昆明市西山区_城中村_改造进展情况及问题和原因揭示
专题调研昆明市西山区“城中村”改造进展情况
及问题和原因揭示
李建香
“城中村”是中国各地城市化进程中的特殊产物，集中反映了城市化进程中新旧体制交替和磨合中的各种矛盾，具有复杂的历史背景和社会经济根源，其存在严重影响了城市化进程。随着云南省昆明市城市化进程的加快，昆明市委、市政府对“城中村”改造项目也提到了重要日程，并从2008年起展开了大规模的“城中村”改造。昆明城中村从城市核心区到城市边缘均有，并随着昆明城市空间的扩展迅速向四周拓展；同时，随着昆明市经济的快速发展，建成区内的城中村还未得到有效解决，建成区外围的农村村落也正面临着成为新的城中村的处境。从某种意义说，城中村已成为昆明市城市化发展的瓶颈，很大程度上影响着和谐昆明的建设。为更好地了解昆明市西山区“城中村”的情况，中国人民银行西山区支行调查组一行三人，历经近一个月的时间，开展了对西山区“城中村”情况的调查了解，现结合调查情况就西山区“城中村”的现状及问题和原因进行揭示。
一、西山区“城中村”的现状
（一）基本情况
西山区建成区内有城中村115个，占昆明336个城中村的34%，为四城区中城中村数量最多。同时，大量存在的城中村缩小了西山区城市发展的空间，成了西山区进一步发展的障碍。如何突破新的发展“瓶颈”，实现西山区新的跨越，创造新的历史辉煌？成为西山区决策层在思考的战略性问题。据西山区政府相关部门统计，截止2006年底，西山区“城中村”涉及的农房42324幢，总面积1221.89万平方米。其中：(1)马街街道办事处：9240幢，279.65万平方米；(2)金碧街道办事处：212幢，59.62万平方米；(3)永昌街道办事处2238幢，102.1万平方米；（4）前卫街道办事处：7548幢，325.83万平方米；（5）福海街道办事处：9424幢，224.27万平方米；（6）棕树营街道办事处：2744幢，93.11万平方米；（7）海口镇：5423幢，84.54万平方米；（8）碧鸡镇：3585幢，52.77万平方米。另外，西山区二环路以内城中村情况：（1）永昌街道办事处涉及永联、马家2个社区居委会，合计430幢、17.51万平方米，（2）金碧街道办事处涉及卢家营、严家地、气象路、河南、河北5个社区居委会，合计865
幢、31.85万平方米，(3)棕树营街道办事
处涉及近华、鱼翅路、土堆3个社区居委
会，合计1658幢、72.41万平方米。
（二）主要特点
1.量大面广，从城市核心区到城市边
缘均有分布。
2.建筑密度大，容积率高，改造难度
大。“城中村”的平均建筑容积率0.8，二
环路内达1.43，有相当一部分村庄的容
积率在2.0以上。部分交通条件好，靠近
市场的村庄甚至高达4.0。远高于一般的
城市居住小区1.8的容积率.改造的难度
很大。从“城中村”的分布看，二环路沿线
的村庄建筑密度最大、容积率最高，而且
增长的势头十分明显。
3.违法用地、违法建设严重。“城中
村”、“城边村”常常利用土地的区位优
势，大量出租集体土地.许多违法用地大
部分发生在“城中村”、
“城边村”。同时，
“城中村”的违法建设较为严重.特别是当
城市建设需要进行拆迁时，许多村民把
加层等违法建设当作获取高额补偿的一
种手段。
4.旧村建设逐步扩展，新村建设不断
增加。“城中村”地理区位优势明显，出租
经济发达，经济收入较高，许多村庄采取
各种名目新建住房，但其旧村却坚决不
拆，全部出租。“城中村”并没有随新村建
设而得到解决。
二、西山区“城中村”改造进展情况
“铁腕书记”仇和作为正视昆明城市
中最大的痼疾，解决“城中村”难题的开
拓者，在调研昆明“城中村”改造时指出，
要把“城中村”5年重建工程作为改善民
生的重大“民心工程”、
“民生工程”、
“幸
福工程”、“德政工程”来抓紧推进，还历
史欠账，通过“城中村”改造，调整失衡的
空间，解决好“城中村”居民待遇、收入替
代、就业岗位、居住过渡等问题。仇和改造
“城中村”的决心，一时成为昆明市民最大
的关注热点。“让村民拆一次，富一截”这
是昆明市城市推进者们的声音，未来5年
内336个“城中村”将被拆迁改造。
“‘城中村’改造，就是要让‘受害者’
变成‘受益人’，让远离幸福生活的‘城中
村’居民也能享受到幸福的滋味”这是西
山区区委、区政府在思索、研究、调查之
后达成的共识，并认为，
“城中村”改造对
平安西山建设，对环境的提升，对村民整
体素质的提高，对西山经济的拉动，对和
谐社会的发展都具有积极的推动作用；
同时，也意识到对“城中村”的改造绝对
不是简单地“推倒重建”，而是一村一策，
采取自我改造、项目带动、市场化开发、
修饰修建性改造等多种模式，目的就是
要通过改造“城中村”，来改变西山的形
象，提升城市的功能。
在前期的工作中，西山区党委和政
府做到规划先行，以期搞好城市的空间
设计、形态设计、形象设计和色彩设计。
他们认为：大规划才有大建设，大开发才
有大发展。就是因为站在了实践“三个代
表”重要思想和执政为民的高度，西山区
党委和政府在提升城市功能和品位，改
善居民人居环境的“城中村”改造工程上
显示出了十足的气魄，推进的速度不断
加快，完善的服务更是引来众多开发商
的关注。在2008年3月7日召开的城市
建设管理暨“城中村”改造推介工作会
上，71家企业与西山区政府签订了意向
性协议，欲参与“城中村”改造，一场“城
中村”突围之战就此在西山区打响。为
此，西山区党委和政府制定出台了《关于
全面推进城中村重建改造工作的实施意
见》，《西山区城中村重建改造暂行办
法》，成立了以区委书记、区长为组长的
西山区“城中村”改造领导小组，协调部
署全区“城中村”改造工作；协调解决“城
中村”改造中遇到的重大问题；督促检查
7个街道办事处及区“城中村”改造领导
小组各成员单位的工作，负责按照市委、
市政府的统一安排，协调部署，组织开展
区“城中村”改造重建工作。按照“政府主
导、村民自愿、市场动作，市级规划、区级
实施，统一设计、各具特色，统筹布局、优
化空间，营造景观、健全功能、全面推进，
改善民生”的原则，西山区采取一村一
策，自我改造、项目带动、市场化开发、修
饰修建性改造等多种模式，多渠道筹措
改造资金，尽早启动，强势推进，全面提
速。区委书记在全区经济工作中指出“我
们的目标是，用5年时间，到2012年全
面完成全区建成区范围内‘城中村’改
造，从根本上解决脏乱差问题，改变农居
混杂的管理体制，改善城市环境，提高人
民生活质量”。经过努力，到2009年8
月，西山区已启动20片区41个村的“城
中村”改造工作，目前各项工作进展顺利。
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2010/02总第410期
时代金融
专题调研
（一）规划工作昆明市规划局已下达36个片区规划指导意见，其中20个片区209个村的专项规划方案已通过规委会审批。有投资人但专项规划尚未通过昆明市规委审批的共21个片区，相关部门正在加紧督促企业尽快报批。15个尚无意向投资人的片区将于近期完成专项规划缟制招标工作。（二）拆迁工作目前，西山区共拆除“城中村”改造范围建筑面积126.96万平方米，其中：2008年完成南亚项目22.07万平方米，2009年完成拆迁面积104.89万平方米。（三）招商工作在2009年昆明市“城中村”招商推荐会上，西山区与7家企业签订了意向性合作协议，签约意向投资总金额达166亿元，其中6个项目已列为西山区重点项目，重点推进，目前均已落地实施。2008年至2009年上半年完成“城中村”项目投资44.42亿元，其中2009年完成南亚风情商业广场项目投资20亿元，2009年8月完成投资24.42亿元。（四）土地工作完成55个片区的土地权属调查及影像成图、出图工作，调查总面积4.6万亩。完成30号片区土地招拍挂交易工作，现已进入全面施工建设阶段。7个“城中村”改进地块的农用地转用向土地征收已报国务院批准为城市用地，正在按批次用地上报省人民政府审批用地转用和土地征收实施方案。已完成11片区的集体土地组件报批工作，其中李家村、田家地村、王家地村、豆腐营村、庄稼塘村等三个片区已取得用地批复。下地对红庙寺村部份、西坝新村、弥勒寺村、曹家场村、四道坝村、红庙寺村、孙家湾、二庄、卢家地村、马街村等7个片区进行集体土地组件上报工作。（五）安置房建设工作目前已建成回迁安置房共计23.2万平方米：其中南坝五组5万平方米安置房已建成，红庙一组7万平方米安置房已建成，鲤鱼村村民安置房屋3.2万平方米主体已完工，郑家新村村民安置房已建成8万平方米。南亚风情商业广场项目13.6万平方米安置房年内可建成。（六）各项重点工作拆迁“城中村”情况道路建设工作，昆州路拆迁张家村、沙地村拆迁12059平方米，陆广路拆迁庄稼塘村、邬小村2000平方米；四退三还工作，碧鸡街道办事处三邑村拆迁2.5万平方米；河道治理工作，大观河、新运粮河、老运粮河、西坝河、金家河、玉带河、王家堆渠、西边小河共拆迁42.1万平方米。西山区人满怀热切地期待着城中村能够彻底改造好。三、西山区“城中村”存在的问题及原因在城中村里，几乎所有城市的问题都在这里集中体现：卫生脏乱、交通拥堵、消防隐患突出、黄赌毒泛滥等。目前，西山区“城中村”存在的问题主要有：（一）布局混乱，违法建筑泛滥“城中村”由于处于城市建成区，小
工厂、小作坊、仓库和居住交错混杂，用地布局混乱，加之乱搭、乱建，严重破坏了原本村庄空间结构的自然和谐，机理混乱，空间结构与城市严重冲突，整个发展建设呈现无序状态。
（二）市政设施缺乏，环境质量差目前城中村开发强度普遍过大，公共活动空间(包括绿地)缺乏，环境质量低下；市政及公共配套设施不足。大部分城中村的道路曲折不通，房屋高度无序，排水雨污不分，电力、电讯线路杂乱，煤气管道不通，给排水容量不足，且公共服务设施尤其是供外来人口使用的设施缺乏。此外城中村建筑间距过小，采光、通风不足，建筑质量不高。这些都严重制约了
城市整体服务功能的提高和生活质量的改善，同时也影响了城市的现代化形象。（三）社会问题突出私房出租的巨大收益，造成城中村不少原居民游手好闲、无所事事。成为“四不青年”（不耕作、不学习、不经商、不做工）；大量的外来人口主要集聚在“城中村”。外来人口数量远远超过了原住村民。外来人口膨胀，同时缺乏有效的监督管理，城中村的出租屋往往成为“黄赌毒”的温床、“超生游击队”的藏身之处，带来突出的社会治安、计划生育等问题。“城中村”正在演化为城市的一种“亚社区”，成为城市中社会治安多发区域。城中村暗藏黑窝点、黑作坊的现象也屡见不鲜，根据2008年质监部门查处的制假
黑窝点分布来看，绝大多数都集中在城中村以及城郊结合部。（四）防灾救护能力弱，安全隐患多“城中村”的建设完全处于一种自发状态，缺乏规划控制。建筑挤占道路和公共空间，根本没有火灾，消防、救援通道，防灾救护能力极度脆弱。房屋建设根本没有科学的设计，没有考虑地质条件、防
震抗震要求。云南省地震局调查结果显示：昆明城中村的民房建筑几乎都没有做过工程地质勘察工作。大部分民房建筑未作过地基处理，房屋整体抗震性能较差。近年来，城中村居民为了追求更多利益，大兴“加层”之风，让城中村的民房建筑抗震能力更加脆弱。据专家测算，发生8级破坏地震时，昆明市城中村失去住所人数与死亡人数的总和将为10.78万人。而这个计算过程中，相关参照的是云南其他地区历次地震中砖混结构破坏
比数据而来的，这些房屋多为砖混结构房，多数经过正规设计与施工，其抗震能力理论上应该比昆明市的城中村民房好。可见，一旦发生8度地震，城中村民房遭遇的破坏将高于上述计算结果的平均值，失去住所人数与死亡人数的总和将大于10.78万人。“城中村一遇地震变坟场”并非危言耸听。
（五）经济驱动力不足，形成城市经济的塌陷带
“城中村”由于依靠的是“出租经济”，大量聚集的外来低素质人口，既不会产生巨人消费需求，也不会激发创业冲动．社会经济发展的驱动力弱。土地资源配置难以向高效益转化，与城市经济发展脱节，形成了城市经济的一个塌陷带。
分析西山区“城中村”存在的上述问题，其形成的原因主要有历史和现实因
素两个方面：历史因素——
—城乡二元管理体制和二元经济结构长期存在所致；现实因素：经过近20多年的改革和发展，城市经济社会发展水平日益提高，城市规模快速扩大，主城规划区大量使用农民土地，这些村庄渐渐成了城市的中心地带，但失去土地的村庄仍保留农村建制而形成了大量的“城中村”。
“城中村”的集体土地与城市建成区的国有土地有着明显的差异。我国法律规定，农村土地归集体所有，归村合作社等集体经济组织或村民委员会经营管理。由于“集体经济组织”概念过于模糊，造成土地所有权主体不够明确，既产生所有权主体多元化，又导致真正的所有者主体的缺位，形成城市内部土地的二元化结构，造成管理监控的困难。在这种二元化结构下，以前的城市发展往往选择“绕开村落”这样一种规划思路，没有把村落列入城市的规划中，结果使“城中村”逐渐形成。在很长一段时间里，西山区在城市规划中都将“城中村”视为一种独立的用地单元，采取“保留村镇用地”的做法将“城中村”绕过去。在具体规划过程中，一方面根据“城中村”人口增长测算，划出后备宅地供村民居住；另一方面，土地开发方将其征用的村镇土地中的一部分作为“村镇经济发展用地”返还，自行开发。征地补偿主要采取货币形式，征地后的开发建设，无论是企业还是政府，大多只考虑项目本身，对于客观存在的村落，更是出于经济成本与社会成本的考虑而唯恐避之不及。在这种种因素作用下，都市里的村庄便成为城市包围下的孤岛，“城中村”的问题因此逐渐积累下来。（作者单位：中国人民银行西山区支行）
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城中村改造项目流程图
城中村改造项目流程图 申请旧村改造制定拆迁补偿安置方案镇（办）审查、备案区政府审查、备案列入区政府改造计划签订旧村改造责任书申请规划设计条件 村（居）委会镇政府、办事处区政府市规划局用地科 规划总平面设计规划总平面审批管网综合图、竖向图、给排水图审批规划选址意见书（回迁楼）土地局用地意见（土地预审）核准备案证 设计院市规划局城市科市规划局市政科市规划局用地科耕保科请示，市政府审批政务大厅发改委 规划用地许可证意见出具土地界定报告组征地卷报土地局审批地籍科、规划科、耕保科出征地意见征地卷报市政府审批办理土地所有权证 市规划局用地科国土测绘队市国土资源局各科室市政府国土资源局地籍科 划拨土地组卷（回迁楼）报市政府审批办理土地使用权证出让土地组卷（商品房）组卷报土地储备中心挂牌公示、出让竞拍、签订成交确认书 市政府市国土局土地储备中心 签订土地出让合同缴纳土地契税报市政府审批办理土地使用权证规划用地许可证地质勘探报告、设计施工图纸办理工程规划许可证 市国土局市财政局市政府市国土资源局市规划局用地科勘探公司、设计院市规划局建设科 现场放线、公示牌制作招标方案核准招标登记建设资金证明（总投资的35%）施工许可证办理主体验收房屋测绘报告清欠验收综合验收 规划局服务中心发改委市建设局本公司财务科市建设局建设局、施工、监理、开发单位房管局测绘队清欠办建设局、施工、监理、设计审图节能验收、人防验收、外立面验收工程竣工认可证环保验收、消防验收档案移交，出具档案备案证明守法证明办理备案证房屋所有权总证物业用房证明房屋分户证 节能办、人防办、规划局市规划局环保局、消防队建设局档案馆建设局稽查队建设局市房管局交易大厅
昆明市城中村形成的原因
昆 明 市 城 中 村 问 题 形 成 的 探 索 班级： 姓名： 学号：
一、昆明市城中村现状特征及原因分析 1.1昆明市城中村形成回顾 1.1.1昆明市城市化发展历程 回顾昆明市于新中国成立以来城市发展历程，大致可分为以下几个阶段： ①城市发展恢复期：即 1950—1966 年的全面实行计划经济和建设起步时期，依托老城的商业文化设施，新区和市郊工业片区开始发展，区域城市化开始起步。城市建成区逐年向外扩展，周围的近郊村庄与城市连接，城中村开始萌芽。 ②城市发展停滞期：即 1966—1976 年十年“文化大革命”，城市发展基本陷入停滞状态。 ③城市发展重振期：“文化大革命”结束后一直到 1992 年，随着改革开放的步伐，城市各项事业快速发展，城市人口增长迅速，城市规模从 1978 年的建成区面积约 28km2和 110 万人增加到 1992 年约 70km2和 180 万人。距离城市较近的村庄慢慢被城市包围，许多城中村逐步形成。 ④城市发展高速期：1992 年至今，昆明由西部改革开放的末梢走向对东南亚开放的前沿，市场经济的转轨使得第三产业高速发展，城市化进程加快，城市建设用地快速扩张。城市建成区面积达到 250km2，人口约 270 万，特别是大量外来流动人口的增加，使得城中村问题日益突出。 1.1.2昆明市城中村发展阶段 昆明市城中村的发展演变是同昆明市的城市发展同步的，昆明城市发展的高潮期，也是城中村快速形成的阶段。因此，昆明城中村的发展有着明显的阶段性，但其最终所形成的土地开发方面的特点是共同的。 一、20 世纪 80 年代以前， 村庄的发展独立于城市的发展进 程，发展速度较缓慢。 80 年代以 前，东庄、大树营等村庄还在城市 建成区的边缘，当时的城市向外扩 展的用地需求有限，城市的发展对 散布在其周围的农村尚未构成较 大的影响。各村的村民以务农为主， 尚无能力建多层住宅，六七十年代 新建和翻建的村民住宅基本上也 都是一、二层的土基房，以村民自 用为主，从建筑外观上看有明显的 特点。 二、进入 80 年代以后，城市化加快，市区内的城中村开始真正萌发。 80 年代以后，昆明城市规模不断扩大。城市人口数量的迅速增加和城市建设用地的大量需求使得城市范围不断向外扩展，对城市周围农村集体土地的征用成为解决用地需求的主要途径。在这一阶段的土地征用过程中，一些农村集体失去了用于进行农业生产的耕地，一部分农民转为非农人口，农民的生产方式也由务农转向做工和经商，人们的经济收入和生活水平有了很大提高，对住房的需求也有显著增加。此一时期，农民的建房积极性很高，在宅基地上自建的住宅层数多为 4——5 层。靠近城市旧城区的村庄逐渐被包容到城市建成区当中，这一部分村落的村民开始在建房自用的基础上，对外出售或出租住房。与此同时，由于
昆明城中村改造名单
城中村改造名单 五华区（51个） 一、普吉街道 （一）联家社区 1、王家桥村 2、尹家村 3、林家院村 4、吴家营村（居民小组） 5、范家营村（居民小组） （二）大塘社区 1、谷堆村 2、大塘村 3、小屯村（居民小组） 4、观音寺村（居民小组） 5、大河埂村（居民小组） （三）普吉社区 1、小普吉村（居民小组） 2、大普吉村 二、莲华街道 （一）校场中路1、豹子头村 （二）虹山社区 1、苏家塘村 2、莲园村 （三）马村社区 1、上马村 2、中马村 3、下马村 4、沙沟埂村 三、红云街道 （一）麦溪社区1、麦溪村 （二）北仓社区 1、浪口村 2、尚家营村 3、北仓村 （三）右营社区 1、上庄村 2、右营村 3、岗头村 四、黑林铺街道 （一）昭宗社区 1、依禄村（居民小组） 2、小团山村（居民小组） 3、河底村（居民小组） 4、昭宗小村 5、昭宗大村（居民小组） （二）团山社区 1、前所村（居民小组） 2、后所村（居民小组） 3、黑林铺村（居民小组） 4、班庄村 （三）海源社区 1、龙院村 2、上峰村 3、海源寺小组 （四）梁家河社区1、梁家河村（社区居委会） （五）沙沟社区1、沙沟居民小组股份合作社 五、大观 （一）棕树营社区1、东区社区 六、华山 （一）桃园社区1、小菜园村 七、丰宁街道 （一）洪园社区 1、麻园村 2、菜家村（七组居民小组） 3、黄土坡白村
4、洪家营村（村民小组） 5、新发村（村小组） 八、龙翔办事处 （一）潘家湾社区 1、潘家湾大村 2、潘家湾村 3、赵家堆村（居民小组） 4、李家堆村（居民小组） 一、关上街道 1、香条后村（新村） 2、香条前村（新村） 3、关坡村 4、和甸营村 5、福德小村 6、社德大村 7、护福村 8、双桥村 9、长村10、高家村 11、双凤第一居民小组（太平寺村）12、双凤第二居民小组（螺蛳堆村） 13、双凤第三居民小组（宏德村）14、双凤第四面楚歌居民小组（万德村） 15、双凤第五居民小组（双凤村）16、小街第一居民小组（小街子村） 17、小街第二居民小组（含张居村、青棚玉龙村、梁家18、日新村 19、苏家村20、苏凤村21、上苜蓿村22、中苜蓿村 二、金马街道 1、金马街道上凹村 2、下凹村 3、马军场村 4、金马寺大村 5、金马寺下村 6、太平村 7、十里铺村 8、大桥村 9、阮家村10、朱家村 11、刘家村12、牛街一、二、三社（牛街大村）13、牛街新村14、小羊村 15、大羊村16、凉亭村17、大树营大营村18、大树营中营村19、大树营后营村 三、太和街道 1、宋旗营新村 2、南窑村 3、佴家湾村 4、前卫营村 四、吴井街道 1、岔街署光新村 2、董家湾村 3、菊花村 4、太乙桥村 5、五里多村 6、新草房村 五、官渡街道 1、官渡社区一、二、三、四组（秀英村） 2、官渡五、六组（螺峰村） 3、官渡七、八组（尚义村） 4、官王家庄村 5、西庄村一、二、三组（西庄村） 6、西庄村四、五、六组（六谷村） 六、小板桥街道 （一）羊甫社区 1、大羊甫村 2、小羊甫村 （二）小板桥社区 1、一、二、三组（大街村） 2、四、五组（东西廊村） 3、六组（郭家小村） 4、七、八组（织布营村） （三）鸣泉社区 1、一、二、三组（鸣泉村） 2、新治村民小组 3、陈旗营村民小组 4、一、二、三组（竹园村） （四）晓东社区 1、晓东村民小组 2、土桥村民小组 3、雨龙村民小组
“城中村”问题的几点思考——以昆明市“城中村”改造为例
“城中村”问题的几点思考——以昆明市“城中村”改造为例 发表时间：2012-12-06T15:17:45.780Z 来源：《建筑学研究前沿》2012年7月Under供稿作者：陈秀民1 陈吉2 [导读] “城中村”问题是当今比较敏感、热门的问题，也是许多城市所必须面临的一大难题，涉及到多方面的利益。 陈秀民1 浙江当代发展建筑设计院有限公司陈吉2 浙江当代发展建筑设计院有限公司摘要：“城中村”问题是当今比较敏感、热门的问题，也是许多城市所必须面临的一大难题，涉及到多方面的利益。通过对昆明市城中村的调查．分析了“城中村”是城市化背景下城乡二元结构和外来人口居住需求相互作用的产物，城中村的改造涉及到土地、户籍、村民自身利 益、外来人口居住等各方面因素。期以来“城中村”存在的大量社会问题，严重影响着昆明的城市形象，本文辩证地指出了“城中村”的危害性和积极作用，并对“城中村”改造提出了有针对性的对策和建议。关键词： “城中村”，现状及问题，“城中村”改造 \"Village inside city\" problem of some think-takes kunming \"village inside city\" reform, for example ChenXiuMin 1 zhejiang contemporary architectural design institute development Co., LTD ChenJi 2 zhejiang contemporary architectural design institute development Co., LTD Abstract: \"village inside city\" is the more sensitive, popular problem, but also many cities to be faced with a difficult problem, involves the various interests. Through the investigation of the village inside city of kunming. Analysis of the \"village inside city\" is the background of urbanization urban and rural structure and foreign population living demand of the interaction of the product, the villages of reform of the related to land, household registration, the villagers their own interests, foreign population lives and so on various aspects factors. Since period village inside city \"of the existence of social problems, the serious influence kunming city image, this paper dialectically that the\" village inside city \"of the danger and positive role, and\" village inside city \"reform of the corresponding countermeasures and Suggestions. Key words: \"village inside city\", the current situation and problems, \"village inside city\" reform “城中村”是在我国城乡二元管理体制下，城市快速发展，规模急剧扩张，城市包围村庄，村民无土地资源从事农业生产，但其户籍、土地权属、经济组织形式和管理特征等仍然保留原有农村形态的现象。这些“城中村”存在着卫生、安全、治安等大量社会问题．严重影响着昆明的城市形象，社会各界反映很大．要求逐步改造昆明市的“城中村”。针对“城中村” 的问题进行了调查研究，通过调查研究的情况，提出改造的建议。 1昆明市城中村的现状 根据调查，昆明市主城建成范围内共有村庄288个，涉及村民约21．9万人、7．75万户，村庄占地面积约28平方米，建筑面积2276万平方米。在这288个村庄中，约有50％为“城中村”，50％为“城边村”。其中在二环路以内共有村庄66个，全部是“城中村”。总人口约34500人、14200户，总用地面积4．25平方米，占二环路内总面积的9．4％，总建筑面积600万平方米，平均容积率1．43，户均建筑面积429平方米。 昆明市城区规划区范围内的“城中村”呈现如下特点： (1)量大面广，从城市核心区到城市边缘均有分布： (2)建筑密度大，容积率高，改造难度大。昆明市“城中村” 的平均建筑容积率0．8，二环路内达1．43，有相当一部分村庄的容积率在2．0以上。部分交通条件好，靠近市场的村庄甚至高达4．0。远高于一般的城市居住小区1．8的容积率．改造的难度很大； (3) “城中村”的分布大体上是这样的，二环路沿线的村庄建筑密度最大、容积率最高，而且增长的势头十分明显； (4)违法用地、违法建设严重。“城中村”、 “城边村” 常常利用土地的区位优势，大量出租集体土地．大部分发生在“城中村”、“城边村”。同时， “城中村”的违法建设较为严重．特别是当城市建设需要进行拆迁时，许多村民把加层等违法建设当作获取高额补偿的一种手段。 (5)旧村建设逐步扩展，新村建设不断增加。 “城中村” 地理区位优势明显，出租经济发达，经济收入较高，许多村庄采取各种名目新建住房，但其旧村却坚决不拆，全部出租。 “城中村”并没有随新村建设而得到解决。 2 “城中村” 存在的主要问题 2.1违法建筑泛滥 “城中村” 由于处于城市建成区，加之乱搭、乱建，严重破坏了原本村庄空间结构的自然和谐，机理混乱．空间结构与城市严重冲突，整个发展建设呈现无序状态。 2.2市政设施缺乏，环境质量差 目前城中村开发强度普遍过大，公共活动空伺(包括绿地)缺乏，环境质量低下；市政及公共配套设施不足．大部分城中村的道路曲折不通，房屋高度无序，排水雨污不分．电力、电讯线路杂乱，煤气管道不通，给排水容量不足，且公共服务设施尤其是供外来人口使用的设施缺乏。此外城中村建筑间距过小，采光、通风不足．建筑质量不高。 2.3社会问题突出 私房出租的巨大收益，造成城中村不少原居民游手好闲、无所事事．成为“四不青年”(不耕作、不学习、不经商、不做工)；大量的外来人口主要集聚在“城中村”，外来人口数量远远超过了原住村民。外来人口膨胀， “城中村” 正在演化为城市的一种“亚社区”，成为城市中社会治安多发区域。 2.4布局混乱，用地功能矛盾 “城中村” 内小工厂、仓库和居住交错混杂，用地布局混乱，功能相互冲突。 2.5防灾救护能力弱，安全隐患多 “城中村” 的建设完全处于一种自发状态，缺乏规划控制。建筑挤占道路和公共空间，根本没有火灾，消防、救援通道，防灾救护能力极度脆弱。房屋建设根本没有科学的设计，没有考虑地质条件、防震抗震要求。 3 困扰“城中村” 问题解决的几个难点
城中村改造基本流程
城中村改造基本流程（规划——土地收储——拆迁——建设） 一、规划：（申请－立项－审批） 1、申请：各区政府（开发区管委会）提出城中村改造项目申请 2、立项：由市规划局会同市发改委、国土局、土地储备中心初步审查，符合条件的，由市规划局出具规划设计预条件，报市政府批准后由市发改委下达项目立项批复。 3、审批：城中村改造项目控制性详细规划由各区政府（开发区管委会）会同市规划局组织编制，报市规委会审定。 二、土地收储： 1、城中村改造范围内的土地由市土地储备中心收储。 2、涉及集体土地的，由市土地储备中心会同各区政府办理土地征收申报手续。 3、城中村改造范围外的零星土地，因城市规划和城市建设需要，应当就近纳入城中村改造范围，实行统一规划、统一拆迁。 三、拆迁：
1、制定拆迁补偿安置方案： 对城中村改造范围内的房屋、人口等情况进行调查审核，制订拆迁补偿安置方案并实行三榜公示，由市建委会同市财政局、审计局、国土局、房地产局、规划局、公安局、监察局等部门予以复核确认。2、集体债务审计： 城中村改造范围内土地依附的集体债务情况由区审计局审计、市审计局复核，经市政府批准后列入土地开发成本。 3、前期开发费用： 城中村改造范围内的土地熟化工作由各区政府组织实施，前期开发费用由市土地储备中心会同市建委、审计局等部门核定后支付。较大规模的城中村改造项目，征地拆迁补偿安置费用由市土委会一次性审定，计入土地出让金总额，由开发建设单位支付，各区政府按期组织完成房屋拆迁。 4、编制改造用地供应方案： 城中村改造土地供应方案由市国土局会同市土地储备中心编制，报市土委会批准。拆迁安置房和公共设施用地按划拨方式供应，经营性用地按招标、拍卖、挂牌出让方式供应。 5、进行城中村改造房屋拆迁补偿安置：
昆明城中村改造名单
昆明城中村改造名单
城中村改造名单 五华区（51个） 一、普吉街道 （一）联家社区 1、王家桥村 2、尹家村 3、林家院村 4、吴家营村（居民小组） 5、范家营村（居民小组） （二）大塘社区 1、谷堆村 2、大塘村 3、小屯村（居民小组） 4、观音寺村（居民小组） 5、大河埂村（居民小组） （三）普吉社区 1、小普吉村（居民小组） 2、大普吉村 二、莲华街道 （一）校场中路1、豹子头村 （二）虹山社区 1、苏家塘村 2、莲园村 （三）马村社区 1、上马村 2、中马村 3、下马村 4、沙沟埂村 三、红云街道
（一）麦溪社区1、麦溪村 （二）北仓社区 1、浪口村 2、尚家营村 3、北仓村（三）右营社区 1、上庄村 2、右营村 3、岗头村 四、黑林铺街道 （一）昭宗社区 1、依禄村（居民小组） 2、小团山村（居民小组） 3、河底村（居民小组） 4、昭宗小村 5、昭宗大村（居民小组）（二）团山社区 1、前所村（居民小组） 2、后所村（居民小组） 3、黑林铺村（居民小组） 4、班庄村 （三）海源社区 1、龙院村 2、上峰村 3、海源寺小组（四）梁家河社区1、梁家河村（社区居委会）（五）沙沟社区1、沙沟居民小组股份合作社五、大观 （一）棕树营社区1、东区社区 六、华山 （一）桃园社区1、小菜园村
七、丰宁街道 （一）洪园社区 1、麻园村 2、菜家村（七组居民小组） 3、黄土坡白村 4、洪家营村（村民小组） 5、新发村（村小组） 八、龙翔办事处 （一）潘家湾社区 1、潘家湾大村 2、潘家湾村 3、赵家堆村（居民小组） 4、李家堆村（居民小组） 一、关上街道 1、香条后村（新村） 2、香条前村（新村） 3、关坡村 4、和甸营村 5、福德小村 6、社德大村 7、护福村 8、双桥村 9、长村10、高家村 11、双凤第一居民小组（太平寺村）12、双凤第二居民小组（螺蛳堆村） 13、双凤第三居民小组（宏德村）14、双凤第四面楚歌居民小组（万德村） 15、双凤第五居民小组（双凤村）16、小街第一居民小组（小街子村）
昆明市城中村改造调查报告
昆明市官渡区城中村改造项目市场调查报告 第一部分昆明市宏观市场概况与分析 一、昆明市概况 昆明在云南省中部，面积21111平方公里，大部分地区海拔在1500米至2800米之间，为山原地貌。城区海拔1891米，三面环山，南临滇池。昆明市域属低纬高原山地季风气候，纬度低、海拔高，北部有乌蒙山等群山阻隔南下冷空气，南部受孟加拉湾海洋季风暖湿气候影响，加之有高原湖泊滇池、阳宗海调节温湿度，市区年平均气温15.1℃，冬无严寒，夏无酷暑，气候宜人。由于年平均日照时间长达2400多小时，无霜期达230天，鲜花常开，草木常青，故有春城之称。昆明辖五华、盘龙、官渡、西山、东川5个区，安宁市和呈贡、晋宁、富民、宜良、石林、嵩明、禄劝、寻甸8个县，总人口467万。世居汉、回、彝、白、苗等26个民族，少数民族人口64万，占总人口的13.7%。2007年末，全市常住人口为 619.33万人，占全省常住人口的 13.72%，居全省各州市首位；人口密度 294.76人 /平方公里；人口自然增长率为 6.02?。全市户籍人口为 517.70万人，其中非农业人口占41.56%，农业人口占 58.44%。昆明市人口以汉族为主，占全市常住人口的 86.52%。各少数民族人口占全市常住人口的 13.48%，在少数民族人口中，彝族人口最多，依次是苗族、回族，人口最少的是基诺族、独龙族和德昂族。 昆明自然资源极其丰富。矿产资源主要有磷、盐、铜、铁、钛、煤、石英砂、铝土、硅石等。其中以磷、盐、铜、钛矿最为丰富，磷矿储量约48亿吨，盐矿储量约138亿吨，居全国内陆盐矿第二位。全市水域面积3.5万多公顷，年平均径流量70多亿立方米，水源分布较广。滇池面积约300平方公里，是云南省最大的高原湖泊、全国第六大淡水湖。全市国土面积中，丘陵、山地占88%；平地占10%；湖泊占2%。昆明属高原红壤地区，土壤主要有红壤、紫色土和水稻土三类，适宜种植稻谷、小麦、蚕豆、玉米、马铃薯等粮食作物和油菜、烤烟、蔬菜、花卉等经济作物及桃、梨、苹果、柑桔、葡萄、板栗等经济林木。花卉种类繁多，有400多种，常见的180多种。其中茶花、玉兰、杜鹃、报春、百合、兰花、绿绒蒿、龙胆为云南八大名花。茶花为昆明市市花。目前，昆明的花卉已远销香港、澳门、新加坡、泰国、日本等国家和地区，成为东南亚地区重要的花卉出口生产基地之一。 昆明还是自然景观和人文景观的荟萃之地。悠久的历史、独特的地质结构，为昆明留下了众多的文物古迹和风景名胜。昆明市是一个发展中的国际旅游城市，目前，已形成了以世博会为中心的集自然风光和民族风情为一体的多功能的四季皆宜的旅游胜地。
昆明市城中村改造重建集体土地上住宅拆迁货币补偿最低标准
“城中春” —昆明城中村改造经验分析与启示 （潘健茹区“三大改造”工作领导小组办公室） 【导语】 城中村是快速城市化进程中的产物，在一定的城市发展时期有其存在的合理性；但随着快速城市化向优质城市化的转变，城中村一直存在的基础设施薄弱、建设混乱、环境卫生差、消防隐患严重、社会治安复杂等一系列不利因素日益凸显，成为了城市进一步发展的严重阻碍。但城中村的改造不仅意味着物理和空间形态上的重建，更意味着相关产权的重新界定和社会关系网络的重组，意味着城乡二元结构向城市一元结构的真正转变。从这个意义上看，城中村改造问题是复杂的，改造过程是艰巨的。即便是我们的近邻—广州和深圳，仍然在城中村改造路子上不断摸索。我区推进三旧改造两年多，也一直将城中村改造作为重中之重，从石头村滨海御庭的成功尝试，到永新南村整体改造的探索，也在不断思索适合我区的城中村改造模式。 现在，我们将目光聚焦到春城昆明，这座现代化开放城市及山水园林生态城市，同样也正在掀起一场声势浩大的城中村改造运动。这里不得不提昆明市委书记仇和，自2008年2月上任以来，从苛行问责的招商引资到昆明官员必须掌握5门外语，从城市建设“大跃进”到骤然的市容改造，仇和新政和仇和模式，正以更激进的形式不断改变着昆明城市固有的面貌。 我们试图分析总结昆明城中村改造经验，希望能给我区城中村改造工作带来启示。 【聚焦昆明】 一、宏伟目标
昆明市委、市政府对城中村改造和整治作出重大决策：计划从2008年开始，在5年时间内，对主城区范围336个城中村进行全面改造。 二、高配班子 铁腕书记仇和说，“想得到的不一定办到，但想不到的永远办不到，看准的事情，砸锅卖铁也要做！”在省委省政府的领导下，昆明市确立了“一湖四环、一湖四片”的总体规划思路，同时，成立了以省委常委、市委书记仇和为政委，市委副书记、市长张祖林为组长，市政协主席田云翔、副市长陈勇、市政协常务副主席张建伟为副组长的昆明市城中村改造领导小组。 三、建立周密完善的政策支撑体系 昆明相继出台了《中共昆明市委昆明市人民政府政府关于加快推进城中村改造重建工作的指导意见》、《昆明市城中村改造征地拆迁补偿安置指导意见》、《关于昆明市城中村村改居人员劳动就业和社会保障工作的意见》、《昆明市城中村改造土地公开交易办法》、《昆明市城中村改造拆迁安置补偿基准价格》等意见和办法。同时，根据工作推进实际情况，适时出台了《昆明市城中村改造重建集体土地住宅拆迁货币补偿最低标准》和《昆明市人民政府城中村改造的优惠政策》。从而形成了一整套符合昆明城中村改造实际、对社会投资较有引吸力的城中村改造政策支撑体系。 1.制定总纲，界定原则要求。 《中共昆明市委昆明市人民政府政府关于加快推进城中村改造重建工作的指导意见》明确了城中村改造的基本原则：实行“成熟一个、启动一个，改造一个、成功一个”的动态管理。对城中村改造项目中涉及综合管网、市政道路并网或新增开口的，相关费用予以减免。切实做好城中村改造拆迁安置工作，确保区域内农民和居民利益。在城中村改造中，应当按照优先建设安置住宅的原则进行，确保被拆迁户及早入住。实施整体拆建的城中村改造项目，旧村未拆除的，其他建设项目不得开工建设。对城中村区域农村集体土地上合法取得宅基地使用权的房屋，由区(县)政府根据有关法律、法规和规范性文件核
昆明市主城城中村改造名单
昆明市主城城中村改造名单 （共计335个） 五华区（51个） 一、普吉街道 （一）联家社区 1、王家桥村 2、尹家村 3、林家院村 4、吴家营村（居民小组） 5、范家营村（居民小组） （二）大塘社区 1、谷堆村 2、大塘村 3、小屯村（居民小组） 4、观音寺村（居民小组） 5、大河埂村（居民小组） （三）普吉社区 1、小普吉村（居民小组） 2、大普吉村 二、莲华街道 （一）校场中路1、豹子头村 （二）虹山社区 1、苏家塘村 2、莲园村 （三）马村社区 1、上马村 2、中马村 3、下马村 4、沙沟埂村 三、红云街道 （一）麦溪社区1、麦溪村 （二）北仓社区 1、浪口村 2、尚家营村 3、北仓村 （三）右营社区 1、上庄村 2、右营村 3、岗头村 四、黑林铺街道 （一）昭宗社区 1、依禄村（居民小组） 2、小团山村（居民小组） 3、河底村（居民小组） 4、昭宗小村 5、昭宗大村（居民小组） （二）团山社区 1、前所村（居民小组） 2、后所村（居民小组） 3、黑林铺村（居民小组） 4、班庄村 （三）海源社区 1、龙院村 2、上峰村 3、海源寺小组 （四）梁家河社区1、梁家河村（社区居委会） （五）沙沟社区1、沙沟居民小组股份合作社 五、大观 （一）棕树营社区1、东区社区 六、华山 （一）桃园社区1、小菜园村 七、丰宁街道 （一）洪园社区 1、麻园村 2、菜家村（七组居民小组） 3、黄土坡白村 4、洪家营村（村民小组） 5、新发村（村小组）
八、龙翔办事处 （一）潘家湾社区 1、潘家湾大村 2、潘家湾村 3、赵家堆村（居民小组） 4、李家堆村（居民小组） 官渡区（102个） 一、关上街道 1、香条后村（新村） 2、香条前村（新村） 3、关坡村 4、和甸营村 5、福德小村 6、社德大村 7、护福村 8、双桥村 9、长村10、高家村 11、双凤第一居民小组（太平寺村）12、双凤第二居民小组（螺蛳堆村） 13、双凤第三居民小组（宏德村）14、双凤第四面楚歌居民小组（万德村） 15、双凤第五居民小组（双凤村）16、小街第一居民小组（小街子村） 17、小街第二居民小组（含张居村、青棚玉龙村、梁家18、日新村 19、苏家村20、苏凤村21、上苜蓿村22、中苜蓿村 二、金马街道 1、金马街道上凹村 2、下凹村 3、马军场村 4、金马寺大村 5、金马寺下村 6、太平村 7、十里铺村 8、大桥村 9、阮家村10、朱家村 11、刘家村12、牛街一、二、三社（牛街大村）13、牛街新村14、小羊村 15、大羊村16、凉亭村17、大树营大营村18、大树营中营村19、大树营后营村 三、太和街道 1、宋旗营新村 2、南窑村 3、佴家湾村 4、前卫营村 四、吴井街道 1、岔街署光新村 2、董家湾村 3、菊花村 4、太乙桥村 5、五里多村 6、新草房村 五、官渡街道 1、官渡社区一、二、三、四组（秀英村） 2、官渡五、六组（螺峰村） 3、官渡七、八组（尚义村） 4、官王家庄村 5、西庄村一、二、三组（西庄村） 6、西庄村四、五、六组（六谷村） 六、小板桥街道 （一）羊甫社区 1、大羊甫村 2、小羊甫村 （二）小板桥社区 1、一、二、三组（大街村） 2、四、五组（东西廊村） 3、六组（郭家小村） 4、七、八组（织布营村） （三）鸣泉社区 1、一、二、三组（鸣泉村） 2、新治村民小组 3、陈旗营村民小组 4、一、二、三组（竹园村） （四）晓东社区 1、晓东村民小组 2、土桥村民小组 3、雨龙村民小组 （五）云溪社区
昆明城中村改造
城中村淡出新都市显影 2010-09-29 07:09:00来源: 云南日报(云南)跟贴0 条手机看新闻 本报记者和光亚熊明李昌莉 昨日上午，昆明市张官营城中村改造回迁安置房交付使用开始入住。回迁户脸上洋溢的笑容映射出“先建设、后搬迁、再拆迁”的“张官营模式”获得成功。 其实，这仅是昆明市城中村改造中开出的第一朵漂亮的花朵，而无数的花骨朵也正含苞待放。因300多个城中村星罗棋布城中而被人诟病为“村城”的昆明，正在脱胎换骨，回归“春城”本色。 不仅是拆了旧房盖新房 昆明的城中村改造，超脱了单纯的住宅重建模式，不同程度地引入了商业中心、副中心、专业商圈等开发理念。如：南亚风情园片区改造项目将建成昆明南市区的CBD，商业功能辐射整个南市区甚至全昆明。南窑村片区改造项目将建设成为集商贸、商务、文化休闲娱乐及居住为一体的城市综合体。苏家塘片区将打造以创智产业为主的产业地产，带动片区价值增值。正如昆明市政府副秘书长傅希所言，这些项目的顺利开展，不仅不会造成同质化倾向，反而将成为带动各个板块商业崛起的重要牵引力。昆明城中村改造，走上了一条具有昆明特色的与产业项目布局、片区功能完善的协调、健康发展的道路。 为避免落入拆了旧房盖新房的怪圈，昆明市在下达城中村改造修建性详细规划指导意见时，对市政基础设施、公建配套设施等进行了明确规定，并提出相应建设指标，从而弥补了以往城市功能中缺失的功能。 记者在对2010年以前专项规划已审议通过的106个城中村改造项目统计表中发现，这些项目要求代建公共绿地面积约为99万平方米；配建中学12所、小学42所、幼儿园65所；配建垃圾转运站46座、公共厕所123座、中水回用设施14座、医疗卫生设施16座以及生鲜超市、消防设施等其他公共服务设施46座。同时，结合城中村改造，增加城市次支路道路总长度350余公里，增加商业服务设施400万平方米。这些基础设施和公共服务设施，均由参与改造的企业出资建设，建成后大部分都将无偿交由地方政府管理，供当地居民使用。完善了以往城市建设中缺失的功能，对提升城市品质、改善城市环境、优化人居环境起到了积极作用。 群众政府企业“三赢” 西山区福海街道办事处渔堆村“两委”班子成员讨论本村改造方案时激动万分，长期受水淹困扰的村民看到了新的希望；五华区岗头村翟女士抑制不住心中的激动拨通了市领导的工作电话，倾诉希望加快城中村改造的迫切愿望……
五华区城中村改造实施办法
五华区城中村改造实施办法 总则 第一条为认真贯彻落实市委、市政府昆通[2008]7号《关于加快推进“城中村”重建改造工作的指导意见》，加快我区“城中村”重建改造步伐，推进全区城乡一体化建设，提高“城中村”人居环境质量和居民生活水平，优化城市土地资源配置和空间结构布局，着力提升城市品位，促进城市经济社会又好又快发展，为保障“城中村”重建改造工程的顺利实施，保护征地拆迁双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《昆明市人民政府关于加强农房管理禁止违法加层的通告》（以下简称《通告》）等相关法律、法规、规章和政策，结合我区“城中村”的实际情况，制定本实施办法。 各个改造项目按照“一村一策”的原则，制定具体补偿方案和标准，报“五华区‘城中村’重建改造工作指挥部办公室”审核批准后实施。 第一章规划建设 第二条“城中村”重建改造项目实施前首先根据区域城市功能的要求，统筹考虑村民安置、环境风貌、公共设施配套和经济发展等因素，组织编制拟改造地块的修建性详细规划和具体改造方案，报经市“城中村”改造领导小组批准，下达改造计划后组织实施。 第三条规划原则上以原行政村为单位编制，规划范围以“城中村”重建改造的范围为基础，结合其所在地块的特点及规划路网结构，充分整合周边土地资源，保持街区规划的完整性合理划定，鼓励对相邻的“城中村”进行整合，实行更大范围的连片整体改造。 第四条规划编制过程中，应充分发挥基层组织的作用，调动激发保护好广大“城中村”居民参与改造的积极性，并应公开、择优选择投资企业作为投资意向人参与项目前期工作。 第五条规划应当具体研究各“城中村”(旧村)的主要特征、改造模式、改造策略及改造影响，确定各村改造的目标、功能定位，制定土地利用、建设强度、绿地系统、道路交通、公共与市政配套设施等方面的规划控制要求。 规划的主要研究结论包括几下方面内容：已经规划部门反馈意见的地块规划控制条件和技术指标；大多数被拆迁户认可的拆迁安置方案；已经国土部门反馈意见的供地方案。 规划成熟后由区政府上报（市规划主管部门综合协调报市规划委员会审批，市规划委员会可委托其专业委员会组织审批）。 规划批准后，列入昆明市“城中村”重建改造计划目录；已生效的“城中村”(旧村)改造规划在区政府办公场所和受改造规划影响的范围予以公告并组织实施。 第六条经批准的“城中村”重建改造规划，不得擅自变更。实施改造过程中，确需变更用地规划、供地方案及拆迁安置方案时，须按原程序报批。 第七条“城中村”重建改造应当依据“城中村”重建改造规划制定的规划设计方案，依照有关建设法律、法规组织“城中村”重建改造项目建设。 主要街区、文物景点周边“城中村”的重建改造规划设计方案，应当广泛征求各界意见，也可以公开征集方案。 第八条“城中村”重建改造涉及城市规划确定的城市基础设施建设项目的，应当优先列入城市建设年度计划，为“城中村”重建改造工作提供良好的外部条件。
城中村改造项目前期合作协议
市区村城中村改造项目战略合作协议甲方：有限公司（以下简称“AAAA”）法人代表： 乙方：建设投资有限公司（以下简称“EEEE”）法人代表： 定义： DDDD项目：XX市BBBB区GD街道办DDDD村城中村改造项目。 DDDD村位于XX市1111大学城内，东临1111路、南邻1111河、西临1111南校区、北临1111南校区，列入《
昆明城中村改造三年计划白皮书(2011—2013年)
昆明城中村改造三年计划白皮书 （2011—2013年） 目前，昆明正进入工业化加速、信息化升级、城镇化提升、市场化转型、国际化拓展的关键时期，数量众多的城中村既成为昆明重大的民生问题，也成为昆明城市化进程的一大障碍，影响了昆明市经济社会的可持续发展，制约了昆明城市整体形象和品位的提升。改造提升城中村成为现代新昆明建设必须跨越的一道坎。 2008年初，中共昆明市委九届四次全会作出了实施城中村改造的重要决定，确定了“政府主导、企业参与，村民自愿、遵规履程，规划先行、突出特色，全面实施、改善民生”的工作思路，全面推进城中村改造工程，把推进城中村改造作为全市最大的“民心工程”、“幸福工程”、“德政工程”，并将其作为强力推进工业化加速、城市化提升、市场化转型和国际化拓展，加快建设富强昆明、活力昆明、文化昆明、生态昆明、和谐昆明的重要举措。 过去三年来，对一批城中村实施了改造，取得了初步成效，积累了一些经验。为今后三年能更好、更快地推进城中村改造工作，特编制《昆明城中村改造三年计划白皮书（2011—2013年）》，指导今后三年城中村改造工作。 一、2008—2010年城中村改造成效显现 根据市规划局2007年底的统计数据，在2007年主城建成区249平方公里范围内，共有城中村336个。随着现代新昆明建设的发展，建成区面积不断扩大，一些原来不是城中村的村庄，也逐渐被城市所包围。为同步解决新产生的城中村问题，避免今后改造付出高额的改造成本，主城四区政府、三个开发（度假）区管委会将一些建成区内的村庄也纳入改造范围。目前，计划改造的城中村共有382个。 城中村在各区的分布情况
城中村改造自2008年启动以来，截至2010年12月31日，已完成149个城中村改造项目的规划审批，120个城中村进入拆迁，已拆除1750.28万平方米，23个村完成土地交易，73个村的项目获得规划条件，52个村的项目获得安置房建设意见，24个村的项目获得工程许可证，78个村启动工程建设,开工面积981.57万平方米，11个村安置房111.38万平方米安置房交付使用，3106户村民入住新居，7148户选择全货币补偿方式实现安置。已投入改造资金332.31亿元，面向社会提供商品房488万m2，城中村改造项目内已建成配套小学2所10619m2，幼儿园2所8179m2，公厕2座382m2，社区用房977m2，垃圾中转站1个100m2。上庄村、李家地村、田家地村、王家地村等一批安置房即将完工交付使用。昆明城中村改造的成果正逐步显现出来，赢得了涉及改造的村民和广大市民的支持和肯定。 虽然城中村改造取得了一定成绩，但改造过程中也存在着一些不容忽视的问题：比如项目拆迁多、土地交易少、项目开工少、实现安置少，规划方案调整多、规划方案同质性明显、容积率过高、开发强度大，缺乏整体统筹、采用单个项目平衡，少数项目操作不规范等，需要引起高度重视，认真加以解决。 二、未来三年城中村改造目标 加大城中村改造推进力度，坚持目标、任务、政策、措施不动摇，在前三年的工作基础上，总结经验，改进流程，强力推进，构建以城中村改造为重点的昆明城市更新改造体系，以改善人居环境、完善城市功能、提升城市形象为目标，以项目规划编制审批和安置房建设为重点，到2013年底实现所有列入改造计划的城中村项目安置房启动建设。
城中村改造案例与经验
城中村改造案例与经验 一、城中村及其特征 1、城中村的界定 城中村, 又称都市村庄, 是指已经纳入城市总体规划建设范围内, 农业用地很少或已经没有, 居民职业结构与生存方式已经向城市转型, 但建筑景观和居民文化习俗仍缺乏城市社区内涵特征, 建立在集体性质土地上的习惯上仍称为“村”的居民聚落。城中村是以本地居民出租房屋获得经济来源、外地户籍居民承租房屋获得临时住所、兼有内部服务型经济为主的城乡过渡型社区。 2、城中村的特征 城中村与周边城市地区相比, 其特征主要有： (1) 土地特征。城中村土地属于集体所有制土地, 基本以农村居民宅基地为主、其他建设用地为辅, 农用土地不断减少以至消失, 成熟的城中村已经没有农用土地。 (2) 建筑特征。建筑物以村民家庭住宅楼为主, 缺乏统一规划, 建筑密度和建筑容积率很高(部分位于闹市区的城中村极高) , 违章建筑和私搭乱建多, 城市基础配套设施缺乏, 缺少必要的城市公共绿地、文化、体育、休闲设施等。 (3) 人口特征。本地居民职业结构与生存方式亦城亦乡, 人口职业构成复杂, 外来人口居多, 本地居民和外来人口文化素质普遍不高, 社会治安难度大, 本
地居民和外来人口形成相互隔离的二元社会, 相互之间为房东和房客关系。 (4) 经济特征。城中村村民主要的经济来源是房屋出租收入、集体经济分红以及小规模的商业、餐饮业, 外来人口以居住为主, 部分在本村从事经营, 房屋租赁及其衍生经济成为城中村主要经济模式。 3、城中村的分类 从不同的角度, 城中村的类型有： (1) 根据与城市的距离和相交接的形态特征, 城中村可以分为处于闹市区中的城中村、处于城乡结合部的城中村和处于郊区的城中村三类； (2) 根据所处位置、发育程度和农用地的多寡等因素,城中村可以分为典型城中村、转型中城中村和边缘城中村三类。 (3) 根据具有的经济特征, 城中村可以大致分为以居住为主型、以商贸餐饮业为主型和集体经济工商业为主型三类。 二、城中村改造的案例 1、珠海市：政府决策，政策推动，市场运作 珠海市建成区共有26个城中旧村需要改造。总占地面积约300万平方米，需动迁人口近20万，其中常住人口近5万，暂住人口近15万。珠海市城中旧村改造实行了“政府决策，政策推动，市场运作”的方式，主要政策措施和做法是：政府调控市区其他地段的房地产开发规模，为城中旧村改造腾出市场空间。珠海市政府自1999年开始暂停新出让土地，计划3年内暂停批准市区新开工住宅项目。对已出让土地进行清理，其中交齐土地使用权出让金50%的有计划逐宗收回作为政府土地储备；已交齐土地使用权出让金的进行整合，同一地段的小地块必须合并为大地块，并按照新修编的《珠海市城市总体规划》重新编制修建性详细规划后方可进行开发。上述措施使珠海市市区自1999年以来基本未有房地产新
昆明市关于加快推进“城中村”重建改造工作的指导意见(精)
昆明市关于加快推进“城中村”重建改造工作的指导意见 昆明市主城建成区(249平方公里范围)内现有336个“城中村”(不含呈贡新城)。在快速推进城市化的过程中，这些“城中村”普遍存在建筑抗震安全未设防和火险隐患突出、环境脏乱差、市政设施不配套、治安混乱等问题，造成了诸多的社会隐患和城市问题，成为城市现代化发展的严重障碍。 一、指导思想。 全面贯彻党的十七大精神，坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，把保障人民群众生命和财产安全、改善“城中村”区域居民人居环境与生活质量作为工作的出发点和根本目标，把着力推进“城中村”改造作为当前和今后一个时期全市最大的“民心工程”、“德政工程”，高标准启动，强势推进，全面提速。通过“城中村”改造，使广大“城中村”居民共享城市改革和发展成果，促进城市土地科学合理利用，优化城市空间布局，增强城市功能，推进城乡一体化和谐发展。 二、工作原则。 政府主导、市场运作。各级党委和政府要牢牢把握“城中村”改造的正确方向，充分发挥基层组织的重要作用，激发好、保护好广大“城中村”居民参与改造的热情，通过政策、规划、计划的适时调控，保证“城中村”改造符合公共利益，维护改造过程中的社会公平 和稳定，努力使改造工程惠及所有“城中村”和最广大居民。同时，坚持政府主导下的市场化运作，努力提高改造项目的经济效益，尽可能调动一切积极因素参与改造，利用有限资源，达到最好目标。 市区联动、以区为主。要按照全市一盘棋的工作思路，构建市、区(县)联动的工作机制。区(县)是改造项目的具体发动者、组织者和实施主体，市要在制定工作规划、分解平衡指标计划、完善配套政策、合理配置资金等方面，为区(县)提供有力的指导、帮助和支持，激发好、保护好区(县)的工作积极性。 统一规划、突出特色。要结合各“城中村”的实际情况，在全市及区域统一规划的指导下，“一村一策”科学确定改造思路和定位，设计要体现各自特色，避免趋同死板。同时，要注重整合，以社区(村委会)为单位，对同处一个区域内的“城中村”改造鼓励实行土地连片整合和统一规划，努力提高规划设计水平。 统筹布局、优化空间。要将“城中村”改造与重大基础设施建设、产业布局调整等有机结合起来，调整完善其所处分区的城市控制性详细规划，以之统筹“城中村”改造项目的规划建设，优化城市土地开发的空间格局。 营造景观、完善功能。要在“城中村”改造中着重抓好城市设计和市政综合配套工作，通过“城中村”改造，提升片区的城市功能和品位以及综合承载力。 全面推进、改善民生。既要推动“城中村”空间形态改造，又要