乐上财税：“营改增“不动产抵扣的问题
全面营改增后销售旧固定资产（含不动产的）税会处理及政策
全面营改增后销售旧固定资产（含不动产的）税会处理及政策第一篇：全面营改增后销售旧固定资产(含不动产的)税会处理及政策全面营改增后销售旧固定资产（含不动产的）税会处理及政策汇编2016-08-22王志会2016年5月1日起，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业由交纳营业税改征增值税，所有行业均交纳增值税。
对于旧的固定资产销售或转让，如何进行会计处理、税款计算、纳税申报，本文进行简单的梳理。
一、一般纳税人销售自己使用过的、纳入营改增试点之日前取得的固定资产，按照现行旧货相关增值税政策执行。
使用过的固定资产，是指纳税人符合《试点实施办法》第二十八条规定并根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产（固定资产，是指使用期限超过12个月的机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等有形动产。
）【财会2016 36 《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第十四条】例1：张家口市A建筑公司为营改增后一般纳税人，2016年7月销售2013年12月1日购入的小汽车，小汽车账面原值为117000元，已提折旧69468.75。
销售价格为50000元。
销售营改增之前取得的固定资产可以按简易计税3%计算，减按2%交纳增值税，但不得开具增值税专用发票，只能开具增值税普通发票。
本例中据此规定进行会计处理和纳税申报。
本月应交增值税=50000/1.03*0.02=970.87元借：固定资产清理47531.2累计折旧69468.75贷：固定资产-小汽车117000借：银行存款50000贷：固定资产清理49029.1税 970.87月申报交纳税款时）应交税费-未交增值借：固定资产清理1497.88贷：营业外收入1497.88借：应交税费-未交增值税 970.87（下贷：银行存款970.87 注：另一种方法是按照简易计税征收率3%全额计提增值税，然后将减征1%的部分作为营业外收入，与增值税纳税申报表的填列规则相符。
实务中由于选择简易计税后，必须当月交纳，当月享受1%的税收优惠，不会出现偏差。
营改增知识问答
营改增知识问答（四）1.销售不动产的征税范围包括哪些？答：销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。
不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。
转让建筑物有限产权或者永久使用权的,转让在建的建筑物或者构筑物所有权的,以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。
2.房地产开发企业从政府部门通过招拍挂获得土地使用权,是否可以核定抵扣迸项税额？答：土地出让金不能抵扣进项税额，但可以差额扣除,具体规定如下：房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用”扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
房地产老项目”是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。
3.本次营改増试点，将不动产纳入抵扣范围,具体是怎么规定的？答：适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1 日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣,第一年抵扣比例为60% z第二年抵扣比例为40%。
取得不动产,包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产”不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物,其进项税额不适用上述分2年抵扣的规走。
4._般纳税人销售营改増之前取得的不动产如何进行税勢处理？答：（1）一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
营改增后取得不动产的会计分录处理【会计实务操作教程】
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营改增后取得不动产的会计分录处理【会计实务操作教程】 根据国税总局 2016第 15号文件的规定，从 5 月 1 日营转增后取得的不 动产增值税发票，要采用分期抵扣的方式，第一年抵扣 60%，第二年抵扣 40%。很多同学搞不清楚，现在老师讲一下具体的分录。 直接取得不动产作为固定资产。不动产进项税额的分期抵扣要满足四 个条件：一是纳税主体必须是增值税一般纳税人； 二是在时间上必须是 2016 年 5 月 1 日后取得（包括接受投资、受赠、 购买、非货币交换等形式取得）； 三是在会计上按固定资产核算； 四是必须取得合法有效的增值税抵扣凭证。 分期抵扣方法是指第一年抵扣比例为 60%，第二年抵扣比例为 40%。 会计分录如下：直接取得不动产固定资产时，按不动产，成本借记 “固定资产”科目，按进项税额 60%部分，借记“应交 税费——应交增 值税（进项税额）”科目，按进项税额 40%部分，借记“应交税费——待 抵扣进项税额（某固定资产）”科目， 然后贷记“银行存款” 、“营业外 收入” 、“实收资本”等科目。 取得不动产固定资产后的第 13个月转出待抵扣进项税额时，借记 “应 交税费——应交增值税（进项税额）”科目，贷记“应交税 费——待抵 扣进项税额（某固定资产）”科目。涉及待抵扣进项税额的业务，还应
登记“待抵扣进项税额”备查账。
会计是一门很基础的学科，无论你是企业老板还是投资者，无论你是 税务局还是银行，任何涉及到资金决策的部门都至少要懂得些会计知 识。而我们作为专业人员不仅仅是把会计当作“敲门砖”也就是说，不
只分享有价值的会计实操经验，用有限的时间去学习更多了，社会是不断向前进步的，具体到 我们的工作中也是会不断发展的，我们学到的东西不可能会一直有用， 对于已经舍弃的东西需要我们学习新的知识来替换它，这就是专业能力 的保持。因此，那些只把会计当门砖的人，到最后是很难在岗位上立足 的。话又说回来，会计实操经验也不是一天两天可以学到的，坚持一天 学一点，然后在学习的过程中找到自己的缺陷，你可以针对自己的习惯 来制定自己的学习方案，只有你自己才能知道自己的不足。最后希望同 学们都能够大量的储备知识和拥有更好更大的发展。
营改增后购进固定资产新老项目都用可否抵扣
营改增后购进固定资产新老项目都用可否抵扣营改增是指将原来的营业税改为增值税。
自2016年5月1日起，我国全面推行营改增政策。
这一政策调整在很大程度上减轻了企业的税收负担，推动了经济的稳定增长。
然而，营改增政策的实施对企业的固定资产购进项目产生了一些不确定因素。
在新老项目的购进方面，企业是否还能像过去一样享受到税收抵扣优惠呢？首先，我们需要明确，营改增政策的核心目的是对整个经济活动征税，而不仅仅是对企业的销售额征税。
因此，对于企业购进的固定资产，是否能够抵扣增值税，取决于该资产是否用于生产流通环节。
如果固定资产用于生产流通环节，企业可以将其作为成本进行抵扣。
但是，如果固定资产用于非生产流通环节，企业就不能将其作为成本进行抵扣。
对于新项目的购进，企业在购进固定资产时，可以按照正常程序享受到增值税抵扣的政策。
也就是说，企业可以将购进固定资产时缴纳的增值税作为进项税额进行抵扣。
这一政策的实施，使得企业能够减少购进固定资产时缴纳的税款，从而降低了企业的运营成本。
然而，对于老项目的购进来说，情况就稍有不同。
根据相关政策规定，对于购进用于生产流通环节的固定资产，企业仍然可以享受到税收抵扣的优惠政策。
但对于购进用于非生产流通环节的固定资产，企业就不能享受到税收抵扣的优惠政策。
那么，如何界定固定资产是用于生产流通环节还是非生产流通环节呢？根据国家税务总局发布的公告，企业应按照以下几个方面来确定：首先，要看固定资产的使用性质。
如果固定资产主要用于生产和销售，以及与生产和销售直接相关的，可以认定为用于生产流通环节。
相反，如果固定资产主要与企业经营无直接关系或主要用于非企业经营活动，可以认定为非生产流通环节。
其次，要看固定资产的设计用途。
如果固定资产设计和制造的初衷就是用于生产流通环节，可以认定为用于生产流通环节。
例如，一台用于生产的机械设备，即使最终被企业用于销售，也仍然可以认定为用于生产流通环节。
最后，还要考虑固定资产的实际使用情况。
营改增后不动产相关业务财税处理解析
CHINA MANAGEMENT INFORMATIONIZATION/营改增后不动产相关业务财税处理解析田传礼(枣庄学院经济管理学院,山东枣庄277100)［摘要］全面营改增后,与不动产相关的增值税财税处理发生了很大变化,对企业的财务状况、经营成果、纳税申报也均会产生较大影响。
文章对此业务进行了深入研究。
［关键词］营改增;不动产;财税处理doi:10.3969/j.issn.1673-0194.2017.23.008［中图分类号］F275［文献标识码］A ［文章编号］1673-0194(2017)23-0015-02［收稿日期］2017-09-25前言2016年5月1日,我国开始全面实施营业税改征增值税,建筑业、房地产业纳入增值税征收范围,与不动产相关的增值税处理发生根本性变化。
与此相适应,2016年12月3日,财政部发布《增值税会计处理规定》(财会[2016]22号),营改增后与不动产相关的会计处理相关规定也与之前完全不同。
本文结合财政部、国税总局的相关政策文件,对营改增后与不动产相关业务的财税处理进行深入分析,希望对广大会计人员进行相关业务处理有所帮助。
1不动产购入的财税处理2016年3月31日,国税总局发布2016年第15号《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》(以下简称15号文),明确规定:增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产,以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程,其进项税额应分2年从销项税额中抵扣,第一年抵扣比例为60%,第二年抵扣比例为40%(取得扣税凭证的当月起第13个月抵扣)。
这意味着自2016年5月开始,企业购入不动产或者因自建不动产购入货物、劳务,如果取得增值税专用发票,可以予以抵扣。
但考虑到与不动产相关的增值税额巨大,为保证财政收入的平稳增长,同时兼顾纳税人利益,15号文款。
一旦企业现金短缺而无法融通时,不仅要接受税务机关的经济惩罚,还要承担由于减少企业声誉而可能导致的其市场价值潜力的有形、无形损失,这种潜在的损失往往是长期的,其损失可能甚至更远远大于前者。
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乐税智库文档财税文集策划 乐税网12366营改增热点问题【标 签】营改增,金融业,房地产业,建筑业,生活服务业,计税方法【业务主题】增值税【来 源】海南省国家税务局 一、一般规定 1.我公司原来是销售货物的小规模纳税人，还有本次营改增的应税服务，一般纳税人资格登记标准应如何判断：试点纳税人兼有销售货物、提供加工修理修配劳务以及销售服务、不动产、无形资产的，货物及劳务销售额与服务、不动产、无形资产销售额应分别计算，分别适用增值税一般纳税人资格登记标准。
因此，混业经营的营改增试点纳税人只要有一项(销售货物、提供加工修理修配劳务或销售服务、不动产和无形资产)达到登记标准，就应该登记为一般纳税人。
2.纳税人于2016年5月1日以后取得的不动产，适用进项税额分期抵扣时的“第二年”怎么理解?是否指自然年度：不是自然年度。
根据《国家税务总局关于发布<不动产进项税额分期抵扣暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第15号)的规定，进项税额中，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣;40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。
3.全面营改增后，其他个人发生应税项目是否可以申请代开增值税专用发票：根据《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》(税总函〔2016〕145号)的规定，其他个人销售其取得的不动产和出租不动产，购买方或承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可以向地税局申请代开增值税专用发票。
上述情况之外的，其他个人不能申请代开增值税专用发票。
4.试点纳税人5月1日之前发生的购进货物业务，在5月1日之后取得进项税发票，是否可按规定认证抵扣：不可以。
5.员工因公出差，住宿费取得增值税专用发票，是否可以按规定抵扣进项：可以。
6.企业既有简易计税项目，又有一般计税项目，营改增后购进办公用不动产，能否抵扣进项税：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1的规定，下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：(一)用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。
2016营改增转让取得的不动产税收政策适用解读
2016营改增一般纳税人转让取得的不动产相关税收政策及会计实务适用解读根据财税〔2016〕36号《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第（八）条销售不动产，第3点规定：一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。
纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
第(四)条进项税额第1点适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
依据以上文件规定现就，一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产适用政策列举如下：一般纳税人转让取得的不动产2016年05月01日公司购进用于管理用办公楼借方：固定资产 1000000应交税费——应交增值税（进项税额） 110000贷方：银行存款 1110000借方：应交税费—增值税留抵税额 44000（110000*40%）附件2第(四)条第1点规定。
贷方：应交税费——应交增值税（进项税额转出）44000预计净残值率为原值的10%，当年6月-12月计提折旧：借方：管理费用 26250 (1000000*90% /20 /12 *7)贷方：累计折旧262502017年01月01日上期留抵的税款转入进项税额（第二年抵扣比例为40%）借方：应交税费——应交增值税（进项税额）44000（110000*40%）贷方：应交税费—增值税留抵税额 440002017年全年计提折旧：借方：管理费用 45000（1000000*90%/20）贷方：累计折旧450002017年12月31日处置该房产借方：固定资产清理 928750累计折旧 71250（26250+45000）贷方：固定资产 1000000借方：银行存款 1665000贷方：固定资产清理 928750应交税费——应交增值税（销项税额）165000营业外收入——处置非流动资产 571250以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款：借方：应交税费——未交增值税 25000 [（1500000-1000000）*5% ] 贷方：银行存款 25000预缴税款后向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
销售营改增前购买不动产的会计处理
借： 应 交税 费— — 应交增 值税
贷： 固定 资产清 理
贷： 银行存 款
２ ． 会 计确认 收 入时 ： 借： 银 行存 款 贷： 其他 业务 收入
应交 税费— — 简易计 税
４ ． 按 照 销售 全 额 计算 应 纳税 额 扣除 已预缴 增值 税 、 差 额 应抵 减销 售额 的增值 税后 的余额 缴纳 增值税 时 ： 借： 应 交税 费— — 应交增 值税 贷： 银 行存 款 ５ ． 按 照 固定 资产 的账 面余 额 计 人 “ 同定 资产 清理 ” ， 会计
本， 会 计处 理 为 ： 借： 其 他业 务成 本
投 资性 房地 产 累计折 旧
借： 应 交税 费— — 应交增 值税 贷： 银 行存 款 ２ ． 会计 确认 收入 时 ：
借： 银行 存款
投 资性 房地 产减 值准备 贷： 投资性 房地 产 三、 一般 纳 税 人处 置 公 允 价值 模 式 计 量 的“ 投 资 纳 税 人 处 置 固定 资 产 ， 选择 简 易 计 税 方 法 的会
贷： 其他 业 务收 入
计 处理
应交 税 费—— 简易计 税 ３ ． 扣 除不 动产 购置原价 相应 的增值税 ＝ 购 买 价 ÷（ １ ＋
５ ％） ×５ ％， 会计处 理 ：
Ｉ ． 向 小动 产所 在地 预缴增 值税 时 金 汁处 理 ：
３ 蘩
贷： 固定 资产
６ ． 按照“ 固定资产清理” 余额转入营业外收入或营业外支
出：
借： 营 业外 支 ｍ 贷： 固定 资产清 理
或：
５ ． 按 照 该项 投 资性 房地 产 的账 面 余 额 计 入 其 他业 务 成
本， 会计处 理 为 ：
营改增销售不动产政策透析
2、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得或自 建的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照 5%的征收率计算应纳税额。房地产企业中的一般 纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选 择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
3、购进不动产，分期抵扣适用于11%增值税率的不动产进 项税额。第一年可抵扣60%，而余下的40%可于第二年抵 扣。
3、预缴税款一般在过户手续办理之前，会计做如下处理： 借：应交税费—应交增值税（已交税金）4.76 贷:银行存款4.76
4、发票由企业自行开具，可以开具增值税专用发票，开具时 的会计处理：
借：固定资产清理45
借：固定资产清理4.76
累计折旧5
贷：应交税费-应交增值税4.76
贷：固定资产50
借：银行存款150
10、个体户转让不动产
第五条 个人转让其购买的住房，按照以下规定缴纳增值税： （一）个人转让其购买的住房，按照有关规定全额缴纳增值 税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征 收率计算应纳税额。 （二）个人转让其购买的住房，按照有关规定差额缴纳增值 税的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的 余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。 个体工商户应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地 税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其 他个人应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机 关申报纳税。
9、小规模纳税人转让不动产
第四条 小规模纳税人转让其取得的不动产，除个人转让其购 买的住房外，按照以下规定缴纳增值税：
（一）小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以 取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不 动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳 税额。
“营改增”后不动产的会计处理
2下 2017年 第6期（总第560期）【会计审计】 Accounting Audit2008年11月10日国务院公布修订的《增值税暂行条例》，2008年12月15日财政部、国家税务总局颁布《增值税暂行条例实施细则》，规定从2009年1月1日起，在我国实行消费型增值税。
2012年1月1日起，拉开“营改增”序幕。
2016年5月1日，全面推开“营改增”。
这意味着销售不动产需要计入销项税，同时购进或自行建造不动产也就应当有对应的进项税。
因此，会计分录就会改变。
一、增加不动产的会计处理根据规定，新取得的不动产以及不动产在建工程可以作为进项税进行抵扣，但应当分两期抵扣，第一期应抵扣60%，剩余的40%在第二期抵扣。
新政策适用于外购的、受赠的、投资入股的、债务重组的等情况下取得的不动产。
笔者主要涉及外购以及自行建造两种情况的会计处理。
（一）外购不动产的会计处理根据规定，第一年允许抵扣的部分应计入“应交税费——应交增值税（进项税额）”这一科目，留待第二年抵扣部分先计入“应交税费-待抵扣进项税额”科目，随后再转入“应交税费——应交增值税（进项税额）”科目。
例如：2016年10月，某增值税一般纳税人购进办公楼，并取得相关增值税专用发票，发票上注明办公楼价款为3 000万元。
（二）自行建造的不动产的会计处理1.领用已抵扣过税款的材料将抵扣过税款的材料后续用于不动产的建造，笔者认为应于当年转出40%，并计入借“应交税费-待抵扣进项税额”科目。
到第13个月时再抵扣40%，转入“应交税费——应交增值税（进项税额）”科目。
例如：2016年9月，某增值税一般纳税人自行建造办公楼，将原用作生产产品的材料领用，已进行了抵扣。
该材料的账面价为200万元，增值税34万元。
2016年9月该企业账务处理：应借记“在建工程-办公楼2 000 000元”“应交税费-待抵扣进项税额136 000元”贷记“原材料2 000 000元”“应交税费——应交增值税（进项税额转出）136 000元”。
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乐上财税：“营改增“不动产抵扣的问题
之前乐上财税根据最近风生水起的，讨论度热度居高不下的“营改增“话题说了一回， “营改增”对二手房
交易的影响。说完了卖房子，这此顺势来说说买房子，也就是营改增的不动产的抵扣问题。
一、抵扣的前提是取得增值税专用发票，有人可能会问，卖房子的有可能是小规模纳税人，即使是一般纳税人
也可能是简易征收，我怎么才能取得增值税专用发票呢？这其实是个误解，简易征收怎么就不能开专用发票了？记
住：小规模纳税人、简易征收的纳税人也是可以开专用发票的，这事卖房子的可以不知道，买房子的可一定得知道，
不动产一般都是大件，有进项不抵那可是暴殄天物了，当然享受免税的话一般就不能开专用发票了。
二、拿到了专用发票，就可以琢磨下怎么抵扣进项的问题了，36号文的规定是5月1日后取得并在会计制度
上按固定资产核算的不动产和不动产在建工程，自取得之日起分两年抵扣，第一年60%，第二年40%，看似简单
明了，实际上有许多不明确的地方：比如取得之日怎么确定？是会计上符合固定资产确认标准还是取得不动产产权
还是开始实际使用还是……比如取的是取得了，但是因为付款时间等原因发票还没拿到并且跨年了怎么办？按合同
金额抵扣吗？比如按规定自建也是取得的一种，但是自建的不动产与其他形式取得不动产是不一样的，进项零碎地
体现在材料、工程、服务等各个方面，那么按此规定，是不是取得发票时不能抵扣，而是要等到取得之日算一个总
的进项然后按60%、40%抵扣？你可以想象操作起来会有多麻烦，这真不是挑毛病，这真的会成为让我们头疼的
问题。
三、从关于“取得”的规定上你还看到了什么？既然直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各
种形式取得的不动产都可以抵进项，那么也就说明都应该有销项产生，也就说明以不动产进行捐赠、投资、抵债等
都是应该计算缴纳增值税的（当然公益性的无偿捐赠除外），有人在奇怪36号文件关于视同销售（提供服务）的规
定怎么那么简单，是不是说明有些情况不用交税了？我不这么想，这反而可能是立法技术的一种进步，理由就不赘
述了。
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