对土地增值税各种扣除项目的稽查
土增税扣除项目及税率
土地增值税扣除项目一、扣除项目的内容一转让新建房产的扣除项目：地价、开发成本、开发费用、税金加计扣除20%,适用房地产开发企业的开发项目1.取得土地使用权所支付的金额=地价+税金+费用提示：这里的税金主要指契税,印花税一般都计入了管理费用注意1纳税人购买土地应按照成交价格作为计税依据缴纳契税,所缴纳的契税计入取得土地使用权支付的金额.2如果购买的土地分期开发的,要进行逐次合理的分配：第一次分配：在开发的面积占购买的总面积之间分配第二次分配：在已完工和未完工之间分配第三次分配：在已销售和未销售之间进行分配最后,结转到销售的部分可以抵扣.2.房地产开发成本它是指房地产开发项目实际发生的成本,包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等.开发成本也应进行合理的分配,一般而言,应按照销售面积占完工面积的比例对开发成本进行分配.可扣建造成本＝开发总成本/可售面积×已售面积取得土地使用权支付的金额和开发成本均据实扣除,即按照实际发生数进行扣除.3.房地产开发费用——按标准扣除它是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用1利息＋取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本×5%以内2取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本×10%以内注意新增内容全部使用自有资金,没有利息支出,按照以上方法扣除.上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行.房地产开发企业既向金融机构借款,又有其他借款的,其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述1、2项所述两种办法.土地增值税清算时,已经计入房地产开发成本的利息支出,应调整至财务费用中计算扣除.”4.与转让房地产有关的税金提示房地产开发企业的印花税在“管理费用”中列支,不单独扣除印花税.特殊说明,房地产开发企业转让开发的产品,可以加计扣除.加计扣除费用＝取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本×20%注意的问题1.未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的,不允许扣除2.纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,扣除项目的金额可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除.计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止,每满12个月计一年；超过一年,未满12个月但超过6个月的,可以视同为一年.3.对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数.土地增值税计算方法根据土地增值税暂行条例实施细则,对土地增值税计算方法作了详细的规定.根据规定土地增值税税率以及土地增值税计算公式能推算出土地增值税税额.一、土地增值税税率土地增值税暂行条例实施细则对土地增值税四级超率累进税率,再根据相对应的土地增值税计算公式计算税额.增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%.增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%.增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%.增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%.上面所列四级超率累进税率,每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例,均包括本比例数.二、土地增值税类型土地增值税是不受物业的年限限制,只要是豪宅物业有增值便适用此规定,“如果有购房发票但无增值者可免征增值税”.土地增值税计算方法,分为无购房发票与有发票两种.第一种土地增值税计算方法为：“无购房发票的按照房管局评估价总额的3%”.第二种土地增值税计算方法为：“有发票的征收方法,其税率为：1.增值额未超过50%的征收增值额的30%；2.增值额为50%～100%的征收增值额的40%；3.增值额为100%～200%的征收增值额的50%；4.增值额超过扣除项目金额200%以上的征收增值额的60%.”三、土地增值税计算方法计算土地增值税税额,可采用增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便土地增值税计算方法,土地增值税计算公式如下：一增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额×30%二增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%三增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%四增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%土地增值税计算公式中的5%,15%,35%为速算扣除系数.就算土地增值税前了解清楚各项土地增值税计算方法,然后根据上述介绍的土地增值税计算公式可以准确计算出土地增值税税额.。
土增税扣除项目及税率完整版
土增税扣除项目及税;HEN system office room [HEN 16H-HENS2AHENS8Q8-HENH1688]土地增值税扣除项目一、扣除项目的内容转让新建房产的扣除项目：地价、开发成木、开发费用、税金（加讣扣除2曲.适用房地产开发企业的开发项目）1•取得上地使用权所支付的金额二地价+税金十费用£提示:I［的税金主卜指契税…卩吃税一般都讣入了管理费用）【注总】（1）纳税人购买土地应按照成交价格作为计税依据缴纳契税，所缴纳的契税汁入収得上地使用权支付的金额。
（2）如果购买的土地分期开发的•要进行逐次合理的分配：第一次分配：在开发的面枳占购买的总面积之间分配第二次分配：在已完工和未完工之间分配第三次分配：在已销售和未销倍之间进行分配最后.结转到销倍的部分可以抵扣。
2.房地产开发成木它是指房地产开发项目实际发生的成木，包括土地的征用及拆迁补偿费.前期匸程费、建筑安装工程费、基础设施费.公共配套设施费.开发间接费用等。
开发成木也应进行合理的分配，一般而言，应按照销吿面积占完工面积的比例对开发成木进行分配。
可扣建造成木=开发总成木/可售面积X已售而积収得土地使用权支付的金额和开发成木均据实扣除•即按照实际发生数进行扣除°3・房地产开发费用一一按标准扣除它是指与房地产开发项目有关的销售费用、管埋费用和财务费用⑴利息+（取得丄地使用权所支付的金额+房地产开发成木）X 5$以内⑵（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成*）X10%以内【注总新増内容】全部使用自有资金.没有利息支出，按照以上方法扌II除。
上述具休适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用讣算扣除时不能同时适用上述1、2项所述两种办法。
土地増值税清算时.已经计入房地产开发成木的利息支出.应调整至财务费用中计算扣除。
"4 •与转让房地产有关的税金【提示】房地产开发企业的印花税在“管理费用”中列支，不爪独扣除印花税。
国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知2010 53号
国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知国税发〔2010〕53号各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局：为深入贯彻《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）精神，促进房地产行业健康发展，合理调节房地产开发收益，充分发挥土地增值税调控作用，现就加强土地增值税征收管理工作通知如下：一、统一思想认识，全面加强土地增值税征管工作土地增值税是保障收入公平分配、促进房地产市场健康发展的有力工具。
各级税务机关要认真贯彻落实国务院通知精神，高度重视土地增值税征管工作，进一步加强土地增值税清算，强化税收调节作用。
各级税务机关要在当地政府支持下，与国土资源、住房建设等有关部门协调配合，进一步加强对土地增值税征收管理工作的组织领导，强化征管手段，配备业务骨干，集中精力加强管理。
要组织开展督导检查，推进本地区土地增值税清算工作开展；摸清本地区土地增值税税源状况，健全和完善房地产项目管理制度；完善土地增值税预征和清算制度，科学实施预征，全面组织清算，充分发挥土地增值税的调节作用。
还没有全面组织清算、管理比较松懈的地区，要转变观念、提高认识，将思想统一到国发[2010]10号文件精神上来，坚决、全面、深入的推进本地区土地增值税清算工作，不折不扣地将国发[2010]10号文件精神落到实处。
二、科学合理制定预征率，加强土地增值税预征工作预征是土地增值税征收管理工作的基础，是实现土地增值税调节功能、保障税收收入均衡入库的重要手段。
各级税务机关要全面加强土地增值税的预征工作，把土地增值税预征和房地产项目管理工作结合起来，把土地增值税预征和销售不动产营业税结合起来；把预征率的调整和土地增值税清算的实际税负结合起来；把预征率的调整与房价上涨的情况结合起来，使预征率更加接近实际税负水平，改变目前部分地区存在的预征率偏低，与房价快速上涨不匹配的情况。
通过科学、精细的测算，研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制。
土地增值税加计扣除相关规定汇总
土地增值税加计扣除相关规定汇总我国土地增值税实施细则规定，对从事房地产开发的企业，在缴纳土地增值税时允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。
由于房地产开发成本费用繁多，核算比较麻烦，房地产开发企业在开展土地增值税清算时，特别是加计20%的扣除时，需要特别注意。
一、取得土地使用权（一）根据《关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发[1995]110号）规定，在具体计算增值额时，要区分以下几种情况进行处理：1．对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。
显然，这种情况没有规定加计扣除项目。
2．对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用、开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。
这种情况虽然可以加计扣除，但在计算转让土地使用权加计扣除项目时，仅是对开发成本加计扣除，对土地成本价款不加计扣除。
（二）取得土地使用权时所缴契税《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第五条规定，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
根据上述规定，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应计入“取得土地使用权所支付的金额”，可作为加计扣除20%的基数。
（三）土地闲置费《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第四条规定，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
因此，在计征土地增值税时不能予以加计扣除。
（四）取得土地使用权时政府以各种形式减免或者返还的金额在计算土地增值税时，取得土地使用权支付的地价款，应以纳税人实际支付土地出让金减去因受让该宗土地时政府以各种形式支付给纳税人的经济利益。
辽宁省地方税务局关于明确土地增值税清算有关问题的通知-辽地税函[2012]92号
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辽宁省地方税务局关于明确土地增值税清算有关问题的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 辽宁省地方税务局关于明确土地增值税清算有关问题的通知（辽地税函〔2012〕92号）各市地方税务局，绥中、昌图县地方税务局：为更好地开展土地增值税清算工作，现就土地增值税清算有关问题明确如下：一、关于土地增值税的清算单位确定土地增值税清算单位时，地方税务机关应以发改委审批、备案确定的房地产开发项目作为清算单位；对于分期开发的项目，地方税务机关应以住建部门或国土规划部门下发的《建设工程规划许可证》确定的分期建设项目作为清算单位。
二、关于多个房地产项目共同成本费用的扣除方法问题属于多个房地产项目共同的土地成本，地方税务机关应按清算项目的占地面积占多个项目总占地面积的比例，计算确定清算项目的扣除金额。
属于同一项目的土地成本，地方税务机关应按普通住宅可售建筑面积和非普通住宅（包括非住宅，下同。
）可售建筑面积占总可售建筑面积的比例，计算确定扣除金额。
属于多个房地产项目共同的建筑安装成本，地方税务机关应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例，计算确定清算项目的扣除金额。
三、关于清算项目中同时包含普通住宅和非普通住宅增值额的计算问题对一个清算项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别核算增值额；未分别核算增值额或者分别核算增值额不准确的，地方税务机关一律按照普通住宅和非普通住宅的可售面积占清算项目可售面积的比例计算扣除项目金额后，分别按照普通住宅和非普通住宅的销售收入和计算的扣除项目金额计算增值额。
四、关于土地增值税扣除项目问题房地产开发企业办理土地增值税清算所附的前期工程费、建筑安装工程费、基础建设费、开发间接费用的凭证或资料不符合要求或不实的，各市地方税务机关要积极取得本地政府和住建部门的支持与配合，提请本地政府或住建部门公布本地区各年度建设工程造价定额，并以此作为核定年度四项开发成本的单位面积金额标准；本地政府或住建部门没有公布本地区各年度建设工程造价定额，地方税务机关可以参照住建部门各年度建设工程造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定年度四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。
房地产土地增值税清算执行中的问题及对策
房地产土地增值税清算执行中的问题及对策摘要：随着我国经济建设的快速发展，人们生活水平的提高，使得我国人们对于居住，工作环境的要求与日俱增，不管是对于政府还是对于房地产商，房地产的土地增值税都占了纳税金额较大的一部分，所以为了对此项税收进行规范，国家出台了一系列政策来对其进行约束，特别是土地增值税清算的执行工作，不仅直接影响房地产企业的稳定发展，同时也是房地产企业依法纳税的基础。
然而，因多种因素限制，在房地产土地增值税清算的执行中，还存在一些问题，不利于房地产企业的长远发展。
关键词：房地产；土地增值税清算执行；问题及对策引言我国整体经济建设最近几年发展迅速，推动我国各行业的发展进程，为我国经济建设的快速发展奠定基础，其中房地产行业的发展尤为显著突出，对于房地产企业来说，土地增值税是较为重要的一个税种。
由于土地增值税是一种地方性税种，在我国不同地区的土地增值税清算政策存在一定的差异，并且土地增值税自身具有较多规定，计算过程较为复杂，这进一步加剧了清算执行难度。
1土地增值税清算的特征和作用据统计，土地增值税大约占房地产开发企业税负的10%。
虽然同其他的税种具有一些相同点，如我们缴纳税款都属于国家强制规定固定比例的无偿上缴。
但是由于世界上没有完全相同的两个东西，所以土地增值税也具有一些自身的特点：以转让房地产的增值额为计税基础；涉及征税面比较宽；执行超率累进税率；按每次取得增值额征税。
这些不同的特点使土地增值税区别于其他税种的同时，也有了自身的发展和管控空间。
土地增值税作为国家重要税种，也为地方财政收入做出了重大的贡献。
一方面，土地增值税是地方财政收入的重大财源；另一方面，它也是国家对房地产交易市场实施科学调控的工具，尤其对某些房地产企业炒买炒卖土地及房产获取暴利收入进行了抑制，促进了房地产市场健康发展，也为企业带来了好处和动力，推动企业积极改善经营管理结构，最大化的降低成本，在提高综合能力的同时也提高了盈利能力。
标杆地产集团 -税务管理中心-土增税扣除金额的确定与审核
第四部分计算增值额的扣除项目计算增值额的扣除项目取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本房地产开发费用旧房及建筑物的评估价格与转让房地产有关的税金其他扣除项目取得土地使用权所支付的金额为取得土地使用权所支付的地价款按国家统一规定交纳的有关费用以出让方式取得土地使用权的以行政划拨方式取得土地使用权的以转让方式取得土地使用权的为支付的土地出让金为转让土地使用权时按规定补交的出让金为支付的地价款企业重组中取得的土地使用权一、取得土地使用权所支付的金额江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告苏地税规〔2012〕1号纳税人为取得土地使用权所支付的地价款，在计算土地增值税时，取得土 地使用权支付的地价款，应以纳税人实际支付土地出让金（包括后期补缴 的土地出让金），减去因受让该宗土地政府以各种形式支付给纳税人的经 济利益后予以确认。
因此，房地产企业取得的土地出让金返还款应在“取 得土地使用权支付的地价款”扣除项目中减去。
（一）土地出让金返还款的处理（二）地竞拍佣金可否作为取得土地使用权支付金额扣除问题取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
佣金是支付给中介机构的服务费用，而不是支付给土地出让方或转让方的地价款或者按国家统一规定交纳的费用，因此，不应当作为取得土地使用权所支付的金额扣除，但可以计入管理费用按规定比例计算扣除。
（三）因扣减销售额而减少的销项税额能否在土地成本中扣除问题【例】《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）规定，《土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目……”。
营改增之后，增值税采用一般计税方法的房地产项目，在土地增值税清算时，因扣减销售额而减少的销项税额，能否参照上述规定，在土地成本中扣除？【解析】支付的土地价款因扣减销售额而减少的销项税额，不同于可抵扣的进项税额。
深圳市地方税务局关于印发土地增值税征管工作规程的通知
深圳市地方税务局关于印发土地增值税征管工作规程的通知文章属性•【制定机关】深圳市地方税务局•【公布日期】2009.01.09•【字号】深地税发[2009]24号•【施行日期】2009.01.09•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地增值税,税收征管正文深圳市地方税务局关于印发土地增值税征管工作规程的通知（深地税发[2009]24号）各基层局：现将《深圳市地方税务局土地增值税征管工作规程》印发给你们，请遵照执行。
二○○九年一月九日深圳市地方税务局土地增值税征管工作规程为规范我市土地增值税征管工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其《实施细则》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）等法规和文件规定，制定本规程。
土地增值税由房地产所在地的区地方税务局及所在辖区税务所（以下简称“主管税务机关”）负责征收管理。
第一章项目登记管理1、纳税人自房地产项目立项，即取得《固定资产投资项目投资许可证》后30日内到主管税务机关综合服务科办理项目登记，办理项目登记时应提供以下资料：（1）《固定资产投资项目投资许可证》；（2）土地受让合同；（3）《土地增值税项目登记表》；（4）税务机关要求提供的其他资料。
2、主管税务机关综合服务科对纳税人提交的材料进行审核，并按照纳税人提交的《固定资产投资项目投资许可证》号码为其编制“项目编码”。
对材料齐备、填写项目齐全无误的，验原件后留存复印件，原件退回纳税人。
管理科在2个工作日内将《土地增值税项目登记表》内容录入土地增值税管理系统。
3、纳税人就该开发项目应分别在办理建设项目施工许可证、房地产初始登记以及领取《房地产预售许可证》后30日内到主管税务机关管理科备案，对一个房地产开发项目领取多个预售许可证的，应分别在领取之后30日内备案。
办理备案提供以下资料：（1）《建筑工程施工许可证》、《房地产预售许可证》；（2）房地产预售许可证包含拟销售房产明细表；（3）房地产初始登记成本、费用审核资料；主管税务机关管理科将该项目有关信息录入房地产开发项目档案。
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对土地增值税各种扣除项目的稽查
土地增值税作为一项重要的财政税收，扣除项目的稽查是确保税收合规性和公
平性的重要手段。
土地增值税的扣除项目较多，涉及到房地产企业、个人等各个领域，稽查工作的开展对于优化税收收入结构、促进经济发展具有重要意义。
本文将对土地增值税各种扣除项目的稽查进行较为详细的描述和分析。
首先，我们来看房地产开发企业的土地增值税扣除项目的稽查。
房地产开发企
业在购买土地后，进行开发建设的过程中会产生各种费用，例如土地清偿费用、规划设计费用、施工费用等。
稽查人员需重点关注这些费用是否真实存在、是否与实际开发活动相符合、是否按规定计入成本。
同时，对于开发企业在销售房产时享受的税收优惠政策，如减免土地增值税、适用较低税率等，也需要加强稽查力度，以确保优惠政策的合理性和合规性。
其次，个人购房的土地增值税扣除项目也是稽查的重点之一。
个人购买房产存
在征收土地增值税的情况，但同时也有一些扣除项目可供申报减免。
例如，个人购房时支付的土地出让金、契税、中介费等费用可以作为扣除项目，在计算应纳税额时予以减免。
稽查人员需要核实这些费用的真实性和合规性，防止存在虚报、夸大、冒名等行为。
此外，对于个人购房后再次出售房产时享受的免税政策，如自住房售出等，也需要进行稽查，以避免个人逃避纳税的行为。
除了房地产领域，土地增值税扣除项目的稽查还涉及到土地征收补偿、任期内
下达工程建设任务等。
在土地征收补偿中，稽查人员需要核实土地拆迁补偿款是否真实、合法，并且是否按规定计入应纳税额。
对于任期内下达工程建设任务的单位，稽查人员需要核实工程建设任务的完成情况，确保税收扣除的合理性和合规性。
此外，还需要重点关注土地增值税扣除项目的信息披露和纳税申报的合规性。
税务部门应加强对税收主体的监督管理，确保税收信息的真实、完整、准确披露。
同时，对于纳税人的申报行为也需要进行核实，确保纳税人按规定进行申报，不进行漏报、虚报等行为。
稽查人员在进行土地增值税扣除项目的稽查时，应注重细节，全面核查相关材
料和凭证。
通过与其他部门进行信息共享，可以更好地发现涉税违法线索，提高稽查工作的效果和质量。
对于涉及土地增值税各种扣除项目的违法行为，税务部门应严格按照相关法律
法规进行处罚，并追求相关责任人的法律责任。
同时，应加大宣传力度，增强税收法规意识，提高纳税人的合规意识和自觉性。
总之，土地增值税各种扣除项目的稽查是确保税收合规性和公平性的重要工作。
在税收管理中，对扣除项目的稽查是防范和打击涉税违法行为的重要手段，对优化税收收入结构、促进经济发展具有积极的作用。
稽查人员需加强专业知识培训，提高执法能力，全面、准确地开展稽查工作，确保税收的公平公正。
税务部门应加强监管，完善税收政策，优化税收征管，为稽查工作提供更好的支持和保障。