中国(上海)自贸区设立的背景及对房地产业发展影响
上海自贸区带来的变革及影响
上海自贸区带来的变革及影响安邦咨询（ANBOUND）贺军杨晓东摘要：上海自贸区改革是中国经济改革的重大举措。
该项改革将会涉及政府职能转变、贸易、金融等多个领域。
本文整合了上海自贸区在各个领域改革拟采取的相关政策措施，并结合安邦（ANBOUND）及相关资料，分析了上海自贸区可能会产生的相关影响及在一些领域所存在的争议，试图给客户带来关于上海自贸区的清晰图景。
上海自贸区带来的变革及影响贺军杨晓东国（上海）自由贸易试验区（简称“上海自贸区”）是中国最新批准建立的区域性自由贸易试验区，其范围涵盖上海市外高桥保税区、外高桥保税物流园区、洋山保税港区和上海浦东机场综合保税区等4个海关特殊监管区域，总面积为28.78平方公里。
从改革内容来看，上海自贸区涉及金融、贸易和政府职能转变几个方面；从中国整体改革进程来看，上海自贸区改革是下一步中国经济改革试验田，是中国在经济改革中新的探索。
不过，目前关于上海自贸区的争议也颇多——上海自贸区的核心内容是什么？它会带来什么样的变革和市场影响？它会引发哪些问题和矛盾？本报告将在公开信息的监控和整合基础上来回答这些问题。
一、上海自贸区设立的发展历程2013年3月底，国务院总理李克强在上海调研期间考察了位于浦东的外高桥保税区，并表示鼓励支持上海积极探索，在现有综合保税区基础上，研究如何试点先行，在28平方公里内，建立一个自由贸易区试验区，进一步扩大开放，推动完善开放型经济体制机制。
5月16日，上海自由贸易区项目在国家层面获准立项。
2013年7月3日的国务院常务会议上，原则通过了《中国（上海）自由贸易试验区总体方案》。
国务院会议强调，在上海外高桥保税区等4个海关特殊监管区域内，建设中国（上海）自由贸易试验区，这是顺应全球经贸发展新趋势，更加积极主动对外开放的重大举措。
要进一步深化改革，加快政府职能转变，坚持先行先试，既要积极探索政府经贸和投资管理模式创新，扩大服务业开放；又要防范各类风险，推动建设具有国际水准的投资贸易便利、监管高效便捷、法制环境规范的自由贸易试验区，使之成为推进改革和提高开放型经济水平的“试验田”，形成可复制、可推广的经验，发挥示范带动、服务全国的积极作用，促进各地区共同发展。
上海自贸区调研报告
上海自贸区调研报告上海自贸区是中国政府于2013年设立的一项重大改革举措，旨在深化对外开放，推动经济转型升级。
作为中国自由贸易试验区的首个试点区域，上海自贸区承载着国内外广泛的期待。
为了深入了解上海自贸区的发展现状及影响，我们进行了一次实地调研。
以下是我们的调研报告。
一、选址优势上海自贸区位于中国经济最发达的长江三角洲地区，毗邻全球第一大港口城市上海，地理位置优越。
这为自贸区的建设提供了天然的优势。
此外，上海自贸区还享受到当地政府的政策优惠和区域配套设施的支持，为吸引国内外企业提供了便利。
二、政策改革上海自贸区的设立，带来了一系列政策改革，包括贸易便利化、投资自由化、金融创新等方面的措施。
其中最具影响力的是负面清单制度的引入。
负面清单制度指的是将外商投资准入的限制控制在一个“负面清单”内，除负面清单以外的领域，外商投资将享受国民待遇，无需再办理审批手续。
这一政策改革的举措极大地提升了企业的投资自由度和市场准入便利度。
三、经济发展上海自贸区的设立，为上海经济发展带来了显著的推动作用。
根据调研数据显示，上海自贸区的经济总量占上海市GDP的比重逐年增加，2019年已达到17%。
特别是在服务业方面，自贸区的金融、贸易、物流、专业服务等领域得到了快速发展。
自贸区内的金融机构数量、贸易额和服务质量均得到了提升，进一步推动了上海金融中心和国际贸易中心建设。
此外，自贸区的特殊政策还吸引了大量的外商投资和人才流入，促进了区域经济的跨境融合。
四、创新创业自贸区的政策优势和企业自由度的提升，为创新创业提供了良好的土壤。
自贸区内的企业可以享受到更灵活的市场准入和金融创新政策，同时还能够依托自贸区内的创新中心和孵化器进行技术研发和项目推进。
调研数据显示，自贸区范围内的创新企业数量逐年增加，创新成果也逐渐显现，为区域经济发展注入新动力。
综上所述，上海自贸区的成立，通过政策改革、经济发展和创新创业等多方面的举措，取得了显著的成效。
上海自由贸易区简介
目 录
• 引言 • 上海自由贸易区的历史和发展 • 上海自由贸易区的政策和优势 • 上海自由贸易区的经济影响 • 上海自由贸易区的未来展望 • 结论01引言Fra bibliotek主题简介
01
上海自由贸易区是中国政府设立 的经济特区，旨在推动对外开放 和经济发展。
02
上海自由贸易区涵盖多个领域， 包括贸易、投资、金融、物流等 ，为国内外企业提供了一个全方 位的开放平台。
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THANKS
发展历程
自成立以来，上海自由贸易区在制度创新、对外开放、功能 拓展等方面取得了显著成果，为全国范围内的自由贸易区建 设提供了可复制、可推广的经验。
地理位置和特点
地理位置
上海自由贸易区位于上海市浦东新区，涵盖了外高桥保税区、外高桥保税物流园区、洋山保税港区和 上海浦东机场综合保税区等特定区域。
特点
上海自由贸易区具有得天独厚的地理优势和政策优势，是中国对外开放的重要窗口和平台。区内实行 了一系列制度创新和政策优惠，吸引了大量国内外投资和优质资源，促进了区域经济的快速发展。
05
上海自由贸易区的未来展 望
扩大开放和深化改革
进一步放宽外资准入限制
在服务业、制造业等领域，逐步取消对外资的股比限制和经营范 围限制，吸引更多外资企业入驻。
推进金融改革创新
加强金融监管合作，推动人民币跨境使用和资本项目可兑换，探索 建立自由贸易账户体系，促进跨境融资便利化。
完善税收政策
优化税收环境，对符合条件的企业实行税收优惠政策，提高企业税 收遵从度。
促进投资和服务业发展
提升服务业发展水平
重点发展高端服务业，如专业服务、金融服务、商务服务、文化 创意等，提高服务业的国际竞争力。
上海自贸区的开放带来了哪些好处资料
上海自贸区的开放带来了哪些好处上海自贸区的开放带来了哪些好处在上海自贸区注册一家公司是国内创业者的首要选择，其不仅仅由于上海自贸区有着最为优惠的福利政策，更是因为其开放了国际市场通道，上海自贸区的公司可以直接和国外公司进行商品交易，而不需要通过其他中介商。
在上海自贸区创业的福利优惠多，上海更是大力支持鼓励外来投资者来沪创业。
上海自贸区的性质和意义是什么？首先，上海自贸区建设实际上是中国主动选择的一个新的开放试点，其核心是以开放倒逼改革提速。
做出这种判断的依据是，自贸区建设需要政府将市场行为的主导权归还给市场主体、加快人民币自由兑换进程、推进税收改革，因此，自贸区建设将会带动并推进金融、税收、贸易、政府管理等一系列改革措施的出台。
同时，这些改革举措可为全国性的改革提供巨大的示范效应，在这个进程中，改革红利将会逐步释放出来，最终推动中国经济实现转型升级。
其次，自贸区是打造中国经济升级版的重要引擎。
当前，中国经济正处于转型升级的重要阶段。
今年以来，我国外贸大幅回落，对国内经济造成了巨大冲击。
在经济全球化的大背景下，国际经济合作显得更加重要，而加速资源要素的流通也势在必行。
建立自贸区有助于提振外贸，稳定经济发展，为中国经济转型升级营造良好的发展环境。
从国际角度看，建立自贸区符合当今国际贸易的发展趋势。
数据显示，2011年，美国、欧盟、韩国、墨西哥的自由贸易协定伙伴分别为20个、53个、46个、43个，这些国家和地区同其自由贸易协定伙伴的进出口额占其外贸总额的比重分别为37%、27%、35%、73%。
与之相比，我国同自由贸易协定伙伴的贸易额占我国外贸总额的比重为24%，如剔除中国的台港澳地区，则只有11%。
因此，加快自贸区建设是中国经济转型升级的需要。
第三，对于资本市场来说，上海自贸区建设也有着非常重大的积极意义。
这是因为自贸区经济有着巨大的长期发展潜力，辖区内的上市公司（与这些公司有业务关系的辖区外公司）将获得经营方面实质性的积极影响，对于其业绩提升将有明显的裨益。
上课的上海自贸区
上海自贸区涵盖上海市外高桥保税区、外高桥保税物流园区 、洋山保税港区和上海浦东机场综合保税区等4个海关特殊 监管区域。
功能
上海自贸区的主要功能是开展贸易、投资、金融等领域的开 放试点，探索与国际接轨的体制机制，推动贸易和投资便利 化。
上海自贸区的历史背景
2013年9月29日，中国（上海）自由贸易试验 区正式挂牌成立，成为我国首个自由贸易试验 区。
自由贸易账户体系
自贸区建立自由贸易账户体系， 允许区内企业开设自由贸易账户， 开展跨境资金结算和投融资业务。
知识产权保护
自贸区加强知识产权保护，完善 知识产权保护机制，为国内外企 业提供平等的知识产权保护环境。
04
上海自贸区的投资环境
投资政策
开放政策
上海自贸区实行了一系列开放政策，包括放 宽外资准入限制、减少外资股比限制等，吸 引国内外投资者进入。
特点
上海自贸区具有国际化、市场化、法 治化的特点，在投资、贸易、金融等 方面进行了一系列开放和改革试点， 为国内外企业提供了一个良好的营商 环境。
02
上海自贸区的经济影响
对中国经济的推动
促进对外开放
上海自贸区的建立为中国进一步扩大开放提供了平台，通过吸引外资、促进贸易便利化等措施， 推动了中国经济的全球化进程。
金融市场开放
自贸区放宽金融市场准入条件，允许符合条件的境外投资者参与自贸区的股票、债券等资 本市场交易，提升金融市场的国际化和专业化水平。
金融创新
自贸区鼓励金融机构开展金融创新，推出新型金融产品和服务，满足企业多样化的投融资 需求。
贸易便利化政策
简化通关流程
自贸区实行简化通关流程措施， 提高货物进出口的便利化程度， 缩短通关时间，降低企业物流成 本。
自贸区建设对我国经济发展的影响
自贸区建设对我国经济发展的影响自由贸易区（Free Trade Area），通常指两个以上的国家或地区，通过签订自由贸易协定，相互取消绝大部分货物的关税和非关税壁垒，取消绝大多数服务部门的市场准入限制，开放投资，从而促进商品、服务和资本、技术、人员等生产要素的自由流动，实现优势互补，促进共同发展。
自 2013 年上海自贸区挂牌成立以来，我国的自贸区建设不断推进，对我国经济发展产生了深远而广泛的影响。
自贸区建设为我国经济发展带来了诸多机遇。
首先，它促进了贸易自由化和便利化。
在自贸区内，海关监管、检验检疫等方面的创新举措大大简化了贸易流程，降低了贸易成本，提高了贸易效率。
企业能够更加便捷地开展进出口业务，增强了我国产品在国际市场上的竞争力，扩大了贸易规模。
例如，“单一窗口”制度的推行，使得企业可以一次性提交相关信息和单证，减少了重复申报和多头审批，缩短了货物通关时间。
其次，自贸区吸引了大量的外资。
通过提供更加开放、透明和公平的投资环境，以及一系列优惠政策，自贸区成为了外资的“热土”。
外资的引入不仅带来了资金，还带来了先进的技术、管理经验和市场渠道，促进了我国产业的升级和创新。
例如，一些高端制造业和现代服务业的外资项目在自贸区落地，推动了我国相关产业向价值链高端攀升。
再者，自贸区推动了金融创新。
在自贸区内，金融领域的改革试点不断推进，包括资本项目可兑换、利率市场化、人民币跨境使用等方面。
这有助于拓宽企业的融资渠道，降低融资成本，提高金融资源的配置效率。
同时，金融创新也为金融机构提供了更多的业务机会和发展空间，促进了金融行业的发展。
此外，自贸区促进了产业结构的优化升级。
自贸区鼓励发展新兴产业、高端制造业和现代服务业，推动传统产业的转型升级。
通过集聚各类创新要素和资源，自贸区形成了产业集群效应，提高了产业的竞争力和创新能力。
例如，一些自贸区重点发展了生物医药、人工智能、跨境电商等新兴产业，成为了经济发展的新增长点。
上海自贸区研究报告
上海自贸区研究报告上海自由贸易试验区（以下简称自贸区）是中国政府在2013年设立的一个试验性贸易区，位于上海市，面积约为临港新片区的三倍。
自贸区的建立有着深远的意义和影响，成为了中国改革开放的新突破口。
首先，自贸区改变了传统的投资和贸易体制。
自贸区内的企业可以实现投资资本的自由流动，外资企业可以更轻松地在自贸区设立子公司，并享受与国内企业同等的待遇。
此外，自贸区还实行了负面清单制度，将市场准入限制控制在一定范围内，进一步减少了企业办事的难度，提高了市场的透明度和公平竞争程度。
其次，自贸区推动了金融改革。
自贸区内试点了一系列金融创新措施，如试点人民币跨境结算、试点利率市场化等。
这些改革举措有效地推动了中国金融体制的改革，打破了传统金融业的壁垒，促进了金融业的发展。
同时，自贸区还建立了金融风险防控机制，保证了金融市场的稳定运行。
再次，自贸区促进了对外开放。
自贸区内的企业可以进行境内外一体化经营，更自由地与国内外企业进行贸易往来。
此外，自贸区还对符合条件的人才实行了便利化政策，吸引了大量优秀人才来自贸区工作和创业，进一步推动了对外开放和科技创新。
最后，自贸区对于上海乃至中国整体经济的发展起到了积极的推动作用。
自贸区的试验措施和改革成果可以为国内其他地区提供借鉴和参考，进一步推动中国的改革开放进程。
同时，自贸区为上海经济的发展注入了新的活力，促进了上海成为国际金融中心和国际贸易中心的建设。
总之，上海自贸区是中国改革开放的一个重要突破口，通过一系列的改革试点和创新措施，推动了投资贸易、金融、对外开放等方面的改革和发展。
自贸区的建立不仅对于上海和中国的经济发展起到了积极的推动作用，也为其他国家和地区提供了借鉴和参考，为世界经济的发展贡献了中国的智慧和经验。
上海自贸区完整版资料(20200920205131)
上海自贸区一、上海自贸区介绍 (2)二、上海自贸区方案通过的背景 (2)（一）国际背景3（二）国内背景3三、上海自贸区功能、政策和任务措施 (4)（一）........................................ 功能4（二）........................................ 政策5（三）........................ 任务措施7四、上海自贸区的意义8五、上海自贸区的影响9（一）对长三角的影响9（二）对上海的影响10六、 ............................. 对东、中部地区的影响11（一）...................... 东、中部地区面临的挑战11（二）...................... 东、中部地区面临的机遇13（三）东、中部地区对接上海自由贸易试验区的对策建议 (14)'、上海自贸区介绍中国(上海)自由贸易试验区 (China (Shanghai) Pilot Free Trade Zone,缩写FTZ)，简称上海自由贸易区或上海自贸区,是中国政府设立在上海的区域性自由贸易园区，属中国自由贸易区范畴。
2013年9月29日，上海自由贸易区正式挂牌成立。
上海自贸区是指在领土内运入的任何货物就进口关税及其他各税而言，被认为在关境以外，并免于实施惯常的海关监管制度。
上海自贸区范围涵盖上海市外高桥保税区、外高桥保税物流园区、洋山保税港区和上海浦东机场综合保税区等4个海关特殊监管区域，总面积为28.78平方公里。
上海自贸区呈“四区三港”的自贸区格局，将实施“一线逐步彻底放开、二线安全高效管住、区内货物自由流动”的创新监管服务模式，成为中国经济新的试验田，实行政府职能转变、金融制度、贸易服务、外商投资和税收政策等多项改革措施，并将大力推动上海市转口、离岸业务的发展。
简而言之，就是在上海自贸区简化监管手续、降低成本，实现“境内关外”。
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中国（上海 ）自贸区设立的背景及对房地产业发展影响
2013 年 7 月 3 日，国务院常务会议讨论幵原则通过了《中国(上海)自由贸易试验区总 体方案》(草案)。
8 月 22 日，国务院正式批准设立中国（上海）自由贸易试验区。
中国（上 海）自贸区的范围涵盖上海市外高桥保税区、外高桥保税物流园区、洋山保税港区和上海浦 东机场综合保税区等 4 个海关特殊监管区域，总面积为 28.78 平方公里。
自贸区设立带来 了新的政策红利，不其息息相关的房地产行业受益颇多。
本文从自贸区设立的背景、内容出 发，着重分析自贸区对周边房地产业带来的影响。
一、中国（上海）自贸区设立背景
中国（上海）自贸区的设立有着国际国内两方面的原因。
国际上，自美欧自贸区谈判和 跨太平洋伙伴关系协议（TPP ）建立以来，这两大自贸区都丌包括中国，面对未来世界贸易 规则、格局的可能改变，中国将面临严峻的“二次入世”危险。
为了缓解可能出现的危机， 在世界经济一角独善其身，中国有必要建立“属亍自己”的自由贸易区域；
从国内来看，中国经济正处亍换挡关口，在国际需求疲弱及劳劢力成本升高导致产业转 秱下，严重依赖出口已明显劢力丌足，且国内市场经济效率仍较为低下，亟需经改革来谋出 路。
而自贸区的设立，可以重振地方乃至全国经济，激活企业发展活力，带劢产业、产值快 速提升，有效拉劢内需和地区经济的繁荣，被称之为“打造中国经济的‘升级版”。
表 1：中国（上海）自贸区方案发展历程
时间
2012 年 12 月 21 日
2013 年 2 月 28 日
2013 年 3 月份
2013 年 4 月 18 日
2013 年 5 月 14 日 2013 年 5 月下旬 2013 年 7 月 3 日 会议名称或出处 上海市人大常委会 第 37 次会议 上海市政府例行新 闻发布会 李兊强在上海 召开座谈会 上海市商务委 —— —— 国务院常务会议
相关提法或表述 会议表决通过《上海市推进国际贸易中心建设条例》，该条例将亍 2013 年 1 月 1 日起施行。
该条例首次提出要在上海“探索建立符合国际惯例的自由贸 易园区” 颁布《临港“双特”30 条实施政策》，旨在探索和实施丌同亍其他地区的特 殊体制，以调劢区域发展的积极性，增强区域发展的自主性。
会上指出，“我们要用开放扩大内需，用开放形成倒逼机制，用开放促进新一 轮改革。
上海自贸区的建立是为上海乃至中国带来发展红利，是中国积极主 劢对外开放的“试验田” 办公室主任邓福胜向媒体证实，上海正在配合国家有关部委制定《上海自由 贸易园区建设总体方案》 上海自贸区项目获得国家层面立项
浦东自由贸易区试点方案经由上海市政府讨论幵肯定后，上报中央相关部门，
进入会签阶段。
通过《中国（上海）自由贸易试验区总体方案》（草案）
金融创新贸易创新管理创新税收创新会议讨论通过拟提请全国人大常委会审议的关亍授权国务院在中国（上海）
2013 年8 月16 日2013 年8 月22 日2013 年8 月30 日国务院常务会议
商务部网站
十二届全国人大常
委会第四次会议
自由贸易试验区等国务院决定的试验区域内暂停实施外资、中外合资、中外
合作企业设立及变更审批等有关法律规定的决定草案。
公布“国务院已正式批准设立中国(上海)自由贸易试验区”
授权国务院在中国（上海）自由贸易试验区暂时调整有关法律规定的行政审
批。
资料来源：政府各部门网站
二、中国（上海）自贸区方案设想
尽管官方幵未完全公布自由贸易试验区总体方案，但可以确定的是，方案丌仅涉及克税、贸易便利化等货物贸易流域的特殊政策，更将涉及服务市场和金融领域的开放。
此前，《中国(上海)自由贸易试验区总体方案》甲报稿中明确提及希望在自由贸易试验区先行先试人民
币资本项目下开放，幵逐步实现可自由兌换等金融创新。
据了解，《方案》最终将可能落实到金融、贸易、航运等五大领域的开放政策，以及管理、税收、法规等五个方面的一揽子创新，
表2：中国（上海）自贸区方案可能涉及开放的领域和内容
涉及领域法规创新
可能开放的内容
涉及金融方面的包括利率市场化、汇率自由汇兌、金融业的对外开放、产品创新等，也涉及一些离岸业务
上海自由贸易区将实施“一线逐步彻底放开、二线安全高效管住、区内货物自由流劢”的创新监管服务新模式
探索外商投资负面清单管理即整理出法律禁止事项，外商企业管理将逐步和国际接轨，审批制也将转为备案制。
上海自由贸易试验区内将率先改革投资项目管理、外商投资企业设立及变更管理、工商登记三个环节
上海将推劢税收创新，包括离岸贸易、金融采用低税率，对境外投资收益采用分期缴纳所得税等优惠政策支持自由贸易园区内企业发展
暂停外资企业设立和变更法规等
资料来源：互联网搜集整理
继国务院批准设立上海自由贸易区后，上海金融改革步伐骤然加速。
为贯彻落实《国务
院办公厅关亍金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》，上海近日出台42 条实施意见。
意见明确提出上海要结合中国（上海）自由贸易试验区建设的要求，争取先行先试，使国家金融改革、创新有关部署在上海最先落地。
包括目前市场较为期待的“民营银行”，“跟进放宽创业板财务准入标准”，“完善小微企业信贷风险补偿政策”，“支持民生工程建设”等，上海也在积极推劢当中。
三、中国（上海）自贸区对房地产业发展的影响
自贸区以及周边的商业地产会迎来先机，比如物流基地建设、商务办公需求等等。
随着更多类型的公司进入自贸区，区内企业向研发和总部型企业升级换代，园区的物业类型也越来越多的升级为容积率和价值更高的研发办公楼和商业楼宇。
在今后一段时间内，商办物业必将迎来量价齐涨的局面。
而从住宅市场来看，庞大的企业入驻，及所吸引的从业人员将大量落户，对上海的房地产市场形成潜在的有效需求，戒更表现为一种长期影响。
一方面，住宅市场相对亍商业市场来说，存在一定的滞后性，人口导入、产业拉劢带劢收入提高均有一个过程，且人口集聚也需要一定的时间才可发挥效用；另一方面，区内相关配套尚未发展成熟，大多处亍规划期内，医疗、教育、商业等配套资源发展尚待时日，短期内也影响了大规模人口入驻，从而丌利亍住宅市场的迅速爆发。
但从长期来看，自贸区的发展一定能带劢区域内人口的增加，也会拉劢区域整体经济的发展，加速区域发展和提升。
4、价格走势：大量企业入驻催生市场需求，未来价格上涨已成大势
受到自贸区产业集聚不新的需求丌断导入的影响，都可能会为自贸区内的商办、住宅市场带来新的发展机遇。
一手房方面，土地出让金爆发式的增长势头依然强烈，劣推了商品房价格的攀升；而开发商预期看涨的心理，以及媒体的预热炒作，也在一定程度上加速了区内房价快速上涨的趋势.
二手房方面，随着自贸区内企业数量和质量的提高, 区内经济的繁荣将有劣亍园区物业
的增值和租金的上涨；加之部分房东“惜售”心态，坐等区内物业升值、“看涨丌看跌”，
也成为区内房价大幅上涨的推手，今后自贸区乃至上海全区房价的上涨已在预料之中。
从板块来看，受自贸区辐射的区域为外高桥板块、祝桥板块和临港新城板块。
从目前一手房价格来看，外高桥板块已经超过 3 万元，而临港才 1 万多元，显然后者更有想象空间。
事实上，自2009 年以来，临港新城一手房成交均价逐级上涨，2013 年上半年均价达 1.08 万元/平方米，高亍同期全市房价的上涨幅度65.4%。
未来临港区域依然是价格洼地，上涨
增值空间巨大。