分析城中村改造策略

分析城中村改造策略
摘要：本文主要针对我国目前城中村的改造进行详细阐述，介绍了城中村改造的必要性、难点与改造的一些措施。

关键词：城中村改造；难点；对策
1城中村现状及改造的必要性
城中村，简单地说就是“城市中的农村”，是在城市市区范围内，仍保留农村生活习惯和农村管理方式，使用集体土地，以村民委员会为组织形式的行政村落。

城中村大体可分为三类：
第一类是已完全没有农用地的村庄，且已经被城市包围；第二类是有少量农用地的村和处于城市近期重点建设区域的村庄；第三类是处在城市中但有较多农用地且近期不列入城市重点建设区域的村庄。

从现状上看，城中村已经严重阻碍了城市化进程。

一是城中村基础设施不完善，道路、供水、供电、电讯、排水、垃圾处理不配套，各种管道、电线杂乱无章，排水排污不畅并且缺乏公共绿地与体育等设施，居住和生活质量低，既影响了城市整体环境也影响了城市的整体规划和布局。

二是由于城中村主要是低层次的物业经济，用地管理混乱，城中村内的居住用地、工业用地、商业用地相互交织，宅基地、集体用地管理与建设混乱，违法违章建筑多，住宅多以独家独户的传统家庭模式建筑而成，土地和资源产出效益不高，既破坏了城市土地利用的整体性，也造成了城市土地资源的严重浪费。

三是城中村多是以地租等为主要收入来源，不利于城中村居民参与新的城市社会分工和竞争。

同时，制假售假、偷漏税、无证经营人员在“城中村”聚集现象较为突出，对正常的市场生产经营秩序冲击严重。

四是城中村出租屋聚居了大量缺乏有效管理的外来人口，成为滋生“黄赌毒”的温床，恶性事件屡屡发生，治安形势严峻。

城中村作为城市化进程中一种独特的现象，在管理体制上，一方面它作为城市社区的组成部分，必须接受城市政府的领导，在城市社区管理体制下运行；另一方面它属于农村社区，在土地制度、户籍管理制度等方面必须执行农村社区管理体制，从而构成了管理体制的交叉性。

城市与农村“二元管理体制”并行，构成了其“边缘社区”的特征。

因此，改造城中村是城市化进程的必然，也是实现社会结构和社会管理现代化的需要，更是提高城市土地利用效率的要求。

同时，从时机的角度讲，早改比晚改好，早改可以尽快地发挥改造的综合效益。

否则，随着时间推移，城中村私房自行翻建扩建将带来一轮新的违章建筑高潮，将使改造成本和难度持续增加。

2城中村改造的难点
城中村急需改造，但也确实面临各种困难。

一是土地问题。

城中村土地基本上是集体土地，而且有一部分是农用地、甚至是耕地或基本农田。

城中村改造要将农村变为城市，必然涉及农地转用、保护耕地和基本农田等问题。

二是违法建筑问题。

城中村存在大量违法建筑，因其土地产权的特殊性令改造陷入两难境地：如果承认违建的产权，则鼓励了违法行为，会引起新的抢建；如果不承认产权，则法律依据不足且违法行为普遍，这些违法建筑难以强制拆除，令改造无从进行。

三是城中村拆迁改造中，居民要求的补偿安置费用数额巨大，甚至即使足额补偿，许多居民对拆迁仍有抵触。

这给改造带来巨大的成本。

同时如何安置好被拆迁居民，维持社会稳定，也是城中村改造的一件根本大事。

3城中村改造的策略和措施
3.1认真调研，推广和借鉴成功经验。

城中村改造是复杂的系统工程，事关村集体、村民、政府、开发单位等多方面利益。

同时，由于城中村是城市化过程中存在的普遍现象，一些实施改造较早的城市探索了较有效的改造办法，取得了有益的经验。

因此，做好城中村改造要在做好翔实调研的同时，借鉴和推广已有的办法和经验，从而研究制定具有可操作性、符合本地实际的办法和措施，促进城中村改造的顺利进行。

3.2正确认清形势，认识改造重要意义。

正确认清城中村改造形势，是推进城中村改造的基础，当前城中村改造面临良好的机遇。

城中村改造是一项政府和广大群众都能够获得“双赢”的实事民心工程，对构筑和谐社会，发展经济具有战略性的意义。

城中村改造有利于改变城市整体面貌，提升城市品位；有利于改善村民生活环境，提高村民生活质量；有利于合理利用集约用地，发挥土地效益，增加财政和农民收益；有利于城市公建道路等设施顺利建设，拉大城市框架，加快推动新城区建设；有利于拉动全县经济增长，促进两个文明建设和社会全面进步。

3.3理顺各项关系，加强组织领导。

（1）明确职责，理清主管部门和被管理单位之间的关系。

城中村改造主要涉及集体土地的政策处理，县国土资源管理局是征用集体土地房屋拆迁的主管部门，建议专门设立一个管理科室，及时出台相关政策，对从事县城中村改造的单位、拆迁人以及被拆迁人加强政策指导和业务管理，要求各部门积极配合，理顺省、市审批操作程序，加快改造工作。

（2）理清国家、集体、村民之间的关系，在村民自愿的基础上积极开展改造工作。

城中村改造要让百姓真实了解实际得到的利益，真正享受到国家的优惠政策和集体利益。

通过民主推选成立村级改造议事及工作小组，直接接触村民，做到公开信息、公平补偿、公正处事，使大多数村民支持改造，形成良好的改造氛围。

（3）理清城中村改造专设机构的职能关系，加强队伍建设。

县公共建设管理中心是城中村改造专设机构，法律及法规上都没有明确的行政职能，现有的工作职能只能依附
于有关部门发挥作用，涉及集体土地的要依靠土地部门，涉及部分国有土地的要依靠建设部门。

建议专设机构的应对口归属，配备专业人员，加强队伍建设，必要时成立集体土地房屋拆迁公司，或者抽调土地、建设、规划、计划、街道等有关部门专职人员合署办公，它对城中村改造成败起着至关重要的作用。

3.4强化城中村改造规划管理。

市城市规划行政主管部门应当会同国土资源、建设、市政等部门及区县政府，在符合城市总体规划的前提下，编制城中村改造总体规划。

同时，城中村改造，应在区县政府指导下，根据城中村改造总体规划，按照因地制宜、合理布局的原则，编制改造详细规划，并严格实施。

3.5制定切实可行的城中村改造计划及实施步骤。

城中村改造应根据有关规划文件、年度土地供应计划和各城中村的具体情况，制定切实可行的城中村改造计划，对城中村改造实施的顺序和时间安排，城中村改造的项目范围、性质和投资规模，城中村改造涉及的主要政策优惠措施等作出具体安排。

同时，根据具体情况制定切实可行的实施步骤。

3.6加强城中村改造过程中的土地管理。

城中村改造过程中，城中村的集体土地要依法转为国有土地，按照国有土地进行管理。

城中村集体土地转为国有土地后，土地的合法使用人、土地用途不变，原农用地承包人可继续承包经营，但因实施规划需要使用该土地的，应当服从城市规划的需要。

转为国有的土地要纳入市土地储备体系，按国有土地使用权出让转让规定进行管理。

涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用手续，并对承包经营者的损失给予适当补偿。

3.7做好居民安置和就业工作。

根据城市总体规划需要，由政府土地储备机构进行土地整理和储备，并根据居民意愿采取货币补偿或实物安置补偿两种方式。

在补偿标准上，既要考虑被征收土地原用途的年产值，又要综合考虑土地区位、供求关系、经济社会发展水平等多种因素，遵循市场原则，保证被征地农民的生活水平得到改善、长远生计有保障，打消农民在城中村改造过程中的忧虑。

3.8制定和实施城中村改造配套政策。

城中村改造是整个城市发展的大事，需要社会各界共同支持完成。

政府作为城市的管理者，要尽快制定出切实可行的配套政策，而且这些政策应涵盖城中村改造过程的各部门、环节，如原房屋和土地的确权、违章建筑的处理、宅基地管理、集体经济管理、拆迁补偿安置、改造资金筹措等。

配套政策的核心和关键是要处理好村民的现实利益和长远利益关系。

4结束语
城中村是城市化进程中必然产物，随着城市建设的迅速推进，农民可耕作的土地被国家逐步征用，村庄被逐步包围，而村民集聚而居的村庄仍然存在，遗留的土地、生活方式及管理制度等仍保留传统农村特征。

为加快城市新区建设，拉大城市框架，提升城市品味，城中村改造势在必行。