XXX地方税务局稽查局土地增值税清算报告
土地增值税清算报告
XXXX建设项目技术咨询合同(合同编号: )项目名称： xxx小区建设项目土地增值税清算报告编制委托人：(甲方）受托人：税务师事务所（乙方）签订时间： 2018 年月日签订地点:二〇一八年月日技术咨询合同合同编号：委托人：法定住址：法定代表人：职务：委托代理人:身份证号码：通讯地址：邮政编码：联系人：电话：传真：帐号:电子信箱：受托人：法定住址:法定代表人：职务：委托代理人：身份证号码：通讯地址：邮政编码:联系人：电话传真：帐号：电子信箱依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国税收征收管理法》及其《实施细则》、《注册税务师管理暂行办法》、《国家税务总局关于印发注册税务师执业基本准则的通知》等规定，经双方协商一致，签订本合同,以资共同遵守。
一、委托事项xxx房地产开发有限公司(以下简称委托人）委托xxx税务师事务所（以下简称受托人）进行下述专项土地增值税清算报告编制:完成委托方开发的石江景苑小区房地产项目土地增值税清算工作，并编制相应报告。
本项土地增值税清算报告编制业务预定在月日至月日内完成.如有特殊情形可适当延长.二、代理费用及支付方式1．按照实际参加土地增值税清算报告编制工作的各级工作人员所耗用时间及现行事务所业务收费标准和地方政府有关规定,完成本项业务代理费用为：人民币元（大写元），该费用包括受托人的编制费、差旅、食宿等全部费用，委托人不再支付其他任何费用。
2．委托人在土地增值税清算报告编制约定书签约时支付土地增值税清算报告编制费用总额的__50___％，即大写元,交付土地增值税清算报告并通过税务机关审核认定后支付剩余的土地增值税清算报告编制费用，即大写元。
3．如因土地增值税清算报告编制工作遇到特殊疑难重大问题，致使受托人增加土地增值税清算报告编制程序使实际土地增值税清算报告编制工作时间有较大幅度的增加,委托人可在了解实情后,视情况增加土地增值税清算报告编制费用。
4．土地增值税清算报告编制过程中因委托人原因，中止土地增值税清算报告编制，受托人不退土地增值税清算报告编制费.5。
土地增值税清算鉴证报告
土地增值税清算鉴证报告土地增值税清算鉴证报告单位签章：年月日土地增值税清算鉴证报告（200 ）土增鉴字号公司：我们同意托付，于××年××月××日至××年××月××日，对贵单位（项目）土地增值税清算税款申报进行鉴证审核。
贵单位的责任，对所提供的与土地增值税清算税款相关的会计资料及证明材料的真实性、合法性和完整性负责。
我们的责任是，按照国家法律法规及有关规定，对所鉴证的土地增值税纳税申报表及其有关资料的真实性和准确性，在进行职业判定和必要的审核程序的基础上，出具真实、合法的鉴证报告。
在审核过程中，我们本着独立、客观、公平的原则，依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及事实上施细则、有关政策规定，按照《土地增值税清算鉴证业务准则》的要求，实施了包括抽查会计记录等必要的审核程序。
现将鉴证结果报告如下：一、土地增值税清算税款申报的审核过程及要紧实施情形（要紧披露以下内容）（一）简要评述与土地增值税清算税款有关的内部操纵及其有效性。
（二）简要评述与土地增值税清算税款有关的各项内部证据和外部证据的相关性和可靠性。
（三）简要陈述对纳税人提供的会计资料及纳税资料等进行审核、验证、运算和进行职业推断的情形。
二、鉴证结论经对贵公司（项目）土地增值税清算税款申报进行审核，我们确认：1.收入总额：元；2.扣除项目金额：元；3.增值额：元；4.增值率（增值额与扣除金额之比）： %；5.适用税率： %；6.应缴土地增值税税额：元；7.已缴土地增值税税额：元；8.应补（退）缴土地增值税税额：元。
清算事项的具体情形详见附件。
本鉴证报告仅供贵公司报送的主管税务机关受理土地增值税清算审核之用，不得作为其他用途。
非法律、行政法规规定，鉴证报告的全部内容不得提供给其他任何单位和个人。
税务师事务所所长（签名或盖章）：中国注册税务师（签名或盖章）：地址：税务师事务所（盖章）年月日附件：1.税务师事务所和注册税务师执业证书、北京市注册税务师协会备案证明复印件。
土地增值税清算申报
⼟地增值税清算申报只有符合⼟地增值税清算的纳税⼈才可以申请相关的税务部门进⾏⼟地增值税的清算⼿续，对项⽬中应当缴纳税款进⾏结算。
那么，⼟地增值税清算程序是怎样的呢?⼟地增值税清算申报表有包括哪些内容呢?今天，店铺⼩编就整理了以下内容为您答疑解惑，希望对您有所帮助。
⼀、⼟地增值税清算申报表及附表⼟地增值税清算申报表(从事房地产开发的纳税⼈适⽤)税款所属时间：年⽉⽇填表⽇期：年⽉⽇纳税⼈编码：⾦额单位：⼈民币元⾯积单位：平⽅⽶(以下部分由主管税务机关负责填写)附表1-1：纳税⼈名称(章)：清算项⽬名称：项⽬销售时间：⾯积单位：平⽅⽶清算项⽬销售收⼊汇总表(⼀)年⽉⽇⾄年⽉⽇⾦额单位：⼈民币元附表1-2：清算项⽬销售收⼊汇总表(⼆)纳税⼈名称(章)：清算项⽬名称：项⽬销售时间：年⽉⽇⾄年⽉⽇⾯积单位：平⽅⽶⾦额单位：⼈民币元附表2扣除项⽬汇总申报表附表2-1清算项⽬成本费⽤明细申报表纳税⼈名称(章)：清算项⽬：⾦额单位：⼈民币元⾯积单位：平⽅⽶⼆、⼟地增值税清算程序1、当项⽬符合清算条件时，向税局申请清算。
2、先做⼀个测算。
3、找⼀家税务师事务所帮忙出鉴证报告和申报表。
这⾥找的税务师事务所的⼯作⼈员第⼀开始会按照⽐较严格的标准来给出底稿，要有⾜够的准备，得有好⼏个回合的沟通，达到要的标准⼜不触犯发售法规的情况下，同意让税务师事务所出报告，最好找两家以上的税务师事务所出鉴证。
4、出来鉴证之后，去税务局交相关资料。
5、税局会组织清算⼩组，会有好⼏个⼈，等他们⼈员都到齐了开始审核，中间会有很多的地⽅需要沟通的。
6、他们审核完毕，认了申报的数据或者认了他们清算出来的数据。
7、通知你交税，会下个通知单，15⽇之内把税交了就算结束了。
以上就是⼟地增值税清算表的内容以及它的清算程序。
实践中，房地产管理部门在清算程度开始之前就要准备相关的材料，明确清算的项⽬及范围，清算完成之后，税务部门会出具交税的通知单，清算企业将税款⾜额缴纳即可。
土地增值税清算报告
土地增值税清算报告一、引言近年来，我国土地市场火热，土地价格不断上涨。
由于土地资源有限，土地供应与需求之间的矛盾日益凸显，土地增值税作为一种调控土地市场的手段备受关注。
为了加强对土地资源的合理利用和市场监管，土地增值税的清算工作日渐重要。
本报告将对土地增值税的清算情况进行全面分析和总结，旨在提出相关问题并寻求解决方案。
二、土地增值税的背景与现状土地增值税是指在土地流转和转让过程中，由于土地价值的增加所产生的税费。
近年来，随着房地产市场的快速发展，土地增值税成为重要的税收收入来源。
然而，在土地增值税的清算工作中，也存在一些问题和挑战。
1. 清算情况分析根据前期的数据分析，我国土地增值税清算率较低，不同地区之间存在较大的差异。
清算率低主要有以下原因：首先，土地增值的评估难度大。
土地市场价格的波动较大，土地评估的标准和方法也不统一，导致土地增值的估算存在差异。
其次，土地转让主体难以监管。
部分转让土地的个人或企业可能存在虚报、逃税等行为，给清算工作带来一定的困难。
另外，部分地方政府对土地增值税的清算工作重视程度不一，对于清算的规范和推进力度还有待提高。
2. 问题与挑战目前，土地增值税清算工作存在的问题有以下几点：首先，土地增值税征收依赖于地方政府，地方政府在土地管理和税收上拥有一定的自主权，导致一些地方政府在征收过程中存在不规范的情况，加大了清算的复杂性。
其次，土地增值税的征收标准和税率缺乏统一，导致不同地区土地增值税的清算结果不一，缺乏公平性。
再次，土地增值税的清算工作需要多个部门协同合作，但协同合作的难度较大，多个部门之间的信息共享和数据整合存在一定困难。
三、解决方案针对土地增值税清算工作存在的问题与挑战，我们提出以下解决方案：1. 加强土地评估标准与方法的规范化。
建立统一的土地评估标准和方法，减少评估数据的差异，提高土地增值的准确性和公正性。
2. 加强地方政府的监管与执法。
建立健全土地增值税征收与清算的监管机制，加强对地方政府的督查，减少不规范征收行为。
“XXX”项目土地增值税清算报告
XXX“XXX”项目土地增值税清算报告XX税务局：我公司对“XXX”项目土地增值税进行清算，现将相关清算情况说明如下：一、基本情况1、企业名称：XXX2、成立日期：XXX3、统一社会信用代码：XXX4、地址：XXX5、法人代表：XXX6、注册资本：XXX7、企业类型：XXX8、经营范围：XXX二、项目建设规划情况1、项目名称：“XXX”项目2、项目概况项目于XXX取得XXX的项目备案通知书XXX，项目建设地址：XXX，项目建设规模：拟建住宅楼用地面积XXX平方米，总建筑面积XXX平方米，总投资XXX万元。
（2）项目于XXX取得土地使用证XXX，地号：XXX，土地面积土地用途：住宅用地。
该地块一次性开发，开发项目名称为“XXX”。
（3）项目于XXX取得XXX住房和城乡规划建设局颁发建设用地规划许可证XXX，用地位置：XXX；用地性质：居住用地；用地面积：XXX㎡；建设规模：XXX ㎡。
（4）项目于XXX取得建设工程规划许可证（XXX，建设项目名称：XXX；建设位置：凌XXX；建设规模：XXX，框剪结构，二至十二层为住宅，一层为商铺，内设地下停车位，建筑面积XXX，总造价XXX万元。
（5）项目于XXX取得XXX建筑工程施工许可证XXX，工程名称：XXX；建设地址：XXX；建设规模：XXX㎡；项目勘察单位为XXX，设计单位为XXX公司，施工单位为XXX公司；监理单位为XXX公司。
项目XXX办理了竣工验收备案，并已交付使用。
3、项目建设规模根据北京企航测绘有限责任公司出具的测绘成果报告(实测绘)显示，列入本次清算范围的“XXX”总建筑面积为XXX㎡，“XXX”总建筑面积、总可售面积、公共配套设施面积如下：“XXX”总可售建筑面积为XXX㎡，其中:普通标准住宅XX户,建筑面积XXX ㎡,非普通住宅0户，建筑面积0.00㎡；其他房屋类型建筑面积2,009.89㎡。
三、土地增值税审核情况（一）土地增值税应税收入的审核经审核,截止XXX，我公司“XXX”项目土地增值税应税收入总额为XXX元，其中：1、销售普通标准住宅XXX㎡，申报地增值税应税收入XXX元。
土地增值税清算鉴证报告(范本)
土地增值税清算鉴证报告（范本）业务约定书备案号：事务所鉴证报告号：__________：我们接受委托，于××年×月×日至××年×月×日，对贵单位_____项目的土地增值税清算申报事项进行鉴证，并出具鉴证报告。
贵单位的责任是，及时提供与土地增值税清算申报事项有关的会计资料和纳税资料，并保证其真实、准确、完整和合法，确保贵单位填报的土地增值税清算申报表及其附表符合《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则以及其他税收法律、法规、规范的要求，并如实纳税申报。
我们的责任是，本着独立、客观、公正的原则，依据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和有关政策、规定，按照《注册税务师管理暂行办法》、《注册税务师涉税鉴证业务基本准则》和《土地增值税清算鉴证业务准则》等行业规范要求，对贵单位__________项目土地增值税清算申报的真实性、准确性、完整性和合法性实施鉴证，并发表鉴证意见。
在鉴证过程中，我们考虑了与土地增值税清算相关的鉴证材料的证据资格和证明能力，对贵单位提供的会计资料及纳税资料等实施了审核、验证、计算和职业推断等必要的鉴证程序。
我们相信，我们获取的鉴证证据是充分的、适当的，为发表鉴证意见提供了基础。
现将鉴证结果报告如下：经对贵单位_____项目土地增值税清算申报事项进行鉴证，我们认为，本报告后附的《土地增值税清算申报表》及其附表已经按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则以及其他税收法律法规的相关规定填报,在所有重大方面真实、准确、完整地反映了贵单位______项目土地增值税清算申报情况。
部分数据摘录如下：1.收入总额：元；2.扣除项目金额：元；3.增值额：元；其中普通住宅增值额：元；其他项目增值额：元。
土地增值税清算报告
个人收集整理勿做商业用途土地增值税清算鉴证报告标准要求鉴证报告正文样本土地增值税清算鉴证报告***〔委托单位〕：我们接受委托,于****年**月**日至****年**月**日对〔被鉴证单位广工程土地增值税进行鉴证审核.〔被鉴证单位〕的责任是对所提供的与土地增值税清算税款相关的会计资料及证实材料的真实性和完整性负责.我们的责任是对该工程土地增值税清算所有重大事项的合法性、合规性和准确性发表鉴证意见.在审核过程中,我们本着独立、客观、公正的原那么,依据?中华人民共和国土地增值税暂行条例?及其实施细那么等有关政策规定,根据?土地增值税清算鉴证业务准那么?和?江苏省土地增值税鉴证业务规程?的要求,实施了包括抽查会计记录等必要的审核程序.经审核,我们认为：〔被鉴证单位〕**工程已具备土地增值税清算条件,截至****年**月**日该工程的收入总额、扣除工程金额、土地增值税税额分别为：1.收入总额：****元；2.扣除工程金额：****元；3.增值额：****元；4.增值率〔增值额与扣除金额之比〕：****%；5.适用税率：****%;6.应缴土地增值税税额：****元；7,已缴土地增值税税额：****元；8.应补缴土地增值税税额：****元.本鉴证报告仅供贵公司向主管税务机关报送土地增值税清算审批之用,不得作为其他用途.非法律、行政法规规定,鉴证报告的全部内容不得提供应其他任何单位和个人.个人收集整理勿做商业用途*********税务师事务所〔盖章〕税务师事务所所长〔签名或盖章〕中国注册税务师：〔盖章〕地址：报告日期：*****年**月**日附件：1、土地增值税清算鉴证报告说明；2、土地增值税纳税申报鉴证主表及其明细工程审核表.具体包括：⑴土地增值税清算税款鉴证主表；〔2〕与收入相关的面积审核调整明细表〔附表一〕；〔3〕转让土地使用权、房地产销售收入审核调整明细表〔附表二〕；〔4〕扣除工程及本钱结转审核汇总表〔附表三〕；〔5〕转让土地使用权、销售房地产有关税费审核调整明细表〔附表四〕；〔6〕土地增值税缴纳情况审核汇总表〔附表五〕；3、税务师事务所执业资格证书复印件.个人收集整理勿做商业用途二、土地增值税清算鉴证报告说明样本及披露要求〔一〕企业根本情况1、成立日期：2、税务登记证号：3、地址：4、法人代表：5、注册资本：6、投资总额：7、企业类型：8、经营范围：9、其他：〔二〕工程根本情况1、工程地址：2、工程概况.列明开发工程类型、占地面积、取得相关批文的情况.3、工程建设规模.列明总建筑面积、拆迁户回迁面积、公共配套面积、可售面积4、工程销售情况.列明取得预售许可证情况,实际开始销售日期、截止清算基准日已售面积、未售面积,已售面积占可售面积比例等,尚未出售的开发产品目前现状.〔三〕主要会计政策〔年度之间或本年度内发生变化或与税收处理有差异的应逐项说明.〕1、会计制度公司执行会计准那么或?X公计制度?及有关规定.2.、会计年度公司会计年度自公历1月1日起至12月31日止.3、记账根底和计价原那么公司以权责发生制为记账根底,以历史本钱为计价原那么.4、开发产品完工的标准5、开发产品销售收入确认的标准6、主要内部限制制度〔四〕审核情况说明〔披露的根本原那么：重点披露?江苏省土地增值税清算标准?中提及的审核要点,发生的纳税调整事项必须详细披露.〕个人收集整理勿做商业用途1、转让房地产收入的审核说明转让房地产收入账载金额****元,由于X须因,应调增/调减元,调整后的审定数****元,其中:包括货币收入****元、实物收入****元、其他收入****元.2、扣除工程的审核的审核说明(1)取得土地使用权所支付金额的审核说明取得土地使用权所支付的金额账载金额****元,由于X须因,应调增/调减元,调整后的审定数****元,累计已售面积可扣除数****元.(2)土地征用及拆迁偿费的审核说明土地征用及拆迁偿费账载金额****元,由于XX原因,应调增/调减元,调整后的审定数****元,累计已售面积可扣除数****元.(3)前期工程费的审核说明前期工程费账载金额****元,由于X须因,应调增/调减元,调整后的审定数****元,累计已售面积可扣除数****元.⑷建筑安装工程费的审核说明建筑安装工程费账载金额****元,由于XX®因,应调增/调减元,调整后的审定数****元,累计已售面积可扣除数****元.(5)根底设施费的审核说明根底设施费账载金额****元,由于X须因,应调增/调减元,调整后的审定数****元,累计已售面积可扣除数****元.(6)公共配套设施费的审核说明公共配套设施费账载金额****元,由于X须因,应调增/调减元,调整后的审定数****元,累计已售面积可扣除数****元.(7)开发间接费的审核说明开发间接费账载金额****元,由于X须因,应调增/调减元,调整后的审定数****元,累计已售面积可扣除数****元.(8)开发费用的审核说明A、本工程发生的财务费用中,借款利息支出能够全部提供金融机构票据证实的,应据实扣除,扣除金额为元.其房地产开发费用按取得土地使用权所支付金额元与开发本钱元之和的5%扣除元.因此,贵公司此工程可扣除金额为元.个人收集整理勿做商业用途B、本工程发生的财务费用中,借款利息支出未能全部提供金融机构票据的,具房地产开发费用按取得土地使用权所支付金额元与开发本钱元之和的10%扣除元.因此,贵公司此工程可扣除金额为元.(9)与转让房地产有关税金的审核说明扣除与转让房地产有关的营业税金及附加****元,其中：营业税****元、城市维护建设税****元、教育费附加****元.(10)财政部规定的其他扣除工程的审核说明贵公司根据税收有关规定,允许按取得土地使用权所支付金额元与开发成本元之和的20%加计扣除.因此,贵公司其他扣除工程的金额为元.3、应纳税额的审核说明(1)确认的增值额为****元.(2)增值率(增值额与扣除金额之比)：****%；(3)适用税率：****%;(4)应缴土地增值税税额：****元(5)已缴土地增值税为****元(6)应补缴土地增值税为****元.三、土地增值税纳税申报鉴证主表及其明细工程审核表(样表)个人收集整理勿做商业用途个人收集整理勿做商业用途土地增值税清算税款鉴证主表税款所属时间：年月曰至年月曰 纳税人识别码： 工程：说明：1、按工程填写清算主表和附表,清算工程中有普通标准住宅的要单独计算增值额、单独填写一张?土地增值税清算税款鉴证主表?.2、政府代收费用单独列出一行,便于加计扣除时的计算.3、本表中数字来源于相应附表.填表日期：年月日 清算日：年月日 单位：元、平方米与收入相关的面积审核调整明细表填报单位〔盖章〕：工程：填报日期：年月日单位：平方米说明：从纳税人的有关资料中可以取得不同的面积数据,如权属证、房产证、开展改革委员会〔方案委员会〕文件、预售证、房屋测绘所测量数据、销售记录、销售合同等.当获取相同性质的上述面积数据发生冲突、不能相互印证时,一般根据外部证据比企业内部证据更可靠的原那么确定适当的面积作为分配标准.填报单位〔盖章〕：填表日期：年月日单位：元转让土地使用权、房地产销售收入审核调整明细表开发工程名称税款所属时间：年月日至年月日个人收集整理勿做商业用途附表三扣除工程及本钱结转审核汇总表填报单位〔盖章〕：工程填表日期：年月日单位：元、平方米,分别转入转让土地、其他类型房屋、普通标准住宅的清算鉴证主表中说明：普通标准住宅和其他类型房屋的销售本钱分别计算个人收集整理勿做商业用途附表四单位：元与转让土地使用权、销售房地产有关税费审核调整明细表填表日期：年月曰说明：普通标准住宅和其他类型房屋的销售税金分别计算,分别转入转让土地、其他类型房屋、普通标准住宅的清算鉴证主表中个人收集整理勿做商业用途附表五土地增值税缴纳情况审核汇总表填报单位〔盖章〕：填表日期：年月日单位：元。
土地增值税清算报告模板
×××公司“×××”项目土地增值税清算鉴证情况汇报一、基本情况（一）×××公司基本情况（二）“×××”项目基本情况1、规划部门规划批复情况（1）“×××”项目位于海口市滨海大道以北，属停缓建项目。
该项目是续建原1993年6月报建，1993年9月动工兴建的“×××”项目，“×××”系原项目“×××”，2001年8月31日海口市城规函[2001]246号和249号批复为停缓建工程。
并经税务部门批准享受停缓建项目减免税政策。
（2）该项目于2005年7月取得的土地使用证，证号为“海口市国用[2005]第002146号”，取得的使用权面积为7,349.66平方米方米，其土地使用权转让合同总金额为5,600,000.00元。
地类（用途）为城镇混合住宅用地。
（3）2004年取得的编号为20043142号的建设用地规划许可证，系原“×××”的用地规划，该用地内E 座规划用地面积为5682.23平方米，规划指标容积率3.47，F座规划用地面积3027.98平方米，容积率5.93，该用地为三家单位共有不可分割，因此统一规划建设。
规划用地性质为商业办公居住用地。
吉欣公司未再取得单独的建设用地规划许可证。
（4）2008年7月取得建设工程规划许可证，批建两栋地上30层，地下1层的框剪结构商住楼，总建筑面积为：地上41688.84平方米，地下4425.70平方米。
（5）2006年5月31日取得E座建筑工程施工许可证, 2006年3月28日取得F座建筑工程施工许可证。
2、项目开工竣工日期：项目开工日期2006年4月，竣工日期2007年10月。
2008年4月30日取得海南省建筑工程竣工验收备案证。
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XXX地方税务局稽查局对XXX房地产开发有限责任公司土地增值税清算报告XXX地房地产开发有限责任公司开发的朝阳花园住宅小区项目，于2011年9月向陕县地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。
通过对该项目的有关资料和《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)进行审核，特别是对其内容、格式进行了重点验收后，同意办理清算手续。
陕县地方税务局派出崔长安和张春霞对该公司的土地增值税进行了全面清算。
现做出如下清算报告：一、整体项目情况简介1、XXX房地产开发有限责任公司开发的朝阳花园是集住宅与商用一体的综合项目，于2006年9月12日取得住宅建设土地使用权，并在XX局办理了建设用地规划许可证【编号陕国用（2008）第041号】，规划批准总占地面积13676.98平方米。
由XXX设计，共计6幢，总建筑面积27097.46平方米，该公司并于2009年4月开工建设时向XXX税务所办理了土地增值税纳税申报鉴定。
2、该项目于2008年2月开工建设，于2008年9月取得商品房预售许可证（陕房管预许字[2008]第10号），根据项目规划设计该小区用地面积13676.98平方米，总建筑面积为25244平方米，其中商业用房1522.17平方米，住宅23721.83平方米，建筑密度为27.5%，容积率为1.63%，绿化率为36.7%。
可提供商品住宅202套，商业用房14套，套型结构为89—127平方米。
该项目在2010年9月通过全部工程质量验收。
3、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明该项目的住宅房均为普通标准住宅，可享受普通标准住宅的加计扣除。
4、该项目截止到清算前已按普通标准住宅政策规定的1.5﹪预征率，预缴了土地增值税592191.39元。
二、税务师事务所鉴证说明（一）土地增值税应税收入的审核截至2011年5月25日止，该公司自报本项目土地增值税应税收入41,209,488.65元；经审核，核定本项目土地增值税应税收入为42,010,110.65元，比自报数调增800,622.00元.其中：1. 销售普通住宅25445.35平方米，取得销售收入自报应税收入36,921,448.15元；经审核，调增800,622.00元，核定收入37,722,070.15元。
2. 销售非普通住宅商铺1418.79平方米，取得销售收入自报应税收入4,288,040.50元；经审核，调增0元，核定收入4,288,040.50元。
（二）土地增值税扣除项目的审核截至2011年05月25日止，该公司自报本项目按售出面积占可售面积比例计算土地增值税应税扣除项目总额47,156,772.96元；经审核，核定土地增值税扣除项目总额46,603,662.27元，比自报数调减553,110.69元，其中：1.取得土地使用权所支付的金额。
该公司自报本项目的土地使用权按售出面积占可售面积比例计算土地增值税应税扣除项目金额为3,126,053.73元；经审核，调减185,090.54元，核定允许扣除的取得土地使用权所支付的金额为2,940,963.19元。
2.房地产开发成本。
该公司本项目自报可售面积27097.46平方米，其中：普通住宅25575.29平方米，非普通住宅商铺1522.17平方米，房地产开发成本按售出面积占可售面积比例总计31,430,143.84元。
按照售出面积占可售面积比例普通住宅应分摊开发成本29,831,212.89元；非普通住宅商铺应分摊开发成本1,598,930.95元；经审核，应调减240,379.22元，核定允许扣除的开发成本为31,189,764.61元。
其中：（1）该公司自报土地征用及拆迁补偿金额按售出面积占可售面积比例为0元。
普通住宅应分摊0元；非普通住宅商铺应分摊0元。
经审核，应调增148,534.95元，核定允许扣除的土地征用及拆迁补偿费为148,534.95元。
（2）该公司自报前期工程费按售出面积占可售面积比例为952,244.66元。
普通住宅应分摊901,966.14元；非普通住宅商铺应分摊50,278.52元。
经审核，应调减226,909.33元，核定允许扣除的前期工程费为725,335.33元。
（3）该公司自报建筑安装工程费按售出面积占可售面积比例为28,680,698.81元。
普通住宅应分摊27,226,952.14元；非普通住宅商铺应分摊1,453,746.67元。
经审核，应调减0元，核定允许扣除的建筑安装工程费为28,680,698.81元。
（4）该公司自报基础设施费按售出面积占可售面积比例为657,291.30元。
普通住宅应分摊622,577.43元；非普通住宅商铺应分摊34,713.87元。
经审核，应调减0元，核定允许扣除的基础设施费为657,291.30元。
（5）该公司自报公共配套设施费按售出面积占可售面积比例为346,986.36元。
普通住宅应分摊328,660.79元；非普通住宅商铺应分摊18,325.57元。
经审核，应调减0元，核定允许扣除的公共配套设施费为346,986.36元。
（6）该公司自报开发间接费用按售出面积占可售面积比例为792,922.71元。
普通住宅应分摊751,056.39元；非普通住宅商铺应分摊41,866.32元。
经审核，应调减162,004.85元，核定允许扣除的开发间接费用为630,917.86元。
3.房地产开发费用。
本项目发生的财务费用中，借款利息支出未能全部提供金融机构票据，其房地产开发费用按取得土地使用权所支付金额2,940,963.19 元与开发成本31,189,764.61元之和的10%扣除3,413,072.78元。
因此，该公司此项目可扣除金额为3,413,072.78元。
4.与转让房地产有关的税金。
该公司自报商品房实际缴纳与转让房地产有关税金为2,233,716.12 元；经审核，该公司商品房可扣除的转让房地产有关税金为2,233,716.12元。
其中：（1）该公司自报商品房实际缴纳与转让房地产有关营业税税金为2,068,255.68元；经审核，贵单位商品房可扣除的转让房地产有关营业税税金为2,068,255.68元。
（2）该公司自报商品房实际缴纳与转让房地产有关城市维护建设税税金为103,412.78 元；经审核，该公司商品房可扣除的转让房地产有关城市维护建设税税金为103,412.78元。
（3）该公司自报商品房实际缴纳与转让房地产有关教育费附加费为62,047.66元；经审核，该公司商品房可扣除的转让房地产有关教育费附加费为62,047.66元。
5.财政部规定的其他扣除项目该公司根据税收有关规定，允许按取得土地使用权所支付金额2,940,963.19元与开发成本31,189,764.61元之和的20%扣除6,826,145.56 元。
因此，该公司此项目可扣除金额为6,826,145.56元。
（三）增值额及增值率的审核该公司自报商品房转让房地产土地增值税的增值额为-5,947,284.31元；经审核，应缴土地增值税的增值额为-4,593,551.62 元。
其中1.普通住宅增值额为-6,385,981.43 元；2.非普通住宅商铺增值额为1,792,429.81 元；增值率为71.82%。
（四）应缴土地增值税的审核该公司自报商品房转让房地产土地增值税税额为584,323.44 元；经审核，应缴土地增值税税额为592,191.39 元。
已缴税款为584,323.44元；应补税额为7,867.95 元。
其中非普通住宅商铺应缴土地增值税税额为592,191.39元。
已缴税款为584,323.44元；应补税额为7,867.95元。
三、税务机关审核情况审核人员经过对纳税人提供的相关资料与鉴证报告中的数据进行核对并对鉴证报告中披露的内容情况进行审核后，根据土地增值税现行政策规定，该项目清算情况审核确认如下：(一)收入确认根据纳税人提供的销售商品房购销合同统计表中的销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入等，进行审核后，确认土地增值税应税收入为42010110.65元。
其中普通住宅取得收入为37722070.15元，商铺收入为4288040.50元。
(二)扣除项目金额确认1、根据纳税人提供的陕县国土资源局的土地出让合同”及支付凭证审核取得土地使用权所支付的金额为3126053.73元；经税务事务所鉴证该开发项目实际列入扣除金额为2940963.19元。
税务清算人员经过核对该项目的土地开发规划使用面积和原征用面积进行比较，发现该公司将不属于该开发项目的土地成本摊入，应扣金额为1464765.18元，多计扣除项目金额为1466198.01元。
2、开发成本确认(1)对于土地征用及补偿费148534.95元，经审核支付凭证存在将非本项目的契税等费用摊入，多计扣除项目75193.17元。
(2)对于前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费四项费用扣除金额，通过分析计算，《鉴证报告》给出的结论真实有据，不作调整。
(3)经审核确认后，开发成本扣除合计为：73341.78+725335.33+28680698.81+657291.30+346986.36+ 630917.86=31114571.17元3、房地产开发费用确认经过核实房地产开发费用采用按率扣除的方法，以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10﹪进行计算扣除。
《鉴证报告》给出的扣除金额为3413072.78元。
经过核实，由于该公司多计土地使用权和土地拆迁补偿费扣除金额，造成开发费用扣除不实，多计扣除项目金额为173648.17元。
实际扣除金额为3239424.61元4、与转让房地产有关的税金2233716.12元，经审核数据无误。
5、财政部规定的加计扣除金额为：《鉴证报告》确认的加计扣除金额为6826145.56元，经税务机关核实其甲级加计扣除项目金额为(16,480,000+111,000,000)x20﹪=25,496,000元。
(三)应纳税款计算经过核实，由于该公司开发的住宅均为普通住宅，在加计扣除的基础上计算，普通住宅的增值额为负数。
现将商铺的应纳税额计算如下：1、房地产转让收入4288040.50元；(二)扣除项目总金额合计2398022.11元；82281.57+1578854.63+166113.6+231554.19+332227.24=23 91031.23元(三)增值额4288040.5-2391031.23=1897009.27元(四)增值额与扣除项目金额之比（增值税）1897009.27÷2391031.23x100﹪=79.34﹪(五)适用税率40﹪应纳土地增值税为1897009.27x40%-2391031.23*5%=639252.15(六)已纳土地增值税为592191.39元(七)应补土地增值税47060.75元四、其他税种的审查：1、营业税应缴2121492.68元已全部缴纳2、城建税应缴106074.63元已全部缴纳3、教育费附加应缴64709.51元已全部缴纳4、印花税应缴纳印花税30225.1元，已全部缴纳5、耕地占用税审核：实际征用耕地27561平方米，应补缴耕地占用税27461*5=137305元6、截止2011年，该项目应缴纳土地使用税为284028.69元已缴纳土地使用税为171369.41元应补缴土地使用税为112659.28元。