乌鲁木齐市地方税务局关于明确土地增值税清算工作有关问题的补充通知-
国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知【国税发[2009]91号】
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国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号）、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税现印发给你们，请遵照执行。
税务总局○九年五月十二日增值税清算管理规程第一章总则条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制称《规程》）。
条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。
条《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产值税税款的行为。
条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。
税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款核，依法征收土地增值税。
第二章前期管理条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。
主管税务得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理同步。
条主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关。
条对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。
第三章清算受理条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
解读《关于土地增值税有关业务问题的公告》
解读《关于土地增值税有关业务问题的公告》苏地税规〔2012〕1号根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和其他税收法律法规的规定，现将土地增值税有关业务问题公告如下：一、土地增值税清算单位土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。
对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。
对于房地产企业来说，一般而言，晚清算，做大清算项目，税收利益比较有利（例外情况为：有时早清算有利，是由于如果不尽早清算，清算年度将缺乏收入与之相配比，造成亏损又不能退税的情况，虽然2010年29号公告给了解决途径，但是要求必须在项目公司注销时，才能实现，因此将土地增值税清算年度配比到有收入的年度，也是考量因素之一）。
国税发【2006】187号文件给了土地增值税清算的一般规则。
即：以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算为原则，如果项目分期的，分期清算，期内有普通和非普通住宅的，再分别清算。
由于土地增值税是项目清算，如果一个项目盈利，一个项目亏损，两者不能相互抵顶，因此做大清算项目，就不仅仅有时间上的利益，而且有永久性差异。
南京市土地增值税清算问答第六条规定：房地产开发企业有一项建设工程，在工程项目登记备案时，没有进行分期项目的备案，但是，企业自行划分了项目分期建设，在做土地增值税清算时，是否可以自行划分的分期建设为项目单位进行汇算？答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）的规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
因此，在土地增值税清算时，不能以企业自行划分的工程建设项目为单位进行清算。
苏地税规【2012】1号文件同该问答，有了截然相反的回答，即：只要企业自行分期归集收入、成本、费用的，税务机关也可以分别作为清算单位。
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》-财税法规解读获奖文档
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《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）将于07年2月1日起执行。
该文明确了土地增值税清算管理在清算程序、清算对象、成本确认、视同销售等方面的问题，可以起到遏制房地产开发企业通过不结算、虚列成本等方式进行土地增值税的偷避税行为，在该项税款的征收上更显公正合理。
尤其是在清算中还引入了定额造价标准，文件规定当房地产开发企业附送的凭证或资料不合要求或不实时，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，核定前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用四项开发成本的单位面积金额标准，这对房地产开发企业所得税结算也有很大启发。
（一）明确了清算对象。
在土地增值税的清算对象上，由《土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第8条规定的以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位，明确为按开发项目进行清算。
其中又分两种情况，一种是以有关部门审批的房地产开发项目为单位，另一种则是针对分期、滚动开发的项目，以分期开发的项目为单位清算。
此规定提高了税务机关为房地产企业清算土地增值税时的可操作性，避免了在企业存在分期开发、滚动开发、多项目工程的情况下，因清算时间不合理、成本交错累积，而造成的清算时间难于确认，计算难度大而无法结算问题。
大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知-大地税函[2008]188号
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大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知（大地税函〔2008〕188号）各基层局：为了进一步加强我市的土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》、《国家税务总局关于房地产开发项目土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）、《关于印发〈辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理办法〉的通知》（辽地税发[2007]102号）、《大连市地方税务局关于明确土地增值税若干问题的通知》（大地税函［2006］76号）、《大连市地方税务局关于进一步明确土地增值税若干问题的通知》（大地税函[2007]200号）及其他税收法律、法规、政策规定，现将有关事宜通知如下：一、关于土地增值税清算的若干政策问题（一）关于土地使用权价款的扣除问题纳税人应当凭政府或政府有关部门下发的《土地批件》、《土地出让金缴费证明》以及财政、土地管理等部门出具的土地出让金缴纳收据、土地使用权购置发票、政府或政府部门出具的相关证明等合法有效凭据计算“取得土地使用权所支付的金额”。
凡取得票据或者其他资料，但未实际支付土地出让金或购置土地使用权价款或支付土地出让金、购置土地使用权价款后又返还的，不允许计入扣除项目。
（二）关于契税、土地使用税等的扣除问题纳税人取得土地使用权时缴纳的契税，应当计入“取得土地使用权所支付的金额”扣除。
纳税人取得土地使用权后缴纳的土地使用税，应当计入“房地产开发费用”中的“管理费用”扣除。
（三）关于公共配套设施的确认问题土地增值税扣除项目中的公共配套设施，是指根据政府或政府相关部门的要求，房地产开发项目中必须建造且无偿转让给相关单位或业主使用的、非营利性的公共事业设施。
财税实务关于《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》的解读
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的解读
关于《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》的解读
发布日期：2016年12月15日来源：国家税务总局办公厅
近日，国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》（以下简称《公告》），对房地产开发企业由于土地增值税清算原因导致多缴企业所得税的退税处理政策进行了完善。
现解读如下：
一、《公告》出台背景
根据《国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2010年第29号，以下简称“29号公告”）规定，房地产开发企业由于土地增值税清算造成的亏损，在企业注销税务登记时还没有弥补的，企业可在注销前提出申请，税务机关将多缴的企业所得税予以退税。
但是，由于多种原因，房地产开发企业在开发产品销售完成后，短期内无法注销，导致多缴的企业所得税无法申请退税。
结合房地产开发企业和开发项目的特点，税务总局制定《公告》，对房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税政策进行了完善。
二、《公告》主要内容
（一）房地产开发企业申请退税时间
《公告》将房地产开发企业可以申请退税的时间规定为所有开发项目清算后，即房地产开发企业按规定对开发项目进行土地增值。
广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知-穗地税函[2008]342号
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广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知（2008年10月20日穗地税函[2008]342号）局属各单位：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）以及《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号，以下简称“187号文”）的规定，现将对房地产开发企业土地增值税清算政策执行中的有关问题指引印发如下：一、关于以房产补偿被拆迁方土地增值税的计算问题房地产开发企业根据当地政府的城市规划和建设部门的要求进行拆迁改造，以房产补偿给被拆迁方的，对补偿面积相等的部分，以该房产的建筑安装成本价作为房地产开发企业销售不动产收入；对补偿面积超过拆迁面积的部分，根据“187号文”第三条第一项规定，按下列方法和顺序确认房地产开发企业销售不动产收入：1．按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2．由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
房地产开发企业补偿给被拆迁方的房产成本为该房产的建筑安装成本，上述补偿给被拆迁方的房产成本，计算土地增值税扣除项目时，允许加计扣除。
二、关于土地增值税清算合法有效凭证确认问题（一）根据“187号文”第四条第（一）项规定，房地产开发企业不能提供合法有效凭证的，计算扣除项目金额时不予扣除。
由于历史遗留问题，在土地出让方式统一实行“招、拍、挂”之前，即2002年12月1日以前房地产开发企业以出让方式取得土地使用权、支付土地出让金没有取得合法有效凭证的，企业向地税机关递交报告并同时符合以下两个条件的，经清算小组合议确定后，可给予扣除：1．能提供批准出让土地的政府有关部门的证明资料；2．按当年政府规定的土地出让金标准并实际支付的。
国税函 【[2010】 220号
关于土地增值税清算有关问题的通知国税函[2010]220号成文日期：2010-05-19为了进一步做好土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则的规定，现将土地增值税清算工作中有关问题通知如下：一、关于土地增值税清算时收入确认的问题土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
三、房地产开发费用的扣除问题（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。
（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
四、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
(国税发[2006]187号 )国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发[2006]187号
![(国税发[2006]187号 )国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发[2006]187号](https://img.taocdn.com/s3/m/6d24ab738e9951e79b892759.png)
国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知发文文号：国税发[2006]187号发文单位：国家税务总局发文时间：2007-1-17各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局： 为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：一、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
二、土地增值税的清算条件（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。
（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。
三、非直接销售和自用房地产的收入确定（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
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乌鲁木齐市地方税务局关于明确土地增值税清算工作有关问题的补充通知
制定机关
公布日期2010.09.06
施行日期2010.09.06
文号
主题类别土地增值税
效力等级地方规范性文件
时效性现行有效
正文：
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 乌鲁木齐市地方税务局关于明确土地增值税清算工作有关问题的补充通知
经济技术开发区、高新技术产业开发区地方税务局，稽查局，各区（县）地方税务局，直属分局筹备组：
按照《关于开展土地增值税清算工作的通知》（乌地税函〔2010〕288号）文件要求，目前已完成了土地增值税清算工作人员教育培训和清算工作计划汇总等阶段性工作，各单位已全面进入所属房地产开发企业自行清算工作阶段。
为进一步明确土地增值税清算工作中相关问题，现做如下补充通知：
一、此次土地增值税清算起始时间
根据自治区财政厅、自治区地方税务局新财法税字〔1995〕37号及《乌鲁木齐市地方税务局土地增值税征收管理暂行办法》（乌地税办〔1997〕251号）等文件的有关规定明确乌鲁木齐地区自1996年1月1日起征收土地增值税。
二、土地增值税征免问题
根据财政部、国家税务总局《关于一九九四年一月一日前签订开发及转让合同的房地产征免税问题》（财法字〔1995〕7号）、自治区财政厅、自治区地方税务局（新财法税字〔1995〕37号）及《乌鲁木齐市地方税务局土地增值税征收管理暂行办法》（乌地税办〔1997〕251号）等文件规定，对从事房地产开发企业土地增值税征免问题明确如下：
（一）1996年1月1日以后签订的房地产开发、转让合同的房地产，一律依照税法规定交纳土地增值税。
房地产开发合同签订日期以有偿受让土地合同签订之日为准，房地产转让合同签订日期以实际签订之
日为准；
（二）对于1996年1月1日以前已签订的房地产转让合同，免征土地增值税；
（三）对于1996年1月1日以前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发的项目，该项目1996年1月1日以前未签订房地产转让合同（包括未取得收入）的，由房地产企业提供有偿受让土地合同（或提供由相关部门批准的立项书），从受让土地合同签订日期（或立项批准时间）起计算，五年内转让房地产的免征土地增值税；
（四）对于1996年1月1日以前已签订房地产开发合同或已立项，同时在1996年1月1日以前已签订过房地产转让合同（包括已取得收入的）的项目，1996年1月1日以后转让该项目房地产取得的收入，不适用五年内首次转让房地产的免征土地增值税的优惠政策，应依法征收土地增值税。
（五）对同一清算项目中，既有应税面积，又有免税面积的，按应税面积占可售面积比例分摊计算扣除项目金额。
三、普通住宅面积的确定
按照新政发〔2005〕152号文件的规定，本次土地增值税清算明确：
（一）2005年1月1日以前普通住宅标准为住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住宅平均交易价格的1.4倍以下。
（二）自2005年1月1日以后普通住宅标准为住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套面积在140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住宅平均交易价格的1.4倍以下。
2005年1月1日以前普通住宅标准其他条件相同，但单套面积为120平方米。
（三）对于以套内面积进行计量的，应换算成建筑面积，判断该房屋是否符合普通住房标准。
四、发票核查工作
各单位在对所属房地产企业上报的土地增值税清算申报进行审核时，要认真核实企业填报和提供的各项收入费用发票的真伪。
为减少工作量可根据本局和所属企业实际情况，规定对一定发票限额以上必须核实，并将限额规定报市地税局备案，但发票金额在100万元以上的必须进行核查。
本单位开具的发票由本单位自行核查；系统其他单位开具的，由审核单位向开具单位通过传真机发送协查函，发票开具单位在收到协查函后五个工作日内认真配合协查完毕；对涉及其他地州或跨省的发票，由审核单位上报乌鲁木齐市地税局税政一处，由市局统一进行调查核实。
五、做好清算项目核查工作
根据国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》要求，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
要求各单位及时对1996年以后符合清算条件的房地产开发项目按此标准进行认真核查，检查所属企业是否如
实上报。
对检查中发现房地产开发企业存在开发项目已符合清算条件但未列入清算计划的，各单位应及时下发通知要求其于2010年12月31日前必须进行清算。
如不按时清算的，除按《税收征收管理法》有关规定处罚外，一率按《关于开展土地增值税清算工作的通知》（乌地税函〔2010〕288号）中规定的预征率征收土地增值税。
六、加强业务培训和档案归集工作
（一）高度重视业务培训工作。
土地增值税清算审核工作，工作量大、繁琐，涉及面广，税款的核算对房地产企业影响较大，需要全面掌握土地增值税相关政策和制度，熟悉和了解房地产建造、运营和相关财务知识，同时也需要丰富的工作经验，因此要求各单位高度重视土地增值税业务培训工作。
在市局统一组织培训班的基础上，采取单位组织学习和自学的方式进一步提高审核人员的工作水平。
（二）加强档案归集整理工作。
在土地增值税清算申报、审核过程中，需要房地产企业报送的资料、审核所需的表格项目繁多，因此需要各单位在清算审核完毕后对所有资料进行认真归集。
原则上要求各单位按房地产开发项目归档，同时按房地产企业归集，以便调阅和接受检查。
二〇一〇年九月六日
——结束——。