“后土地财政”时期房产税对土地出让金的替代作用分析——以四川省为例
房地产市场下行风险下土地财政的研究
房地产市场下行风险下土地财政的研究摘要：近年来，房地产市场的热度不减，房价的涨跌一直备受关注与热议。
政府土地财政对房地产市场的过度依赖，使出现房地产市场下行风险时土地财政收入的压力不断增大。
本文对于此现象结合之前学者的研究，提出一些看法和建议。
关键词：房地产市场；地方财政；政府；分税制一、房地产市场运行现状分析我国房地产业的发展对国民经济的发展有着拉动作用，房地产投资已成为我国宏观经济波动的重要因素之一。
一旦房地产价格出现剧烈波动，经济发展就难以得到稳定的发展，影响总体经济的发展。
随着经济的快速发展，投资需求助推了房地产价格的飙升，而房地产规模的扩大拉动了国有经济的内需，从而带动经济的快速发展。
房地产业以及与房地产活动直接相关的建筑业在国民经济中占有较高比例，是经济增长的重要支撑力量。
2012年，房地产业和建筑业在我国经济中的占比分别为5.6%和6.8%左右，对经济增长的贡献率分别为2.7%和8%左右。
从国际范围看，2009年，日本房地产业和建筑业分别占到GDP的14.7%和6.9%；2011年，美国房地产业和建筑业分别占到GDP的12.9%和3.5%。
房地产市场与金融体系息息相关。
房地产市场快速发展乃至最终出现泡沫，无一例外总是依赖于金融体系的债务支持；反过来，房地产市场下跌或者泡沫破灭时，金融体系也总是首当其冲地受到波及。
房地产业成为地方政府财政收入的重要来源。
随着房地产业发展以及房地产市场价格的快速上涨，城市土地出让价格暴涨，地方政府在国有土地出让过程中获得的收益越来越多。
数据显示，2004 年全国土地出让总收入为6412.18亿元，尽管2005年全国受到国家收紧地根政策的影响，土地出让收入大幅减至5883.8亿元，但此后2年土地出让金收入大幅反弹，2007年高达1.22万亿。
2009年全国土地出让金收入再次刷新历史新高，达到1.59 万亿。
巨额的土地出让收入已成为地方政府预算外收入的重要组成部分，被称为地方政府的“第二财政”。
房地产税与土地财政的关系及其未来发展趋势
NA N D T R A D 李汝霞(驻马店市征地事务所,河南驻马店463000)摘要:土地财政是地方政府资金的重要来源,随着土地财政占比的不断提高,土地财政一些实质性的弊端也暴露出来,只有在房地产税改革道路上探索有效机制,才能解决土地财政的问题,促进我国房地产业与地方经济快速发展。
关键词:房地产税;土地财政;改革措施中图分类号:F293.3文献标识码:A 文章编号:1005-913X (2018)05-0064-02收稿日期:2018-02-02作者简介:李汝霞(1974-),女,河南驻马店人,经济师,研究方向:财政与税收经济。
一、房地产税对土地财政的价值(一)有助于理顺地方财政体制由于房地产税有较强的区位性,以及房地产税对地方经济的扭曲程度小,因此房地产税可以促进地方财政的发展,便于地方税务机关争税,具有税源稳定、规模稳定,解决地方财政收支不平衡作用。
进一步研究房地产税可以发现,首先,通过征收房地产税可以有效规范地方政府的土地财政行为,有效规范了土地寻租等违规行为,对于控制地方政府的土地财政风险,将地方土地财政纳入法制轨道,实现对土地资源这一稀缺生产要素的有效控制有重要的价值。
其次,通过房地产税还可以调节土地权过分集中和高度垄断带来的问题,房地产税可以有效的遏制开发商将成本转嫁给消费者,同时提高了土地资源的优化配置率。
第三,房地产税进一步把土地、房产全部纳入到税制框架当中,遏制了地方政府擅自使用财政立法权问题,同时控制土地财政收入与支出,进而保障私人利益与政府的平衡。
(二)提高土地财政效率房地产税是宏观调控土地经济的重要手段,它更优于传统的行政命令,通过房地产税可以更好规范土地财政行为,房地产税的征收结构可以直接反映在土地规划当中,通过房地产税可以体现出比土地财政更好的地方经济的调控效果,更可以与我国长期的税制改革进行衔接,从而有助于缓冲制度变迁带来的压力。
房地产税是兼顾效率与公平的手段,它在促进地方房地产业增长的同时,可以进一步调整优化土地财政的结构,可以有效的节约土地财政的成本,在稳定地方经济增长速度的同时,能够提高土地财政的效率。
土地财政与房地产市场关系辨析探讨
土地财政与房地产市场关系辨析探讨发布时间：2021-11-26T01:49:31.580Z 来源：《房地产世界》2021年13期作者：朱佳瑶[导读] 随着时代的发展，人们的居住环境也得到了改善，暴涨的房价滋生了诸多社会问题。
尽管政府采取了诸多的调控措施，却仍然无法为房价降温。
南京农业大学公共管理学院江苏省南京市210000摘要：随着时代的发展，人们的居住环境也得到了改善，暴涨的房价滋生了诸多社会问题。
尽管政府采取了诸多的调控措施，却仍然无法为房价降温。
因为这一问题的产生与土地财政有着重要的联系。
自分税制改革以来,"土地财政"成为地方政府缓解财政矛盾而基于现行土地制度做出的现实选择。
现行土地制度自身的二元性所导致的房产市场静态的二元性,在地方政府对土地的干预过程中动态地更加分化,成为阻碍产业平均利润形成以及满足产业市场需求的根本障碍。
关键词：土地财政；房地产市场；关系辨析引言近年来，我国经济取得的较为快速的发展，国家的综合实力不断提升。
随着我国房地产进入商业化时代，我国商品房价格逐年攀升，这当然有许多促成因素，既有宏观的经济调控，也有微观的效率提高。
中国的“土地财政”主要是依算增量土地创造财政收入，也就是说通过实地的土地出让金来满足财政需求。
，通过构建计量模型，发现了土地财政对房价不仅产生直接影响，还会对社会预期产生影响，从而影响了房价水平。
房地产市场调控中土地财政问题的重要性1 近年来，我国出现商品房价格逐年攀升的现象，为此进行的多轮房地产市场调控并未触及土地财政及其相关制度本身，房地产市场出现了“屡调屡涨”的怪现象。
与此同时，土地出让金收入也在不断攀升，因此，不少学者认为，土地财政的快速膨胀不仅在客观上抬高地价成本从而推高了当地房价，而且地方政府在主观上也不愿意配合中央政府进行房地产市场调控，造成了地方政府在执行相关政策时阳奉阴违，也让调控的效果大打折扣。
究其原因，地方政府财权事权不匹配使地方政府倾向于“以地生财”，以 GDP 和财政收入为主的政绩考核体制，也让地方政府具有快速发展经济的冲动和过快的经济转型要求，地方政府需要扩大投资规模、招商引资，而通过土地财政这种短期逐利性的方法效果显著。
房产税改革对地方财政的影响分析
2021年6月第24卷第12期中国管理信息化China Management InformationizationJun.,2021Vol.24,No.120 引 言我国自2003年起将房产税改革正式提上日程，并在其后的13年间持续推进改革。
2016年以后，随着营改增税制改革在全国铺开，房产税改革对地方财政的影响更加突出，全国各地也纷纷加强了对房产税改革的研究与探索工作。
根据西方经验，房产税能够为地方政府提供更加稳定可靠的税收来源，在我国也能够有效填补地方政府因为营改增税制改革而流失的税收。
因此，房产税的持续改革与推进必然是当前及未来地方政府财税工作的重点。
1 房产税对地方政府财税的积极影响房产税对地方政府财税的影响是多方面的。
①房产税有别于房屋交易买卖环节进行的税费征收，房产税是对居民保有环节的自住房进行房产税征收，这无疑可以扩大税基，进而起到稳定地方财政税收的积极作用。
②地方政府开展各类经济活动及当地基础设施建设与项目建设都离不开充足的资金支持，在营改增背景下，地方政府财税收入实际上受到了较大影响，原本的财税收入明显减少，进而影响到地方政府各类建设与公共服务工作的充分开展。
房产税征能够有效缓解地方财税紧张压力，为地方政府提供更加充足的资金支持，从而让地方政府能够有更多的财税收入用于改善与提升当地教育、文化、医疗、交通等各方面的服务水平，从而为辖区内居民提供更加舒适安全的生活、工作及娱乐环境。
③房产税的征收能够逐步取代流转税这一传统的地方政府税收主要来源，而房产税相对于流转税又具有归属清晰的特点，能够彻底消除流转税征收模式下辖区之间税负转嫁的问题，进一步体现税收的公平性。
④房产税的开征能够让地方政府从房地产市场获得更多合法收入，在扩大税基与税收数额的同时，帮助地方政府减少对“土地财政”的持续性依赖，进而实现土地资源进一步的合理规划与优化配置。
总之，房产税开征能够缓解地方财政压力、提高地方政府各项公共服务职能履行质量，同时辖区内各项公共服务项目的质量提升也能够让辖区内房产楼盘进一步增值，从而提高辖区内房地产交易活跃度，促进房产市场良性发展。
土地出让金对房地产税法影响及改革探讨陈浩
土地出让金对房地产税法影响及改革探讨陈浩发布时间：2021-10-20T08:03:47.584Z 来源：《中国经济评论》2021年第7期作者：陈浩[导读] 关于房地产税的征收一直都是社会各界关注的焦点和讨论的重点，对待房地产税的态度和观点也不尽相同。
阜阳市党风廉政教育中心安徽省 236000摘要：土地出让金和房地产税两者相互联系又相互制约。
相互联系主要体现在土地出让金作为非税收入是税收的重要补充和财政收入的重要来源，相互制约主要体现在“租税负担率”方面。
本文对土地出让金对房地产税法的影响以及改革进行了探讨。
关键词：土地出让金；房地产税法；影响；改革引言关于房地产税的征收一直都是社会各界关注的焦点和讨论的重点，对待房地产税的态度和观点也不尽相同。
一部分人认为征收房地产税会导致资金外移，一部分人认为该举措能够彻底解决我国多年改革中累积的所有问题。
不管是哪种说法，主要都是人民对房地产税征收存在的矛盾心理引起的，既希望减少生活成本，又盼望着减小贫富差距。
从本质上来看，土地出让金和房地产税法之间有着密切联系，但是两者又相互区别，对土地出让金对房地产税法的影响及改革进行分析，能够让相应的改革措施更加科学合理，具有重要意义。
1土地出让金概述土地出让金是土地的权利人将依附于土地上的权利在一定期限内有条件地让渡给使用人行使，并向其一次性收取一定费用。
以城市用地为例，国家拥有城市土地的所有权，如果房地产企业或其他机构想要获取土地的使用权，除了政府划拨之外，还要参与竞拍，并向国家缴纳一定费用，即土地出让金。
一般来说土地出让金也可以被理解为国家将土地租赁给使用者，出让人是基于土地权利人的身份而获得了收取租金的权利，只要没有丧失其权利，就有一直收取租金的自由。
根据我国法律的相关要求，城市住宅用地的使用权为70年，在到期之后，居民只要续期，就可以享有居住权。
为了给人们提供更稳定的保障，在城市住宅用地到期之后会自动续期。
2房地产税法概述税收是国家凭借政权的力量向纳税人强制地、无偿地、固定地收取一定的财产的财政收入制度。
房产税能否挑起地方财政大梁
纳税Taxpaying财税探讨房产税能否挑起地方财政大梁任虹（中国社会科学院研究生院，北京100732）摘要：随着土地出让金的不断减少和债务性融资渠道的收窄，我国地方财政迫切需要拓展稳定持续性的税费收入渠道。
房产税作为存量房时代下的一项重要地方税种，不仅可以有效推动地方财政结构的优化调整和央地财税体制改革，还对改善地方投资环境，推进新时期城镇化建设，促进社会公平意义重大。
关键词：房产税；财政；融资一、推行房产税的必要性和紧迫性（一）地方土地财政已难以为继虽然在过去十几年间，由于国家财政货币政策的宽松使地方土地出让金的规模不断扩大，翻了数倍。
也让绝大多数地方财政构成产生了“土地财政”一股独大的局面。
对于一二线城市来说，辐射区域范围较大，经济也较为发达，土地市场仍然可以维持。
但土地资源毕竟有限，卖一块就少一块，显然不是维持地方财政收入的长远之计。
根据对此类城市的调查可知，已有很多地方都到了无地可卖的境地。
对于相对偏远、人烟稀少或者楼市泡沫严重的城市来说，本身的土地市场就不被看好，显然就更加无法再依赖土地出让的收入了。
在此种情况下，地方政府不得不转变思路，开始着手推进以房产税替代土地出让金的方案。
例如重庆等地在几年之前就开始实施了房产税试点改革，宁夏也在近日正式出台了房产税征收细则。
（二）多数城市进入存量房时代从我国楼市发展的总体趋势来看，大规模的开发建设已然不再现实，除了少数基层的县乡和特大城市之外，多数城镇都已进入了存量房的时代。
就目前全国的房地产市场来看，一二线的城市已经呈现了以二手房交易为主明显迹象，三四线城市更早已进入了房产去库存的阶段。
在此大环境下，大多数开发商买地开发的意愿都出现了大幅下降，甚至有一些已经陷入了现金流不足的困境。
（三）推进新城镇化建设的选择人口增长和流动是推进新型城镇化建设的基本条件。
而城市中过高的房价则会在很大程度上降低人口向其流动的积极性。
房产税的推出可以有效地打压投机炒房的行为，推动房价回归到一个合理的水平，进而增强城市对于青年人才和农村人口的吸引力。
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第30卷第4期2016年8月河南财政税务高等专科学校学报
JournalofHenanCollegeofFinance＆TaxationVol.30.No.4Aug.2016
［收稿日期］2016－05－10
［作者简介］朱立宇（1991—），男，湖北荆州人，福建师范大学产业经济学专业2015级硕士研究生，研究方向为房产税改革。
“后土地财政”
时期房产税对土地出让金的替代作用分析
———
以四川省为例
朱立宇（福建师范大学经济学院，福建福州
350100）
［摘要］随着地方债务危机的持续发酵及中央对房地产市场的调控效果越来越明显，地方政府赖
以生存的土地财政体制处于内忧外患的境地，内因与外因的共同作用将使得土地财政逐渐退出历史舞台。随着土地出让金的减少，财政收入也将下降，地方政府权责失衡的现象将进一步加剧。在这一背景下，扩围后的房产税税收收入将有效弥补土地出让金的下降甚至替代土地出让金。［关键词］房产税；税基；土地财政；替代作用
［中图分类号］F812.42［文献标识码］A［文章编号］1008－5793（2016）04－0033－05
2000～2013年，我国政府土地出让收入从596亿元增加到4.2万亿元，年均增长38.7%，而土地出
让收入占地方财政收入的比重也从2000年的9.3%提高到2013年的60.9%。同时，2000～2013年城市建成区域面积扩大了约1倍，政府土地出让收益近20万亿元，地方政府形成了“吃饭靠财政，建设靠土地”的格局［1］。尽管土地财政在过去几十年为城镇化的建设提供了大量资金，
但这种不可持续的发展模
式最终将导致政府及银行体系的崩盘［2］。随着国家土地制度改革导向与思路的清晰，2011
年中央出台
了一系列政策调控房地产市场，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。与此同时，中央对土地出让金的使用也作出了部署，《中共中央国务院关于加快水利改革发展的决定》和《关于切实落实保障性安居工程资金加快预算执行进度的通知》相继出台。在这一系列措施和政策的调控下，地方政府土地交易宗数和土地出让金金额开始出现下降趋势。可以预见，土地财政的空间将被大大压缩，地方政府依托土地融资的空间也将被大大压缩，后土地财政时代正在来临。为了弥补地方政府土地出让金的下降、摆脱对土地财政的依赖，房产税改革的脚步在逐渐加快，社会和业界甚至出现了房产税将在2017年扩围的乐观预期。本文所讲的房产税既不同于现行房产税的征收类型，也区别于上海和重庆两地试点的类型，是“新”的房产税。“新”主要体现在税基上的宽与税率上的适宜。税基的宽是指将居民住房纳入征税范围，税
率的适宜是指根据人均可支配收入确定一个居民可接受而又能增加地方财政收入的税率。长期来看，宽税基的房产税体制将使房产税成为地方政府重要的财政收入之一。将这一新增加的收入全部用于公共服务与地方基础设施建设，将能够有效替代土地出让金的作用。一、我国房产税征收现状当前我国的房产税征收依据的是1986和1988年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》和《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》［3］。条例规定房产税的征收采用从价和从租相结合的方式。房屋
33用于居住的，房产税依照房产原值一次减去10%～30%后的余值计算缴纳；房产用于出租的，以房产租
金收入为房产税计税依据。虽然在2011年上海和重庆正式启动对部分个人住房征收房产税的改革试点工作，两地房产税改革都相应扩大了房产税的征税范围，将居民用房纳入征税范围，但仍然属于窄税基的范畴。上海是将新购住房作为主要征收对象，并不对存量房征税；重庆则是对高端住房中的存量房及新购住房征税。两地都没有将所有的居民住房纳入征税范围（税收减免的除外）。二、房产税收入模拟在美国，财产税中所谓的财产尽管在各州所包括的部分不同，但纳入财产税征收范围的基本上均包括房地产和私人财产两部分。房产税作为财产税的主要组成部分，其占地方税收收入的比重一直都在50%以上［4］。可以预见，宽税基的房产税的开征将为地方政府的财政收入带来可观的增长。（一）房产税税基
宽税基的选择意味着现阶段绝大多数没有被纳入房产税征税范围的居民住宅将需要交税。由于农村土地实行的是集体所有制，土地的流转受到限制；不同于农村，城镇居民会因其所拥有的房产的价格上涨而获利，而短期内农村土地及房产的价格并不会有很大变化。因此，将农村房产排除在征税范围之外是合理的［5］。因此，“新”房产税税基主要是城镇居民非营业用住房和营业用房产（见表1）。其中，
居民
非营业用住房属于新加入的部分。本文对房产税收入的估计只包括这一新加入的部分。需要说明的一点是，本文只是对房产税收入的简单模拟，并没有考虑居住面积的减免范围等问题。
表12009～2013年城镇人均住房面积、住房单价及人均必要支出
项目年份可支配收入（元）食品支出（元）衣着支出（元）医疗保健支出（元）交通通信支出（元）
人均住房
建筑面积（m2）
每m2住房
价格（元）
20091383943921178648141429.862466.0520101546147801259661167430.743052.4920111968855271484735175832.183820.2920122232860741651773194932.254207.02201323894647017281019218636.614544.78资料来源：2009～2013年的《四川统计年鉴》
（二）房产税税率
对于房产税税率的设定，美国采用的是预算法，即用下一年度的地方政府预算减去当地房产税收入以外的其他政府收入的差值除以房地产市场价值来决定［6］。由于地方政府每年的预算都不同，美国房产
税的税率是经常变动的。对于我国而言，由于预算及支出的透明程度不高，采用与美国类似的预算法是行不通的。笔者采用根据人均可支配收入及平均房价来设计实际税率的方法［7］。
首先从《四川统计年鉴》中获得年度城镇居民人均可支配收入，然后从年度人均可支配收入中减去
食品、衣着、医疗保健和交通等支出。最后，考虑税收和其他经济社会因素，将去除必需生活支出后的可支配收入的10%作为房产税缴纳的额度。这样，可得到税率的计算公式为
实际税率=［人均年收入－（食品+衣着+医疗保健+交通）］×10%人均建筑面积×每m2住房价格
根据该式得到四川省2009～2013年的房产税税率如表2。43表2四川省2009～2013年房产税税率
年份20092010201120122013税率%0.840.760.830.880.75
从表2中可见，房产税的税率比较稳定，维持在0.7%～0.9%，这与一些实行房产税的发达国家相
比，处于合理的范围，这一相对较低的税率将使房产税税率比较容易令公众接受。（三）房产税税收收入
将四川省的房产税税率与城镇人均房产价值相乘就得到四川省在样本年需要支付的人均房产税，人均房产税与城镇人口的乘积可以确定增加的房产税收入（见表3）。
表3四川省人均房产税及房产税收入年份项目20092010201120122013
人均房产税（元）
621709101811881249
房产税总额（亿元）
141.98166.99250.71298.43328.79
从税率的计算式不难发现，人均房产税在数值上与［人均年收入－（食品+衣着+医疗保健+交
通）］×10%相等。因此，尽管房产税的征收可能对房价产生一定的影响，但税收规模却不会随着房价的变动而发生大的变动。三、土地财政（一）土地财政产生的原因
中国“土地财政”现象是在城镇化与分税制改革的共同作用下产生的。自1978年改革开放以来，中国的城镇化发展迅速。城市化率从1990年的26.4%到2000年的36.2%，再到2010年的47.5%，每年增加近1个百分点，是同期世界水平的3倍。城市化率的提高表现为城市人口的增加，但它是以城市基础设施建设和公共服务提供的增加为前提的。据粗略估计，我国每增加1个城市人口，基础设施需要投资9万元。这样，中国每年要增加的基础设施资金投入就可以计算出，为10800亿元。在城镇化的高速发展导致地方政府需要大量建设资金的同时，1994年的分税制改革让这种情况雪上加霜。自实施分税制改革以来，中央政府掌握了大量优质的税种，留给地方政府的是一些征收困难、数额较少的税种，中央与地方的税收收入的大部分转移到了中央财政，而同时大量公共建设的任务却留给了地方，这就造成了中央与地方权责的不匹配。在城镇化与分税制改革的双重作用下，地方政府财政在基础设施建设和公共服务上的资金投入的缺口进一步扩大。为了扭转这种局面，地方政府通过地方投融资平台进行了大量融资。融资方式主要为发行城投债和向银行贷款，前者用地方政府的土地出让收入作担保，后者则以土地为担保。至此，土地财政成为当下地方政府的生存之道，土地出让金成为了地方政府财政收入的主要部分［8］。
（二）四川省土地出让收入
笔者选取四川省2009～2013年的土地出让收入、一般财政预算收入、全口径财政收入制作了表4。
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