合富辉煌上河国际街区(住宅)营销策划报告共30页
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合富辉煌-万全城项目整体营销策划报告
4-1、项目住宅部分特征分析
• 产品特征 高层住宅、总面积:38331㎡ 两栋塔楼一栋具有景观价值 • 面积特征
编号 A型 B型 C型 D型 E型 F型 A1型 B1型 C1型 D1型 E1型 F1型 房型 三室两厅两卫一书房 三室两厅两卫 三室两厅一卫 三室两厅一卫 两室两厅一卫一书房 三室两厅一卫 三室两厅两卫 三室两厅两卫 三室两厅两卫 三室两厅两卫 两室两厅一卫一书房 三室两厅两卫 建筑面积 176.97 157.92 127.76 130.46 125.14 121.51 172.42 167.52 138.34 139.57 138.43 138.51 套内建筑面积 160.96 141.91 111.75 114.45130 主力户型为 109.13 左右三房，达 105.5 到三分之二的 155.77 比例 150.87 121.69 122.92 121.78 121.86 阳台面积 12.11 12.51 10.29 9.42 12.56 9.2 10.28 10.28 9.49 9.42 12.34 9.2 公摊面积 16.01 16.01 16.01 16.01 16.01 16.01 16.65 16.65 16.65 16.65 16.65 16.65 套数 26 26 26 26 26 26 26 26 26 26 26 26
万全城项目沟通案
பைடு நூலகம்
合富辉煌房地产（湖北） 08-05-07
本案旨要研究与解决的问题
• 深入理解项目特性，制定合理的营销策略方向; • 以营销可行性为依据，对项目产品规划提出优化建议；
• 分解项目整体及个体价值，提出推广核心概念；
• 以工程节点估算推导合理的营销执行顺序。
策划思路框架
合富辉煌 绿茵河畔项目营销策划方案
绿茵河畔 营销策划方案 32
广州，万科四季花城
借鉴1——自主改善交通，弱化不成熟劣势
项目位于南海地界内，区域陌生，广州市民的心理距离远 修建2.6公里私家路连接对外交通，并引入多条公交线路，设置免费看楼巴士，改善
项目交通条件，降低广州客户对市郊的陌生感和抗拒感
项目交通条件远优于万科 四季花城，但城市客户群 也有相当大的差距，设置 免费看房车会增加客户看 房积极性。
绿茵河畔 营销策划方案 24
营销手段1：高端调性确立项目品牌
高端调性通过不 断宣传项目高端 规划、高端配套 塑造出项目品牌。
绿茵河畔 营销策划方案 25
营销手段2：优势卖点重复宣传
不断强化项目龙湖的优势卖点， 手段：网络、报广、客户老带新、 物料等。
绿茵河畔 营销策划方案 26
营销手段3：市中心售楼部、免费班车保证项目人气 1. 在紫荆山设置销售中心； 2. 市区销售中心至项目定时班车；
郑州——龙泊圣地
地理环境：距郑州市中心25公里，在老107国道和郑新路之间，末端交通不太方便； 城市规划：非政府重点发展方向； 周边客户群：消费力不足 项目优势：龙湖环境资源
龙泊圣地目前已成为郑州市民休闲度假及休闲居住的知名项 目。项目在非政府重点发展方向、距离城市较远的情况下， 取得了良好的销售业绩。
其营销手段迎合了多数客户喜欢占便宜的心理，有效提高了传播 力和转化率。
绿茵河畔 营销策划方案 29
广州，万科四季花城
四季花城
房地产发展方向
广州市区
项目位置与广州地产开发方向相反，离 市区约35分钟车程，交通不畅，居住氛围严 重不足，且行政隶属于佛山南海，开发之初 销售难度相当大。
绿茵河畔 营销策划方案 30
广州，万科四季花城
借鉴1——自主改善交通，弱化不成熟劣势
项目位于南海地界内，区域陌生，广州市民的心理距离远 修建2.6公里私家路连接对外交通，并引入多条公交线路，设置免费看楼巴士，改善
项目交通条件，降低广州客户对市郊的陌生感和抗拒感
项目交通条件远优于万科 四季花城，但城市客户群 也有相当大的差距，设置 免费看房车会增加客户看 房积极性。
绿茵河畔 营销策划方案 24
营销手段1：高端调性确立项目品牌
高端调性通过不 断宣传项目高端 规划、高端配套 塑造出项目品牌。
绿茵河畔 营销策划方案 25
营销手段2：优势卖点重复宣传
不断强化项目龙湖的优势卖点， 手段：网络、报广、客户老带新、 物料等。
绿茵河畔 营销策划方案 26
营销手段3：市中心售楼部、免费班车保证项目人气 1. 在紫荆山设置销售中心； 2. 市区销售中心至项目定时班车；
郑州——龙泊圣地
地理环境：距郑州市中心25公里，在老107国道和郑新路之间，末端交通不太方便； 城市规划：非政府重点发展方向； 周边客户群：消费力不足 项目优势：龙湖环境资源
龙泊圣地目前已成为郑州市民休闲度假及休闲居住的知名项 目。项目在非政府重点发展方向、距离城市较远的情况下， 取得了良好的销售业绩。
其营销手段迎合了多数客户喜欢占便宜的心理，有效提高了传播 力和转化率。
绿茵河畔 营销策划方案 29
广州，万科四季花城
四季花城
房地产发展方向
广州市区
项目位置与广州地产开发方向相反，离 市区约35分钟车程，交通不畅，居住氛围严 重不足，且行政隶属于佛山南海，开发之初 销售难度相当大。
绿茵河畔 营销策划方案 30
长沙国际上河街区营销思路
31
第三部分
营销策划工作大纲
32
市场调研
项目定位调整与深化
项目细部规划市场化建议
项目推介会 内部认购 公开发售
项目营销推广
33
销售部署
广告宣传 项目包装 工程配合 销售队伍组建培训 销售文件
项目推介会 客户信息分析 内部认购
公开发售 销售节奏控制 第二期销售策略
第二期公开发售 持续旺销战术部署
25
项目顾问 ：合富辉煌集团发展策划部顾问林仕飞先生
能够非常熟练地操作大型住宅、公寓、Mall、专业商场， 能够非常熟练地操作大型住宅、公寓、Mall、专业商场，从前期地 块可行性策划分析，至中期的开发经营模式策划， 块可行性策划分析，至中期的开发经营模式策划，到后期营销策划 销售策略、广告策略等）、具体销售管理、 ）、具体销售管理 （销售策略、广告策略等）、具体销售管理、销售培训之全程策划 任一环节。 任一环节。尤其擅长商业项目整体操盘的运作及内部工作的统筹管 理与协调。成功操作项目：中华广场（广州第二大Mall）、三水购 Mall）、 理与协调。成功操作项目：中华广场（广州第二大Mall）、三水购 物广场（佛山第一大Mall Mall） 物广场（佛山第一大Mall）等。
纷 娱 乐 城
缤纷文化城（文体用品城）
缤纷文化城（盐城书城）
缤纷文化城（数码港）
缤纷文 化城 （数 码港 ）
14
缤纷亚洲——盐城文化休闲购物广场 盐城文化休闲购物广场 缤纷亚洲 缤纷亚洲一二期四楼功能分布
迪 士 科 演 艺 广 场
（
缤 纷 娱
）
餐饮旗舰店
乐 城
餐饮旗舰店
餐 饮 旗 舰
锦江之星酒店及酒店式公寓
6
2019年05月12日将乐上河国际一期推广计划
营销中
心开放
项目 亮相
项目 推介
会
认筹 策略
开盘 选房
营项销目中 心亮开相放
『营销中心开放』战术组合：
战术启动
战术目的
实施时间
1、户外广告更换
户外广告高调亮相，建立项目形象 6月中旬更换
开放日期： 6月中旬（待定）
2、公交车车身广告 广告 运动 2、公交车车载广播
扩大项目信息宣传
6月上旬始
高频次播放、迅速扩大项目知名度 6月上旬始
品
质
超
周边竞争状况：2019毗邻项目的B地块及同属于新城区的“枫 昌冠”地块与基地项目齐将入市，固在新的激烈市场竞争情况下，
越
仔细审视自身项目不容懈怠！
基地项目应如何打造，在品质上实现超越，才能冲出 市场竞争格局，稳操胜券？
其实我们是一个天生丽质的项目 一个注定与众不同的项目
数万平方的商业，绝定了我们不仅仅是简单的楼盘开 发，而是在营造一个生活中心
（三）
基 地 规 划 布 局
滨河新城用地规划布局主要含工业用地，居住用地和公共 设施用地三部分．
１.路网方面：对现状滨河北路向北延伸，形成连续、完整的滨河路；对现状府前路向东、向北 延伸，将老城区与城北片区有机地连成一体。另外，北片区东西向的三条道路与龙池溪走向相 近，为建筑的平面布局提供良好的朝向。 ．
销售 节奏
形象导入
产品落地，一期住宅蓄客
产品深化，持续传播
推广 强度
阶段 目标
建立项目的形象 框架
宣传 方向
项目形象概念
梳理项目卖点，产品落地，建立项目价价值框架，提高现场到访量 社区价值、居住模式、社区品牌联想
项目核心资料
区位资源
合富辉煌滨江西豪宅销售的的策划案139PPT
合富辉煌®房地产
Hopefluent Real Properties
滨江西项目 营销策划案
目录
一、江景楼盘综述 二、市区江景楼盘分析
1、滨江东一线江景项目概况 2、新滨江板块项目概况 3、沿江路段项目概况 三、项目定位 1、客户分析及客户定位 2、一线江景豪宅的发展趋势 3、自身江景资源分析 4、社会生活时尚分析 5、营销定位 6、定位支持系统
景 湾
江 畔 华 庭
合富辉煌®房地产
中信君庭——竖起来的二沙岛
发 展 商：中信华南集团 项目规模：总建9万㎡ 首推时间：2019年9月 策划要点：创造了“滨江东中国后别墅”的建筑典范，用“竖起来的二沙岛”拉
近了项目与二沙岛高端别墅的关系，令江景豪宅的地位得到提升。高 度的定位思想，令中信君庭在滨江东脱颖而出，成为“广州十大豪宅 社区”之一 市场实效：从开盘至2019年6月的几个月时间内成交额高达5亿元。均价已从当时 的12000元/ ㎡提升至14000元/ ㎡。
朝向好、总价相对较低 合富辉煌®房地产
34
天鹅湾
规 模：占地面积５.３万平方米，总建筑面积约15万平方米，容积率小 于3。首期由五栋32层高层的连体商住楼组成，共有744套，233个车位 项目定位：只享受极至，白鹅潭畔，国际上层建筑 江景优势：一线江景，规划“S”形布局，户户望江 项目状况：企业出现问题，迟迟未能出预售证，延误销售并令品牌受损
面积区间(m2) 200~220
比例 100%
合富辉煌®房地产
31
新滨江板块项目概况
合富辉煌®房地产
32
金碧湾
规 模：占地面积4.2万m2,总建筑面积8.7万m2 ，容积率2.02 项目定位：鹅潭江畔御皇庭 项目状况：现阶段内部认购三期10~12号楼，共400多套单位；
Hopefluent Real Properties
滨江西项目 营销策划案
目录
一、江景楼盘综述 二、市区江景楼盘分析
1、滨江东一线江景项目概况 2、新滨江板块项目概况 3、沿江路段项目概况 三、项目定位 1、客户分析及客户定位 2、一线江景豪宅的发展趋势 3、自身江景资源分析 4、社会生活时尚分析 5、营销定位 6、定位支持系统
景 湾
江 畔 华 庭
合富辉煌®房地产
中信君庭——竖起来的二沙岛
发 展 商：中信华南集团 项目规模：总建9万㎡ 首推时间：2019年9月 策划要点：创造了“滨江东中国后别墅”的建筑典范，用“竖起来的二沙岛”拉
近了项目与二沙岛高端别墅的关系，令江景豪宅的地位得到提升。高 度的定位思想，令中信君庭在滨江东脱颖而出，成为“广州十大豪宅 社区”之一 市场实效：从开盘至2019年6月的几个月时间内成交额高达5亿元。均价已从当时 的12000元/ ㎡提升至14000元/ ㎡。
朝向好、总价相对较低 合富辉煌®房地产
34
天鹅湾
规 模：占地面积５.３万平方米，总建筑面积约15万平方米，容积率小 于3。首期由五栋32层高层的连体商住楼组成，共有744套，233个车位 项目定位：只享受极至，白鹅潭畔，国际上层建筑 江景优势：一线江景，规划“S”形布局，户户望江 项目状况：企业出现问题，迟迟未能出预售证，延误销售并令品牌受损
面积区间(m2) 200~220
比例 100%
合富辉煌®房地产
31
新滨江板块项目概况
合富辉煌®房地产
32
金碧湾
规 模：占地面积4.2万m2,总建筑面积8.7万m2 ，容积率2.02 项目定位：鹅潭江畔御皇庭 项目状况：现阶段内部认购三期10~12号楼，共400多套单位；
合富辉煌呼市时代雅居营销策划方案
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•26
合富辉煌呼市时代雅居营销策划方案
•看看周边待嫁的姑娘
•高层、小高层 •多层、洋房、别墅
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周边楼盘以低密度产品洋房、别墅、多层为主，均价 在4200-6800元/㎡之间，竞争激烈；高层 、小高层洋 房类产品较少，竞争较弱，但均价不高，均价在38004400元/㎡之间。
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•8
合富辉煌呼市时代雅居营销策划方案
•一、放大优势，利用机会
•区域 •项目位于成吉思汗特色景观区， 是全市公认的现代化程度最高、 草原都市文化特色最鲜明的标 志性地区，抢占了首府城市发 展的制高点。汇集了一批中高
端房地产项目。
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•9
合富辉煌呼市时代雅居营销策划方案
•一、放大优势，利用机会
•项目规模 •项目所处区域内大盘云集，周边个案的生 存之道基本是依附大盘，用价格寻求生存之 路。本项目7万平米的体量将如何确立市场
地位，远离价格竞争的底层红海？
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•16
合富辉煌呼市时代雅居营销策划方案
•二、弱化劣势，减小威胁
•项目景观 •呼市市场中客户已经习惯了水系景观，本 项目没有区域景观的支撑和大规模水系景观， 需要引导客户关注点景打造的别样风味。
合富辉煌呼市时代雅居 营销策划方案
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2020/11/7
合富辉煌呼市时代雅居营销策划方案
方案研究的核心问题
•项目整体的营销推广思路 •项目营销策略与营销部署
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合富辉煌呼市时代雅居营销策划方案
•项目整体的营销推广思路
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•3
合富辉煌呼市时代雅居营销策划方案
合富辉煌_邹平商住项目策划报告_战略与定位_125
如何做快速套现的街区商业？
从竞争层面看—分析竞争，寻求突破 从投资层面看—解读心态，洞察需求 从经营层面看—倾听商家，印证机会
商业投资市场需求巨大，兼具投资与经营意向
首选的投资模式
自行投资做生意
45.0%
购买商铺
33.0%
购买住房
11.0%
购买基金/股票等金融工具
7.0%
其他 3.0%
存在银行 1.0%
整合强势品牌资源，成功吸引高端消费回流
三水广场市场效应：当地商业市场的伟大突破
2005年之前，三水还无超过2千平方米的商场，而三水的开业彻底改变 了这一历史，其一期开业的4万多平米的规模已经成为当地商业的绝对 龙头，并携众多知名品牌，稳步刷新着当地众多商业纪录。
在三水广场出现以前，三水的商业水平最多只是广东省的四流水平， 三水广场出现以后，三水的商业水平至少提高到了广东省第二流的水 平……
三水 佛山
广州
邹平
三水广场整体定位：广东至大的花园式购物广场
所处位置 新老城区交汇处，未来城市中轴线上
总投资
超过3亿元人民币
规模
占地6万平方米，建筑8.4万平方米
大型超市、时尚百货、品牌专卖店、 数码专业市场、流行特区，等各种零
商业功能 售业态，并配套有美食广场、动感儿
童乐园、健身中心、五星级巨幕影城 等各种休闲娱乐设施
主力商家
易初莲花、肯得基、麦当劳、屈臣氏、 国美等一些国内外著名品牌商家
经营管理 广州中华广场物业经营管理公司
建筑规划
清华大学
广东地区广场最多，商业广场面积最
硬件特色 大的购物中心，集“生态园林、美食、
娱乐、旅游、观光”为一体
开业时间
合富辉煌_长沙辉煌国际城营销策略及执行报告_162P_XXXX年
上市时间：2010年8月份前，
项目解析：
项目总建面40万平米，位于营盘东路浏阳河风光带，金域蓝湾系万科首次布局 长沙的金域系列高端品质项目。 整个项目分四期开发，首期四栋，约10万平米 目前一期已经全部售完，二期正在着手拆迁中。
项目的核心优势卖点：万科品牌，紧凑产品户型、精装修
万科的品牌优势无可质疑，特别是在08年市场低迷，楼价跳水的形势下，品牌优 势尤其明显； 金域蓝湾一期套数将近1000户，户型以三房和四房为主，其中紧凑型的三房占一 期总户数的67%，这样的紧凑型满足了目前市场上刚性客户买小户型，满足功能性 的需求，总价不高，高档次，高品位的楼盘。
谨呈：湖南省嘉城房地产开发有限公司
辉煌国际城 2010年营销策略及执行报告
报告结构思路
客户目标 项目解析 核心问题提出 营销总策略 营销策略分解 营销执行
项目营销目标
销售目标 15个月内完成一期16.7万方的90%以上销售目标！
价格目标 实现一期整体均价突破4500元/㎡！
开发目标
建立品牌形象，为后期持续开发奠定基础！
项目产品市场定位——中高端
户型
二房
三房
四房
复式
面积
82
92
118
132
153
153
174
247
260
套数
96
209
307
292
116
116
96
14
3
预计均价 4600
4600
4500
4500
4500
4500
4400
6000
6000
预计总价 370000 423200 531000 594000 688500 688500 765600 1482000 1560000
项目解析：
项目总建面40万平米，位于营盘东路浏阳河风光带，金域蓝湾系万科首次布局 长沙的金域系列高端品质项目。 整个项目分四期开发，首期四栋，约10万平米 目前一期已经全部售完，二期正在着手拆迁中。
项目的核心优势卖点：万科品牌，紧凑产品户型、精装修
万科的品牌优势无可质疑，特别是在08年市场低迷，楼价跳水的形势下，品牌优 势尤其明显； 金域蓝湾一期套数将近1000户，户型以三房和四房为主，其中紧凑型的三房占一 期总户数的67%，这样的紧凑型满足了目前市场上刚性客户买小户型，满足功能性 的需求，总价不高，高档次，高品位的楼盘。
谨呈：湖南省嘉城房地产开发有限公司
辉煌国际城 2010年营销策略及执行报告
报告结构思路
客户目标 项目解析 核心问题提出 营销总策略 营销策略分解 营销执行
项目营销目标
销售目标 15个月内完成一期16.7万方的90%以上销售目标！
价格目标 实现一期整体均价突破4500元/㎡！
开发目标
建立品牌形象，为后期持续开发奠定基础！
项目产品市场定位——中高端
户型
二房
三房
四房
复式
面积
82
92
118
132
153
153
174
247
260
套数
96
209
307
292
116
116
96
14
3
预计均价 4600
4600
4500
4500
4500
4500
4400
6000
6000
预计总价 370000 423200 531000 594000 688500 688500 765600 1482000 1560000
合富置业策划书3篇
合富置业策划书3篇篇一《合富置业策划书》一、策划背景随着房地产市场的不断发展，购房需求也日益增长。
为了满足客户的需求，提供专业、高效的房产服务，我们制定了本策划书，旨在打造一个具有竞争力的房地产中介品牌。
二、公司概述1. 公司名称：合富置业2. 公司定位：提供全方位房产服务的专业中介机构三、市场分析1. 目标市场：以中高端客户为主，包括首次购房者、改善型购房者和投资型购房者。
2. 市场需求：客户对房产信息的准确性、专业性和个性化服务有较高的要求。
3. 竞争对手：分析主要竞争对手的优势和劣势，制定差异化竞争策略。
四、服务内容1. 提供全面的房产信息，包括房源搜索、推荐、评估等。
2. 协助客户办理购房手续，包括签订合同、办理贷款、产权过户等。
3. 为客户提供专业的房产咨询和建议，帮助客户做出明智的决策。
4. 建立客户数据库，定期回访客户，了解客户需求，提供持续的服务。
五、营销策略1. 建立品牌形象，通过广告宣传、公关活动等方式提高公司知名度和美誉度。
2. 利用网络平台，如网站、社交媒体等，拓展客户资源，提高客户转化率。
3. 与开发商、银行等建立合作关系，获取更多的优质房源和优惠政策。
4. 开展促销活动，如打折、赠送礼品等，吸引客户。
六、运营管理1. 建立完善的客户服务体系，确保客户得到及时、周到的服务。
2. 加强员工培训，提高员工的专业素质和服务水平。
3. 建立风险管理机制，确保公司运营的安全性和稳定性。
4. 定期进行市场调研和业务分析，及时调整营销策略和服务内容。
七、财务预算1. 人员成本：包括员工工资、福利、培训等费用。
2. 营销费用：包括广告宣传、市场推广等费用。
3. 运营成本：包括办公场地租赁、设备采购等费用。
4. 盈利预测：根据市场情况和业务发展规划，预测公司的盈利情况。
八、风险评估1. 市场风险：房地产市场的波动可能影响公司的业务和收益。
2. 经营风险：公司的运营管理和服务质量可能影响客户满意度和公司形象。
合富辉煌某地产城营销策略执行方略
合富辉煌某地产城营销策略执行方略1. 引言随着城市化进程的加快和人们对生活质量的要求不断提高，房地产市场已经成为一个非常竞争的行业。
为了确保成功销售房地产项目，合富辉煌地产公司需要制定一套有效的城市营销策略，并且落实到实际执行中。
本文将讨论合富辉煌某地产城营销策略的执行方略，包括目标市场的确定、品牌建设、市场推广和销售渠道管理等方面。
通过合理的执行方略，实现项目的销售目标。
2. 目标市场确定在执行城市营销策略之前，首先需要确定目标市场。
合富辉煌地产公司应该通过市场调研和数据分析，确定目标市场的关键特征，包括人口结构、收入水平、购房需求和消费习惯等。
通过了解目标市场的需求和喜好，可以更好地制定销售策略。
3. 品牌建设品牌建设是城市营销的重要一环。
合富辉煌地产公司需要通过品牌建设来建立良好的企业形象和市场声誉。
在执行方略中，可以考虑以下措施：•设计独特的企业标识和标志，突出公司的特色和优势；•在市场推广中强调公司的品牌价值和承诺，增强消费者对品牌的认知和认可度；•提供高品质的产品和服务，通过口碑宣传来提升品牌的知名度；•积极参与社会公益活动，树立企业的社会形象。
4. 市场推广合富辉煌地产公司在执行城市营销策略时，需要通过市场推广手段来吸引潜在客户并促使购买意向。
以下是一些市场推广方面的建议：•制作精美的宣传资料和广告，包括户型图、项目介绍、价格表等；•运用互联网和社交媒体平台开展线上推广活动，增加项目的曝光度；•组织线下活动，如开放日、品鉴会等，吸引客户前来参观、了解项目；•合作与相关行业、媒体和机构，以增强市场推广效果；•定期对项目进行市场调研，根据市场反馈不断优化推广策略。
5. 销售渠道管理在执行城市营销策略的过程中，合富辉煌地产公司需要管理好销售渠道，确保销售人员能够准确地传达项目的信息并进行有效的销售。
以下是一些销售渠道管理的建议：•建立完善的销售团队，包括销售经理、销售代表等，确保团队的专业素质；•提供良好的销售培训和支持，帮助销售人员了解产品特点、了解目标客户，并提供解决方案；•确定销售渠道，包括直销、代理商、经纪人等，通过不同渠道全面覆盖目标市场；•定期与销售人员进行沟通和培训，了解市场需求和客户反馈，及时调整销售策略。
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- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
“产品唯一性”销售策略 突现产品规划设计的唯一性（建筑、景观、间隔和 户型）
“低开高走，逐步拉升”销售策略 价格步步上扬，预留升值空间。
“体验式”销售策略 强化样板房现场包装，营造公寓居住环境
推广策略 首期推广主线节点
住宅
商铺
时间节点
蓄客期（亮相）
蓄客期（亮相）
2月2０日－3月24日
内部认购期 公开发售期 持续销售期
楼层布局,是典型的公寓设计。 形成方正的建筑轮廊，既能使用地有限的临街区
得到延长，争取尽可能多的户数都拥有美丽的主 题园林景观，又能表达出小户型公寓这一主题。
产品篇:规划及建筑设计分析
环境空间与景观设计: 公寓层高3M以上，具有宽敞明亮的居住效果。 拥有项目中心地带美丽的主题园林景观。 大平台花园设计。
长沙标志性国际风情公寓
案名建议
汇声 街雅 汇形 街风
街颂 汇光 街韶 汇彩 街韵 汇景
目标客户群定位
投资人士（周边区域）
他们一般选择户型面积小，总价低的物业，公寓是投资者 乐于购买的物业。周边区域专业市场数量众多，盈利能力强 的铺主会购买公寓，用于办公、休息及接待客户。
年轻白领
带有厨房、卫生间甚至阳台，居住功能齐全的公寓可用于 家庭居住。
交通便捷，与市心联系紧密； 完善的小区配套和公共绿化
有较好的立面形象
环境，MINISOHSE概念
上东印象 晚报大道 湖南住友房地产 开发有限公司 芙蓉区 8万平米
7.7万 2.9
0.414 高层（33F）
1房1厅
40-49、70、120 796
2700（80%） 自身配套设施不多
竞争对手分析
华樟名府
发挥优势，抓住机会 高姿态切入市场，整合产品特点塑造标志建筑。 用媒体提高市场关注度。 中价高走，赢得市场美誉度。
抓住机会，规避劣势 利用市政的不断利好来转换区域形象，化不利为有利。
发挥优势，化解威胁 利用大市托升板块价值。 突出主题景观、建筑设计及物管，以增强竞争力。
规避劣势，化解威胁 突出项目的稀缺性 相同特点的产品对比，突出性价比。 加强现场包装和样板房包装。
内部认购期
3月2５日－４月28日
公开发售期
4月29日－５月１５日
第二次蓄客期
５月１６日－６月９日
保温期
第二次公开销售期
６月１０日－６月３０日
泛营销篇提纲
推广策略
营销推广主线和时间节点和商铺一致，但有各自 不同的推广主题
城市东进。 具有开阔主题商业景观和街区景观。 一流设计 ：景观先行的规划设计、方正的建筑外立面、
大型车库、豪华公寓大堂、开阔的景观电梯间。 创新户型：南北对流、视野开阔、观景阳台、间隔方正和
实用率高等极具吸引力。 超大型商业配套，包括购物、娱乐、餐饮和休闲等功能主
力商家。
SWOT分析（劣势）
户型评析
A户型（单间） 实用面积：36.19 建筑面积：47.07 实用率：76.88%
开放式厨房 设计
阳台可近观主题景 观和商业街区
洗手间
布局紧凑 方正实用
户型评析
B户型（单间） 实用面积：40.20 建筑面积：52.29 实用率：76.88%
阳台可近观主题景 观和商业街区
宽敞的开放 式厨房
布局紧凑 方正实用
35万㎡
4.2
2.68
0.4
0.41
高层（2栋）
高层
底5层为银行、超市、休闲、 底层游泳池、幼儿园、羽毛
美容
球场、超市
1房1厅、4房2厅
1房1厅、2房2厅、3房2厅、 4房2厅
(40、140)
43～64、80、100、125、 150
550(390/160)
2237
3100（60%）
2900（30%）
经常往来长沙的商务人员
由于业务上的关系，不少商务人员经常往返长沙，这类人 会选择购买公寓，以方便居住和办公。
SOHO族
随着科技发展和计算机网络的普及，家庭办公已成现实， 深圳已有少数人在家办公，这部分人即SOHO族。公寓兼具 居住和办公两种功能，适合SOHO族。
营销策略
“商铺带动住宅，住宅促进商铺”销售策略 互相推动，带来各层次客源
项目周边区域目前还较杂乱，形象较差。 周边景观欠缺 。
SWOT分析（机会）
区域认同逐增 市政利好不断 新兴住宅板块 新交通中心 项目所在商圈有较多高质消费人群
SWOT分析（威胁）
小户型住宅市场供应竞争激烈 长沙城市发展步伐较为缓慢 项目目前人气尚不足，周边入住居民不多
SWOT综合分析
项目市场定位
国际精品公寓
小户型设计/超大型商业配套
主题水景和MALL景观
大型高档楼盘（区域）
树立项目品牌形象
营造国际风情文化生活
打造国际精品公寓
项目形象定位
区域板块大致共性
典雅、高档、明丽 抽离之，建立独特形象
项目独有的特性 独特的建筑设计 超大型商业配套 主题水景和MALL景观双重享受
因势利导，强化形象，营造感觉
外立面 简洁现代，整体感强。 利用简洁的直线造型，创造城市标志性的国际街
区生活公寓形象。
户型评析
北面直观景色
Ｄ户型（一厅两房） 建筑面积：80.19
公共走道
Ｃ户型（两厅两房） 建筑面积：106.44
主力户型
公共走道
南面通风采光
A户型（单间）
B户型（单间）
建筑面积：47.07 建筑面积：52.29
户型评析
Ｃ户型（两厅两房） 实用面积：81.83 建筑面积：106.44 实用率：76.88%
卧室方正实用
卧室可近观主题园 林景色和商业街区
客厅 宽敞明亮
户型评析
Ｄ户型（一厅两房） 实用面积：61.65 建筑面积：80.19 实用率：76.88%
房出阳台 视野开阔
布局紧凑实用
SWOT分析（优势）
市场篇:竞争对手分析
内容 地理位置
开发商 所属区域 占地面积 总建面积 容积率 绿化率 物业类型 社区配套
主力户型
面积 总户数 销售价格和销售率 总体评价
华樟名府
银港水晶城
万家丽路与人民东路 交汇处东南角
万家丽路北段
湖南长远房地产 开发有限公司
湖南银港房地产开发公司
雨花区
芙蓉区
1.2万平米
210亩
6.5万㎡
上东印象
银港水晶城
竞争对手分析小结
周边区域小户型公寓旺销，市场竞争激烈。 缺乏完善商业配套，对销售造成一定影响。 总价较低，使其正成为市场的投资热点。 缺乏吸引眼球的推广包装方式。 与本项目产品相比，本项目在户型上更具有市场
优势。
产品篇:规划及建筑设计分析
总体规划: A1区5至22层是住宅,共548户 通过四梯二十四户的平面组合形成,形成长廊式的
“低开高走，逐步拉升”销售策略 价格步步上扬，预留升值空间。
“体验式”销售策略 强化样板房现场包装，营造公寓居住环境
推广策略 首期推广主线节点
住宅
商铺
时间节点
蓄客期（亮相）
蓄客期（亮相）
2月2０日－3月24日
内部认购期 公开发售期 持续销售期
楼层布局,是典型的公寓设计。 形成方正的建筑轮廊，既能使用地有限的临街区
得到延长，争取尽可能多的户数都拥有美丽的主 题园林景观，又能表达出小户型公寓这一主题。
产品篇:规划及建筑设计分析
环境空间与景观设计: 公寓层高3M以上，具有宽敞明亮的居住效果。 拥有项目中心地带美丽的主题园林景观。 大平台花园设计。
长沙标志性国际风情公寓
案名建议
汇声 街雅 汇形 街风
街颂 汇光 街韶 汇彩 街韵 汇景
目标客户群定位
投资人士（周边区域）
他们一般选择户型面积小，总价低的物业，公寓是投资者 乐于购买的物业。周边区域专业市场数量众多，盈利能力强 的铺主会购买公寓，用于办公、休息及接待客户。
年轻白领
带有厨房、卫生间甚至阳台，居住功能齐全的公寓可用于 家庭居住。
交通便捷，与市心联系紧密； 完善的小区配套和公共绿化
有较好的立面形象
环境，MINISOHSE概念
上东印象 晚报大道 湖南住友房地产 开发有限公司 芙蓉区 8万平米
7.7万 2.9
0.414 高层（33F）
1房1厅
40-49、70、120 796
2700（80%） 自身配套设施不多
竞争对手分析
华樟名府
发挥优势，抓住机会 高姿态切入市场，整合产品特点塑造标志建筑。 用媒体提高市场关注度。 中价高走，赢得市场美誉度。
抓住机会，规避劣势 利用市政的不断利好来转换区域形象，化不利为有利。
发挥优势，化解威胁 利用大市托升板块价值。 突出主题景观、建筑设计及物管，以增强竞争力。
规避劣势，化解威胁 突出项目的稀缺性 相同特点的产品对比，突出性价比。 加强现场包装和样板房包装。
内部认购期
3月2５日－４月28日
公开发售期
4月29日－５月１５日
第二次蓄客期
５月１６日－６月９日
保温期
第二次公开销售期
６月１０日－６月３０日
泛营销篇提纲
推广策略
营销推广主线和时间节点和商铺一致，但有各自 不同的推广主题
城市东进。 具有开阔主题商业景观和街区景观。 一流设计 ：景观先行的规划设计、方正的建筑外立面、
大型车库、豪华公寓大堂、开阔的景观电梯间。 创新户型：南北对流、视野开阔、观景阳台、间隔方正和
实用率高等极具吸引力。 超大型商业配套，包括购物、娱乐、餐饮和休闲等功能主
力商家。
SWOT分析（劣势）
户型评析
A户型（单间） 实用面积：36.19 建筑面积：47.07 实用率：76.88%
开放式厨房 设计
阳台可近观主题景 观和商业街区
洗手间
布局紧凑 方正实用
户型评析
B户型（单间） 实用面积：40.20 建筑面积：52.29 实用率：76.88%
阳台可近观主题景 观和商业街区
宽敞的开放 式厨房
布局紧凑 方正实用
35万㎡
4.2
2.68
0.4
0.41
高层（2栋）
高层
底5层为银行、超市、休闲、 底层游泳池、幼儿园、羽毛
美容
球场、超市
1房1厅、4房2厅
1房1厅、2房2厅、3房2厅、 4房2厅
(40、140)
43～64、80、100、125、 150
550(390/160)
2237
3100（60%）
2900（30%）
经常往来长沙的商务人员
由于业务上的关系，不少商务人员经常往返长沙，这类人 会选择购买公寓，以方便居住和办公。
SOHO族
随着科技发展和计算机网络的普及，家庭办公已成现实， 深圳已有少数人在家办公，这部分人即SOHO族。公寓兼具 居住和办公两种功能，适合SOHO族。
营销策略
“商铺带动住宅，住宅促进商铺”销售策略 互相推动，带来各层次客源
项目周边区域目前还较杂乱，形象较差。 周边景观欠缺 。
SWOT分析（机会）
区域认同逐增 市政利好不断 新兴住宅板块 新交通中心 项目所在商圈有较多高质消费人群
SWOT分析（威胁）
小户型住宅市场供应竞争激烈 长沙城市发展步伐较为缓慢 项目目前人气尚不足，周边入住居民不多
SWOT综合分析
项目市场定位
国际精品公寓
小户型设计/超大型商业配套
主题水景和MALL景观
大型高档楼盘（区域）
树立项目品牌形象
营造国际风情文化生活
打造国际精品公寓
项目形象定位
区域板块大致共性
典雅、高档、明丽 抽离之，建立独特形象
项目独有的特性 独特的建筑设计 超大型商业配套 主题水景和MALL景观双重享受
因势利导，强化形象，营造感觉
外立面 简洁现代，整体感强。 利用简洁的直线造型，创造城市标志性的国际街
区生活公寓形象。
户型评析
北面直观景色
Ｄ户型（一厅两房） 建筑面积：80.19
公共走道
Ｃ户型（两厅两房） 建筑面积：106.44
主力户型
公共走道
南面通风采光
A户型（单间）
B户型（单间）
建筑面积：47.07 建筑面积：52.29
户型评析
Ｃ户型（两厅两房） 实用面积：81.83 建筑面积：106.44 实用率：76.88%
卧室方正实用
卧室可近观主题园 林景色和商业街区
客厅 宽敞明亮
户型评析
Ｄ户型（一厅两房） 实用面积：61.65 建筑面积：80.19 实用率：76.88%
房出阳台 视野开阔
布局紧凑实用
SWOT分析（优势）
市场篇:竞争对手分析
内容 地理位置
开发商 所属区域 占地面积 总建面积 容积率 绿化率 物业类型 社区配套
主力户型
面积 总户数 销售价格和销售率 总体评价
华樟名府
银港水晶城
万家丽路与人民东路 交汇处东南角
万家丽路北段
湖南长远房地产 开发有限公司
湖南银港房地产开发公司
雨花区
芙蓉区
1.2万平米
210亩
6.5万㎡
上东印象
银港水晶城
竞争对手分析小结
周边区域小户型公寓旺销，市场竞争激烈。 缺乏完善商业配套，对销售造成一定影响。 总价较低，使其正成为市场的投资热点。 缺乏吸引眼球的推广包装方式。 与本项目产品相比，本项目在户型上更具有市场
优势。
产品篇:规划及建筑设计分析
总体规划: A1区5至22层是住宅,共548户 通过四梯二十四户的平面组合形成,形成长廊式的