房地产成本核算
房地产开发配套设施成本核算
房地产开发配套设施成本核算第一篇：房地产开发配套设施成本核算房地产开发的配套设施成本核算房地产开发企业开发的配套设施，可以分为如下两类：一类是开发小区内开发不能有偿转让的公共配套设施，如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚等；另一类是能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目，包括：（1）开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等；（2）开发小区内非营业性配套设施，如中小学、文化站、医院等；（3）开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等。
这类配套设施，如果没有投资来源，不能有偿转让，也将它归入第一类中，计入房屋开发成本。
一、为了正确核算和反映企业开发建设中各种配套设施所发生的支出，并准确地计算房屋开发成本和各种大配套设施的开发成本，对配套设施支出的归集，可分为如下三种：1．对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施支出，可直接计入有关房屋等开发成本，并在“开发成本——房屋开发成本”账户中归集其发生的支出；2．对不能直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设施支出，应先在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集，于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开发成本；3．对能有偿转让的第二类大配套设施支出，应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集。
二、配套设施开发成本的核算企业发生的各项配套设施支出，应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行核算，并按成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。
对发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费等支出，可直接记入各配套设施开发成本明细分类账的相应成本项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工程款”等账户的贷方。
对能有偿转让大配套设施分配的其他配套设施支出，应记入各大配套设施开发成本明细分类账的“配套设施费”项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本——X X”账户的借方和“开发成本——配套设施开发成本——XX”账户的贷方。
试论房地产开发的成本核算
许多项 目由垄断性企事业单位执行 ． 随意性很强 标
准普遍偏高 。配套及其他收费项 目是房地产开发成本中受 外界 因素影响最大 的～块费用支 出 ， 一般 占项 目总投资的
试论房地产开发 的成本核算
文 ／唐黎标
二 、加 强房地 产开发企 业的成本 核算策 略
１％ 一 １％。 ０ ５ （ 三）管理费用和筹 资成本 （ ）加强 房地产企业成本核算 的规章 制度建设和 组 一 织落实
式。
配， 再间接地归集到各个成本核算对象。直接归集的成本
费用主要是建筑 安装工程费用 ， 其他成本费用则需要按期 进行分配 ， 而对于间接分配的费用需要在 日常归集时按各 自成本项 目的细 目分别 归集核算 ． 然后按各个成本对象和 对应成本项 目进行分配 。例如 大型综合性房地产项目的 成本核算对象直接归集项 目的建筑安装工程费用。土地征
上 海 房地
为 了房地产业的稳步 发展 ，就 需要投 资者精打细 算 ， 规避风险 ， 力求以最少 的成本耗费获取最大的经济利益 。 因此 ，提高房地产 开发项 目的成本核算质量 ， 是房地产开 发企业的当务之急 。
一
、
房地产 开发成 本 的组 成
房地产开发成本就其用途 来说 ， 大致可分为三部分 。
费和 开发间接费用 中的现 场管理 性费用则按各成本对象
开发企业在确定成本核算 对象时 ． 结合开发工程 的地 应
点、用途 、结构 、装修 、层高 、施工队伍等 因素 ， 分别做 如下处理 ： 一般的开发项 目 ， 应以每一独立编制的设计预
的建筑面积计算 比例分摊。当月发生的各项成本费用 ， 其
归集和分配程序 同土地征用及拆迁补偿费用。对于利息支 出则按各成本 对象归集的上月末成本 实际发生额计算 比 例分摊 。对于预付款项中若属于预决算范围的按合 同支付
(新)XX房地产开发企业开发成本核算科目明细表(汇总)
XX房地产开发企业开发成本核算科目明细表（汇总）（一）、开发间接费用的组成和核算开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。
这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品成本。
为了简化核算手续，将它先记入“开发间接费用”贴户，然后按照适当分配标准，将它分配记入各项开发产品成本。
为了组织开发间接费用的明细分类核算，分析各项费用增减变动的原因，进一步节约费用开支，开发间接费用应分设如下明细项目进行核算：1.工资指开发企业内部独立核算单位现场管理机构行政、技术、经济、服务等人员的工资、奖金和津贴。
2.福利费指按上项人员工资总额的一定比例（目前为14%）提取的职工福利费。
3.折旧费指开发企业内部独立核算单位使用属干固定资产的房屋、设备、仪器等提取的折旧费。
4.修理费指开发企业内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等发生的修理费。
5.办公费指开发企业内部独立核算单位各管理部门办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通、烧水和集体取暖用煤等费用。
6.水电费指开发企业内部独立核算单位各管理部门耗用的水电费。
7.劳动保护费指用于开发企业内部独立核算单位职工的劳动保护用品的购置、摊销和修理费，供职工保健用营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置费或补助费，以及工地上职工洗澡、饮水的燃料等。
8.周转房摊销指不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。
9.利息支出指开发企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利息支出及相关的手续费，但应冲减使用前暂存银行而发生的利息收入。
开发产品完工以后的借款利息，应作为财务费用，计人当期损益。
10.其他费用指上列各项费用以外的其他开发间接费用支出。
从上述开发间接费用的明细项目中，可以看出它与土地征用及拆迁补偿费、建筑安装工程费等变动费用不同，它属于相对固定的费用，其费用总额并不随着开发产品量的增减而成比例的增减。
房地产开发成本核算程序
房地产开发成本核算程序房地产开发是一个复杂的过程，涉及到许多方面，如土地购买、设计和建造等。
在这个过程中，成本核算程序是至关重要的，因为它可以帮助开发商准确地估算开发成本，提高盈利能力并避免出现潜在风险。
一、土地购买成本核算程序土地购买是房地产开发中的第一步和最重要的一步。
在土地购买阶段，开发商需要确定土地的价格和价值。
土地购买成本核算程序包括以下步骤：1.确定土地的位置和用途，例如住宅区、商业区或工业区。
2.评估土地的潜在价值，例如根据周边房价、规划和准入要求等因素确定合理的土地价格。
3.进行市场分析，比较不同土地的价格和潜在市场回报率。
4.与地方政府部门协商，将土地用途转换为商业或住宅用地等，以扩大潜在市场。
二、设计成本核算程序设计是房地产开发的关键环节之一，设计的好坏直接影响到房地产的质量和价值。
设计成本核算程序包括以下步骤：1.确定建筑面积和层数，确定建筑面积和层数是估算建筑成本的关键环节。
建筑面积和层数的确定，涉及到建筑所需的基础、结构等技术要求。
2.选择合适的建筑材料，例如钢筋、水泥、砖瓦等。
3.进行建筑设计，包括建筑风格、外观和内部设计等。
三、建造成本核算程序建造是房地产开发的重要环节之一，建造的好坏直接影响到房地产的质量和价值。
建造成本核算程序包括以下步骤：1.确定工程量和工期，估算建造成本和时间。
2.选择合适的建筑材料和设备。
3.制定建筑施工计划，安排施工人员和工作机器。
四、其他成本核算程序除了上述阶段外，还有一些其他的成本核算程序需要考虑，例如：1.小区基础设施费用，如管道、道路、电缆等的设计和安装成本。
2.销售和管理成本，如销售和管理员工的费用，广告宣传费用等。
3.监管和法律成本，如建筑审批费用、法律咨询费用等。
总之，房地产开发成本核算程序是一个非常复杂的过程，需要开发者进行深入分析和思考，从而准确估算和控制成本，提高项目的效率和盈利能力。
只有通过严密的成本核算程序，才能保证房地产开发过程的安全性、合法性和科学性。
房地产开发企业成本核算
房地产投资项目具有资金投入大，建设周期长，成本核算环节多，投资风险高等特点。
这就更需要精打细算，规避风险，力求以最少的成本耗费获取最大的经济利益。
房地产开发企业的成本核算工作是一项复杂的会计核算工作，这是由房地产项目的特性所决定的。
提高开发项目的成本核算质量，是房地产开发企业的当务之急。
如何进行成本核算显得尤为重要。
一、房地产开发成本的组成房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。
就其用途来说，大致可分为三部分：1.土地、土建及设备费用。
这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80%.其中最重要的是土地费用。
土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。
房产商在决定是否开发一个项目前，必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼板价），以此来进行项目的可行性评估。
2.配套及其他收费支出。
主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费，学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。
其他收费支出中有些虽属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但难以全部收回。
这类收费项目种类繁多，标准不一，许多项目由垄断性企事业单位执行，随意性很强，标准普遍偏高。
配套及其他收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10%～15%.3.管理费用和筹资成本。
房地产开发与其他行业相比，有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，因此，大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。
如何把这部分费用核算好，对正确计算开发成本将起到非常重要的作用。
二、加强房地产开发企业的成本核算策略1.加强房地产企业成本核算的规章制度建设和组织落实。
房地产开发企业不仅要遵守国家的有关法规和制度，还应该结合企业的实际情况、行业特点，建立和健全企业的规章制度，加强和完善房屋成本核算的规章和制度建设，使成本核算工作有法可依、有章可循，从而保证成本会计资料的真实、可靠，促进企业成本核算水平和会计信息质量的提高。
房地产开发企业成本核算办法
房地产开发企业成本核算办法第一章总则第一条为了加强企业的成本、费用核算,提高企业的经济效益,规范房地产开发企业成本核算方法,根据企业财务通则、企业会计准则和房地产开发企业会计制度,结合实际情况及管理要求,特制定本办法;第二条本办法适用于从事房地产开发企业和单位;第二章成本核算的对象及要求第三条成本核算对象一般应在开工之前确定,一经确定就不得任意改变,更不能互相混淆、串户;成本核算对象应结合工程地点、用途、结构、装修、层高及施工队伍等因素,分别做以下处理：1．一般的开发项目以每一独立编制设计概预算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程项目为成本核算对象;2．同一开发地点,结构类型相同的群体开发项目开竣工时间相近,同一施工队伍施工,可以合并为一个成本核算对象;3．对于个别规模较大、工期较长的项目,可以结合经济责任制的需要,按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象;第四条各成本项目的预算成本计划成本和实际成本的核算范围,计算口径必须一致;第五条成本核算应根据计算期内已完工程实际消耗和实际价格,按照"权责发生制"的原则,分别进行成本核算,做到手续完备、内容真实、准确及时;按照"收益与费用配比"的原则,正确使用"待摊费用"和"预提费用"科目;第三章成本项目和开支范围第六条根据房地产开发企业会计制度规定,开发产品的成本项目分为：1．土地征用及拆迁补偿费；2．前期工程费；3．建筑安装工程费；4．基础设施费；5．公共配套设施费；6．开发间接费开发企业没有二级管理机构则无此项目;第七条成本开支范围一、土地征用及拆迁补偿费：1．土地征用费：土地、青苗、集体财产、私人财产、平整农田补偿费、新菜田基金; 2．耕地占用税;3．劳动力安置费：安置劳动力单位补贴款、农转工级差补贴,超转人员安置费等;4．地上地下物拆迁补偿费：指私产发价、搬家费、拆迁费、伐树费、单位拆迁费、清理费、安置动迁用户支出,地上地下市政管线拆改费;拆迁旧建筑物回收的残值冲减此成本费用;二、前期工程费1．规划设计勘测费：居住区总体规划、设计、项目可行性研究、环境评估、水文、地质勘察、测绘等费用;2．三通一平：为达到施工要求而发生修建道路,通水通电及伴随的破路、占地、维护、看管线、场地填土、平整费用;3．前期不可预见的其他费用;三、建筑安装工程费：列入建筑安装工程施工图预算项目的各种建筑工程费,含设备费;四、公共配套设施费：列入建筑安装工程施工图预算项目内的,在开发区内构成独立的非营业性建筑项目;如居委会、派出所、托儿所、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公厕；另外还有副食店、菜站、粮店、小吃店、邮局、中小学、文化站、奶站、门诊所、卫生站等;五、基础设施费：开发区内各种基础设施有开发区红线内道路及附属设施；供水管线、高压水泵房、环卫设施;六、开发间接费：指企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用;包括开发人员的工资、奖金、福利费按工资总额14％提取计入、折旧费、修理费、办公费、劳动保护费、差旅交通费、周转房摊销、低值易耗品摊销、咨询费、诉讼费、物资消耗、技术开发费,其他费用等;第八条下列开支不得列入成本1．为购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出;2．对外投资支出;3．没收的财物、支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金及企业赞助、捐赠等支出;4．应在应付福利费中列支的费用;5．应在期间费用开支的费用;6．国家法律、法规规定以外的各种支出,国家规定不得列入成本、费用的其他支出;第四章成本管理责任制第九条开发企业按照分级、归口管理、权责结合,责任到人的原则,建立健全与生产管理体制相适应的责任制;第十条开发企业负责全面的经济核算,负责编制计划成本和降低成本措施,负责编制开发项目的概算,审查施工单位的概预算,负责审定内部结算价格,统一材料价格差异,办理工程价款结算,核算开发项目实际成本,负责编制和汇总年、季度成本报表;第十一条开发企业的经理,对企业开发经营的经济效果负全面责任;第十二条总会计师或行使总会计师职权的副经理,协助经理组织领导本企业的成本管理,正确执行成本计划,准确核算成本,对本企业的成本管理和财务管理负责;第十三条总经济师协助经理管理计划、经营、预算等项工作,采取有效措施,节约投资,降低成本,对其经济效果负责;第十四条总工程师协助经理管理规划、设计、施工、技术革新等工作,做到技术上先进、合理,经济上节约、有实效,对各项技术组织措施的经济效果负责;第十五条开发企业财务部门对成本管理的责任是：参与开发项目可行性研究和项目评估；汇总计划成本资料,制定本企业成本管理制度,监督成本开支范围；组织成本核算,考核成本计划的执行情况,对成本进行预测、预控和分析；编制成本报表;第十六条开发公司各部门,应结合本部的职责,在经理的领导下,以财务部门为核心参与企业成本管理,向财务部门提供有关数据资料,对本部门的成本管理负责;1．规划部门;负责开发项目总体规划,设计方案的选优；按批准的规划设计严格控制开发项目投资规模;2．经营计划部门;组织开发项目可行性研究,对项目提出决策性建议,编制年度开发建设计划,执行工期定额,严格控制建设周期；组织有关部门编制商品房销售计划、确定产品价格,负责办理产品预售、组织收取购房定金,及时办理产品销售,搜集并向有关部门提供市场信息;3．工程部门;按开发项目规划征购建设用地,及时组织拆迁安置和地上、地下物的处理,及"七通一平",减少前期工程费用；按基本建设程序和规划设计要求组织工程实施；负责工程质量的监督、检查,组织工程质量的评定和竣工工程的质量验收;4．材料部门;负责材料设备的采购供应计划,核算材料设备的价格,降低采购成本；健全保管和收发制度,加强材料、设备的管理；办理收料与供料的结算手续,及时结算购房单位应负担的材料差价,降低材料成本;5．预算部门;参与开发项目可行性研究,编制开发项目投资概算和审核施工图预算；合理编制招标工程的造价标底；同有关部门签订经济合同并履行合同中的经济条款；编制计划成本;6．行政管理部门;负责编制管理费开支计划,制定管理费用的节约措施并组织实施；对管理费用实行指标分管,归口负责;第五章计划成本编制第十七条开发项目的计划成本必须以开发项目总体现划为依据,由预算部门编报;一、编制计划成本的依据1．经批准的开发项目总体规划;2．工程项目设计概算;3．经建设银行预算审查处审核的工程预算,平方米造价指标、中标价等;4．市政府发布的征用土地和动迁的法规以及依法规而进行征地动迁的测算资料;5．中国人民银行发布的有关贷款利率现行文件;6．管理费用计算方法;7．市政府及其他有关部门制定的有关税费标准;二、编制计划成本的作用1．是确定商品房价格的依据;2．是编制年度成本计划,制定成本降低措施、内部承包考核的依据;3．是控制、分析、考核成本支出的依据;4．经建设银行批准可配合会计核算的开展;第十八条各单位编制所承担开发项目的年度成本计划,分解为季、月度计划;开发部汇总后,下达成本计划指标,协调与计划成本的关系,并考核完成情况;第六章会计核算第十九条财务部门对成本核算对象进行日常的会计核算工作,建立成本帐目,依据统一的核算办法归集分配成本费用,及时结转;第二十条成本费用的归集、分配根据开发企业会计制度规定,在建设开发过程中所发生的成本费用,应在下列科目中核算;一、土地开发本科目核算开发各种商品性建设场地所发生的各项建设费用;企业开发的建设用地如果仅为商品房建设使用,且能分清使用对象,其成本费用可直接记入"房屋开发"科目核算,如果开发的同一建设场地所发生成本费用应由两个以上成本核算对象负担的,应先通过本科目进行归集,再按一定标准分摊记入有关房屋建设成本中;本科目下设立六个成本项目下同：1．土地征用及拆迁补偿费；2．前期工程费；3．建筑安装工程费；4．公共配套设施费；5．基础设施费；6．开发间接费;一成本归集,在建设过程中发生的成本费用时：借：土地开发-××工程贷：银行存款或应付帐款××单位二成本结转1．开发完成的商品性建设场地借：开发产品-土地开发-××工程贷：土地开发-××工程2．开发完成后用于企业商品房建设的建设场地借：房屋开发-××工程贷：开发产品-土地开发-××工程二、房屋开发本科目核算企业开发建设的各种房屋不含代建房所发生的各项建设费用,本科目下设成本项目同上;一成本归集在建设过程中发生各种成本费用时,根据承包单位提出的工程价款结算帐单和支出的各种成本费用发票;借：房屋开发-××工程贷：银行存款或应付帐款-××单位二在房屋建设竣工后,应及时按实际成本结帐;借：开发产品-××房屋贷：房屋开发-××工程三对不同步建设的未完配套设施,经有关部门批准,可以采取预提的方式预提配套设施费借：房屋开发-××工程贷：预提费用-××工程配套设施费四发生配套设施费支出时借：配套设施开发-××工程贷：银行存款或应付帐款-××单位五配套工程完工后,按实际支出冲减预提配套设施费借：预提费用-××工程配套设施费贷：配套设施开发-××工程实际支出数与预提费用的差额;实际大于预提时,应摊入有关成本项目,数额较大时,应视同待摊费用,分期摊入有关成本项目;实际支出小于预提费用,应冲减有关成本项目;三、配套设施开发本科目核算非营业性配套设施与房屋建设不能同步和营业性配套设施所发生的建设费用;本科目下设二个二级科目;即非营业性配套设施；营业性配套设施;一发生费用时借：配套设施开发-营业性或非营业性配套设施-××工程贷：银行存款或应付帐款-××单位二配套工程竣工验收后,按实际支出结转借：开发产品-××配套设施贷：配套设施开发-营业性或非营业性配套设施-××工程四、代建工程开发本科目核算企业接受委托单位委托,代为开发建设的除代建的土地、房屋以外的各种工程所发生的费用支出;下设二级科目同上;一发生费用时借：代建工程开发-××代建工程贷：应付帐款银行存款-××单位二代建工程竣工后,按实际成本结转借：开发产品-代建工程-××工程贷：代建工程开发-××代建工程五、开发间接费的分摊各内部核算单位发生的开发间接费用,先通过开发间接费科目核算,季度末按在建工程完成的工作量进行分配,季末一般无余额;计算公式：1．开发间接费分摊系数＝季开发间接费用总计／季在建工程完成工作量×100％2．某在建工程项目应分摊的开发问接费＝分摊系数×某在建工程项目季度完成工作量;六、其他费用的核算1．预提费用：企业按规定从成本中预先提取,但尚未支付或发生的费用;提取的原则应根据哪期受益哪期预提的原则进行,待实际支付后,据实调整预提费用;2．待摊费用：企业已经支出,但需由本期或以后各期成本负担的,分摊期不得超过一年的各项费用,如果摊销期超过一年时,应在"递延资产"中核算,但连续不得超过十二个月;第七章期间费用的核算一、管理费用企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用;包括工资、福利费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险金、房产税、印花税、车船使用税、土地使用税、技术开发费、无形资产摊销、递延资产摊销、业务招待费、坏帐损失、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、技术转让费、存货盘亏毁损和报废损失等其他费用;二、财务费用企业为筹集资金而发生的各项费用,包括企业在经营中发生的利息净支出汇总净损失,调剂的外汇手续费,金融机构手续费及企业筹资中发生的其他财务费用等;三、销售费用企业为销售产品或提供劳务过程中发生的各项费用,以及专设的销售机构的各项费用;包括在产品销售过程中发生的广告费、展览费、代销手续费、销售服务费；在产品销售前发生的改装修复费、产品看护费、水电费等；专设销售机构人员工资、奖金、福利费、折旧费、修理费等;第八章成本分析第二十一条企业为了降低成本,加强成本管理,制定降低成本目标,编制成本计划,加强成本控制,进行成本核算和成本考核,并采取各项措施,保证完成和超额完成降低成本的计划要求,在这个过程中,为了挖掘降低成本的潜力,寻找降低成本的途径和方法,应经常地进行成本分析;第二十二条成本分析实行全面分析和单项专题分析相结合,分季、年度分析,并加以说明;成本分析的方法,主要采用对比分析法和因素分析法两种;1．对比分析法：以实际指标与计划指标对比,找出实际与计划的差异,可以说明计划完成的情况,为进一步分析提供方向；同规模小区相比,可以找出各小区的差距原因;2．因素分析法：按成本项目逐个分析影响因素;第九章成本报表第二十三条为了及时了解企业成本费用情况,指导各开发企业成本核算,各单位必须及时编报以下成本报表：1．在建开发产品成本表；2．已完开发产品成本表；3．开发间接费用表;第二十四条报表编制要求：1．企业在填列成本表各行次时,应按开发产品的类别和项目,逐行填列;同一成本核算对象的开发项目,所属各单项工程全部竣工,并已进行已完工程成本结转的,不再填列本表,本表应根据开发成本科目填制;季末十日前上报开发部财务科,年报另规定时间;2．已完开发产品成本表,本表填本年度内完工的开发产品,应按已完工开发产品类别和项目分栏逐行填列;上报时间同上;3．开发间接费用表：应根据开发间接费用科目分项填列,本表发生额应于分摊各成本项目有关科目开发间接费相等;上报时间同上;。
房地产开发公司如何进行成本核算方法
房地产开发企业如何进行成本核算房地产投资项目具有资金投入大，建设周期长，成本核算环节多，投资风险高等特点。
这就更需要精打细算，规避风险，力求以最少的成本耗费获取最大的经济利益。
房地产开发企业的成本核算工作是一项复杂的会计核算工作,这是由房地产项目的特性所决定的。
提高开发项目的成本核算质量，是房地产开发企业的当务之急.如何进行成本核算显得尤为重要.一、房地产开发成本的组成房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。
就其用途来说，大致可分为三部分：1。
土地、土建及设备费用。
这是房地产开发成本的主体内容,大致占总成本的80％。
其中最重要的是土地费用。
土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。
房产商在决定是否开发一个项目前,必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼板价），以此来进行项目的可行性评估。
2。
配套及其他收费支出。
主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费,学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。
其他收费支出中有些虽属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等,但难以全部收回。
这类收费项目种类繁多，标准不一，许多项目由垄断性企事业单位执行，随意性很强，标准普遍偏高。
配套及其他收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出,一般占项目总投资的10%～15%。
3。
管理费用和筹资成本。
房地产开发与其他行业相比，有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，因此，大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。
如何把这部分费用核算好，对正确计算开发成本将起到非常重要的作用。
二、加强房地产开发企业的成本核算策略1.加强房地产企业成本核算的规章制度建设和组织落实.房地产开发企业不仅要遵守国家的有关法规和制度,还应该结合企业的实际情况、行业特点，建立和健全企业的规章制度,加强和完善房屋成本核算的规章和制度建设，使成本核算工作有法可依、有章可循，从而保证成本会计资料的真实、可靠，促进企业成本核算水平和会计信息质量的提高。
房地产土地开发成本如何核算及案例
房地产土地开发成本如何核算及案例土地开发两种用途：一是为了转让、出租而开发的商品性土地，即商品性建设场地；二是为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土地，即自用建设场地。
（一）土地开发成本的归集企业对于两种不同类型的建设场地的成本归集，应采用不同的方法。
（1）企业开发商品性建设场地所发生的费用，直接记入“开发成本-土地开发成本”明细账户的成本项目中。
（2）企业开发自用建设场地所发生的费用，能分清负担对象的，直接记入“开发成本-房屋开发成本”明细账户的成本项目中，不需要单独核算土地开发成本。
（3）企业开发自用建设场地所发生的费用，如果涉及两个或两个以上成本核算对象，应先归集发生的费用，记入“开发成本-土地开发成本”明细账户的成本项目中。
待土地开发完成投入使用，再按一定标准将其分配计入房屋建筑开发成本。
（二）土地开发成本的结转对于已完工的土地开发项目成本，应会根据用途不同加以结转：（1）企业为有偿转让而开发的商品性土地，借：开发产品-商品性土地，贷：开发成本-土地开发成本。
（2）企业自用建设场地，借：开发成本-房屋开发成本，贷：开发成本-土地开发成本。
（3）企业自用的建设场地，开发完成后近期暂不使用，转入“开发产品-自用土地”【例】东方房地产开发公司2016年初开始开发甲和乙两块土地。
甲为商品性土地，并于竣工后对外销售；乙土地为自用房地产建设场地，用于绿色小区楼盘建设。
以银行存款支付下列款项。
（1）以银行存款支付土地征用及拆迁补偿费借：开发成本-土地开发成本-甲土地（土地征用及拆迁补偿费）800-房屋开发成本-绿色小区（土地征用及拆迁补偿费） 700贷：银行存款 1500（2）以银行存款支付前期工程费（勘探、测绘）借：开发成本-土地开发-甲土地（前期工程费） 20-房屋开发成本-绿色小区（前期工程费）20贷：银行存款 40（3）以银行存款支付基础设施费借：开发成本-土地开发-甲土地（基础设施费） 102-房屋开发成本-绿色小区（基础设施费）60贷：银行存款 164（4）结转开发土地应负担的开发间接费用19万元借：开发成本-土地开发-甲土地（开发间接费用）10-房屋开发成本-绿色小区（开发间接费用）9贷：开发间接费用 19（5）发完成竣工验收结转开发成本借：开发产品-商品性土地-甲土地 932贷：开发成本-土地开发-甲土地 932。
论房地产企业的成本核算
容 积率 、 化 覆 盖 率 、 防 设 计 要 求 、 套 设 施 的 建设 都 是 单 绿 人 配 独要 求 的 ， 以 ， 项 目分 批 分 期 开发 时 如 果 简 单 地 按 批 次 、 所 在
按 标 段 或 按 建 筑 类 别 都 不 能 合 理 而 准 确 地 反 映 出 开 发 产 品
普 通 多层 、 高 层 、 层 、 墅 或 裙 楼 等 等 ， 之 开 发 产 品 是 小 高 别 总 复 杂 多 样 的 。 于建 设 这 样 一 个 现 代 的多 功 能 小 区。 成 本 核 对 其
洪 、 讯 、 明 等 社 区 管 网工 程 和环 境 卫 生 、 通 照 园林 绿 化 等 园林 环 境 工 程 费 。“ 共 配套 设 施 费 ” 项 目 内发 生 的 、 立 的 、 公 指 独 非 盈 利 性 的 ． 产 权 属 于 全 体 业 主 的 ． 无 偿 赠 与地 方 政 府 等 且 或
念 的 更 新 、 种 相 关 政 策 法 规 的 不 断 完 善 ， 实 际 工 作 中 出 各 在 现 了 五 花 八 门 的 核 算 方 法 。 业 在 选 择 成 本 核 算 对 象 、 用 企 费 的 归 集 和 分 配 等 方 面 做 法 不 尽 相 同 。 下 面 ． 者 就 此 问 题 谈 笔
个 项 目的 成 本 归 集 完 毕 。 则 ． 使 提 前 按 照 工 程 预 算 将 相 否 即
关 的成 本 预 提 计 人 开 发 总 成 本 也 会 有 误 差
函嘲
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科 目中分 细 目归 集 ． 月 末 按 各 成本 对 象 的 实 际 占地 面 积 计 每 算 比例 分 摊 当期 所 发 生 的 费 用 ，在 分 配 时 无 需 按 细 目分 摊 ． 若 成 本 管 理 需 要 可 以再 按 细 目结 构 还 原 。前 期 工 程 费 、 础 基 设 施 费 、 共 配 套 设 施 费 和 开 发 间接 费用 中 的 现 场 管 理 性 费 公 用 则 按 各 成 本 对 象 的 建 筑 面 积 计算 比例 分 摊 当月 发 生 的各
投资性房地产特征、成本模式核算
06 投资性房地产的案例分析
案例一：某公司投资性房地产的成本模式核算
总结词
成本模式核算的适用性和优缺点
详细描述
成本模式核算适用于投资性房地产市场不活跃或无法获取公允价值的情况。该模式下， 投资性房地产的价值按照历史成本进行计量，并考虑折旧和减值。优点是操作简便，可 靠性较高；缺点是可能无法反映投资性房地产的真实价值，尤其是在市场价值上涨的情
05 投资性房地产的税收政策 与会计准则
投资性房地产的税收政策
投资性房地产的税收政策是指对投资性房地产征收的各种税费规定。
不同国家和地区对投资性房地产的税收政策存在差异，包括税率、税基、 优惠政策等。
投资性房地产的税收政策会影响投资者的决策和投资回报，因此是投资者 在进行投资性房地产决策时需要考虑的重要因素之一。
投资性房地产的会计准则
投资性房地产的会计准则是指对投资性房地产进行会计处理和核算的规定。
不同国家和地区的会计准则可能存在差异，但一般都会对投资性房地产的确认、计量、报告等方面进行 规范。
投资性房地产的会计准则会影响企业的财务状况和经营成果，因此是企业在进行财务报告和决策时需要 考虑的重要因素之一。
投资性房地产特征、成本模式核算
contents
目录
• 投资性房地产概述 • 投资性房地产的成本模式核算 • 投资性房地产的公允价值模式核算 • 投资性房地产的成本模式与公允价值模
式的比较 • 投资性房地产的税收政策与会计准则 • 投资性房地产的案例分析
01 投资性房地产概述
定义与分类
定义
投资性房地产是指为赚取租金或资本 增值，或两者兼有而持有的房地产。
况下。
案例二
总结词
公允价值模式核算的适用性和优缺点
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房地产成本核算
1、土地开发成本：指房地产开发企业开发土地即建设场地所发生的各项费用支出。
2、房屋开发成本：指房地产开发企业开发各种房屋包括商品房、出租房、周转房、
代建房等所发生的各项费用支出。
3、配套设施开发成本：指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿
转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。
4、代建工程开发成本：指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、
房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。
1、分类归集原则。
对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的
群体开发的项目，可作为一个成本项目进行核算。
2、产品类型区分原则。
虽在同一地点，开工时间相近，但开发的产品类型不同、使
用功能不同，可作为独立的成本项目进行核算。
3、定价差异原则。
开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大
差异的，应分别作为单独的成本项目进行核算。
4、成本差异原则。
开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其预期成本存在较大差
异的，应分别作为单独的成本项目进行核算。
5、权益区分原则。
开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分
别划分成本项目进行核算。
1、土地费用估算
1土地使用权出让金
土地出让金的底价估算一般可参照政府同期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的
修正得到;也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目用地
所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等项因素修正得到。
土地有偿出让的方式包括
拍卖、招标与协议。
2土地征用及拆迁安置补偿费
新条例规定：拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行产权调换。
货币补偿的
金额，应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定;
实行产权调换的，应计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。
3土地转让费
土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权转让费。
依法通过土地出让
或转让方式取得的土地使用权可以转让给其他合法使用者。
4土地租用费
土地租用费是指土地租用方向土地出租房支付的费用。
在房地产开发投资中不多见，
但在房地产置业投资中如购入酒店以作出租经营之用时经常采用。
5土地投资折价
非常常见的合作开发项目的模式。
2、前期工程费
前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及
“三通一平”等土地开发工程费支出。
1项目的规划、设计、可行性研究所需的费用一般可按项目总投资的一个百分比估算。
一般情况下，规划及设计费为建安工程费的3%左右，可行性研究费占项目总投资的
0.1%—0.3%，水文、地质勘探所需的费用可根据所需工作量结合有关收费标准估算，一般
为设计概算的0.5%左右。
2“三通一平”等土地开发费用，主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地
平整费用和通水、电、路的费用。
这些费用的估算可根据实际工作量，参照有关计费标准
估算。
一般为设计概算的0.35%。
3、基础设施建设费
基础设施建设费又称为红线内外工程费，是指建筑物2米以外和小区规划红线以内的
各种管线和道路等工程的费用，主要包括供水、供电、道路、绿化、供气、排污、排洪、
电讯、环卫等设施的建设费用以及各项设施与市政设施干线、干管和干道的接口费用。
基础设施费通常采用单位指标估算法来计算。
粗略估算时，则各项基础设施工程均可
按建筑平方米或用地平方米造价计算。
4、建筑安装工程费
建筑安装工程费是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费结构、建筑、特殊装修工程费、设备及安装工程费给排水、电气照明、电梯、空调、煤气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装以及室内装修工程费用等。
5、公共配套设施建设费
公共配套设施费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营业性的公共配套设施又称公建设施的建设费用。
主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。
6、开发间接费
开发间接费是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。
包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。
7、管理费用
管理费用是指房地产企业行政管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各种费用。
主要包括：管理人员工资、工会经费、业务接待费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、房产税、土地使用税企业管理用房、车船使用费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销等各种费用。
管理费用可按项目投资或前述1—5项直接费用为基数，取一个百分比计算。
这个百分数一般为3%。
8、财务费用
财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、保险费、融资代理费、外汇汇兑净损失以及企业为项目筹资发生的其他财务费用。
长期借款利息、流动资金借款利息的计算详见“借款还本付息估算”。
利息外的财务费用可按利息10%估算。
感谢您的阅读，祝您生活愉快。