房地产企业资产证券化融资风险
结构化融资与资产证券化
结构化融资与资产证券化一、结构化融资与资产证券化的概念及发展历程结构化融资与资产证券化是金融市场中常见的融资工具，因其具有灵活性、高效性和风险分散等优势，受到市场的广泛青睐。
在本篇论文中，我们将对结构化融资与资产证券化的概念和发展历程进行详细的分析。
1.1 结构化融资的概念结构化融资可以被定义为一种利用资本市场的融资工具，它通过组合利用多种不同的融资方式，采取了先进而复杂的融资策略来实现融资，目的就是为了最大程度地满足融资需求的要求。
1.2 资产证券化的概念资产证券化是指将由企业持有的资产权益证券化，变换成期限不同、收益率不同、风险不同的证券，并以特定的法律、财务、会计手段将这些证券转让给市场上承担某种风险偏好或收益偏好的投资者，从而实现资产转移、风险管理、资金筹集等目的。
1.3 结构化融资与资产证券化的发展历程结构化融资与资产证券化起源于上世纪70年代美国房地产市场的危机，随后在80年代逐渐成熟。
在90年代到2008年金融危机前，结构化融资与资产证券化逐渐成为全球范围内的贷款和融资工具。
然而，2008年的金融危机使这种金融工具受到质疑，认为它是危机的一大原因。
二、结构化融资与资产证券化的特点在金融市场上，结构化融资和资产证券化具有一些独特的特点，这些特点让它们在市场上得以广泛运用。
在本章节中，我们将对结构化融资与资产证券化的特点进行分析。
2.1 风险分散结构化融资和资产证券化通过有效的风险分散，将总体风险控制在一个合理的水平之内。
这种风险控制还可以从债券发行人的角度来看，他们通过这种金融工具将风险传递给了投资者，从而降低他们自身承担风险的压力。
2.2 高效性结构化融资和资产证券化为资金的筹集和投资提供了一种快速、高效、灵活的方案。
因为这种金融工具可以满足不同的融资需求和投资目标，使得市场自由配置。
此外，结构化融资和资产证券化还可以提高资本运作效率，降低融资成本。
2.3 估价不确定性结构化融资和资产证券化的估价不确定性是该工具存在的主要难题。
中国房地产信贷资产证券化的法律建构与美国次级债危机的思考
中国房地产信贷资产证券化的法律建构与美国次级债危机的思考我国的房地产市场经历多次的盛衰沉浮，由于相关的法律法规不健全，投机性行为主导市场运作。
在2001年以来随着房屋按揭贷款首付比例的不断降低，甚至出现零首付的现象，通过金融杠杆的倍数放大，投机性炒作愈演愈烈，在2007年达到顶峰，年度房价涨幅超过50%。
一方面是房地产市场买卖双方信息的严重不对称，另一方面是金融监管的不规范，促使房地产市场泡沫愈来愈大，危及国家经济安全。
证券化是通过将信贷资产在第三方提供信用担保的条件下，将其通过投资银行的整合与其他资产分离独立作为一个资产组合在公开资本市场发行证券融通资金，加快金融机构房地产信贷资产流动，分担信贷风险的金融创新工具。
主要有两种形式：一、是美国为代表的资产出售模式；二、是德国为代表的资产抵押模式。
鉴于我国在领土幅员，人口规模，经济总量和对外贸易的结构上的实际情况，以及美国在资本市场的资源配置效率上的领先地位，我国应从美国房地产信贷资产证券化的经验教训中借鉴吸收其成功成果，防范其金融创新带来的投机风险，建立符合中国实际状况的房地产信贷资产证券化的法律建构，完善和健全立法技术，使我国的房地产产业和金融体系协调稳健的持续发展，深化产业结构的升级，提高金融产业在国际上的影响，维护中国的核心经济利益。
美国住房信贷资产证券化的运作机制和主要形式在美国人看来，当贷款人已经“创制”了一笔贷款，也就是说，将贷款金额交付给借款人并进行了抵押登记后，这笔贷款对贷款人来讲是一笔财产，是一种要求将来给付的权利。
自然它也可以像其它财产一样转让给投资人。
这样的交易可以使资金流向那些需要贷款的人和地区。
这是美国资产证券化的动因。
美国住房资产证券化的基本运作思路是：（1）银行和其他金融机构向希望买房的借款人发放贷款，同时借款人须以其所购房产为抵押物抵押给贷款人。
（2）贷款人根据其融资需要，对信贷资产清理估算，将拟证券化资产与其它信贷资产分离，形成资产组合经评估后“真实出售”给特设机构，该资产组合与原所有人“破产隔离”，成为发行证券的基础。
房地产融资模式简析
房地产融资模式简析在当今的经济环境中，房地产行业作为国民经济的重要支柱，其发展离不开充足的资金支持。
而房地产融资模式的选择，对于房地产企业的生存与发展至关重要。
接下来，让我们一起简要分析一下常见的房地产融资模式。
一、银行贷款银行贷款是房地产企业最常见的融资渠道之一。
这种模式具有操作简单、成本相对较低的优点。
房地产企业可以通过抵押土地、房产等资产，从银行获得一定规模的贷款。
然而，银行贷款也存在一些局限性。
首先，银行对房地产企业的资质和信用要求较高，审批流程较为严格，这可能导致贷款获取时间较长。
其次，随着金融监管的加强，银行对房地产行业的贷款政策可能会发生变化，使得房地产企业的贷款额度受到限制。
二、债券融资债券融资是房地产企业通过发行债券来筹集资金的一种方式。
这包括企业债券、公司债券等。
债券融资的优点在于可以为企业筹集到较大规模的资金，并且资金使用相对灵活。
但同时，债券发行需要满足一定的条件，如企业的信用评级、财务状况等。
此外，债券的发行利率受到市场供求关系和宏观经济环境的影响，如果市场利率上升，可能会增加企业的融资成本。
三、股权融资股权融资是指房地产企业通过发行股票，引入新的股东来筹集资金。
这种融资模式的好处在于企业无需偿还本金和利息，减轻了企业的财务压力。
但缺点是可能会稀释原有股东的股权，影响企业的控制权。
而且，股票发行需要经过严格的审批程序，并且股票市场的波动也会影响融资的效果。
四、信托融资信托融资是房地产企业借助信托公司的平台，通过发行信托产品来募集资金。
信托融资具有灵活性高、审批速度相对较快的特点。
但信托融资的成本通常较高，而且对信托产品的设计和风险控制要求也较高。
五、房地产投资基金（REITs）REITs 是一种通过发行收益凭证，汇集众多投资者的资金，由专门机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
REITs 为房地产企业提供了一种新的融资渠道，同时也为投资者提供了一种参与房地产投资的方式。
我国房地产资产证券化问题思考
赵 颖 无锡江南大 学太湖学院 ２ ０ ４ １ ６ ４
【 文章摘要】 我 国近年 来住 房 贷款 需求快 速增 长 ，长期 来看 ，仅 靠吸 收 储 蓄 存款 已远 远 不 能 满足 其 巨大 的 需 求量 ； 同时 随 着 住房抵押 贷款 余额的进一 步增加 ，商业 银 行 面， 临着更 大 的 市场 风 险 。为 了提 高
三十年 ， 而存款一般都是短期的， 这就使银 行存在 “ 贷长存短”的压力。如果经济环境 等级 。
恶化 ，会使银行 因流动性不足而破产倒闭， 进而可能使整个银行金融系统瘫痪。 解决这 问题的方法就是将长期被占用的贷款转化 为证 券 出售 给投资 者 ， 则整 个金 融系 统就 有 了新的流动机制 ，银行 可以较快地收回资 金，扩大融资渠道，并且通过证券化组合、 出售、购入 ， 商业银行的风险被分散给了其 他机构、个人投资者 ， 提高了银行系统的安
住房 抵押贷款证券化业务始于上世纪 ６ 年代的美国，通货膨胀率高，利率攀升 ， ０ 银行短期负债成本高，同时银行的存款资本 被大量提取 ， 面对 日益严重的资产流动 性不 足问题 ， 美国政府启动了住房抵押贷款二级 市 场并且创 造 了意义深 远 的住 房抵 押贷款 证 券化业务，不仅推动了住房业的发展 ， 还为 金融机构的资金来源开辟了一条新途径。 当 前， 中国的房地产市场积聚了大量的社会资 金， 流动性差， 容易带来较大的风险。实行房 地产资产证券化， 可以利用证券的流动性， 将 房地 产 同市 场的 短 期资 金联 系 ， 大增 强 资 大 产的流动性 ， 增加抗风险能力；而且， 资金以 证 券化 的方 式实 现 ， 各投 资 主体 就 能直接 到 市场上 寻求 资金来 源 ， 关联 系统风 险 ， 降低 这 对房地 产 市场 的 长期 发展 无疑 是有 利 的 。
关于园区开发企业的资产证券化融资问题探讨
关于园区开发企业的资产证券化融资问题探讨1. 引言1.1 研究背景园区开发企业是指以园区建设和运营为主要经营目标的企业，其主要业务范围包括园区规划设计、土地开发、基础设施建设、园区管理等。
近年来，随着我国经济的快速发展，园区开发企业在城市化进程中扮演着越来越重要的角色。
园区开发企业在资金融通方面却面临着诸多困难，传统的融资渠道已经难以满足其发展需求。
在这样的背景下，园区开发企业资产证券化融资逐渐成为研究的热点。
园区开发企业资产证券化融资在实践中还存在着一些问题和挑战，包括风险管理不足、信息披露不透明等。
有必要深入探讨园区开发企业资产证券化融资的优势、问题以及风险防范措施，为促进我国园区经济的可持续发展提供理论支撑和政策建议。
1.2 研究意义园区开发企业的资产证券化融资问题研究，对于加快园区建设，推动地方经济发展，扩大金融市场的深度和广度，促进经济结构转型升级具有重要意义。
可以为相关政府部门和企业提供参考和借鉴，指导其更好地利用资产证券化工具开展融资活动，规避风险，实现可持续发展。
深入研究园区开发企业的资产证券化融资问题，探讨其优势和问题，并提出有效的风险防范措施，对推动金融创新，促进园区建设和经济发展都具有重要意义和价值。
2. 正文2.1 园区开发企业的特点园区开发企业是指专门从事园区规划、建设和管理的企业。
其特点主要包括以下几点：园区开发企业通常具有较强的规划能力和执行力。
他们能够根据市场需求和政府政策，制定出合理的园区规划和发展策略，并且能够有效地落实到实际的建设和管理中。
园区开发企业在园区开发过程中往往需要与多方合作。
他们需要与政府部门、土地所有者、投资机构等各方进行合作，协调各方利益，确保园区建设顺利进行。
园区开发企业具有较强的市场开拓能力和运营管理经验。
他们能够通过市场营销手段吸引租户和投资者入驻园区，同时能够有效地管理园区内部的设施和服务，提升园区的整体运营效益。
园区开发企业在园区规划、建设和管理方面具有丰富的经验和专业能力，能够为园区的可持续发展提供有力支持。
资产证券化：影响及风险
2014年第4期 中国经济报告□余吉力 陈沛麒资产证券化：影响及风险目前信贷资产证券化70%以上还是在银行体系内互相持有，几乎没有流动性可言，资产证券化降低融资成本的关键优势并没有发挥出来随着利率市场化的推进，中国金融体系正在逐步从银行主导的阶段向市场化和证券化阶段推进，当前阶段中国的影子银行体系的转变就是最好的说明。
而资产证券化是规范化和阳光化治理“银行影子系统”的一种方式，并且能够对完善宏观货币政策机制，减少银行间接融资、完善社会信用基础、分散与化解宏观债务风险都有积极作用。
从“影子银行系统”说起以官方认可的“利率市场化进程的预演、利率市场化先导的一个试验、助推了中国金融脱媒进程”的银行理财产品为例，目前该类金融产品规模已超过10万亿元。
2010年至今，规模翻了5倍。
由于收益率较高，且风险较低，近几年每年都以2到3万亿元的规模在扩张。
进一步看看银行理财投资所青睐的信托收益权（即信托沦为银行理财资金的渠道），从信托资金投向构成来看，截至2013年年底，投向基础产业与房地产的资金占比为35.28%，金额达到3.64万亿元，较2012年同期增长55.53%。
投到工商企业的资金占比28.14%，此类工商企业类似于房地产信托资金，主要用于规避房地产信托融资的种种限制，也就是说，如果再考虑企业间的信托贷款、企业债券融资等渠道，投向房地产、基础产业的资金规模会更大，所对应的金融风险迅速向银行表外国务院常务会议指出，进一步扩大信贷资产证券化试点，优质信贷资产证券化产品可在交易所上市交易，在加快银行资金周转的同时，为投资者提供更多选择。
风险较大的资产不纳入试点范围，不搞再证券化，确保不发生系统性区域性金融风险。
CFP 供图062扩张。
为规避信贷额度、75%存贷比上限、资本充足率监管，利率市场化大背景下人民币存贷款利率管制逐步放宽，影子银行活动急剧扩张，出现的上述大量“影子银行系统”业务，由于没有实现标准的资产证券化产品具备的市场流动性、信用强化、降低成本、分散风险等重要功能，只能被称为“伪资产证券化”业务。
资产证券化优缺点及我国发展趋势分析
资产证券化优缺点及我国发展趋势分析资产证券化是指将现金流稳定、可量化的资产通过一定的工具加工和切割，转变成市场上可交易的证券产品。
通过将资产转化为证券，可以实现资产变现、降低融资成本、分散风险等目标。
资产证券化的优点主要有以下几点：1. 充分释放资产价值：通过资产证券化，原本无法变现的资产可以转化为可交易的证券产品。
这样一来，资产所有者就可以充分释放资产的价值，提高资产的流动性和变现能力。
2. 降低融资成本：通过资产证券化，资产所有者可以通过发行证券来募集资金，降低融资成本。
相比传统的融资方式，资产证券化可以提供更多的融资渠道，吸引更多的投资者参与，降低融资成本。
3. 分散风险：资产证券化将资产分割成若干份额，可以实现风险的分散。
即使某个资产出现问题，也不会对整个证券产品造成较大的影响。
这样一来，投资者可以选择购买不同种类的证券产品，实现资产的多元化配置，减少风险。
资产证券化也存在一些缺点和风险：1. 信息不对称：在资产证券化过程中，信息不对称是一个重要的问题。
投资者往往难以获得准确的资产信息，而发行方或中介机构则可能在信息披露方面存在不诚信行为，导致投资者无法充分了解投资产品的风险。
2. 操纵风险：在资产证券化过程中，发行方或中介机构可能通过设计不同的证券结构、安排优先支付顺序等方式，操纵资产证券化产品的风险。
这样一来，投资者可能无法准确评估资产证券化产品的风险水平，可能面临较大的投资风险。
3. 市场流动性风险：资产证券化产品的流动性通常较差，市场参与者难以快速买卖、交易证券化产品。
这样一来，资产证券化产品的买卖价格可能不稳定，投资者面临流动性风险。
在我国，资产证券化发展势头良好，但仍存在一些问题和挑战。
目前，我国资产证券化市场规模相对较小，市场参与者相对较少，产品品种相对单一。
我国的资产证券化产品主要集中在房地产、金融、汽车等领域，其他行业的资产证券化发展相对滞后。
未来我国资产证券化发展的趋势可能包括以下几个方面：1. 政策支持：我国政府将加大对资产证券化市场的支持力度，出台更多的相关政策和法规，推动资产证券化市场健康发展。
房地产法律融资案例(3篇)
第1篇一、背景介绍随着我国经济的快速发展，房地产市场日益繁荣，房地产企业对于资金的需求也越来越大。
然而，在资金获取过程中，法律风险往往不容忽视。
本文将通过一个具体的房地产法律融资案例，分析房地产企业在融资过程中可能遇到的法律问题，并提出相应的解决方案。
二、案例简介某房地产开发有限公司（以下简称“开发公司”）是一家从事房地产开发的企业。
近年来，开发公司成功开发了多个住宅和商业项目，但在项目后期，由于资金链紧张，公司面临较大的财务压力。
为了解决资金问题，开发公司决定通过法律融资渠道获取资金。
三、融资方案1. 融资方式：开发公司计划通过发行企业债券的方式进行融资。
企业债券是一种债权融资工具，具有期限长、利率固定、风险较低等特点。
2. 融资规模：开发公司计划发行5亿元企业债券，用于补充公司流动资金，保障项目顺利完工。
3. 融资期限：企业债券期限为5年，利率为5.5%。
四、法律风险分析1. 债券发行主体资格风险：根据《企业债券管理条例》，发行企业债券需具备相应的主体资格。
开发公司作为房地产开发企业，需满足国家相关法律法规的要求，否则可能面临债券发行失败的风险。
2. 债券信用风险：企业债券的信用风险主要来源于发行主体的财务状况和偿债能力。
开发公司在融资过程中，需确保其财务状况良好，具备较强的偿债能力，否则可能引发债券违约风险。
3. 债券发行程序风险：债券发行需遵循严格的程序，包括发行申报、审批、发行等环节。
若开发公司在发行过程中出现程序瑕疵，可能导致债券发行失败。
4. 债券信息披露风险：企业债券发行过程中，发行人需按照规定披露相关信息。
若开发公司未按规定披露信息，可能引发投资者诉讼，甚至影响公司声誉。
五、解决方案1. 债券发行主体资格风险：开发公司应提前咨询专业律师，确保符合国家相关法律法规的要求，取得债券发行主体资格。
2. 债券信用风险：开发公司在融资过程中，需加强财务管理，提高偿债能力。
同时，可寻求专业评级机构的信用评级，提高债券信用等级。
房地产融资的十八种模式
房地产融资的十八种模式1、自有资金融资定义：开发商利用企业自有资本金，或通过其他途径通过公司内部扩大自有资金基础，例如向集团公司，或者关联公司借款。
例如，中国北车和中国南车都有自己的财务公司,央企财务公司去银行去贷款，银行都很乐意贷。
然后,北车地产再从财务公司拿钱.通过这种渠道筹措的资金,开发商可以长期持有，自行支配，灵活使用，而且利率普遍较低；对公司制定中长期的发展目标-—特别是短期可能影响业绩的目标——不会构成过大的财务压力。
2、银行贷款融资1、国内银行贷款对于中国的绝大部分房企来说，通过国内商业银行贷款是其融资的主要渠道。
贷款方式主要有信用贷款、担保抵押贷款和保证书担保贷款。
国内商业银行信用贷款是指单凭借款人的信誉,而不需要提供任何抵押品的放款。
信用贷款分一下五种类型：普通限额贷款、透支放款、备用贷款承诺、消费者贷款、票据贴现贷款。
担保抵押贷款分为两种：担保品贷款、保证书担保贷款。
保证书担保贷款则是指由第三者出具保证书担保的放款。
国内银行贷款运作程序：一、贷款申请（一）借款人资格（二）申请贷款材料，包括单位资料、项目资料二、商业银行贷款调查（一)借款人资格的核查（二）调查核实项目情况，包括：项目建设条件评价、市场评估、投资估算和筹资评估、偿债能力评估、贷款风险评价三、核定信用等级，提出审查结论四、房地产开发贷款审查和审批三性原则：合法性、合规性、可靠性五、贷款的发放六、贷后管理2、国外银行贷款目前，我国利用国外贷款的主要形式主要有：外国政府贷款、国际金融组织贷款和国际商业贷款.当前向我国提供多边贷款的国际金融组织主要有世界银行（WBG）、国际农业发展基金组织（IFAD）和亚洲开发银行（ADB)。
亚洲开发银行以项目贷款为主、以及部门贷款、规划贷款、中间金融机构贷款等。
国际商业贷款是针对在国际金融市场上以借款方式筹集的各种资金的总称。
国际商业贷款一般包括两种形式：一是由一两家国外金融机构提供的贷款;二是由一家金融机构牵头、多家国外金融机构组成银团,联合某借款人提供较大金额的长期贷款，通常称为国际银团贷款（也成为辛迪加贷款）.外资银行5大关注点：对外贷款态度谨慎、风险控制非常严格、透明度是最大障碍、更相信市场的保障、争夺个人房贷业务。
资产证券化优缺点及我国发展趋势分析
资产证券化优缺点及我国发展趋势分析资产证券化是指将具有现金流量的资产通过特定的法律程序转变为证券，并以此作为融资手段的一种金融手段。
资产证券化能够有效地提高资金利用效率，增加市场流动性，降低融资成本，有利于风险分散，对各种资产的募集和管理提供了更多的手段。
资产证券化的优点：1. 提高资金利用效率。
通过资产证券化，资产可以更有效地转化为流动资金，提高了企业的资金利用效率。
2. 降低融资成本。
资产证券化能够吸引更多的投资者参与，使得融资成本得到降低，对于企业来说是一种有效的融资方式。
3. 促进市场流动性。
资产证券化可以将资产变为可交易的证券，增加了市场的流动性，提高了市场的有效性。
4. 风险分散。
通过资产证券化，资产可以被分割为不同的部分，实现了风险的分散，降低了风险的敞口。
5. 提供了更多的融资手段。
资产证券化为企业提供了另一种融资方式，减少了对传统融资方式的依赖，提高了融资的多样性。
尽管资产证券化有很多优点，但同时也存在着一些不足之处：1. 需要一定的法律程序。
资产证券化需要进行法律程序的规定和保障，包括资产的评估、证券的发行等，需要耗费一定的时间和成本。
2. 需要充分的信息披露。
资产证券化牵涉到多方面的信息披露，需要充分披露资产的情况、证券的发行情况等，需要企业提供充分的信息和披露。
3. 需要监管的规范。
资产证券化需要有相应的监管和规范，以保障市场的正常运行和投资者的合法权益。
1. 多元化的资产类型。
随着我国金融市场的不断发展完善，未来资产证券化将不再局限于传统的商业信贷资产，而会扩展到更多的资产类型，包括房地产、基础设施、知识产权等。
2. 金融产品创新。
资产证券化将会与其他金融产品相结合，推出更多符合市场需求的金融产品，以满足不同投资者的需求。
3. 更加规范的市场监管。
未来我国资产证券化市场将会加强监管规范，保障市场的公开、公平、公正，避免市场出现乱象。
4. 投资者教育和风险防范。
未来资产证券化市场将会加强对投资者的教育和风险防范，提高投资者对资产证券化的认知和风险识别能力。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
2022年上半年房地产的积极的宏观调整政策稳定了增长，降准降息的货币政策同时下
调了中长期的LPR，收支两条线的财政政策共同发力同时加快了专项债的顺利发行；2022年
下半年宏观政策依然以稳定增长作为主要的发展策略，预防可能发生的风险隐患，货币政策
继续保持稳中就进，或者主要是配合财政政策重点推动宽信用，财政政策主要是以积极政策
为导向，将政策的重点转移到支出端，着重推进政策的落实。
由于房地产行业的政策的调整，部分房地产企业发生信用违约，另外居民整体的购房需求减少，近年来房地产企业市场需求
降低，行业景气度低迷，房地产企业一直处于严格的监管环境下，对于房地产企业来说，融
资政策和信贷环境至关重要。
房地产企业的融资途径主要包括银行借款、发行公司债券、中期票据、融资租赁和发行
资产证券化等。
近年来，资产证券化在市场上占有率较高，房地产企业通过发行资产证券化
可以盘活资产，增加企业的融资方式，减少企业对商业银行的依赖，发行成本可能更低。
根
据CNABS相关数据显示[1]，截止2022年末，企业ABS累计发行总规模为78303.63亿元，排
名前三位的累计发行量分别是个人消费金融、供应链以及融资租赁，规模分别为13771.18
亿元、12945.59亿元和11492.85亿元，累计发行占比分别为17.59％、16.53％和14.68％。
截止2022年末，中国资产证券化市场共发行企业ABS产品1202单，发行总规模为11936.18
亿元，其中从不动产类发行的ABS来看，CMBN/CMBS的总发行规模为1109.84亿元，类
REITS的发行规模为864.36亿元，以上整体的发行规模在2022年企业ABS总发行规模的占
比为16.54％。
房地产企业可以发行的资产证券化类别有：供应链、购房尾款、CMBN/CMBS
以及类REITS等，资产证券化类别较多，可以增加房地产企业的融资途径。
房地产企业发行资产证券化的首要条件是借款人拥有可以在未来产生持续稳定的现金流
的基础资产，该基础资产产生的现金流可以用来偿还发行的资产支持证券本息，保证资产支
持证券本息按时兑付。
对于房地产企业来说发行资产证券化进行融资也面临一定的风险，主
要的风险有：
第一，如房地产企业发行供应链ABS，由于专项计划层面基础资产主要是原始权益人出
售给该专项计划的应收账款债权用于资产支持证券本息的兑付，该应收账款的债权主要是房
地产企业的下属公司产生的，行业集中度较高，受行业政策影响较大，若在专项计划存续期内，房地产行业政策收紧，房地产行业经济不景气，房地产企业的下属公司的持续运营会受
到影响，从而影响专项计划资产支持证券的本息的按时兑付。
第二，如房地产企业发行CMBS或者类REITS，由于专项计划基础资产主要是原始权益
人转让给该专项计划的计划管理人的信托受益权或者基金份额所有权，实际上是标的物业在
专项计划存续期间产生的租金收入用于偿还资产支持证券本息，标的物业的租金水平、出租
率、租金的收缴率、标的物业的客户集中度、承租人的续租率或者由于不可抗力的因素（如
政治因素、地震、火灾以及疫情等）可能会影响标的物业的持续运营，从而专项计划的现金
流会受到影响。
如发生专项计划的原始权益人或借款人破产，基础资产产生的现金流可能受
到影响，从而专项计划的资产支持证券本息不能得到按时兑付。
第三，如房地产企业发行CMBS或者类REITS，标的物业在专项计划存续期内的现金流
是基于会计师事务所或者评估机构等出具的现金流预测，在预测的过程中会进行相应的假设，未来的实际情况与期初的预测可能会存在一定的偏差，现金流的不足会影响专项计划资产支
持证券的本息兑付。
第四，如房地产企业发行CMBS或者类REITS，标的物业的估值是基于评估机构等出具
的市场评估报告，其对标的物业的房地产估值是基于未来的预测和一些假设条件成立的，如
果未来房地产市场受政策影响或者实际的运行和期初的预测偏离，标的物业估值的波动可能
会影响专项计划资产支持证券本息的兑付。
在房地产企业发行CMBS时，标的物业会作为抵
押物，若未来专项计划处置时，标的物业的处置价格下跌或者标的物业的实际的公允价值不
及预期时，会影响专项计划资产支持证券的本息的兑付。
第五，房地产企业发行CMBS或者类REITS时，可能会将股权质押给信托计划提供质押
担保，如未按照约定进行股权质押，股权结构会受到影响，还款能力受到影响进而影响专项
计划资产支持证券的本息兑付。
房地产企业发行CMBS或者类REITS时，标的物业会作为抵
押物抵押给信托公司，与此同时将标的物业未来收入质押给信托公司，标的物业可能会存在
权力负担（如已经抵质押给银行或者其他的金融机构），在专项计划成立之后，如抵质押手
续未按期完成，标的物业的现金流可能会受到影响，从而影响专项计划资产支持证券的本息
的兑付。
第六，房地产企业发行CMBS或者类REITS时，入池基础资产产生的收入可能和非入池
的基础资产产生的收入资金混同，也可能存在被第三方挪用的现象，专项计划的基础资产的
现金流受到影响不能保证资产支持证券本息的兑付，就会使专项计划面临违约的风险。
第七，信用增级的风险。
房地产企业发行资产证券化时，一般会有信用增级方加入（以
担保人或者差额支付承诺人的形式）参与到专项计划的发行，信用增级方的主体级别和资质
对专项计划的资产支持证券的兑付息息相关，在专项计划存续期间每年会进行定期或不定期
跟踪评级安排，当信用增级方违约或者发生影响主体持续运营事件，信用增级方的主体级别
会受到影响，专项计划优先级资产支持证券的级别同样会受到影响，当专项计划触发担保事
件或者差额支付启动事件时，专项计划的信用增级方拒绝支付或者没有充足的资金来支付，
专项计划的现金流可能不足从而影响专项计划资产支持证券本息的兑付。
第八，利率风险。
当专项计划成功发行时，优先级资产支持证券的利率是基于当时的市场环境确定的利率，如宏观经济政策调整市场利率发生改变，导致优先级资产支持证券的本息的兑付也会受到影响。
房地产企业发行资产证券化时，会有各个机构同时参与，监管银行、计划管理人、托管机构以及资产服务机构等，如上述各参与机构发生违约或者破产风险等，专项计划现金流可能会受到影响；另外可能还会有法律政策的风险，如出具新的法律政策或者宏观环境政策、货币政策调整，都会对专项计划的存续造成影响；专项计划在存续期或者到期时会需要缴纳税费，如税收政策的调整，可能税率提高或者需要缴纳新的税负，这些都会对专项计划资产支持证券的兑付造成影响。
参考文献
[1]数据来源于CNABS平台数据，数据的统计截止时间系2022年12月30日18：00。