取消商品房预售制度文档2篇
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本文部分内容来自网络，本司不为其真实性负责，如有异议请及时联系，本司将予以删除== 本文为word格式，简单修改即可使用，推荐下载！ ==关于商品房预售管理的通告****市地方税务局 ****市住房保障和房产管理局为进一步规范我市房地产开发企业商品房销售行为，保护广大购房者的合法权益，维护正常的税收秩序，防止税款流失，现就规范我市商品房预售管理的有关事项通告如下：一、商品房预售相关规定（一）商品房销售实行预售许可制度。
房地产开发企业在取得商品房预售许可前，严禁以任何形式预售或者变相预售商品房。
（二）商品房销售实行预售资金监管制度。
所有购房款，均应按合同约定，存入市住房部门设定的预售资金监管账户。
（三）商品房销售实行网上联机备案制度。
购房者与房地产开发企业签订网上联机备案的《商品房买卖合同》是办理房屋权属登记的要件之一。
二、商品房预售票据使用（一）《专用票据》的领购。
房地产开发企业在取得《商品房销售许可证》之前发生销售行为，必须到项目所在地地税机关领购《****市商品房销售预收款专用票据》（简称《专用票据》）。
（二）《专用票据》的开具。
房地产开发企业采取各种形式预售商品房取得的所有款项，必须向购房者开具《专用票据》，不得以其它任何收款凭证替代。
（三）《专用票据》的作用。
《专用票据》是房屋预售环节唯一合法有效的凭证，是购房者换取《销售不动产统一发票》和办理权属登记的重要前置条件，是维护自身合法权益的要件。
三、购房者的合法权益（一）购房者在购买新建商品房时，应确认房地产开发企业是否取得《商品房预售许可证》。
对未取得《商品房预售许可证》，擅自进行商品房预售的，可向项目所在地房产监察部门举报。
（二）购房者在交纳房屋预收款时，应向房地产开发企业索取《专用票据》。
对房地产开发企业不使用《专用票据》，以其他收款凭证代替的，可持取得的其它收款凭证到项目所在地地税机关举报，或者拨打“12366纳税服务热线”进行举报。
商品房预售现售法律规定(3篇)
第1篇一、引言随着我国经济的快速发展，房地产行业成为国民经济的重要支柱产业。
商品房预售和现售作为房地产市场的两种主要销售方式，对房地产市场的稳定和发展具有重要意义。
为了规范商品房预售和现售行为，保障购房者的合法权益，我国制定了相关法律法规。
本文将对商品房预售现售法律规定进行详细阐述。
二、商品房预售法律制度（一）商品房预售的定义商品房预售是指房地产开发企业（以下简称“开发商”）在取得土地使用权后，尚未竣工的商品房，按照国家有关规定，与购房者签订商品房预售合同，约定购房者预付购房款，待商品房竣工后，购房者按合同约定支付剩余房款并取得房屋所有权的销售行为。
（二）商品房预售的法律依据1. 《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《房地产管理法》）2. 《中华人民共和国城市房地产转让管理规定》（以下简称《转让管理规定》）3. 《商品房预售管理办法》（以下简称《预售管理办法》）（三）商品房预售的条件1. 开发商已依法取得土地使用权；2. 开发商已取得建设工程规划许可证；3. 开发商已取得建筑工程施工许可证；4. 开发商已取得商品房预售许可证。
（四）商品房预售合同的主要内容1. 预售商品房的基本情况，包括房屋位置、面积、结构等；2. 预售价格及支付方式；3. 预售款的支付时间及比例；4. 商品房交付时间及条件；5. 违约责任；6. 争议解决方式。
（五）商品房预售的法律责任1. 开发商未取得预售许可证预售商品房的，由县级以上人民政府建设（房地产）主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，并可处以罚款；2. 开发商未按合同约定交付商品房的，应承担违约责任，支付违约金；3. 购房者未按合同约定支付购房款的，应承担违约责任，支付违约金。
三、商品房现售法律制度（一）商品房现售的定义商品房现售是指房地产开发企业在取得土地使用权后，已经竣工的商品房，按照国家有关规定，与购房者签订商品房现售合同，约定购房者支付购房款并取得房屋所有权的销售行为。
2025年内销商品房预售合同标准版本（2篇）
2025年内销商品房预售合同标准版本甲方：【开发商全称】住所地：【开发商住所地】法定代表人：【法定代表人】营业执照注册号：【注册号】联系电话：【联系电话】乙方：【购房人全称】住所地：【购房人住所地】身份证件号码：【身份证号码】联系电话：【联系电话】依据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规之规定，甲方与乙方就甲方开发的内销商品房预售事宜，经友好协商，达成如下合同条款：第一条商品房基本情况甲方承诺于____年内完成位于【项目地址】的商品房项目开发，并预计于【交付时间】可交付使用。
该商品房总建筑面积为【建筑面积】，共分为【几栋楼】栋楼。
具体楼栋、楼层、房号等信息，将依据《建筑规划许可证》或《施工许可证》执行。
第二条房屋用途本合同项下商品房仅限于乙方自用，严禁用于任何商业目的。
第三条房屋交付标准1. 房屋交付时，需符合国家现行的建筑和装饰设计标准，确保具备合理的居住、使用功能，并通过相关验收程序。
2. 房屋内部装修（包括但不限于墙体、地板、天花板、门窗、水电设备等）需在交付前完成。
第四条房屋交付时间1. 粗装修工程应在合同签订后【天数】日内完成。
2. 平房屋装修工程应在粗装修完工后【天数】日内完成。
3. 乙方应在上述交付时间内提前办理房屋交付手续，并结清全部购房款项。
第五条房款支付方式1. 乙方应按照以下方式支付购房款：(1) 认购金：自合同签订之日起【天数】日内，乙方需支付认购金【认购金额】，作为购房意向的证明。
(2) 首付款：乙方在收到甲方通知后【天数】日内，应支付首付款，金额为房屋总价款的【首付款比例】%。
(3) 贷款申请：乙方应在首付款支付后【天数】日内，完成贷款申请手续，甲方将提供必要的协助。
(4) 贷款发放：贷款发放至甲方账户后，乙方应在【天数】日内确认支付。
(5) 尾款支付：乙方在收到房屋竣工验收合格通知书后【天数】日内，支付剩余购房款。
2. 若乙方未按时支付购房款，且在甲方书面通知后【天数】日内仍未履行支付义务，甲方有权解除合同，扣除乙方已支付的认购金，并有权要求乙方支付【违约金比例】%的违约金。
预售证被撤销的法律后果(3篇)
第1篇一、引言预售证是房地产开发企业进行商品房预售的重要法律凭证，是保障购房者权益的重要手段。
然而，在实际操作中，预售证被撤销的情况时有发生。
预售证被撤销后，对房地产开发企业和购房者都将产生一系列的法律后果。
本文将就预售证被撤销的法律后果进行探讨。
二、预售证被撤销的原因1.房地产开发企业违规操作：如未取得预售许可证擅自预售、虚假宣传、擅自变更规划设计等。
2.购房者违规操作：如虚构购房合同、虚假购买等。
3.政府部门监管不力：如未及时发现房地产开发企业的违规行为，导致预售证被撤销。
三、预售证被撤销的法律后果1.对房地产开发企业的法律后果（1）承担法律责任：房地产开发企业因违规操作导致预售证被撤销，需承担相应的法律责任，如罚款、没收违法所得等。
（2）赔偿购房者损失：房地产开发企业因违规操作导致预售证被撤销，需对已购房者的损失进行赔偿，包括已支付房款、利息、违约金等。
（3）信誉受损：预售证被撤销将严重影响房地产开发企业的信誉，可能导致其在后续的开发项目中难以获得贷款、合作等。
2.对购房者的法律后果（1）购房合同无效：预售证被撤销后，购房合同因缺乏法律依据而无效，购房者无法依据购房合同追究房地产开发企业的责任。
（2）损失赔偿：购房者因预售证被撤销而遭受的损失，可向房地产开发企业要求赔偿。
赔偿范围包括已支付房款、利息、违约金等。
（3）重新寻找房源：购房者需重新寻找合适的房源，重新签订购房合同，承担相应的购房风险。
3.对政府部门的法律后果（1）监管不力：政府部门因监管不力导致预售证被撤销，需承担相应的法律责任。
（2）赔偿损失：若因政府部门监管不力导致购房者遭受损失，政府部门需对购房者进行赔偿。
四、应对措施1.加强监管：政府部门应加强对房地产开发企业的监管，及时发现并制止违规操作，确保预售证的合法性。
2.完善法律法规：针对预售证被撤销的法律后果，进一步完善相关法律法规，明确各方责任，降低法律风险。
3.购房者提高警惕：购房者应提高法律意识，了解预售证的重要性，对购房合同进行仔细审查，避免因违规操作导致预售证被撤销。
多份提案议案建言改革或取消房地产预售制
多份提案议案建言改革或取消房地产预售制
佚名
【期刊名称】《经济技术协作信息》
【年(卷),期】2010(000)007
【摘要】新华网3月10日讯，由于侵害购房者权益、增加银行和购房人风险、纵容开发商捂盘惜售等“多宗罪”，商品房预售制度自推行以来就为人诟病。
温家宝总理在两会上所作的政府工作报告中明确提出，要“完善商品房预售制度”，使有关商品房预售制度的问题再次成为舆论焦点。
【总页数】1页(PF0003)
【正文语种】中文
【中图分类】F293.35
【相关文献】
1.取消商品房预售制房地产市场就完了 [J], 叶檀
2.多份提案议案建言改革或取消房地产预售制 [J], 万利
3.商品房预售制：是改良还是取消？——聚焦处在“十字路口”的商品房预售制[J], 柯敏
4.社科院报告建言加强调控问责取消预售制 [J],
5.为了一份份高质量的提案——聚焦全省统一战线省两会参政议政建言献策 [J], 付真卿[1]
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2009年两会：取消房屋预售呼声再起
2009年两会：取消房屋预售呼声再起依照金融时报报道,近年来，房地产市场向来是两会代表、委员们关注的焦点。
与以往高房价备受瞩目有所别同的是，今年两会上传出更多的声音是关注房地产市场健康进展的声音，促房市进展成为会场上经常浮现的话语。
这与我国目前的房地产市场现状和全球金融危机有着紧密的关系。
健康平稳进展成关注焦点我国房市去年差不多全面进入调整期，房地产成交量萎缩，房地产开辟商面临资金压力，各种形为促销实则落价的行为，成为房市的写照。
全球金融危机的蔓延，关于早差不多进入调整期的房市来说，无疑是雪上加霜。
房地产作为宏观经济进展的支柱产业，它的健康平稳进展特别重要。
所以，我国政府及时采取了税收、信贷等各项措施，在加大保障性住房建设的并且，稳定商品房市场。
各地地点政府也纷纷出台一系列房产新政，给低迷的房地产市场增添了新的动力。
在各项政策的促进下，我国部分房市浮现了回暖的迹象，但是总体来说，房市的低迷状态还是持续中。
怎么促进房地产市场走向健康平稳的进展，成为参会代表、委员们关注的一件大事。
国务院总理温家宝在向大会作政府工作报告时指出，今年要采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序进展。
从一系列的措施中，我们能够看出，今年国家政策除在向廉租房等民生领域倾歪外，促进一般商品住房消费和供给也是关注的重点。
减少房屋交易环节税收推动房屋交易量上升的重要措施，去年我国出台了包括减少房屋交易税费在内的交易环节税收，以及第一套房贷方面等措施，取得了一些效果。
面对观望氛围仍然浓厚的市场，进一步的减少住房交易和转让环节的相关税收政策，和加大对中小套型、中低价位一般商品房建设的信贷支持，都会将有利于稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序进展。
取消房屋预售呼声再起商品房预售制度的建立，是基于当时房地产业进展别景气，需要鼓舞的思考。
但是，随着房价的别断攀升，实行了10多年的房屋预售制，能够说是备受人们诟病。
商品房销售管理办法(双篇)
商品房销售管理办法第一章总则第一条为了规范商品房销售行为，维护商品房销售市场秩序，保障购房人和房地产开发企业的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规，制定本办法。
第二条在中华人民共和国境内从事商品房销售及相关的活动，适用本办法。
第三条商品房销售应当遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则，严格执行国家关于商品房销售管理的各项规定。
第四条房地产开发企业销售商品房，应当具有企业法人营业执照、房地产开发企业资质证书、土地使用权证书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等合法手续。
第五条商品房销售价格应当合理确定，并向社会公示。
房地产开发企业不得擅自提高销售价格，不得在销售过程中收取任何未予标明的费用。
第二章销售条件第六条商品房销售应当具备以下条件：（一）商品房已取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；（二）商品房已取得商品房预售许可证或者现售备案；（三）商品房销售广告、宣传资料应当真实合法，不得含有虚假或者误导性内容；（四）房地产开发企业已向购房人提供《商品房买卖合同》文本，并如实告知购房人相关信息；（五）商品房销售应当符合国家和地方关于房地产市场的调控政策。
第三章销售程序第七条房地产开发企业销售商品房，应当与购房人签订书面《商品房买卖合同》。
合同应当包括以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名、住所；（二）商品房的基本情况，包括房号、建筑面积、套内建筑面积、公摊面积等；（三）商品房的销售价格及支付方式；（四）商品房的交付时间及条件；（五）商品房的质量及保修责任；（六）合同解除、终止的条件；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。
第八条《商品房买卖合同》应当使用国家或者省、自治区、直辖市规定的示范文本。
房地产开发企业不得擅自修改示范文本内容。
第九条购房人在签订《商品房买卖合同》前，有权查验房地产开发企业的相关证照、商品房预售许可证或者现售备案、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等文件。
商品房预售制度
浅析商品房预售制度摘要：在快速发展的中国社会里，每一个人都期盼有一个温馨的家，它可以不大，但是必须得客观现实的存在。
所以尤其是如今的80后，大都在为一个房子而奔波一生，最后可能由于某些原因反而没有买的一个”如意房”。
这与我国现存的房地产制度不合理有极大的联系，与我国现存的商品房预售制度也有深深的关联。
所以进一步规范房地产制度、规范商品房预售制度，对于保障购买人，尤其是预购人的权利有重要的作用。
关键词：商品房预售；房地产制度随着近十多年来的”售房热”，商品房的销售已经逐渐演变成一门深深的学问，很多人开口不离”房子”，这成为人们饭后茶余的话题。
然而，当我们耗费大半生的精力去购置了一套根本就不是我们想要的房子时，我们的心情会是怎样？我们余生是否还有幸福可言？当然，答案因人而异，但是这是我们不可避免会遇到的问题，因为我们不可能都是富二代，不可能有大把的钞票去购置我们喜欢的东西。
由此，无论是房地产商还是国家有关部门，都应该尽职尽责，为广大的平民提供一个幸福生活的条件。
一、商品房销售制度介绍我国现行的商品房销售制度，是指对于商品房的销售采取的方式等一系列规定。
现阶段的销售方式主要有商品房现售和商品房预售构成。
商品房现售这主要是指，购买人分期付款或者是全额付款之际如期获得已经竣工的房子，这在我国目前阶段主要表现为”二手房”的购置等。
商品房预售这主要是指，开发商在房屋尚未建造完成之时，为筹集建造工程所需款而向购买人提前出售的，预购人提前支付购房款待房屋建造后取得所有权的售房方式。
从我国目前的商品房销售来看，商品房预售是最主要的方式，而且以此方式使得房地产行业成为我国近年来国民经济的支柱产业和新兴产业，但是我们应该看到在其背后给预购人和金融机构带来的巨大的风险。
二、商品房预售制度现状1994年，我国全国人民代表大会通过《中华人民共和国房地产管理办法》，从而第一次在我国立法上建立了商品房预售许可制度。
同年，国家建设部发布《城市商品房预售管理办法》，从而进一步细化了有关商品房预售的有关规则。
商品房销售管理办法模板文档2篇
商品房销售管理办法模板文档2篇Template document of commercial housing sales manag ement measures编订：JinTai College商品房销售管理办法模板文档2篇小泰温馨提示：规章制度是指用人单位制定的组织劳动过程和进行劳动管理的规则和制度的总和。
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下面小泰为大家精心搜集了关于商品房销售管理办法模板，欢迎大家参考借鉴，希望可以帮助到大家!第一章总则第一条为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。
第二条商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。
第三条商品房销售包括商品房现售和商品房预售。
本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
第四条房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。
第五条国务院建设行政主管部门负责全国商品房的销售管理工作。
省、自治区人x政府建设行政主管部门负责本行政区域内商品房的销售管理工作。
直辖市、市、县人x政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门（以下统称房地产开发主管部门）按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。
第二章销售条件第六条商品房预售实行预售许可制度。
商品房预售制度
期房制度在我国产生与动摇的原因
产生原因：
众多因素导致社会对住房有巨大需求，供给远远无法 满足需求。在这个背景下，房屋预售制度在一定程度 上满足了社会的需求。
开发商融资渠道单一 地产开发商将消费者的钱和银行的钱(归根结底还是消
费者的钱)来集中到自己的手中，来进行房地产开发， 取得收益之后归自己，从而能够迅速发家，在整个国 家的经济生活中占有举足轻重的位置，成为领导整个 社会发展的精英阶层。
2、能够有效解决纠纷。销售期房有诸如期房的质量纠纷、消费者 的权益得不到保障等问题，同时，期房炒作会带来房地产市场的 动荡，取消预售有利于减少这些纠纷
3.有利于打击房地产市场过度投资，降低金融链条当中的上游风 险。取消预售制度，可以高开发商的自有资金比例，降低银行的 贷款风险。
（二）对政府
降低了政府的监管难度。有利于提高监管效率,淘汰经营绩效差、 浑水摸鱼的企业,稳定房产市场,提高开发商的自有资金比例,降低 银行贷款风险。
法律层面——预售制度先天不足，后天异化
（二）后天不足 1、竞争不充分 2、权利不对等 3、信息不公开 4、融资不主动
雷兴虎 蔡科云
《中国商品房预售制度的存与废——兼谈我国房地产法律制度的完善》
现房的优势
（一）对购房者
1、取消预售不一定会导致房价上涨。由于开发商资金周转压力 加大，急于出售房屋，房价不会因为取消预售制度而必然上涨。
式对楼花预售进行规范管理。
1978年，大陆最初住房预定制度形成：金融管制使地产商的资本扩张 和规模性成长受到融资条件的限制，只能依赖预售获得资金。
20世纪90年代，随着面向个人的住房商品化市场全面开放 1994年建设部第40号令《城市商品房预售管理办法》出台
1995年开始实施的《中国房地产管理法》的颁布，将商品房预售制度 以立法的形式确定。
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本文简要目录如下：【下载该文档后使用Word打开，按住键盘Ctrl键且鼠标单击目录内容即可跳转到对应篇章】1、篇章1：取消商品房预售制度文档2、篇章2：商品房预售制度文档篇章1:取消商品房预售制度文档商品房预售制度会取消吗?8月2日，地产股集体跳水，带动指数再次下挫。
截至收盘，苏宁环球跌停，招商地产、首开股份、保利地产跌幅超过9%，万科、金地等股票跌幅近7%，整个行业以3.99%的跌幅领跌整个市场。
有媒体报道，昨日地产股暴跌是受“北京将取消预售房制度”传闻的影响，但也有业内人士认为，这与近日中央频繁表态楼市调控不放松有关系。
据悉，早在7月份，社科院发布《中国住房发展（XX年中）报告》，报告中建议政府在目前开发商商品房库存量较大的条件下，适时取消期房预售制度，利于控制开发商资金链促其快建快销。
但业内人士均表示预售证制度被取消这个提法过于提前，也没有完全取消的必要，xxx大学地产运营研究所所长蔡为民表示房地产预售制应该得到改良和完善。
商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为。
具体来说，习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的、没取得房屋产权证房屋称为期房。
开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。
这个制度即为商品房预售制度。
商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为。
商品房预售最早出现于香港。
1994年中国大陆出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验基础上，建立了预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。
目前各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上。
但据新浪乐居报道，北京中原市场研究部总监张大伟分析认为，短期内，商品房预售制度不可能取消。
在国务院调查组的会议中，也未提及这一制度的有关内容。
篇章2:商品房预售制度文档【按住Ctrl键点此返回目录】一、商品房预售的概况及价值所谓商品房预售制度，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的制度。
我国的商品房预售制度是从20世纪90年代初开始逐步建立的。
1994年7月施行《中华人民共和国城市房地产管理法》。
这部全面规范城市房地产开发的法律借鉴了香港的房地产开发模式，正式确立了商品房预售制度。
此后国务院《城市房地产开发经营管理条例》、建设部《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、以及新近颁布施行的《物权法》等，均对这一制度作了相应具体的规定。
十多年的发展表明，这项制度对培育我国房地产市场、推动房地产业的发展起到了重要的历史性作用。
国家统计局的资料显示：“XX 年房地产开发资金共筹措17 168.8亿元，定金和预收款达到7 395.3亿元，比上年增长44.4%，占房地产开发资金的43.1%，成为房地产开发的第一大资金来源。
”我国房地产业仰仗预售这一扶持性政策，迅速完成了资本原始积累，同时由于预售使得房地产商便于融资，降低成本，预售房价格明显低于现房，也使得“望房兴叹”的购房者获得了实惠，在买卖双方的共同青睐下，商品房预售制度在国内不断发展。
然而，商品房预售制度在实施过程中也产生了大量的道德风险和市场风险。
二、我国商品房预售制度的问题和成因分析我国商品房预售制度自确定以来，其固然刺激了商品房交易市场，但同时也产生了许多严重的问题，这一现象直接导致央行房地产金融分析小组在其对外公布《XX年中国房地产金融报告》中强调：“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以建议取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。
”虽然建设部旋即表态，不会废除商品房预售制度，但是，这一报告至少指出，预售制度产生的问题，已然引起了高层的重视，同时也在学界引起了广泛的讨论。
笔者以为，目前而言，我国商品房预售所导致的风险问题主要在以下几个方面：其一，存在着交易不公平现象，开发商将在建商品房的风险转移给了社会和银行。
如果说开发商从预售制度中获得的利益与其所承担风险和付出成本的收益相当，购房者与开发商各取所需，那么预售制度显然是一件两全其美的事情。
但是，根据我国现行的预售机制，当住房还处在建设过程中，购房者就已经支付了全部的房价款，并承担了未来全部的风险。
在这种不健全的预售制度下，开发商不仅能低成本使用银行资金、无息占用购房者的预缴款以及承建商的垫款，而且也不须承担房屋存货成本，施工建设风险和资金成本被过渡转嫁给购房者，同时借助抵押贷款、按揭、流动资金贷款，开发商把开发项目庞大的债务负担最终都落在银行身上，使商品房的开发风险几乎全部转嫁给了银行。
更为严重的是，当建成的现房与协议、广告和口头承诺出现差异时，往往是处于弱势的购房者被迫接受不符合需求的住房或者承担毁约的责任。
笔者以为，出现这类问题的根本症结在于：我国的预售制度由于缺乏一套健全的风险分担的法律制度，使得开发能够轻而易举地转嫁风险，而购房者和银行又缺乏保障自身利益的法律依据。
同时，融资渠道单一，真正能够给予房产企业长远、可持续支撑的房产证券、债券等融资方式，则被认为资金成本过高而为开发商所放弃，也是产生该现象的另一个重要的原因。
其二，现行的预售制度容易造成不平等竞争和低效率竞争。
期房销售制度相对降低了房地产业的门槛，开发商的实力、品牌、技术、战略都不十分重要，只要具备联系地方政府和商业银行权势人物的能力，能够获得廉价土地资源和低成本的银行贷款，往往就意味着项目的成功。
这导致房地产业聚集着大量的中小房地产商，一些极差的房地产公司也生存得很好，而那些真正具有实力、品牌、技术、管理的企业的竞争优势并不明显。
也即我国的房地产业不但没有形成优胜劣汰的机制，反而造成了特殊落后的企业经营模式，大量低质开发商充斥于房地产市场。
笔者以为其根源在于市场竞争机制的不合理，我国国有土地使用权出让采取挂牌交易制度，没有市场化。
房产进入市场由政府职能部门通过行政许可进行资源分配，由此导致开发商不惜以各种手段购买土地，然后通过预售制度卖期房，提前回笼资金，把高房价抛给购房者，因此我国房地产业呈现不平等竞争和低效率竞争态势。
同时我国监管体制的缺乏也助长了这种情况的发生，由于对未建成房屋销售行政许可的书面审查在房地产会计、审计信用机制尚未建立的条件下几乎没有发挥应有的把关作用。
并且政府主管部门在预售过程中对预售合同的强制登记、预售广告的发布监管、资金的监管都是行政静态的、事后的管理，缺乏动态的、事前的防范，也没有引入金融监管、房产律师监管等市场条件下行之有效的监管手段。
再者，缺乏严格的准入和退出制度，导致房地产市场上鱼龙混杂，大量缺乏必备条件的开发商依然能够参与市场竞争，并分得可观利益。
三、完善我国商品房预售制度之具体对策针对我国商品房预售制度存在的各种问题，笔者从以下几个方面进行思考，提出完善我国商品房预售制度的一些看法：第一，设立商品房预售制度风险担保基金，平衡交易各方的风险。
所谓商品房预售制度风险担保基金是一种基金筹集模式，即通过风险担保基金的筹集与积累，把预售制度中的各种风险合理均衡地分散到各负担主体的制度模式。
如上文所分析，在现存的预售中风险的分配极其不合理，因此，政府应设立房屋预售制度的风险担保基金，如存款保险制度一样，凡是参加房屋预售制度的房地产开发商都应参加这个基金，即按营业额缴付，一旦出现问题，就由这个风险基金来承担责任。
通过这一机制，可以把整个房屋预售制度的风险分散给消费者、银行及房地产开发商一起来承担，有效地平衡各方风险，促进交易公平。
第二，完善预售房款监管。
具体而言：首先改变我国目前房地产市场主流的预收款收存方式—即由开发商统一收取，并在一定时间内存入监管账户。
而改成由购房人亲自将购房款存入监管账户的方式。
同时，严格规范预收款的使用，开发商除了可提取规定比例的备用金外，监管账户内的资金只能用于楼盘建设，开发商因工程建设需要用款，应实行房地产行政主管机关审批制度，监管银行只能根据法定审批将款转入施工单位账户。
此举能有效避免开发商挪用预收款以及携款潜逃等行为，既发挥了预售制度对于开发商的融资作用，又保障了购房者的资金安全。
对此，我国广东省作过相应的尝试，并取得了不错的效果，其经验值得在全国范围内推广。
第三，加强监管力度，设立预售商品房单项建设资金审核机制。
预售制度的一个重要价值在于相对降低门槛，便于开发商融资，如果我们设立过高的准入门槛，则显然与该制度背道而驰，然而如上文所分析，目前我国的预售制度导致了大量的低质中小企业充斥市场，严重损害行业环境和社会利益，对此，笔者的建议是设立预售商品房单项建设资金审核机制，对房地产企业实行实时监控，开发商在进行任何一个预售商品房项目时，必须向房地产主管部门申报企业目前的状况，包括开发商的资质、开发商近期的资产负债表、现有流动资金量、在预售商品房开发过程中将要出现的到期债务额以及正在进行并将在商品房开发过程中完成的其他项目等，并提供相应的证明，经房地产部门审批后方可进行商品房开发，避免开发商在其他项目资金周转不灵时，以预售商品房为手段，筹集买房人的资金，却用以弥补其他项目上的流动资金，同时此举也能够避免低质的小企业“空手套白狼”，能够有效的将不合格企业清除出市场。
四、结语商品房预售制度对于我国的房地产业发展有着重要意义，经过近二十年的发展，已经己经成为房地产市场的一项基本制度，但是，同任何新生事物相类似，预售制度也带来了许多严重的问题，以至于有呼声要求废除该制度。
笔者以为，我国商品房预售制度固然问题重重，但其价值更是不容忽视的，不可轻言废除，针对其产生的问题，应当从制度层面加以完善，通过建立起有效的风险分担机制，加强对预售资金的监管，规定严格的商品房预售市场准入和退出机制，加大信息披露力度等手段，以保障商品房预售中预购人等今泰学院推荐文档主体的合法权益，消除我国预售制度目前存在的各种问题，真正有效的发挥预售制度的作用。
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