全国第一神盘花果园案例分享
花果园楼盘项目尽职调查
花果园楼盘项目尽职调查一、花果园楼盘位置分析；二、投资项目周边楼盘分析价格分析；三、楼盘商业价值分析；四、花果园商业地产与金阳商业地产对比；五、楼盘优势劣势分析；六、楼盘投资风险分析；七、退出策略；一、花果园楼盘位置分析花果园项目于2010年12月开始动工至今已开工一年零三个A区于今年年内交房。
目前从未来五里冲片区的整体规划来看待，未来五里冲片区和花果园片区连接成为贵州省内最大的一个生态湿地楼盘，未来这区域将新建四条主干道路预计3至4年内全线贯通主要连接中铁国际城南郊公园、四西路高架桥至花溪、金阳至五里冲、花果园至原客车站，该楼盘位置划分区域属于老城区二环连接三环的位置起到一个连接作用。
（现今花果园片区和太慈桥片区相连通）花果园楼盘所在楼盘位置和成都二至三环相同条件的楼盘比起来相对比较便宜还有升值的空间。
二、投资项目周边楼盘分析价格分析目前花果园项目楼盘2011年1月一期项目报价为6500实际成交均价为5800元，写字楼均价为6500左右，2011年10月C区写字楼成交均价为6800元、C区住宅成交均价为5300元、E区住宅成交均价5800元、2012年2月E区价格商业办公SOHO公寓价格为5030元、写字楼价格7300元。
周边楼盘中国铁建国际城2010年6月至2011年12月成交均价为5370元、2010年7月至12月达到了销售的高峰期均价为5170元。
（项目所在地南郊公园）周边楼盘新王府公寓2010年10月至2011年11月住宅成交均价为5500元，商铺价格为20000元。
（项目所在地艺校立交桥旁）三、楼盘商业价值分析花果园楼盘，参考太慈桥片区、五里冲片区及花果园片区的相关楼盘目前只有花果园片区规划了大型商业综合体及金融街。
花果园片区未来有可能成为以上三个片区的商业中心，该片区将规划30平方米的商业综合体及10万平方的购物街，在今后几年里三个片区人口预计将达到20人万以上。
此次看中的楼盘紧邻它的花果园中心双子塔（每栋大楼高均为406米），该单位楼盘面朝中山西路，离E区写字楼有700米左右，距离一期写字楼及购物街有1000米左右。
黔贵
黔贵·曦城上品精装修住宅营销策划方案第一部分市场分析及初步建议一、全国房地产精装修开发概况(略)二、贵阳精装修概况(略)三、项目地块房地产开发概况(略)四、花果园竞争楼盘基本情况(略)五、本项目SWOT分析通过对贵阳市区住宅和竞争对手的深入调查和判断，进行以下优劣势分析：1、项目优势（S）：• 地处贵阳中心区，交通方便，周边配套设施齐备，商业氛围浓。
• 花果园休闲广场的建成，改善了区域环境。
• 整体规划出色，精装修房进一步提高了项目品质。
• 1：1停车位，供应充足。
•首层全部架空层，绿化率高。
• 4.5的低容积率，在市区中心高层项目难觅。
• 户型优异，且基本是南北朝向。
2、项目劣势(W)：• 片区环境给人以脏、乱、差的印象。
• 烟厂对项目空气质量的影响巨大。
• 浣沙路乃交通主干道，噪音、粉尘、安全隐患对小区构成威胁。
• 北面约30米高的断崖，会对项目十楼以下户型采光、通风产生一定影响。
• 作为精装修房，面积较大，总价过高，压缩了一定目标客户群。
3、项目机会(O)：• 本项目优势和劣势都非常突出，机会点很大程度取决于怎么处理劣势，并扬长避短。
• 周边项目的开发一定程度上也带动了项目区域的成熟，区域价格会有所提升。
• 前期精装修楼盘的成功销售，给贵阳精装修市场奠定了良好的基础。
3、项目威胁(T)：• 小区周边在建、拟建项目较多，对目标客户群较易潜在分流。
• 客户对精装修的价格、质量和个性方面的有较大的顾虑。
• 精装修作为新兴的项目，市场较模糊，影响了分析和调研的精确性，且不确定的因素较多。
六、对项目劣势的初步解决办法：1、周边环境对项目负面影响的处理办法：①强调项目位于花果园龙头位置，可以独立于花果园片区，受片区环境影响不大。
花果园休闲广场的建成，表明政府对花果园片区环境改造的巨大决心，以及周边项目逐步建成将使片区环境得到进一步改善。
随着工程进度的节节升高，项目形象也逐渐会呈现，一定程度弱化周边环境的不足。
花果园小区的建设背景
花果园小区的建设背景花果园城市综合体依托于彭家湾、五里冲大型棚户区改造项目建设，位于贵阳市主城区中心位置，地处二环四路城市带中的贵黄路现代商贸商务功能板块，是二环四路城市带建设的重点项目之一。
棚户区改造项目总占地面积6000余亩，总拆迁户数20000余户，拆迁面积400多万㎡，是目前贵州省最大的旧城改造项目。
项目总投资900亿元(其中城市综合体投资180亿元)，总建筑面积1830万㎡(其中城市综合体群建筑面积175万㎡)。
项目集合了购物、办公、酒店、会展、餐饮、生活服务、公园广场、艺术文化、交通枢纽以及居住等全方位城市功能的“活力之城”，将于2014年基本全部建成并投入使用。
项目补充了城市的功能，全力为全省人民服务，建成后将提供15万个以上就业岗位，到2014年商业年营业额达到100亿元，2015年商业年营业额达到260亿元，2016年商业年营业额达到500亿元。
花果园城市综合体将建设成为贵阳市可持续发展的现代化商业园区。
中央大商务贵阳小台北 5公里开放式活力商业街区贵阳人的“宽窄巷子”——民俗风情街，时尚“新天地”——都汇大街，贵阳“兰桂坊”——风情酒吧街，舌尖上的第一街——特色美食街，四大商街一字相连，集合名品商业、大型卖场、精品饰品、酒吧品牌店、特色美食、民俗产品，丰富万千的业态，聚合成商业“黄金带”，形成开放的中央活力街区。
毗邻的世界文化艺术中心是贵阳会展、会议及艺术交流高端平台，它也将成为商务精英追捧的文化高地。
巨大的人流与消费潜力，无论是自主经营酒吧、咖啡吧、美容SPA、商务酒店等，都能拥有充足的客源基础，搭配5大开放式商业街区，释放出千亿级的商业活力，为商务宏图奠定坚实的基础。
不论您是投资，还是自用，都能让您在这里赚得盆满钵满。
5大开放式景观带毗邻6平方公里小车河城市湿地公园、10万㎡中央公园、4。
2公里公园大道、25000m2休闲广场、鼓楼与风雨桥5大景观，鲜花夺目，绿树成行，鸟语花香，一派盎然生态；园桥、喷泉、溪流、溶洞、文化建筑等组合成多层次景观带，开放式景观带，必将吸引百万人流在此汇集，带来勃勃商机。
旅游地产的十大示范案例--盛方资源
旅游地产的十大示范案例---盛方咨询旅游地产依托周边丰富的旅游资源，通过建立有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目。
较之一般的住宅，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，不仅具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。
旅游地产的诱惑是巨大的。
据不完全统计，在国内至少有27个省区市制订的“十二五”规划都把旅游业作为支柱产业或第三产业中的领头产业，可见地方政府对旅游业的高度重视。
同时，中国已成为世界第四大旅游消费国，度假型置业需求更是以每年24%以上的速度增长。
在当前国内地产宏观调控日趋加紧的当口，旅游地产行业展现出的强劲后力，给众多房地产企业以无限的憧憬。
以分享行业成长带来的各种机遇。
经过对房地产旅游地产的长期观察和总结，有关专业人士认为，目前国内旅游地产行业正面临着四大蜕变：旅游模式转换——旅游已经从观光旅游、商务旅游向休闲旅游转化；主导休闲旅游模式——叠加旅游观光与都市休闲消费理念结合；租务需求——旅游地产开发与配套软硬兼施；品质吸引“双高”阶层——投资+消费模式组合。
随着国家对旅游业战略性支柱产业的明确定位，纵使在新政打压下，旅游地产依然成为众多独具慧眼的投资客所共同关注的焦点。
旅游地产受到热捧并不难理解，在自然资源日益紧缺的当下，旅游地产的最大优势即在于其对自然的占有。
2011年，随着国家严酷新政对高房价的大力打压，曾经火爆的传统住宅市场成交表现逐渐黯淡，新政无疑很大力度的压缩了住宅市场的投资空间，限制了投资客的投资和投机性需求。
在此形势下，旅游地产凭借其政策导向性和资源稀缺性优势深受投资客们青睐，成为万众瞩目的楼市新宠！1、旅游地产的主题公园模式与华侨城旅游城案例1985年8月28日，经国务院正式批准创立面积近5平方公里的华侨城（Overseas China Town），并由香港中旅集团参照招商局开发深圳蛇口的模式，投资开发兴建深圳湾畔的华侨城，使之成为吸引华侨华人奖金、技术、人才的窗口和基地。
万科大盘营销案例分析
2009.02
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深圳坂田万科板块案例研究
万科四季花城
• 案例研究背景：
从1997年到2005年，万科在坂田分批拿地，先后开发了四季花城、万 科城、第五园，逐渐形成了独特的万科板块
万科板块占地近1平方公里，住宅总建筑面积超过120万平方米，而整 个坂田，可开发土地面积不足4平方公里，万科已经占有25%的份额
深圳市龙岗区坂雪岗 G03404-1宗地——万科 城土地
占地占地397,883.5平方米 建筑容积率≤1.1
拍卖过程：
•2003年7月5日，万科房地产 经过拍卖的方式取G030404-1 号宗地，楼面地价2,217元/平 方米，土地用途为商住用地， 用地价款为9.7亿元，取地成本 高于周边土地取地成本 •当时的同时竞标的有：中海、 中原基业实业、深茂物业、山 水源实业等公司，新鸿基地产 等开发商 •万科的心理底线为10亿，当拍 卖价格到达9.4亿时许多开发商 终于放弃，万科以9.7亿击败众 多实力对手，竞拍成功
万科无疑形成了区域的垄断者，具有区域话语权，通过造镇到造城的逐 步发展确立了其在该区域的绝对领导地位。
万科城 万科第五园
区位 坂田片区也被称为坂雪岗片区或坂雪岗工业区 交通 该区域西边为梅观高速已建成，东边是在建清 平快速。目前自驾车通过梅观高速等可在30分 钟内到达市中心
区位特点 • 处于深圳郊区的工业园区周边内 • 交通正在逐步改善 • 良好的产业基础支撑 • 政策导向下大力发展基础配套设施 • 迎合大深圳格局下的城市扩张趋势，但在
商业街定位：欧式小镇商业街 300米充分展示 6
客户定位——适应性客户为主，在中心区上班的白领
最初客户定位：由于万科最初判断深圳会有郊区化趋势，同时 认为目前区域较偏，通勤时间成本会高，朝九晚五的工薪阶层 可能不会来，由于对区域和客户的不熟悉，万科将客户定位为 不受生活限制，对环境重视的自由职业者
昔日“西南第一立交”——花果园立交桥
Special Feature | 特约专题昔日“西南第一立交”—羌票@立麦挤文/聂俊1928年，贵阳城内始有第一条从省府路（今 省府路贵山饭店）到威西门的能通汽车的城市主 干道；1990年，贵黄高等级公路的起点艺校立 交桥完工，成为贵阳城市道路与公路共用的第一 座立交桥；而1993年12月底建成开通的花果 园立交桥，更是贵阳市20世纪90年代市政建 设腾飞的一个重要标志。
这座立交桥因其在当时 宏大的规模，被誉为“西南第一立交”！城乡结合部的花果园贵阳花果园，位于市中心南部，花溪大道 北段。
花果园之名，来源很早，据说元代中统元 年（1260年），朝廷在贵阳建城，设置八番顺 元都元帅府。
都元帅府在这里建了一个带围墙的 花园，加上农民在附近栽种果树，老百 姓就把这里称为花果园。
具体位置大约 在现在的沙坡路口，浙江大酒店背后。
明清时期，花果园“狮峰将台”又被称 为贵阳八景之一，传说明朝初期的大将 傅有德南征到达贵阳驻扎，发现这里比 较平坦，就让兵士在这里操练，并命人 在獅子山上建一个将台，自己在上面观 看。
这个将台现在仍然还在，就是老烟 厂的小山，上面建了个亭子。
到民国时 期，这里人迹罕至，变得十分荒凉。
20世纪50年代以前，花果园基 本以农田和草坡为主，道路只有人走的小道，没有马路。
出城入城的交通要道，是南面 的贵惠路，即由贵阳通往惠水之路。
50年代中期， 贵阳市大兴城市道路建设，在这儿兴建了南北向 的浣纱路和东北、西南向的贵溪路（现花溪大道 北段），打通了次南门的西面，往北连接新建的 贵阳老客车站。
这两条新路呈“X ”形交叉，直 接取代贵惠路成为贵阳通往花溪、惠水的道路， 是当时贵阳城最大的十字路口。
花果园一带，也 随之建立了贵州烟厂（后贵阳卷烟一厂）、省机械化施工公司，省五交化公司、市政工程公司等 企业，花果园由此开始从农村变成城市。
在80年代以前，由于处于城乡结合部，商 店很少，住户也不多，加上经济还不发达，花果 园整体还是比较寂寥。
世联战略顾问创意产业园区案例分享
日本
湖南, 2 长三角, 4
近40年
完整覆盖动漫 动漫制作企业只 1000亿美元以上 产业链条 有430多家
中国
北京, 2
近10年
主要集中在动 漫产业链的中 下游
动漫制作机构 5500家
23亿美元
资料来源：北大文化产业研究所《动漫产业分析报告》
本报告是严格保密的。
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杭州白马卡通城
白马卡通城将采用大规模高投入建设方式，规 划中功能囊括动漫产业链上下游的所有环节
动漫产业是新型的高附加值 产业，以日本为例，2003年推 销到美国的动画片以及相关产 品总收入43.59亿美元，是日 本出口到美国钢铁总收入的4 倍，已成为日本第三大产业
动漫产业链盈利模型 盈 利 收 益
核心链
延伸业链
创意 加工制作 售版
衍生产业
动漫产业的核心盈利点位于 动漫产业链上游的创意环节及 下游衍生产业开发，而衍生产 业投资回收期最短，盈利性最 高；创意环节作为高盈利环节， 存在长期赢利性。
规模
杭州白马湖卡通城位于杭州高新区 （滨江）东南部区域，规划面积达 9850亩的杭州卡通城，总投资将超 过 200 亿元。区域内农业用地 4077 亩，占41%；山体2652亩，占26.7%； 水域 1385 亩，占 14% ；其余为农民 住宅用地和砖窑废弃地等
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北京世纪国际艺术城项目
项目位臵：朝阳区东坝乡五环路内外两侧，方便到
达东部各重要功能节点
基本情况
项目规模：总占地1200亩，其中建设用地105亩 委托客户：北京某房地产开发有限公司 项目阶段：改造和土地出让前期，着手编制规划
委托背景
客户问题
中国商场中庭水景绿植案例
中国商场中庭水景绿植案例一、上海iapm商场。
1. 水景。
这个商场的中庭水景超酷的。
一进去就能看到一个超大的圆形水池，就像一个超级大的魔法镜一样平放在那里。
水池中间有几个造型很现代的金属雕塑，水从雕塑的各个角度喷出来，有时候是那种细细的雾状，就像仙女在施法一样，周围的空气都变得凉凉的、湿湿的，可舒服了。
到了晚上，水下的灯光一打，整个水池就像一个五彩斑斓的梦幻世界，蓝色、绿色、紫色的光交相辉映，感觉像是走进了一个水底龙宫。
2. 绿植。
围绕着水池有一圈精心布置的绿植。
有高大的散尾葵，它们的叶子就像大扇子一样，在风中轻轻摇曳，好像在欢迎顾客。
还有很多小盆栽的多肉植物，摆放在特制的木质花架上，肉嘟嘟的，可爱极了。
这些绿植和水景搭配起来，让整个中庭充满了生机，逛街的时候感觉就像在一个热带的花园里漫步，一点也不会觉得累。
二、成都太古里。
1. 水景。
太古里的中庭水景很有特色呢。
它不是那种规规矩矩的大水池，而是一条蜿蜒的小水渠。
水渠里的水潺潺流动，就像一条欢快的小蛇在中庭穿梭。
水渠两边是用不规则的石头堆砌起来的，石头上还有一些小小的青苔，看起来特别有自然的野趣。
有时候，商场还会在水渠里放上一些彩色的小金鱼，那些小金鱼游来游去，小朋友们可喜欢了，都趴在旁边看个不停。
2. 绿植。
说到绿植，太古里中庭那可是相当丰富。
有很多竹子，又高又直，就像一个个站岗的士兵。
在一些角落里还有盛开的三角梅，花朵火红火红的，就像一团团燃烧的火焰。
这些绿植和古色古香的建筑搭配在一起，营造出一种独特的成都风情，既有现代商业的时尚感，又有老成都的悠闲韵味。
三、广州正佳广场。
1. 水景。
正佳广场的中庭水景超级震撼。
它有一个巨大的水幕，这个水幕就像一面巨大的透明窗帘一样从高处垂落下来。
水幕上还会投影各种图案，有时候是可爱的卡通形象，像哆啦A梦啊、Hello Kitty啊，吸引了好多小朋友和年轻人。
而且水幕落下的声音哗啦哗啦的，在中庭回荡，就像在演奏一场宏大的音乐会。
日本富田农场案例分析
花卉美食品尝
富田农场芳香衍生产业
充分利用农场内部的新鲜花卉的提取物，并配合邻近地区的名产，制作富有农场和当地特色的甜点和美食。 农场内有销售薰衣草、哈密瓜（夕张名产）及牛乳（北海道名产）等口味的零食与饮料。
富田农场招牌：薰衣草冰激凌、薰衣草弹珠汽水
限定特制甜点：薰衣草蜂蜜布丁、薰衣草奶油泡芙、薰衣草可尔必思(Calpis)乳酸果冻
完善的农场规划，丰富的配套设施
提供丰富的购物、休闲、展示的设施，带动香草加工等购物消费；并配有观光小火 车，带游客穿梭于花海之中。
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案例：日本富田农场
日本富田农场位于北海道富良野地区，是北海道最先驱的花田之一。 农场规划180亩，设有九大景观花田、2个花园、1个温室，园内种植由昔日以薰衣草为主，变成有多达150种花卉，花期交 错，内外结合，目前已成为富良野地区，甚至整个北海道最著名的花卉农场.从每年4月花季开始，直至10月中旬，农场游人 络绎不绝。 在花田之外，农场设置17个可供游人参观、购物、体验和娱乐的设施空间，提供丰富的购物、休闲服务，并配有观光小火车， 带游客穿梭于花海之中。
沿著白杨树绿荫道往上的正面，位于温室与倖之小路之间的 石造建筑物。 这里的写真馆终年展示著富田农场一年四季的花田照片， "Fleur"即是法语当中"花"的意思。挑高的建筑屋当中有著广 阔的空间，配合柔和的照明，让您仔细欣赏鲜明艳丽的各种 风景照。
香水之舍
传统薰衣草田是薰衣草声名远播的契机，而香水之舍便位於 其邻，可远望十胜岳连峰的美景。 这里用独特的配方调制薰衣草精油，创作出令人印象深刻的 香水。游客可近距离观赏香水制作的过程。
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富田农场芳香衍生产业
蒸馏之舍
这是日本唯一从薰衣草提炼出精油的蒸馏工场。 7-8月中旬薰衣草的开花时期，可在此观察从紫色的薰衣 草提炼出琥珀色精油的蒸馏过程。 还设置了香味儿指南的角隅，让游客认识并识别个中国薰 衣草的香味。
国内开放式街区优秀案例
国内开放式街区优秀案例
近年来，开放式街区设计理念逐渐被引入到国内的城市规划和建设中，这种设计理念的核心在于打破传统封闭式的空间格局，以开放、自由、共享的方式建造生活和工作的空间。
下面介绍几个国内优秀的开放式街区设计案例：
1. 北京798艺术区
位于北京朝阳区的798艺术区是一个集艺术、设计、文化活动和创意产业于一体的开放式街区。
该区域原本是1950年代中国电子工
业的老厂房，后来被改造成创意产业孵化器和艺术展览空间。
整个区域的建筑设计保留了原有的工业风格，同时融入了现代艺术和设计元素，形成了独特的艺术氛围。
2. 上海静安创意园区
上海静安创意园区是一个集创意办公、文创产业、休闲娱乐和商业服务于一体的开放式街区。
该区域原本是上海市机械厂，后来被改造成为一个兼具历史文化和现代气息的园区。
原有的厂房建筑被保留，并融合了现代化的设计理念，形成了一个良好的创意工作和生活环境。
3. 成都IFS国际金融中心
成都IFS国际金融中心是一个集商业、办公、文化和娱乐于一体的开放式街区。
该区域位于成都市中心，由多栋高层建筑组成，其中最高的建筑高达339米。
除了商场和办公楼外，该区域还包括豪华酒店、高端公寓、电影院等多个生活和娱乐设施。
同时，该区域还设置了开放式公共空间和城市花园，为城市居民提供了一个优美的休闲场
所。
以上这些例子仅仅是开放式街区设计理念在国内的一部分优秀案例。
开放式街区的优势在于能够为城市居民提供丰富多样的生活和工作环境，同时也能够促进城市的文化和经济发展。
未来，我们相信开放式街区设计理念在国内的应用将会越来越广泛，为城市的可持续发展提供更多的可能性。
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全国第一神盘花果园案例分享
（实用版）
目录
一、花果园楼盘简介
二、花果园的优势
三、花果园的销售策略
四、花果园的社会影响
正文
【一、花果园楼盘简介】
花果园，位于我国贵州省贵阳市，被誉为“全国第一神盘”。
该项目总建筑面积达到了 180 万平方米，占地面积达到了 1600 亩，是我国西南地区最大的楼盘之一。
花果园的规划设计理念超前，建筑质量过硬，成为了贵阳市的标志性建筑之一。
【二、花果园的优势】
花果园的优势主要体现在以下几个方面：首先，花果园的地段优越，位于贵阳市的核心区域，交通便捷，配套设施完善。
其次，花果园的规划设计理念超前，楼盘质量过硬，深受消费者的喜爱。
最后，花果园的配套设施齐全，拥有大型购物中心、学校、医院等，为居民提供了便利的生活环境。
【三、花果园的销售策略】
花果园的销售策略主要采用了“以销定产”的模式，根据市场需求来调整销售策略。
此外，花果园还采用了“一口价”的销售策略，减少了消费者的购买成本，提高了销售效率。
【四、花果园的社会影响】
花果园的建成和销售，对我国房地产行业产生了深远影响。
首先，花果园的成功，证明了“以销定产”的销售策略的可行性。
其次，花果园的成功，也为其他楼盘提供了借鉴和参考。