城市综合体项目物业管理思路

城市综合体项目物业管理思路

尊敬的××国际集团领导:

非常感谢总裁、集团领导给予我一次应聘××国际集团物业经理岗位的机会，作为××市著名的城市综合体，××国际广场是××地区的经济/文化中心，××国际集团的众多荣誉（××区市五一劳动奖状、××区市平安示范单位、××区党建示范点及××国际荣获××区市文明单位、××市三星级诚信创建单位、××区劳动关系和谐企业）等，更是令我钦佩，此次能参与应聘这样的企业我深感荣幸，通过人事部相关老师的介绍，我对××国际广场有了点初步的了解，现从一个物业职业经理人的角度简单地向领导汇报一下物业管理思路。

一．努力完成经济指标做好物业经营管理

通过人事部的介绍了解到物业公司目前已按计划完成上半年度物业管理费及停车场管理费的指标，为完成下半年的指标

奠定了良好的基础，作为职业经理人，我将努力在此基础上进

一步加强物业经营管理，进一步提高经营收入，具体实施为：1.进一步提高物业管理费的实际收缴率

◇以物业精细化服务为核心，严把服务质量关，不断提高服务质量，不断创新服务内容；

◇进一步加强培训，培养和造就高素质的服务团队；

◇实行收费考核，建立内部激励机制；

◇加强对业主物业管理相关知识的宣传；

2.开展各种多元化经营如：

◇在停车场内开始洗车服务以增加停车费之外的收入；

◇提供各类商务服务（秘书服务/礼仪服务/翻译服务/会务服务—全方位的会议中心租用）以提高收入；

◇提供各类经营性有偿服务（装修后的保洁开荒服务/公室清洁服务/地毯清洗服务/家具清洗服务/清新空气及饮水机清洗服务、房屋委托租赁等）；

◇提供有偿工程服务（办公设备维护/通讯设备维护/电器设备维护/电脑设备维护）原则上物业公司只收取服务费，元器件业主自行购买；

◇其他服务（特殊物品及工具租赁/绿化租摆/送餐服务等）。3．控制成本，开源节流

◇合理调整人员组织架构，在岗员工能充分发挥一专多能的工作动能，积极培养挖掘专业型/复合型人才；

◇编制物业公司年度预算，有效控制预算开支，对预算差异每月分析，找出原因，及时纠正。

◇严格把关各类物料发放，减少物耗支出；

◇开源节流，将节能减排意识落实到日常的运营服务中（推广使用节能产品/设备、控制人员造成的浪费如：温馨提示、随手关灯关水等，并制定合理有效的设备运行时间）

二．安全管理：

安全管理涉及人身安全，公共财产安全等

××国际项目系大型商业综合体项目，商业项目应以消防管理为安全管理核心。

1.技防、人防、物防三防合一+区域网格化管理；

有效利用智能化技术手段，科学布防。做到安全布控无死角。

2.加强巡视：通过点、线、面的结合全方位巡视小区各部位，尤其是重点部位，检查有无安全隐患做到巡视无盲点。

3.预防为主，防消结合：

严格按照规范，设置安全设施设备，定期检测，调试；落实“微型消防站”建设，组织“义务消防队”（物业公司全员参与），加强日常的培训，演练；并制定各项预案；加强对全体业主的安全知识宣传；4.加强社区联动配合公安机关做好控案管理

加强与社区居委、综管办、公安等部门的紧密沟通与协调。形成网格化区域管理，信息互通、内外结合、治安联动；

5.对于存隐患的部位：如：水系、台阶、配电箱室等须增设警示标志、温馨提示等；

三. 设施设备维护保养

1、加强对所有设施设备的巡视。发现故障及时报修；

2、做好预防性、计划性维修，制定年度、季度、月度保养计划，并严格按照计划实施以延长使用寿命；

3、加强对设施设备的防护措施及购置保险；如：机房设置防鼠板、温湿度控制、配电箱室做好防水等；金属设备需涂抹防锈防腐蚀溶剂、防锈漆等；一些重大设备需购置财产保险；

4、制定各项设施设备的紧急抢险预案，如跑、冒、滴、漏，水浸、失火等.

四. 加强综合管理

1. 做到日常服务工作的相互联动(各条线工作中发现隐患及整改内容及时联动/通知对方)

2. 加强广场内重点部位的巡检和防范

◇加强各机房/配电间/水泵房/开关站的巡检力度.;

◇加强外围水景带/电子屏/广告灯箱/排污沟/集油池的巡检力度;

◇加强消防重点部位:消防通道/消防疏散楼梯/消防专用电梯/防火门/灭火器/消防栓等的巡检力度；

◇实施警民联防，严格治理乱停车现象，并配合公安做好控案管理；◇建立各类安全机制如：防汛防台应急机制并组织防汛演习，消防疏散/灭火应急机制并成立义务消防队及组织消防演练。打架斗殴事件处理应急机制、高空坠物应急机制、供电突发事故应急机制、发生水浸应急机制、电梯故障应急机制等；

3. 做好装修管理

◇严格要求使用合格的阻燃装修材料；

◇严格控制动火作业和易燃易爆物品，加强施工现场监管；

◇彻底排除室外的招牌、广告牌、霓虹灯等因装修不结实不牢固造成的隐患。

4. 提升服务质量，配合销售，做好三期物业交接验收；

五．做好物业资质升级工作及合理使用专项维修基金

1.根据物业公司的注册资金、管理面积、相应物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员的条件、建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩等综合情况，向市级物业管理主管部门提出申请。

2. 严格实行资金管理，合理使用专项维修基金

◇制定房屋共用部位、共用设施设备维修（包括大修、中修、更新、改造）计划及经费预算，报业主大会批准后执行；

◇积极走访业委会，让业主委员会了解专项维修基金的设立目的和用途，从而达成“专项维修基金不是一项支出，而是物业保值增值的一笔投入”的共识。然后，业主委员会在征得2/3以上业主同意的情况下，实行逐期按物业管理费的比例交纳专项维修资金，以便物业能得到及时的中修、大修和改造，保障物业的正常使用功能。

六．不断学习，努力做一个物业的职业经理人

1. 确立“守好项目、苦练内功、不断积累、塑造品牌”的基本思路；

2. 坚持目标管理导向，深化推进项目责任制组织模式；

3. 实行制度管理，切实提高执行力和管理效率；

4. 强化预算、绩效和质检的监督职能，进一步完善各项管理措施；

5. 注重“走动式”及“现场管理”，加强动态及事前预防管理；

6. 突出服务在企业发展中的主导地位，切实提高服务水平；

7. 以员工作为企业的核心竞争力，不断增强团队协作及凝聚力；

8. 在保障服务、提高效率的前提下，不断挖掘增收节支潜力；