浅析物业管理公司存在的涉税问题

税务筹划　浅析物业管理公司存在的涉税问题　辽宁凤城通远堡经济管理站　卢秀丽　摘要：改革开放后，国民经济快速发展，中国城市化的速度稳步增　长，建筑面积也不断增大。随着房地产行业的迅猛发展，物业服务行业　作为城市化和市场经济发展的产物，从无到有，不断壮大，物业服务行　业的营业税收入也成为国家税收的重要组成部分。本调研报告按照提　出问题、分析问题和解决问题的基本思路对辽宁丹东的几家物业服务　

公司涉税问题展开调研。报告从分析物业收入入手，通过对物业公司　的实地调查，发现其在纳税方面、票据管理使用、费用收取等方面存在　一些问题，并进而针对问题存在的原因提出了规范使用发票，加强日常　管理等解决对策。　关键词：涉税问题原因分析对策　一、在涉税方面存在的问题　（一）收入不真实　１、不按规定开具发票　物业行业属于服务行业，主要的收入有物业费、车位服务费、公用　部分广告费（如电梯内、小区外墙、楼顶广告）、其它有偿服务费等，而在　业主消费时只能取得公司自制的三联据，若不是主动索取，绝不开具发　票，从而不申报或少申报营业收入。　２、减免收入　老业主介绍新业主在本小区买房，老业主和新业主可以各免ｌ到５　年不等的物业费（物业费按照新业主的建筑面积算），而物业公司对于　这部分收入只是公司内部走账，不对外开具任何发票三联据等确认收　入的凭证，只是开具一份老带新协议书，虽然在业主看来很划算，认为　只要介绍亲戚朋友来小区买房子就可以减免物业费，同时在房地产开　发商角度不仅卖出了更多的房子，相应地也减少了公司应收物业管理　费收入，形成应计收入而未计的情况。　（二）代收款项未申报营业税　在日常费用收取时，除了收取物业公司营业执照上拥有的项目外，　还会代收代付一些费用，例如垃圾处置费、楼道灯费、水费、燃（煤）气　费、维修基金、第一年的取暖费等，而单位对于代收部分收入的手续费　收人未申报营业税。按照《国家税务总局关于物业管理企业的代收费　用有关营业税问题的通知》（国税发［１９９８１２１７号）规定：物业管理企业　代有关部门收取的各项费用属于营业税“服服务业”税目中的“代理”业　务，应对其从事代理业务取得的手续费收入计征营业税。　（三）票据使用不规范　在调研中发现有个别物业管理公司在票据管理上也存在很大漏　洞，票据由物业客服到文化用品商场购买，无专人管理，随意存放，使用　无登记，从采购到领用都极不规范，导致一些不开票，或是开票不入账　等贪腐行为的出现。虽然开具收据不开具发票也是一种逃税现象，但　是更多的是反映出企业管理的缺陷。　（呻）企业故意逃税　在调研中也发现有些物业管理公司人为制造困难，不给业主开据　发票，在业主明确提出要求开具发票的情况下，物业公司却提出，要开　发票，还要补缴５％一１０％的税，才能给出具发票。或者已财务人员出　差，电脑坏，总公司搬家等诸多理由搪塞业主。　二、原因分析　（一）具体收．－ｘｔ￣务部门难柱实　税务部门在核实物业公司管理情况时，只能调查到物业公司管理　了多少幢、多少套，但人住业户多少则较难掌握，已人住业主也有长期　不在的情况，已人住的业户物业管理费也存在征收率不能１００％到位。　２４６财经界髓　Ⅲ　物业面积、人住率、征收率、物业收费标准与实际收费标准的差异，物业　公司取得收入未全部入账等情况，造成税务机关核实收人难。正是由　于税务部门对物业收入核实难，才存在少计收入，导致公司内部私自走　账等情况的出现。　（二）公司员工缺乏对依法纳税的认识　１、权利、义务不对等导致纳税意识薄弱　我国税收的性质是“取之于民，用之于民”，然而许多纳税人只看到　了他们所交的税，却未看到税款在他们身上的应用这样以来，虽然表面　是“取之于民，用之于民”，但实际中却只强调“取之于民”，只强调依法　纳税是每个公民应尽的义务，却忽视了“用之于民”，忽视公民依法享有　的权利，正是人们因为不知道钱用在什么地方了，导致人们缺乏意识和　纳税人的纳税意识的监督。不光是在物业行业，很多服务行业，像餐饮　店采取用赠送饮料的方式换取不给消费者开具发票，导致国家税收流　失，可能大家会觉得财政收入和自身的关系不大，反而不要发票还可以　得到赠品。　２、企业缺少对员工纳税意识的培养　物业管理公司之所以少计收人，偷逃税款其主要目的就是为了盈　利。但是依法纳税是每个企业责无旁贷、义不容辞的义务，而实际上我　国公民整体自觉纳税意识较差，于是出现了一些拒税、抗税、逃税等现　象。归根结底、最主要的原因是企业纳税意识缺失，直接影响到员工的　依法纳税的行为，所以导致很多没有依法开具发票，少计纳税收人的现　象存在。同时不少消费者对购物索要发票的意识比较淡薄，许多人都　没这个习惯，这样不仅没有保护好作为消费者的合法权益，还给一些商　家提供了偷税漏税的可能。　（三）公司内部管理存在漏洞　在一些物业公司存在员工不给业主开票，或是修改票据信息的行　为，存在贪腐现象，导致这一现象的原因除了员工的职业道德素养不　够，同时公司在内部管理上也存在问题，物业公司的财务在领用票据本　时未作任何票据号的登记，无专人看管，物业客服与物业财务虽然都属　于同一物业公司，但是确是两个部门，由客服部采购收据，领用时先要　到财务盖章，之后就可以直接使用，对于到财务盖章也没有一个审查的　过程，无专人看管，说白了，就是票据少一本都不会被发现，正是因为这　样才易出现票据使用不规范，造成财务管理混乱，甚至滋生徇私舞弊和　贪污腐败行为。虽然在我调研的物业公司没有出现这种情况，但是规　范使用票据本，加强公司内部管理迫在眉睫。　三、建议与对策　（一）加强发票管理、规范使用发票　有的员工意识不到不开具发票的重要性，应加强对人员的培训，同　时加强发票管理，对于那些为了方便不开具发票而只是开具公司三联　据的行为加以制止，严重的可以进行惩罚，从源头上根除少计收入的可　能，当然，这一对策的实施企业是需要建立在有良好的企业文化，纳税　意识很强的基础上，因此归根结底提高公司公司整体的纳税意识势在　必行。最近税务局一直在展开发票号中奖的活动，有很多业主索取发　票虽然不是为了维护国家税收问题，减少偷税漏行为，但在一定程度程　度上也起到了监督纳税人合理开具票纳税的作用。当然更重要的还是　要有索取发票的意识，无论是维护消费者自身权益还是维护国家税收　稳定都起着决定性作用。　（二）提高公司整体纳税意识　一方面税务机关要加强对物业公司行业政策的宣传与业务培训，　

ｆ下转第２４８页１　税务筹划　企业的税务管理一般是财务部门主管，在管理层次上面也属于初　级管理。由于企业并购重组过程巾存在着巨大的税务风险，因此企业　必须加强税务的管理。有条件的企业可以将税务管理从财务部门独立　｝Ｈ来，形成一个专门的税务管理机构。在该机构内，主要的管理内容为　税务的规划和税务的评估两大方面，由此需要相关的法律知识和会计　知识来开展这两方面的Ｔ作。　（二）在税务风险评估的流程上进行规范化处理　企业在日常税务处理流程上要根据公司业务的变化和流程的变化　进行更新，这样才能更好地应对企业并购重组后税务政策的变化。主　要可以通过对税务流程图中的各项流程和操作进行规范化处理，在制　定流程前需要进行合理的规划，使税务处理的操作流程科学化。在税　务处理过程中，税务　亡作人员需要严格按照指定的流程来进行，确保意　外操作的产生。　（三）在税务人力资源上进行专业化的培训　企业并购重组过程需要专业化的法律技能和会计技能，因此企业　在税务管理Ｔ作中要配备较高专业素质的人力资源。由于企业并购重　组对于税务管理人员来说了解程度不高，且并购重组的税务风险带有　一定强度的隐蔽性，因此企业在并购前还要对税务管理人员进行相应　的并购知识培训，主要在法律环境和经济环境变动两方耐内容束进行　培训。　总之，企业并购重组是企业生存发展的重要手段，也是企业进行规　模扩张和利益最大化过程中最迅速的方法。企业在并购重组前需要制　定有效的战略目标，对并购过程的审计进行评估，在税务情况【：进行全　面的调查，从而进行谈判收购，在并购后还需要对新形成的企业进行义　化、人才、市场等方面的重新组合。在企业并购重组过程中，需要对税　务风险进行有效的控制，在并购前对目标企业的税务情况进行调查，对　选择的并购方式进行评估和选择，从而实现对税务风险的有效控制。　参考文献：　【１］沈群．企业并购重组中的税务风险控制叫．铁道运输与经济，２０１１，　３３ｆ３１：ｌ一４　［２】袁敏．企业合并业务的税务风险防范和控制ｌＪ１．商场现代化，２０１２，　ｆ３４）：１４５—１４７　［３］谢庆娇．我国企业并购税务问题研究［Ｄ］．对外经济贸易大学，　２０１２　［４］李继萍．企业并购的税负问题研究［Ｄ］．郑州大学，２０１０　

（上接第１６５页）　终有利于提高单位管理者的责任意识。运用这种方法，有利于带动管　四、结束语　理者提高效率、节约开支，由于员１　并不了解单位的实情而出现的猜疑　综上所述，单位要重视工程财务管理，才能促使工程项目的顺利完　和谣　也能够得到减少，进而更好的稳定员Ｔ的情绪，最终有利于构建　成，才能确保施Ｔ的质量和安全。对于Ｔ程财务管理中所存在的问题，　良好的工作氛匍。　要及时解决，从而更好的促使管理成本的降低，促使Ｔ程效率的提高，　（五）健全财务管理的模式　以及确保Ｔ程项目能够按时完成。　紧跟着市场经济的不断成长，工程行业也逐渐向多元化方向发　参考文献：　展。不一样的投资者，其资本投资在哪一个方面的比例也是不同的，为　『１１谢遁德．浅谈工程财务管理中存在的问题及解决措施『Ｊ］．现代物　此，投资者的工程职责也是有一定的差异的，不但共同享受收益，也承　业，２０１１　担着一定的风险。所以，按照不同的主体，工程财务管理也应当朝多元　［２］胡灯中．工程财务管理中常见问题及对策［Ｊ１．行政事业资产与财　化的方向发展，通过不一样的角度，促使每一个投资主体的优势的有效　务　２０１２　发挥，进而有利于提高其积极性，并有利于工程财务管理模式的健全。　『３１谢丽，谢世权．工程财务管理中存在的问题及解决措施刚．法制与　同时，工程财务管理是Ｔ程项目的重要组成部分，所以要重视对价格的　经济。２０１３　管理，并依靠科学的管理手段，保证价格的合理性，进而更好的管理和　控制价格，比如标底价和采购价。　

（上接第２４６页）　加强有关涉税课程的培训，不断向单位工作人员宣传行业内的最新政　策，加强财会人员对政策的正确理解，依法纳税。另一方面公司要加强　自我约束，提高纳税意识，杜绝偷税漏税行为，多开展一些有关税法知　识的讲座与培训，争取让每位员Ｔ都做遵纪守法，依法纳税的好市民。　（三）加强日常票据管理　公司在采购票据之后，一定要明确记载票据号，当分公司财务到区　域领取票据时，也要做好相关登记，例如何时领用的那本票据，同样用　完的票据本一定要及时送回财务，并现场核实，公司在管理上也要提高　员Ｔ职业道德，要有明确的激励机制，不要等事情发生后才采取行动，　要提前做好准备，做到未雨绸缪。还有很重要的一点，物业公司在人员　上的流动性非常大，财务部也是，在新接手时，就存在了一大堆之前留　下的一　问题，也存在一些不明账目。所以建议物业在加强的票据管　理的同时也要重视一下人员管理。　（日）行政机关加大巡查和处罚力度　物业公司的行政主管机关住建部门、税务机关要加大巡杳力度，通　过日常的监管，使企业遵章守纪，不敢越雷池半步。发现问题更要及时　２４８　经　ｉ＊一　ｍ　食处，举一反　，整改思过。以儆效尤。　四、结束语　物业公司作为近几年蓬勃发展的新兴事务，其在管理理念上还是　有很多需要完善的地方，如：无论业主是否主动要求开具发票，公司都　应该要求员Ｔ必须开具。依法纳税是每个公民应尽的义务。主动协税　也是我们的负责，不要贪图私利不索取发票而是纵容经营者逃税。从　微观的角度来看，这种行为会扰乱税收秩序，减少国家的财政收入。从　宏观的角度看，这种看似很常见的做法会影响社会公众利益，导致税负　不平现象，不仅破坏了市场经济秩序，而且还严重阻碍市场经济的健康　发展。行政机关也要加强对物业公司的税收政策宣传力度和检查力　度，以保证各项税款应收尽收。因此，物业管理企业、消费者、行业主管　部门（行政机关）三方共同努力，齐抓共管，为社会的稳步发展、市场经　济的正常运转尽到自己应尽的责任和义务。