县城商业地产运作
江苏射阳中心商业广场整合营销策划报告-房地产营销策划
1、 合 理 的 人 流 组 织 与 建 筑 设 计 良 好 的 人 流 组 织 可 以 让 顾 客 不 断 产 生 新 鲜 感 ，吸 引 顾 客 进 入 各 个 区 域 ；可 以 给 顾 客 提 供 宜
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整合营销策划报告
人的休憩环境。基于以上要点，本案内部空间的设计应进行科学合理地布局： 一是打破楼层界限，对公共空间进行综合的立体化设计，形成各楼层之间的自然过渡。 这一手法集中体现在位于南北斜向轴线上的中央公共空间的设计中。 各个层面上都有很大 面 积 向 下 一 个 楼 层 开 敞 ，形 成 由 下 而 上 ，上 下 贯 通 的 中 庭 ，每 层 均 有 平 台 或 天 桥 作 为 跨 越 中 庭 的 步 行 联 系 。楼 层 之 间 的 垂 直 交 通 不 再 是 简 单 的 楼 梯 ，而 是 大 尺 度 的 台 阶 和 自 动 扶 梯 。这 种 方 法使顾客在各楼层间的垂直交通变成一种很自然的行为。 这在国外城市商业综合体的建设中已 经有很多成功的范例。 二是在规则的步行通道中引入曲线等活跃元素，增加景观和休憩节点，打破过分规整、 僵 直 或 通 道 过 长 带 来 的 严 肃 和 枯 燥 的 气 氛 ，增 加 步 行 行 为 的 趣 味 性 ，不 断 给 步 行 其 中 的 人 以 新 的 兴奋点，减少商铺“盲点” ，从而促进商业气氛的形成，同时带来更良好的经济回报。 2、 合 理 的 业 态 规 划 ： 经 科 学 统 计 ，一 般 顾 客 在 商 场 购 物 的 时 间 以 3 个 小 时 为 限 ，超 过 这 个 时 间 就 容 易 产 生 疲 劳 感 。 顾 客 购 物 休 闲 的 步 速 一 般 是 30 — 40 米 / 分 钟 ， 浏 览 购 物 的 步 行 距 离 一 般 不 超 过 7500 米 。 由 此 可 测 算 ，顾 客 对 商 场 单 店 营 业 面 积 的 最 大 承 受 能 力 在 2.5 万 平 方 米 左 右 。单 店 面 积 超 过 这 一 规 模 ，就 存 在 机 会 损 失 。所 以 ，在 本 项 目 如 此 庞 大 的 商 业 空 间 里 ，必 须 配 置 购 物 以 外 的 其 它 商业用途，如餐饮、娱乐、休闲等服务型配套消费场所, 并进行合理布局。 3、 良 好 的 硬 件 设 施 与 配 套 服 务 ： 在商场外部，可以在广场上设置音乐喷泉，咖啡茶座等，为顾客提供休息消遣的空间。 也 为丰富多彩的广场文化打下基础，加强客户的有效停留，从而带来潜在商机。 商 场 内 部 ，注 重 整 体 装 修 风 格 的 美 观 与 协 调 ，在 中 央 公 共 空 间 两 侧 的 建 筑 体 块 中 可 采 用 中 庭 的 设 计 手 法 ，引 入 自 然 光 ，布 置 竖 向 交 通 和 休 憩 景 观 设 施 ，丰 富 建 筑 空 间 。步 行 街 中 设 置 了 花坛、雕塑、建筑小品等元素，创造出一种舒适、高质量的购物、休闲环境。 人 们 在 这 里 可 以 自 由 地 购 物 、休 憩 、交 谈 、欣 赏 雕 塑 或 观 看 展 示 演 出 。它 不 但 满 足 了 人 们 的 多 种 物 质 生 活 需 求 ，同 时 还 为 人 们 提 供 了 一 个 更 加 舒 适 、自 由 的 休 闲 交 往 空 间 。同 时 关 注 细 节：如保持电梯、通道的整洁、通畅，营造出良好的商业氛围。 体验式商铺的又一重要组成是良好与规范的服务， 体现于店铺经营者的良好服务态度和商 业 广 场 优 质 规 范 的 物 业 管 理 上 ，这 一 切 将 使 客 户 在 购 物 的 过 程 中 获 得 完 美 的 心 理 体 验 ，带 来 最 大的消费乐趣。
县城商墅销售方案
一、项目背景随着城市化进程的加快，县城地区经济不断发展，居民生活水平逐步提高，对高品质住宅的需求日益增长。
商墅作为一种集商业、居住、休闲于一体的高端物业，具有极高的市场潜力。
本销售方案旨在针对县城地区，推出一套具有市场竞争力的商墅产品，满足客户多元化需求。
二、市场分析1. 目标客户群体（1）县城地区成功人士、企业家；（2）县城地区有投资需求的投资者；（3）县城地区改善居住环境的家庭。
2. 市场竞争分析（1）竞争对手：周边县城地区类似商墅项目；（2）竞争产品：周边商业、住宅项目；（3）竞争策略：差异化定位、优质产品、优质服务。
三、产品定位1. 产品特点（1）高端定位：商墅产品定位高端，满足客户对品质生活的追求；（2）功能齐全：集商业、居住、休闲于一体，满足客户多元化需求；（3）环境优美：周边环境优美，享有优质自然资源。
2. 价格策略（1）根据市场调研，制定合理的价格区间；（2）采用分阶段定价策略，初期以优惠价格吸引客户，后期逐步提高价格；（3）提供多种付款方式，满足不同客户需求。
四、销售策略1. 营销推广（1）线上推广：利用微信公众号、抖音、快手等平台进行宣传；（2）线下推广：举办新品发布会、看房团活动，邀请知名媒体进行报道；（3）广告投放：在县城地区主要媒体进行广告投放。
2. 销售渠道（1）直销：设立销售中心，提供一对一服务；（2）代理销售：与县城地区房地产中介机构合作，拓宽销售渠道；（3）网络销售：建立官方网站，提供在线咨询、预约看房等服务。
3. 优惠政策（1）团购优惠：组织团购活动，给予客户价格优惠；（2）分期付款：提供分期付款方式，减轻客户资金压力；（3）赠送装修：赠送部分装修材料或装修费用。
五、售后服务1. 售后服务团队：设立专业的售后服务团队，负责客户咨询、售后问题处理等工作；2. 售后服务内容：包括物业维护、装修指导、家具安装等；3. 售后服务承诺：保证客户满意度，为客户提供优质的服务。
商业地产项目轻资产操作路径与合作模式
商业地产项目轻资产操作路径与合作模式在商业地产行业，轻资产模式是指在不需要大量投入固定资产的情况下，通过灵活的运营管理手段，实现商业地产项目的经营和盈利。
这种模式适合于投资资金较为有限、风险承受能力相对较低的投资者。
下面将以商业地产项目轻资产操作路径和合作模式为主题，进行详细探讨。
一、轻资产操作路径1.寻找合适地段对于商业地产项目，找到合适的地段是关键。
可以选择位于繁华商业区、交通便利的位置，以便能够吸引更多的顾客。
2.配置适宜的租赁商户3.灵活的租赁方式采用灵活的租赁方式，如按日租赁、按周租赁或分时租赁等，可以满足不同商户的不同需求，并且降低一些创业者的经营压力。
4.良好的项目管理要确保商业地产项目的良好的项目管理，包括规范经营行为、保持商户和顾客的良好关系、保持项目的清洁卫生等。
通过良好的项目管理，能够提高商业地产项目的经营效益和盈利能力。
二、合作模式1.财务合作投资者可以与商业地产项目进行财务合作，以获得项目的部分收益。
这种方式适合于有一定经济实力但同时风险承受能力较低的投资者。
2.品牌合作投资者可以与知名品牌进行合作，引入其品牌商户作为项目的重要组成部分。
通过与知名品牌的合作，可以提升项目的知名度和吸引力。
3.投资合作投资者可以与其他投资者进行合作，共同投资商业地产项目。
通过共同投资，可以分摊风险，并可以共同分享项目的收益。
4.运营合作投资者可以与专业的运营公司合作，将商业地产项目的运营工作交给专业公司负责。
专业的运营公司能够提供全方位的运营服务，包括商户招募、租金收取、项目管理等，可以为投资者提供更好的运营效果。
总结来说，商业地产项目轻资产操作路径与合作模式的选择应根据自身的投资能力和风险承受能力来确定。
无论采用哪种操作路径和合作模式，都需要投资者具备一定的商业地产知识和经营能力，以确保项目的成功经营和盈利。
商业地产八大经典租售模式
商业地产八大经典租售模式1、普通租售模式普通租售模式，就是按照平常一般的租售方式进行商业物业的租赁或销售，即整个商铺按每平米销售，可按银行规定提供贷款按歇，同时一般只提供租赁服务，但不担保租赁。
2、承诺一定年限固定回报率（国家以明文禁止这种字眼，但可换成其他）承诺一定年限固定回报率，一般包括：“包租”与“保租”两种模式。
“包租”模式，就是指在客户购买商铺产权时，约定提前返还若干年的租金，这部分资金从购房款中扣除，但在未来若干年内经营权由商城所有。
“包租”概念宣传重点在租金提前预支，保证投资回报得到实现，对加强市场信心有相当重要的作用。
“保租”模式，就是指在客户购买商铺产权时，商城约定每月一个固定的高租金（一般高于供贷）。
在未来若干年内经营权由商城所有。
“保租”概念宣传重点在“以租代供”，“让品牌商家为你打工”，以高回报率打动消费者。
3、“以租代售”销售方式“以租代售”销售方式，主要针对经营性商家，也存在两种情况。
一是新商场还没旺场或经营性商家对旺场信心不太足，既先把商铺租给经营性商家若干年（一般旺场期，5年左右），若干年后商家可优先认购，以前租金可以充当购铺款。
目的在于快速促进商场旺场，给经营商保障。
二老的商场（经营不太久）打算快速销售，目前经营性商家可以以前租金可以充当购铺款（一般以前租金已经计算进售价）。
4、“银企联贷”销售模式（非产权）一般非产权式商业物业，银行不提供贷款服务。
“银企联贷”销售模式，就是开发商和银行，并以开发商做担保人为买家提供贷款，而与银行协商通过银行统一按月收取贷款。
目的快速回笼资金，减轻资金链压力5、“预购合同”销售模式“预购合同”是专门针对目前即将建设或在建的商场，通过预购合同约定，由于是期房形式，客户确定预购就可以得到10%以上的增值回报。
比如：客户购买10万的房产，采用“预购合同”模式只需要支付9.09万即可，另外0.91万元的增值作为前期投资回报，同时后期经营权由商城采用“包租”或“保租”方式而所有，商城给予业主固定年回报。
县城商铺投资前景
县城商铺投资前景
县城商铺投资前景分析
随着城市化进程的推进，越来越多的人选择在县城生活和工作。
县城商铺投资前景可谓非常广阔。
以下是我对县城商铺投资前景的分析，仅供参考。
首先，县城商铺的发展潜力巨大。
由于县城规模相对较小，商业设施相对较少，因此市场空间较大。
随着人民生活水平提高和消费观念更新，县城居民对于生活品质和购物体验要求也越来越高，这为县城商铺的发展提供了机会。
其次，县城商铺的竞争压力较小。
相对于一线城市和二线城市，县城的商铺竞争程度没有那么激烈。
这意味着投资者在县城的商铺可以更容易获得客户，增加销量和利润。
而且，县城居民对于品质、价格和服务的要求相对较低，这也降低了商铺经营的门槛。
第三，县城商铺的租金回报相对较高。
由于县城商铺的租金较低，相对较容易找到租客。
而且，县城居民的消费水平相对较低，对于价格敏感度较高，因此商铺出租的价格也相对更加灵活。
这使得商铺投资者能够获得更高的租金回报率。
然而，县城商铺的发展也存在一定的挑战。
首先，县城商铺面积相对较小，而且招商需求有限。
这意味着商铺投资者可能需要考虑到商铺租赁的稳定性和长期发展前景。
其次，县城的消费能力相对较低，这给商铺经营者带来了一定的销售压力。
最
后，县城商铺的投资风险和市场风险相对较大，投资者需要进行全面的市场调研和风险评估。
综上所述，县城商铺投资前景具有较大的发展潜力和租金回报率较高的优势。
然而，投资者在投资县城商铺时应注意市场调研和风险评估，以确保投资的可持续发展和利润回报。
商业地产的基本概念与基础知识-3
关于商业地产的基本概念与基础知识什么是商业房地产商业房地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。
商业房地产的形式多样，规模也有大有小。
规模大的商业房地产如ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小。
对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报形式的模式；对于规模较小的商业房地产而言，大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式，但很多小规模商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底商和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式。
商业房地产与其他房地产形式的对比在过去２０多年里，中国房地产开发的主要形式为普通住宅、公寓、写字楼、别墅、酒店等，以上各种开发形式的用途相对简单，面对的客户群相对单一——准确地讲，上述各种地产开发形式的成功个案绝大多数是针对小规模、特定客户群的产品。
另外，普通住宅、公寓、写字楼、别墅等，则绝大多数采取开发销售的模式，而且出现了产权酒店的开发模式，其资金回收模式相对简单，资金循环体系主要表现为非资本市场化的体内循环方式。
1、零售业 retail business：以向最终消费者提供所需商品和服务为主的行业。
2、零售业态 retail format：零售企业为满足不同的消费需求和目标顾客而形成的不同经营理念、经营方式的表现形式。
零售是指把商品或随商品而提供的服务直接出售给最终消费者的销售活动。
从事零售活动的基本单位和具体场所是商店，而商店依据销售形式不同又区分出不同的经营形态，即零售业态。
3、商圈 trading area：零售企业经营、服务辐射的有效空间、领域。
4、超市 supermarket：采取自选销售方式，以销售食品、生鲜食品和日常生活用品为主，满足顾客日常必需品需求的零售业态。
县城房产宣传推广方案
县城房产宣传推广方案一、项目背景随着国家城市化进程的不断加快和人们生活水平的提高，县城房地产市场也逐渐兴起。
为了促进县城房地产市场的发展，吸引更多购房者前来购买，我们制定了以下房产宣传推广方案。
二、宣传目标1. 提高县城房地产的知名度和美誉度；2. 吸引更多购房者关注和购买县城房产；3. 提高项目的销售率和市场份额。
三、宣传内容1. 制作宣传册和宣传视频：通过精美的宣传册和宣传视频，展示县城房产的优势和特色，包括丰富的户型、便利的交通、优越的教育资源等。
2. 在线宣传推广：通过互联网平台，如房产网站、社交媒体等，发布县城房地产的相关信息，吸引潜在购房者的关注。
3. 楼盘开放日：组织楼盘开放日活动，邀请潜在购房者参观项目，了解房屋的实际情况，促成购房决策。
4. 街头宣传：在县城主要交通节点和商业区，设置宣传展板和广告牌，展示房产的信息和图片，吸引过往行人的关注。
5. 奖励活动：开展购房者推荐活动，鼓励购房者推荐亲友来购买房产，并给予一定的奖励和优惠。
6. 地产峰会参展：参加地产峰会、房地产展览会等活动，展示县城房地产项目的优势和特色，吸引更多买家的关注和合作。
四、宣传渠道1. 互联网渠道：通过房产网站、社交媒体等线上平台发布宣传信息，提高县城房地产在购房者中的知名度。
2. 电视、广播：在县城范围内的电视台、广播台购买广告时间，播放宣传视频和宣传广告，扩大宣传影响力。
3. 印刷媒体：通过报纸、杂志等印刷媒体发布宣传信息，针对不同目标群体进行定向投放。
4. 户外媒体：在交通要道、商业区等户外场所，设置宣传展板和广告牌，扩大宣传范围。
五、宣传效果评估1. 市场调研：定期进行市场调研，了解购房者对县城房产的认知和偏好。
2. 点击量统计：通过互联网平台的数据分析，统计宣传信息的点击量，评估宣传效果。
3. 购房者反馈：定期收集购房者的反馈意见和满意度调查，评估宣传活动的效果。
六、宣传推广预算根据宣传渠道的使用和宣传活动的规模，制定宣传推广预算，确保宣传活动的顺利进行。
临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位
莒南2005年，三次产业结构为10.6：58.13：31.27 ，实现财政收入10.0亿元，比上年增长25.0%，财政 收入占地区生产总值比重为9.43%，比上年提高1个 百分点, 地方一般预算收入占地区生产总值比重为 4.0%。比上年提高0.5个百分点。但是在经济社会发 展中仍存在着一些问题和困难。
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莒南简介－历史、旅游
首创•智本时代地产策划营销机构
莒南县历史悠久，地灵人杰，据考证，早在旧石器时期就有人类在这里繁衍生息。已发现旧石器
点8处，新石器遗址24处，商周以来的文化遗址50处。 旅游景点有：天佛景区，马髻山景区，省 府旧址，八路军115师驻地旧址，等
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莒南简介－地理位置
莒南县位于山东 省东南部鲁苏交 界处，东与新兴 港城日照市相邻 ，紧靠岚山港，
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南与新亚欧大陆桥东桥头堡——江苏省连云港市接壤，西与临沂市河东区 毗邻，北与日照市莒县相接。
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莒南简介－地理位置
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财政收入
财政总收入超10亿 元，增长25％，地 方财政一般预算收 入4.2亿元，增长 28.6％
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财政收入（亿元）
12 10
8 6 4 3.05 2 0
2000
8 2004
10 2005
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固定资产投资
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－菲利普·科特勒－
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2024年资中县房地产市场前景分析
2024年资中县房地产市场前景分析引言资中县位于中国四川省东北部，是一个经济发展较为活跃的县城。
近年来，资中县的房地产市场发展迅速，吸引了众多投资者的关注。
本文将对资中县房地产市场的前景进行分析，以帮助投资者更好地了解该市场的发展潜力。
1. 市场概况资中县目前的房地产市场规模较小，但呈现出稳步增长的趋势。
该县的房地产项目主要集中在住宅和商业地产领域。
截至目前，该县的房地产市场供需相对平衡，房价相对稳定。
同时，政府也出台了一系列扶持政策，进一步促进了房地产市场的发展。
2. 市场驱动因素资中县房地产市场的发展受到多个因素的驱动。
首先，资中县的经济快速发展，人口增长迅速，市场需求旺盛。
其次，资中县地理位置优越，交通便利，吸引了更多的人才和企业进驻，提升了对房地产的需求。
此外，政府的大力支持和推动也是房地产市场发展的重要因素。
3. 市场机遇与挑战资中县房地产市场存在着一些机遇和挑战。
首先，该县土地资源丰富，开发潜力巨大，可持续发展的前景广阔。
其次，政府政策的支持和鼓励为投资者提供了良好的发展环境。
然而，市场竞争激烈，投资风险也相对较高，投资者需要谨慎评估风险与收益，做出明智的投资决策。
4. 市场前景分析基于以上的市场概况、驱动因素、机遇与挑战，可以预见资中县房地产市场的前景较为乐观。
未来几年，资中县的房地产市场将保持稳定增长的态势，房价有望持续上涨。
此外，随着经济的发展和人民生活水平的提高，对高品质住宅和商业地产的需求也将增加，这将为投资者带来更多发展机会。
5. 结论综上所述，资中县房地产市场具有广阔的发展前景。
投资者可以充分把握当前的市场机遇，积极参与该市场的投资活动。
然而，投资者也应注意市场的风险和不确定性，进行充分的市场调研和风险评估，以制定科学合理的投资策略。
注：本文纯属作者个人观点，仅供参考，不构成投资建议。
字数：300。
某县城新兴时代广场整合推广方案分析
1.4 客户需求小结
投资
都市化
身份
三大共性：投资：一种坐享财富升值的投资渠道。都市化生活：一种改变现状的都市化生活。身份价值：一种居住荣耀的体现。
目标客户群的来源与特点决定了后期推广的方向与核心。
PART 2：策略分析
2.1 策略背景2.2 定位策略2.3 广告语2.4 广告策略2.5 媒介策略
“时代广场”更多侧重于都市感与新锐感，突出的是一种商业气质，建议住宅项目重新包装命名。
1.4 目标客户目标客户来源温氏集团当地凉果企业，不锈钢企业，新兴县生意投资者。
温氏集团员工
凉果产业经营者
不锈钢企业老板
新兴小生意老板
新兴其他富人
一期洋房主要户型面积在80-100平方米，预计总价在25万左右。
2.1 策略背景
产品层面：规模：2万平方米地段：城市中央教育：新兴一中等生活：5分钟生活圈环境：江景类型：商铺、洋房、酒店
竞争层面：规模：都市大盘地段：偏城市中央教育：共享教育项目：祥顺等定位：人居新领地类型：商铺、洋房、酒店
客户层面：地段：都市生活 投资价值教育：孩子教育生活：都市生活生态：健康生活交通：便捷无限
什么是项目最大竞争优势
？
抛开一切，我们来看看项目所处的位置，项目处于新兴商业街鳌头位置，正对银行与江景，是城市交通枢纽之地。
地段
从居住角度看，都市核心生活是众望所归。从商业角度看，项目所处的商业街鳌头是投资信心保障。从竞争角度看，地段具备得天独厚、无可复制的竞争唯一性。
项目最大竞争优势：
地段！地段！地段！一切因地段决定！
一期客户偏向自住……
温氏集团员工
广东温氏食品集团有限公司创立于1983年，是全国农业产业化重点龙头企业、广东省农业龙头企业之一；目前在华南（包括香港）、华东、华中、西南、华北拥有近100家分公司，2007年集团销售值超过100亿元。自2002年起，温氏集团的肉鸡养殖规模在全球排名第八位，在亚洲雄居首位。
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县城商业地产投资的风险和个人做商业地产的思路
3月1日，进入了一家地产公司。从进入的第一天起到现在我一直处于思考中，就关于县城商
业综合体如何能做好？以什么方式能最快的实现开发商的投资回报与商业的永续繁荣，一直
困扰着我。县城大体量的商业地产项目一般都位于规划的新城区或县郊区，如此大的体量一
个县城是否能承载，如何去承载，思维一直在高速运转，一直在有希望和没希望之间进行徘
徊，一直在想如果我作为这个项目的策划或者“操盘手”我来如何操作这个项目，并使之成
功。
对于县城的商业地产，从某种意义上说也是开发商对于未来县城规划的一个投资，对于
里面的风险有哪些呢？
第一大风险，就是对于县区领导的换届，导致政府政策导向的变更，导致原来的规划被
新的规划所代替，这是县城商业地产投资的政策风险。
第二大风险，对于县城投资体量的规划，很多时候开放不管其县城对商业的承载能力而
大规模的去规划大体量的商业综合体，导致开发商、经营户、业主、消费者四者之间的关系
失衡，最终投资失败。
第三大风险，市场上缺乏真正专业的策划公司，目前市场上的做项目前期的策划公司的
也是很多的，其实力也是悬殊很大，有的甚至是“皮包”公司，这些策划公司奔着利润，只
要有项目就去承接，从来不顾开发商的利益，导致开发商陷入困境。
第四大风险，开发商将商业地产的投资等同于传统的住宅类项目进行开发，开发中实行
滚动式回款模式进行操作项目，却不知商业地产的运作是需要强大的现金流来支持的，导致
开发过程中缺乏资金导致项目运作进度放缓，从而对项目带来很多不利的因素。
第五大风险，对于县城商业地产的操作模式来看，很多开发商的运作方式去参考沿海经
济发达地区的模式来进行运作，殊不知其县城商业地产的运作有着很多不同于发达地区的地
方导致项目的操作失败。
第六大风险，只知道销售和招商，却不考虑人气的吸引。很多开发商都是被动招商和销
售，从来没有做过主动出击。所以商业地产运作失败的原因很多大程度上的运作都是在被动
的基础上最终导致失败的。
对于上面的五大风险，在投资中以及投资的整个过程中都必须防范，我写这篇文章的目
的是希望打算投资二三线城市商业综合体项目的开发商们能在投资前做好深度的调研和可
行性分析，然后再进行投资。对于上面的一点被开发商忽视或碰上了可能都会导致项目的失
败或崩盘。
对于风险防范当然重要，如果已经陷入迷局的开发商们该如何走出困境呢？在县城的商
业综合体开发中有没一套可复制的成功方式？这个是我们要研究和探讨的问题，如何能把死
盘盘活或如何对危险盘进行逆势扭转，这才是一个好的操盘手需要具备的必要条件。
第一步，我们必须了解二三四线城市的特性。
对于相对一二线城市来说，经济的相对不发达，人口相对数量很少，人均可支配收不不
多，甚至交通地理位置不便利，这些都是劣势。
相对一二线城市来说这些县城，地级市有什么优势呢？这个是我们要去挖掘的东西，只
有对区域人口生活习惯，消费习惯等进行透彻的研究，才能根据这些地区人的特性来制定商
业规划和营销策略。县城的相对发达地区最显著的特点就是人均可支配时间多，生活节奏慢。
人均可支配收入少，就导致县城的居民对于生活上相对节俭。商业相对较为落后，需要新的
商业模式对其更新换代。
第二步，总结问题。
对于相对落后的县城来说，一般在地产开发或刚刚接触县城商业地产的过程中都会遇到
各样的问题，这就要就我们开发商或策划人员，甚至是全体的工作人员不停的总结在地产开
发过程中遇到的各类问题，将其不停的汇总进行归类，然后针对性的进行解决。
第三步，将特性与问题相结合找出出路。
县城商业地产的经营，人口有限，如何让居民前来消费是我们要解决关键的问题。人流
决定商机，如何制造强大的人流，这才是我们需要考虑的本质的问题。如何从没有人，到有
人，而且很多人前来，这个是我们商业地产成功的关键。如何运用县城生活的人们的共性与
项目本身面临的问题相结合起来，寻找出路这才是关键。
能吸引人人气的莫过于各类的活动，活动对人气的吸引是起着立竿见影的效果的。市场
上能吸引人气的莫过于快速消费品的销售，在市场经营中我们可以看到超级大卖场的经营火
爆，为什么超级大卖场能够如此火爆，无非下面几个原因：1、物品廉价，品质有保证。2、
一站式购物，交通方便（停车方便）。除了这些还有什么能快速吸引消费者过来呢？答案是
没有。
开发商的目的是赚钱，往往会给自己心里有个最高限，觉得赚多少多少够了。个人认为
是错误的，因为设定了上限，开发商努力的空间也就被限定住了。如果一个开发商想着一个
项目怎么能赚更多的钱，如何实现赚更多的钱，这样的思路会使得开发商不停的去研究，不
停的去探索。
往往开发商都将希望寄托于政府，希望政府如何扶持，如果没有了政府难道这个项目就
不做了吗？所以在前面我提到政府换届导致县城发展方向有所调整是开发商的风险之一。但
是这个风险部是致命的，致命的是开发商不去自己努力去进行资本运作。
下面我来说一个关于我自己的故事：08年我在武汉开一家快餐店，当时个人在经营过程
中发现两个问题：
1、店子本身经营，赚很多钱很难，而且人非常的累。
2、自从开店接触的人群发生了变化，接触的人群中每天打交道的都是卖菜的、卖米的等，
人群的层次太低。
鉴于上面两个问题，是与我人生规划是相背离的。这样我打算离开这个圈子，将自己的
店铺转让掉。但是我经营中生意不是很好，转让费用很是问题。最后我决定制造人气假象。
对于每个来我店里的人送一碗汤，让来我店里吃饭的人都吃完后坐下喝汤，这样就在每天生
意最好的中午，我经营的店子人满为患，导致每个人都觉得我经营的店铺生意很好，这样最
终我的店铺以7.2万的转让费转让出去了。当时我接手这个店子的时候我是直接租的，为什
么能制造出人气的假象，最终能以这个价格转让出去呢？就说明自己需要“炒作”自己的东
西，如果一直通过死的思路去经营，去做项目那样肯定是做不起来的。必须灵活经营，在不
同的时候采取不同的经营策略从而达到经营预期的效果。
经营商业地产也是需要“炒作”人气的，怎么吸引人气我个人认为必须开发商自己做出
努力，靠外界的因素很难实现利润的最大化的。针对于商业地产个人认为是有固定的套路可
循的，虽然目前没有发现任何一个商业地产在按我的思路来运行，但是对于我自己的思路是
非常认可的。下面就来介绍下我对商业地产的运作思路,供大家参考：
对于项目离县城中心较远，开发商可以首先在项目地建一大型超市，该大型购物超市名
字一定要取好，比如:惠民超市、天天平价超市，让这些实惠的概念深入人心，再加上辅助
名如：某某地区第一大超市等这样就更让人容易记住。超市的主打优惠和折扣，开发商超市
配6~10辆客户接送车，制定好行车路线，全天城区接送，将人流与客户导入。（由于开发商
自己的地块与建筑，导致经营成本相对较低，可以大幅放送折扣以及提升购物环境）超市开
业前，开发商一定要举办大型的活动，比如某某明星过来献唱等等，吸引消费者过来一次或
几次，再等超市开业加上班车导入客流，利于养成客户的消费习惯的形成。客户来超市的消
费习惯一旦形成，就会形成固定的消费人群。一旦固定消费人群形成就会带动其他消费者前
来购物，市场火热指日可待。
一旦形成人流购物，后期的商铺的销售与招商根本不是问题，而且能卖出好价钱，实
现开发商利润的最大化。有人问这样可行吗？我倒是要反问一下，如果我以这样的模式都不
能让人前来消费，你怎么能让人来消费呢？市场用其他的方式怎么可能短期做活？
所以个人认为要想做活市场，必须开发商主动出击来吸引人气，不去考虑吸引人去，只
知道招商和销售不是在中心地带，这样的市场必定会举步维艰。没人气的市场最终开发商都
将被动销售和招商，最终导致出现崩盘现象。