银川金凤万达广场房地产项目投资财务分析报告范本word0页可修改()
房地产财务报告分析(3篇)
第1篇一、前言随着我国经济的快速发展，房地产行业作为国民经济的重要支柱产业，其财务状况一直是投资者、政府和社会各界关注的焦点。
本报告通过对某房地产公司近年来的财务报告进行深入分析，旨在揭示其财务状况、经营成果和现金流量等方面的情况，为投资者提供决策依据。
二、公司概况（此处应插入公司简介，包括公司名称、成立时间、主营业务、市场地位等。
）三、财务报表分析（一）资产负债表分析1. 资产结构分析- 流动资产分析：分析流动资产占比、构成情况，如现金、应收账款、存货等。
重点关注存货周转率，以评估公司的库存管理和资金占用情况。
- 非流动资产分析：分析非流动资产占比、构成情况，如固定资产、无形资产等。
重点关注固定资产折旧政策，以评估公司资产价值变动情况。
2. 负债结构分析- 流动负债分析：分析流动负债占比、构成情况，如短期借款、应付账款等。
重点关注短期偿债能力，如流动比率、速动比率等。
- 非流动负债分析：分析非流动负债占比、构成情况，如长期借款、长期应付款等。
重点关注长期偿债能力，如资产负债率等。
3. 所有者权益分析- 实收资本分析：分析实收资本变动情况，以评估公司融资能力和股东投入情况。
- 盈余公积和未分配利润分析：分析盈余公积和未分配利润变动情况，以评估公司盈利能力和分红政策。
（二）利润表分析1. 营业收入分析- 分析营业收入构成，如销售商品、提供劳务等。
重点关注收入增长率和市场份额。
- 分析收入确认政策，如收入实现条件、收入确认时点等。
2. 营业成本分析- 分析营业成本构成，如直接成本、间接成本等。
重点关注成本控制能力和毛利率。
- 分析成本构成变动趋势，以评估公司成本管理效率。
3. 期间费用分析- 分析期间费用构成，如销售费用、管理费用、财务费用等。
重点关注费用控制能力和盈利能力。
- 分析期间费用变动趋势，以评估公司费用管理效率。
4. 利润总额分析- 分析利润总额构成，如营业利润、投资收益、营业外收支等。
财务分析报告万达(3篇)
第1篇一、前言万达集团成立于1988年，是一家以商业地产、文化产业、网络科技、金融服务为四大支柱的多元化企业集团。
经过多年的发展，万达已成为全球领先的商业地产企业之一。
本报告旨在对万达集团的财务状况进行分析，以期为投资者、管理层和相关部门提供有益的参考。
二、万达集团财务状况概述1. 营业收入万达集团近年来营业收入持续增长，2019年营业收入达到2142.9亿元，同比增长7.2%。
其中，商业地产、文化产业、网络科技和金融服务四大板块营业收入分别为1000.8亿元、712.1亿元、300.9亿元和29.1亿元。
2. 净利润万达集团净利润也呈现稳定增长态势，2019年实现净利润123.8亿元，同比增长8.6%。
其中，商业地产、文化产业、网络科技和金融服务四大板块净利润分别为73.8亿元、40.1亿元、16.9亿元和3亿元。
3. 资产规模截至2019年底，万达集团总资产达到8960.8亿元，同比增长8.3%。
其中，商业地产、文化产业、网络科技和金融服务四大板块资产规模分别为6120.6亿元、1489.9亿元、946.2亿元和623.1亿元。
4. 负债规模万达集团负债规模相对较高，2019年底负债总额为6756.3亿元，同比增长8.6%。
其中，商业地产、文化产业、网络科技和金融服务四大板块负债规模分别为5243.6亿元、897.5亿元、485.2亿元和325.6亿元。
三、财务分析1. 盈利能力分析（1）毛利率万达集团毛利率近年来保持稳定，2019年毛利率为8.6%，较2018年略有下降。
其中，商业地产、文化产业、网络科技和金融服务四大板块毛利率分别为9.2%、8.1%、8.9%和10.3%。
（2）净利率万达集团净利率近年来保持稳定，2019年净利率为5.7%，较2018年略有下降。
其中，商业地产、文化产业、网络科技和金融服务四大板块净利率分别为7.3%、5.6%、4.6%和0.8%。
2. 运营能力分析（1）总资产周转率万达集团总资产周转率近年来有所下降，2019年为0.24，较2018年下降0.02。
项目投后报告财务分析(3篇)
第1篇一、项目背景本项目为XX公司投资的一个新项目，项目总投资为人民币XX万元，主要用于建设一条XX生产线。
项目自XX年XX月正式投产以来，已运营XX个月。
为全面了解项目的财务状况，评估投资效益，本报告对项目的财务状况进行了详细分析。
二、财务报表分析1. 资产负债表分析（1）资产结构分析截至XX年XX月，项目总资产为人民币XX万元，其中固定资产为XX万元，占总资产的XX%；流动资产为XX万元，占总资产的XX%。
从资产结构来看，固定资产占比相对较高，说明项目在建设过程中对生产线的投入较大。
（2）负债结构分析截至XX年XX月，项目总负债为人民币XX万元，其中长期负债为XX万元，占总负债的XX%；短期负债为XX万元，占总负债的XX%。
从负债结构来看，长期负债占比相对较高，说明项目在建设过程中对债务融资的依赖程度较高。
2. 利润表分析（1）收入分析截至XX年XX月，项目总收入为人民币XX万元，其中销售收入为XX万元，其他业务收入为XX万元。
从收入构成来看，销售收入占比相对较高，说明项目的主要收入来源为产品销售。
（2）成本分析截至XX年XX月，项目总成本为人民币XX万元，其中生产成本为XX万元，销售费用为XX万元，管理费用为XX万元，财务费用为XX万元。
从成本构成来看，生产成本占比相对较高，说明项目在产品生产过程中的成本控制有待加强。
（3）利润分析截至XX年XX月，项目净利润为人民币XX万元，其中营业利润为XX万元，投资收益为XX万元，营业外收支为XX万元。
从利润构成来看，营业利润占比相对较高，说明项目在主营业务方面具有一定的盈利能力。
三、财务指标分析1. 盈利能力指标（1）毛利率：项目毛利率为XX%，说明项目在产品销售过程中具有一定的盈利空间。
（2）净利率：项目净利率为XX%，说明项目在扣除各项费用后，仍具有一定的盈利能力。
2. 运营能力指标（1）总资产周转率：项目总资产周转率为XX%，说明项目在资产利用方面存在一定程度的浪费。
地产项目的财务分析报告(3篇)
第1篇一、项目概述本项目位于我国某一线城市，占地约100亩，总建筑面积约50万平方米，包括住宅、商业、办公及配套设施。
项目总投资约20亿元人民币，预计开发周期为3年。
本报告将对项目的财务状况进行详细分析，旨在为项目决策提供依据。
二、项目背景随着我国城市化进程的加快，一线城市房地产市场需求旺盛，房价持续上涨。
本项目地处市中心，交通便利，周边配套设施完善，具备良好的市场前景。
同时，项目开发商具备丰富的房地产开发经验，资金实力雄厚，项目具有较高的成功概率。
三、财务分析（一）投资估算1. 土地成本：根据项目占地100亩，土地取得成本约为10亿元人民币。
2. 建设成本：项目总建筑面积约50万平方米，建筑成本约为8亿元人民币。
3. 配套设施成本：包括绿化、道路、停车场等，约为2亿元人民币。
4. 营销及管理费用：预计3亿元人民币。
5. 贷款利息：项目总投资20亿元人民币，贷款利率为6%，贷款期限为10年，预计利息支出为3亿元人民币。
6. 其他费用：包括税费、不可预见费用等，约为1亿元人民币。
（二）收入预测1. 住宅销售收入：预计销售面积为40万平方米，平均售价为每平方米2万元，预计销售收入为80亿元人民币。
2. 商业及办公销售收入：预计销售面积为10万平方米，平均售价为每平方米3万元，预计销售收入为30亿元人民币。
3. 配套设施收入：预计年租金收入为1亿元人民币。
（三）成本费用分析1. 土地成本：10亿元人民币。
2. 建设成本：8亿元人民币。
3. 配套设施成本：2亿元人民币。
4. 营销及管理费用：3亿元人民币。
5. 贷款利息：3亿元人民币。
6. 其他费用：1亿元人民币。
（四）盈利能力分析1. 投资回报率（ROI）：项目总投资20亿元人民币，预计销售收入110亿元人民币，投资回报率为550%。
2. 净利润：销售收入110亿元人民币，减去成本费用20亿元人民币，预计净利润为90亿元人民币。
3. 盈利能力指标：项目投资回收期约为2.2年，投资利润率约为450%。
财务投资分析报告模板
财务投资分析报告模板财务投资分析报告一、引言财务投资分析报告旨在对特定的投资项目进行详细的分析和评估，以帮助投资者做出明智的决策。
本报告将对所选投资项目进行全面的财务分析，包括财务状况、盈利能力、偿债能力和现金流量等方面的评估。
通过对这些指标的分析，我们将为投资者提供决策的依据。
二、财务状况分析1. 资产状况分析在资产状况分析中，我们将重点关注公司的资产结构和资产负债率。
通过对公司的资产负债表进行分析，我们可以了解公司的资产配置情况和债务水平。
同时，我们还将计算并评估公司的偿债能力和流动性。
2. 盈利能力分析盈利能力是评估公司经营状况的重要指标之一。
我们将对公司的利润表进行详细分析，包括营业收入、净利润和毛利率等指标。
通过对这些指标的分析，我们可以了解公司的盈利能力和利润结构。
3. 偿债能力分析偿债能力是评估公司债务偿还能力的指标。
我们将对公司的负债结构进行分析，并计算并评估公司的偿债能力指标，如流动比率和速动比率等。
通过对这些指标的分析，我们可以判断公司的偿债风险和债务承担能力。
4. 现金流量分析现金流量分析是评估公司现金流动状况的重要工具。
我们将对公司的现金流量表进行分析，包括经营活动、投资活动和筹资活动等方面的现金流量。
通过对这些指标的分析，我们可以了解公司的现金流动状况和现金管理能力。
三、投资评估基于对财务状况的全面分析，我们将对投资项目进行评估，并提供投资建议。
在投资评估中，我们将考虑多个因素，包括市场前景、竞争环境和风险管理等方面的因素。
通过综合考虑这些因素，我们将为投资者提供明智的投资建议。
四、风险分析风险分析是投资决策过程中必不可少的一部分。
我们将对投资项目的风险进行评估，并提供相应的风险管理建议。
在风险分析中，我们将考虑多个方面的风险，包括市场风险、经营风险和财务风险等。
通过对这些风险的评估，我们将帮助投资者制定有效的风险管理策略。
五、结论通过对财务状况的全面分析和投资评估，我们得出以下结论：1. 对于该投资项目，公司的财务状况良好，具有较高的盈利能力和偿债能力。
投资房产的财务分析报告
投资房产的财务分析报告房地产投资一直被认为是稳健和有利可图的投资方式之一。
然而，投资房产仍然需要进行全面的财务分析来评估其潜在的回报和风险。
本文将对投资房产进行财务分析，并提供一份1200字的报告。
首先，我们需要考虑投资房产的收入。
主要的收入来源是租金收入。
在分析投资房产的潜在回报时，我们应该计算每月租金收入和年租金收入。
此外，我们还需要考虑可能的其他收入来源，如停车费、洗衣费等。
其次，我们需要考虑投资房产的费用。
主要的费用包括购买房产的成本、房屋维护和修理费用、物业管理费用以及可能的税费等。
购买房产的成本包括购买价格、贷款利率和利息等。
房屋维护和修理费用是保持房产价值和吸引租户的必要费用。
物业管理费用包括物业管理公司的费用和维护费用等。
税费是根据房产所在地的规定而定，包括房产税和所得税等。
第三，我们需要考虑投资房产的资本回报率和净现值。
资本回报率是衡量投资房产回报能力的常用指标，计算公式为每年净利润除以房产的总投资额。
净现值是衡量投资项目盈利能力的指标，计算公式为将未来的现金流折现到当前的价值。
最后，我们还需要考虑投资房产的风险。
风险主要包括市场风险、财务风险和操作风险。
市场风险是指市场价格的波动可能对投资房产的价值和回报造成影响。
财务风险是指投资者无法按时偿还贷款或支付费用导致投资失败的风险。
操作风险是指投资者在管理和运营投资房产时可能面临的挑战和风险。
鉴于上述因素，我们可以进行以下的财务分析报告：根据我们的调查和分析，投资房产是一项有吸引力的投资。
根据市场研究，我们发现该地区的租金收入稳定且有增长趋势。
我们已经计算了每月和年租金收入，并发现预计的租金回报率为7％。
此外，该地区的市场需求强劲，租赁率很高，投资房产的闲置率相对较低。
这为增加租金收入提供了额外的机会。
然而，我们必须认识到投资房产也面临一些风险。
市场风险是最主要的风险之一，因为房地产市场可能受到宏观经济因素的影响。
此外，我们还必须考虑财务风险和操作风险。
万达集团的财务报告分析(3篇)
第1篇一、引言万达集团，作为中国领先的综合性企业集团，涉足商业地产、文化娱乐、金融投资等多个领域。
本文将基于万达集团的财务报告，对其财务状况、经营成果和现金流量进行分析，旨在评估万达集团的整体财务表现和市场竞争力。
二、财务报表概述万达集团的财务报表主要包括资产负债表、利润表和现金流量表。
以下是对这三张报表的简要概述。
1. 资产负债表万达集团的资产负债表显示了其截至某一特定日期的资产、负债和股东权益。
资产主要包括流动资产、非流动资产和投资；负债包括流动负债和非流动负债；股东权益则反映了股东对公司的净资产。
2. 利润表利润表反映了万达集团在一定会计期间内的收入、成本、费用和利润。
利润表是评估公司盈利能力的重要工具。
3. 现金流量表现金流量表记录了万达集团在一定会计期间内的现金流入和流出情况，分为经营活动、投资活动和筹资活动三个部分。
现金流量表有助于评估公司的偿债能力和财务稳定性。
三、财务报表分析1. 盈利能力分析（1）毛利率毛利率是衡量公司盈利能力的重要指标，计算公式为：毛利率 = （营业收入 - 营业成本）/ 营业收入× 100%根据万达集团的财务报告，其毛利率在近年来呈现稳定上升趋势，表明公司产品或服务的附加值在不断提高。
（2）净利率净利率反映了公司净利润与营业收入的比率，计算公式为：净利率 = 净利润 / 营业收入× 100%万达集团的净利率在近年来也有所提高，表明公司盈利能力增强。
2. 偿债能力分析（1）流动比率流动比率是衡量公司短期偿债能力的重要指标，计算公式为：流动比率 = 流动资产 / 流动负债万达集团的流动比率在近年来保持稳定，表明公司短期偿债能力良好。
（2）速动比率速动比率是衡量公司短期偿债能力的另一个重要指标，计算公式为：速动比率 = （流动资产 - 存货）/ 流动负债万达集团的速动比率在近年来也保持稳定，表明公司短期偿债能力较强。
3. 运营能力分析（1）应收账款周转率应收账款周转率是衡量公司应收账款管理效率的指标，计算公式为：应收账款周转率 = 营业收入 / 应收账款平均余额万达集团的应收账款周转率在近年来有所提高，表明公司应收账款管理效率有所改善。
房地产财务分析报告范本(超级实用)
房地产财务分析报告范本(超级实用) 1 房地产公司财务分析报告 报 告 目 录
1 主要会计数据摘要 ….…………………………………………. 2 2 基本财务情况分析 ………………………………….…………. 2 2-1资产状况 ……....…………………………………………. 2 2-1-1 资产构成 ..…………………………………………. 3 2-1-2 资产质量 ..…………………………………………. 3 2-2 负债状况 ……...………………………………………….. 4 2-3 经营状况及变动原因 ……...……………………………… 4 2-3-1 主营业务收入 .………………………………………... 4 2-3-2 主营业务成本 .………………………………………... 5 2-3-3 其他业务利润 .………………………………………... 5 2-3-4 管理费用 ..……………………………………………. 6 2-3-5 财务费用 ..……………………………………………. 7 2-3-6 投资收益 ..……………………………………………. 7 2-3-7 营业外支出净额 ……………………………………... 8 2-3-8 经营状况综述 ..……………………………………….. 8 3 预算完成情况及分析 ..………………………………………… 9 3-1 收入收益类 ……………………………………………… 9 3-2 成本费用类 ……………………………………………… 9 3-3 预算分析综述 ……………………………………………… 14 重要问题综述及建议 ..…………………………………………. 14-1 资威公路收入增长分析 ..…………………………………... 14-2 国债跌价幅度较大 ………………………………………… 14-3 工程项目完成量不足 ..……………………………………. 1房地产财务分析报告范本(超级实用) 2 4-4 管理费用与财务费用的期间性影响较大大 ………………… 1
房地产财务规划分析报告(3篇)
第1篇一、摘要随着我国经济的持续增长，房地产市场近年来呈现出蓬勃发展的态势。
房地产企业作为国民经济的重要组成部分，其财务状况直接关系到企业的生存和发展。
本报告通过对某房地产企业的财务数据进行深入分析，旨在评估其财务状况，为企业的财务决策提供参考。
二、企业概况（一）企业简介某房地产企业成立于20XX年，主要从事房地产开发、销售和物业管理业务。
公司总部位于我国某一线城市，业务范围涵盖全国多个城市。
经过多年的发展，公司已形成较为完善的产业链，具有较强的市场竞争力和品牌影响力。
（二）企业发展历程1. 创业初期：20XX年至20XX年，公司以房地产开发为主，逐步积累了一定的市场份额。
2. 成长期：20XX年至20XX年，公司开始涉足物业管理业务，实现多元化发展。
3. 成熟期：20XX年至20XX年，公司业务范围扩大至全国多个城市，市场占有率持续提升。
三、财务状况分析（一）盈利能力分析1. 毛利率分析通过对公司近三年的毛利率进行分析，发现公司毛利率波动较大。
20XX年毛利率为20%，20XX年下降至15%，20XX年回升至18%。
这主要受市场环境、项目成本和产品结构等因素的影响。
2. 净利率分析公司净利率波动与毛利率趋势相似，但波动幅度相对较小。
20XX年净利率为10%，20XX年下降至8%，20XX年回升至9%。
这表明公司在控制成本、提高经营效率方面取得了一定成效。
（二）偿债能力分析1. 流动比率分析公司流动比率在近三年内保持稳定，平均值为 1.5。
这表明公司短期偿债能力较强。
2. 速动比率分析速动比率波动较大，20XX年为1.2，20XX年下降至0.8，20XX年回升至1.0。
这主要受存货周转率的影响。
3. 负债比率分析公司负债比率逐年上升，20XX年为50%，20XX年上升至60%，20XX年进一步上升至65%。
这表明公司在扩张过程中，融资需求较大。
（三）运营能力分析1. 存货周转率分析公司存货周转率波动较大，20XX年为2次，20XX年下降至1.5次，20XX年回升至1.8次。
房地产业财务报告分析(3篇)
第1篇一、前言房地产业作为我国国民经济的重要支柱产业，近年来在宏观经济政策的引导下，经历了快速发展与调整的过程。
本报告通过对某房地产企业财务报告的分析，旨在揭示该企业在财务状况、经营成果和现金流量等方面的表现，为投资者、管理层及相关部门提供决策参考。
二、财务状况分析1. 资产结构分析根据财务报告，该房地产企业的总资产为XX亿元，其中流动资产占比XX%，非流动资产占比XX%。
流动资产主要包括货币资金、交易性金融资产、应收账款等，反映了企业的短期偿债能力。
非流动资产主要包括固定资产、无形资产等，反映了企业的长期投资能力。
（1）货币资金：企业货币资金余额为XX亿元，占流动资产的XX%，表明企业具备一定的短期偿债能力。
（2）应收账款：企业应收账款余额为XX亿元，占流动资产的XX%，需关注其回收风险。
（3）存货：企业存货余额为XX亿元，占流动资产的XX%，需关注其周转速度。
2. 负债结构分析该房地产企业的总负债为XX亿元，其中流动负债占比XX%，非流动负债占比XX%。
流动负债主要包括短期借款、应付账款等，反映了企业的短期偿债压力。
非流动负债主要包括长期借款、长期应付款等，反映了企业的长期债务水平。
（1）短期借款：企业短期借款余额为XX亿元，占流动负债的XX%，需关注其还款压力。
（2）应付账款：企业应付账款余额为XX亿元，占流动负债的XX%，表明企业具备一定的供应商合作关系。
3. 股东权益分析该房地产企业的股东权益为XX亿元，占资产总额的XX%。
股东权益包括实收资本、资本公积、盈余公积等，反映了企业的资本实力。
三、经营成果分析1. 收入分析根据财务报告，该房地产企业营业收入为XX亿元，同比增长XX%，表明企业在市场竞争中具备一定的优势。
（1）主营业务收入：企业主营业务收入为XX亿元，占营业收入的XX%，为主要收入来源。
（2）其他业务收入：企业其他业务收入为XX亿元，占营业收入的XX%，为辅助收入来源。
2. 利润分析该房地产企业净利润为XX亿元，同比增长XX%，表明企业在经营过程中具备良好的盈利能力。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
万达广场 目录 目录............................................................................................1 一 摘要............................................................................................2 二 项目背景分析............................................................................2 （1）项目概括...........................................................................2 （2）项目的主要技术经济指标...............................................3 （3）项目方案...........................................................................3 （4）项目功能面积分布...........................................................3 三 项目投资估算与资金筹措........................................................4 四 项目销售与租赁收入测算........................................................5 五 项目借款还本付息分析............................................................6 六 项目销售与租赁税金及附加测算............................................7 七 项目财务评价............................................................................8 （1）本项目财务分析的假设前提..................................................8 （2）损益表与项目静态盈利能力分析..........................................9 （3）现金流量表与动态盈利能力分析..........................................9 （4）项目资金来源与运用表..........................................................11 八 项目盈亏平衡分析....................................................................11 （一）销售部分盈亏平衡分析........................................................12 （二）租赁部分盈亏平衡分析........................................................12 九 项目财务评价结论....................................................................12 一 摘要 万达集团创立于1988年，伴随中国改革开放的时代步伐，万达集团迅速成长为中国民营企业的龙头企业，形成商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货四大支柱产业，企业资产达到1000亿元，年销售额600亿元，年纳税超过50亿元。万达集团在全国50多个城市投资项目，已在全国开业27个万达广场、8家五星级酒店、400块电影银幕、11家连锁百货店。计划到2012年，企业资产超过1500亿元，年销售额1000亿元，年纳税80亿元，成为世界级的企业集团。 银川金风万达广场总投资约20亿元。是万达集团在银川市的首个综合性商贸品牌项目，建筑面积28.8万平方米，将在新街区着力打造集高档写字楼、顶级品牌专卖店、高档百货、多元化特色餐饮、时尚休闲、娱乐为一体的综合性、新地标商街。因项目发展需要，银川金凤万达广场投资有限公司诚聘各界精英加盟万达。 二 项目背景分析 （1）项目概括 银川金凤万达广场是2010年自治区重点招商引资项目，总投资30亿元，是由大型购物中心、室内外商业步行街、品牌超市、高档KTV、电玩广场、高档影院及精装公寓共同组成约30万平方米的城市综合体。通过各类业态的有机结合在万达广场内汇集吃、玩、乐、购、住等5大流行时尚生活元素于一身，形成城市核心区的城中之城，为银川人民提供全业态、一站式、多方位的便捷服务，满足各项商务、生活、娱乐体验需求，成为银川市业态最为齐全和丰富的商业中心。 （2）项目的主要技术经济指标 1、 总用地面积：70143 ㎡ 2、 总建筑面积：288000㎡ 3、 建筑密度：49.75％ 4、 容积率：3.80 5、 地下建筑面积：11743m2 6、 地上建筑面积：161197m2 7、 西塔楼建筑面积：71771m2 8、 东塔楼建筑面积：101169m2 9、 已完成工程部分：地下室工程，西塔楼上部四层混凝土结构 （3）项目方案 根据市场调查与分析的结构（过程略），主要建主力楼（以出租为主）和公寓（以出售为主）。主力楼是由大型购物中心、室内外商业步行街、品牌超市、高档KTV、电玩广场、高档影院共同组成约30万平方米的城市综合体。通过各类业态的有机结合在万达广场内汇集吃、玩、乐、购、住等5大流行时尚生活元素于一身，形成城市核心区的城中之城 （4）项目功能面积分布 表1（主力楼）功能面积分布表 楼层 使用功能 每层面积（平方米） 总面积（平方米）
负二层 管理中心、维修间、变压器房等低压配电房等 4464 4464 夹层 170 170 负一层 商场 3013 3013 1层 大堂、商场等 26480 26480 2层 商场 15410 15410 3层 商场 1541 1541 4层 酒楼、餐厅 2505 2505 5层 技术层 1774 1774 6～16层 写字楼 1541 16951 17层 避难层 1541 1541 18层 设备层 1541 1541 19～25层 写字楼 1541 16951 表2（公寓楼）功能面积分布表
楼层 使用功能 每层面积（平方米） 总面积（平方米） 负二层 地下车库 2048 2048 负一层 地下室 2048 2048 小计 4096 1~19层 精装公寓等 2048 45.752 三 项目投资估算与资金筹措
（1）项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表 1、 本项目的开发总工期为2年，从2010年3月起，至2011年10月。 2、 从项目开始动工起，本项目的剩余土地使用权年限为50年。 3、 根据银川市房地产开发的实际情况，本项目各项成本费用可以归纳为：土地购置费、前期工程费、工程建设费、开发期间税费、管理费、财务费、销售费用、不可预见费以及其他费用等。 表3 项目总投资估算表 项目 主力楼成本 主力楼单价 公寓楼成本 公寓楼单价 合计 1、开发成本（静态） 8975 8365 1.1 土地购置费 2891 2891 1.2 前期工程费 1.3 工程建设费 5449 4962 1.4 开发期间税费 635 512 2、开发费用 1033 1390 2.1 管理费 163 149 2.2 其他费用 5058450 50 3588550 50 8647000 2.3 不可预见费 163 149 2.4 财务费用 657 657 2.5 销售费用 0 0 385 3、总计 10008 9755 （2）项目投资计划与资金筹措表 本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金，二是银行借款，三是租售收入用于投资部分。考虑到开发商已投入了5亿元完成了项目前期的有关工作，因此本项目实际资金缺口为5.52亿元，计划由开发商投入自有资金0.97亿元作为启动资金，另需向银行贷款4.55亿元用于投资，剩余部分6.67亿元由租售收入补充，总追加投资为10亿元。项目投资计划与资金筹措表详见表4所示。 表4 项目投资计划与资金筹措表 序号 项目 合计 建设经营期 10年3月 10年6月 10年10 1 投资总额 121271 2425 24254 33956 1.1 建设投资 121271 2425 24254 33956 2 资金筹措 121271 2425 24254 33956 2.1 自有资金 9720 2425 582 696 2.2 借款资金 45500 0 6000 4500 2.3 销售收入再投资 66051 0 17672 28760 3 资金缺口（2.1+2.2） 55200 2425 6582 5196 四 项目销售与租赁收入测算 本项目的经营方案是将纯公寓楼全部用于出售，共58093m2。主力楼的写字楼和商场以及步行街楼的商场全部用于出租。每年各项收入预测详见表5、表6、所示。 表5 主力楼写字楼销售收入测算表 2010 2011 2012
2010 售价 13000 销售率 30% 销售面积 17428