不动产预告登记制度论文
论我国不动产预告登记制度 王巧英
论我国不动产预告登记制度王巧英发表时间：2020-11-04T15:58:08.720Z 来源：《建筑模拟》2020年第11期作者：王巧英庄杰兴[导读] 随着经济和各行各业的快速发展，我国的房地产行业发展十分迅速，我国的房地产行业在带来经济效益的过程中，出现了很多不动产归属权的纠纷。
房屋属于典型的不动产，不动产预告登记制度对保证不正产登记成功有着重要的作用。
但是由于相关制度不够健全，使得有些单位或者企业钻了法律的漏洞，侵害了人民的利益。
面对这些问题，相关部门应该去积极完善不动产预告登记制度用以解决不动产的预告登记中出现的问题。
莱西市不动产登记中心山东青岛 266600摘要：随着经济和各行各业的快速发展，我国的房地产行业发展十分迅速，我国的房地产行业在带来经济效益的过程中，出现了很多不动产归属权的纠纷。
房屋属于典型的不动产，不动产预告登记制度对保证不正产登记成功有着重要的作用。
但是由于相关制度不够健全，使得有些单位或者企业钻了法律的漏洞，侵害了人民的利益。
面对这些问题，相关部门应该去积极完善不动产预告登记制度用以解决不动产的预告登记中出现的问题。
关键词：不动产预告登记；不动产预告登记制度；完善引言预告登记制度是不动产登记制度中最为重要的内容之一，这一制度的目的是为了保护不动产交易之后，将来的债权请求权可以顺利实现。
该制度确定于《德国民法典》，在经过多年发展后日渐成熟，进而被众多国家所接受并引用。
我国于2007年出台的《物权法》实施至今仍有很大的不足。
文章认为登记程序不完备、效力不足、适用范围有局限等一系列问题很突出，并结合我国国情，给出一些完善建议，比如统一法律和登记机构、扩大适用范围、完善程序等相关措施。
1 不动产预告登记的基本理论1.1不动产预告登记的概念不动产属于物品，最典型的不动产就是房屋。
不动产预告登记是在相关物品不具备登记条件的时候，为了保证物品的未来归属权而进行的临时登记。
不动产预告登记解决的是物品的归属问题，是一种物权制度。
论不动产预告登记制度
论不动产预告登记制度预告登记制度创建于普鲁士法，后被瑞士、日本和我国台湾地区所接受。
《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第20条规定了预告登记制度。
这一制度旨在保护债权请求权，但是我国的预告登记制度还存在一些不足，有待完善。
标签：预告登记债权请求权一、引言我国《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产协议，为保障将来能实现，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后。
未经预告登记权利人的同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的。
预告登记失效。
”预告登记是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产的协议后，为保障将来实现物权，按照约定向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
二、预告登记的性质预告登记的性质，在我国主要有三种观点：第一种认为，预告登记后的权利系介于债权与物权之间。
第二种认为，预告登记的权利是一种具有物权性质的债权。
第三种认为。
预告登记的权利性质是债权。
以上观点，是从预告登记权利性质界定的。
笔者认为，经预告登记的物权变动请求权，在本质上只是请求权。
从产生该请求权到该请求权所保全的债权的实现，是有一段时间的。
在这个期间内，不动产物权的变动并未完成，权利人对请求权的标的并没有支配权，而物权是一种支配权。
其次，物权变动请求权是基于双方当事人的法律行为产生的，权利人虽然有权要求义务人将不动产物权转移给权利人，但是并不能阻止义务人再次对不动产物权处分。
预告登记制度的目的就是保护该请求权，经预告登记后的债权请求权具有对抗第三人的效力，是债权物权化的一种具体表现。
三、预告登记的效力1.保全债权请求权虽然债权本身不具有对抗第三人的效力。
但经预告登记后，不动产交易双方在不动产的交易合同成立之后至不动产变更登记期间，物权人不得处分不动产，否则处分行为无效。
权利人可就该预告登记对抗第三人，从而保障债权请求权的实现。
不动产预告登记制度探析
不动产预告登记制度探析【摘要】为保护当事人的利益、维护不动产交易秩序，我国《物权法》确立了预告登记制度。
不动产预告登记制度的确立是我国立法的一大进步，也是我国不动产登记顺应房地产发展的需要。
本文试从不动产起源及内涵、立法目的及现实局限性、预告登记的条件及效力等几个方面解析不动产预告登记。
【关键词】不动产；预告登记；效力一、“预告登记”的起源及内涵预告登记制度起源于德国中世纪的民法，又称暂时登记、预登记或预先登记，此后瑞士民法、日本民法等也相继采纳了这一制度，其根本目的在于通过物权公示的原则使被登记的请求权具有物权的效力，具有排他性，并且登记即生效，设立了多项让与物权的请求权以设立先后确定其效力的高低。
对于预告登记的概念，我国学者们有不同的认识：孙宪忠教授认为，预告登记是指法律对当事人将来能够顺利取得物权的请求权进行的登记。
王利明教授认为，预告登记是一种提前登记，它的根本目的是为了保全债权请求权的实现以及物权的顺位。
梁慧星教授则认为：预告登记，是为了保全一项以将来发生不动产物权变动为目的请求权从而进行的不动产登记。
综合几位学者的观点，笔者认为，对预告登记可作如下定义：预告登记是在物权变动所需条件尚未成就时，为保全不动产物权变动将来能够顺利进行，而对以该不动产物权变动为内容的债权请求权进行的提前登记。
这种登记是不动产登记的一种特殊类型，其实质就是使被登记的债权请求权具有物权的排他效力，以确保该请求权所期待的法律后果的产生。
二、“预告登记制度”的立法目的及现实局限性我国《物权法》第20条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。
该条文对预告登记制度作了一个概括性规定，是立法的重大进步。
预告登记制度的立法目的明确，即促使当事人在不动产交易中自觉履行诚实信用原则，使物权的流转更加稳固，不动产交易更加安全。
论不动产预告登记制度的完善
论不动产预告登记制度的完善摘要：近些年，由于我国房价上涨的速度异常迅猛，开发商有时一房两卖甚至是一房多卖，这样严重的侵害了房屋买受人的合法权益。
不动产预告登记制度对控制一房多卖现象起着积极作用，并从法律层面保护交易安全，确保交易主体间的平衡关系。
我国《物权法》明确了不动产预告登记制度，但是法律规定过于简单，缺乏可操作性，对预告登记的范围、效力和消灭等未作规定，并且其内容还存在欠缺，本文笔者结合司法实务对如何完善我国不动产预告登记制度提出了具体构想。
关键词：不动产预告登记；建议；制度1 统一登记机构我国《物权法》第10条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。
统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
”我国目前尚未统一不动产登记行政管理机构。
“由于我国长期以来把登记作为一种行政管理的措施而不是公示方法，从而产生了登记机关与行政机关的设置与职能合一的结果。
”基于不动产的种类由不同的行政机关进行管理，自然形成了不同的登记机关负责不动产登记的现象。
如房屋由房产部门管理，则房屋产权登记也在该部门进行；土地及其登记相应地由土地管理机构负责。
不动产登记由不同的行政机关分头负责，并不利于管理不动产交易秩序。
另一方面，“受部门利益的驱使，各登记部门收费标准不统一，存在乱收费、多收费的现象，百姓怨言颇多。
此外，分散的登记制度还容易造成房、地分别抵押和房产重复抵押的现象。
”不动产登记机构的统一既有利于不动产的管理、减少财政负担、提高工作效率，也可以极大的方便给当事人进行不动产登记同时便于不动产的公示和查询，促进服务型政府体制的确立。
国外的法律思想认为，不动产登记机关在设置上应具有统一性，即在同一主权范围内，由同一性质的登记机关办理登记事务。
如日本《不动产登记法》规定：“登记事务，以管辖不动产所在地的地方法务局或其支局，派出所为登记所，而予以管辖。
”英国的“政府土地登记局”是统一管理城乡土地权属于登记的机构，为这一机构统一从事不动产所有权的审查、确认、登记、发证及办理过户换证的部门。
不动产预告登记制度浅析
本 登记 ， 预 告登记 之 后 只 能 产生 物 权 的 确 权效 力 ， 仅 仅 是 为
了保护 债权 的实 现 。在 实践 操 作 中很 难见 到后 续 的权 力顺
二、 预 告 登 记 制 度 在 实 践 中 的 缺 失
从 预告 登记 的实践 操作 反馈 来看 ， 现 行 的 预 告 登 记 制 度
产 登记 ， 由不动 产所 在地 的登 记机 构 办理 。 国家 对不 动 产施 行 统 一 登 记 制 度 。统 一 登 记 的 范 围 、 登记机构和登记办法，
受人 的利 益 ， 保护 不 动产 交 易 的 安 全性 ， 促 进 我 国不 动产 市 场交 易 的安 全发 展 ， 必须 从理 论上 和实 践 上完 善 现行 的预告
经 济 与 法
不 动 产 预 告 登 记 制 度 浅 析
宋 启 娟
（ 长 春 汽 车 工 业 高 等 专 科 学校 党 委 办 公 室 ， 吉林 长春 １ ３ ０ ０ １ １ ）
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摘要 ： 文章阐述了了不动产预告登记的性质， 论述了不动产预告登记 的 效力， 指 出 了我 国现 行 预告 登 记 ：
效 力也 很难得 到实 现 ， 权 力 人 的 利 益 难 以 得 到 实 现 。 相 对 于
告 登 记之后 的债 权请 求权 是一 种 准物 权 ， 其 介 于债 权 和物 权 之间 。（ ３ ） 请求 权 保 全 性 质 ： 王泽鉴认为“ 关 于其 法律 性 质 ， 究 为一 种 物权 ， 或仅 为一 种债 权保 全 的手段 ， 甚 有争论 。 ”
不动产预告登记制度完善研究
我国不动产预告登记制度完善研究我国不动产预告登记制度是房地产领域的一个重要制度，其主要目的是保护买房人利益。
这一制度在不断完善的过程中，未来有望为更多房地产交易提供更好的保障。
案例一：杭州不动产预告登记中心受到广泛关注杭州不动产预告登记中心是全国首家不动产预告登记机构，其设立在2015年引起了广泛的关注。
该中心可以为购买房地产的消费者提供更好的保护和服务，特别是对于那些被房地产商欺骗的消费者来说，这一制度将成为他们的最后保障。
案例二：福州房地产交易解决历史问题福州市2013年开始实行不动产预告登记制度，截至2018年，福州共完成了7.2万宗不动产预告登记，且被登记宗地未抵押、未查封、未冻结等情况占比超过90%。
这表明该制度可以有效解决历史遗留问题，为房地产交易提供了更好的保障。
案例三：广州不动产预告登记避免合同矛盾广州市房地产交易市场在实行不动产预告登记制度后，房屋交易的效率得到了明显提高，交易不仅更加公开透明，而且交易合同矛盾风险也被大大减少。
这也为房地产交易市场的健康发展提供了有力的保障。
以上三个案例都体现出我国不动产预告登记制度在建设“笔法上的城市、银行、人民”方面的巨大潜力，并将为更多的经济建设和社会发展提供更加广阔的空间。
在不断开展探究和提升中，我国不动产预告登记制度将继续推动中国房地产市场的进一步健康发展。
尽管我国不动产预告登记制度已经取得了一定的成就，但仍需加强完善和改进。
当前，仍然存在一些问题和难点，如登记程序繁琐、数据信息不全面、相关机构配套不完善等。
为了进一步提升不动产预告登记制度的实效性和可操作性，需要加强各项配套政策和制度建设。
首先，需要进一步完善相关制度规章等辅助性文件，并与之前的房地产管理体制改革相衔接，充分发挥市场调节和政府管控的双重功能，有效维护公众权益和市场秩序。
其次，建立完善不动产登记中心的信息系统平台，优化注册运作模式。
此举可以帮助消费者方便快捷地查询房产数据、登记不动产等事项，同时也可以更好地服务于房地产的供应链和整个市场生态，减少房地产的交易成本和时间消耗。
浅析不动产预告登记制度研究
浅析不动产预告登记制度研究发布时间：2022-12-05T05:25:03.183Z 来源：《工程建设标准化》2022年第15期第8月作者：钱丽峰[导读] 我国不动产产业发展非常迅速钱丽峰泰州市自然资源和规划局摘要：我国不动产产业发展非常迅速，在为企业创造经济利益的同时，也产生了一些产权争议。
因此，在不动产注册中，不动产预告登记是保障其顺利进行的关键。
然而，我国现行的不动产预告登记制度还有待完善之处，致使一些单位和企业利用法律的空子，损害了民众的合法权益。
针对上述问题，笔者依据自身工作实践提出了改进建议，以期为不动产预告登记制度的完善提供一定参考。
关键词：不动产；预告登记；不动产预告登记制度；引言《物权法》第20条规定了不动产预告登记，这是我国第一次以法律方式确立不动产预告登记制度。
不动产预告登记制度的建立对于不动产买卖等的经济行为具有一定的约束性；然而，从不动产预告登记的法律条文来看，其内容覆盖范围太广，很难在司法实践中得到应用，并且从诉讼的视角来看，也缺少实效性。
文章从《物权法》、《不动产登记暂行条例及其实施细则》等方面对不动产登记的有关规定进行了详细的剖析，并对其存在的问题进行了讨论。
一、不动产预告登记制度概述（一）预告登记制度的定义在欧洲，由德国《民法典》首先确定了不动产预告登记，之后在各个国家得到大量应用，日本和瑞士随后相继提出了不动产预告登记的概念。
在我国，由于不同国家传统和法律观念的不同，对不动产预告登记有不同的界定。
我国于2007颁布的《物权法》对不动产预告登记进行了全面的规范，随后《房屋登记办法》、《不动产登记暂行条例实施细则》等法律法规相继颁布，对不动产预告登记制度进行了较为详尽的阐述和规范[1]。
一般而言，预登记是一种预先注册的程序，以保障债权人对未来财产权利的顺利履行。
（二）预告登记制度的特征1.从属性按照《物权法》第20条，在订立商品房销售合同、订立相关物权协议后，由相关部门办理预告登记。
浅析不动产预告登记制度的完善
民主法制南方论刊·2021年第4期一、案例引述广东某房地产开发公司在取得了商品房预售资格后对其正在施工建设中的一套楼盘进行预售。
5月10日，预购人刘某欲购房一套，遂与该房地产公司签订了房屋买卖预售合同，约定以132万元的价格购买该套楼盘的1901室，并约定购房价款在合同签订后的一个星期内付清，房地产公司保证在合同签订后的一年之内交付楼盘，并同时办理产权登记。
但是，随着房价的高涨，同年的9月25日，该房地产公司又将同一套房屋以158万元的价格预售给了另一预购人吴某，并且双方还到有关部门对房屋预售合同进行了预告登记。
刘某得知此事后，要求房地产公司撤销与吴某的房屋预售合同和预告登记并按时交付房屋，但遭到房地产公司的拒绝，双方协商不成，诉至法院。
上述案例就是一个典型的房地产公司“一房两卖”的情形。
我们可以清晰地了解到，刘某与房地产公司签订了房屋预售买卖合同，但实际上并未进行产权登记，并没有实际取得房屋的所有权；由此可知，刘某对预售合同中的1901室仅享有基于房屋预售合同而产生的债权。
同样地，吴某一开始也只对该房屋享有债权，但是由于后来吴某与房地产公司到有关部门办理了预告登记，从而使吴某获得了保障将来不动产物权顺利实现的特殊法律效力，这就涉及到不动产预告登记制度的相关问题了。
二、不动产预告登记制度概述（一）预告登记制度的定义不动产预告登记制度起源于欧洲，最早被德国民法典正式确立，后来被广泛借鉴和运用于大陆法系国家。
例如，先后有日本、瑞士和我国台湾地区等将不动产预告登记制度视为不动产登记的重要组成部分。
由于各国的传统文化和法律理念的差异，关于不动产预告登记的定义各不相同；甚至在一个国家内不同学者也有各自不同的看法。
我国2007年制定的《物权法》正式规定了这一制度，先后又出台了《房屋登记办法》《不动产登记暂行条例实施细则》和相关司法解释，更为详细地介绍和规定了不动产预告登记这一制度。
总的来说，不动产预告登记就是为了保全债权和保证将来物权的顺利实现而进行的提前登记。
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不动产预告登记制度论文
2007年颁布实施的《中华人民共和国物权法》第20条规定：“当
事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物
权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预
告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”这是
我国首次以立法的形式确认了不动产预告登记制度，是我国立法上
的一大进步。随后在2008年7月1日实施的《房屋登记办法》也
相应规定了房屋预告登记制度。预告登记制度在保护预告登记权利
人的合法权益、维护不动产物权关系稳定和交易安全有着重要的意
义。笔者在下文通过对不动产预告登记的概念、法律作用和制度价
值进行分析，并结合我国不动产预告登记制度的现状、适用范围及
原则提出一些完善建议，希望能对我国预告登记的发展起到作用。
一、不动产预告登记的概念和法律作用
所谓预告登记，就是为保全关于不动产物权的请求权而将此权
利进行的登记。它将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的
效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将
来本登记的实现。预告登记由德国中世纪民法所创立，在日本民法
中，它被称为假登记。预告登记的实质作用在于保障预告登记权利
人的合法利益，具有排斥后来的物权变动效力，对维护不动产物权
关系稳定和交易安全有着重要的意义。具体而言，主要起到以下三
个方面的作用：一是保全债权的实现。由于合同债权没有对抗第三
人的效力，因此通过预告登记的方式使债权通过登记的方式记载下
来并予以公示，这样任何违反预告登记的不动产变动都是无效的，
从而使买受人的请求权得以保全。二是限制出卖人的处分权：预告
登记后，出卖人不可以随意处分其不动产。未经预告登记的权利人
同意而处分该不动产的，不发生物权效力。三是买受人取得优先购
买权：预告登记虽然不能说取得物权，但可以产生对抗他人的效力。
通过预告登记，使买受人取得了一种具有物权效力的优先购买权。
二、不动产预告登记的制度价值
不动产预告登记制度作为一种通过特殊的债权物权化的方式，
让债权请求权人的正当的利益得到法律的保护机制，对规范不动产
交易市场有着深刻意义的适用价值。
（一）不动产预告登记制度协调了物权与债权的利益平衡
预告登记制度通过将物权变动请求权物权化的方式，将物权法
的规则施于债权法，通过赋予债权法上的请求权以排他的物权效
力，从而在一定程度上限制当前的所有权人及其他物权人的处分
权，以维护特定债权人的合法利益。
（二）不动产预告登记制度是民法中诚实信用和权利不得滥用
原则的具体体现，有利于培育良好的市场环境
民法所秉承的诚实信用原则要求法律关系中当事人诚实无欺地
行使自己的权利和履行自己的义务。在不动产交易中，债权行为的
成立与不动产的移转登记之间时常会有很长的时间间隔，在理论上
和实际生活中都给了不动产所有权人进行违反前一个债权行为的
处分、移转等物权行为的危险。这在商品房预售领域最为典型，因
为大部分房屋签订预售合同、交付适用与办理产权证并不是同时进
行的，如果房地产开发商罔顾信用、图谋私利或其他原因使然而违
背善良风俗一物二卖或数卖，则会严重损害购房者期待权的实现。
因此，对期房来说，预告登记制度正好预防了这种危险。也就是说
预告登记制度赋予了不动产买受方请求权具有了物权的排他效力，
确保了出卖方不得滥用其权利，以法定方式强化了诚信原则的实
现，有利于培育良好的市场环境。
（三）不动产预告登记制度有利于保护弱者和维护交易安全
不动产出卖方和不动产买受方相比，前者基于对不动产的实际
控制和管领，处于强者的地位；后者处于被动和弱者的地位。在现
实的不动产交易中，卖方一物数卖，甚至撕毁合同的现象多有发生，
这对买方极为不利。建立预告登记制度，赋予债权请求权以物权的
对抗力，使不动产物权人妨害预告登记请求权的行为无效；通过预
告登记也可以告知潜在的交易方该不动产上已设立具有排他性权
利的事实，警示第三人若从事与之相冲突的物权变动将被确定为无
效，从而减少了交易费用，达到维护交易安全的目的。
三、不动产预告登记的适用范围及原则
《房屋登记办法》第67条规定，有下列情形之一的，当事人可
以申请预告登记：（一）预购商品房；（二）以预购商品房设定抵押；
（三）房屋所有权转让、抵押；（四）法律、法规规定的其他情形。
虽说目前我国不动产预告登记的适用范围还是比较狭窄的，但结合
部分省区的相关条例规定来看，我国不动产预告登记制度已确立了
以下基本原则：
（一）依申请登记原则
依申请原则是《物权法》确认的登记行为基本原则。其核心在
于登记只是一个不动产物权公示的手段，登记的目的在于维护交易
安全，当事人的申请被置于登记程序的第一步。《房屋登记办法》
也贯彻了依申请原则。通过当事人的申请，将其变动物权的意思表
达于登记机构，通过登记机构对相关要件的确认之后，完成登记发
生公示效果，充分体现了对当事人意思的尊重以及自愿登记的原
则。
（二）顺位登记原则
《上海市房地产登记条例条例》明确规定：预购商品房未经预
告登记，不予办理预购商品房转让的预告登记、不予办理预购商品
房抵押权的预告登记。这就是说上位的预告登记未办理，则下位的
预告登记不予办理。
（三）形式审查为主、辅以必要的实质审查的原则
《房屋登记办法》确立了形式审查为主、辅以必要的实质审查
的原则。所谓形式审查，是指登记机构原则上仅对登记申请材料是
否齐备、登记申请内容与既有权利是否冲突等事项加以审查，而不
对登记原因即导致房屋权利变动的法律关系、法律事实的真实性、
合法性加以审查。现行法律法规之所以强调以形式审查为原则，主
要是因为实行实质审查效率较低，现有登记机构的人员编制和整体
素质难以满足这一要求。如果强行要求登记机构进行实质审查，可
能妨碍房屋交易的正常进行，为行政机关过分干预市场关系大开方
便之门。但是，考虑到所有权初始登记和在建工程抵押权登记等特
殊情况下实地查勘必要的实质审查是例外规定。