物业管理企业的经营管理

物业治理企业的经营之道 物业治理企业和其它企业一样差不多上社会经济活动的主体，是要通过正确的经营之道，实现赢利的目的。我国物业治理经历二十年的历程，由当初的星星之火，进展到现今的燎原之势，既是顺应社会前进之所需，也是经济利益驱动之所至。同样，行业以后进展的走势与行业企业的经营效益休戚相关。然而，从行业近年整体进展而言，物业治理企业的经营效益不尽人意，行业利润趋低，行业人员的待遇长期停滞在低水平线，企业亏损面日趋扩大。造成这种现象的缘故有客观的，也有主观的，要紧有： 1．残酷的市场竞争。当今物业治理市场已是群雄并起，为争地盘而展开搏杀。在市场经济大潮中，这本是优胜劣汰、优化资源的好事，但物业治理的市场竞争却大有走火入魔之势。由于招投标等竞争规则不完善，“黑箱操作”、“低价竞争”、“盲目承诺”、“陪标秀场”恶疾仍在行业中肆虐，受感染的最终是所有的物业治理企业，为生存、为面子、为出气，把价格越压越低，利润也愈来愈低。 2．陡涨的治理成本。物业治理是劳动密集型行业，人力资源在治理费用中占据较大比例。近年政府为爱护劳动者权益，不断提高最低工资和各项保险福利。物业治理企业内的从业职员普遍属于低收入阶层，受到政府政策之惠最多，但是“政府做善事，企业来买单”，社保、医保、公积金等层层加码的福利，让本就微利经营的物业治理企业呼吸困难。 3．单薄的治理规模。物业治理是微利行业，单凭一二个项目专门难出效益，抱个“大金娃娃”。一般而言，具有一定经营规模的物业治理企业，因经营收入多、资源配置较佳、单位平均成本低，广种薄收、集腋成裘，经营收益较可观；相反，不具备差不多经营规模的物业治理企业小打小闹，专门难制造理想的经营业绩，尤其是缺乏经营规模则阻碍到项目治理的连续性和稳定性，逢到“大年”项目多，则经营效益就会好些，遇到“小年”没有项目，治理出现“断粮”，经营效益就差。更有甚者，因后续项目衔接不上，企业尤如“王小二过年，一年不如一年”。 4．偏颇的风险责任。物业治理法规仍不健全，业主对法规概念模糊，物业治理企业付出与回报不对等，经营风险日益加大。国家对物业治理的法律赔付责任界定不清，造成业主和政府部门过于强调物业治理的社会职能，认为物业治理企业对业主的人身、财产理所因此地具有保障义务，财产被盗、人身损害等案件一旦发生，受害的业主首先就把物业治理企业推上被告席，要求其承担过分的赔偿责任，结果使只收几元治理费的物业治理企业动辄背负几万甚至几十万的赔偿责任，承受着“不能承受之重”。 5．低劣的服务水平。难以否认，行业中仍有一批质素低下的治理公司胡乱操作，短期行为，败坏了物业治理的行规和名声。某些物业治理公司以各种关系好不容易接管物业，就恨不能“一锄头掘起个金娃娃”，少服务、差服务、降低治理标准，最终或被业主炒鱿鱼，或遭业主赔偿，或败坏名节难以再接项目，甚或口碑不佳阻碍行业声誉。 这些缘故严峻阻碍了物业治理企业的经营效益，而效益不佳则企业人才难留、难以提供优质的治理和服务，这又进一步阻碍经营效益，最终形成恶性循环。 如何突破困境、提高经营效益，这是摆在物业治理企业面前不可回避的问题？我们认为，物业治理企业要明白经营、会经营，以堂堂正道来开展经营，壮大行业。 一、进展――企业经营的必由之路 物业治理企业要获得持续的经营效益，就要立足进展，“只有进展才是硬道理”，企业应当主动地参与市场竞争，以积极的心态拓展项目，寻求更大的规模效益。因此，在进展中也要理智，要注重规模、效益的同步增长，不盲目扩展，以幸免不必要的经营风险。 (1)适度进展。物业治理企业形成规模经营，能够产生规模效益，但并不是经营规模越大，经营效益就越好。要建立适度进展的理念，依照自身的运营方式、内部资源配置等，来确定适合本企业的最佳经营规模，才能获得规模效应。假如一味追求所管物业面积的简单累加，不计成本和效益地盲目扩张，造成治理资源稀释，最终不仅将会阻碍治理质量和经营效益，还会使企业品牌提早终结。 (2)坚守主业。物业治理企业 “一业为主，多种经营”的经营战略是值得提倡的，即以物业治理服务为主营业务，在此基础上开展其他各经营活动，如项目二次开发、介入物业经营项目、开展物业治理延伸业务等。然而“多种经营”并非不务正业，不能偏离物业治理和服务的主题，企业经营要围绕物业治理“服务业户”这一中心，开发能产生一定经济效益、能满足业户多种需求的经济增长体，达到“双赢”目的。 (3)操纵战线。物业治理企业的内部资源有限，不管是在治理治理领域涉猎过多，或是在治理地域上拉得过长，都将使管资源分散，发生“萝卜快了不洗泥” 的现象，造成治理质量下降，为经营和治理带来风险。 (4)区域集约。即以点带面的进展。在充分考虑资源共享的基础上，依照就近、组合的原则，将所治理的若干物业区域组合为一个物业治理区域，由一个物业治理项目组织来治理，并组织该区域内的市场拓展，如此不仅能够降低运营成本，还便于市场开拓。 二、定位――企业经营的理性选择 物业治理市场不断细分，呈现多元趋势，住宅、写字楼、医院、政府办公楼、学院、场馆等领域各具规模，高、中、档物业要求各异。每个物业治理企业的内部资源差不多上有限的，为获得良好的经营效益，企业在市场中要“有所为，有所不为”，不能大小通吃。在多样化的市场中寻求进展，企业要确定合适的细分市场，然后集中“优势兵力”，有的放矢地主攻。目前专门多物业治理公司对此都有良好的尝试，如有的公司在医院物业方面重点进展，形成了较大的优势；有的公司要紧承接中高档物业，在写字楼、商场治理中优势凸显；有的公司以接管大型住宅为主，形成品牌优势。 成熟的物业治理企业，应该在承接每个项目时都进行风险评估，在承接以下几种项目时更要慎重： 1．房改的项目。房改房、回迁房，物业房屋质量差，居民长期享受免费福利房屋治理，不愿交治理费，尽管政府提倡物业治理公司加强此类房屋的治理，但在国家出台优惠政策前不要盲目接此类项目。 2．未清场的项目。原治理公司不肯撤场的项目不要急于承接，否则易招致两家对峙，甚至火拼的恶性事件。 3．没钞票赚的项目。“赔钞票赚吆喝”的项目不要轻易接，企业接管项目为挣上“钞票，而非做雷锋讲奉献。 4．信誉差的项目。这类项目因施工质量差、配套设施差、进展商有欺骗性承诺等弊病，今后会使业主迁怒于物业治理公司。 5．挂靠项目。一些物业治理企业没有资质，或资质不高，通过各种关系获得物业项目，希望挂靠品牌物业治理企业。但此类治理公司比较难监控，容易急功近利，运营不佳就砸了企业招牌。 6．最低价的项目。物业治理企业不能饥不择食，自己“作贱”自己，要有一点“不为五斗米折腰”的骨气。况且，靠价格战得来的项目，要么无钞票可赚，要么裁减服务填补亏空，要么弃场而逃，而不管哪一种，都对企业的效益和信誉造成不良阻碍。 7．风险高的项目。项目质量有隐患、进展商承诺过高、业委会重新招标、治理费标准过低等项目都属于风险高的项目。承接此类项目，治理企业将付出过高的成本和精力，而且稍有风吹草动，不仅会导致亏损，甚至可能出现业主集体投诉、媒体曝光等可悲结局。 三、诚信――企业经营的差不多守则 市场经济是信用经济，诚信是市场经济的灵魂，是企业的无形资本。诚信建设在物业治理行业尤为重要，因为物业治理的主体――业主和物业治理企业建立是建立在契约基础上的服务和被服务关系。诚信，是物业治理企业经营的差不多守则。物业企业只有尊信守约，提供质价相符的服务，才能得到业主的认可和信赖。任何背信弃约以“特不道”来经营的物业治理企业，终将被业主抛弃。 物业治理企业应采取有效的措施，建立诚信机制： 1．阳光下的治理。实行财务公开和信息公开，治理费预算经进展商或业委会审批，治理费收支每月公开，企业收取的每一分钞票差不多上光明正当的，节余的每一分钞票都应是业主的。涉及业主利益的治理事务公开，听取业主的意见，保证业主的利益。 2．标准化的服务。建立科学规范的治理制度和操作规程，推行质量治理体系和行业考评标准，并通过质检、绩效考核等质量监控程序，确保每个接管项目达到统一规范的质量标准。 3．公开化的监督。推行服务承诺制，公开服务标准、时刻和质量要求，把治理和服务置于业主和客户的监督下，同意公众监督。 4．网络化的沟通。建立客户信息网，以网络、内刊、回访、意见调查、社区文化活动、答谢会等各种信息交流方式，加强与客户的信息交流和情感沟通，随时听取客户的意见，有效改进治理和服务。 四、人才――企业经营的全然保证 人才是品牌经营的全然。物业治理投入的不仅是资本，而是人才及经验。物业治理进展至今，早已脱离看看门、扫扫地、修修屋的传统模式，随着业主维权意识的提高，对物业治理专业化、科学化的要求也越来越高，物业治理行业亟需高素养、高水平治理人才，提升企业的治理水平，提高行业的整体素养。决定物业治理企业实力的不再是资本，而是人才的实力。 有一支素养高、能力强、作风好、品行正的人才队伍，是物业治理企业生存与进展的保证，也是物业治理企业参与竞争、志在必取的信心所在。物业治理企业必须把对优秀人才的治理和激励提升到人力资本经营的高度，把人力资源作为一种专门的资本运作。 1．留住人才。一是事业留人，树立企业的共同事业追求和具有共识的价值体系，并为人才进展提供足够的事业平台。二是感情留人，营造宽松和谐的人际关系和工作氛围。三是待遇留人，为人才提供良好的工资待遇和福利政策，除包括住房补助、年终奖金、旅游考察、评优评奖等内容外等。 2．培养人才。一是加强培训。“以后唯一持久的优势确实是比你的竞争对手学得更快、更多”，为培养高素养、高技能的治理队伍，企业要把治理者的再教育、再培训置于公司进展的战略高度，建成学习型组织，开展多种形式的培训，并鼓舞利用业余时刻学习。二是提倡理论研究，坚持理论联系实际，保持在行内的技术领先。企业经常举办治理沙龙、座谈会、论文竞赛，研讨物业治理问题，制造学习氛围，时刻保证治理水平的先进性、科学性、规范性。 五、节流――企业经营的永恒主题