城市综合体项目物业管理思路
华润置地都市综合体精装工程项目管理
单标段项目管理组织结构
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三、施工前准备工作
1、图纸深化 (1)图纸深化工作按右
图流程进行：
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(2)万象城项目室内深化设计的工作介绍 A、优高雅参与的万象城深化设计工作简介 优高雅设计中心参与了目前已建和在建的深圳、杭州、沈 阳三个万象城项目的深化设计工作，并针对这三个商业项目的共 同特点，结合以往的商业设计的经验，进行了一些专题性考察和 研究工作，在与业主及国外设计公司和国内设计院的配合设计工 作中获取了宝贵经验。
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杭州万象城设计 2008年，优高雅在深圳成立了设计中心，设计能力进一步增
强。在杭州万象城的深化设计工作中，优高雅项目设计师与业主及 方案设计师对方案设计进行了大量的反复研究与论证，并进行了大 量的商业考察工作，深化设计图纸从初步设计、扩初设计、招标图 纸到施工图设计，在方案反复的修改和不断的细节调整过程中共完 成了9个版本图纸，为帮助业主与方案设计师更好的把握设计效果 和成本控制作了大量而细致的工作，其工作内容以及图纸精度也远 远超过了深圳万象城项目当时的深化设计成果。具体体现在：
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设计的先导介入 项目前期规划、方案设计对项目未来的运营非常重要。优高
雅设计中心如果能介入前期工作，成为万象城多专业综合的顾问 团队成员，利用以往的工作经验和技术标准，在项目前期就可以 对设计和运作进行综合把控，从而可以更为有效的辅助城市公司 顺利开展工作。目前，优高雅设计中心已获邀参与南宁万象城的 前期设计工作，经过几个项目的磨练，万象城深化设计团队越来 越成熟，希望能为万象城项目的建设做出更大的贡献。
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经验推广和资源共享 在项目实际工作中体会到同一设计团队参与不同万象城工作
物业管理存在的问题及解决思路
物业管理存在的问题及解决思路1. 问题的背景和重要性物业管理是指对住宅区、商业综合体、写字楼等物业进行维修、保养、安全管理、环境整治等一系列管理工作。
良好的物业管理对于居民的生活质量、物业价值的提升以及社区的和谐稳定起着重要的作用。
然而，物业管理在实践中存在一些问题，制约了其发挥应有的作用。
2. 问题一：服务质量低下物业管理公司在日常服务中存在服务质量低下的现象。
例如，对于居民的投诉和维修请求反应迟缓，工作态度不端正，不专业，不负责任。
有些物业管理公司缺乏定期培训和提升员工技能的机制，导致服务能力不足。
此外，一些物业管理公司的工作人员缺乏礼貌和沟通技巧，不善于解决居民之间的矛盾和纠纷。
解决思路：提升服务质量需要物业管理公司加强人员培训和管理。
首先，公司应制定相关的岗位培训计划，加强员工的职业素养和技能培养，提高服务意识和态度。
其次，物业管理公司可以建立居民投诉与建议的反馈机制，确保居民的问题能够及时得到回应和解决。
此外，物业管理公司应加强与居民的沟通与交流，建立良好的居民参与机制，定期组织居民会议，听取居民的意见和建议，及时解决矛盾和问题。
3. 问题二：管理体系不完善物业管理公司的管理体系不完善是物业管理存在的另一个问题。
一些物业管理公司缺乏科学的管理制度和流程，导致工作的混乱和效率低下。
管理人员的能力和素质良莠不齐，一些管理人员缺乏管理经验和专业知识，无法有效地组织协调物业管理工作。
此外，一些物业管理公司缺乏监督机制，导致管理人员的不正当行为和失职现象频发。
解决思路：完善管理体系需要物业管理公司建立科学的管理制度和流程。
首先，公司应制定详细的管理操作手册，对各项管理工作进行规范和标准化。
其次，物业管理公司可以引入现代化的管理信息系统，提高管理的科学性和效率。
同时，物业管理公司应加强对管理人员的培训和考核，提升他们的管理能力和素质。
此外，监督机制也需要进一步完善，建立独立的监督组织或委员会，定期对物业管理工作进行考核和评估，确保管理行为的合法性和规范性。
商业综合体物业服务方案
商业综合体物业服务方案商业综合体物业服务方案一、项目背景•商业综合体物业服务方案的目的是提供全面、高效的物业管理服务，满足商业综合体业主和租户的需求。
•商业综合体物业服务方案通过优化物业管理流程、提升服务质量，增加商业综合体的运营效益和竞争力。
二、服务内容•商业综合体物业服务方案包括以下内容：1.设施管理•保持商业综合体设备设施正常运行，及时维修和保养。
•确保消防系统、供水供电系统等基础设施的可靠性和安全性。
2.环境管理•维护商业综合体的公共区域和绿化环境，保持整洁和美观。
•执行垃圾分类政策，并负责垃圾的清运和处理。
3.安全管理•提供24小时安保巡逻，维护商业综合体的安全和秩序。
•配备监控系统，监控商业综合体的各个区域和公共区域。
4.租户服务•提供租户入驻的协助和支持，包括签约、搬迁、装修等工作。
•定期与租户进行沟通和协商，解决租户关于物业管理的问题和需求。
5.运营管理•管理商业综合体的日常运营，包括收费管理、资产管理等工作。
•提供商业综合体市场推广策划和执行服务，提升商业综合体的知名度和形象。
三、服务优势•商业综合体物业服务方案的优势如下：–经验丰富的团队：我们拥有一支经验丰富、专业化的物业管理团队，能够为商业综合体提供高质量的服务。
–先进的管理系统：我们采用先进的物业管理系统，能够实现对商业综合体各项工作的全面监控和管理。
–客户至上的服务理念：我们以客户的需求为导向，始终保持良好的沟通和协作，确保客户满意度的提升。
–灵活的服务模式：我们根据商业综合体的特点和需求，提供灵活的服务模式，满足不同客户的需求。
四、服务流程1.商业综合体物业服务方案的服务流程如下：–签订合作协议：双方签订物业服务合作协议，明确双方的权利和义务。
–规划物业管理方案：根据商业综合体的特点和需求，制定物业管理方案。
–执行物业管理方案：按照物业管理方案，执行各项物业管理工作，并保持与客户的及时沟通。
–定期评估和改进：定期评估物业管理的效果，根据评估结果，进行改进和优化。
物业管理方面的方案和措施
物业管理方面的方案和措施随着社会的不断发展，城市规模也不断扩大，现代高楼大厦、小区和商业综合体的产生也越来越普遍。
这些建筑的维护和管理需要一个专门的职能部门来处理，这就是物业管理。
物业管理不仅包含楼宇、小区管理，还包括商业综合体、医院、学校等各类场所的管理。
本文将介绍物业管理方面的方案和措施，包括管理组织架构、管理体系、物业服务、安全管理等方面。
管理组织架构物业管理需要一套完善的管理组织架构，来确保物业管理的高效和可持续发展。
在管理组织架构的体系中，物业管理由若干部门组成，包括管理办公室、客户服务中心、安全保卫中心、维修中心、绿化中心、保洁中心等。
同时，还应该设立专门的财务部门来管理物业经费和开展财务工作。
同时，为了保障居民的权益，还应该设立一个居民委员会，由业主代表组成，参与物业管理的决策和监督。
管理体系物业管理需要建立一套严谨的管理体系，以确保业主的需求和权益得到保障。
具体的管理体系包括物业管理委员会、居民委员会、物业公司等三方的协作运作。
物业管理委员会是物业服务企业和业主之间的桥梁，居民委员会是业主在小区管理和维护中的代表组织，物业公司则是承担着物业服务和管理职责的运营组织。
管理体系的建立有助于管理和服务更加透明、规范。
物业服务优质的物业服务是物业管理的核心竞争力之一。
物业服务包括客户服务、维修服务、安防服务、环境服务等方面。
客户服务是物业管理工作的第一线，需要从服务态度、服务内容、服务速度等多个方面不断提升。
维修服务是物业管理的基础服务，需要在维修工程师培训、设备管理和维修标准等方面持续改进。
安防服务是小区和商业综合体管理的核心服务之一，需要适应当地治安特点，做好各类安全隐患预防与消除工作。
环境服务包括保洁和绿化两方面，需要维护良好的小区环境和生态系统，为居民生活提供高品质的服务。
安全管理保障业主的人身财产安全是物业管理的一项重要职责。
安全管理的重点包括人员、设备、技术和管理等四个方面。
城市商业综合体策划与运营要点
城市商业综合体策划与运营要点1.市场调研与定位：在筹划城市商业综合体之前，必须进行市场调研，了解区域市场的需求和竞争格局。
同时，根据市场调研结果，明确城市商业综合体的定位，确定业态和目标受众群体。
2.品牌建设与营销：城市商业综合体需要打造统一的品牌形象，通过差异化的营销手段吸引消费者。
可以借助各种媒体渠道、社交媒体等进行宣传和推广，同时与商户合作开展联合营销活动，提升品牌知名度和吸引力。
3.商户招商与租金管理：商户是城市商业综合体的重要组成部分，需要进行有效的商户招商工作。
此外，合理管理商户的租金、物业费等经营成本，以确保商户的利益和城市商业综合体的可持续发展。
4.设施与环境优化：城市商业综合体的设施和环境对消费者体验至关重要。
要有良好的停车设施、舒适的购物环境、便捷的交通网络等，以提升消费者的满意度和忠诚度。
5.活动与娱乐策划：定期举办各种吸引消费者的活动和娱乐项目，增加城市商业综合体的活力和吸引力。
可以结合商户的特点，举办主题展览、音乐会、时尚秀等活动，增加消费者的互动参与和享受感。
6.数据分析与运营优化：利用数据分析工具对城市商业综合体的运营数据进行收集、整理和分析，从而了解消费者的购物偏好、行为习惯等信息，以便优化运营策略和提升经营效果。
8.合理运营成本控制：合理控制城市商业综合体的运营成本，例如物业管理费、人员工资等，以确保商业综合体的盈利能力和可持续发展。
9.社区与环境责任：城市商业综合体作为城市的重要组成部分，应承担社区和环境责任。
可以通过开展公益活动、推行绿色环保政策等方式回馈社会，提升城市商业综合体的社会形象和美誉度。
10.与政府合作与规划：城市商业综合体的策划与运营需要与当地政府合作，按照城市规划和发展方向进行规划和建设，遵守相关法律法规，确保合规经营。
总之，城市商业综合体的策划与运营需要全面考虑市场需求、商户招商、品牌建设、营销推广、消费者体验等多个方面，同时注重数据分析、成本控制和社会责任，以保证商业综合体的可持续发展。
城市综合体开发运营模式
城市综合体投资、开发、运营模式分析伴随我国房地产市场的不断发展，一种新型的房地产开发模式--城市综合体悄然兴起。
所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、旅游等生活空间按照城市要求进行有机组合，一般包括三项或三项以上功能，并在各功能部分间建立一种相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂统一的建筑群落。
正因如此，城市综合体的开发一般规模巨大、投资巨大，而且涉及的专业众多，影响深远，未来城市综合体开发的要求更高，因此其开发模式与一般的房地产开发绝然不同，需要对城市资源、商业资源、专业资源进行高效整合，才能实现都市综合体的开发效益及社会影响。
都市综合体是一个庞大的系统工程。
现代城市发展对都市综合体要求越来越高，它是城市功能组合体，是一种典型的房地产形态，而不是广泛意义上的建筑形态。
城市综合体强调城市、建筑和市政配套、交通的综合发展，更大程度是将城市环境、建筑空间有机结合，构成一个连续的、协调的空间。
都市综合体的规划、设计、定位、开发、服务、管理等不是一个普通的开发商凭经验就能够做到的，它对开发商的自有资金、融资渠道、与银行、土地、规划等方面的良好关系、各种物态的大型项目的开发经验、甚至包括建筑理念上都是个挑战。
通过对近年来国内的城市商业综合体进行研究，根据综合体在不同城市的不同位置、城市特性和历史阶段，从投资、开发、运营的角度总结出城市商业综合体的以下几种合作模式：一、独立投资、自建、自营投资者特点：1、雄厚的资金与融资渠道2、成熟的团队与商业地产运营经验3、优势的拿地资源4、大部分为央企、大型国企5、开发地址为一线城市或二三线城市核心区优点：开发建设运营完全自主，商业自持缺点：投资大，对投资商的专业水平要求较高目前国内都市综合体的开发大多采取这种模式，这也是都市综合体适应未来发展的开发模式。
如北京华贸中心、东莞第一国际、深圳华润中心就采用这种开发模式。
物业公司项目管理方案范文
物业公司项目管理方案范文目录一、项目概述 (3)1.1 项目背景分析 (4)1.2 项目目标设定 (5)1.3 项目范围界定 (6)1.4 项目预期成果 (7)二、项目团队组织结构 (8)2.1 项目经理 (9)2.2 项目团队成员 (10)2.3 团队角色与职责 (11)2.4 团队沟通机制 (11)三、项目进度计划 (12)3.1 进度计划制定原则 (14)3.2 关键路径分析 (15)3.3 进度控制措施 (16)3.4 进度报告制度 (17)四、项目成本预算 (18)4.1 成本预算编制依据 (19)4.2 各阶段成本估算 (20)4.3 风险成本预留 (22)4.4 成本控制与核算 (23)五、项目质量管理 (24)5.1 质量目标和标准制定 (25)5.2 质量保证措施 (26)5.3 质量检查与验收流程 (27)5.4 不良事件处理机制 (29)六、项目风险管理 (30)6.1 风险识别与评估 (31)6.2 风险应对策略 (32)6.3 风险监控与报告 (34)6.4 灾难恢复计划 (35)七、项目沟通管理 (36)7.1 沟通计划制定 (37)7.2 沟通渠道与方式选择 (39)7.3 信息发布与反馈机制 (40)7.4 冲突解决策略 (42)八、项目收尾与总结 (43)8.1 项目验收标准制定 (44)8.2 项目文档归档整理 (45)8.3 项目团队解散与交接 (46)8.4 项目后评估与总结 (47)一、项目概述我们是一家以其高效、创新和客户服务著称的物业管理公司，致力于为各类住宅和商业项目提供全方位的物业管理服务。
本项目管理方案旨在凝练我们的专业经验与行业标准，为即将展开的项目量身打造一套定制化的管理方案。
本项目位于繁华市中心，是一个集住宅、商业和公共设施于一体的综合性物业。
鉴于项目所处的独特地理位置及业主和租户多样化需求，我们有必要制定一套精炼、综合且灵活的物业管理方案，以确保项目的顺畅运营和满意度的持续提升。
社区综合体建设运营方案
社区综合体建设运营方案一、项目背景和概述社区综合体是指将商业、居住、办公和公共设施等不同业态融合在一起，形成一个集居住、商业、文化娱乐等多功能的综合性社区。
随着城市化进程的加快，社区综合体的建设逐渐成为城市发展的一个重要方向。
本文将探讨社区综合体的建设和运营方案，以期能够为社区综合体项目的成功运营提供一些建议。
二、项目定位和规划1. 项目定位：本项目定位为高品质、高品味、高服务的综合性社区综合体。
通过提供多元化的商业、文化、居住和办公功能，为居民提供便利的生活方式，满足他们的各种需求。
2. 项目规划：项目总占地面积为X平方米，总建筑面积为Y万平方米。
将按照“一楼多用途，二楼居住，三楼办公，四楼文化娱乐”的设计理念进行规划。
在商业区域，将引入多个知名品牌商户，满足居民的购物需求；在居住区域，将建设高品质的住宅小区，提供舒适的居住环境；在办公区域，将提供高档写字楼和共享办公空间，满足企业的办公需求；在文化娱乐区域，将建设电影院、KTV、健身房等娱乐设施，为居民提供丰富多彩的文化娱乐活动。
三、项目运营策略1. 综合性业态组合：通过引入多元化的商业、文化、居住和办公业态，增加项目的吸引力和竞争力。
在商业区域，重点引入国际知名品牌，提供高品质的购物体验；在居住区域，重点打造高品质的住宅小区，提供优质的居住环境；在办公区域，重点引入大型企业、金融机构和创新型企业，提供高档写字楼和共享办公空间；在文化娱乐区域，重点引入电影院、KTV、健身房等娱乐设施，提供多样化的文化娱乐活动。
2. 共享经济模式：通过引入共享经济的理念，提高资源利用效率，降低成本。
在商业区域，引入共享零售模式，通过线上线下的渠道整合，实现资源共享和优化配置；在办公区域，引入共享办公模式，提供弹性工位和共享会议室，满足企业的灵活办公需求；在居住区域，引入共享停车位和共享配送服务，为居民提供便捷的停车和生活配送服务。
3. 社区服务和多样化配套：为居民提供全方位、个性化的服务和配套设施，增加居民的黏性和满意度。
物业管理精细化运营方案
物业管理精细化运营方案前言随着城市化进程的不断推进，物业管理行业已经成为城市建设中不可或缺的一环。
不论是住宅小区、写字楼、商业综合体、工业园区等，物业管理都是其中必不可少的一部分。
但是，目前物业管理行业的现状非常混乱，由于缺乏标准化和规范化的管理，很多小区和写字楼管理混乱、服务不到位、投诉频繁等问题。
因此，在物业管理方面，推动精细化运营成为当前的重点任务。
本篇文档将从以下几个方面介绍物业管理精细化运营方案，以期为广大物业行业从业人员提供一些参考。
方案内容1.划分管理区域、明确职责物业公司管理的区域和楼盘数量较多时，需要进行区域化管理。
可以将不同的物业项目划分为管理区域，配备专职物业经理负责管理，细化物业服务职责和工作内容。
物业经理需要根据每个小区的特点，在业务领域和业主服务方面进行不同的管理、服务。
同时，物业公司内部需要建立相应的任务分工，明确各部门的职责。
通过合理的分工和职责明确，可以提高物业管理效率和服务水平。
2.推行互联网+物业服务随着互联网技术的飞速发展，越来越多的物业公司已经利用互联网、大数据等技术对物业服务进行升级。
通过物联网技术、移动端应用程序和在线客服，解决小区居民的各种问题和疑问。
通过对数据的分析，可以及时了解业主需求和客户服务状况，快速处理各种紧急事件。
对于物业公司自身管理，可以使用各类软件进行投诉管理和绩效考核，提高管理效益。
3.发展多元化的服务物业服务是一个比较综合性的行业，服务内容包括安保、保洁、设备维护、后勤服务等多方面。
针对业主的不同需求，物业公司需要根据实际情况综合布局不同的服务区域，并掌握各种服务技能，为业主提供丰富的物业服务资源。
同时，物业公司需要提高服务质量，加强服务态度，保证服务水平的始终如一，从而赢得业主的信赖和好评。
4.建立完善的投诉处理机制对于物业公司而言，投诉处理工作是必不可少的。
因为业主在家中遇到问题时，通常会选择向物业公司反映问题。
如果物业公司的投诉处理机制不完善，会引起业主对物业公司的不满和投诉。
园区综合物业管理方案范文
园区综合物业管理方案范文一、管理概况现代化园区建设已成为城市发展的重要组成部分，园区综合物业管理是园区运营的核心环节。
园区综合物业管理方案需要从基础设置、安全保障、生活配套、环境维护等多个方面进行规划和实施，以实现园区的良性运营和可持续发展。
二、基础设置1. 园区入口设置：园区入口应设置大型标识，包括园区名称和标识性符号，使人们一眼就能认出园区。
入口处设立安全检查站，保证园区内外的安全。
2. 道路交通规划：园区内部道路应合理规划，保证通行畅通，设置合适的停车位和交通标识，方便居民和访客出行。
3. 绿化环境建设：园区内部应有丰富的绿化植被，如花草树木、草坪等，提供良好的环境氛围，增加居民的生活幸福感。
4. 供水、供电、供暖等基础设施：园区应有完备的供水、供电、供暖等基础设施，确保居民生活的基本需求。
三、安全保障1. 24小时安保巡逻：园区应设置专门的安保岗亭，实行24小时巡逻制度，保障居民和园区设施的安全。
2. 监控系统建设：园区内部应设置监控摄像头，监控园区各个角落，及时发现安全隐患，保障居民的人身财产安全。
3. 紧急救援措施：园区应设立应急救援中心，配备专业人员和设备，处理各类紧急情况，保障居民的安全。
四、生活配套1. 商业综合体建设：园区内建设商业综合体，包括商场、超市、餐饮、娱乐等，满足居民日常生活所需。
2. 公共服务设施建设：园区内应建设公共服务设施，如医院、学校、幼儿园等，提供便利的服务给居民。
3. 社区活动中心建设：园区内应设立社区活动中心，组织各类文体活动，增进居民之间的交流和互动。
五、环境维护1. 环境清洁保障：园区应定期清理垃圾，保持园区内部环境清洁整洁，提高园区整体形象。
2. 绿化管理维护：园区内部的花草树木应有专业园艺人员进行管理养护，确保绿化环境的良好状态。
3. 垃圾分类处理：园区应开展垃圾分类教育和管理，促进居民养成垃圾分类的好习惯，保护环境，减少资源浪费。
六、费用管理1. 物业费用收缴：园区应设立专门的收费窗口，负责物业费用的收缴和管理，确保园区的经济运营顺利进行。
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城市综合体项目物业管理思路
尊敬的××国际集团领导:
非常感谢总裁、集团领导给予我一次应聘××国际集团物业经理岗位的机会，作为××市著名的城市综合体，××国际广场是××地区的经济/文化中心，××国际集团的众多荣誉（××区市五一劳动奖状、××区市平安示范单位、××区党建示范点及××国际荣获××区市文明单位、××市三星级诚信创建单位、××区劳动关系和谐企业）等，更是令我钦佩，此次能参与应聘这样的企业我深感荣幸，通过人事部相关老师的介绍，我对××国际广场有了点初步的了解，现从一个物业职业经理人的角度简单地向领导汇报一下物业管理思路。
一．努力完成经济指标做好物业经营管理
通过人事部的介绍了解到物业公司目前已按计划完成上半年度物业管理费及停车场管理费的指标，为完成下半年的指标
奠定了良好的基础，作为职业经理人，我将努力在此基础上进
一步加强物业经营管理，进一步提高经营收入，具体实施为：1.进一步提高物业管理费的实际收缴率
◇以物业精细化服务为核心，严把服务质量关，不断提高服务质量，不断创新服务内容；
◇进一步加强培训，培养和造就高素质的服务团队；
◇实行收费考核，建立内部激励机制；
◇加强对业主物业管理相关知识的宣传；
2.开展各种多元化经营如：
◇在停车场内开始洗车服务以增加停车费之外的收入；
◇提供各类商务服务（秘书服务/礼仪服务/翻译服务/会务服务—全方位的会议中心租用）以提高收入；
◇提供各类经营性有偿服务（装修后的保洁开荒服务/公室清洁服务/地毯清洗服务/家具清洗服务/清新空气及饮水机清洗服务、房屋委托租赁等）；
◇提供有偿工程服务（办公设备维护/通讯设备维护/电器设备维护/电脑设备维护）原则上物业公司只收取服务费，元器件业主自行购买；
◇其他服务（特殊物品及工具租赁/绿化租摆/送餐服务等）。
3．控制成本，开源节流
◇合理调整人员组织架构，在岗员工能充分发挥一专多能的工作动能，积极培养挖掘专业型/复合型人才；
◇编制物业公司年度预算，有效控制预算开支，对预算差异每月分析，找出原因，及时纠正。
◇严格把关各类物料发放，减少物耗支出；
◇开源节流，将节能减排意识落实到日常的运营服务中（推广使用节能产品/设备、控制人员造成的浪费如：温馨提示、随手关灯关水等，并制定合理有效的设备运行时间）
二．安全管理：
安全管理涉及人身安全，公共财产安全等
××国际项目系大型商业综合体项目，商业项目应以消防管理为安全管理核心。
1.技防、人防、物防三防合一+区域网格化管理；
有效利用智能化技术手段，科学布防。
做到安全布控无死角。
2.加强巡视：通过点、线、面的结合全方位巡视小区各部位，尤其是重点部位，检查有无安全隐患做到巡视无盲点。
3.预防为主，防消结合：
严格按照规范，设置安全设施设备，定期检测，调试；落实“微型消防站”建设，组织“义务消防队”（物业公司全员参与），加强日常的培训，演练；并制定各项预案；加强对全体业主的安全知识宣传；4.加强社区联动配合公安机关做好控案管理
加强与社区居委、综管办、公安等部门的紧密沟通与协调。
形成网格化区域管理，信息互通、内外结合、治安联动；
5.对于存隐患的部位：如：水系、台阶、配电箱室等须增设警示标志、温馨提示等；
三. 设施设备维护保养
1、加强对所有设施设备的巡视。
发现故障及时报修；
2、做好预防性、计划性维修，制定年度、季度、月度保养计划，并严格按照计划实施以延长使用寿命；
3、加强对设施设备的防护措施及购置保险；如：机房设置防鼠板、温湿度控制、配电箱室做好防水等；金属设备需涂抹防锈防腐蚀溶剂、防锈漆等；一些重大设备需购置财产保险；
4、制定各项设施设备的紧急抢险预案，如跑、冒、滴、漏，水浸、失火等.
四. 加强综合管理
1. 做到日常服务工作的相互联动(各条线工作中发现隐患及整改内容及时联动/通知对方)
2. 加强广场内重点部位的巡检和防范
◇加强各机房/配电间/水泵房/开关站的巡检力度.;
◇加强外围水景带/电子屏/广告灯箱/排污沟/集油池的巡检力度;
◇加强消防重点部位:消防通道/消防疏散楼梯/消防专用电梯/防火门/灭火器/消防栓等的巡检力度；
◇实施警民联防，严格治理乱停车现象，并配合公安做好控案管理；◇建立各类安全机制如：防汛防台应急机制并组织防汛演习，消防疏散/灭火应急机制并成立义务消防队及组织消防演练。
打架斗殴事件处理应急机制、高空坠物应急机制、供电突发事故应急机制、发生水浸应急机制、电梯故障应急机制等；
3. 做好装修管理
◇严格要求使用合格的阻燃装修材料；
◇严格控制动火作业和易燃易爆物品，加强施工现场监管；
◇彻底排除室外的招牌、广告牌、霓虹灯等因装修不结实不牢固造成的隐患。
4. 提升服务质量，配合销售，做好三期物业交接验收；
五．做好物业资质升级工作及合理使用专项维修基金
1.根据物业公司的注册资金、管理面积、相应物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员的条件、建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩等综合情况，向市级物业管理主管部门提出申请。
2. 严格实行资金管理，合理使用专项维修基金
◇制定房屋共用部位、共用设施设备维修（包括大修、中修、更新、改造）计划及经费预算，报业主大会批准后执行；
◇积极走访业委会，让业主委员会了解专项维修基金的设立目的和用途，从而达成“专项维修基金不是一项支出，而是物业保值增值的一笔投入”的共识。
然后，业主委员会在征得2/3以上业主同意的情况下，实行逐期按物业管理费的比例交纳专项维修资金，以便物业能得到及时的中修、大修和改造，保障物业的正常使用功能。
六．不断学习，努力做一个物业的职业经理人
1. 确立“守好项目、苦练内功、不断积累、塑造品牌”的基本思路；
2. 坚持目标管理导向，深化推进项目责任制组织模式；
3. 实行制度管理，切实提高执行力和管理效率；
4. 强化预算、绩效和质检的监督职能，进一步完善各项管理措施；
5. 注重“走动式”及“现场管理”，加强动态及事前预防管理；
6. 突出服务在企业发展中的主导地位，切实提高服务水平；
7. 以员工作为企业的核心竞争力，不断增强团队协作及凝聚力；
8. 在保障服务、提高效率的前提下，不断挖掘增收节支潜力；
以上是本人对××国际项目的一点点浅薄管理心得,××国际作为××市商业的”航空母舰”,对我来讲,需要学习和努力的地方还很多很多,但物业工作最重要的是奉献、和不断的进取和创新，我认为,在江总的带领下,××国际定将乘风破浪,取得更大的佳绩,我的职业规划设计里,也正寻觅着××国际这样的企业,来体现自身的价值,如果有幸能成为××国际的一员,我定将踏踏实实的工作,勤勤恳恳的奉献,尽自己最大的努力与同事们一起共同创造”××梦”!
许江
2014/7/10。