广东工业大学毕业论文课程设计-外文参考文献译文及原文

本科毕业设计（论文） 外文参考文献译文及原文

学 院 管理学院 专 业 土地资源管理 年级班别 20**级（2）班 学 号 311000**** 学生姓名 * * * 指导教师 8 8 8

2014年 5 月 1

目录 1 外文文献译文 ........................................................................................................................ 2 2 外文文献原文 ...................................................................................................................... 15 2 1 外文文献译文

香港公屋内部流动的影响 1 简要介绍 公共房屋是对房屋的成本相当大的补贴，但必须严格竞争用户之间的配给。当配给时，资源可能不被分配到他们最有价值的用途，因为人们无法有效地传达他们的偏好强度。例如，考虑两个完全相同的住房单位，另外有两个准住户分配。在单位A的附近比单位B的附近位置较为理想，所以两个准租户愿意支付的保费为单位A的租金。假设第一人也正好工作在同一街区的单位A的位置，他愿意支付更高的溢价A座给第二个准租户。在一个开放的市场，将分配一个扁平的人，谁更值，即第一个准租户。当租金补贴的水平和盖板固定在非市场手段进行分配,不过,这两个人都将会如实地揭示潜在租户他们更喜欢单位A而不是单位B。没有行政手段来确定这两个哪个是更高价值为较理想的用户单位。在实践中，住房补贴的分配，常常是补贴住房分配偏好的基础上辅以一些彩票陈述或排队机制。本文的目的是研究香港在提供公共房屋的分配使用非价格方法所引起的低效率 根据分配的非价格的方法吸引了来自资源配置不当，在经济大和行之有效的文献（例如Cheung, 1974; Weitzman,1977; Suen, 1989; Glaeser and Luttmer, 2003）。当一个人是低于市场价格的分配，销售商须有良好的生产激励不足。由此产生的不足，供应的补贴导致了良好的无谓损失。公认的事实是，对于一般竞争价格补贴导致的价值损耗。巴泽尔（1974）展示了如何通过社会平衡，可通过浪费分配给公共住房方面取得的，准租户可以答应他们的劳动供给决策，以免他们的收入超过了资格门槛，而现任租户可以选择留在自己的单位效率低下根据不断变化的情况，以免他们失去了宝贵的补贴。然而，一个效率低下的第三个来源是，当个人无法表达自己的意愿通过自己的喜好来支付力度，分配非价格方法一般不分配稀缺资源，价值最高的用户。如果一个单位价值港币10,000元，每月租金正在为港币2000元租来的，任何准租户的单位，其价值超过港币2000元将在其投标兴趣。不同的分配方法所采纳，平可能最终在它的人的，其价值远低于港币10,000元的手中。Deacon和Sonstelie（1989，1991）和Suen（1989）分析的福利费用从资源配给时被等候的是这样分配不当所引起。在最近的研究中，Glaeser和Luttmer（2003）研究纽约市房屋租金管制下的分配不当。他们发现，对他们的住房单位 3

的特点住户的特征匹配是根据租金管制单位的扭曲。由于租金管制也代表了住房补贴给现有租户，Glaeser和Luttmer的（2003）的见解同样适用于政府资助房屋分析。 在香港，公共房屋影响到很大一部分人口。 2009年，29％的家庭在政府提供的公屋居住，另外18％股权通过居屋住房补贴和（香港房屋委员会，2010）有关的计划。公共房屋政策的批评往往集中于这些巨额补贴的财政负担强加。但较少人研究是由配给补贴居住。尽管这些费用可能低于成本的直接财政资源配置效率低下引起的有形成本，他们可以对人们的日常生活更直接的影响。在本论文中，我们侧重于对公共房屋的区位选择的扭曲所致。 公共房屋福利往往牵制居民的当前位置，在公屋居民预计将不太可能转向更方便的地点或多个合适的单位，即使他们的生活情况发生了变化。这一假设是有关工作锁定在对工作流动性效应（例如，马德里安，1994; Gilleskie和Lutz，2002;亚当斯，2004年; Bansak和拉斐尔，2008）。文学考察了雇主提供的工作流动性健康保险业的影响，这一假设是，工人都不愿意跳槽，唯恐失去他们的保险。同样，我们研究的假设，即公共房屋福利阻止内部的流动性，因为住客不想失去大量住房补贴。 城市研究在文献中，有大量的工作记录身体内部迁移的实证模式（例如，格林伍德，1985;埃利奥特，1997年;画家，1997年）。博伊尔和沈（1997）研究公众（理事会）房屋内部迁徙的影响，发现英国的公屋住户迁移的可能性较小以外的地方最近的报告中。（2005）表明，运输相关的属性，对居住区位的选择和个人更喜欢一个有重大影响的通勤时间较短的组合，降低运输成本，较低的密度和较高的办学质量的位置。在美国，公共住宅区往往集中在与贫困的高浓度（奎格利，2000年）中央城市的位置。许多人相信，在这样的社区生活限制之一的经济机会（威尔逊，1996）。为了减少经济种族隔离的公共房屋供应projectbased诱导，住房和城市发展部已经尝试过租户的租金补贴，鼓励他们从高贫困转移到低贫困地区（如为机程序移动） 。约翰逊等人。 （2002）报告说，家庭谁利用这些方案的优势，转移到低贫困地区社会福利的依赖经验，减少和健康状况的改善。还有证据表明，这些措施可以提高儿童的学校教育成果和减少问题行为（见Feins和谢罗德，2005;路德维希等，2005;。罗森鲍姆和Harris，2001）。 除了内部的流动性不足，另外在公共房屋的区位选择的扭曲所致体现，是与居住和工作地方不匹配。租赁市场有竞争力的有效分配问题解决了房屋的单位去来的最高值的用户（库普曼斯和贝克曼，1957）。价格systemfails到performthis功能，当公屋单位的 4

租金是固定的，对单位超额需求的配置是由非价格来确定。此外，即使在没有与居住和工作，人们的地方初步情况的变化不匹配。当情况（例如，更改到一个新的工作）订明移动到另一个领域，流动性对公营房屋住户缺乏可能会阻碍资源的优化调配。住宅及工作地点的决定是在充分研究城市经济学中的主题（例如，维克曼，1984年;西格尔，1975;辛普森，1987年;侃，2002年;侃，2003）。我们目前的一些工作的意义也就是在'' ''的空间错位假说凯因（1968）文献。凯恩的工作最初是涉及到如何影响住宅隔离的黑人在美国的就业机会（见也Holtzer（1991））。虽然种族居住隔离是不是香港的公共屋往往距离远的经济活动中心之间可能有居住和工作的地方不匹配的影响其实主要问题。 此外，住房使用权也发挥了在确定住宅的流动性和就业的重要角色（例如，Ioannides及Jean，1996;Kan，2000;Dohmen，2005）。2008年的研究个人的工作和在英国的失业持续时间的住房使用权的影响。他们认为，自置居所，租住公屋就业和失业施加更多的限制，分别为。蒙克等。（2008）认为，自置居所对失业风险和对工资产生积极的影响负面影响。黄登（2006）表明，住房使用权的流动性一致，但对不同的效果比在中国的时间。（2004）认为，有一个拥有住房的居住迁移上给出了在荷兰的住房拥有率迅速上升的影响减少。蒙克等。2006年表明，住房拥有率的倾向阻碍移动作业寻找原因，而是提高了当地就业的机会。作为在香港资助出售单位提供更比私人部门的限制性，众家面临着位置的选择比私人同行更高的失真。这可能也有之间的居住和工作的地方之间的业主不匹配的影响。 在本论文中，我们使用香港政府取样检验由配给住房补贴和如何分配不当影响这些住户的行为有关的内部流动和旅行到工作的资源配置效率低下引起的。实证结果显示，公屋住户更不动，而且不太可能在同一地区工作或居住地的同行比他们的私人楼宇地区。此外，有条件的移动，公屋住户更比私人楼宇的同行可能要移出原区或住处。那些地区也不太可能在同一个地方工作，他们的生活。我们的结论是基于流动性和交通行为的回归公共入住地区。我们尝试对这类行为的其他因素控制，包括对控制变量的回归在一套广泛。我们的回归模型估计很多使用数百个变量。但是，我们不能排除这种可能性，有一些团体在入住影响。今年的实证结果，本文提出应考虑到这一点需要注意的解释其余未观察到的差异。 2 简要回顾公共住房分配制度 在香港大约有两百万人(约30%的香港人口)住在700,000公屋单位提供的住房部门 5

(香港房屋委员会、2010b)。公有住房申请人或者其家属不得直接或间接地拥有的或者境内的财产。此外,申请者都受到收入及总净资产值范围所定下的住房的权威。 房委会维持公屋轮候册申请人。从这个名单，合资格的申请人提供的公屋居所。当申请人的轮到，申请人将获得三个提供公共租住房屋（每提供一个选项）在他的选择。这个地区最多可申请取消，如果申请人不能提供可以接受的理由拒绝全部三个配屋建议（香港房屋委员会，2010）。公共租住屋分为四大区，即市区，扩展市区，新界和离岛。由于没有足够的公众在市区内，可分配给所有申请人的租住公屋单位，申请人只能选择一个由三间非市区为他们未来的住房分配一带地区。截至2010年7月，有超过13万的公屋轮候册（香港房屋委员会，2010b）的申请人。房屋委员会设置一个维持平均轮候时间在三年的目标。 在这一过程中,应用程序的公有住房分配处理按照严格的应用序号和申请者的抉择的地区。然而,那些满足资格标准的明确的平的分配方案可能会有机会被分配早些时候租住公屋单位。也有独立的标准和配置方案为受灾人员擅自占用者间隙和公共住房开发价值。 根据现有的公共房屋政策，居民可申请，如增加家庭人口，特殊医疗或社会的理由，或重大改进，或由房屋委员会（香港房屋委员会，2010）实施重建计划。根据不同情况调迁每当可能，合资格的住户会被转移到合适的单位在同一个村。住户也可以申请专项转移到另一个村。由于长期租住公屋单位不足，即使租户调迁的资格，轮候时间可以很长，也不能保证，新的单位将匹配租户的喜好。 除了为租住公屋单位申请，符合条件的家庭也可申请购买经屋计划（居屋）资助单位在订定居屋价格，房委会遵循三条指导原则：（一）抵押贷款到收入的比例不得超过40％;（二）50％的单位应负担的目标群体;及（三）单位应在市场提供的价值30％的折扣。 从今年开始第三次入住，可出售居屋单位业主缴付补价后，向房委会在公开市场单位。保险费基本上等于当时的市场价值由于购买力。例如，时间乘以所有人享有折扣，如果一个居屋单位市值为港币2000美元和单位是在所提供的折扣在购买30％的时间，那么保费等于600000港元。居屋单位业主也可以出售其单位对现有公屋租户。在这种情况下，原来的居屋业主将不会被要求支付该单位销售前的地价给房委会，但买家将继承的法律责任支付他或她试图在公开市场出售单位以后。有了这些限制，居屋单位的二