国内土地发展权研究综述(1)
收稿日期
：２００６－１０－１３
修稿日期
：２００６－１１－２０作者简介
：王永莉
（１９６８
—），女
，四川成都人
，四川大学经济学院博士研究生
，西南民族大学经济学院副教授
。主要研究方向为民族地区经
济发展
。Ｅ－ｍａｉｌ：Ｗａｎｇｙｏｎｇｌｉ４２６＠１６３．ｃｏｍ中国土地科学
ＣｈｉｎａＬａｎｄＳｃｉｅｎｃｅＶｏｌ．２１Ｎｏ．３
Ｊｕｎ．，２００７第２１卷第３期
２００７年６月
ＳｕｒｖｅｙｏｎＬａｎｄＤｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔＲｉｇｈｔｓｉｎＣｈｉｎａ
ＷＡＮＧＹｏｎｇ－ｌｉ
１，２
（１．ＣｏｌｌｅｇｅｏｆＥｃｏｎｏｍｉｃｓ，ＳｉｃｈｕａｎＵｎｉｖｅｒｓｉｔｙ，Ｃｈｅｎｇｄｕ６１００６４，Ｃｈｉｎａ
；２．ＳｉｃｈｕａｎＵｎｉｖｅｒｓｉｔｙｆｏｒＮａｔｉｏｎａｌｉｔｉｅｓ，
Ｃｈｅｎｇｄｕ６１００４１，Ｃｈｉｎａ
）
Ａｂｓｔｒａｃｔ：ＴｈｅｐｕｒｐｏｓｅｏｆｔｈｅｐａｐｅｒｉｓｔｏｒｅｖｉｅｗｒｅｃｅｎｔｒｅｓｅａｒｃｈｏｆｌａｎｄｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｒｉｇｈｔｓｉｎＣｈｉｎａ．Ｍｅｔｈｏｄｓｏｆ
ｄｏｃｕｍｅｎｔａｔｉｏｎａｎｄｔｈｅｏｒｅｔｉｃａｌａｎａｌｙｓｉｓｗｅｒｅｅｍｐｌｏｙｅｄ．Ｔｈｅｃｏｎｃｅｐｔ，ａｔｔｒｉｂｕｔｉｏｎ，ｔｒａｎｓｆｅｒ，ｆｅａｓｉｂｉｌｉｔｙａｎｄｎｅｃｅｓｓｉｔｙｏｆ
ｌａｎｄｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｒｉｇｈｔｓｗｅｒｅｓｕｍｍａｒｉｚｅｄａｎｄａｎａｌｙｚｅｄ．Ｔｈｅｒｅａｒｅｓｔｉｌｌａｌａｒｇｅｎｕｍｂｅｒｏｆｉｓｓｕｅｓｔｏｂｅｓｔｕｄｉｅｄｆｕｒｔｈｅｒ
ｄｅｓｐｉｔｅｔｈｅｐｒｏｇｒｅｓｓ．
Ｋｅｙｗｏｒｄｓ：ｌａｎｄｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｒｉｇｈｔｓ；ｃｏｎｃｅｐｔ；ａｔｔｒｉｂｕｔｉｏｎ；ｔｒａｎｓｆｅｒ；ｒｅｖｉｅｗ
土地发展权（ＬａｎｄＤｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔＲｉｇｈｔｓ）是从２０世纪５０年代初开始
，在英
、美
、法等国相继设置的一项重要土
地产权制度
。尽管中国事实上存在着大量的土地发展权问题
，但是目前还没有相关的制度设置
。２０世纪９０年代
末期以来
，中国国内不少学者分别从法学
、经济学等角度
，在理论上做了大量的研究和探讨
。笔者通过对这些文
献的梳理和分析
，发现国内对土地发展权的研究主要集中在其概念
、归属
、流转
、可行性与必要性等问题上
。
１
土地发展权的概念
关于土地发展权的概念
，国内学术界大致有狭义和广义两种理解
。
１．１狭义的土地发展权
狭义的土地发展权
，主张它是土地所有权人将自己拥有的土地变更用途或在土地上兴建建筑改良物
（包括
建筑物与工事
）而获利的权利
。沈守愚
（１９９８
）［１］较早从法学的角度将农地发展权界定为
“将农地变更为非农用
地的变更利用权
”。王小映
（２００３
）［２］则认为
，土地发展权是一种农地可转为建设用地进行开发利用的权利
；黄祖国内土地发展权研究综述
王永莉１
，２
（１．四川大学经济学院
，四川成都６１００６４
；２．西南民族大学经济学院
，四川成都６１００４１
）
摘要
：研究目的
：综述近年来国内土地发展权研究
。研究方法
：文献比较和理论分析法
。研究结果
：从土地发展权的概念
、
归属
、流转
、可行性与必要性等方面进行了归纳和分析
。研究结论
：这些方面既取得了一定进展
，也还有大量问题有待深
入研究
。
关键词
：土地发展权
；概念
；归属
；流转
；综述
中图分类号
：Ｆ３０１．１文献标识码
：Ａ文章编号
：１００１－８１５８
（２００７
）０３－００６９－０５
７０中国土地科学２００７年６月第３期
辉等
（２００２
）［３］深入分析了农村集体土地转为城市国有土地对农村土地发展权的侵害及其补偿问题
；杨明洪等
（２００２
，２００３
）［４
，５］分析了中国农民集体所有土地发展权从法律和事实上受到压抑以及农民进行抗争的情况
。杜业
明
（２００４
）［６］认为
，土地发展权是指某组织或个人变更土地用途而获得额外收益的权利
。而农村土地发展权是特指
农用地转为建设用地和农村存量建设用地直接进入土地一级市场而获取收益的权利
。周建春
（２００７
）［７］认为
，农地
发展权又称土地发展权或土地开发权
，是指将农地改为最佳利用方向的权利
，也可狭义地定义为农
（耕
）地改为
建设用地的权利
。
１．２广义的土地发展权
广义的土地发展权涉及土地利用和再开发的用途转变和利用强度的提高而获利的权利
。胡兰玲
（２００２
）［８］认
为
，土地发展权是指对土地在利用上进行再发展的权利
，即在空间上向纵深方向发展
、在使用时变更土地用途之
权
，可将其分为两类
：空间（高空
，地下）建筑权（Ｓｐａｃｅ，ＵｎｄｅｒｇｒｏｕｎｄＢｕｉｌｄｉｎｇＴｅｎａｎｃｙ）和土地开发权（Ｌａｎｄ－Ｅｘｐｌｏｉｔｉｎｇ
Ｒｉｇｈｔ）
。季禾禾等
（２００５
）［９］认为
，土地发展权的客体涉及地下
、地上
、地面上空的开发和利用
。万磊
（２００５
）［１０］认为
，
土地发展权是指对土地在资源利用方面改变原有的利用形式而进行再开发的权利
。即突破原有的土地利用形
式
，在空间维度上向纵深方向发展
，在使用上变更土地用途之权
。侯华丽等
（２００５
）［１１］认为
，土地发展权是将土地
变更为不同使用性质的权利
，应包括
：农地变更为非农用地的发展权即农地发展权
；未利用土地变更为农用地
或建设用地的发展权
；在农地使用性质不变的情况下扩大投入的发展权
；在建设用地上进行建设的发展权
。范辉
等
（２００５
）［１２］从土地用途转变和集约度提高两方面
，把土地发展权分为农地发展权
、建设用地发展权和未利用土
地发展权
，农地发展权仅指土地用途由农用地转为建设用地时的权利上升
，主要包括国家通过征地将农用地转
为建设用地和农用地依法被转为农村集体建设用地
。王万茂等
（２００６
）［１３］认为
，土地发展权是指土地变更用途使
用和对土地原有集约度的改变之权
，包括
：农地发展权
，市地发展权
。而农地发展权指土地用途由农用地转为建
设用地的使用之权
，主要包括
：国家通过征地将农村集体农用地转为国家建设用地
；农村集体农用地依法被转为
农村集体建设用地
；国有农用地依法转为国有建设用地
。
中国国内对土地发展权概念理解的分歧
，源于对土地所有权人主张的发展权客体的差异
。如果只涉及土地
用途和性质或者土地集约程度某一方面改变带来的权利
，即是狭义的土地发展权
；如果包括这两个方面
，则是广
义的土地发展权
。后者比较接近现在国外土地发展权的概念
，也是中国学术界逐渐占主流的观点
。所以
，拓展土
地发展权的内涵
，而不仅仅局限于农地发展权的研究
，广泛研究农用地
、建设用地
、未利用地之间用途相互变化
过程中的土地收益变化
（增加或减少
），如退耕还林和天然林保护
、“十一五
”规划提出的限制开发区和禁止开发
区中对土地用途限制导致实际土地收益减少而不是收益增加等
，是否属于土地发展权问题
，以及土地开发中利
用其地上和地下开发权来保护文化遗产等问题
，似乎可视作以后深入研究的领域
。
２
土地发展权的归属
对于土地发展权应该归谁
，学术界对此的认识可分为单一主体论和二元主体论
。
２．１单一主体
：涨价归公或涨价归私
单一主体论主张土地发展权要么归公
，要么归私
。
国内研究土地发展权的学者大多认为土地发展权应该借鉴英
、法等为代表的国家的做法
，将其归为国家所
有
，即涨价归公
。沈守愚［１］认为
，土地发展权的权源是国家主权
。对土地使用者为非公益主体的
，除给集体和农户
应有的补偿外
，还要向国家购买发展权
。胡兰玲［８］主张将土地发展权归属于国家所有较为合理
。贾海波
（２００５
）［１４］
也认为
，农地发展权只能由国家来行使
，因为根据土地增值理论
，农地发展权所引致的土地增值实际上属于土地
的级差地租Ⅰ
，应归国家和社会所有
。
另一种观点主张借鉴美国的做法
，将土地发展权自动归属于原土地所有权人
，即
“涨价归私
”。国家可向农地
所有者购买发展权
，
农地使用权可在国家购买发展权后以市场方式自由流转
。张安录
（１９９９
，２０００
）［１５
，１６］主张将农
基于乡村旅游视角的农村土地发展权问题研究——以湖南省邵阳市隆回县为例
２０１３年１月 第３８卷第１期 武陵学刊 Ｊｏｕｒｎａｌ ｏｆ Ｗｕｌｉｎｇ Ｊａｎ．２０１３ Ｖｏ１Ｊ３８ Ｎｏ．１
基于乡村旅游视角的农村土地发展权问题研究
——以湖南省邵阳市隆回县为例 ．
吴云超，廖小娇
（湖南文理学院资源环境与旅游学院，湖南常德４１５０００）
摘要：从发展权和土地发展权的起源入手，探讨隆回县土地资源的存量和现有乡村旅游用地的流转方式， 揭示在乡村旅游发展过程中政府规划权与土地发展权的冲突，为保护和协调二者的关系寻找到重要着力点，即：乡 村旅游开发过程中的利益分配、商业用地的翅ｌ拔和农村土地所有权人的发展选择权，对于在乡村旅游发展过程中寻 求土地发展权的实现方式有重要的现实指导意义。 关键词： 乡村旅游；土地发展权；土地征收；隆回县 中图分类号：Ｆ５９２；Ｆ３０１．１ 文献标识码：Ａ 文章编号：１６７４—９０１４（２０１３）０ｌ一００６６—０５
中国共产党十七届三中全会审议通过的《中共
中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》
中一项重要内容就是着力进行土地制度改革。随着 我国旅游业的发展，乡村旅游逐渐成为我国旅游业
发展中一道亮丽的风景线，基本形成了种类丰富、
富有特色、档次适中的乡村旅游产品体系，已经成
为拉动农村经济增长的新途径。与此同时，在发展 乡村旅游的过程中仍存在违法用地、耕地流失、土
地资源破坏、农民利益受损等一系列问题，抑制了
农民收入的增长和农村消费市场的形成Ⅲ。国外土 地发展权实践经验表明，土地发展权的配置在不同 程度上起到了保护农地、保护自然资源、保护环境
敏感地带、调节因土地用途变化产生的利益纠纷等 作用［２１。
湖南省邵阳市隆回县位于地域偏僻和发展滞
后的大湘西地区，因其拥有得天独厚的自然景观 和民俗文化，为发展乡村旅游奠定了坚实的资源 基础。隆回县与大湘西地区其他县市在旅游资源 环境方面有同质性，即都位于经济欠发达和生态
脆弱的少数民族地区。近年来，隆回县乡村旅游
论土地发展权的理论基础
改革研究
论土地发展权的理论基础
刘明明
（西南政法大学，重庆４０００３１）
【摘要】土地发展权是对土地在利用上进行再发展的权利。从法经济学看，土地发展权可以将农地保护的正外
部性内部化、可以提高土地配置效率，可以为政府和投资者提供有效的激励。从法社会学看，土地发展权可以消除土 地开发中的利益不平等现象，有利于社会公益。从生态学角度看，土地是生态平衡的重要因子，土地发展权有利于保
护土地有利于保持生态平衡。从法哲学角度看，土地发展权具备权利的构成要件，是土地所有权历史发展的结果。 【关键词】土地发展权；性质；理论基础
【中图分类号】Ｆ３２１ 【文献标识码】Ａ 【文章编号】１００２－７４０８（２００８）０６－００１７－０５
引言 土地是人类赖以生存的最重要的资源，“是一切生产和
一切存在的源泉”。ｆｌ】同时，土地又是不可更新资源，耕地一旦
变成建设用地便不可恢复。当前，随着经济社会的飞速发展，
城市化进程加快，经营城市之风盛行，人们日益高涨的土地
需求与土地资源的稀缺性之问的矛盾日益凸现。如何充分利
用有限的土地资源，实现土地的可持续利用，是各国土地立
法的重中之重。肇始于英国的土地发展权制度，立足于土地
的充分有效利用，并旨在实现环境保护与经济发展之问的和
谐，已经被许多国家所创设，在土地利用权利体系中占有重
要的地位。在我国，土地利用效率低下已经是一个不争的事 实，乱占滥用、水土流失、沙漠化、土壤污染与土地破坏等现
象屡见不鲜。这类现象的出现，与我国的土地利用和保护制
度不无关系。我国的土地保护以义务为本位，忽视了产权对 于土地利用和保护的重要作用。“或许更加有害的是将‘人人
有责’和‘应尽义务’在普世层面上的滥用，导致国民会以为
法治国家的法律并非建立在权利义务对等原则的基础之
上”。圜鉴于此，本文以土地发展权作为研究对象，从土地发展
权的概念、性质、特征人手，进而深入分析土地发展权的概念 及理论基础，以期对土地发展权制度的具体研究有所裨益。
农村土地银行研究综述
２０１７年第５期 总第３１９期 经济研究导刊 ＥＣ０ＮＯＭＩＣ ＲＥＳＥＡＲＣＨ ＧＵＩＤＥ Ｎｏ．５．２０１７ Ｓｅｒｉａｌ Ｎｏ．３１９
农村土地银行研究综述
唐正乔
（华南理工大学公共管理学院，广州５１０６４０）
摘要：改革开放以来，随着社会主义农村建设进入新时期，老旧的家庭联产承包责任制显现出许多局限性和缺 点。基于此，通过对我国的土地银行体系建设的研究总结，提出新的土地流转方式，以提高土地资源利用率，促进现代 农业发展，这对于社会主义新农村建设乃至解决“三农”问题都有着非常重要的现实意义。 关键词：土地银行；流转方式；国外经验；农村 中图分类号：Ｆ３０１．２；Ｆ８３２．３５ 文献标志码：Ａ 文章编号：１６７３—２９１Ｘ（２０１７）０５—０１１７—０６
一、研究背景
自古以来，我国就是一个农业大国，“农村、农业、农民”
问题是长期制约我国经济发展的主要问题之一，土地流转就 是解决这“三农”问题的关键所在。虽然家庭联产承包责任制
在２０世纪８０年代对于提高我国农业生产率、解决国人温饱
等问题上发挥了重要的作用，但是随着我国农业现代化的推
进，具有分散化、小规模等特点的家庭承包经营模式却在一 定程度上阻碍了我国农业现代化的进程，成为我国农业升级
道路上的绊脚石。因此，土地流转在农业规模化发展的需求 下，成为了中国土地制度改革的一个重要方面。
近几年来，我国从中央到地方都在政策、制度、实践等方 面对农村土地制度改革、土地流转模式创新进行了积极的探
索，然而，在流转的过程中又陆续出现了一些新问题使土地
流转的效果差强人意，我国农地流转亟待新的流转机制进行
有效引导。在此背景下，“土地银行”的建立与发展应运而生， 成为了土地利用管理过程中一种高效的新机制ｌ１ｌ。
二、研究目的
本文以总结国内外“土地银行”的起源及发展经验为基 础，结合我国国情以及对“土地银行”的实际探索实践，首先
在现存土地制度的基础上明确了“土地银行”的内涵与外建， 其次通过与国外其他国家土地银行运作模式进行对比分析
土地发展权：土地征收制度改革中的新理念
第１期 ＮＯ．１ 河南科技学院学报 Ｊｏｕｒｎａｌ ｏｆ Ｈｅｎａｎ Ｉｎｓｔｉｔｕｔｅ ｏｆ Ｓｃｉｅｎｃｅ ａｎｄ Ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙ ２０１０年１月 Ｊａｎ．２０１０
ｄｏｉ：１０．３９６９０．ｉｓｓｎ．１６７３－６０６０．２０１０．Ｏ１．Ｏ１ １
土地发展权：土地征收制度改革中的新理念
易萍，余明全
（河南大学环境与规划学院，河南开封４７５００４）
摘要：随着农民维权意识的不断提高，迫切要求对征地过程中出现的一系列现实而又难以解决的问题做 出合理的解释。文章从土地发展权这一制度层面入手，运用例证和假设法，通过对土地发展权的设定、归属以
及与其他土地利用制度的相互关系的剖析，阐明了农地发展权制度在土地征收制度改革中的作用和设计的必 要性，以及引入土地发展权后我国土地征收制度改革出现的新局面 关键词：土地征收；土地发展权：农地价值收益 中图分类号：Ｄ９２２．３ 文献标识码：Ａ 文章编号：１６７３—６０６０（２０１０）０１—００４４—０３
一、土地征收制度中存在的主要问题
（一）征地权扩大化，农民土地财产权被侵犯
土地征收权属于政府的特权，具有很大的强
制性。原则上，无论是在国外还是在国内，征地范
围都严格限制在公共利益的范围内，诸如国防、
公共设施等。然而。半个世纪征地制度的实行与
发展．土地征用的范围已由狭义上“公共利益”的
需要演变为广义“公共利益”的需要。首先是狭义
“公共利益”的需要．即为无直接经济效益的公益
型项目用地：其次是城市化的需要。从一定角度
来看．城市化是土地从农用地向建设用地的转移
过程，征地是转移的主要途径。再次是经济发展
的需要。在绝大部分城市，第二、三产业的发展必
然要占用一部分农业用地，并促进该部分土地经
济价值提升，提高土地对社会的经济贡献率，这
是广义“公共利益”的需要Ｉ１］。很自然的，在实际操
作中国家将征地划分为公益性项目征地和非公
益性项目征地。非公益性项目用地在征用后形成
我国农地交易中利益分配的法律探讨——基于农地发展权及其归属
２０１２年第２期《发展研究》
我国农地交易中利益分配的
法律探讨
基于农地发展权及其归属
●闫海徐岑
［内容提要］农地发展权是与农用地转变为建设用地相关的权利，在我国土地权利体系中占据重要地位。 农地发展权归属承包该土地的农民所有，可以降低农地交易成本、规范征收行为及抑制农地的过度开发。土地 征收应当根据补偿公共利益与非公共利益予以不同的补偿，对于非公共利益的征收应当对农地发展权予以补 偿。国家应当以合理的税费设计参与农地交易的利益分配。农地发展利益应当归属农地承包者，同时考虑农地交 易对集体经济组织内其他成员的利益及集体利益的影响，并予以适当补偿。 ［关键字］ 农地交易 利益分配 农地发展权土地权利 征地补偿
中图分类号：Ｄ９２２．３ 文献标识码：Ａ 文章编号：１００３—０６７０（２０１２）０２—００９５－４
一．引言 农地交易可以发生在农村集体经济组织的内部，也可
以发生在农村集体经济组织与外部成员之间。后者往往同
时存在农地用途转变的情形，是我国立法规制的重点。 土
地管理法 第６３条规定：“农民集体所有的土地的使用权不
得出让、转让或者出租用于非农建设。”第４４条第１款规定：
“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农
用地转用审批手续。”由此可见，我国立法对农地用途变更
予以严格限制，农村集体经济组织及农民个人无权私自变
更土地用途，必须藉由国家征收，将其转变为国有土地，然 后才能在土地一级市场上流通。这种农地交易模式有两个
较为严重的问题：其一，政府在农地交易过程中处于独占地
位，集体经济组织及农民无权参与农地交易，更无法分享
交易收益。依据 土地管理法 第４７条规定，农村集体经济
组织及农民仅能得到土地补偿费、安置补助费及地上附着
物和青苗补偿费等。但是，同一块土地，作为农地与建设用
地的价格却有着天壤之别，中间产生的巨大增值利益被政
府与开发商瓜分。调查显示，目前政府和农村集体经济组织
运用土地发展权促进耕地保护的机制探讨
－ △ 垒！工 研究与搞索 经济社会的可持续发展依托 于土地资源的可持续利用，而耕 地的数量和质量。不仅关系农民 生计，更是国民的生存之本和国 家的安全之基。我国实行的土地 用途管制制度和基本农田保护制 度，在优化城市格局，遏制耕地资 源锐减等方面取得了成效，但由 视的地位。土地管理法的程序规 定和实体规定都存在许多不完 善、不合理之处，妨碍了土地执法 部门依法履行职责，增加了土地 执法的难度。 四、相关对策建议 在分析违法用地原因的基础 上 课题组提出了解决违法用地 的建议。 第一，增强对耕地保护和当 前经济发展模式不可持续性的危 机意识。 第二，采取多种方式，增加社 会对耕地的需求，抑制耕地流失 和建设用地的过快增长。 第三，完善土地管理，通过科 学规划和集约、节约使用耕地，尽 可能提供更多建设用地后备资 源：采取市场化方式等手段减轻 指标的指令性质，完善土地税制 以改变“土地财政”的状况并遏制 逗用土地发展权促进 瓣地保护的机制探讨 陆莉菊 于耕地保护缺少市场机制和经济 补偿机制。很难形成社会各方面 齐抓共管投入耕保的共识和积极 性。效果也就不够理想。本文借 鉴国外设立土地发展权。在实现 规划目标的同时保护耕地的实践 经验．融合我国土地管理制度基 础．探讨我国运用土地发展权促 投机，加大闲置土地处置，缓解土 地供需矛盾；规范集体土地建设 用地的流转，建立土地发展权等 一系列利益补偿制度，切实保障 农村发展。 第四，加强执法监管。一是 要建立政府主导的执行体制，二 是要建立以三级监测体系为核心 的土地执法机制，并以此构建执 法联动机制、共同责任机制等土 地执法监管长效机制。 第五，加强法治建设。完善 土地执法的程序规定，以利于对 现行犯的及时制止，在减轻土地 违法行为对耕地的损坏，减少社 会财富损失的同时，降低违法者 抗拒法律实施的意愿。程序设计 应当合理安排司法机关、行政执 法机关乃至行政管理相对人在执 法程序中的法律地位和权力（利） 义务配置，充分兼顾公民权利和 进耕地保护的运作机制。 一、我国耕地保护现状 １９９８￣－．我国建立了以耕地 保护为核心。用途管制为手段的 土地管理制度，即现行的土地管 理法。土地管理法的核心是耕地 保护。耕地保护是指运用法律、 行政、经济、技术等手段和措施， 行政效率。完善土地处罚的实体 规定，避免出现法律漏洞，完善有 关土地抛荒、土地复垦、临时用地 的制度安排．增强相关管理规范 的合理性和可操作性，合理构建 责任体系．确保从源头打击土地 违法行为。 《上海市集体土地违法现象 分析与对策研究》课题负责人：封 旭红王鸿斌：主要研究人员：周 剑田晓敏：参加研究人员：葛颖 王建江吕： 通等。研究报告由周 剑执笔。
我国征地中农民权益受损及保护问题研究综述
冯双生：我国征地中农民权益受损及保护问题研究综述 问题探讨
我国征地中农民权益受损及保护问题研究缘进
冯双生
（辽宁大学 经济学院，辽宁 沈阳 １１００３６）
［摘 要］国内相关研究基本上是从征地制度和农地产权制度两个层面展开的，在征地制度层面，强调公共利益界
定、征地补偿标准、收益分配及程序不合理等问题导致农民权益受损。在产权制度层面。认为产权制度缺陷、公共域的 大量存在使农民权益遭到侵害。进一步地，提出今后相关研究应关注征地制度与产权制度两个层面原因的内在联系。
［关键词】征地；农民权益；受损；综述；产权公共域
对于征地中农民权益受损及保护问题。国内学者作了较多
的研究，但综合来看，学者们的研究视角可以归纳为两种：一种
是从征地制度层面来探讨农民权益受损及保护问题．强调由于 公共利益界定模糊、征地补偿标准低、征地收益分配及征地程序
不合理等问题导致农民权益遭到严重侵害．因此要想解决征地 中农民权益受损问题，必须从解决以上几个问题着手。并配套建
立完善的农村社会保障制度：另一种则是从农村土地产权制度
层面挖掘征地中农民权益受损的根本原因，这种观点认为，征地 中农民权益受损的根源在于农村土地产权制度的缺陷、农地产
权存在大量的“公共领域”。因此，只有完善农村土地产权制度，
缩减产权“公共领域”，才能从根本上保障农民土地权益。
１ 征地制度层面的相关研究
１．１ 公共利益界定、补偿标准、收益分配等不合理 钱忠好，曲福田（２００４）指出，我国政府尤其是地方政府的利
益驱动，公共利益界定和征地补偿标准确定存在技术上的困难，
我国农民缺乏维护自身利益的土地权力基础及组织保障等几个
因素致使征地中农民权益屡遭侵害。为保障农民权益。必须明确 界定公共利益的范围，完善征地补偿机制及提高补偿标准，完善
农村社会保障制度，建立有效的监督约束机制。黄征学（２００６）认
为，征地中农民利益受到侵害的原因包括两个方面：一是征地收
农地发展权界定_细分与量化研究_以北京市海淀区北部地区为例_王永慧
中国土地科学ＣｈｉｎａＬａｎｄＳｃｉｅｎｃｅＶｏｌ．２１Ｎｏ．２Ａｐｒ．，２００７第２１卷第２期２００７年４月
收稿日期：２００６－１２－２２修稿日期：２００７－０２－０５基金项目：国家自然科学基金资助项目（７０４７３０９３）；教育部人文社会科学研究博士点基金项目（０３ＪＢ６３０００６）。第一作者：王永慧（１９７６－），男，河北人，中国人民大学公共管理系博士生，主要研究方向为土地经济与政策。Ｅ－ｍａｉｌ：ｗａｎｇｙｏｎｇｈｕｉ＠ｈｏｔｍａｉｌ．ｃｏｍＲｅｓｅａｒｃｈｏｎＤｅｆｉｎｉｔｉｏｎ，ＳｕｂｄｉｖｉｓｉｏｎａｎｄＰｒｉｃｉｎｇｏｆＦａｒｍｌａｎｄ
ＤｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔＲｉｇｈｔｓ：ＡＣａｓｅＳｔｕｄｙｏｆＮｏｒｔｈＤｉｓｔｒｉｃｔｏｆＨａｉｄｉａｎ
ＷＡＮＧＹｏｎｇ－ｈｕｉ，ＹＡＮＪｉｎ－ｍｉｎｇ
（ＳｃｈｏｏｌｏｆＰｕｂｌｉｃａｄｍｉｎｉｓｔｒａｔｉｏｎ，ＲｅｎｍｉｎＵｎｉｖｅｒｓｉｔｙｏｆＣｈｉｎａ，Ｂｅｉｊｉｎｇ１００８７２，Ｃｈｉｎａ）
Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｔｈｅｐｕｒｐｏｓｅｏｆｒｅｓｅａｒｃｈｉｓｔｏａｎａｌｙｚｅｔｈｅｄｅｆｉｎｉｔｉｏｎ，ｓｅｇｍｅｎｔａｔｉｏｎａｎｄｐｒｉｃｉｎｇｏｆｆａｒｍｌａｎｄｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ
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土地发展权制度的国际比较与借鉴
第３４卷第１期 ２０１３年２月 大连大学学报 ＪＯＵＲＮＡＬ ０Ｆ ＤＡＬＩＡＮ ＵＮＩＶＥＲＳＩＴＹ Ｖｏｌ＿３４ Ｎｏ．１ Ｆｅｂ．２０１３
土地发展权制度的国际比较与借鉴
马韶青
（北京中医药大学人文学院，北京１｛／００２９）
摘要：土地发展权的国际实践对于中国构建科学的土地发展权制度具有重要的经验借鉴价值。论文对英国土地 发展权国有化制度、美国土地发展权的征购和移转制度、法国法定上限密度限制制度，以及台湾地区的容积移转
制度等国际主流模式，作了系统而深入的比较分析。这四种模式既在立法依据、设置背景和法律性质上具有相似
性，又在权益归属、适用范围和实现方式等方面各具特色。中国应充分借鉴这些经验做法，以立法形式确立土地
发展权，明确土地发展权的归属，构建土地发展权流转制度。
关键词：土地发展权；国际实践；比较；借鉴
中图分类号：Ｆ３１１ 文献标识码：Ａ 文章编号：１００８—２３９５（２０１３）０１．００５３—０５
收稿日期：２０１２—１１—１５ 作者简介：马韶青（１９７８一），女，中国社会科学院法学博士，北京中医药大学人文学院法律系教师，主要从事经济
法学研究。
当前，随着工业化和城市化的快速发展，中国
土地资源供给瓶颈问题突显，土地粗放式经营方式
已难以为继，迫切需要改革现行土地管理模式，设
置土地发展权制度。土地发展权是一项可与土地所
有权相分离而单独处分的财产权利，在发达国家已
形成了较为成熟的运行机制，其在明晰土地开发权
利、保护土地所有者权益均衡和保护耕地与生态平
衡等方面发挥了重要作用。他山之石，可以攻玉。
土地发展权的国际实践对于中国构建土地发展权制
度具有重要借鉴价值。鉴此，本文选取英国、美国、
法国、台湾等国家和地区作为考察对象，对其在土
地发展权实践方面的经验与教训作深入地比较分析，
提出构建中国土地发展权制度的政策建议。
一、国际土地发展权制度的实践
（一）英国模式
１９４２年，英国《尤斯沃特报告》首先提出了土
从土地权利变迁谈我国农地发展权的归属
从土地权军ｊ变迂谈我
：：农地发展权是国家土地权利的一 种，过去很长一段时间里淹没在土地所 有权中。这一权利，在农业社会时不太 明显，而随着社会经济发展，土地需求 压力的增加，国家对土地利用的控制也 进一步增强，这一权利的社会实现和价 值体现逐步增强，才逐渐为各利益主体 和社会所认识。近年来，针对我国征地 权经常被滥用、大量耕地被非法转为建 设用地和被征地农民的合法权益时常被 侵害的严峻局面，学术界对防止耕地非 农化、保护农民合法权益等方面从理论 上做了大量的研究。然而土地征用制度 改革进行了好多年，上述问题却并没有 解决。在此背景下，一些学者提出了应 当在中国增设农地发展权，从产权的角 度来考虑资源配置及其效率，改革和完 善现行土地制度。然而，国内目前对农 地发展权的探讨还处于初级阶段，尤其 是对于农地发展权的归属问题，长期以 来学术界仍有异议。本文主要对国内关 于农地发展权的归属的观点进行了归 类，从不同的角度进行了分析，并提出 自己的见解。 农地发展权的概念与内涵 国外对农地发展权的研究始于对土 地发展权的研究。土地发展权这一构想 最初源于采矿权可与土地所有权分离而 单独出售和支配。在人类对土地利用水 平不高的农业社会，人们通常认为拥有 地表的所有权即意味着拥有该横向范围 内地下与上空的一切权利，这就是罗马 法的“上及天宇，下至地心”的绝对所 有权。到了近现代，西方国家工业化与 城市化迅猛发展，城市规模不断扩大， 环境问题日益突出，城市土地出现多元 化立体开发利用的要求，同时，土地所 有权理论也发生了重大变化：所有权社 会化取代绝对所有权，土地权利的重心 从所有转向利用。在此背景下土地非农 化开发利用越来越受到政府的直接控 制。国家认为，对土地拥有者来说是最 优的土地利用，对于地区或社会来说未 必最优。因此，要对土地利用进行直接 控制，国家控制土地开发的手段除土地 国有和规划管制外，还有对土地发展权 的控制。 农地发展权的基本观念，就是指土 地用途由农用地转为建设用地的不同用 途使用之权，是一种发展农用土地的权 利（力），从属于地权且与土地所有权并 立而单独处分的财产权。农地发展权作 为法律意义上的财产权，必须具有“正 当”的权利（力）来源，并接受“合法 性”检验。农地发展权作为经济学意义 上的“产权”，以其排他性、可度量性 和可转让性的内在构造，具有调节资源 配置的经济功能。创设农地发展权的主 要目的在于保护耕地、保护自然资源、 保护生态环境、保护公共利益。农地发 展权是一项目的性、功利性非常强的制 度安排。 尽管我国土地法律制度中并未明确 设立土地发展权，但大部分学者承认土 地发展权尤其是农地发展权的客观存 在。然而，由于学术界对农地发展权没 有一个统一而又准确的定义，尤其是对 于其归属存在诸多争议，作者拟从土地 权利变迁的角度对此问题进行研究，以 求从权利的源头上找到我国农地发展权 归属的法理依据。 相关土地权利的演变历程 人类无论从何种视角关注和研究土 地，最终都要归结到土地权利上面，即 土地的占有、利用和处置。土地权利作 为土地制度，确切地说是土地法律制度 的核心内容，体现的是土地的归属关 系、利用关系、流转关系和管理关系， 其权利设计一方面体现了国家意志与社 会整体利益，另一方面体现了社会成员 的个体利益与意志。围绕这两个方面的 利益诉求，从古至今，人类社会对人与 土地及基于土地的人与人之间创造了多 种多样的权利种类与形式，形成了复杂 的土地权利体系。 １．土地物权 物权是指公民、法人依法享有的支 配特定物的财产权利。物权主要包括财 产所有权、用益物权和担保物权。物权 的产生缘于人对物的支配欲望与利用需 要，最有代表性的物就是土地。物权制 度的产生与发展，是围绕土地权利展开 的，至今，土地权利仍然构成物权制度 的主干。 以罗马法为主要渊源的大陆法系民 法中的土地物权体系中，土地物权分为 自物权、他物权和类物权。所有权为自 物权。占有为类物权。他物权又分为用 益物权和担保物权。用益物权又分为役 权、地上权、先买权和土地负担，其中 役权又可分为地役权、用益权和限制的 人役权。担保物权分为抵押权和质权。 虽然我国《民法通则》使用了“财 产所有权和与财产所有权有关的财产 权”的表述，在宪法、民法、土地管理 法等法律法规上没有“物权”概念，但 我国沿袭了大陆法系理性法学的传统。