房地产产品规划方案详解

房地产产品规划详解

主要内容

第一节房地产产品规划概述

第二节住宅小区的规划设计

第三节户型的设计

第四节房地产项目景观设计

第五节建筑风格的设计

第六节小区会所的设计

第七节楼盘命名

第一节房地产产品规划概述

一、房地产产品规划的构成

单一空间的房型设计和室内的功能规划，以及由其延伸至整个大楼或小区的面积（格局）配比，外观造型、社区环境和总体功能规划等。它是产品最基本的要素，也是开发商在市场检验中，判断其投资是否成功的最为关键的一环。

对整个大楼或小区，满足人们日常生活或工作需要的各项设施的全面配置。它包括水、电、煤气、通讯、装潢、保安和保洁等各个方面的最基本功能配置。

二、房地产产品规划的策略

1.产品规划应该和目标顾客群定位（目标市场）相吻合。

2.产品规划还应该顺应和引导消费时尚。

产品规划要与目标顾客群相吻合，并不是简单地迁就客户，而是应该善于挖掘和满足客户的潜在需求。

3.产品规划应该兼顾实际销售的需要。

产品规划的功能配置不尽是多多益善,具体规划时应该考虑到竞争对手的状况。

第二节住宅小区的规划与设计

一、住区空间布局应合理化、科学化

住区以居住为主体，但各种配套功能区要合理布置。住宅楼的投影面积所占用地面积的比例（建筑密度）应控制在30%以下；绿化用地一般应超过35%。

二、住区的建筑设计应内涵丰富，突出特色

住区应根据其所在地段、城市大环境确定其主题定位，不宜千篇一律，更不宜大量照搬欧化、洋化

风格。

三、努力建设住区的生态环境系统

对住区空间的布置必须首先考虑生态环境，保证住区有充足的日照，清新的空气，良好的通风，洁净的水面，尽可能扩大绿化面积。

四、美化住区景观系统，建设“山水住区”

“山水住区”不是简单的住宅群+山+水。它的内涵主要是科学地利用山水，适当地创建，使住区园林化、生态化、美观化，同时使自然环境设计继承、发扬中国文化传统。

五、交通道路应合理分流，减少对居住区的影响

住区道路系统应分级明显，又要避免城市公交道路穿越住区而过。

第三节户型的设计

户型是房地产实现其功能和价值的直接载体，房地产产品创新首先表现为户型的创新，能否设计出迎合购房者需求的户型，是决定房地产开发成败的关键之一。

一、户型设计的基本流程

1.进行市场调查了解市场需求

2.确定户型大小

3.配置户型类别

4.户型类别分布

5.进行功能分区

一般有如下几个分区：

①.公共活动区。供起居、交谊用，如客厅、餐厅、家庭厅、门厅等；

②.秘密休息区。供处理私人事务、睡眠休息用，如卧室、书房、保姆房等；

③.辅助区。如厨房、卫生间、贮藏间、阳台等。

户型的平面设计中应注意的几点：

一、动静分开

客厅、餐厅、厨房、音乐房、麻将室需要人来人往，活动频繁，而主要为休息睡觉之用的卧室显然需要最大程度的静谧，因此应将它们严格分开，确保休息的人能安心休息，要走动娱乐的人可以放心活动。

二、公私分开

家庭生活的私密性必须得到充分的尊重和保护，不能让访客在进门后将业主家庭生活的方方面面

一览无余。这就要求不仅需要将卧室（主卧、父母房、儿童房）与客厅、餐厅、音乐房进行区位分离，而且应注意各房门的方向。

三、主次分开

主人房不仅应朝向好（向南或向景观）、宽敞、大气，而且应单独设置卫生间，应与父母房略有距离分隔。如设有工人（保姆）房，则应与主要家庭成员的房间有所分离。

四、干湿、洁污分开

厨房、卫生间等带水、带脏的房间应与精心装修怕水怕脏的卧室分开。

6.进行户型布局

从趋势上看，厅的面积下调，主卧面积上调。

（1）客户年轻化

（2）社区设置会所

7.确定户型构成

确定户型比例应注意以下原则：

①.户型不宜过杂，战线不宜拉长。

②.主力户型如果差异过大，定位亦不准确。例如某楼盘，将三房二厅、一房一厅作为主力户

型，势必拉大购房者层次。

③.具体的户型构成比例，应以目标客户群细分来确定。

二、好户型设计的具体要求

1.户型之首——客厅（又称起居室）

客厅作为户型之首，在设计中应该得到最高规格的重视。大厅小卧仍是户型设计的主要方向。根据总面积的不同，客厅的开间应在3.8-5米之间。而在通常情况下，进深与开间之比不超过1.5。

客厅的设计要遵循二个基本原则：其一，客厅的独立性；其二，客厅的空间效率。

玄关原指佛教的入道之门，现在泛指厅堂的外门。设玄关的目的有三：一是为了保持住宅的私密性；二是为了起装饰作用；三是方便出入更衣换鞋挂帽的功能空间。

阳台几乎是一套房子里唯一可以与外界自然环境交流的空间，最好与客厅相连。

2.主卧

主卧设计的要点如下：

①.卫生间：主卧一定要有独立卫生间。主卧卫生间面积还应比公共卫生间大，功能也应更完

备。

②.位置：独立性、私密性是主卧的主要要求。

③.面积：舒适型的卧室一般要在14平方米左右，比较豪华的主卧面积要在18平方米左右。

④.窗户：其功能有三：采光、通风、眺望。

⑤.辅助功能：如在主卧中就可考虑设置独立的衣帽间、独立的梳妆间。

3.厨房

南方气候炎热，所以南方的房子特别强调通风顺畅，希望厅里“穿堂风”；北方冬天漫长，所以北方的房子特别讲究南北朝向。南方的厨房多位于客厅或餐厅的一侧，而北方的厨房多位于厅的北端。

在规划设计厨房时应在以下两个基本原则中选取其中之一：

①厨房是家居生活中最主要的污染源，噪声、油烟油污、残渣剩饭、清洗污水等集中于此，因此应远离卧室、客厅，尽量避免拎着菜过客厅，也就是说厨房应尽可能靠近户门；

②厨房与卫生间是住宅中的水管集中地，因此从施工成本、能源利用、热水器安装问题考虑，厨房应与一个卫生间贴邻而处。

目前多数厨房的面积在6-7平方米左右。

4.餐厅

客厅与餐厅的连接是个问题。连通会使整个厅显得开阔一些；错开或隔断使功能区分更清楚细致一些，但通风性差一些，面积利用率也会降低。所以，对于大户型应将客厅与餐厅分开，而对于小户型而言，可以采取“模糊双厅”。

5.洗手间

目前洗手间设计中仍然存在问题：（1）空间面积绝对不足

（2）穿过厨房进入洗手间或洗手间门直接开向厨房

（3）重面积不重功能布局

（4）重主卧洗手间而不重公共洗手间

（5）重大户型洗手间的设计而不重小户型洗手间的设计

6.阳台

双阳台，内阳台，观景阳台，生活阳台

7.家居风水

三、户型评鉴

1.三房两厅两卫+阳光花园（建筑面积128.39m2 ）

优点：入户花园的设计是本案最大的亮点，也是目前三房设计中比较前卫和新颖的设计理念。它不仅为户主提供了一块贴近自然的闲适空间，更为整个户型附加了一种生态的居住环境。室内布局十分合理，功能分区明显，无论在采光和通风的处理上，还是在室内通道的安排上，都有细致之处。在主卧内另设一化装间别具匠心。

不足：北向左侧次卧在采光上有些不足，如果厨房门开在花园中更为理想。

2.三房二厅二卫+工人房(建筑面积1 1 0.8m2) 优点：

1）房型方正有序，功能分区明确

2）入户有玄关，有很好的转折过渡空间

3）厨房与工人房之间连接一较大工作阳台

不足：

1）房型整体朝北，不适合北方生活

2）公共卫生间过于深入

3.三房二厅二卫（建筑面积1 1 5m2 ）

优点：

1）双厅自然分开

2）厨房配弧形窗，通风、采光俱佳

3）双阳台通风好

4）独立的储物间

不足：

1）卫生间是暗间，不利于通风

2）主卧室正对客厅，私密性降低

3）入户门离厨房太远

4.三房二厅一卫（建筑面积1 0

5.4 8m2）

优点：

1）间隔方正，南北朝向，采光通风俱佳

2）动静分离

3）厨房靠近户门

不足：

1）书房受到油烟的袭扰

2）主卧没有独立的卫生间

3）餐厅位置

5.三房二厅二卫（建筑面积1 2 5.8m2）优点：

1）功能分区简洁明确

2）户型南向，干湿分离

3）全明户型

4）入户花园是亮点

不足：

1）客卫过于深入

2）是模糊双厅，餐厅位置

3）对于温饱住户，入户花园奢侈

6.三房二厅二卫（建筑面积1 0 9.2m2）

优点：

1）功能分区合理，动静分开

2）三间卧室朝南，客厅带阳台，采光通风俱佳，住房使用效率高不足：

1）客卫与厨房门相对

2）客厅与餐厅没有明确界限

3）卫生间为暗卫

7.四房二厅二卫（建筑面积1 3 3.1 7m2）

优点：

1）动静分开，私密性好

2）全明间

3）入户花园

4）家庭厅

不足：

1）客卫过深，也未实现干湿分离

2）餐厅位置尴尬

8.四房二厅二卫（建筑面积1 3 7.4 8m2）

优点：

1）户型方正，分区明确

2）卧室有飘窗或弧形窗

3）全明间

4）厨房靠近门

不足：

1）私密性低

9.四房二厅二卫+工人房（建筑面积120.98m2）优点：

1）主卧有两个飘窗

2）工作阳台

不足：

1）动静分区不明显

2）模糊双厅

3）客厅位置

4）卫生间正对客厅

5）工人间暗房

10.四房二厅二卫（建筑面积1 3 5.5m2）

优点：

1）客厅宽大气派

2）主卧带有卫生间和阳台

不足：

1）功能分区

2）餐厅位置

3）卫生间是暗间

4）餐厅的通风

第四节房地产项目景观设计

一、住区园林化应力求创新各具特色

二、住区山水园林景观和植物花草应有层次，丰富多彩

①.一是空间层次。

②.二是植物品种层次。

三、住区园林应与方便人际交往相吻合

四、利用改造自然景观与人造山水景观相结合

五、发展立体绿化营造空中景观

六、住区绿化与体育活动场地结合

七、住区园林应力求美、静、净、洁

八、住宅绿化应合理控制成本减轻居民负担

九、居住环境的优化必须有丰富社区文化支撑

第五节建筑风格的设计

一、建筑风格的类型

建筑风格的划分从建筑理论上来说是十分复杂的，但按国内市场上的说法，目前在市场上比较流行的别墅建筑风格大致有：

中国传统的园林式风格（中式别墅）

北美风情风格（美式风格）

欧陆传统的贵族风格（欧式风格）

日式风格（日式别墅）

法国风情风格（法式别墅）

其他多种风格

二、建筑风格的发展趋势

窗户形式越来越多样化，层数由单层向多层发展，提高了窗户的保温及隔音效果，形式由平面向立体化方向发展，出现凸窗、阳台连门窗、落地窗、转角窗、弧形窗等多种形式的窗户。

第六节小区会所的设计

一、会所的内涵

简单地说，会所就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施。会所是住宅小区配套内容的一部分。

一个完全意义上的会所，应该具备一定的软硬件配置：康体设施应该包括泳池（最好是室内）、网球或羽毛球场、桌球馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；

此外还应具有网吧、阅览室、儿童娱乐场等其它服务设施，以为业主提供全面、细致的日常服务为主要宗旨。

二、会所的发展方向

会所的发展应该是朝着专业化、实用化、平民化、资源共享和会员制为宜；一方面，这样可以为客户提供更多地自由选择，另一方面，避免资源和人力浪费，减少费用。

1.花园会所

是一种开放式的花园会所，将山水文化融于城市文明的同时，又把园林广泛地分布于小区的各个层面。

2.儿童会所

专为儿童提供全面服务设施，在功能设置上应以提供益智、游戏和学习为主。儿童游戏中心、电脑世界、玩具、图书室等设施是必不可少的。

3.健身休闲会所

充分利用室外空间，设置一些简单大众化的体育休闲设施，如单杠、双杠、秋千等。

4.文化会所

为业主提供一个相互探讨、争论、学习的机会。

5.健康保健会所

为业主提供优质价廉的健康咨询医疗服务，为老弱病残提供应急服务。

6.女子会所

提供女性提升内在魅力的社交平台，为女性美容、休闲、购物、娱乐、交流的场所，提倡现代女性健康文明的生活方式。

第七节楼盘命名

一、楼盘命名的重要性

1.市场核心定位的反映

2.市场的第一驱动力

3.给置业者的心理暗示

4.开发商给置业者的承诺

5.楼盘市场品牌的昭示

二、楼盘命名的原则

1.对产品定位的暗示

2.对地段优势的传递

3.对社区规模的传达

大项目由“大名”，常用的后缀如“城”、“镇”、“花园”、“中心”、“广场”、“社区”等，小项目有“小名”，常用的语缀有“阁”、“轩”、“大厦”、“苑”等。

4.对物业功能属性的传达

“写字楼要霸气，别墅要雅气，公寓住宅要温馨”。

5.对目标客户价值观的迎合

6.案名本身就是广告

如“非常宿舍”，就是针对年轻人的小户型。

7.要给人深刻的第一印象

8.要通俗上口，音节搭配和谐