土地用途转换过程中地价属性之思考
城市土地利用转型的经济效益
城市土地利用转型的经济效益在当今快速发展的时代，城市土地利用转型已成为一个备受关注的话题。
它不仅仅关乎城市的空间布局和景观变化，更与城市的经济发展息息相关。
城市土地利用转型，简单来说，就是对城市土地的使用方式进行调整和改变。
过去，城市可能以工业用地为主导，随着时间的推移，逐渐向商业、服务业或者居住用地转型。
这种转型并非偶然，而是受到多种因素的驱动。
从经济效益的角度来看，城市土地利用转型首先带来的是土地价值的提升。
当一块土地从低效益的工业用途转变为高效益的商业用途时，其土地价值往往会大幅增长。
比如，在城市的中心区域，原本的老旧工厂搬迁后，经过重新规划和开发，建设成为现代化的商业综合体。
由于商业活动的活跃和人流量的增加，周边土地的价格迅速攀升。
这不仅为土地所有者带来了巨大的经济收益，也为城市的财政收入做出了重要贡献。
城市土地利用转型还能够促进产业结构的优化升级。
传统的制造业可能对土地的利用效率较低，而且随着技术进步和市场需求的变化，这些产业的竞争力逐渐下降。
通过将土地转型用于发展新兴产业，如高新技术产业、金融服务业等，能够吸引更多的投资和高素质人才，推动城市经济向更高层次发展。
新兴产业通常具有更高的附加值和创新能力，能够为城市创造更多的就业机会和税收收入，进一步提升城市的经济实力。
同时，土地利用转型有助于提高城市的资源利用效率。
在过去粗放式的土地利用模式下，土地资源往往存在浪费和闲置的情况。
通过转型，对土地进行重新整合和规划，可以更加合理地配置资源，提高土地的利用率。
例如，将零散的小块土地整合为大片的开发区域，建设多层或高层的建筑物，能够在有限的土地上容纳更多的经济活动，从而实现土地资源的最大化利用。
此外，城市土地利用转型对于城市的消费市场也有着积极的影响。
当城市中出现更多的商业、娱乐和休闲设施时，居民的消费选择更加丰富，消费需求得到进一步激发。
这不仅促进了本地消费市场的繁荣，还吸引了周边地区的消费者前来，带动了相关产业的发展。
新土地管理法背景下征地区片综合地价的理论探索
新土地管理法背景下征地区片综合地价的理论探索摘要：随着城市建设和经济的不断发展，我国需要对土地资源进行不断的扩张使用，在扩张土地使用面积的过程中将需要经过征地过程，而在征地时，容易产生一系列的利益纠纷和问题。
为了缓解因征地而产生的问题，我国制定了相应的政策，也就是征地区片综合地价政策。
在没有征地区片综合地价时，征地补偿最开始是根据土地管理法规定，按照被征土地的用途给予一定的补偿，采用传统的补偿计算方式，对征地的价格进行计算，而传统的征地补偿计算将会导致征地价格较低，无法为农民提供保障，导致征地过程中，农民与政府之间的矛盾比较严重。
在征地区片综合地价制度理论下，能够有效缓解农民与政府之间因征地产生的经济矛盾问题。
本文将对新土地管理法背景下征地区片综合地价理论进行探究。
关键词：新土地管理法；征地区片综合地价理论；探究在经济的发展过程中，征地行为是不可避免的，为了使得征地补偿标准得到不断的改革和完善，在当今时代下，应运而生的征地区片综合地价理论。
该理论的提出主要是为了解决征地价格偏低同等土地不同价格等问题，能够有效地缓解征地过程中出现农民与政府之间的利益矛盾，使得政府在征地之后，给予农民的征地补偿，能够满足农民未来生活的需求。
征地区片综合地价必须要客观公正，在实施的过程中，需要政府，用地单位以及农民三方进行有效的协商，最终，制定双方满意的真谛价格标准，为解决征地补偿问题提供相应的政策依据。
一、征地区片综合地价的内涵1.征地区片综合地价的内涵在确定建设用地的范围时，城镇行政区将会对土地的利用总体进行相应的规划，并且根据土地的类型，产值以及土地所处的地理位置，农用地的等级，人均耕地的数量以及土地供求关系和当地经济的发展水平，当地城镇居民最低生活保障水平等因素，将土地划分成不同的区片，并且，根据以上依据对征地综合补偿标准进行相应的计算，这个过程就叫做征地区片综合地价，对征地综合补偿标准进行多方面的考虑和分析，测算出能够让农民满意的补偿标准。
城市土地利用权流转市场的价格形成机制
城市土地利用权流转市场的价格形成机制随着城市化进程的加快和经济的发展，城市土地利用需求不断增加，土地资源的流转逐渐成为城市发展的重要组成部分。
城市土地利用权流转市场的价格形成机制具有重要意义，它不仅直接影响土地流转的效率和公平性，还关系到城市发展的可持续性和社会经济的稳定性。
首先，城市土地利用权流转市场的价格形成机制依赖于供需关系。
供需关系决定了市场价格的波动和变化。
城市土地资源有限，需求量不断增加，供不应求的情况下，土地利用权价格上涨；反之，供大于求时，土地利用权价格相应下降。
这种供需关系将市场价格与城市土地资源的稀缺程度和需求的强度相联系，有效调节了土地利用权的流转市场。
其次，城市土地利用权流转市场的价格形成机制还受到政府调控的影响。
政府作为城市土地资源的管理者和监管者，对土地流转市场的价格进行调控和干预。
政府在土地利用权流转过程中可以通过制定土地出让政策、调整土地出让金、设立土地市场交易费用等方式，引导土地利用权的价格。
其次，土地利用权的价格形成机制还与土地属性和价值评估有关。
不同类型的土地在流转市场上具有不同的价格，土地的地理位置、所处区位、规划用途等因素都会影响土地的价值评估，从而影响土地利用权的价格。
土地的属性和价值评估需要考虑自然环境、交通便利度、城市规划要求等多个因素，通过专业评估机构的评估，为土地利用权的价格确定提供科学依据。
最后，土地利用权的价格形成机制还与市场竞争的程度有关。
在竞争激烈的土地流转市场上，市场参与者将会通过竞拍等方式争夺土地利用权，从而推动土地利用权价格的形成。
市场竞争的程度与土地市场的开放程度、参与主体的数量和质量等因素密切相关。
竞争激烈的土地利用权流转市场可以提高市场效率，推动土地资源的合理配置。
综上所述，城市土地利用权流转市场的价格形成机制是由供需关系、政府调控、土地属性和价值评估以及市场竞争等多种因素综合作用的结果。
在城市发展中，有效的价格形成机制是实现土地利用权流转的有效配置和公平公正的保证，对于促进城市可持续发展和社会经济稳定具有重要意义。
地籍信息的应用与思考
地籍信息的应用与思考摘要：地籍在我国有着悠久的历史，不同的社会制度、不同的社会制度、不同的历史时期条件下地籍发挥了不同的功能和作用。
随着社会的进步、经济的发展，地籍的概念、内涵和功能也发生了变化，变得也越来越丰富广泛，地籍已变为一种准公共物品、国家软的基础设施。
新的社会经济形势下，特别是在国家要求土地要素参与国家宏观经济调控，以及转变政府职能，建立公共服务型政府的新情况下，地籍信息如何为政府、人民提供服务？怎样应用地籍信息，发挥其促进经济发展和社会稳定、保护产权人的合法权益、促进土地管理方式的转变和积极主动参与宏观调控等方面的巨大作用，是值得我们思考的。
关键词：地籍信息；社会化；应用；思考一、地籍和地籍信息地籍是指记载土地位置、界址、权属、数量、质量、用途等基本状况的图件和簿册。
地籍的产生，最初是基于税收的需要。
中国地籍有悠久的历史，早在公元前两千多年前的夏禹时期，已有土地调查，并按土色、质地、水分把土地分为三等九级。
唐宋两代都曾进行过大规模的土地调查。
到了明代，在总结宋代土地调查的基础上，开展并完成了全国范围内的地籍整理，对调查的土地登记造册，创立了在我国地籍史上很有影响和代表性的《鱼鳞图册》。
随着科学技术进步，现代地籍已不再局限于具体的地籍信息依附的载体，如图册、表、磁盘等，其概念是指国家认定与监管的土地基本信息的集合，它的功能更加广泛，不仅仅限于税收和产权保护。
地籍已成为一种软基础设施，准备公共物品，而且地籍的社会化服务越来越广泛，地籍服务产品在市场上有迫切的需求。
地籍信息是地籍管理工作中呈现的信号所包含的内容。
从狭义的角度看，地籍信息仅仅包括描述土地资源和土地资产空间位置及状态的图形数据（如地籍图、宗地图、土地利用现状图等空间信息）以及描述它们的权属、价值、位置的属性数据（如丘号、图班号、宗地号、地类、面积、权属、地址等属性信息）。
从广义的角度看，它一方面包括土地自身的空间与属性数据，同时还包括为开展地籍管理工作下达的指示、命令，召开的会议、培训活动及制定工作计划与规程文档等的信息。
宗地估价思路
四.估价原则：特别强调合法原 则、预期收益原则、替代原则 等。
五.估价方法：常用市场比较法 和收益还原法。
六、技术要点
两种类型：
一是土地使用权的租赁 价格，常说的租金；
二是承租土地使用权的 租赁价格：是市场租金 与承租租金的差值。产 生的原因是市场租金高 于承租租金。
区别于租赁权价格。请见书上 第三章第三部分。
纠纷、共有权等的影响。
（1）分割土地转让：分割土地能否独
四.估价原则：特别强调合法原则、
立使用和与相邻土地关系的分析。
替代原则和最有效利用原则、预期收 （2）分摊土地转让：公共配套和公共
益原则。
设施用地的影响、空间权的影响等。
Байду номын сангаас
五.估价方法：可以多种估价方法。
七 价格确定
2020/7/29
6
宗地估价思路
估价思路基于：
估价目的 估价对象用途 估价对象权利 市场状况
2020/7/29
估价技术思路内容： 1.根据估价目的和估价对象
用途等选择估价方法（市场 比较法、收益还原法、剩余 法、成本逼近法、基准地价 系数修正法（路线价））进 行评估。 2.根据估价方法的适宜性确 定各方法估价结果的权重。 3.再根据政策要求（如工业 用地出让最低价要求）和估 价对象权利状况（如划拨用 地估价要扣减出让金）对估 价结果进行修正。 4.最终确定估价结果。
（1）新增建设用地， （2）原建设用地，
六 价格确定
（3）出让后改变用途和使用条件 （合法）需要补交地价的土地。
工业用地出让最低价标准。
4.出让底价：是正常市场状态下地 有规定必须采用基准地价系数
价水平，是政府出让最低控制标准。 修正法并规定权重的等。
我国土地出让中存在的问题及监管策略探讨
我国土地出让中存在的问题及监管策略探讨发布时间：2022-05-31T08:40:41.584Z 来源：《新型城镇化》2022年10期作者：黄启顺[导读] 在当前，土地出让不仅是大多数社会生产活动的前提，更是作为地方政府获取财政收入的重要方式，事关政府的公信力和人民的切身利益。
南宁市国土资源出让服务中心摘要：在当前，土地出让不仅是大多数社会生产活动的前提，更是作为地方政府获取财政收入的重要方式，事关政府的公信力和人民的切身利益。
因此，及时有效解决土地出让过程中出现的问题和土地供后的监督管理工作是至关重要的。
文章分别提出了我国土地出让中的问题和监管策略，希望可以起到一定的参考帮助作用。
关键词：土地出让；问题；监管策略引言早在十八届三中全会当中，城乡统一建设用地市场的理念被提出，国有土地有偿适用范围被进一步扩大，土地出让金成为了各地区财政收入的重要支撑。
土地对于人们来说，是生存的根基，也是生产的基础，所以土地出让和土地出让金收支合法合规性关乎着各地区政府和广大人民群众最为敏感的神经。
站在客观的角度上来看，土地出让是一次性对未来的土地效益进行了预售，也可以理解为是对土地收益的透支，若是被滥用，是一定会埋下重大隐患的。
所以需要找出土地出让中存在的问题，并制定针对性的监管解决措施。
1 我国土地出让中存在的相关问题 1.1土地出让前期工作筹备不足按照我国现行的政策，土地出让的前提条件是土地权属清晰无争议、地块范围达到三通一平条等。
但往往在项目用地实施出让工作时会发现存在征地拆迁、养老保险缴纳、土壤污染状况调查等工作未完成，而上述工作又属于土地出让前的刚性要求，导致严重影响了土地出让的时序。
1.2土地出让用途被随意改变我国土地出让大体上分为三种，分别是协议出让土地、行政划拨和招拍挂出让土地。
行政划拨的方式就是针对一些公益性用地进行出让，通常这种方式是无偿性的。
在早期，协议出让土地主要针对工业用途的土地，这类土地一般会应用半市场化的方式进行供应。
土地一级市场中基准地价对出让地价的指导作用效果
03
研究基准地价对出让地价的指 导作用，有助于合理确定土地 价格，提高土地利用效率。
研究目的与方法
研究目的
探讨基准地价对出让地价的指导作用，分析指导效果的影响 因素。
研究方法
收集某城市近年的土地出让数据，分析基准地价与出让地价 之间的关系，运用回归模型分析影响因素。
02
基准地价与出让地价的关 系
指标选取
选取土地出让价与基准地价的相关性、回归分析、地价预测误差等指标，评估基准地价对出让地价的指导作用效 果。
效果评价的结果与讨论
结果
经过实证分析，发现基准地价对出让地价的指导作用效果显著，二者呈高度相关性，回归分析结果也 表明基准地价是出让地价的重要影响因素。
讨论
基准地价作为土地市场的指导价格，对出让地价的制定具有重要作用。然而，在实际操作中，还需考 虑其他因素的影响，如市场供求关系、政策调整等。因此，在制定土地政策时，需要综合考虑多种因 素，确保土地市场的稳定和健康发展。
04
基准地价对出让地价指导 作用的效果评价
效果评价的方法与标准
方法
采用定量分析方法，通过建立数学模型 评价基准地价对出让地价的指导作用效 果。
VS
标准
以土地市场的实际情况为基础，选取合适 的指标和数据，进行模型构建和数据分析 。
效果评价的实证分析
数据来源
选取某城市近几年的土地出让数据和基准地价数据，进行实证分析。
出让地价定义
出让地价是指在土地一级市场中，由政府或其授权机构以拍卖、招标、挂牌等方 式向土地使用者收取的用于土地开发的费用。
出让地价的重要性
出让地价是土地一级市场中的关键因素，对于政府而言，它是土地财政收入的重 要来源；对于投资者和开发商而言，它是投资决策的重要依据。
土地价格评价浅议
二、土地估价简述
（四）土地估价的原则
4、最有效使用原则
不同的利用方式能够带来不同的收益，人们总是遵循 物尽其用的原则，以最可能的方式利用土地，以获取最大 的收益。在地价评估中，土地的利用状态也是以最有效使 用的状态假定。概括如下：
入量时，生产的纯收益会随之增加，但是当投入达到某一数值之后，
如果继续增加投资，相应的纯收益不在于投入成比例增加，反而可能
减少。土地价格也适用该原则。概括如下：
（1）土地的价值与投入在土地上的成本有关
（2）成本投入有一个最佳经济均衡点，超过这一均衡点土地价值不 一定成比例增加
（3）在成本最佳经济均衡点时土地价值最客观
（二）我国城市土地价格的形成过程
第二阶段：1954－1979年，城市土地无“价”使用。
大约到1956底，城市土地通过没收大地主、官僚资 本的土地和对资本主义工商企业的改造，实际上成为国有 土地，并已基本上无偿分配完毕。
每当新的使用者向国家申请使用土地时，国家只能征 用农民的土地；或者征用城镇原使用者的土地，再划拨给 新的使用者。国家不能再采取没收的办法，而要给被征地 者以补偿。但征地费不是城市土地的价格。
结合我国土地使用制度的特性，土地价格可以简单的 表述为：土地未来一定使用年期的地租的折现值。
一、土地价格的相关知识
（二）我国城市土地价格的形成过程
我国城市土地价格是伴随着经济体制改革逐步形成的。其 形成过程大致可分为三个阶段：
第一阶段：1949－1954年，城市土地价格逐渐消失。
地价评估相关知识简述
卢晓斌
1 土地价格的相关知识
地价定义中土地开发程度的定义
地价定义中土地开发程度的定义引言地价是指土地在市场上的价格，是衡量土地价值的重要指标。
土地开发程度是指土地利用的程度和方式，包括土地的物质开发和功能开发。
土地开发程度对地价有着直接的影响，因为土地的开发程度越高，其利用价值越大，地价也就越高。
本文将从不同角度探讨地价定义中土地开发程度的定义。
1. 土地的物质开发土地的物质开发是指对土地进行建设和改造，以提高其利用效益。
物质开发的方式可以包括土地平整、基础设施建设、房屋建设等。
物质开发程度的高低直接影响着土地的利用价值和地价。
1.1 土地平整土地平整是指对土地进行平整处理，包括填土、挖土、夯实等工程。
通过土地平整，可以改善土地的地形地貌，提高土地的适用性。
土地平整的程度越高，土地利用的灵活性和效益也就越高，进而提高了地价。
1.2 基础设施建设基础设施建设是指在土地上建设供水、供电、供气、供热、供通信等公共设施。
基础设施的完善程度对于土地的开发利用至关重要。
一个地区基础设施建设完善，交通便利，水电供应充足，会吸引更多的投资和人口，提高土地的利用价值和地价。
1.3 房屋建设房屋建设是指在土地上建设住宅、商业、工业等建筑物。
房屋建设的程度直接影响着土地的利用价值和地价。
高层建筑、商业综合体等大型建筑物的建设，可以提高土地的利用效益和经济效益，进而推动地价的上涨。
2. 土地的功能开发土地的功能开发是指通过改变土地的用途，提高土地的综合利用效益。
功能开发的方式可以包括土地用途转换、土地改造等。
功能开发程度的高低也会对土地的利用价值和地价产生重要影响。
2.1 土地用途转换土地用途转换是指将土地的原有用途改为其他用途，以适应社会经济的发展需求。
例如，将农用地改为工业用地、商业用地或住宅用地。
土地用途转换的程度越高，土地的利用价值也就越大，地价也会相应上涨。
2.2 土地改造土地改造是指对土地进行改造，以提高其利用效益。
土地改造的方式可以包括土地整理、绿化美化、环境治理等。
土地资源管理中的土地用途转型与结构调整
土地资源管理中的土地用途转型与结构调整随着城市化进程的加快和农村工业化的推进，土地资源的管理问题日益凸显。
土地用途转型与结构调整成为了当前土地资源管理的重要议题。
本文将从土地用途转型的背景、土地资源管理的挑战以及土地结构调整的路径等方面进行探讨。
一、土地用途转型的背景土地用途转型是指土地从一种用途向另一种用途的转变过程。
在过去的几十年里，中国经历了快速的城市化进程，大量农村土地被用于城市建设，这导致了农村土地资源的大量流失。
同时，农村工业化的推进也要求土地用途从农业向工业转变，这进一步加剧了土地用途转型的需求。
土地用途转型背后存在着多种因素。
首先，人口的快速增长导致了对土地资源的需求增加。
其次，经济的发展需要更多的土地来支撑。
再次，城市化进程的加快使得土地用途的转型成为必然选择。
最后，环境保护意识的提高也要求对土地资源进行更加合理的利用。
二、土地资源管理的挑战土地资源管理面临着多重挑战。
首先，土地用途转型需要政府的引导和规划。
然而，由于政府的行政干预过多，导致土地资源管理过程中存在着腐败和权力滥用等问题。
其次，土地资源的流失和浪费问题严重。
在土地用途转型过程中，大量农村土地被非法占用或者闲置，这导致了土地资源的严重浪费。
再次，土地资源管理缺乏科学性和规范性。
当前土地资源管理中存在着政策不连贯、标准不统一等问题，导致了土地用途转型的混乱。
三、土地结构调整的路径为了解决土地资源管理中的问题，需要进行土地结构调整。
土地结构调整旨在通过改变土地的利用方式，实现土地资源的合理配置和可持续利用。
首先，要建立科学的土地利用规划体系。
政府应该加强对土地利用规划的制定和实施，确保土地用途转型符合城市化和农村工业化的需求，同时保护农村生态环境。
其次，要加强土地资源管理的科学性和规范性。
政府应该建立健全的土地资源管理制度，加强对土地流转和土地用途转型的监管，防止土地资源的浪费和滥用。
再次，要推动农村土地集约利用。
通过加强农村土地的整治和开发利用，提高土地利用效率，实现农村土地资源的可持续利用。