2016年广场商业步行街建设可研报告

1 XX广场步行街 可行性研究报告 2 3 第一章 总 论

一、项目研究概论 1．项目名称： XX风情街 2．项目承办方： 香港XX资产管理有限公司 二、研究工作编制依据 （1）、《委托合同》； （2）、《XX县XX镇城市总体规划》； （3）、《建设项目经济评价方法与参数》 （4）、2009年第14期《XX县人民政府常务会议纪要》 三、研究范围与内容 1．研究范围： 本次研究范围为XX县XX休闲步行街项目。 2．研究内容 依据委托方要求，我院对XX县XX休闲步行街项目的必要性、技术的可行性和经济的合理性进行综合、客观的分析论证，其研究内容包括： （1）XX县XX镇社会经济现状与规划 （2）XX县XX镇城市布局现状及规划 （3）休闲步行街建设的形态、作用、规模和标准 4

（4）建设条件的调查分析 （5）工程的初步设计 （6）工程量估算 （7）投资估算及资金筹措 （8）工程实施方案及工期安排 （9）经济评价 （10）环境影响评价 3、评价年限 评价期定为2010年～2011年。 四、研究的主要结论 （一）．建设规模 XX县易旺食品投资有限公司通过挂牌取得该项目土地使用权,统一完成市政基础设施配套和休闲步行街的景观建设,按规划出让该休闲步行街商业门面地基，XX镇人民政府通过严格的规划管理措施对休闲步行街的建设进行管理，确保按规划建设好高标准的的XX休闲步行街。 1、场地平整土石方工程：根据现状，结合地形设计，整个项目区的土石方工程估算2万立方米。 2、路网工程： 1）商业步行北街长90m， 2）商业步行南街长80m， 3)商业广场3126平方米、 商业广场路长74m； 5

美食广场约1820平方米; 休闲广场约3800平方米。 4）消防路：长747m, 3、停车位： 地面21个小车车位； 4、房屋建筑工程： 公共厕所、垃圾中转站（砖混结构）100平方米 5、市政管线及绿化工程 排水管D500长1200米； 给水管道D200长300米；D100长300米 道路绿化：4000平方米 （二）．建设方案 1、规划布局 休闲步行街主街宽度不小于16米，沿主街中轴线设置中央水

景，两旁铺以绿化景观设施。休闲步行街南端与中河街的连接因为场地高差大，考虑采用台阶形式；休闲步行街北端设休闲商业广场，广场面积3126平方米；休闲步行街中间部设美食广场，面积1820平方米；休闲步行街南端临蓼水河处设亲水平台，面积约1800平方米。该项目东西两面消防路将南京路与中河街连通，消防路宽度不小于5米。 6

2、给水工程 水源取自XX县XX镇自来水厂，由南京路城市主供水管引入给水区。供水管管径为Ｄ200，再沿次干道分开铺设，沿线设置室外消火栓，间距不超过120M。 3、排水工程 采用雨污分流的排水方式，依照自然地形条件，均采用重力式自流排水形式，污水主要排向临河道路，再设置污水截流管区，截流后引入污水处理系统。 雨水采用重力式自流排水形式，就近排入河道。 4、供电工程 利用城市电网供电，条件十分优越。 5、电讯工程 按规划要求预埋电讯管道，进入地块。 6、路灯照明工程 休闲步行街的路灯沿路布置具体位置见景观平面布置图，消防道路及停车场的路灯在道路一侧布置，路灯间距不超过40米。 （三）．投资估算 本项目投资估算主要依据《湖南省市政工程消耗量标准》、《湖南省园林绿化工程消耗量标准》和《湖南省建筑工程消耗量标准》确定，工程总造价约为3609万元。 3．经济评价 （1）国民经济评价结果 7

经济净现值：ENPV=1024万元 经济内部收益率：EIRR=26.1% 效益费用比：EBCR=1.23 投资回收期：EN=2年 （2）财务分析结果 财务净现值：FNPV=341万元 财务内部收益率：FIRR=19.7% 动态投资回收期：FN=2年 （3）贷款偿还期为：2年 经济分析结果表明，本项目社会效益、环境效益显著，财务上可行，投资回收期短。 五、项目实施建议 本项目建设技术和物质条件具备，社会效益和环境效益显著，经济上可行。建议做好前期准备工作，使该项目尽快付诸实施。

第二章 项目背景和建设必要性 8

一、项目提出的背景 XX县位于湖南省西南部的资水上游，是我国著名的“雪峰蜜桔”之乡，区域面积2200平方公里，辖22个乡镇，一个管理区，565个村，总人口83万，XX是蔡锷将军的出生地、革命老区县，系全国500强产粮大县、商品粮基地、农村生态建设示范县，全省柑橘和优质茶基地县、重点林区县、畜牧业五强县、省级金融安全区。境内矿产资源丰富、蕴藏矿产20余种，其中煤储量1680万吨，铁矿储量2.85亿吨，锰探明储量788万吨。2009年全县实现生产总值65.29亿元，增长12.7%;完成全社会固定资产投资58.61亿元，增长31%;完成财政收入2.66亿元，增长13.2%;实现工业增加值14.32亿元, 增长26.5%;新型工业化工作连续四年在全市考评中进入前三名。 XX镇，位于县境之南，东与黄桥镇相临，西与花园乡接壤，南与武岗毗邻。辖区面积41平方公里，人口约14万。XX古为沙洲，后因蓼水易道，地势增高，故名XX。XX交通方便，物产丰富，商贾云集，生意兴隆，历为XX、绥宁、武岗三县木材、粮食、猪禽集散地。仔猪远销云南、贵州、广东、广西、江苏、浙江等省市和港澳地区。 随着沪昆高速公路的通车和洞新高速公路的开工建设，XX县的区位优势更加突出，交通优势越来越强。XX的交通优势也凸显出来，东面有洞新高速公路紧临XX城区穿过，且在XX镇设一出入口，南面有高速公路连接线，北面与县城之间有一级公路相连，作为全国小城镇建设试点镇的XX有着无限的发 9

展空间。对于改善XX镇城市人口的生活居住环境条件，发展XX经济和社会事业，XX休闲步行街建设具有十分重要的意义。 XX素有“小南京”之称，商业贸易活跃。自企业改制以来，原XX酒厂的厂区长期闲置，易旺房地产开发有限公司易文仙先后投入调研经费数十万元，组织市场调查和休闲步行街建设考察，通过全面调查研究，不失时机地提出建设XX休闲步行街的设想。 商业步行街的历史可以追溯到唐朝以前，从最早的卖货郎沿街叫卖，到现在固定的商业步行街，形式几经易样，日趋成熟。随着消费理念的转变和商业模式的多样化，商业步行街在全国各地迅速发展起来，已成为打造“城市名片”的形象工程。 商业街在我国发展历史悠久，所谓市口，一直是城镇聚集的核心。现代商业步行街迅速发展，特别是商业街的休闲功能，在旅游产业中产生了巨大的影响。大周末实施以来，商业步行街成为城市休闲的重要场所，随后“休闲步行街”高速发展，成为了都市休闲的主战场之一。步行街这种商业房地产的开发项目，可以很好的把旅游产业的休闲化发展与休闲升级的需求，与房地产的快速回收模式有效结合起来，具有快速引爆人气，打造都市旅游品牌，形成高回报的可能性。 我国商业街的历史，至少可以追溯到唐朝，或者唐宋，如大唐古长安的东市、西市，清明上河图描述的宋代汴梁的繁华商业街。最早的商业街形式比较简单，如百货、超市等，后来 10

才逐渐出现多样化形态。可以说，历史上的商业街是中国古代文化的聚集，城市，就是城池里的集市，就是商业聚集的街区。历史的积淀，为今天的商业聚集形成了特色支撑，形成了老街、特色市场街、特色民俗街等。 以休闲为目标定位的商业步行街，我们称之为“休闲步行街”。其中，包括两种类型：一种是以传统商业为主要内容，通过提升环境，调整消费业态形成的综合性商业步行街；另一类，是以原有的风貌、文化、民俗等为基础，以休闲消费为特色的步行街区。今天的休闲步行街，又在历史积淀之上，形成现代消费模式，成为全新的休闲聚集区。这是一种升华和创新。 XX休闲步行街项目位于XX老城区商业次中心区，紧临XX经济开发区，地理位置优越，休闲步行街北接南京路，南至中河街，滨临蓼水河，主街全长300余米。

二、项目建设的必要性 1：XX城区商业街的现状分析： 1） XX老城区的主要商业街道有：长裕街、云峰路、蓼湄路、南京路等。其中除长裕街外均为城区对外交通的主干道，商业贸易活动的开展，极大地阻碍了对外公路交通的畅通，尤其是云峰路、蓼湄路的车道经常被摊贩挤占。人民群众的生命安全受到严重的威胁；汽车噪声和尾气的排 11

放，严重污染城市环境。 2） XX镇现有的商业街道沿线缺乏绿地和必要的休息场所；沿街建筑均为私人店铺，都是零星分散建设而成的，空间利用不合理，且功能分区不明确。纵观XX所有的商业街道，基本上无系统性景观设计，不够新颖、不够合理、或缺乏人行道、或人行道地面铺装材料耐久性差，质量低陋；更谈不上为残疾人、老人、儿童推车等提供方便的无障碍设计了。实际上，XX镇现有的商业街道根本就不具备商业街道的基本功能。 3） 建筑装修及广告牌的设计不协调，招牌覆盖建筑物的临街面，缺乏美感，形成的是紊乱的都市景观；公共设施简陋、匮乏。 通过市场调查研究得出的结论：建设休闲步行街可以缓解XX镇老城区的交通阻塞问题，可以营造XX城市街道新景观，给市民提供专门的休闲步行街，提供更宽松和舒适的休闲、购物环境，以商业、美食、休闲为主，兼顾多种需求，提供一流的休闲场所。

第三章 建设规模、规划理念和规划构想 一、建设规模 （一）．建设规模 XX县易旺食品投资有限公司通过挂牌取得该项目土地使用权,统一完成市政基础设施配套和休闲步行街的景观建设,按