某房地产项目策划报告

某房地产项目策划报告 目录： 第一篇：项目背景 第二篇：开发商的前期准备工作 第三篇：市场分析 3.1、房地产市场宏观环境分析 3.2、南宁市房地产市场概况 一、南宁市房地产市场发展态势 二、西乡塘区房地产市场发展态势 3.3、南宁市消费者需求分析 一、消费者购买力分析（决定户型大小及产品定价）； 二、消费者产品偏好分析（决定户型结构、小区配套设施、园林绿化、物业服务等）； 三、消费者媒体接触习惯分析（决定采取什么渠道传递信息）

第一篇 项目背景

一、项目 衡阳北湖路口目前有一个危旧房改造项目正在施工，该项目为广西卷烟厂职工集资房项目，2012年12月底拆迁完毕，预计2015年完工。 现假定：该地块为出让地块，由开发商买下进行开发建设， 土地信息及相关规划指标如下： 1、位置：北湖衡阳路口 2、土地开发程度：熟地，七通一平，达到基本建设用地条件； 3、土地面积:17000平方米（25.5亩） 4、土地规划利用条件： （1）土地批准用途：城镇住宅、批发零售。 （2）土地使用年限：城镇住宅70年、批发零售40年。 （3）主要规划设计条件：容积率＞8.0且≤8.5，建筑密度＞25%且≤35%，绿地率＞30%且≤35%。 （4）批发零售用地建筑面积占总建筑面积的比例控制在5%-10%，其余为城镇住宅。 5、土地价格：1300万/亩。 二、此项目周边环境 此项目位于西乡塘区北湖板块，目前该板块周边有盛天名都、隆源国际公馆、城市春天等新项目。在售的隆源国际公馆、城市春天分别售价7500元/平方米、6500元/平方米。 北湖路属于老城区较为繁华的地段，周边配套有北湖市场、北湖路小学、市第二十八中、广西民族医院、广西师范学院、广西中医学院等商业、文教、卫生设施。市政配套成熟，居住氛围浓郁，交通网络发达。地块容积率高，在片区内地段位置较好，虽然地块对廉租房有一定的要求，同时受到90/70的严格限制，但是该地块所处地段较好，物业具有一定的升值潜力。

北湖路地块的成熟显而易见。与北湖菜市仅一路之隔，紧靠盛天名都楼盘，每天密集的人流、周边成熟的配套与老城区巨大的刚性需求都成为该地块的最大价值。北湖曾经作为南宁的老工业区，随着上周33亩的北湖北路柠檬酸厂地块成功挂出，北湖路上的毛毯厂、味精厂也改造在即，该区域将进入形象与品质的升级换代期。并且北湖菜市改造已启动，此地块未来可借机北湖菜市与周边新兴小区做足商业文章，北湖北路也将有望“变脸”为成片开发的居住新区与商业集中区。

第二篇 开发商的前期准备工作 一、前期工作（作出投资决策后到项目开工前） （一）、 概念 前期准备工作是指在做出投资决策后（已经开始着手准备项目的开发建设后）至项目正式开工建设前的所有工作 （二）、前期准备工作的内容 土地前期开发 市场调研与项目策划 获得相关行政审批手续 资金筹集 与合作方谈判（包括银行、规划设计机构及与项目建设有关的勘察设计施工监理等单位） 1、土地前期开发： 开发商需进行：征地（熟地）→拆迁→安置→补偿： 此集资房项目是七通一平（通上水、通下水、通水、通电、通路、通气、通讯、通热、场地平整）。 2、房地产项目开发中的行政审批： 1）房地产开发行政管理的必要性 ①政府进行城市管理的需要。 ②政府制定的审批制度可以使房地产开发纳入城市规划范围，对房地产开发进行引导、监督和管理，保障广大房屋消费者的利益和城市建设的有序进行。 2）房地产管理的三个层次 宏观层面：政府管理 微观层面：企业管理 中观层面：行业组织管理 其手段为：自律性、行规行约。 其主体为：房地产商会、协会和企业联盟。 3）房地产行政审批的主要内容 ①土地审批手续：获取土地使用权证。 行政主管部门：土地管理部门 条件：a土地产权合法、无争议；（征地、拆迁中）； b政府批准（划拨用地转为商业用途）； c交付土地出让金（招拍挂方式出让的经营性土地）。 ②建设规划审批手续：获取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。 行政主管部门：规划管理部门 其管理部门分为： a、建设用地规划管理:核定土地使用性质和土地开发强度。 土地性质：商业、居住、办公、娱乐、旅游、工业、教育、文化、体育等不同用途。 土地开发强度：容积率、建筑密度、建筑高度、绿化率等指标。 b、建设工程规划管理 核定拟建工程项目的性质、规模、位置、密度、高度、体型、建筑平面、建筑色彩等。 ③建设审批手续：获取施工许可证。 行政主管部门：建设主管部门 条件：落实勘察设计施工监理等合作单位 4）其他相关部门的审批手续 相关部门：市政、园林、消防、公安、教育、卫生、环保等等。 5） 商品房需要五证齐全（土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售（或销售）许可证）才算合法项目 第三篇 市场分析

3.1房地产市场宏观环境分析 一、房地产开发企业购置土地面积负增长，地价小幅上涨 2012年房地产开发企业购置土地面积为负增长，全年企业购置土地面积35667万平方米，同比减少19.5%，增幅减小22个百分点。1季度后各月份购置土地面积持续负增长。2012年地价保持小幅上

0.00%0.50%1.00%1.50%第一季度第三季度

全国主要监测城市综合地价环比涨幅情况

系列1涨，下半年涨幅略增。全年环比累计上涨2.57%。从不同用地类型来看，商业旅游娱乐用地价格涨幅最高，居住用地价格涨幅最低。 二、房地产开发投资增速较快回落 2012年房地产开发投资增速较快回落。全国房地产开发完成投资71804亿元，比上年名义增长16.2%（扣除价格因素实际增长14.9%），增速比2011年回落11.9个百分点，比同期固定资产投资增速低4个百分点。从月度数据看，前10个月房地产开发投资增速逐月回落，11月增速略有回升。从不同物业类型来看，商品住宅开发投资增速较快回落，办公楼、商业用房开发投资增速仍保持较高水平。 三、商品房各项供给指标增幅回落，新开工面积负增长 2012年，商品房施工面积57.3亿平方米，比上年增加13.2%，增幅减小12个百分点；新开工面积17.7亿平方米，比上年减少7.3%，增幅减小23.5个百分点；竣工面积9.9亿平方米，比上年增加7.3%，增幅减小6个百分点。从逐月数据看，4月份以后商品房新开工面积持续为负增长。各类型物业新开工面积增幅均减小，其中商品住宅新开工面积负增长。 四、商品房需求触底企稳，多数城市下半年以来二手房成交量回升态势明显 2012年，商品房销售面积111304万平方米，比上年增加1.8%，增幅减小3个百分点。其中，现房销售面积为26763.36万平方米，比上年增加0.1%，增幅减小0.4个百分点；期房销售面积为84540.29万平方米，比上年增加2.4%，增幅减小4个百分点。逐月数据看，2012年前10个月商品房销售面积同比均为负增长，11月小幅增加。 2012年，北京、天津、宁波、郑州等城市二手房成交量分别比上年增加16.1%、21.3%、62.5%、24.2%；上海、深圳、广州、南宁等城市二手房交易量分别比上年减少2.3%、10.1%、20.4%、8.1%，但减幅明显收窄。从交易量的月度变化来看，北京、广州、深圳等一线城市以及天津、宁波、郑州等二线城市下半年以来各月份二手房交易量均表现为同比增加。 五、房价由降转升，价格环比下降城市数量减少 从价格的月度环比变化来看，2012年，70大中城市二手住宅与新建住宅价格分别于4月份和6月份企稳；11月份和12月份，新建住宅价格上涨幅度较大。新建住宅价格环比平均涨幅6月份以来企稳回升，11月份和12月份价格环比涨幅均为0.3%；二手住宅价格环比平均涨幅4月份以来止跌，之后各月价格保持稳中有升，但涨幅均不超过0.1%。 2012年1-5月份，新建商品住宅和二手住宅价格以稳中有降为主。6月份以来，70大中城市中，新建商品住宅和二手住宅价格下降的城市数量明显减少。12月份，新建商品住宅价格下降城市数减少为8个，二手住宅价格下降城市数为15个；四个一线城市新建住宅与二手住宅价格均表现为环比上涨。

3.2 2013年南宁市房地产市场概况 一、南宁市房地产市场发展态势 1、2012年南宁房地产市场继续实施限购令。从年度商品房成交数据上看，南宁住宅市场整体呈现恢复性回暖的态势，成交量逐月上升，其中刚需客户占绝对主力。

从月度交易走势看，今年仅1月、2月交易量与去年同期相比出现下降，其它各月度均呈现上升趋势。其中，11月签约量达年度最高锋值，共计4338套，与上年相比增长116.25%；年底收官之际，环比签约量虽出现下降，但与上年度同期相比，增幅仍达94.08%。在全国各地“金九银十”多数市场以低迷为主，在我市，截然相反，签约量攀升，分别签约4147套、3425套，与上年相比增长61.74%、79.88%。从均价上看，与上年相比，全年仅有5月、8月和12月出现下降，其它月度均呈现上扬趋势。

2、房价走势从2012年到2013年4月的变化