大城市郊区化与郊区住宅开发模式研究_以北京市为例

城市开发／Ｕｒｂａｎ　Ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ／２００３．７．２４．

大城市郊区化与郊区住宅开发模式研究

文／王宏伟北京市到２００５年要基本完成旧城区３０３万平方米危旧房改造任务，城市建设的重点逐步从市区向郊区转移。根据我的判断，２００５年以后，北京市住宅开发的重点是１０大城市边缘集团和郊区住宅的开发，郊区住宅将逐步成为重点和热点的开发区域，这是由城市增长的规律决定的。一．城市化进程中的郊区化现象向心与离心，这一对方向相反、交织反馈的作用力，被看作是推动城市不断发展最基本的动力学解释。Ｐｅｔｅｒ．Ｈａｌｌ提出的城市演变模型，反映了在市场经济条件下世界大都市增长的一般规律，并为大城市郊区化研究提供了阶段鉴定理论。从上世纪２０年代以来，西方发达国家的大城市发生了一次又一次郊区化浪潮。第一次浪潮是人口的外迁，房地产开发商通过改善进出城市的交通设施，加速在地价相对便宜的郊区投资开发，使不断富裕起来的、拥有私人交通工具的富人首先逃离环境不断恶化的市中心。此后，又发生了第二次浪潮是工业的外迁；第三次浪潮是零售业的外迁；近年来办公也在一些主要城市的郊区得到了强有力的发展，形成了城市郊区化的第四次浪潮。事实上，郊区化只是城市化进程中的一个阶段，即城市由高密度集中向离心低密度扩张的转变。我国由于长期实行计划经济体制，城市化的发展规律与国外有较大差异。但是改革开放以来，尤其是土地使用制度和住房制度改革以来，大都市的发展也逐渐具有了国外城市发展的特点。根据有关数据分析，我国的北京、上海、天津、广州、沈阳、大连、武汉、西安等大城市已经先后出现了城市中心区人口和工业外迁，进入绝对分散阶段，而且郊区化的速度有加快的趋势。二．北京人口郊区化的特点、动力机制和居住空间分异特征（一）人口郊区化的特点与发达国家不同，北京的郊区化面临三个限制条件，一是典型的单中心组团式城市结构，中心市区的发展受到地理空间和资源条件的制约，需要通过城市化进程，实施市区产业、人口和城市建设向郊区转移；二是城市人口的收入水平相对发达国家低很多，具体表现在家庭轿车还远未普及；三是郊区在基础设施、文化教育、医疗卫生、环境整治等方面的发展较为滞后。因此，现阶段北京人口郊区化的原因有两个，即主动郊区化与被动郊区化，前者看中的是郊区的优美环境和舒适生活，后者则是被郊区住宅的低廉价格所吸引。（二）人口郊区化的动力机制随着经济增长和人口增加，再加上举办２００８年奥运会等突发因素的刺激，北京的人口郊区化过程在加速进行。人口郊区化的动力机制主要包括以下几个方面：１．级差地租及基准地价的市场化作用，推动了工业的郊区化，由此带动了人口的郊区化。２．城市中心区的用地性质置换、

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——以北京市为例编者按：借鉴国外的郊区化发展理论，本文分析了北京市人口郊区化的特点、动力机制和居住空间分异特征，在此基础上，提出了“轴线跳跃式成组团”的郊区住宅开发模式，这对于合理确定郊区住宅的开发时机和开发方式具有直接的指导意义。城市开发／Ｕｒｂａｎ　Ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ／２００３．７．２５．

旧城改建及道路建设的动迁推动了人口郊区化。３．郊区良好的居住环境和便宜的地价，吸引了人口郊区化。４．郊区开发区的建设，带动了人口郊区化。５．高速公路网、轻轨铁路的发展和完善以及私家车的日渐普及，更是大大加快了人口郊区化的进程。６．住房制度改革启动了北京的房地产市场，并呈现快速的发展势头，推动了人口郊区化。７．保护文化名城的需要，这也推动了人口郊区化。北京城市中心地区荟萃了大量文物古迹，如皇城、王府、北海以及四合院、胡同等，为保护其历史古都风貌，对其周边建筑从各方面都会有许多的限制。这些限制决定了在城市中心开发住宅一方面可以利用的土地很少，另一方面，住宅风格和体量都要受到很大制约，因此，在城市中心开发住宅已没有多大余地了。（三）郊区居住空间分异特征１．以美国为代表的西方发达国家郊区化的人口结构郊区化人口的聚居结构往往与收入水平、年龄周期（或家庭周期）、社会地位、种族差异、居住偏好等有直接关系。从美国郊区化的发展史可以看出，最初从城市中心外迁的人口是富人；到了电车时代，中产阶段也开始加入了郊区化的行列；随着汽车的普及，中产阶段甚至一些低收入阶层也迁往郊区。由于市区地价高及可利用土地规模小，房地产开发公司大规模地建设郊区住宅。另外，由于美国政府住宅政策和基金的补偿和鼓励，使许多蓝领工人都可以比较便宜地购到郊区住宅，因此，郊区的蓝领工人在美国社区几乎与中产阶级家庭社区一样普遍。但富人往往迁得更远一些，而中低收入者则通常在近郊。总之，在郊区往往形成一定的居住空间分异特征。Ｍｕｌｌｅｒ曾概括了美国郊区的４种主要居住类型。（１）巨富收入社区。主要分布在远离城市的地区，住宅以庄园式零散分布，并由树木、篱笆分离私家空间。社会交际网络以教堂、乡村俱乐部等自愿团体为基础。（２）中产阶级家庭社区。其分布特点是单个家庭的独户住宅，社会交际形式以核心家庭为基础。社区的子女抚养教育是家庭的核心问题，因此出现了诸如童子军、青少年体育群体等社区组织。（３）工人阶级社区。这类社区虽然也以独户住宅为空间特点，但由于社区内公共户外空间的使用促成了紧密的社区联系，社区整合重视人而不是物质或地位。这些蓝领工人的地理移动性较低，常视社区为永久居住地，进而更促进社区联系的加强。（４）郊区组合型社区。这类社区中包括职员、知识分子、学生、艺术家、作家等自愿者，他们通过桥牌俱乐部、剧组和策划等文化活动自愿组织进行一定的社区交往，但是他们有更广泛的社会联系，他们往往只是追求高水平文化生活居住，所以这些非常现代的社区常常与大学院校联系在一起。２．北京市郊区居住空间结构的特征分析（１）人口郊区化的发展趋势以及该细分市场的需求潜力未来几年内北京人口郊区化将会有更大的发展：不仅继续大量迁往近郊，而且部分还将迁往远郊。这主要是因为：从主观上看，随着人们收入水平的提高，对住房的要求不再是生存型，而是享受型，尤其对居住环境要求的提高，会使更多的人到郊区买房。根据调查分析北京市民对四环路以外的住房需求量在逐年增加。从客观上看，交通条件的改善，信息化的发展、工业的郊迁等都将加快郊区化的速度和距离。首先，随着高速公路网和地铁网的形成，使到达市中心距离的同心圆半径扩大，而时间的同心圆却并不扩大，完全可以迁得更远一些。郊区环境和地价的吸引，也是一个重要引力；其次，随着信息时代的到来，信息的传递不再受地理条件的限制、空间距离大为缩短，居住不再为就业地点所困，“ＳＯＨＯ”族开始出现也使郊迁成为可能；第三，随着郊区工业园区的建设，市区的工业将逐步郊迁，从而带动大量的产业工人郊迁，同时中心城区的旧城改造，也将使得一部分拆迁户迁往郊外。总之，未来１０年，将是郊区化快速发展的时期，也是郊区住宅开发的黄金时期。（２）居住空间分异的基本特征市场经济条件下，按购房动机分，有居家型、投资型和休闲型三大类。居家型购房要求综合条件比较好，投资型购房主要看地段的增值潜力，休闲型购房主要看居住环境和增值潜力。可见，无论哪种购房形式，对地段的增值潜力都很看重。由于郊区各地段的增值潜力明显不同，以及居民购房能力差距的拉大，从而使北京郊区居住空间分异现象进一步明显化。未来几年北京郊区的居住空间分异将主要体现在以下几方面：第一，不同档次的交通干道的建成有可能加快居住空间分异。一般来说，高速公路的建设有利于拥有私人轿车的住户购买高档次的住房，而地铁的轨道交通的建设则有利于一般住户购买普通档次的住房。因此，地铁沿线常常形成一般居住区，而高速公路沿线环境比较好的地段则形成高档富人居住区。“十五”期间，随着京承、八达岭、京密、京通、京沈、京津塘、京开等高速公路和五环路、六环路平原段的建成或完善，这些地段的增值

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潜力将会明显上升，再加上沿线自然环境比较好，从而将使这些地段沿线再次成为高薪族的居住区，而中低收入阶层只能到填充区和１３号城市铁路、４号地铁延长线和５号地铁延长线等地区居住。第二，不同档次的产业开发区附近将形成居住空间分化。随着中关村科技园区海淀园、昌平园的建设，其附近将成为白领阶层的聚居区。据调查，目前中关村地区商品房的购买者中有６２％左右的购房者消费层次较高，除了高科技、外资企业的职工之外，还有部分是企业老总、企业管理人员、律师等中高收入阶层。根据北京市经济技术开发区的产业布局和地理位置（南城），其附近将形成蓝领阶层的居住区。第三，一些主要风景区和旅游度假区附近贵族化（甚至第二居所）的趋势也将增加。随着收入提高，部分富裕居民有进一步提高生活品质，改善居住环境的强烈愿望，在拥有市区一套公寓的基础上，还奢望在周末体会远离喧嚣、回归自然的乐趣。那种绝对距离较远，但交通便捷的区域，由于成本相对较低，使他们有可能用不是很高的总价买到品质相当不错的产品。对于这类郊区住宅，我认为热点比较分散，但海淀山后地区和温榆河畔将成为开发相对集中的区域。总之，随着郊区土地增值因子的变化，将使本已出现的“北富南穷”的居住空间分化格局进一步显化，这种居住空间分化的加剧将带来一系列社会问题和深层次矛盾。三．居住空间分异下的郊区住宅开发模式（一）基本模式根据郊区居住空间分异的基本特征，北京郊区化不应是“摊大饼”式的郊区居住模式，而是“轴线跳跃式成组团”的郊区居住模式。“轴线”含义：郊区住宅主要沿着大容量的高速公路、地铁、轻轨等交通骨干体系的轴线方向成线状扩张。沿轴线扩展是解决城市新开发用地与中心城区交通联系的有效方式之一。此外，城市沿对外交通线路走廊式放射扩展，可以在扩展轴间留出农田、森林等形成楔形绿地，有利于城市生态环境的保护，为市民就近提供休憩环境和场所，也避免了对农田和绿地的侵占和破坏。“跳跃式成组团”含义：是一种不连续的郊区增长方式。当城市发展到较大规模以后，单中心块聚式的布局形态已经不适应城市发展，不断地向外层摊大饼式的发展，势必导致人口过密、交通拥挤、环境恶化等一系列严重弊病。这种模式的特点是打破原有的圈层模式，变集中为分散，将原来单中心的一些功能合理分散配置到各个分中心，并结合它们各自原有的优势和特点制定其发展战略，以实现城市地域功能结构的合理重组。多中心发展对于缓解和消除由于高度集中集聚对旧城区造成的各种城市问题所起的作用自不待言。同时，分中心的建设可以集中力量进行发展，充分发挥城市基础设施的效应，避免投资的分散和低水平的开发建设，有利于社会经济容量的迅速提升。（二）类型模式根据北京市郊区居住空间分异的基本特征，郊区住宅的购买人群可以大致分为中低价位和高价位两个层次的购买人群。中低价位郊区住宅的购买人群主要由以下三类人组成：其一是位于郊区想改善居住条件的本地居民；其二是在北京工作或经商的外地人；最后是原居住地位于城里的拆迁户。这几类人群的共同点是经济实力有限，往往是首次购房，特别重视房子的总价和经济实用性。同时，由于他们的经济实力有限，拥有私家车的比例相对