物业服务企业财务管理的问题及对策
加强物业企业财务内控管理的措施思考
加强物业企业财务内控管理的措施思考作者：蔡陈仙来源：《今日财富》2021年第25期近年来，随着我国经济发展水平的不断提高，房地产业的快速发展，新型城镇化、旧城区改造的进程推进，人口老龄化等变化与人们的生活密切相关，给物业服务企业带来了高速发展的机遇。
随着《民法典》《物业管理条例》等相关法律法规的实施，物业服务企业将面临政策风险、员工解雇风险、业委会成立后续聘等一系列风险。
近年来，依托大型房地产公司的发展，出现了一批具有一定规模的物业服务企业走资本化道路。
我国前50强物业服务企业大多已成功上市或计划上市中，在激烈的市场竞争压力下，规模化、可持续、健康发展已成为当务之急。
如何在市场中立于不败之地，物业服务企业需要在专业化建设、拓展经营理念、提高风险管控意识、提高服务质量等方面探索发展之路，以解决企业面临的“弱肉强食”的丛林生存困境。
物业服务企业由于起点低、人员进入门槛相对较低，在实际运营管理中存在诸多问题，要想保证长远发展，必须积极地运用各种先进理念与技术加强内部控制，提高管理质量。
一、物业企业内部控制的主要问题（一）收费相关控制问题1.物业服务费回收困难，应收账龄周期变长物业企业在实际经营过程中，存在物业费收取不及时或无法回收，应收账款账龄周期变长，存在无法回收风险，对企业的现金流造成一定的影响。
具体原因如下：开发商或其合作的营销在卖房时存在过度营销行为，如承诺阳台搭板违建实际无法执行;客服人员由于薪酬普遍不高，流动性大，业主黏性低，导致收缴困难。
部分物业企业为了争取物业经营项目，故意压低物业费收费单价，物业费收入无法支持小区公区整改、保洁、维保等费用，导致小区品质下降，物业费收取难上加难。
存在一些小区负责人为了完成短期目标，私下违规减免物业费、车位管理费情况，存在一些提前缴费的业主下一期物业费不愿意缴费而希望享受到一定减免的情况。
2.停车场收费系统不完善，收费监管缺少房地产开发商通常为降低成本，安装的停车收费系统硬件较低的，软件系统慢，车牌识别度低，部分需要保安人员手工抬杠放行，容易造成应收费未收费，或者私自用自己的手机二位码收款不缴纳公司账户的现象，更有一些素质低下的安保人员故意破坏系统或硬件，达到手工操作的目的，容易产生舞弊现象。
新形势下物业企业的财务管理与涉税风险分析
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纳税 Taxpaying
财税探讨
关键词：物业；财务管理；涉税风险
一、新形势下物业企业所存在的涉税风险类型 由于物业行业的税收负担状况必须依靠其具体的业务经 营状况来确定，所以在新形势下，“营改增”税制改革后，税务企 业存在着较大的涉税风险。 （一）新形势下物业企业的税负压力可能会增加 在“营改增”税制改革后，不同纳税人类型的物业企业所受 到的影响程度各不相同。所以需要按照物业企业自身的业务 模式和经营业务范围来确定企业税负的增长变化情况。物业 企业的经营模式不同，则其所对应的增值税税率也不尽相同。 如果物业企业被相关部门认定为小规模纳税人，则其所适用的 增值税税率为 3%，相对于“营改增”之前所缴纳的营业税而言， 其税率由原来的 5% 下降了 2%，在此情况下，物业企业的税负 压力很可能会下降；而如果物业企业被相关部门认定为一般纳 税人，则其所适用的增值税税率为 6%，相对于“营改增”之前所 缴纳的营业税而言，其税率由原来的 5% 上涨了 1%，在此情况 下 ，被 认 定 为 一 般 纳 税 人 的 物 业 企 业 势 必 面 临 更 大 的 税 负 压力。 （二）物业企业未能充分把握新形势下的各类相关税收优 惠政策 在“营改增”税制改革之后，政府相关部门为了能够更好地 促进企业顺利过渡，因此而为其制定了诸多税收优惠政策，作 为物业企业，只需要对自己当前的经营业务内容进行细致分析 判断，确定其是否能够满足相关税收政策要求，但实际的工作 过程中，很大一部分物业企业依然只注重传统业务，将财务管 理的工作重心放在简单的账务处理技巧方面，希望通过此形式 来跳过相关政策规定、钻空子，但是却没有严格按照相关的政 策要求来开展日常业务和财务管理工作，这就导致物业企业本 身无法享受到本应享受到的相关税收优惠政策，进而间接提高 物业企业的税负压力。安置残疾人增值税的即征即退税收政 策为例，企业想要享受到该税收优惠政策，就必须要在自身企 业增加一定的残疾人安置比例。此外物业企业能否准确地核 算各种应税项目和免税项目，能够明确区分一般征税、简易征 税、应税和免税项目、购进货物和劳务所包含的进项税额等，其 都属于物业企业所可能存在的涉税风险。 （三）物业企业在管理增值税专用发票方面所存在的风险 在“营改增”税制改革后，物业企业的财务管理工作及其在 增值税专用发票方面的管理能力面临着更高的要求。当前部 分物业企业财务部门在增值税税收抵扣相关的法律法规了解 程度不足，所以其很难或不注重获得符合相关规定的税收抵扣 凭证，仅仅获得普通发票或收据，此情况下会导致可用于增值 税抵扣的机会减少，阻碍税收抵扣工作的有序开展；除此之外， 因为物业企业本身业务特点较为特殊，其人工成本占据较大部
物业管理常见问题及应对措施物业管理存在的问题与对策
物业管理常见问题及应对措施物业管理存在的问题与对策物业管理是保障住户舒适生活和居住环境的重要工作，但在实践中难免会面临各种问题。
下面将介绍物业管理常见问题及应对措施。
1. 人力资源问题：物业管理工作需要具备专业知识和技能的人员，但是现实中往往面临人力资源不足的困境。
人员流动频繁、专业素质不高等问题会影响物业管理工作的效率和质量。
对策：建立健全的人力资源管理制度，加强员工培训和岗位定位。
招聘具有物业管理经验和技能的专业人才，并通过提供良好的工作环境和福利待遇，留住人才。
定期进行员工绩效评估，提出培训和提升计划，激励员工提高工作水平。
2. 物业设施维护问题：物业设施的维护保养是物业管理工作中的重要环节，但由于物业设施种类繁多、使用寿命不同等原因，设施维护工作存在着一定难度。
对策：制定设施维护计划，明确设施维护责任和维护周期。
定期检查设施的运行状态，及时发现并处理设施故障。
建立健全的维修保养档案，对设施的保养记录进行详细归档和汇总，以便日后查询和分析。
3. 居民秩序问题：居民的行为举止对物业管理工作有着重要影响，但一些居民存在着违规乱纪、破坏公共秩序等问题，给物业管理工作带来了一定困扰。
对策：建立健全的社区秩序管理制度，明确居民的行为规范和责任。
加强安全巡逻和监控，及时发现并处理居民的不良行为。
积极开展文明宣传教育活动，提高居民的文明意识和社区责任感。
4. 物业费用管理问题：物业管理需要进行资金运作，但一些物业存在着管理费用使用不当、账目不清晰等问题，导致了物业费用管理混乱。
对策：建立健全的物业费用管理制度，确保物业费用的合理使用和有效管理。
设立专门的财务管理部门，负责物业费用的收支核算和监督。
定期进行物业费用审核和审计，对费用使用情况进行评估和监督。
5. 投诉处理问题：在物业管理工作中，居民对物业服务和管理存在不满意情况时，需要及时处理投诉，但一些物业存在着投诉处理不及时、不合理等问题。
对策：建立健全的投诉处理机制，设立投诉处理部门，专门负责处理居民投诉事项。
第八章物业服务企业的财务管理ppt课件
• 1、物业服务收费定价方式
实行政府指导价 实行市场调节价 实行政府定价
2、物业服务的计费方式
包干制 （包括物业服务成本，法定税费和物业服务企业的利润 ） 酬金制（包括物业服务支出，物业服务企业的酬金 ）
在整堂课的教学中，刘教师总是让学 生带着 问题来 学习， 而问题 的设置 具有一 定的梯 度，由 浅入深 ，所提 出的问 题也很 明确
用管理、资产管理、外币业务管理、财务工作的组织及实施 要求等
在整堂课的教学中，刘教师总是让学 生带着 问题来 学习， 而问题 的设置 具有一 定的梯 度，由 浅入深 ，所提 出的问 题也很 明确
2、进行财务预测和决策
1）明确预测的对象和目的 2）搜集和整理资料 3）确定预测方法 4）确定最优值 5）作出财务决策
国际环境
2、理财的内部环境
企业类型 财务管理组织结构
企业的理财能力
物业服务企业文化
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第二节 财务管理的机构设置
一、物业服务企业内部的财务管理体制
一级管理体制 （小型物业） 二级管理体制（大中型物业）
三、物业服务企业财务管理的职能和任务
财务管理 的职能
财务管理 的任务
规划职能 组织职能 管理职能 控制职能 筹集、管理资金 经济核算 多元经营 财务监督
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四、物业服务企业财务管理的基本环节
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物业企业内部控制管理中存在的问题及解决措施
物业企业内部控制管理中存在的问题及解决措施物业管理是一个复杂的系统工程，涉及到财务管理、人员管理、设备管理、安全管理等多个方面。
而内部控制管理的好坏直接影响到物业企业的运行效率和管理水平。
在实际运营中，往往会出现一些内部控制管理存在的问题，需要及时进行解决和改进。
本文将从物业企业内部控制管理存在的问题和解决措施方面进行详细分析。
一、存在的问题1.缺乏标准化的管理流程在一些物业企业中，缺乏标准化的管理流程，导致管理混乱、不规范。
部分企业在财务报销、人员招聘、设备维护等方面缺乏明确的操作流程，容易出现延误、错误等问题。
2.内部沟通不畅由于物业企业涉及到多个部门和人员的协作，如果内部沟通不畅，就会导致信息传递不及时、工作任务不明确等问题。
这样容易造成工作重复、资源浪费，甚至会影响到业务的正常开展。
3.财务管理不透明一些物业企业存在着财务管理不透明的问题，导致资金使用不合理、审计困难等情况。
这不仅给企业带来经济损失，还会对企业形象和信誉造成负面影响。
4.安全管理不到位物业企业作为服务性企业，必须要做好安全管理工作。
在实际运营中，一些企业存在着安全管理不到位的情况，例如消防设备检查不及时、安全隐患排查不彻底等问题，容易造成安全事故的发生。
5.人员素质低下一些物业企业的员工素质普遍较低，缺乏专业知识和服务意识，工作能力与水平不高。
这会直接影响到物业服务的质量和企业的业绩。
二、解决措施1.建立标准化的管理流程物业企业应该建立起完善的管理流程，包括财务管理、人员管理、设备管理、安全管理等方面的标准操作流程，确保每一个管理环节都有明确的规范和流程可循。
2.加强内部沟通物业企业应该加强内部沟通，建立健全的信息传递和工作协调机制，确保每一个人员都清楚自己的工作任务和责任，避免信息不畅通导致的问题。
3.建立透明的财务管理制度物业企业应该建立透明的财务管理制度，明确资金使用的途径和程序，加强对资金的监管和审计力度，杜绝财务管理不透明的问题。
物业公司的财务管理
论物业公司的财务管理中图分类号：f275 文献标识：a 文章编号：1009-4202（2012）07-000-01摘要我国物业管理在城市房地产综合开发和住房制度改革背景下，通过实行住宅商品化制度而逐渐发展起来，随着物业管理在我国发展和大量物业管理企业的成立，会计在物业管理企业的管理活动中也扮演着越来越重要的角色。
如能做好物业公司的财务管理，不仅能简化财务核算体系，而且能提高工作效率。
本文将针对物业公司的会计核算及帐务处理方式进行剖析，旨在提高物业管理企业的财务管理活动。
关健词物业公司财务管理物业管理企业主要从事的是房地产的售后服务和管理，因此其会计制度执行的是《施工、房地产开发企业会计制度》，其核算方式需结合《物业管理企业财务管理规定》、《物业管理企业会计核算补充规定（试行）》等文件精神，并联系自身的特点，科学地进行财务管理组织设计，并熟练运用财务管理技巧，制订出切合公司实际的财务管理方式，确保物业管理活动的正常进行。
由于物业管理企业需要对若干个物业项目提供管理和服务，因此它有别于一般企业的财务管理。
从目前物业管理项目机构财务管理的现状看，主要分为“独立核算”和“非独立核算”两种方式。
“独立核算”是在项目机构设置财务部或专职会计和出纳，单独设置财务帐套，物业管理企业对其财务权限给予一定的限制; 而“非独立核算”是物业管理企业把各项目管理单位的会计核算集中至企业，在统一的财务帐套下，按物业管理项目进行分别核算。
独立核算，其优点是能独立反映该项目在物业服务过程中的各项经济活动，但其缺点是不能及时反映整个物业管理企业的经济活动，需要通过多个财务帐套，并进行相关的数据处理、合并才能实现。
“非独立核算”，企业只需设置一个财务帐套，在一级会计科目下设置二级会计科目，并添以辅助核算功能，辅助核算按服务项目分别设置。
这样，通过一级会计科目便能及时、准确地反映整个企业的经济活动，通过二级会计科目则能独立反映各个项目的经济活动，即简化了核算方式、又实现了对企业财务的集中管理。
浅谈物业管理企业的管理风险分析及对策
浅谈物业管理企业的管理风险分析及对策物业管理企业在提供服务的过程中，面临着多种管理风险，这些风险可能会影响企业的运营效率、服务质量甚至企业的声誉和生存。
以下是对物业管理企业管理风险的分析及相应对策的探讨：1. 服务质量风险：- 风险分析：物业管理服务的质量直接关系到业主的满意度，服务质量不达标可能导致业主投诉，甚至引发法律纠纷。
- 对策：建立严格的服务质量标准，定期对员工进行培训，提高服务意识和专业技能。
2. 安全风险：- 风险分析：物业管理涉及小区安全、消防安全等，任何安全事故都可能造成重大损失。
- 对策：加强安全教育，定期检查安全设施，制定应急预案，确保快速响应。
3. 财务风险：- 风险分析：物业管理企业可能面临资金链断裂、成本控制不当等财务问题。
- 对策：建立健全的财务管理体系，合理规划资金使用，加强成本控制。
4. 合同风险：- 风险分析：合同条款不明确或执行不严格可能导致法律纠纷。
- 对策：聘请专业法律顾问，确保合同的合法性和可执行性，严格执行合同条款。
5. 技术风险：- 风险分析：随着科技的发展，物业管理企业需要不断更新技术，否则可能落后于行业标准。
- 对策：投资于技术研发，引进先进的物业管理软件和设备，提高管理效率。
6. 人力资源风险：- 风险分析：员工流动率高、专业人才缺乏等问题会影响服务质量。
- 对策：建立完善的员工培训体系，提供有竞争力的薪酬福利，营造良好的企业文化。
7. 市场风险：- 风险分析：市场竞争加剧，客户需求多样化，可能导致市场份额下降。
- 对策：加强市场调研，了解客户需求，提供个性化服务，增强市场竞争力。
8. 政策风险：- 风险分析：政府政策的变动可能影响物业管理企业的运营模式和成本结构。
- 对策：密切关注政策动态，及时调整经营策略，确保合规经营。
9. 环境风险：- 风险分析：自然灾害、公共卫生事件等不可预测因素可能对物业管理造成影响。
- 对策：建立环境风险评估机制，制定应对措施，提高企业应对突发事件的能力。
浅析物业管理收费难的原因及对策
浅析物业管理收费难的原因及对策随着我国经济的不断发展和城市化进程的逐步加快，物业管理行业也逐渐走向了成熟。
但是在管理过程中常常会出现物业管理收费难的问题，这不仅会给业主和物业公司带来诸多不便，更会影响到物业管理行业的健康发展。
因此，本文将从物业管理收费难的原因以及对策两个方面进行探讨，并提出可行的解决方案。
一、物业管理收费难的原因1.业主缺乏支付意识业主作为业务的主要受益者和支付者，其支付意识的缺乏是物业管理收费难的主要原因之一。
因为业主觉得物业管理费用相对于其获得的收益并不多，且缴费周期较长，常常会推迟缴纳或者放弃缴纳。
一些业主普遍存在想要多得到服务而不愿意多支付费用的心态，给物业公司的财务管理和服务提供带来了很大的难题。
2.物业公司管理不规范物业公司管理的规范不仅是业主诉求服务的体现，更是管理收费方面的保障。
然而，许多物业公司缺乏管理的规范性，导致了一些业主不信任物业公司，也会导致业主拒绝支付物业管理费用。
因此，物业公司需要加强管理能力，规范管理流程，提高服务质量，让业主感受到物业管理的价值和必要性。
3.信息不对称信息不对称也是造成物业管理收费难的一个重要原因。
在这个时代，物业公司缺乏信息透明化，专家评估水平、技术经验、资本实力等信息是业主评估物业公司的重要依据，而如果这些信息缺乏透明性，即难以评估和呈现，则会降低业主对物业公司的信任度，从而导致业主拒绝缴纳物业管理费用。
二、物业管理收费难的对策1.建立完善的管理制度要想解决物业管理收费难的问题，首先需要建立一套完善的管理制度。
这套制度包括制度化的收费流程、明确的收费标准以及详细的收费说明等。
物业公司需要建立良好的财务管理体系，明确收费人员的职责和收费标准，做好收费流程管理，以提高收费效率和减少误收漏收风险。
2.实行透明信息化的管理方式为了让业主更好地了解业务费用的收支情况，物业公司应实行透明信息化的收费管理方式，例如通过微信、支付宝等第三方支付平台进行支付，或者通过物业管理软件对收费流程进行管理。
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物业服务企业财务管理的问题及对策
问题描述
物业服务企业财务管理面临着一系列的问题，如资金周转困难、财务风险高等。
本文将针对这些问题，提出相应的对策。
1. 资金周转困难
物业服务企业经营活动需要大量的资金支持，包括建设、装修、设备采购、工
资发放等。
然而，物业服务企业的资金来源主要依靠物业业主的管理费收入，因此在物业业主付费不及时或欠费的情况下，物业服务企业的资金周转会面临困难。
2. 财务风险高
由于物业服务企业经营规模较大、涉及的业务较复杂，财务风险也相对较高。
例如，物业服务企业需要与多家供应商合作，如果对其付款不及时或逾期支付，会导致供应商关系恶化。
同时，物业服务企业还需要与业主签订合同，并执行各项服务，如果未能按时提供服务，可能会面临合同纠纷或业主投诉的风险。
对策建议
1. 加强资金管理
物业服务企业在面临资金周转困难的情况下，应积极采取措施加强资金管理。
首先，可以加强与物业业主的沟通，提高物业费的收缴率，避免欠费情况发生。
其次，可以与金融机构合作，通过贷款或银行信用额度来缓解资金压力。
此外，物业服务企业还可优化资金使用效率，提高资金回报率，降低资金占用成本。
2. 加强财务风险管理
为应对财务风险，物业服务企业应加强财务风险管理。
首先，应建立健全的供
应商管理制度，及时支付供应商款项，并与供应商保持良好的合作关系。
其次，应加强与业主的合同管理，确保按时提供服务并履行合同义务，以降低合同纠纷的发生率。
同时，物业服务企业还可购买相关保险，如财产损失险、责任险等，以减轻财务损失。
3. 提高财务管理水平
为提高物业服务企业财务管理水平，可采取以下措施。
首先，物业服务企业应
建立健全的财务制度和流程，明确各项财务管理职责和权限。
其次，应加强财务数据的收集和分析，及时掌握企业的财务状况并进行风险评估。
此外，要加强对财务人员的培训和考核，提高其专业水平和责任感，确保财务管理工作的规范和准确性。
结论
物业服务企业财务管理问题的存在对企业的经营活动和发展带来一定的影响。
然而，通过加强资金管理、财务风险管理以及提高财务管理水平，物业服务企业可以有效应对这些问题，并实现良好的财务管理。
这将为企业的可持续发展提供稳定的财务支持和良好的经营环境。