投资性房地产公允价值计量模式分析
公允价值模式计量对企业利润的影响分析——以投资性房地产为例
相关性 ． 公 允 价 值 模 式 会 使 企 业 的 盈利 水
式 下投 资 性 房 地 产 对 上 市 的 房 地 产 企 业 利润的影响 ． 为 上 市公 司在 选 择 后 续 计 量
会计准则规定 ， 企 业 有 确 凿 证 据 表 明 平 提 高 、 净 利 润 提 升 和 净 资产 增 加 。
１月 １日 开 始 在 上 市 公 司 执 行 。 根 据 上 房 地 产 中 的应 用现 状 ： 采 用 公 允 模 式计 量 有的投资性房地产较多 ．所 占比重较大 ． 但 呈上升趋 势 ． 以 及 影 公 允 价 值 模 式 下 对 各 项 财 务 指 标 有 较 大 海 、深 圳 证 券 交 易 所 的 数 据 ，截 至 ２ ０ １ ２ 的上 市 公 司 很 少 ． 年 ４月 ３ ０ 日 ．沪 深 两 市 共 计 ２ ４ ９ ４家 上 响 上 市 公 司 投 资 性 房 地 产 采 用 公 允 价 值 的 影 响 ． 所 以 研 究房 地 产行 业投 资性 房 地 市公司 ， 其中， 沪 市 上 市公 司 ９ ５ ４家 ， 深 市 计 量 模 式 的 因 素 ． 最 后 对 上 市 公 司 采 用 公 产 的公 允 价 值 模 式 计 量 对 利 润 的 影 响 具
８家 上 市 公 司 采 用 了 公 允 价 值 模 式 对 投
０ ０ ９年 年 报 发 现 公 允 价 值 计 量 的 投 资 性 司 实际 的 执 行 中 ． 只 有 极 少数 企 业 采 用 公 资 性 房 地 产 进 行 后 续 计 量 ． 占存 在 投 资性 ２ 允模式 ． 公 允 价 值 计 量 模 式在 投 资 性 房 地 房 地 产 的 上市 公 司 总数 的 ８ ． ０ ７ ％。 房 地 产 与 净 利 润 和 净 资 产 之 间 有 较 强 的
投资性房地产-公允价值模式计量
借：投资性房地产-成本 贷：在建工程或开发成本
3将非投资性房地产转换为投资性房地产 （1）房地产开发企业，将作为存货的房地产转换为
以公允价值模式计量的投资性房地产，其在转换日， 会计处理为：
借：投资性房地产-成本【转换日的公允价值】 存货跌价准备【已计提存货跌价准备】
公允价值变动损益【借方差额】
贷：开发产品【账面余额】
资本公积-其他资本公积【贷方差额】 应用题P148【例7-15】
（2）将自用的建筑物等转换为以公允价值模式计量 的投资性房地产，其在转换日，会计处理为：
借：投资性房地产【转换日的公允价值】
累计折旧（累计摊销）
准备）
固定资产减值准备（无形资产减值
公允价值变动损益【借方差额】
贷：固定资产（无形资产）
差额】
资本公积-其他资本公积【贷方
应用题P148【例7-16】
4对以公允价值模式计量的投资性房地产不计 提折旧或进行摊销，但是资产负债日，投 资性房地产的公允价值变动计入当期损益
（1）投资性房地产的公允价值高于其账面 余额的差额，会计处理为：
借：投资性房地产-公允价值变动 贷：公允价值变动损益
（2）公允价值低于其账面余额的差额做相 反的会计分录。
应用题：P145【例7-19】
经典例题
• 企业将作为存货的房地产转换为采用公允 价值模式计量的投资性房地产时，转换日 其公允价值大于账面价值的差额，务收入 D公允价值变动损益
为：
借：固定资产（无形资产）【转
换日的公允价值】
贷：投资性房地产-成本
-公允价值变动
额，或借记】
公允价值变动损益【差
应用题：P145【例7-11】
8处置投资性房地产时，会计处理为：
投资性房地产公允价值计量模式的应用
投资性房地产公允价值计量模式的应用投资性房地产公允价值计量模式是指对于投资性房地产，在计量时采用公允价值计量的方法来反映房地产的价值变动以及收益情况。
与之相对的是成本模式，即按照成本减去累计折旧和摊销的方法来计量房地产。
本文将介绍投资性房地产公允价值计量模式的应用，并分析其优势和劣势。
（1）购买投资性房地产时，可以按照公允价值计量进行确认。
公允价值反映了当前市场上对房地产的估价，可以更客观地反映房地产的真实价值。
在购买房地产时，按照公允价值计量可以避免过高或过低的估价，提高决策的准确性。
（1）反映真实价值。
投资性房地产公允价值计量模式能够根据市场情况实时调整资产价值，更准确地反映房地产的真实价值。
相比于成本模式，公允价值计量模式更能反映房地产市场的供求关系和价格变动。
（2）提高决策准确性。
投资性房地产公允价值计量模式能够及时反映房地产价值的变动，可以准确地计量资产价值。
在投资决策时，可以根据公允价值来评估资产的投资回报和风险水平，提高决策的准确性。
（3）提高信息透明度。
投资性房地产公允价值计量模式能够根据市场情况调整价值，提高信息的透明度。
对外部利益相关方来说，可以更清晰地了解房地产的价值变动和收益情况，减少信息不对称的情况。
（1）市场波动性大。
投资性房地产公允价值计量模式要求根据市场变动实时调整价值，但市场波动性大可能会导致资产价值的频繁变动，增加了计量的难度。
（2）存在主观性。
投资性房地产公允价值计量模式需要根据市场情况进行估价，但由于估价是基于主观判断的，不同的评估人员可能会产生不同的结果，存在一定的主观性。
（3）计量成本较高。
投资性房地产公允价值计量模式需要对市场情况进行频繁估价，计量成本较高。
对于资金较为紧张的企业或个人来说，可能承担不起这些成本。
投资性房地产公允价值计量模式在房地产投资中具有一定的应用优势和劣势。
合理的选择计量模式需要根据实际情况进行，同时还需要结合其他因素综合评估。
投资性房地产会计处理探讨——基于成本模式与公允价值计量的分析
贷： 无形资产—— 土地使用权
３０ ０ ０ ０ ０ ０
（ ） 受外单位投入的投 资性房地产 接受外单位投入 的投 三 接 资性 房地产 ， 应按 双方评估 确认 的价值 ， 记“ 资性 房地产 ” 借 投 账 户， 贷记“ 股本” 户。 账 例如 ： 宏远股份公司２０ 年９ ０ ８ 月接受乙公 司投 入 的土地使用权 ， 资产 在乙公司的账面价值 为５０ 该 ０ 万元 ， 双方协
借： 投资性 房地产 ５ ０ ０ ０ ３ ０ ０ 贷： 股本 ５０００ ３０ ０ （ 投 资性房地 产的折 旧和摊销 应该按 照《 四） 企业 会计准则
第４ 号——固定资产》 企业会计准则第６ 或《 号——无形资产》 的有
关规定 ， 按期（ ） 月 计提折 旧或摊销 ， 企业按期 （ ） 月 对投资性房地产 进行折 旧或进行 摊销时 ， “ 借记 其他业务 成本” 户 ， 记“ 资性 账 贷 投
借 ： 资性房地产——写字楼 ４ ０ ０ ０ 投 ０ ０ 产 ４０００ ００ ０ 企业 自行建造的投资性 房地
修后 ， 应按其账面价值 ， 借记“ 在建工程”“ 、投资性房地产累计折 旧 （ 摊销 ）等账户 ， ” 贷记“ 投资性房地产” 账户 。 发生的资本化 的改建 、 扩建或装 修支 出 ， 借记 “ 在建 工程” 账户 （ 通过 “ 在建 工程 ” 账户 归 集 ）贷记“ ， 银行存 款” “ 、应付账款 ” 等账户 。 改建 、 扩建或装修完 成
（ ） 一 外购的投 资性 房地产 企业外 购的投资性 房地产 ， 当 应
按照取得 时的实 际成本 ， 借记 “ 投资性房地产 ” 账户 ， 贷记 “ 银行存 款” 等账户 。 例如 ：０ ８ 月， ２ ０ 年３ 某股份公 司为了拓展经营规模 ， 以银 行存款购得繁华商业区的一栋写字楼 ， 当即出租 。 并 该写字楼 的购 买价为４ ０ ０ 万元 ， 采用银行转账支付 。 其会计处理为 ：
投资性房地产公允价值计量模式分析
/CHINA MANAGEMENT INFORMATIONIZATION投资性房地产公允价值计量模式分析孙丽,李莉(青岛理工大学商学院,山东青岛266033)［摘要］公允价值模式计量投资性房地产更能体现财务信息相关性和及时性,但是在上市公司中,只有少数采用公允价值模式计量投资性房地产,本文从投资性房地产的不同计量方式出发,分析其对企业资产负债表、所有者权益变动表、利润表以及递延所得税的影响,探讨公允价值计量模式与成本模式相比的不同,分析上市公司不使用公允价值模式计量的原因。
［关键词］投资性房地产计量;公允价值模式;成本模式doi:10.3969/j.issn.1673-0194.2019.05.023［中图分类号］F230［文献标识码］A ［文章编号］1673-0194(2019)05-0056-03［收稿日期］2018-08-13［作者简介］李莉(1978-),女,青岛理工大学商学院副教授,研究生导师,CMA,主要研究方向:国际财务报告准则。
员投资性房地产采用公允价值计量模式的政策基础1.1投资性房地产的确认投资性房地产是指持有为赚取租金或资本增值,或两者兼有的房地产或土地使用权。
投资性房地产应能单独计量出售。
其包括已出租的土地使用权、持有准备升值转让的土地使用权和已出租的建筑物。
1.2公允价值计量模式根据国际财务报告准则(IFRS 13)规定,公允价值是基于市场的计量,而不是基于特定主体,其定义公允价值为在计量日的从相关利益者的角度出发,研究能使相关利益者利益最大化的企业优化问题,促使会计政策选择向效率型方向发展。
4.1优化会计政策选择的体制环境,完善公司治理结构公司治理结构由一系列的正式契约(如公司章程、会计制度)和非正式契约(如企业文化)构成。
要提高会计政策选择的有效性,就应该通过企业治理利益各方与管理层签订完备性的契约,包括报酬契约、债务契约、政治契约。
完善的公司治理是公司各契约方共同治理的结果。
公允价值计量模式在投资性房地产中的应用分析
主要包括 已出租 的土 地使用 权 ，持有 并 准备 增值 后 转让 的土地使 用权 ，已 出租 的建 筑物 ；并 明确 指 出
自用房地产和作 为存 货 的房 地产 不属 于投 资性 房地
产核算 的范 围。
（ 二 ）我 国投资性房 地产会计 准则与 国际会计 准
则 的 比较
１ ．投资性房地产范 围的 比较 对 于投 资性房地 产 的范 围 ，国 际会计 准则 以及 我国会计 准则都做 了详 细 的规定 ，两 者都 认 为投 资
适的 。但是 ，将它们按 照 流动 资产 以成本 与 市价孰 低 的计价原 则来处 理 ，也是 不合适 的。所 以应 该 给
投资性房 地产 制定 一个 专 门的准 则。截至 ２ ０ ０ ５年 ，
性房地产是指 为赚取 租金 、资 本增值 或 者兼 有而 持
有的房地产 。两者对 投 资性房 地产范 围的规 定在 本
关 键 词 ：投 资性 房地 产 公 允 价值 中 图分 类 号 ：Ｆ ２ ３ ３ 计 量 模 式
房地产行业 作为我国第 三产业 的一个组 成部分 ， 其交易 日趋活跃 ，在国民经济 中的作用也 日趋 凸显 ，
因此 ，适时分析会计 准则 对该行 业 的影响 显得 十分 必要与重要 。投资性 房地 产 只是 房地 产业 的一 个部
是指土地 所 有权 ，而 由于 我 国 土地 属公 有 制 性 质 ，
、
投 资性房地产 国际与 国内相 关内容 的比较 Biblioteka （ 一 ）投 资性房地产界定
・
５ ２．
２ ０ １ ３年 第３期
我国新准则 中的土地 则是 指土地 使用 权 。国际会 计 准则 将融资租入 的房地 产 和经 营方式 租入后 转 租 的
公允价值计量模式对投资性房地产的影响投资性房地产公允价值计量模式
公允价值计量模式对投资性房地产的影响投资性房地产公允价值计量模式公允价值计量模式对投资性房地产的影响传统的房地产价值计量模式存在些许弊端，不能正确真实地反映市场信息，造成许多较为严重的误差，又因为对于会计的信息质量的要求较高，我国依据原有的会计准则研究出公允价值计量模式，使其正确地反映出投资性房地产的信息。
一、投资性房地产信息披露(一)投资性房地产的含义现如今，房地产行业发展迅速，多数人从中获取巨大利润，也带动了我国经济的流通，而投资性房地产则是指通过租赁获取租金或是投资房地产并使其资本增值的一种房地产发展模式，它包括已出租的建筑物或土地的使用权、持有并准备转让的土地使用权。
投资性房地产不包括自用房地产以及存储房地产，其他的投资性房地产皆属于正常的经济活动，其所产生的经济效益多用公允价值计量模式来计量。
(二)信息披露信息披露如同字面意思，将信息进行公开化，譬如上市公司的信息披露，就是将上市公司的上市公告、招股说明书等相关主要信息，向社会或是投资者进行公开展现，这就是信息披露。
信息的披露必须确保其真实可靠，要求具备真实性、完整性、充足度。
(三)投资性房地产信息披露投资性房地产需要投资者进行投资，而这恰恰需要投资性房地产将自身的完整真实可靠的信息进行披露，让投资者与房地产双方都处在一个了解并清楚真实情况的前提下，通过自愿共同完成投资性房地产的投资经营。
二、公允价值计量模式（一）公允价值计量模式的含义1、公允价值。
“公允”，其字面意思就是公平准允，公允价值就是指在交易中追求公平，需交易双方在熟悉情况的前提下，自愿进行交易的金额；而公允价值的本质则是一种以市场信息为基础的价值评价，以及市场对于资产或者是负债价值的有效认定。
我国新颁布的《企业会计准则》中对公允价值的概念也做了相应的解释：资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。
由此可以看出，公允价值的最大特点是追求公平交易以及交易双方的透明化、理性化，并以公平理性真实作为其主要发展思想。
投资性房地产公允价值计量模式应用研究——以北京北辰实业股份有限公司为例
二 、 资性房地产应用公 允价值计量模式存在 的问题 投 （ ） 一 公允价值计量模式具有不确定性 新 准则规定企业应 当在资产负债表 日， 在所有满足公允价值计 量条件时候才能利用公 允价值进行计量 。 近几年我 国房地产事业发展迅猛 ， 再按照账面价值对投资性 房地产进行计量很难客观公正反映出所拥有的投资性 房地产的真实价值 ， 以引入公允价值计量模式势在必行 。 种价量模式 的改变虽然会造成短期 内房地产业利润虽然空 间较大 ， 所 这 但 这是真实反映投资性房地产 的价值。 但我 国目前与该项政策相配套的税 收制度并未发生任何改 变， 于现金流 、 负成本及 “ 税 自爆家 底” 泄露等情况 的考虑 ， 很多房地产行业都会非常谨慎地运用公允价值 。 另外 ， 很多房地产企业通常通过操纵公允价值来增强在资本 市场上 的实力 ，特别是当投资性房地产业存在着或多或少的泡沫时，利用泡沫时机通过公允价值计量操纵 和掩盖上市公司真实情 况 ， 以投 资性房地产在运用公允价值计量模式 中还存 在许 多应用 困境。 所 下面 以北京北 辰实业有 限公司为例阐述投 资性房地产应用 公允价值计量 中存在的应用 困境 。 京北辰实业股份有限公 司于 １９ 年４ 由北京北辰实业集 团公司独家发起设立 ， 北 ９７ 月 同年５ 月在 香港 联合交易所挂牌上市 ， 公司主营业务包括发展物业 、 投资物业和商业 物业 。 公司在香港 的分布采用公 允价值计量模式 ， 但在大 陆仍 然 作者 简介 ： 程庆莲 （９ ６ ）女 ， １７ 一 ， 湖北潜江人 ， 中国一冶集团有限公 司房地产公司财务科科 长
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投资性房地产公允价值计量模式分析
投资性房地产指的是企业为获得租金收益、资本增值或两者兼而有之而持有的房地产。
投资性房地产公允价值计量模式是指以公允价值为基础，按照会计准则的规定对投资性房
地产进行计量和会计处理的方法。
公允价值是指在市场参与者之间进行交易时可以得到的价值。
按照投资性房地产公允
价值计量模式的要求，企业应当在初次确认投资性房地产时，在该房地产的成本基础上确
认其公允价值，并将公允价值与成本进行对比，将差额确认为投资性房地产投资收益或投
资性房地产投资损失。
投资性房地产公允价值计量模式能够反映房地产的真实价值。
传统的成本模式仅仅考
虑了企业购置投资性房地产的成本，无法反映其市场价值。
而公允价值计量模式能够通过
不断监测市场交易，及时更新房地产的公允价值，使其能够更好地反映当前市场状况和企
业价值。
投资性房地产公允价值计量模式有利于投资者和利益相关者的决策。
投资性房地产作
为企业的重要资产之一，其价值的准确反映对于投资者和利益相关者的决策具有重要意义。
公允价值计量模式能够提供更为准确和可靠的信息，使投资者和利益相关者能够更好地评
估和决策。
投资性房地产公允价值计量模式能够增强企业的透明度和财务报告的可比性。
公允价
值计量模式采用公允价值作为计量基准，能够提高财务报告的可比性。
不同企业采用公允
价值计量模式对投资性房地产进行计量，使财务报告更加一致和可比，降低了信息不对称
对投资者判断的影响。
投资性房地产公允价值计量模式也有一定的限制。
公允价值的测定存在一定的主观性
和不稳定性。
公允价值模式要求企业不断更新公允价值，增加了企业的实务操作成本和风险。
公允价值计量模式对企业的披露要求更加严格，要求企业提供更多的公允价值相关信息，增加了企业的披露成本和隐私泄露风险。
投资性房地产公允价值计量模式对于企业的财务报告和决策具有重要影响。
投资者和
利益相关者应当充分了解和分析这一模式的特点和影响，以更好地评估企业的投资性房地
产价值和决策。
企业也应当合理运用公允价值计量模式，满足财务报告披露要求，提高企
业的透明度和可比性。