2013南京升龙·天汇项目全程营销代理投标方案
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房地产南京天之都营销策划提报
合计
巨大的潜在供应量，将会给南京办公物业市场雪上加霜！
供应量（万㎡） 2.97 1.87 1 8.2 18.1 2 8.5 4.6 5.72 4.2 4.13 2 63.29
类比个案分析
项目名称 中环国际广场
天正湖滨 虹桥新城市广场
城开国际 锦盈大厦
融寓
上市时间 2007.6 2007.1 2007.5 2006.2 2008.5 2008.2
文化/服务类客户
他们从本案获得
展示空间
从 [ 地段层面 ] 看客户
全市型
客户特征之二
对商务配套的依赖性
他们从本案获得
周边的商业配套
从 [ 户型层面 ] 看客户
50 - 280 ㎡
面积面较广，可分3-4段式 针对性市场攻击
小户型——投资/小型公司自用办公 大户型/整层——中型公司自用办公
办公物业售价 （元/㎡） 10387
11204（部分住） 7224 10575 10488 12057
住宅物业售价 （元/㎡） 12250 13894
15221（精装） 12159
16361（精装） 15922
办公月均销量 （㎡） 830
960（520） 950 760 260 850
1、类比个案平均月销量为750-950㎡，销售周期较长，因此单个项目去化量不易期望过高！ 2、同一项目里，办公物业的销售价格要低于住宅物业的销售价格20%左右。 3、功能变异（多为居住功能）的办公物业售价及销售周期均优于办公功能的物业。
数据来源：南京市网上房地产，数据截止：2009年6月末
城中版块 42.84万㎡ 17.08万㎡ 15.4万㎡ 7.04万㎡
南京市目前的市场的足够南京市场消化2年以上，市场供求严重失衡，市场竞争形势严峻
巨大的潜在供应量，将会给南京办公物业市场雪上加霜！
供应量（万㎡） 2.97 1.87 1 8.2 18.1 2 8.5 4.6 5.72 4.2 4.13 2 63.29
类比个案分析
项目名称 中环国际广场
天正湖滨 虹桥新城市广场
城开国际 锦盈大厦
融寓
上市时间 2007.6 2007.1 2007.5 2006.2 2008.5 2008.2
文化/服务类客户
他们从本案获得
展示空间
从 [ 地段层面 ] 看客户
全市型
客户特征之二
对商务配套的依赖性
他们从本案获得
周边的商业配套
从 [ 户型层面 ] 看客户
50 - 280 ㎡
面积面较广，可分3-4段式 针对性市场攻击
小户型——投资/小型公司自用办公 大户型/整层——中型公司自用办公
办公物业售价 （元/㎡） 10387
11204（部分住） 7224 10575 10488 12057
住宅物业售价 （元/㎡） 12250 13894
15221（精装） 12159
16361（精装） 15922
办公月均销量 （㎡） 830
960（520） 950 760 260 850
1、类比个案平均月销量为750-950㎡，销售周期较长，因此单个项目去化量不易期望过高！ 2、同一项目里，办公物业的销售价格要低于住宅物业的销售价格20%左右。 3、功能变异（多为居住功能）的办公物业售价及销售周期均优于办公功能的物业。
数据来源：南京市网上房地产，数据截止：2009年6月末
城中版块 42.84万㎡ 17.08万㎡ 15.4万㎡ 7.04万㎡
南京市目前的市场的足够南京市场消化2年以上，市场供求严重失衡，市场竞争形势严峻
投标方案演示精品PPT课件
对招标方的要求
❖ 对招标单位配合的要求 ❖ 项目实施费用及支付要求
写在最后
成功的基础在于好的学习习惯
The foundation of success lies in good habits
13
结束语
当你尽了自己的最大努力时，失败也是伟大的， 所以不要放弃，坚持就是正确的。
When You Do Your Best, Failure Is Great, So Don'T Give Up, Stick To The End
演讲人：XXXXXX 时 间：XX年XX月XX日
投标方案
<项目名称>
标题
❖ 投标项目名称 ❖ 投标单位名称 ❖ 投标时间
投标单位简介
（向招标单位介绍投标单位的基本情况， 包括单位背景、单位历史、资金情况、 人员情况、管理情况等）
项目认识分析
❖ 项目的必要性分析 ❖ 项目的可行性分析
投标单位优势分析
❖ 技术优势分析 ❖ 设备优势分析 ❖ 人力优势分析 ❖ 管理优势分析 ❖ 资源优势分析 ❖ 其他优势分析
项目实施步骤
（简明扼要地列出项目实施的各项步骤）
项目实施方法
（详细具体地写出各步骤的实施方法）
质量保证说明
项目实施期限
项目运行状况预测
❖ 项目磨合阶段运行状况预测与分析 ❖ 项目正常运行阶段状况预测与分析
负责部门及负责人介绍
❖ 总负责部门介绍 ❖ 总负责人介绍 ❖ 具体负责部门介绍 ❖ 具体负责人介绍
2013年河南天地城高端住宅项目年度推广策略_154页_营销策划方案
——妻子
“想 家”第一阶段 线上活动
微博
家，是我提供给亲人的一处爱的港湾。7岁的儿子可以在家门口自由 嬉戏，年迈的父母可以在静谧的环境中颐养天年。我希望家门外的道 路上应该只有人们的安闲脚步，社区有专门空间去收纳汽车的轰鸣。 家，给亲人的是舒适，给我的则是一辈子的安心。
——丈夫
“想 家”第一阶段 线上活动
活动软文一
“想 家”第一阶段 活动软文二；
活动软文二
“想 家”第一阶段 线上活动
短信
“故乡，就这样被我丢失了。” 儿时，妈妈在哪里， 家就在哪里。时光流转，辗转奔波，妈妈和故乡抛于身 后，望安定的心，何处可以安放？
“想 家”第一阶段 线上活动（三）
活动主题：
寻找家园
活动概况：前期概念输出，市场对“何为家”触动以油然而生。通过大众投稿形 式征集人们对家的认知。
蓝天是百鸟的家，水是鱼儿的家，南方是燕子的家，大海是河流 的家，树根是树叶的家。
为家
天地城2013年年度推广策略
【目标节点分解】
2月
5月
7月
11月
天地城： 蓄势………… 客户线： 等待ing……
蓄客转换 认筹排序
开盘销售 火热抢购
销售剩余 的20%
5月营销 中心开放
7月开盘
至11月中 旬销售80%
“想 家”第一阶段 线下活动（六）
活动主题：
翻新老照片 定格旧时光
天地城杯“全家福”老照片翻新再现珍稀记忆
活动形式： 以公益形象亮相对报名参加“全家福”老照片活动人员，进行老照片 翻新活动。进行事件炒作、宣传。
活动目的：小活动不间断冲击市场给来更高的知名度、美誉度。 活动时间：4月—5月 活动渠道：网站、微博、短信、广播。
“想 家”第一阶段 线上活动
微博
家，是我提供给亲人的一处爱的港湾。7岁的儿子可以在家门口自由 嬉戏，年迈的父母可以在静谧的环境中颐养天年。我希望家门外的道 路上应该只有人们的安闲脚步，社区有专门空间去收纳汽车的轰鸣。 家，给亲人的是舒适，给我的则是一辈子的安心。
——丈夫
“想 家”第一阶段 线上活动
活动软文一
“想 家”第一阶段 活动软文二；
活动软文二
“想 家”第一阶段 线上活动
短信
“故乡，就这样被我丢失了。” 儿时，妈妈在哪里， 家就在哪里。时光流转，辗转奔波，妈妈和故乡抛于身 后，望安定的心，何处可以安放？
“想 家”第一阶段 线上活动（三）
活动主题：
寻找家园
活动概况：前期概念输出，市场对“何为家”触动以油然而生。通过大众投稿形 式征集人们对家的认知。
蓝天是百鸟的家，水是鱼儿的家，南方是燕子的家，大海是河流 的家，树根是树叶的家。
为家
天地城2013年年度推广策略
【目标节点分解】
2月
5月
7月
11月
天地城： 蓄势………… 客户线： 等待ing……
蓄客转换 认筹排序
开盘销售 火热抢购
销售剩余 的20%
5月营销 中心开放
7月开盘
至11月中 旬销售80%
“想 家”第一阶段 线下活动（六）
活动主题：
翻新老照片 定格旧时光
天地城杯“全家福”老照片翻新再现珍稀记忆
活动形式： 以公益形象亮相对报名参加“全家福”老照片活动人员，进行老照片 翻新活动。进行事件炒作、宣传。
活动目的：小活动不间断冲击市场给来更高的知名度、美誉度。 活动时间：4月—5月 活动渠道：网站、微博、短信、广播。
2013年青岛臻园项目全年营销方案
8500（多层） 代表楼盘：巴黎壹号
正阳东路板块
属性：工厂、村庄聚集地
楼盘数：4个，潜在4个 产品形态：小高、高层、别墅 核心价值：交通、工业 楼盘净价：6500 代表楼盘：祥泰正阳东郡
微观市场--竞品分析
板 块
案名
住宅总 建
（万平 米）
已推面 积
（万平 米）
已售 面积 （万 平米
）
已推 未售 （万 平米
楼市逐步回暖，量价逐步攀升 ✓2012年青岛市整体成交均价跟随成交量逐步小幅上 涨态势，除去政策房及年尾开发商为冲业绩打折让利 的影响外，该数据基本能反映出楼市回暖的迹象。
青岛市场分析
存量平稳，去化周期逐步下降 ✓2012年，青岛市住宅存量10.5万套，1057.13 万㎡，整体存量变化不大，但随着成交量的逐步 增大去化周期下降明显，相较于2011年市场去 化情况得到明显改善。
2012年市场分析
一、青岛市场分析 二、城阳市场分析 三、区域竞品分析
项目位于区佳域市家场概源述板块，竞品项目主要分布在 实验二小板块、世纪公园板块、正阳东路板块。
棘洪滩版块
属性：待开发区域
楼盘数：3个，潜在1个 产品形态：高层为主 核心价值：规划 楼盘均价：4000元/㎡ 代表楼盘：青岛风景
住宅市场供需平稳 ✓2012年，城阳区新增供应1.87万套，133.8万㎡； 销售1.31万套，119.6万㎡，进入下半年后，市场成 交呈现热销态势，快速去化库存为各项目主要诉求 ，开盘频率，加推次数较为密集。
量增价跌 ✓ ２０１２年进入下半年后，城阳区成交量大幅上涨，
各家纷纷祭出降价优惠法宝，导致价格逐步走低， 截止到12月份，城阳成交均价跌至全年最低点6214 元/㎡。其中具有代表性的项目有城中城初期的均价 6000元/㎡，万科城花精装7400元/㎡，青啤 taha6000元/㎡的特价房，巴黎壹号5千抵15万的小 高层，83折团购。
正阳东路板块
属性：工厂、村庄聚集地
楼盘数：4个，潜在4个 产品形态：小高、高层、别墅 核心价值：交通、工业 楼盘净价：6500 代表楼盘：祥泰正阳东郡
微观市场--竞品分析
板 块
案名
住宅总 建
（万平 米）
已推面 积
（万平 米）
已售 面积 （万 平米
）
已推 未售 （万 平米
楼市逐步回暖，量价逐步攀升 ✓2012年青岛市整体成交均价跟随成交量逐步小幅上 涨态势，除去政策房及年尾开发商为冲业绩打折让利 的影响外，该数据基本能反映出楼市回暖的迹象。
青岛市场分析
存量平稳，去化周期逐步下降 ✓2012年，青岛市住宅存量10.5万套，1057.13 万㎡，整体存量变化不大，但随着成交量的逐步 增大去化周期下降明显，相较于2011年市场去 化情况得到明显改善。
2012年市场分析
一、青岛市场分析 二、城阳市场分析 三、区域竞品分析
项目位于区佳域市家场概源述板块，竞品项目主要分布在 实验二小板块、世纪公园板块、正阳东路板块。
棘洪滩版块
属性：待开发区域
楼盘数：3个，潜在1个 产品形态：高层为主 核心价值：规划 楼盘均价：4000元/㎡ 代表楼盘：青岛风景
住宅市场供需平稳 ✓2012年，城阳区新增供应1.87万套，133.8万㎡； 销售1.31万套，119.6万㎡，进入下半年后，市场成 交呈现热销态势，快速去化库存为各项目主要诉求 ，开盘频率，加推次数较为密集。
量增价跌 ✓ ２０１２年进入下半年后，城阳区成交量大幅上涨，
各家纷纷祭出降价优惠法宝，导致价格逐步走低， 截止到12月份，城阳成交均价跌至全年最低点6214 元/㎡。其中具有代表性的项目有城中城初期的均价 6000元/㎡，万科城花精装7400元/㎡，青啤 taha6000元/㎡的特价房，巴黎壹号5千抵15万的小 高层，83折团购。
投标服务方案
9、投标服务方案（包组：一）9.1质量控制的方法及措施9.1.1项目实施中的质量措施9.1.1.1对本项目质量的总控措施（1）协助建设单位进行施工招标；（2）审查施工单位的资质；（3）全面贯彻落实《项目管理体系文件》，由项目总监对本项目实行总控；（4）全面贯彻执行ISO9001质量保证体系文件；（5）完善质量报表、质量事故的报告制度；（6）由项目总监理工程师负责组织制定本项目工程的《监理规划》和各专业工程的《监理细则》，报建设单位批准实行，在项目实施工程中要求各相关单位严格执行之。
9.1.1.2施工准备阶段的质量控制措施（1）组织建设、设计、施工及监理单位进行施工现场勘查；（2）设计会审前对《设计文件》进行审查，将《设计文件审查意见》报告给建设单位项目负责人；（3）审查《施工组织方案》及技术装备力量，重点审查关键工序（部位）的质量保证措施，提出审核意见报建设单位批准；审核要点：A.情况说明：如定购设备数，采用设备的型号和组网方式，施工现场环境描述及物业业主的要求；B.方案：施工顺序安排，施工工艺要求，分部分项工程的施工方法和技术措施，施工机械、仪表、测试计划、指标要求；C.进度计划（开工日期、竣工日期）；分部分项工程完成日期；D.质量保证措施，实行目标管理自检，质检员巡检等多级质检；E.安全文明施工措施；F.组织安排、项目负责人，施工队负责人、技工人数、普工人数、关键质量点施工负责人安排等。
G.严格进行开工条件检查和安全技术交底；H.对设备进行开箱检验和测试；I.对需进场的施工机械、设备、工具、仪器仪表进行检查；J.配合建设单位完成各个项目新增规范的制定及修改工作。
9.1.1.3施工阶段的质量控制措施1.一般措施（1) 质量控制依据：1)国家、行业及地方现行的设计规范、通信工程质量检验评定标准、施工及验收规范；2)国家、行业及地方现行的通信工程建设监理的法规、政策、规范及标准；3)《工程委托监理合同》；4)《工程施工承包合同》；5)《设计文件》和《会审纪要》；6)委托人依法签定的与工程监理业务有关的其它合同或协议；7)原邮电部、广东省及相关地（市）现行的预算定额、费用定额及有关工程造价的管理规定；8)经委托人审批认可的由监理人编制的监理规划和监理细则；（2) 质量控制流程11) 对（4) 质量控制措施：1) 组织措施A. 审查施工单位及分包单位的企业资质等级、营业范围及技术、质量保证体系是否健全，管理制度是否完善，检测手段和试验手段是否与企业资质等级相适应；B. 根据工程特性成立质量控制组和专家咨询组织并制定工作制度和程序；C. 施工过程中对特种过程实施巡视和旁站，检查施工过程中所用的材料混合料是否与批准的相符合，检查施工单位是否按照已批准的施工方案，技术规程施工；D. 定期组织专业监理工程师和建设、施工专业人员对工程质量进行联合检查使整个工程质量在项目实施过程中始终处于受控状态。
{V8城市}项目全程营销策划报告131页文档
1、不要轻言放弃，否则对不起自己。
2、要冒一次险!整个生命就是一场冒险。走得最远的人，常是愿意 去做，并愿意去冒险的人。“稳妥”之船，从未能从岸边走远。-戴尔．卡耐基。
梦 境
3、人生就像一杯没有加糖的咖啡，喝起来是苦涩的，回味起来却有 久久不会退去的余香。
{V8城市}项目全程营销策划报告 4、守业的最好办法就是不断的发展。 5、当爱不能完美，我宁愿选择无悔，不管来生多么美丽，我不愿失 去今生对你的记忆，我不求天长地久的美景，我只要生生世世的轮 弱。——拉罗什福科
xiexie! 38、我这个人走得很慢，但是我从不后退。——亚伯拉罕·林肯
39、勿问成功的秘诀为何，且尽全力做你应该做的事吧。——美华纳
40、学而不思则罔，思而不学则殆。——孔子
谢谢！
36、自己的鞋子，自己知道紧在哪里。——西班牙
2、要冒一次险!整个生命就是一场冒险。走得最远的人，常是愿意 去做，并愿意去冒险的人。“稳妥”之船，从未能从岸边走远。-戴尔．卡耐基。
梦 境
3、人生就像一杯没有加糖的咖啡，喝起来是苦涩的，回味起来却有 久久不会退去的余香。
{V8城市}项目全程营销策划报告 4、守业的最好办法就是不断的发展。 5、当爱不能完美，我宁愿选择无悔，不管来生多么美丽，我不愿失 去今生对你的记忆，我不求天长地久的美景，我只要生生世世的轮 弱。——拉罗什福科
xiexie! 38、我这个人走得很慢，但是我从不后退。——亚伯拉罕·林肯
39、勿问成功的秘诀为何，且尽全力做你应该做的事吧。——美华纳
40、学而不思则罔，思而不学则殆。——孔子
谢谢！
36、自己的鞋子，自己知道紧在哪里。——西班牙
南京高科荣境别墅项目2013年第二季度阶段营销策略提报 67P
1、推售节奏按照后期价格提升以及利润实现 为前提。 2、推售量考虑销售季节。 3、整个A1地块承载2013年的价格增长空间。 4、预计10月份A2地块对外公开同时进行A2 地块蓄客。同时为了顺利衔接别墅向大平层销 售，建议A2地块首推位置稍好提高调性同时实 现价格目标。为了更好的完成销售额建议户型 多样化。
代
战局——区域市场分析
本体——项目分析及价值提炼
中篇：寻策—取经
问/道
三问
现状&问题One
市场风云莫测，各项目放量增大，竞争激烈 而本案推案节奏需更明确，才能取得较好的市场占有率
现状&问题Two
项目需在有效的推售节奏控制下，统一释放信息，塑造形象影响力 强化本案媒体输出口径的系统性
强化标杆性的项目的站位与话语权引导
道
荣境全价值链
稀缺资源体系
稀缺资源 [自然]
桂山
仙林湖
稀缺资源 [城市]
地铁
城市会客厅
全体系教育
稀缺资源 [血统]
创新别墅
顶尖科技
稀缺资源 [传承]
私家会所俱乐部
高科品牌
人文
自然、城市、血统、传承 如此多的方向我们如何诉求？
如何献给看过这个世界的人？
我们不妨看看别人是怎么说的
华润·悦府——传承的概念大行 易居态度：自我价值的宣言，对位沟通
SLOGAN
超我
征服世界之后的指定收藏
下篇：谋攻—解决
定/行
三定
确定合理的推盘节奏，占领应有的市场份额 确定主线的调性主题，强化市场中的话语权 确定准确的线下营销计划，达成完美的销售
A1别墅推售安排
已
已 开
已开 开
已 开 已
已开
代
战局——区域市场分析
本体——项目分析及价值提炼
中篇：寻策—取经
问/道
三问
现状&问题One
市场风云莫测，各项目放量增大，竞争激烈 而本案推案节奏需更明确，才能取得较好的市场占有率
现状&问题Two
项目需在有效的推售节奏控制下，统一释放信息，塑造形象影响力 强化本案媒体输出口径的系统性
强化标杆性的项目的站位与话语权引导
道
荣境全价值链
稀缺资源体系
稀缺资源 [自然]
桂山
仙林湖
稀缺资源 [城市]
地铁
城市会客厅
全体系教育
稀缺资源 [血统]
创新别墅
顶尖科技
稀缺资源 [传承]
私家会所俱乐部
高科品牌
人文
自然、城市、血统、传承 如此多的方向我们如何诉求？
如何献给看过这个世界的人？
我们不妨看看别人是怎么说的
华润·悦府——传承的概念大行 易居态度：自我价值的宣言，对位沟通
SLOGAN
超我
征服世界之后的指定收藏
下篇：谋攻—解决
定/行
三定
确定合理的推盘节奏，占领应有的市场份额 确定主线的调性主题，强化市场中的话语权 确定准确的线下营销计划，达成完美的销售
A1别墅推售安排
已
已 开
已开 开
已 开 已
已开
某置业项目年度营销方案汇报
1’ 营销环境研判 >>政策背景研判
2011.1-6 月国家出台政策一 览
时间
措施
要点
2011.1.27 2011.1.26 2011.1.21 2011.1.20
财政部:关于调整个人住 房转让营业税政策的通知
个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税 ；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的 ，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业 税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的 ，免征营业税。
措施
要点
央行上调存款类金融机构 人民币存款准备金率0.5
个百分点。
中国人民银行决定，从2011年6月20日起，上调存款类金 融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
2011.6.7
住建部《国有土地上房屋 征收评估办法》
房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定； 在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征 收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、 抽签等随机方式确定。
（1）对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
国务院房地产调控1号文 件（新“国八条”）
（2）在一定时期内，对已拥有2套及以上住房的当地户籍 居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、 无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非 当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。
1’ 营销环境研判 >>政策背景研判
2011.1-6 月国家出台政策一 览
时间
措施
要点
2011.5.18 2011.5.12 2011.5.12 பைடு நூலகம்011.5.1 2011.4.21 2011.4.1
南京品众-XXXX年睢宁项目全程策划提案
睢宁项目·全程策划提案
目录
1 社会背景解析
1.1 支柱经济 1.2 人口属性 1.3 GDP状况
2 睢宁房产市场解析
2.1 土地市场状况 2.2 价格走势 2.3 市场销量
3 项目SWOT分析
3.1 SWOT列表 3.2 综合分析 3.3 应对策略
4 项目定位
4.1 定位方法 4.2 产品定位 4.3 客群定位 4.4 案名定位 4.5 建筑风格定位 4.6 户型配比
◎2010年上半年实际出让土地810亩，受政策打压性 影响，预计下半年的实际出让土地量会远远低于1500 亩的土地预推量，意味着2011年的市场会少些火药味；
2 睢宁房产市场解析
2.2 价格走势
2 睢宁房产市场解析
2.2 价格走势
解析
价格，市场的晴雨表，从睢宁房价一览表上可以看 出睢宁房价呈逐年递增态势；
解析
睢宁依托五大主导产业，经济发展迅猛，城市化建设稳定 快速，为房产市场带来强大的市场需求与购买力。
1 社会背景解析
1.2 人口属性
◎全县133万人口，城区23万， 每年外出务工人员达35万人， 其中含乡镇中70%的年轻人；
◎全县现有劳动力60.3万人， 其中23.6万人为18—35岁， 21.9万人为35—45岁， 11万人为高中及以上文化程度，每年新增劳力1万人；
4 项目定位
产品定位创新汇总
市场属性
创新
创新
花园洋房——睢宁首家——差异化入市 市场稀缺产品
创新
创新
多层——错层式——提高阁楼面积
市场接受度最高ຫໍສະໝຸດ 创新创新小高层——5.2挑高——单身公寓
可以接受
创新
创新
高层——赠送露台——配备发电设备
目录
1 社会背景解析
1.1 支柱经济 1.2 人口属性 1.3 GDP状况
2 睢宁房产市场解析
2.1 土地市场状况 2.2 价格走势 2.3 市场销量
3 项目SWOT分析
3.1 SWOT列表 3.2 综合分析 3.3 应对策略
4 项目定位
4.1 定位方法 4.2 产品定位 4.3 客群定位 4.4 案名定位 4.5 建筑风格定位 4.6 户型配比
◎2010年上半年实际出让土地810亩，受政策打压性 影响，预计下半年的实际出让土地量会远远低于1500 亩的土地预推量，意味着2011年的市场会少些火药味；
2 睢宁房产市场解析
2.2 价格走势
2 睢宁房产市场解析
2.2 价格走势
解析
价格，市场的晴雨表，从睢宁房价一览表上可以看 出睢宁房价呈逐年递增态势；
解析
睢宁依托五大主导产业，经济发展迅猛，城市化建设稳定 快速，为房产市场带来强大的市场需求与购买力。
1 社会背景解析
1.2 人口属性
◎全县133万人口，城区23万， 每年外出务工人员达35万人， 其中含乡镇中70%的年轻人；
◎全县现有劳动力60.3万人， 其中23.6万人为18—35岁， 21.9万人为35—45岁， 11万人为高中及以上文化程度，每年新增劳力1万人；
4 项目定位
产品定位创新汇总
市场属性
创新
创新
花园洋房——睢宁首家——差异化入市 市场稀缺产品
创新
创新
多层——错层式——提高阁楼面积
市场接受度最高ຫໍສະໝຸດ 创新创新小高层——5.2挑高——单身公寓
可以接受
创新
创新
高层——赠送露台——配备发电设备
某项目营销投标报告
PK
橡树湾 95㎡ 三房两厅一卫
中铁建 98㎡ 三房两厅一卫
产品比对：在100+户型对比中，中铁建继续体现很强的赠送 面积优势，且产品可以变为四房
基本信息 面积 南北通
赠送面积 交房时间 南北通透
价格
华润橡树湾 107㎡ 是 4㎡
2013年10月 20% 6800
中铁建国际城 113㎡ 是 20㎡
华润·橡树湾
70万大型社区 大型央企
无生态资源 学区较好，但尚未建成
价格属片区内较高 户型95+，缺少90下产品
区位相对较好 营销水平较高
√ 规模 √ 品牌
资源 学区 价格 户型
√ 地段 √ 营销
中国铁建国际城
√
200万超大规模
大型国企
√
生态资源丰富
√
已经建成，可入学
√
价格较低，性价比高
户型产品线丰富，且附加值高
1、赠送面积： ➢ 本案与之相比相差约25㎡，竞争力很大 2、房型特点： ➢中铁建可做成舒适四房，本案为标准三房； ➢中铁建可做成双主卧套房，适住人口更多； ➢皆为南北通，皆为全明设计，房型设计均衡。
PK
橡树湾 128㎡ 三房两厅两卫
中铁建 127㎡ 三房两厅两卫
中铁建项目在性价比方面体现了强有力的竞争，重点吸引了长 丰等县镇进城客户
某项目营销投标报告
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让我们先谈谈2012年的目标？
1 目标&营销回顾
一期销售目标梳理
2012年销售目标：签约10个亿
目标分解
住宅总销售金额：10亿元，
（金额核算：住宅6700元/㎡，套数核算：约1550套）