2013年两会专题新税制——国五条房产税
由“国五条”谈我国当前的税收授权立法
由“国五条”谈我国当前的税收授权立法作者：宣自辉来源：《法制与社会》2013年第22期摘要继2013年2月20日的国务院常务会议出台了五项加强房地产市场调控的政策措施之后，地方版的“国五条”细则也纷纷在3月底公布。
从法律条文来看，“国五条”对转让不动产所得扣除原值、合理费用后的净收入征收20%个人所得税，早在《个人所得税法》中已经明文规定，并非新政策。
新“国五条”的公布主要是加大执行力度，这是执法层面的问题而不是立法层面的问题。
然而即便业内人士认为不算“新政”，“国五条”也引起了舆论对于税收授权立法的关注豍。
以此为切入点，本文通过对我国税收授权立法历史沿革的梳理，分析了当前税收授权立法存在的问题，提出改革完善当前税收授权立法制度，构建以税收法律为主、税收行政法规为辅的税法体系，乃是当务之急。
关键词授权立法税收法定监督机制公民参与作者简介：宣自辉，华东政法大学研究生教育院。
中图分类号：D922.29文献标识码：A文章编号：1009-0592（2013）08-158-02目前，由国务院及其相关部委根据授权制定的税收条例、规章构成了我国税收法律体系的主要组成部分，我国税收立法实际上形成了以行政机关为主导的立法模式。
诚然，行政机关的立法具有因时因事制宜的优点，然而其同时作为征税人和立法者，在立法上必然会强化政府的权限。
行政主导的税收立法因缺乏公民参与、法定程序和权力机关的有效制约，极易造成部门和地方利益肆意扩张、侵蚀公民权益的后果。
一、税收授权立法和我国税收授权立法的历史及现状（一）税收授权立法概述依据税收法定主义原则，税收立法的职能应当专属于国家立法机关，但随着社会、经济的高速发展，税法专业化、复杂程度日益增强，因此各国在坚持议会税收立法为主导的同时也将一定的税收立法权授予行政机关。
税收授权立法的出现弥补了议会立法的缺陷，使税法更具操作性和适用性。
我国《立法法》第8条规定：税收的基本制度属于只能制定法律的范畴。
新国五条与细则简析
加强房地产企业信用管理，研究建立住房城乡建设、发展改革、国土资源、金融、税务、工商、统计等部门联动共享的信用管理系统， 及时记录、公布房地产企业的违法违规行为。对存在闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，有关部门 要建立联动机制，加大查处力度。国土资源部门要禁止其参加土地竞买，银行业金融机构不得发放新开发项目贷款，证券监管部门暂停批 准其上市、再融资或重大资产重组，银行业监管部门要禁止其通过信托计划融资。税务部门要强化土地增值税的征收管理工作，严格按照 有关规定进行清算审核和稽查。住房城乡建设、工商等部门要联合开展对房屋中介市场的专项治理工作，整顿和规范市场秩序，严肃查处 中介机构和经纪人员的违法违规行为。有关部门要加强房地产开发企业资本金管理，加大对资产负债情况的监测力度，有效防范风险。
细则：全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。各地区要抓紧把建设任务 落实到项目和地块，确保资金尽快到位，尽早开工建设。继续抓好城市和国有工矿（含煤矿）、国有林区、垦区棚户 区改造，重点抓好资源型城市及独立工矿区棚户区改造；积极推进非成片棚户区和危旧房改造，逐步开展城镇旧住宅 区综合整治，稳步实施城中村改造。
2013年第1期房地产法律政策分析
2013年第一期房地产最新法律政策分析报告云南曲直律师事务所程薇2013年3月本期关键词：［新国五条]本期收录法律、政策：1、《新国五条》实施日期：2013年2月20日2、《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》实施日期：2013年2月26日3、《昆明市建设工程招投标管理办法》实施日期：2012年9月6日媒体观点：四轮楼市调控关键点对比：四轮楼市调控关键点对比2013。
2。
20新国五条2011。
1.26 新国八条2010。
9。
29调控措施2010。
4。
17国十条首套房首付比例-——-—-不分住房大小，一律要求首套贷款首付要30%及以上。
要求对购买首套住房建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30％。
第二套及以上住房贷款—--对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60％，贷款利率不低于基准利率的1。
1倍.不分地区，要求各商业银行一律暂停发放居民家庭第三套及以上住房贷款.在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款.非本地全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本非本地居民住房贷款未做明确限制。
居民购房万套的任务。
2013年底前,地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。
纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,暂停在本行政区域内向其售房。
地居民暂停发放购房贷款.限购严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面,按统一要求完善限购措施。
其他城市房价上涨过快的,省级政府应要求其及时采取限购等措施。
各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。
2013年房产交易税费表
个人交易住房税费一览表
注：①普通住房标准：
凡同时满足以下条件的为可以享受优惠政策的普通住房：
单套建筑面积在140平方米以下，实际成交价格：坐落在内环线以内的总价330万元/套、内环与外环之间的200万元/套、外环线以外的160万以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等
②购买时间的确定：
（一）凡在2005年5月31日前购买新建商品住房的，已购房人取得的产权证或房屋交接书上记载的时间按孰先原则确定。
（二）凡在2005年5月31日前购买存量商品住房的，已购房人取得的房产证上记载的时间确定。
（三）凡在2005年6月1日后购买商品住房的，以购买人取得的产权证或契税清算后取得的完税凭证上记载的时间确定。
2013年上海楼市政策行情
沪版“国五条”细则或本周出台2013年03月27日08:24广州日报[微博]我要评论(1)字号：T|T在广东率先出炉“国五条”细则后，有消息称，上海版“国五条”细则有可能在本周落地，上海版细则或将弹性化执行个税政策，同时在限购措施上或再加码。
坊间对限购政策进一步升级的猜想颇多。
有业内人士表示，针对外地购房者的限制仍有升级空间，在上海细则中，限购政策或参照北京做法，进一步提高购房人群的社保缴纳年限，从目前的缴费1年，提升至缴费3年。
一家中介机构提供的不完全统计显示，在上海购买住房的外地户口人群，普遍在上海缴纳社保3年以上。
而上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为，个人所得税政策弹性落地的可能性非常大，很可能会按3年、4年等阶梯形执行，此前业内普遍猜测满5年且唯一住宅不受个税限制，现在看来，沪版落地政策可能将其再次柔化，分阶梯推出。
调查：超七成网友会选择“假离婚”避税2013年03月26日16:14腾讯大申网·房产频道黄雯婕我要评论(0)字号：T|T近期“新国五条”中关于房产税增至20%的规定惹得不少二手房卖家怨声载道。
而一则只要符合“满五唯一”，即个人住房满5年且为唯一住房，转让所得即可免征个税的传闻则让二手房卖家们找到了“可钻的孔子”，集体出演“假离婚”大戏。
闵行民政局婚姻登记中心甚至立出了“楼市有风险，离婚须谨慎”的公告牌。
关于“假离婚”的投票调查结果根据腾讯大申房产发起的调查结果显示，面对此番“中国式离婚”，近七成的网友表示可以理解这种现象，认为“假离婚”也是被国家政策所逼，实属无奈之举。
但在如果自己需要卖房，是否会选择“假离婚”的问题上，超过七成的网友表示会为了避税选择“假离婚”。
有网友评论：“反正是假离婚，又不是真离婚，当下换钱最重要。
离了还可以再复嘛。
”“只要对自己的爱情有信心，也不怕假离会变真离。
”“几十万的税对我家来说不是小数目，得上多少年的班才有这些钱。
只要爱情够坚固，选择这种办法也未尝不可。
回顾2013年税收政策重要调整
回顾2013年税收政策重要调整宏观政策和重大改革2月3日国务院批转国家发改委、财政部和人力资源社会保障部报送的《关于深化收入分配制度改革的若干意见》，其中提出了下列税收措施：加快健全以税收、社会保障和转移支付为主要手段的再分配调节机制。
加大税收调节力度，改革个人所得税，完善财产税，推进结构性减税，减轻中低收入者和小型、微型企业税费负担，形成有利于结构优化、社会公平的税收制度；加强个人所得税调节。
加快建立综合与分类相结合的个人所得税制度。
完善高收入者个人所得税的征收、管理和处罚措施，将各项收入全部纳入征收范围，建立健全个人收入双向申报制度和全国统一的纳税人识别号制度，依法做到应收尽收。
取消外国人从外商投资企业取得的股息、红利所得免征个人所得税等税收优惠。
改革完善房地产税等。
完善房产保有、交易等环节税收制度，逐步扩大个人住房房产税改革试点范围，细化住房交易差别化税收政策，加强存量房交易税收征管。
扩大资源税征收范围，提高资源税税负水平。
合理调整部分消费税的税目、税率，将部分高档娱乐消费、高档奢侈消费品纳入征收范围。
研究在适当时期开征遗产税问题。
5月18日国务院批转国家发展和改革委员会报送的《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》。
意见中提出：扩大“营改增”试点范围，在全国开展交通运输业和部分现代服务业“营改增”试点，择机将铁路运输和邮电通信等行业纳入试点范围。
合理调整消费税征收范围和税率，将部分严重污染环境、过度消耗资源的产品等纳入征税范围。
扩大个人住房房产税改革试点范围。
将资源税从价计征范围扩大到煤炭等应税品目，清理煤炭开采和销售中的相关收费、基金。
落实和完善成长型、科技型和外向型小微企业的财税支持政策。
11月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》。
决定中论及税制改革和税收管理时提出：改革税制，稳定税负。
完善地方税体系，逐步提高直接税比重。
国五条实施细则
国务院：国五条细则公布提高二套房首付和利率[导语]2013年2月20日举行的国务院常务会议出台了楼市调控“国五条”。
会议不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标，虽然会议并没有出台细则，但已经引起轩然大波。
3月1日，国务院终于出台新“国五条”实施细则给楼市调控加码，新“国五条”能否敲山震虎公众将拭目以待。
新“国五条”实施细则国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知国办发〔2013〕17号各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：2011年以来，各地区、各部门认真贯彻落实中央关于加强房地产市场调控的决策和部署，取得了积极成效。
当前房地产市场调控仍处在关键时期，房价上涨预期增强，不同地区房地产市场出现分化。
为继续做好今年房地产市场调控工作，促进房地产市场平稳健康发展，经国务院同意，现就有关问题通知如下：一、完善稳定房价工作责任制认真落实省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的稳定房价工作责任制。
各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外），要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）价格控制目标，并于一季度向社会公布。
各省级人民政府要更加注重区域差异，加强分类指导。
对行政区域内住房供不应求、房价上涨过快的热点城市，应指导其增加住房及住房用地的有效供应，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标；对存在住房供过于求等情况的城市，也应指导其采取有效措施保持市场稳定。
要建立健全稳定房价工作的考核问责制度，加强对所辖城市的督查、考核和问责工作。
国务院有关部门要加强对省级人民政府稳定房价工作的监督和检查。
对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的，要进行约谈和问责。
二、坚决抑制投机投资性购房继续严格执行商品住房限购措施。
已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市，要在严格执行《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）基础上，进一步完善现行住房限购措施。
国务院国五条
国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知国办发〔2013〕17号各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：2011年以来，各地区、各部门认真贯彻落实中央关于加强房地产市场调控的决策和部署，取得了积极成效。
当前房地产市场调控仍处在关键时期，房价上涨预期增强，不同地区房地产市场出现分化。
为继续做好今年房地产市场调控工作，促进房地产市场平稳健康发展，经国务院同意，现就有关问题通知如下：一、完善稳定房价工作责任制认真落实省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的稳定房价工作责任制。
各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外），要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）价格控制目标，并于一季度向社会公布。
各省级人民政府要更加注重区域差异，加强分类指导。
对行政区域内住房供不应求、房价上涨过快的热点城市，应指导其增加住房及住房用地的有效供应，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标；对存在住房供过于求等情况的城市，也应指导其采取有效措施保持市场稳定。
要建立健全稳定房价工作的考核问责制度，加强对所辖城市的督查、考核和问责工作。
国务院有关部门要加强对省级人民政府稳定房价工作的监督和检查。
对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的，要进行约谈和问责。
二、坚决抑制投机投资性购房继续严格执行商品住房限购措施。
已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市，要在严格执行《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）基础上，进一步完善现行住房限购措施。
限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前；对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。
新国五条政策解读
政策解读
限购政策对投资及投机性 需求起到一定抑制作用， 改变市场供需关系； 实施差别化政策旨在保证 合理的购房需求，提高二 套房的贷款门槛，对投资 性需求起到抑制作用； 明确扩大房产税信号，但 扩大范围未确定，房产税 的实施对投资者的心理造 成一定压力。
目前市场上仍以刚需为主，限购政策的实施未对刚需造成影响，同时商 业地产开发力度有所加大，加剧了商业地产的竞争；差别化行政手段，只是防止房价过快增长，
影响
让更多的购房者实现购房愿望，从根本上有利于楼市的发展，不会对市 场成交量造成影响。
坚决抑制投机投资性购房：继续“限购”政策，实施差别化信贷政 策，扩大房产税试点范围。
调控政策
严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施 的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、 限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要 求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省 级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施 差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革 试点范围。
2012年全国百城住宅成交均价：
平均价格 （元/㎡) 8793 8767 8741 平均环比涨跌 环比上涨城 环比下跌城 幅 市个数 市个数 -0.18% -0.30% -0.30% 39 27 34 60 72 66
2011年4月
2011年5月 2011年6月 2011年7月 2011年8月 2011年9月 2011年10月 2011年11月 2011年12月
坚决抑制投机投资性购房
增加普通商品住房及用地供应
加快保障性安居工程规划建设
加强市场监管
后续政策：“从紧”是2013年的调控基调，两会将出台新政细则。
Part3
业内评论
业内评论：国五条是“敀技重演”，对楼市丌会产生大的影响。
基于新“国五条”20%差额个税政策的思考
基于新“国五条”20%差额个税政策的思考作者：曾栌佳来源：《财经界·学术版》2013年第14期摘要：近年来，我国房地产调控政策逐步升级。
2013年2月20日新“国五条”出台，其中最严厉、最富有争议性的无疑是20%差额个税政策。
本文试图以该政策为背景，探讨其计征方面的问题，并拓展提出对我国房地产调控措施的一些建议。
关键词：新国五条个税改革房地产调控新“国五条”（即国办发【2013】17号文：国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知）是近几个月社会各界热烈讨论的话题。
该文件中提出的“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”，可谓一石激起千层浪，引发了社会上诸如离婚后复婚、伪造欠款事实等“新国五条避税攻略”闹剧的上演。
我们应如何正确解读这一政策？该政策的设计是否存在问题？本文试图谈谈对于这些问题的看法，并由此拓展提出对于我国房地产调控措施的一些补充建议。
一、20%差额个税规定的政策渊源目前社会上许多人误以为20%差额个税的政策是房地产调控新规。
其实不然，多年前在《中华人民共和国个人所得税法》中就有规定：财产转让所得应纳个人所得税，适用20%的比例税率，并以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额。
此后，财税字[1999]278号规定个人出售自有住房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税，并根据住房的类型制定了三种应纳税所得额计算方法。
国税发[2006]108号则对此进行了补充规定：纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，按住房转让收入的1%-3%核定征收。
由于实务中普遍按核定征收方式缴纳的税较少，绝大多数二手房卖方都不愿意提供原始发票或者声称原始发票遗失，最终采用成交价的1%核定征税而规避了20%差额个税的计征。
可见，20%差额个税政策并不是新的调控措施，它与旧政策的区别在于未提及核定征收方法的备选使用，强调了“严格”执行20%差额个税计征。