房地产项目尽调清单(股权投资)

房地产项目尽调清单（股权投资）

不适用

备注

1、公司设立与历史沿革的文件

（可从工商局调取整套的资料）营业执照最新的年检后的营业执照（正、副本）

公司历次因增加注册资本、股权转让、法定代表人变更、

经营范围变更、注册地址变更等事宜而换领的营业执照

验资报告、审计报告、

评估报告

公司成立时的验资报告、

公司成立时的评估报告

历次变更注册资本的验资报告

历次变更注册资本所涉及的审计报告、评估报告

政府及行业主管部门

批文

公司成立的政府及行业主管部门批文

关于公司经营范围的政府及主管部门批文（特殊行业适用）

有关政府部门对公司章程的批准

公司股东转让股权所需要的政府批准

公司变更注册资本的政府及主管部门批准

公司变更或增加经营范围的政府及主管部门批准

公司修改章程的政府及主管部门的批准

其它与公司成立及历史沿革有关的批文

公司的股权变更股权转让协议

股权转让各方的股东会或董事会决议

向公司原股东以外的第三方转让股权的，其他股东放弃优

先受让权的声明

公司章程及其修订公司设立时章程

章程的修订

年检情况公司历年的年检报告书

2、公司对外投资情况公司对外投资情况列

表，请包括右表所列：

全资子公司

控股公司(持有50%以上权益或对其有实质性影响力)

参股公司(持有20%——50%的权益)

联营企业（持有20%以下的权益）

上述参股公司、联营

企业的详情（全资子

公司和控股公司按照

首页中注1提供资

料）

营业执照

验资证明

合资/合作/联营合同

章程

政府及行业主管部门批准其成立的批文

股权转让协议（如有）

能反映其股权结构的工商打印清单或其他工商登记证明国内分公司/办事处/

服务网点等的详情

包括但不限于工商登记证书

国外分公司/办事机

构/合营企业的详情

注册登记证明

该等境外机构设立的政府批准

3、公司股东文件公司各股东成立文件提供公司的股权结构图，其中应表明持股比例，股权结果

图中应追溯至最终的自然人股东，即说明直接或者间接持

有公司股权的全部股东

如股东为法人，请提供该股东最新年检后的法人营业执照

（如为外资股东，则请提供类似文件，如公司注册书等）

或事业法人代码证、最后一次的验资报告；

如股东为自然人，请提供该股东的身份证明或其他证明文

件（如居民身份证、护照或其它国家的永久居留权证明）

可反映各法人股东股权结构的工商登记打印清单或其他工

商登记文件

公司是否有国有股东的书面说明

各法人股东章程

各法人股东对公司投资时的财务报表或其他能证明其对外

投资不超过其净资产的50%的文件

股东的其他文件各股东最近一期经审计的财务报表

请说明持有公司5%以上股权的股东之间是否存在关联关

系（包括相互持有股权、一方的高级管理人员另一方任职、

相互存在重大债权债务关系或管理关系）

请提供持有公司5%以上股权的股东控股或参股的企业情

况一览表，包括该等企业的名称、注册地址、与该等股东

的关系，并提供该等企业最新通过年检的营业执照、批准

证书（三资企业适用）及能够证明该等企业股权结构的工

商登记打印清单或其他工商登记文件

持有公司5%以上股权的股东之实质控制人控制或参股的

企业情况一览表，包括该等企业的名称、注册地址、与该

等实际控制人的关系，并提供该等企业最新通过年检的营

业执照、批准证书（三资企业适用）及能够证明该等企业

股权结构的工商登记打印清单或其他工商登记文件

股东所持公司股权是否设置有质押

如有，请提供有关主合同、质押合同和质押登记文件

4、公司的主要资产物业拥有土地使用

权的法律文件

（请填写本清

单附件一所列

示的公司土地

使用权基本情

况表）

土地使用权证书（如土地使用权证、土地

使用权权属证明、他项权利证书等）

土地使用权评估报告书（如有）

土地使用权出让协议及出让金缴清的凭

证

租赁的土地土地使用权租赁协议

土地使用权证

拥有的房产（请

填写本清单附

件二所列示的

公司房屋基本

情况表）

房屋产权证书

如已购买房屋但未办理房屋产权证，请提

供该商品房的预售/销售许可证，商品房

购买合同，并说明未办理房屋产权证书的

原因

租赁的房产（请

填写本清单附

件三所列示的

公司租赁房屋

基本情况表）

房产租赁合同

房屋产权证书或有权出租证明

房屋租赁备案登记证明

拥有其他土地和房屋所有权或使用权的证明

公司的土地、房产之上是否设定了任何抵押、担保或其他权利限制

如设定了抵押、担保，请提供抵押/担保协议、抵押登记文件、主债务合同

无形资产（除土地使用权）[商标]

公司拥有和使用的商标清单

商标注册证书

商标使用许可/转让合同

商标使用许可备案文件

商标受让证明文件（如有）

[专利]

公司拥有和使用的专利清单

专利证书

专利年费缴付收据

专利使用许可/转让合同

专利使用许可备案文件

专利受让证明文件（如有）

[专有技术]

公司拥有和使用的专有技术清单

专有技术证书

专有技术转让/许可合同

[域名]

公司拥有的域名清单及相关注册文件

[著作权]

公司拥有的著作权以及著作权有关权利的清单

软件著作权登记证书、续展证书

软件著作权转移备案证书

其他作品著作权登记证明文件

著作权许可使用合同、著作权转让合同或其他有关著作权权属约定的合同及文件

[抵押、担保情况]

公司的无形资产之上是否设定了任何抵押、质押、担保

如设定了抵押、质押、担保，请提供抵押/担保协议、抵押登记文件、主债务合同

主要固定资产[在建工程]

正在建设的房屋（项目）的许可，包括建设规划许可、用

地规划许可、施工许可、建筑工程许可、工程验收合格证

等

工程承包合同、建设合同、监理合同等

[主要生产设备]

主要生产设备清单

进口设备的进关证明、商检证明

主要生产设备购置发票、购买合同或受赠与证明

就各主要固定资产的成新度、折旧年限、原价、净值、净

额、折旧方法、技术先进程度及报废或更新的可能进行描

述

[抵押、担保情况]

公司的固定资产之上是否设定了任何抵押、担保

如设定了抵押、担保，请提供抵押协议、抵押登记文件、主债务合同及其他相关合同

5、公司的内部治理公司组织结构公司内部的组织结构图

有关公司各部门职责的说明

董事、监事、高级管

理人员的情况

董事、监事、总经理、副总经理、董事会秘书、财务负责

人、技术负责人及核心技术人员的简历（包括姓名、国籍、

性别、年龄、学历、职称、曾经担任的重要职务及任期、

在公司担任的现任职务、是否在其他单位兼职等）

上述人员与公司签订的协议（如聘用协议、借款、担保协

议、以及为稳定上述人员已采取及拟采取的措施）

前述人员是否存在正在进行或尚未了结的诉讼、仲裁或行

政处罚的情况

内部治理文件股东会的议事规则、决策程序及重要决议

董事的产生办法，董事会议事规则、决策程序及重要决议

监事的产生办法，监事会议事规则、决策程序及重要决议

总经理、副总经理、财务总监、各部门经理的产生办法、

决策程序

6、公司的生产经营公司与生产经营有关

的重要合同/协议（前

述已提供的除外），包

括但不限于

保险合同（含保单等文件）

长期或大金额（一般在人民币【】万元以上）的购买合同

长期或大金额（一般在人民币【】万元以上）的销售合同

承包经营合同

租赁经营合同

代理服务合同

提供/接受服务合同

运输合同及安排

技术开发、技术合作等合同

合资/合作合同

资产收购/重组合同

对经营产生重大影响力的其他合同

产品与市场公司核心技术的来源与方式，并请说明公司是否拥有核心

技术的所有权以及该核心技术在国内外同行业的先进性

公司所生产的主要产品及其用途

公司产品的定价清单及其定价方式；如属于政府定价，请

提供有关政府批文

公司各类产品的营销模式、渠道，公司前5名客户名单及

该等客户合计的销售额占公司年度营业额或销售总额的百

分比

公司主要原材料的采购模式及定价方法，前5名供应商名

单及该等供应商合计的采购额占公司年度采购总额（包括

产品和服务）的百分比

其他文件与生产经营相关的其他重大文件

7、公司的财务资料财务报表近二年公司经审计的财务报表贷款与担保情况贷款卡打印信息

贷款合同及其还款情况

为公司贷款提供担保（包括抵押、质押、留置、保证等）

的担保合同、担保登记文件等

公司是否有为他人提供担保（包括保证、抵押、质押、留置

等）；

如有，请填写本清单附件四所列示的公司对外担保基本情

况表提供主债务合同、担保合同、担保登记文件及其他文

件

其他财务资料请填写本清单附件五所列示的公司主要应收帐款清单，并

请附上合同文件、担保（保证、抵押、质押）文件

请填写本清单附件六所列示的公司主要应付帐款清单，并

请附上合同文件、担保（保证、抵押、质押）文件

8、公司的关联方关联法人

请提供如下文件：

营业执照；

验资证明；

合资/合作合同；

章程；

有关部门批准其成立

的批文；

股权转让协议（如

有）；

重要的股东会、董事

会决议；

能反映其股权结构的

工商打印清单或其他

工商登记证明

直接或者间接控制公司的法人

公司直接或间接控制法人（同第2部分）

公司的合营企业和联营企业（同第2部分）

受同一控制人控制的除公司及其控股子公司以外的法人

由公司的关联自然人直接或者间接控制的，或者由关联自

然人担任董事、高级管理人员的除公司及其控股子公司以

外的法人

公司的关联自然人的合营企业和联营企业

持有公司5%以上股份的法人（同第3部分）

根据实质重于形式的原则认定的其他与上市公司有特殊关

系，可能导致上市公司利益对其倾斜的法人

关联自然人

请提供其有效身份证

件，并列表说明其与

公司的关联关系

直接或间接持有公司5%以上股份的自然人

董事、监事和高级管理人员（同第5部分）

直接或间接控制公司的法人的董事、监事和高级管理人员

及关系密切的家庭成员，包括配偶、年满18周岁的子女及

其配偶、父母及配偶的父母、兄弟姐妹及其配偶、配偶的

兄弟姐妹、子女配偶的父母

直接或间接持有公司5％以上股份的自然人、公司董事、

监事和高级管理人员的关系密切的家庭成员，包括配偶、

年满18周岁的子女及其配偶、父母及配偶的父母、兄弟姐

妹及其配偶、配偶的兄弟姐妹、子女配偶的父母

根据实质重于形式的原则认定的其他与上市公司有特殊关

系，可能导致上市公司利益对其倾斜的自然人

9、公司的税务税种和税率公司目前所执行的税种、税率一览表

公司的税务登记证（国税、地税）

税收优惠公司享受的税收优惠政策或财政补贴政策，请提供有关政

府批文及已经享受该政策的凭证

处罚公司是否存在未偿清的纳税义务

公司是否因税收问题而被处罚

如有，请提供有关税务主管部门发出的缴款/处罚通知书等

有关文件以及缴清该等罚款的凭证

10、劳动人事管理员工基本情况请提供公司与普通员工签订的的劳动劳动合同样本及劳动

用工备案登记

员工人数（并请说明已签订劳动合同的员工人数）、分类、

文化程度等

劳动人事政策工会组织的有关情况（如集体合同等）

员工手册

有关薪酬、补贴、奖金等人事制度的公司内部规章、福利

政策

公司的社会保险登记证及社会保险（包括医疗保险、养老

保险、失业保险、工伤保险、生育保险、住房公积金等）

缴纳情况

退休人员及退休金安排

公司的住房政策

劳动争议情况公司是否与员工之间存在劳动合同争议或其他纠纷，请提

供相关文件

11、公司的环保、消防及产品质量环境保护适用于公司生产经营的专门法规、标准

符合环保要求的证明，如环保验收报告、排污许可证等

公司是否因违反有关环保法规而被处罚

如有，请提供环保部门的处罚文件、缴清该等罚款的凭证

及有关环境事故的说明

消防安全

符合消防安全要求的证明文件，如验收报告

公司是否因违反有关消防安全法规被处罚

如有，请提供消防部门的有关处罚文件以及缴清该等罚款

的凭证

产品质量公司生产的产品符合质量和技术监督标准的证明

公司获得的质量认证证书（如有）

公司是否因违反产品质量和技术监督标准而被处罚

如有，请提供质监量技术部门的有关处罚文件及缴清该等

罚款的凭证

12、诉讼、仲裁及其他行政处罚诉讼、仲裁情况公司是否存在正在进行的或尚未了结的诉讼、仲裁和其他

法律程序，如有，请填写本清单附件七所列示的公司未决

及未执行完毕的重大诉讼和仲裁基本情况表，并请提供起

诉状、上诉状、判决书或裁决书及可能出现的处理结果或

已生效法律文书执行情况的说明

公司所知道的任何有可能在未来引起诉讼或仲裁并将对公

司产生重大不利影响的事实或潜在争议的说明。

其他行政处罚除上述税务、环保、消防及产品质量之外，公司是否存在

因违反其他任何现行中国法律法规和规范性文件而受到行

政处罚

如有，请填写本清单附件八所列示的公司行政处罚基本情

况表，并提供有关处罚文件及缴清罚款的凭证

13、其他文件公司设立及经营的各

种证照

包括但不限于：组织机构代码证；财政登记证；海关登记

证；进出口许可证（或备案表）；社会保险登记证；统计证；

生产许可证；质量合格证；安全许可证；卫生许可证；环

保许可证；销售许可证；物价许可证

公司成立以来各种获

公司成立以来各种获奖文件

奖情况

注1：公司每一家控股企业（即持股50％以上）均应当按照下列清单提供文件。

注2：如有关情况确实不存在或者不适用，请注明“无”或“不适用”；如某些文件无法提供，请以书面形式说明理由。

有限公司

年月日

附件一：【】公司土地使用权基本情况表

填表单位：填表人：

填表日期：

声明：以下表格所填报的本公司土地使用情况，为本公司截至填表日期当日自有土地的真实、准确、完整的情况。

序号土地使

用权证

编号

土地使用

权人

土地坐落

土地性质

（出让/划拨

/其他）

土地面积

使用

期限

是否抵押

注：

1、“土地使用权出让/转让合同”一栏，请填写公司是否有为获得该等土地而签署的土地出让合同/转让合同，并提供签署该等合同的时间。

2、“是否抵押”一栏，如该土地已经被抵押，请填写抵押权人名称及抵押期限；如没有抵押，请填写“无”。

3、如土地系从第三人租赁，请在备注栏中注明。

4、涉及诉讼、仲裁或其他公司认为需说明的情况，请在备注栏中注明。

附件二【】公司自有房屋基本情况表

填表单位：填表人：

填表日期：

声明：以下表格所填报的对我公司自有房屋情况，为本公司截至填表日期当日自有房产的真实、准确、完整的情况。

序号房产证编号房屋所有权人

房屋面

积

房屋位置

房屋对应的

土地证编号

使用期限

是否抵

押

注：

1、“是否抵押”一栏，如该房屋已经被抵押，请填写抵押权人名称及抵押期限；如没有，请填写“无”。

2、如领取的是“房地证”，在“房屋对应的土地证编号”一栏予以注明。

3、如有涉及诉讼、仲裁或其他公司认为需说明的情况，请在备注栏中注明。

附件三【】公司租赁房屋基本情况表

填表单位：填表人：

填表日期：

声明：以下表格所填报的对我公司租赁房产情况，为本公司截至填表日期当日租赁房产的真实、准确、完整的情况。

序号房产证编号房屋所有权人

房屋

面积

房屋位置

是否签订房屋

租赁合同

租赁期限备注

注：如有涉及诉讼、仲裁或其他公司认为需说明的情况，请在备注栏中注明。

附件四【】公司对外担保基本情况表

填表单位：填表人：

填表日期：

声明：以下表格所填报的对外担保情况，为本公司截至填表日期当日对外担保的真实、准确、

完整的情况。

序

担保人被担保人担保方式担保期限担保金额担保标的号

注：

1、如该项担保根据法律法规的规定，需要进行担保物权的登记，请在“登记”一栏中注明登记

日期及登记机关。

2、如该项担保有涉及诉讼、仲裁或其他公司认为需说明的情况，请在备注栏中注明。

3、请提供与填表信息有关的支持性文件，包括但不限于担保合同、担保登记文件等。

填表单位：填表人：

填表日期：

声明：以下表格所填报的应收账款情况，为本公司截至填表日期当日的应收账款真实、准确、完整情况。

序

付款单位名称金额期限有无担保担保方式号

填表单位：填表人：填表日期：

声明：以下表格所填报的应付账款情况，为本公司截至填表日期当日尚未完全支付的应付账款真实、准确、完整情况。

序

收款单位名称金额期限有无担保担保方式

号

附件七【】公司诉讼、仲裁基本情况表

填表单位：填表人：

填表日期：

声明：以下表格所填报的本公司诉讼、仲裁情况，为本公司截至填表日期当日本公司诉讼、仲裁的真实、准确、完整的情况。

序号原告被告主要案由

标的及涉案

金额

案件审理

情况

执行情况备注

注：

1、如果案件为仲裁性质，则无须填写二审情况。如果案件进入再审程序等，请在备注栏中注明。

附件八【】公司行政处罚基本情况表

填表单位：填表人：

填表日期：

以下表格所填报的本公司行政处罚情况，为本公司截至填表日期当日本公司行政处罚的真实、准确、完整的情况。

序号主管行政机关主要案由处罚措施罚款金额

执行情况

（如罚款是否已缴清）

1 2 3 4 5 6

房地产项目公司收购要点及尽职调查清单

房地产项目公司收购要点一、房地产收购的种类房地产项目收购包括：在建工程转让和项目公司收购两种 1、在建工程转让又叫转让资产（烂尾楼的收购） 2、项目公司收购又叫股权转让二、项目公司股权收购步骤： 1、项目收购意向书 2、项目尽职调查 3、洽谈正式合同 4、交接三、意向书意向书包括：1、意向股权数量；2、对价金额；3、意向金（一般锁定1000万-5000万共管一个月）四、项目尽职调查包括：1、项目公司主体调查；2、项目公司财务审计；3、所收购项目的主体调查 1、项目公司主体调查（1）营业执照（包括正副本是否过期）；（2）各种开发资质（3）税务登记（4）企业组织代码（5）贷款卡（6）所有股东的存在和变更情况（7）股东章程的变化情况（8）历次股东会议的会议纪要（9）历次董事会的会议纪要 2、项目公司的财务审计（1）对项目公司的资产负债表、损益表和现金流量表进行审计（目的是主要审查项目的资产和负债情况；税务情况和债务情况）（2）项目公司需提供原始凭证和账册

（3）项目公司的往来账款情况（目的主要是考察项目的采取是否干净）（4）项目公司财务的现金流调查（目的主要是防止项目公司利用财务手段清理债权债务）（5）审计项目公司的资金到位和使用情况（6）审计项目公司的纳税情况、债务情况以及项目公司的银行账户 3、所收购项目的主体调查（1）项目的所有权证和批文，包括①项目的国有土地使用证以及土地转让合同和土地出让金缴纳发票；②项目的建设用地规划许可证或规划意见书；③项目的建筑工程规划许可； ④开工证等。（2）项目所在地的规划情况（包括控制性规划和详细性规划）（3）项目的可行性批复（4）项目的规范性调查（5）项目的以前的经济活动的调查五、洽谈正式合同六、交接和变更 1、公司证件的交接 2、公司所有印章的交接 3、公司所有材料的交接 4、项目场地的交接七、股权收购的难点 1、溢价的处理方式 2、或有负债的保证溢价的处理方式主要是股权+承担负债或有负债保证主要防止项目公司的对外担保、对外的合同和对外经济活动的风险

房地产开发项目投资估算

房地产开发项目投资估算 -CAL-FENGHAI-(2020YEAR-YICAI)_JINGBIAN

房地产开发项目投资估算经营房地产投入资金多，风险大，在项目的规划阶段，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算，以便作出经济效益评价、投资决策。由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开，应合二为一。房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括：开发成本：土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、及开发期间的税费等全部投资。开发费用：管理费用、销售费用、财务费用房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用，由开发成本和开发费用两大部分组成。 (一)开发成本共有八项： 1．土地使用权出让金。国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正

得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。 2．土地征用及拆迁安置补偿费。 (1)土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。 (2)拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。 3．前期工程费。前期工程费主要包括： (1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。(2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。 4．建安工程费。

房地产项目收购尽调清单

资料清单一、拟合作项目开发主体 1.公司的营业执照、代码证、税务登记证、开户许可证、开发资质等证件复印件； 2.登记卡片、银行征信报告主体； 3.公司章程及修正案、公司近两年的审计报告。二、拟合作各项目土地 1.土地管理部门核发的建设项目土地预审报告书； 2.关于地块的红线图/认定地界图及当地政府的用地限制条件； 3.征地文件（如有）：（1）市、县人民政府做出的土地征收决定；（2）其他征地所需的文件、资料；（3）征地补偿合同或协议（或政府做出的搬迁决定）；（4）按规定支付土地补偿费，安置补助费，青苗及地上附着物补偿费的情况明细（包括已支付项目及金额，应付未付项目及金额），及相关付款凭证；（5）征地结案表； 4.土地出让/转让文件：（1）土地招拍挂相关文件；（2）国有土地使用权出让或转让合同；（3）土地出让金收据；

（4）列明土地使用权应支付的费用清单(包括但不限于土地出让金/转让金，大市政配套费用，动拆迁费用等)，清单中应包括已支付、应支付项目及各项金额，并提交付款凭证；（5）列明取得土地使用权应缴纳的税款清单（包括但不限于契税），清单中应包括已支付、应支付项目及各项金额），并提交已缴纳税费的付款凭证；（6）如在土地出让前与政府签订有相关合作框架协议请提供； 5.土地使用权证、房地产权证； 6.土地规划条件、规划用途、使用年限等； 7.关于土地的权利障碍设置情况（包括但不限于抵押、查封）及他项权利证明和相关合同； 8.土地是否被认定为闲置土地的说明； 9.任何其他与土地有关的、由政府部门或第三方签发的文件或与第三方订立的文本。三、拟合作各项目建设相关文件 1.建设项目建议书或可行性研究报告，以及发改委的立项批准文件； 2.关于项目的建设用地批准书及附图； 3.规划主管部门的规划批准文件（包括但不限于建设项目选址意见书、规划意见书及附图、审定设计方案通知书）； 4.建设主管机关对项目的审核批复； 5.相关主管部门（环保、交通、卫生防疫、人防、园林、节水、消防、文物、市政等）对建设项目的审查意见； 6.关于项目的合作开发和经营等事项的任何合同、意向书、备忘录等文件；

房地产开发项目投资估算

项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。2．土地征用及拆迁安置补偿费。 (1)土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。 (2)拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。 3．前期工程费。前期工程费主要包括： (1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。(2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。 4．建安工程费。它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电

房地产开发建设项目投资估算及效益分析

房地产开发建设项目投资估算及效益分析 1.1编制说明 1.1.1水土保持工程概况 “华立北泉花园”小区位于北碚城北新区，地处北温泉风貌保护区，有着良好的自然文化风貌和生态群落。本方案水土保持工程分为三个区：主体工程区、施工临时占地区和直接影响区。其水土保持措施主要包括工程措施和植物措施。主要工程量如下：排水沟2612m，防洪沟556m，种植草皮2.4hm2，植树1355株，撒播草种2000m2，1.8m高围墙594m2，挡板1331块。工程施工总工期为3年。 1.1.2水土保持工程投资主要指标华立北泉花园工程水土保持方案静态总投资为201.23万元。新增水土保持措施投资为89.53万元，其中工程措施68.37万元，植物措施0.03万元，临时工程1.37万元，独立费用8.55万元，基本预备费7.83万元，水土保持设施补偿费为3.38万元。主体工程包含的水土保持措施投资为111.70

万元。 1.1.3编制原则和依据 (1)、估算编制原则和依据本项目水土保持方案投资估算主要编制依据如下： ①《开发建设项目水土保持工程概(估)算编制规定》(2003)； ②《水土保持工程概算定额》(2003) ③《开发建设项目水土保持方案技术规范》有关规定； ④《水利工程施工机械台时费定额》(2002) ⑤重庆市建设工程管理总站文件，渝建价发(2000)号《关于发布地方材料及建筑安装材料“结算价”》的通知； ⑥重庆市物价局、重庆市财政局渝价[2002]578号文《关于重庆市水利部门行政事业性收费标准的通知》； ⑦植物措施采用重庆市园林部门有关定额。 (2)、编制方法 ①工程工资标准按一般工程概算定额有关规定计费，人工预算单价为：17.09元/工日。

房地产开发可研模板及详细的投资估算取费

第一部分项目总论 1.项目概况 1.1项目名称 1.2项目建设单位1.3项目位置（四周范围）1.4项目周边目前现状1.5项目性质及主要特点1.6项目地块面积及边界长 1.7研究工作依据 1.8研究工作概况 2.可行性研究结论 2.1市场分析预测 2.2项目地块分析 2.3项目规划方案 2.4项目工程进度2.5投资估算及资金筹措2.6项目财务与经济评价2.7项目综合评价结论 3.主要技术经济指标表 4.项目存在问题与建议

第二部分项目背景 1.项目提出背景 1.1项目所在区域商业发展情况 1.2所在区域政策、经济及产业环境 1.3项目发起人及发起缘由 2.项目发展概况 2.1已进行的调查研究项目及成果 2.2项目地块初勘及初测工作情况 2.3项目建议书编制、提出及审批过程 3.项目投资的必要性第三部分市场研究 1.市场供给 1.1所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查1.2所在区域内商业用房未来供给量及结构情况调查 1.3其他替代性产品供给量情况调查研究 2.市场需求 2.1所在区域内商业用房的租用情况调查 2.2所在区域内在售商业用房销售情况调查 2.3其他替代性产品租售情况调查 3.市场价格

3.1所在区域内商业用房销售价格情况调查3.2所在区域内商业用房租赁价格情况调查 4.市场预测 4.1未来该区域内商业用房需求预测 4.2销售及租赁价格预测 5.市场推销 5.1推销方式及措施 5.2产品推销费用预测第四部分项目研究 1.地块特征分析 1.1项目区位分析 1.2项目交通分析 1.3项目人流分析 1.4项目周边规划 2.项目SWOT分析 2.1项目优势分析 2.2项目劣势分析 2.3项目机会分析 2.4项目威胁分析 3.项目定位方案

房地产项目投资与成本费用估算之开发成本的估算

房地产项目投资与成本费用估算之开发成本的估算项目投资与成本费用估算 (1)开发成本的估算 ①土地使用权出让金国家以土地所有者身份，将土地在一定年限内的使用权有偿出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。土地出让金的估算一般可参照政府延期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到：也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等项因素修正得到。 ②土地征用及拆迁安置补偿费A。土地征用费。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，国家建设征用农村的土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设旋维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、新菜地、鱼塘开发基金、征地管理费等。国家和各省市对各项费用的标准都作出了具体的规定，因此农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关标准进行。广州市曾于1993年颁布了征用农地补偿标准控制额度如表2-2- 15所示。由于国家新近对《中华人民共和国土地管理法》进行了修订，适当提高了征地补偿标准，如将原规定中的土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地补征用前三年平均产值的20倍，提高为30倍。 B。拆迁补偿费。在城镇地区，国家或地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给予合理补偿。拆迁安置补偿费实际包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。拆迁安置费是指开发建设单位对被拆除房屋的使用人，依据有关规定给予安置所需的费用。一般情况下应按照拆除的建筑面积给予安置，分为原地回迁安置与异地永迁安置两种情形。被拆除房屋的使用人因拆迁而迁出时，做为拆迁人的开发建设单位应付给搬家费或临时搬迁安置费。拆迁补偿费是指开发建设单位对被拆除房屋的所有权人，按照有关规定给予补偿所需要的费用。拆迁补偿的形式可分为产权调换、作价补偿或产权调换与作价补偿相结合的形式。产权调换的面积按照所拆房屋的建筑面积结合重新安置的地点计算，作价补偿的金额按照所拆除建筑面积的重置价格结合成新度与市场行情计算。 ③前期工程费前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。

房地产开发项目投资估算

. 房地产开发项目投资估算经营房地产投入资金多，风险大，在项目的规划阶段，必须对项投资以便作出经济效益评价、目的投资与成本费用进行准确的估算，决策。因由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，而其投资估算与成本费用估算不可截然分开，应合二为一。房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括：开发成本：土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、及开发期间的税费等全部投资。开发费用：管理费用、销售费用、财务费用不确定性大，变化因素多、房地产建设项目各项费用的构成复杂，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项对于一般房地产开发项目而言，其投资和费用构成有一定的差异。目，投资及成本费用，由开发成本和开发费用两大部分组成。开发成本一)( 共有八项：1．土地使用权出让金。国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据. .

项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。．土地征用及拆迁安置补偿费。2土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿(1)费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程(2)事业单位或个人使用的土地出让给房序，将国有储备土地或已由企、地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原它实用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。3．前期工程费。前期工程费主要包括：项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投(1)％左3资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆”(2)“三通一平除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。4．建安工程费。它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电. . 以及室内装梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)

房地产开发项目成本费用估算表

费用项目计费标准与依据总价单价一．土地费用１．土地出让地价款２．征地费３．拆迁安置补偿费４．土地转让费５．土地投资折价６．土地租用费二．前期工程费１．地质勘测测绘费设计概算的０．５％左右元２．规划设计费建安工程费的３％左右３．可行性研究费占总投资的１％－３％４．道路费５．供水费６．供电费７．土地平整费三．基础设施建设费１．供电工程２．供水工程３．供气工程４．排污工程５．小区道路工程６．路灯工程７．小区绿化工程８．环卫设施四．建安工程费１．单项工程多层800 ２．单项工程小高层1300 ３．单项工程高层1800 五．公共配套设施建设费１．居委会２．派出所３．托儿所４．幼儿园５．公共厕所６．停车场六．开发间接费七．管理费用约为前五项的３％左右八．销售费用销售收入的４％－６％九．财务费用年贷款40%,贷款利率% 十．开发期间税费１．固定资产投资方向调节税２．土地使用税３．市政支管线分摊费４．供电贴费５．用电权费６．分散建设市政公用设施建设费７．绿化建设费８．电话初装费十一．其他费用１．临时用地２．临建图３．施工图预算或标底编制费４．工程合同预算或标底审查费５．招标管理费６．总承包管理费７．合同公证费８．施工执照费９．工程质量监督费１０．工程监理费１１．竣工图编制费１２．工程保险费十二．不可预见费前十项之和的３％－７％合计上述十二项之和

房地产开发项目投资可行性研究及融资方案编制一种编制房地产项目可行性研究报告、融资方案、项目建议书的方法与技术，这种方法集方便、快速、速成、安全等优点的房地产可行性研究或融资软件：房地产经济评价可行性研究及概预决算管理系统：房地产投资分析软件（房地产投资估算软件、房地产投资专家系统、房地产项目评估软件、房地产投资项目可行性研究与分析决策软件）可实现房地产项目投资成本分析、房地产投资收益分析、房地产投资经营分析、房地产经济分析与评价、房地产项目投资决策分析与评价、房地产投资可行性分析与评价、房地产项目投资风险分析与决策，包含投资成本测算、经营成本测算、经营收入测算（销售收入、租赁收入）、投资计划（含分期投资计划、投资分类计划）、资金筹措计划（融资分析）、房地产项目财务分析和房地产项目财务评价（销售收入与经营税金及附加表、租赁收入与经营税金及附加表、还款付息表、损益表、现金流量表、资本来源与应用表、资产负债表、投资分类损益表）、非土地拍卖和土地拍卖多方案经济分析、临界点分析（含盈亏平衡分析）、敏感性分析、概率分析快速电算化，并可撰写房地产项目可行性研究报告、房地产项目建议书和房地产商业计划书，为房地产开发或固定资产置业投资企业（单位）的项目投资决策，房地产预可行性研究、预项目实施过程中成本核算、成本控制和项目竣工后的财务决算、房地产项目后评价提供依据，是实现房地产项目管理中的投资分析、房地产项目投资决策分析、房地产投资项目评估，编制房地产项目策划书（报告）、房地产项目投资可行性分析研究报告、房地产项目建议书（报告）、房地产项目评估书（报告）、房地产项目贷款评估书（报告）及土地拍卖土地报价研究报告的好助手，也是房地产市场分析的不可缺少的工具，也可方便使用于投资领域的房地产行业分析。是房地产项目投资咨询师、房地产策划师的助手。目前该系统已形成三大版本（标准版、专业版、企业版），为了合适大众化需要开发的标准版并以几百元/套超低价格入市，并附送正版光盘及成功的操作方案并包教会初学者编制房地产可行性研究报告。

房地产并购尽职调查清单

房地产并购尽职调查清单一、基本情况的文件 1.目标企业最新经年检的企业法人营业执照副本。 2.目标企业最新经年检的组织机构代码证。 3.目标企业最新经年检的税务登记证。 4.目标企业设立时及历次资本变更的验资报告。 5.目标企业最新的组织架构图和股权结构图。 6.目标企业历次修订直至现行有效的公司章程。 7.目标企业的发起人协议和/或股东协议。 8.目标企业成立后进行的任何改组、兼并、合并、分立、资产交换或收购、出售等重大企业活动的相关材料，以及相关的批准文件、协议，股东会或董事会、总经理办公会决议等法律文件。 9.目标企业的全部工商查档文件。 10.自然人股东的身份证明；法人股东的营业执照、组织机构代码证、税务登记证及验资报告。 11.房地产开发企业资质证书/房地产开发企业鉴定资质证书。 12.目标企业的各项管理制度。 13．银行开户许可证。二、所开发的项目 1.标的企业所开发项目（下称“目标项目”）清单（按照已开发完工项目、开发建设中项目、拟开发项目的顺序统计）； 2.项目立项批文，包括但不限于：地形图、现状图、初步规划设计方案、固定资产投资建设项目立项登记备案材料、项目建议书的批复； 3.项目规划审批文件，包括但不限于：建设项目建设地点征求意见函、建设项目规划意见复函、规划意见书及附图； 4.项目土地使用权取得的审批文件，包括但不限于：土地评估报告、审定地价水平通知单、国有土地使用权招拍挂材料及成交确认书、国有土地使用权出让合同及附图和补充协议、土地出让金及相关费用缴纳凭证、国有土地使用权证。 5.项目建设用地规划审批文件，包括但不限于：政府征地批准文件、国土管

房地产项目投资估算和资金筹措

学习导航通过学习本课程，你将能够： ●掌握项目成本预算的方法； ●了解项目利润评估及资金筹措的渠道； ●熟悉项目投资计划与财务计划的制定。房地产项目投资估算和资金筹措对于任何一个房地产项目而言，资金筹措都是非常重要的，一旦资金链断裂，项目必然无法进行下去。一、项目成本预算开发房地产项目的首要工作是做成本预算。那么，应该何时开始做成本预算呢？有人认为拿到土地之后再做，其实这时做不做预算没有意义，应该在准备拿地之前就将成本预算做好。 1.土地成本预算土地开发成本包括以下几个方面：第一，土地征用及拆迁费。新区开发包括土地所有者的安置资、树木青苗补偿费、土地附加物补偿费、土地补偿费及迁坟费、鱼塘养殖场的拆迁赔偿费等。旧城区开发包括动迁户临时安置费、自行安置的补助费、私房征购费等。第二，土地购置费，即双方在土地交易中发生的价款。第三，出让金，包括市国土资源局收取的和国家收取的两部分费用。第四，七通一平费。第五，耕地占用税。此外，还包括耕地开垦费、征地管理费、占耕地教育附加费、新增建设用地有偿使用费、南水北调费、新菜田开发基金、契税、利息、土地增值税、基础设施费等。 2.建安成本预算建安成本预算包括直接费用、间接费用、利润和税金。直接费用直接费用包括人工费、材料费、施工机械使用费、措施费（如环境保护费、文明施工费、安全施工费、临时设施费、夜间照明费、二次搬运费、大型机械设备进出场及安拆费、施工排降水费等）。间接费用间接费用包括规费（如工程排污费、社会保障费、定额测定费、住房公积金、危险作业意外伤害保险费）和企业管理费等。利润税金 3.前期费用与其他成本预算

房地产项目尽调内容

房地产项目尽调文件清单调查截止时间：年月日（上月末）一、合作方集团及主要关联企业调查 1. 公司介绍 2. 基本证照 1) 营业执照 2) 组织机构代码证 3) 税务登记证 4) 开发资质证明 5) 贷款卡 3. 章程 4. 验资报告 5. 内部管理 1) 组织结构 2) 管理架构 3) 决策程序 4) 实际控制人简历及身份证复印件 5) 高管简历及身份证复印件 6. 关联方完整股权结构 7. 开发经营情况 1) 已完成项目一览表（表1） 2) 在建项目一览表（表2） 3) 土地储备一览表（表3） 4) 过去三年开发业绩统计表（表4） 5) 未来一年开发业绩预测表（表5） 8. 财务状况及预测 1) 过去三年经审计的财务报表及审计报告 2) 最近一期财务报表 3) 本次融资期限内的现金流预测（表6） 9. 负债情况（截止调查时点）

1) 银行融资明细表（表7） 2) 非银行金融机构融资明细表（表8） 3) 其他形式融资明细表（表9） 4）上述借款合同复印件 10. 或有负债明细表（表10） 11. 诉讼情况说明 12. 融资申请:融资额度、用途、期限、还款来源、融资方式等二、投资项目公司调查（一）项目公司调查 1. 公司介绍 2. 基本证照 1) 营业执照 2) 组织机构代码证 3) 税务登记证 4) 开发资质证明 5) 贷款卡 6）银行开户许可证 3. 章程 4. 验资报告 5. 开发经营情况 1) 已完成项目一览表（表1） 2) 在建项目一览表（表2） 3) 土地储备一览表（表3） 6. 财务状况 1) 过去三年经审计财务报表及审计报告 2）过去三年科目发生额及余额表 3) 最近一期财务报表、明细说明、科目发生额及余额表 7. 融资情况及借款合同（表11） 8. 或有负债情况（表10）

房地产开发项目总投资估算说明

房地产开发项目投资估算 1.土地费用：土地出让金、城市基础设施配套费、拆迁补偿费 2.前期工程费：勘察费、规划设计费（按建安工程费的一定比例计算，见国家有关规定）；可研费（按总投资的一定比例计算，见国家有关规定）；环境影响评价费（见国家有关规定）；三通一平费（水、电、路、平整分项计算）。 3.基础设施费：建筑物2米以外和规划红线以内的管线、道路、绿化、路灯、排污、环卫等设施，以及各设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。分项计算。 4.建安工程费：单位指标估算法。 5.公共配套设施建设费：如幼儿园、物管办公楼、公共厕所等。 6.开发间接费用：开发现场组织管理所发生的工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用。按2-4项的一定百分比计算。 7.管理费用：房地产开发企业的管理部门位组织管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费等等。一般按1-5项之和的3%计算。 8.财务费用：借款利息、手续费等。（建设期贷款利息，各年利息之和） 9.销售费用：销售过程中发生的各项费用。按销售收入的一定比例（3～6%）计提。 10.其他费用：临时用地费、临时建设费（指甲方、监理的临时设施费，乙方的临时设施费包含在建安工程费的措施费中）、工程造价咨询费（见国家有关规定）、施工图审查费（见地方文件）、总承包管理费、合同公证费、施工执照费（许可证与规划许可证等费用）、工程质量监督费（已于2009年取消）、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费（根据承包方式确定是否由业主投保）、招投标代理服务费、招投标管理费。 11.开发期税费：土地使用税、市政支管线分摊费、供电贴费（2003年发改价格【2003】2279号文件，停止收取供配电贴费）、用电权费、绿化建设费（按《昆明市异地绿化建设费收费办法》和《昆明市城镇绿化条例》

(完整版)房地产项目尽职调查清单(最全)

尽职调查前的准备无论在何种类型的信用市场展业，作为一名理性投资人在作出决策之前，首要问题是解决信息不对称问题，于是尽职调查是必须采取的手段。通过法律、商业、财务的尽职调查，使投资人尽可能多地明确交易对手及项目方案设计中的风险点和存在的问题，为进一步完善项目方案设计和投资条款的细化落实打下基础。从传统地产融资（债权投资）尽职调查的流程出发，系统梳理尽调中每一步实施的要点。本文为第一篇——《尽调前的准备》一、项目方案的解构 1、项目类别（主要从融资结构、项目所处的开发阶段等综合判断、所处的地域位置、业态类型等） 2、融资主体的特点（融资主体一般为项目公司，是否为公众公司、是否为集团公司的一员、经营特点等。如项目公司仅仅为融资工具，则要深度判断集团公司在项目交易结构中的地位） 3、融资主体实际控制人情况（有可能穿透至集团层面） 4、主要风控措施有哪些（集团信用担保、第三方保证担保、个人无限连带责任、房地产抵押、财务控制等） 5、项目的还款来源是什么 6、交易主体（项目方案中所有交易主体，初步明确各方的主要权责） 7、交易结构中涉及的税费二、尽调思路及重点

在对项目方案和交易结构进行初步解构后，基本会形成尽调的思路，主要为本次尽调的重点和拟采取的手段。三、资料清单一般在去现场尽调之前，投资经理应该根据融资方已经提供的材料、公开信息搜集到的材料、本次尽调的重点，列出资料清单，以便融资方准备提供，提高现场尽职调查的效率。（一）融资主体（1）工商税务登记信息（营业执照、组织结构代码证、税务登记证，新的营业执照应该为三证合一，带二维码）。该部分信息可以通过“全国企业信息系统”查询获取。部分省市的工商局网站查询到的信息会更加详细。（2）项目公司章程、授权代表的身份证复印件（法定代表人）（3）人员情况：实际控制人、主要领导人简历（法定代表人、董事长、总经理、常务副总经理、财务负责人）；人员分布情况（按学历、工作岗位职责、地域、年龄、性别等）（4）办公场所情况：场所面积、权属等（5）公司的主要资质、荣誉情况等，证书复印件（6）公司的业务情况（领域、区域、过去、现在、未来）（7）享受的税收等方面的政策优惠文件（8）开户银行、相应信用等级及授信额度、主要融资渠道、贷款卡卡号及密码

房地产项目尽职调查清单(标准版)

尽职调查资料清单一、项目公司基本情况 1.工商机读档案（需提供工商局盖章原件，到注册地工商局打印）； 2.经年检的《企业法人营业执照》正、副本复印件； 3.有效的《房地产开发企业资质证书》正、副本复印件； 4.《税务登记证》（包括国税、地税）正、副本复印件； 5.《组织机构代码证》正、副本复印件； 6.公司贷款卡正反面复印件，附查询密码； 7.信贷登记查询授权书； 8.现行有效的公司章程； 9.公司法定代表人身份证复印件（正反面）及签字样本； 10.法定代表人授权书及其授权代理人身份证复印件（如有，需加盖公章，法定代表人于授权代理人签字确认）； 11.法定代表人身份证明书； 12.公司简介（包括：成立时间、资质情况、开发经验和目前开发项目情况等）、股权历史沿革概述和关联公司简介、股权情况等； 13.公司组织结构图； 14.公司设立时的验资报告、公司历次变更注册资本的验资报告，如股东存在以非货币资产出资的，请提供对非货币资产出资的《评估报告》；

15.最近三年的审计报告、最近一期的财务报表或审计报告（扫面件及电子excel 版）； 16.针对最近一期报表的公司重大债权债务情况说明； 17.公司重大担保（包括重大资产抵押、质押等）情况说明及相关资料； 18.公司重大合同情况，如有银行或金融机构借款，请提供借款合同及抵/质押、担保合同； 19.公司关联交易情况说明及相关材料； 20.公司对外未决诉讼、仲裁及最近三年行政处罚等情况说明； 21.公司董事会成员和高级管理人员的简历； 22.公司一年以来银行基本账户对账单复印件。 23.公司及其关联公司已开发楼盘情况介绍。二、法人股东情况 1.工商机读档案（需提供工商局盖章原件，到注册地工商局打印）； 2.经年检的《企业法人营业执照》正、副本复印件； 3.有效的《房地产开发企业资质证书》正、副本复印件； 4.《税务登记证》（包括国税、地税）正、副本复印件； 5.《组织机构代码证》正、副本复印件； 6.外商投资业务批准证书复印件（如有）； 7.公司贷款卡正反面复印件，附查询密码； 8.信贷登记查询授权书；

房地产开发项目投资估算精编

房地产开发项目投资估算精编 Jenny was compiled in January 2021

参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。 2．土地征用及拆迁安置补偿费。 (1)土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。 (2)拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。 3．前期工程费。前期工程费主要包括： (1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建

房地产收并购尽调清单

房地产收并购尽调清单公司标准化编码 [QQX96QT-XQQB89Q8-NQQJ6Q8-MQM9N]

关于【】（以下均简称“企业”）的法律尽职调查清单

清单说明本文件清单作为项目开展和推进的基础，请企业确保文字材料和数据的真实、准确、完整，并请注意如下问题：（1）如企业能够提供清单列出的某项文件，请在这项文件“有”一栏处画“ √”，并请提供完整、准确的文件文本（包括其附件及任何修订、补充文件）复印件；若文件以几种文字写成，请提供该文件的各种文字版本。（2）如企业查明没有清单列出的某项文件，请在该项文件“无”一栏处画“X”；如该项文件尚未取得，请在该项文件“备注”一栏中注明“尚未取得”并写明预计取得的时间。（3）对于企业提供的文件复印件及书面说明，请加盖企业公章。本文件清单如有未列或未明确列出、但可能对项目的合法性以及可能的交易造成影响的事件或文件，请企业自行进行说明并提供相关文件。按照本文件清单提供有关文件时，应提供完整的复印件，包括对此等文件的任何增补和修订。为方便查考，请在提供的每份文件上按本文件清单的顺序清楚标明编号。如果企业无法提供本文件清单中的某些文件，敬请作出说明/解释。根据企业提供文件的进度和项目推进的需要，我们可能会发出进一步的调查清单。如对文件清单存在任何疑问，请随时与项目组相关人员联系（具体联系人见另附表），确保在理解问题含义及意图后再进行回答。请对本清单、《承诺函》、《陈述和保证》盖章并加盖骑缝章。对于企业在尽职调查过程中提供的任何支持和配合，项目组全体深表感谢！

法律尽职调查清单注：本清单适用于目标企业及其直接间接控股的子企业

房地产项目尽职调查清单(标准版)

20.公司对外未决诉讼、仲裁及最近三年行政处罚等情况说明； 21.公司董事会成员和高级管理人员的简历； 22.公司一年以来银行基本账户对账单复印件。 23.公司及其关联公司已开发楼盘情况介绍。二、法人股东情况 1.工商机读档案（需提供工商局盖章原件，到注册地工商局打印）； 2.经年检的《企业法人营业执照》正、副本复印件； 3.有效的《房地产开发企业资质证书》正、副本复印件； 4.《税务登记证》（包括国税、地税）正、副本复印件； 5.《组织机构代码证》正、副本复印件； 6.外商投资业务批准证书复印件（如有）； 7.公司贷款卡正反面复印件，附查询密码； 8.信贷登记查询授权书； 9.现行有效的公司章程； 10.公司法定代表人身份证复印件（正反面）及签字样本； 11.法定代表人身份证明书； 12.公司简介（包括：成立时间、资质情况、开发经验和目前开发项目情况等）、股权历史沿革概述和关联公司简介、股权情况等； 13.公司组织结构图； 14.公司设立时的验资报告、公司历次变更注册资本的验资报告，如股东存在以非货币资产出资的，请提供对非货币资产出资的《评估报告》； 15.最近三年的审计报告、最近一期的财务报表或审计报告（扫面件及电子excel 版）； 16.针对最近一期报表的公司重大债权债务情况说明。三、项目基本情况 1.国有土地出让合同； 2.项目的国有土地使用权证复印件；

尽职调查资料清单(房地产开发企业)

尽职调查资料清单（房地产开发企业）一、合作方集团调查 1.公司介绍 2.基本证照 1)营业执照 2)组织机构代码证 3)税务登记证 4)开发资质证明 5)贷款卡 3.章程 4.验资报告 5.内部管理 1)组织结构 2)管理架构 3)决策程序 4)实际控制人简历及身份证 5)高管简历及身份证 6.关联方完整股权结构 7.开发经营情况 1)已完成项目一览表（表1） 2)在建项目一览表（表2） 3)土地储备一览表（表3） 4)过去三年开发业绩统计表（表4） 5)未来一年开发业绩预测表（表5） 8.财务状况及预测 1)过去三年经审计的财务报表 2)最近一期财务报表及明细说明 3)本次融资期限内的现金流预测（表6）

9.负债情况（截止调查时点） 1)银行融资明细表（表7） 2)非银行金融机构融资明细表（表8） 3)其他形式融资明细表（表9） 10.或有负债明细表（表10） 11.诉讼情况说明 12.融资申请:融资额度、用途、期限、还款来源、融资方式等二、投资标的调查（一）项目公司调查 1.公司介绍 2.基本证照 1)营业执照 2)组织机构代码证 3)税务登记证 4)开发资质证明 5)贷款卡 3.章程 4.验资报告 5.开发经营情况 1)已完成项目一览表（表1） 2)在建项目一览表（表2） 3)土地储备一览表（表3） 6.财务状况 1)过去三年经审计财务报表 2)最近一期财务报表及明细说明 7.融资情况（表11） 8.或有负债情况（表10）（二）投资项目调查

1.立项、规划及批复相关文件（如立项申请报告、项目基建备案表、规划总平面图等） 2.土地取得情况 1)土地使用权出让合同 2)土地款及相关税费支付凭证 3)其他支付凭证（如拆迁结算单等） 3.可行性研究报告 4.各项权证 1)国有土地使用权证 2)建设用地规划许可证 3)建设工程规划许可证 4)建筑工程施工许可证 5)预售许可证 5.各项计划 1)工程开发进度计划表 2)销售计划（表12） 3)项目投资损益分析（表13） 4)现金流量预测（表14） 6.项目现状 1)施工情况 2)投资情况 3)销售情况 7.项目区域市场情况

万科房地产开发模板及详细的投资估算取费

. 万科深圳建筑研究院资料第一部分项目总论 1.项目概况 1.1项目名称 1.2项目建设单位 1.3项目位置（四周范围） 1.4项目周边目前现状 1.5项目性质及主要特点 1.6项目地块面积及边界长 1.7研究工作依据 1.8研究工作概况 2.可行性研究结论 2.1市场分析预测 2.2项目地块分析 2.3项目规划方案 2.4项目工程进度 2.5投资估算及资金筹措 2.6项目财务与经济评价 2.7项目综合评价结论 3.主要技术经济指标表

4.项目存在问题与建议第二部分项目背景 1.项目提出背景 1.1项目所在区域商业发展情况 1.2所在区域政策、经济及产业环境 1.3项目发起人及发起缘由 2.项目发展概况 2.1已进行的调查研究项目及成果 2.2项目地块初勘及初测工作情况 2.3项目建议书编制、提出及审批过程 3.项目投资的必要性第三部分市场研究 1.市场供给 1.1所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查1.2所在区域内商业用房未来供给量及结构情况调查

1.3其他替代性产品供给量情况调查研究 2.市场需求 2.1所在区域内商业用房的租用情况调查2.2所在区域内在售商业用房销售情况调查2.3其他替代性产品租售情况调查 3.市场价格 3.1所在区域内商业用房销售价格情况调查3.2所在区域内商业用房租赁价格情况调查 4.市场预测 4.1未来该区域内商业用房需求预测 4.2销售及租赁价格预测 5.市场推销 5.1推销方式及措施 5.2产品推销费用预测第四部分项目研究 1.地块特征分析

1.1项目区位分析 1.2项目交通分析 1.3项目人流分析 1.4项目周边规划 2.项目SWOT分析 2.1项目优势分析 2.2项目劣势分析 2.3项目机会分析 2.4项目威胁分析 3.项目定位方案 3.1项目产品方案 3.2主要功能建筑规模 3.3主要技术经济指标第五部分投资估算房地产项目一般采用分项估算法，然后进行汇总，其主要内容包括： 1.土地费用 2.前期工程费用