物业管理公司运营管理方案(草案)
物业管理日常运营方案
物业管理日常运营方案一、前言物业管理是指对房地产及其附属设施的维护管理工作，其管理模式和运营方案对于提升物业价值、保障业主权益具有重要意义。
本文将就物业管理的日常运营方案进行详细阐述，为物业管理者提供一个系统的运营方案，以期提高物业管理的效率和水平。
二、物业管理的基本概念物业管理是指对物业进行维护、管理和经营的工作，其主要任务包括维护物业设施、保障业主权益、提高物业价值等。
物业管理根据其管理性质可分为住宅物业管理、商业物业管理、写字楼物业管理等。
三、物业管理的日常运营方案1. 建立健全的组织架构物业管理的组织架构是保障物业管理日常运营的基础，需要建立健全的组织架构来确保各项管理工作的顺利开展。
物业管理公司应该建立起专职的管理团队，包括市场营销部门、客服部门、维修部门、保洁部门、安保部门、财务部门等，以确保各项管理工作的有效推进。
2. 规范化管理流程物业管理需要建立规范的管理流程，确保各项管理工作能够有序进行。
这包括设立各项管理工作的标准操作流程和相关管理制度，如服务质量标准、维修保养流程、安全管理制度等，帮助物业管理人员更好地了解和掌握管理工作的要求和标准，提高管理工作的执行效率。
3. 强化服务意识物业管理的服务意识是保障业主权益的关键，需要强化服务意识，提高服务水平。
这包括提供24小时的热线服务、建立业主信箱等形式，确保业主可以随时联系到物业管理方，提出各类问题和建议。
同时，还需要建立客户满意度调查机制，不断从业主的需求出发，优化服务项目和服务流程，提高服务质量。
4. 提升物业设施和环境卫生管理水平物业设施和环境卫生是业主居住和工作的重要保障，需要加强对物业设施的日常维护保养和环境卫生管理。
这包括设立定期检查和保养制度，确保物业设施的正常运行和保障业主的生活和工作环境；另外，还需要加强环境卫生管理，对小区内的公共区域进行定期清洁和保养，提高小区的整体环境卫生水平。
5. 安全管理与巡查监管安全管理是物业管理中至关重要的一环，需要建立严格的安全管理制度，加强小区的安全防范。
物业管理运营及服务方案
物业管理运营及服务方案一、物业管理概述物业管理是指对房地产开发项目、物业项目的后续维护管理工作，包括日常维护、设施维护、配套服务、安全保障等。
好的物业管理服务能够提升业主的生活品质，增加物业的价值，提升房地产开发商的声誉。
二、物业管理运营模式1. 内部管理模式内部管理模式是指物业开发商自行设立物业管理团队进行管理运营。
这种模式的优点是管理团队对项目了如指掌，能够快速反应和解决问题；缺点是管理团队的运营成本较高，需要雇佣大量的员工，维护成本也相对较高。
2. 外包管理模式外包管理模式是指将物业管理服务委托给专业的第三方物业管理公司。
这种模式的优点是管理公司有丰富的管理经验和资源，可以提供更加专业化的服务；缺点是对项目了解不深，服务质量可能会受到影响。
针对以上两种物业管理运营模式，我们提出了一套混合模式，即在内部团队的基础上，与专业的物业管理公司合作，共同提供高质量的物业管理服务。
三、物业管理服务方案1. 安全保障服务安全是业主最为关注的问题之一，我们将加大对小区安全的投入，提高小区的安全系数。
制定安全管理制度，加强巡逻和监控，加装安全设施，提高小区的安全性。
2. 设施运维服务设施的正常运作是小区生活的基础，我们将加强设施的维护和保养工作，保证设施的正常运转。
设立设施巡检机制，对设施进行定期检查，发现问题及时修复。
3. 环境维护服务小区环境整洁美观是提升居住品质的关键，我们将加大对小区环境的维护和美化工作。
定期进行环境清理和绿化保养，增加绿化覆盖面积，提高小区的绿化率。
4. 配套服务为了提高业主的生活品质，我们将提供更加全面的配套服务，如社区活动、健身俱乐部、儿童乐园等。
同时，我们将加强对小区商业配套的管理，提供更加便利的购物和生活服务。
5. 投诉处理服务我们将建立投诉处理机制，设立投诉处理专员，及时解决居民的各类问题和投诉，提高居民满意度。
6. 信息服务我们将建立物业管理信息服务平台，提供业主各种信息查询和在线服务，方便业主随时随地获取物业管理信息。
物业管理运营方案模板
物业管理运营方案模板一、运营目标1. 提升物业管理服务水平，提高社区居民的满意度。
2. 优化管理流程，提高运营效率。
3. 减少资源浪费，降低运营成本。
4. 完善安全管理措施，提供安全有序的生活环境。
二、运营方案1. 制定详细的管理规章制度，明确各项管理职责和工作流程。
建立健全的人员管理制度，加强岗位培训和考核评定，激励员工提高绩效。
2. 引入先进的物业管理软件，实现信息化管理，提高管理效率和服务质量。
建立居民投诉反馈机制，及时处理居民的问题和建议，确保居民的利益得到保障。
3. 开展安全管理演练，加强对突发事件的应急预案和处理能力，保障居民的人身财产安全。
4. 对物业设施进行定期检查和维护，修缮社区公共设施，保持社区环境整洁。
5. 加强居民自治意识，推动建立社区自治组织，积极开展各种文体活动和社区服务，增进居民之间的交流和互助。
6. 在社区内设立便民服务站点，满足居民的日常生活需求，为社区居民提供更便利的生活服务。
7. 加强与业主委员会的沟通合作，充分调动业主委员会的积极性参与社区管理，共同推动社区建设和管理工作。
8. 定期组织社区居民参与社区议事会，听取居民意见和建议，确保社区管理工作的民主、公开、透明。
9. 加强与政府有关部门的合作，充分发挥政府在社区管理中的作用，争取政府支持和配套政策，共同营造良好的社区环境。
10. 加强节能环保宣传教育，推广环保理念，促进社区绿化，提高社区环境质量。
三、运营进度安排1. 制定物业管理工作计划，包括日常管理、节假日活动、紧急事件处理等，明确时间节点和责任人。
2. 组织开展员工培训和管理规章制度宣传教育工作，确保全员理解和遵守管理规定。
3. 对社区设施和设备进行全面检查和维护，保障社区设施的正常运行。
4. 组织开展社区清洁和绿化工作，提升社区环境质量。
5. 加强社区安全管理，开展安全隐患排查和整改工作，提高社区安全防范能力。
6. 加强与业主委员会的沟通合作，充分调动业主委员会的积极性参与社区管理。
物业管理运行方案范本
物业管理运行方案范本第一部分：引言物业管理是指对一个社区、公寓、办公大楼或商业综合体进行管理和维护的活动。
一个高效的物业管理方案可以帮助提升物业的价值，改善居民和租户的生活和工作环境，提高租金收入和物业价值。
本文将就物业管理运行方案进行详细阐述，以帮助物业管理公司和物业经理有效地管理物业。
第二部分：物业管理运行方案的目标1. 提供高质量的管理服务，满足业主、租户和居民的需求和期望；2. 保障物业的安全和健康，维护物业的价值；3. 提高物业的管理效率，降低运营成本；4. 加强物业管理团队的培训和管理，提高团队的素质和绩效。
第三部分：物业管理运行方案的内容1. 建立完善的管理制度和流程物业管理公司需建立健全的管理制度和流程，包括报修流程、租赁管理流程、物业维护流程、资产管理流程等。
制定清晰的责任分工和管理程序，建立信息化管理系统，提高管理效率和服务质量。
2. 加强物业安全管理物业安全是物业管理的重要内容之一。
加强安全巡检、视频监控、火灾防控、应急预案等工作，制定安全管理制度和培训计划，保障物业的安全和稳定。
3. 提升物业维护服务质量物业管理公司需建立专业的维护团队，加强设备设施的维护和保养工作，定期进行巡检和维修，保障物业的正常运行。
建立维修保养档案，制定预防性维护计划，降低设备故障率，提升服务质量。
4. 加强秩序管理和环境卫生物业管理公司需加强对秩序管理和环境卫生的管理工作，保障公共区域的整洁和安全。
加强对垃圾处理、绿化管理、停车管理等工作的监管，提升居住和工作环境。
5. 加强物业资产管理物业管理公司需建立完善的资产管理制度和流程，加强对物业资产的管理和保护。
做好资产清查、管理和保养工作，提高资产的利用率和价值。
第四部分：物业管理运行方案的执行1. 建立评价机制和考核体系物业管理公司需建立完善的评价机制和考核体系，对物业管理服务进行定期评估，对物业管理团队进行绩效考核，提供奖惩机制，激励团队成员提高服务质量。
物业公司全套运营管理方案
物业公司全套运营管理方案1. 概述物业公司是负责管理和维护特定地区的建筑和设施的机构。
为了提高物业公司的运营效率和管理水平，制定一套全面的运营管理方案是必要的。
本文档将介绍物业公司全套运营管理方案，并列举实施该方案的关键步骤和注意事项。
2. 运营管理方案2.1 招聘与培训为了确保物业公司拥有合适的人员来执行日常运营管理任务，招聘和培训是至关重要的。
以下是招聘与培训的关键步骤：•制定人员需求计划，明确需要的岗位和人数。
•招聘合适的候选人，包括物业经理、维修人员、保安等。
•进行面试和评估，以确定候选人的能力和适应性。
•提供必要的培训和指导，确保员工具备所需的技能和知识。
2.2 日常运营管理日常运营管理是物业公司的核心工作，包括以下方面：•设立有效的运营管理流程，确保各项任务有条不紊地进行。
•建立维修保养计划，定期巡检设施设备，及时修复和更换损坏部件。
•确保公共区域和设备的清洁和卫生，定期进行清洁和消毒工作。
•积极协调和处理住户的投诉和问题，维护良好的住户关系。
•管理物业费用和预算，确保合理的支出和资金利用。
2.3 安全管理安全管理是物业公司非常重要的一部分，以下是相关方面的管理措施：•确保建筑物和设施的安全性，包括防火、防盗等安全措施。
•定期进行安全检查，排除潜在的安全隐患。
•配备专业的保安人员，确保物业的安全和住户的安宁。
•建立应急预案，应对突发事件，保障住户的生命财产安全。
2.4 住户服务物业公司需要提供高质量的住户服务，以提高住户满意度和忠诚度，以下是相关措施：•建立住户服务中心，统一接受住户的咨询和服务请求。
•提供方便的物业服务，如维修、保洁、物业费收取等。
•定期组织住户活动，增进住户之间的社交互动。
-建立投诉反馈机制，及时处理住户的投诉和问题。
3. 实施步骤实施物业公司全套运营管理方案需要以下步骤：1.制定详细的实施计划，明确时间和责任人。
2.建立跟踪和评估机制，确保方案的实施效果和持续改进。
街道物业管理公司运营方案
街道物业管理公司运营方案一、运营方案的基本原则1. 注重服务理念街道物业管理公司的服务理念应当是以居民需求为导向，提供全方位、高效便捷的服务，加强与业主的沟通与联系，使居民对物业管理公司有信任和归属感。
2. 全员参与物业公司的全体员工都应当参与到管理工作中来，除了做好自己本职工作之外，还需要和住户保持良好的沟通，真正做到服务周到，让住户感受到我们的用心和认真。
3. 科学合理的财务管理财务管理是管理工作中至关重要的一环，要做到严谨、透明、合法，确保物业管理费用的使用能够得到住户的认同和支持。
4. 优先保障安全小区内的安全是物业管理工作的首要任务，做好小区的安全防范和维护工作，保障住户的人身和财产安全。
5. 以人为本在物业管理工作中，应当把居民视为服务的对象，在管理中体现以人为本的理念，尊重住户的利益和意见，真正做到为居民着想、为居民服务。
二、细分服务方案1. 环境卫生管理街道物业管理公司应当负责小区内公共环境的清洁和卫生管理，确保小区内的道路、绿化、垃圾处理等工作得到有效的保障。
2. 设施维护管理小区内的公共设施如电梯、水电供应等基础设施的维护工作是物业管理公司的职责之一，要确保这些设施的正常使用，提高居民的生活质量。
3. 安全防范管理小区内的安全防范工作是物业管理工作中至关重要的一环，街道物业管理公司需要建立健全的安全管理体系，加强对小区安全的监测和防范工作，确保住户的人身和财产安全。
4. 住户服务管理物业公司要为住户提供便捷的服务，包括接待、问询、报修、投诉处理等服务，要确保住户的问题得到及时有效的解决。
5. 社区活动管理通过组织各类社区活动，活跃社区氛围，增加居民之间的交流，增强社区凝聚力。
三、优化管理手段1. 引入信息化管理手段引入物业管理信息系统，加强对小区信息的管理和分析，提高工作效率和管理精度。
2. 定期开展培训定期开展物业管理人员的培训，提高员工的管理水平和服务意识，确保物业管理工作的高效运行。
大中型物业公司运营管理方案
大中型物业公司运营管理方案 大中型物业公司运营管理方案 随着城市化进程的加速和房地产市场的蓬勃发展，大中型物业公司在我国经济中占据着越来越重要的地位。为了确保物业公司的稳定和可持续发展，本文将提出一套适用于大中型物业公司的运营管理方案。
一、明确公司定位及发展战略 首先，物业公司需要明确自身的定位及发展战略，包括市场定位、服务定位和竞争策略。明确这些核心要素有助于为公司制定清晰的发展目标和路线，提高运营效率和市场竞争力。
二、优化组织架构与流程 物业公司的运营管理需要构建一个高效、稳定且具有弹性的组织架构。在优化组织架构的过程中，应考虑部门的设置、职责划分、岗位编制和晋升机制等因素，确保公司内部流程的顺畅，提高工作效率。
三、强化财务管理与风险管理 财务部门是物业公司运营管理的重要环节，应建立完善的财务管理体系，包括预算编制、成本控制、资金管理、财务分析等方面。同时，加强风险管理，建立健全风险评估机制，降低公司运营风险。 四、提升人力资源管理体系 人力资源是物业公司发展的关键因素，因此，公司应建立完善的人力资源管理体系，包括招聘与培训、绩效考核、薪酬福利、员工关系等方面。通过优化人力资源管理体系，激发员工潜能，提高员工满意度和忠诚度。
五、创新服务模式与提高服务质量 随着消费者需求的不断变化，物业公司需要不断探索创新服务模式，提高服务质量。通过引入先进的服务理念和技术手段，改善客户体验，提高客户满意度，从而赢得市场认可。
六、加强信息化建设与智能化管理 在信息化时代，物业公司应加强信息化建设，利用先进的信息技术和智能化手段，提高管理效率和服务水平。例如，通过建立智慧物业平台，实现线上线下一体化管理，提高物业服务质量和管理效率。
七、建立合作伙伴关系网络 物业公司的稳定发展需要建立良好的合作伙伴关系网络。与优秀的供应商、承包商和战略合作伙伴建立长期稳定的合作关系，有利于提高公司的竞争力和抗风险能力。
小度写范文[物业公司经营方案] 物业管理公司运营方案模板
[物业公司经营方案] 物业管理公司运营方案物业公司经营方案一、公司的基本情况大理鸿元物业管理有限公司是大理市工商行政管理局于2003年3月19日批准成立的，公司注册资本伍是万元，在册股东共两人，分别是：大理鸿元经贸有限公司，出资额为40万元，占公司注册资本的80﹪；大理鸿元房地产开发有限公司，出资额为10万元，占公司注册资本的20﹪；公司于2004年9月7日取得了大理州建设局颁发的物业管理叁级资质证书。
于2003年12月通过了ISO9001：200国际质量认证。
公司于2008年3月31日出资购买大理苍山感通山泉有限公司。
公司成立以来，始终秉承“追求完美，真诚永远，业主至上，用心服务”的管理理念，先后管理了十个小区。
其中自建小区五个：鸿元小区. 鸿泰花园. 泰兴鸿元商住楼，鸿诚广场，鸿鑫佳园。
对外托管小区五个：兴隆园小区、茫涌小区. 警苑一区，警苑二区、统计局宿舍，员工队伍从原来的十多个人逐渐发展壮大到现在的七十人。
公司下设：总经理室、副总经理室、办公室、财务部、保安部、保洁绿化部八个部门。
组织结构：总经理1人、副总经理1人、办公室主任1人、财务部出纳1人、工程部4人（经理1人. 水电工3人）、小区管理处7人（其中主任6人. 管理员兼保安元1人）、保安部39人（保安组长5人. 副组长1人，保安员32人、门卫兼保安1人），保洁绿化部14人（保洁绿化工9人、车棚管理员5人）。
物管公司管理户数1639户，管理面积近170000平米。
物业类别有住宅. 别墅. 商铺. 仓库和停车场。
公司通过近十年的管理服务，为所管理的小区创造了舒适. 优美. 整洁的生活环境，营造了多彩的社区文化生活，赢得了广大业主的良好口碑，在大理为物业管理企业中逐渐脱颖而出，公司始终一如既往的以优质的服务，用“爱心. 细心. 贴心”为所管理的小区业主创造温馨舒适. 安全有序的居家生活环境，真心让每一位业主“放心、省心、开心”。
二、经营方案的制定和目标从目前大理市物业企业来看，可分为两类：一类是自管型物业，是指房地产开发企业建成房屋后直接交由下属的物业管理企业管理，一类是自己单位自行组建的物业企业，另一类是托管型物业管理，，是指有一定社会影响力和实力的物业企业通过托管单位办公区. 货改制企业的生活区提供物业服务的企业。
物业管理运营维护方案范文
物业管理运营维护方案范文一、概述物业管理是指对一个房地产项目进行日常管理、运营、维护和监督的活动。
物业管理的目的是保障项目的正常运营和持续升值，提高居民的生活质量和幸福感。
物业管理运营维护方案是指为了实现这一目的而制定的管理计划和执行方案。
本方案旨在提出一套全面、科学、有效的物业管理运营维护方案，以满足居民的需求，提高物业的价值和管理水平。
二、组织架构1. 物业管理公司：负责具体的管理工作，包括日常维护、保洁、安保、绿化等工作。
物业管理公司应具备一定的资质和经验，能够有效地配合开发商、业主委员会等各方，实现项目的良好运营。
2. 业主委员会：由项目中的业主组成，负责监督物业管理公司的工作，并提出改进建议。
业主委员会应具备一定的管理和协调能力，能够代表业主的利益，与物业管理公司形成有效的合作关系。
3. 开发商：负责项目的建设和销售，在项目建成后应与物业管理公司和业主委员会密切合作，共同推动项目的良好运营。
三、物业管理运营维护方案1. 日常维护：包括排水、供电、供水、照明等设施的检查和维护，保障项目的正常运行。
物业管理公司应设立专门的维修队伍，及时处理设备故障和问题，保证项目的安全和舒适。
2. 清洁卫生：定期对项目进行清洁和消毒，保持项目的整洁和卫生。
物业管理公司应组织专业的保洁队伍，采用先进的清洁设备和技术，提高清洁工作的效率和质量。
3. 安保管理：保障项目的安全和秩序，防止盗窃、纵火、打架等事件发生。
物业管理公司应设立专门的保安队伍，加强巡逻和监控，及时处理安全事件，确保居民的安全和平安。
4. 绿化环境：对项目的绿化进行设计、施工和养护，营造舒适的生活环境。
物业管理公司应制定合理的绿化方案，选用适宜的植物和花草，进行定期修剪和浇水，提高绿化景观的品质和水平。
5. 社区活动：开展丰富多彩的社区活动，增进业主之间的交流和互动。
物业管理公司应组织社区篮球赛、健身操、文艺表演等活动，提高居民的生活质量和幸福感，增强社区凝聚力和向心力。
物业管理公司全面运营方案
物业管理公司全面运营方案一、概况随着城市化进程的加快，物业管理成为了城市发展中不可或缺的一环。
物业管理公司作为专业化的服务机构，负责管理和维护各类房产，保障业主的正常生活和工作秩序。
本文旨在提出一套全面运营方案，旨在提高物业管理公司的综合实力，满足不同客户的需求，提升服务质量和管理效率。
二、市场分析1. 市场潜力我国正处于城市化快速发展的阶段，城市人口不断增加，居民住房需求旺盛。
随着房地产业的蓬勃发展，物业管理服务需求日益增加，市场潜力较大。
2. 竞争形势目前，物业管理行业竞争激烈，市场上存在着大量的物业管理公司。
竞争者之间服务水平参差不齐，一些公司存在着管理不规范、服务质量低下等问题。
3. 市场需求随着人们生活水平的提高，对物业管理服务的要求也越来越高。
业主们希望物业管理公司能够提供便捷高效的服务，解决生活中遇到的各种问题。
三、运营方案1. 客户体验为了提升客户满意度，我们将主动接触客户，听取意见和建议。
定期组织客户满意度调查，针对客户反馈的问题及时改进，不断提高服务水平和质量。
2. 人才培训物业管理公司的核心竞争力在于员工的素质和能力。
我们将加强员工培训，提升他们的服务意识和专业技能。
制定员工激励机制，激发员工的工作热情和创造力。
3. 技术改进随着信息技术的迅速发展，我们将引入智能化管理系统，提高管理和服务的效率。
通过互联网平台，实现在线报修、在线缴费等功能，为业主提供更便捷的服务。
4. 安全管理物业管理涉及到业主财产安全和生命安全，安全管理是至关重要的。
我们将建立完善的安防系统，加强巡逻和监控，确保小区的安全和秩序。
5. 环境卫生小区环境卫生是衡量物业管理服务质量的重要指标。
我们将加大环境卫生管理力度，定期清洁保洁，修缮绿化，提升小区环境品质。
6. 成本控制在提高服务质量的同时，我们也将注重成本控制，降低管理成本，提高运营效率。
通过精细化管理和资源整合，实现成本的最小化。
7. 社区活动丰富多彩的社区活动是增进业主之间的交流和团结的有效方式。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
物业管理公司 全面运营管理方案 （草案）
物业管理有限公司 ２０１6年 【目录】 一、组织加构的设定 二、物业公司的工作职能 三、物业公司发展方向确定 四、物业的公司收支分析 五、写字楼经营管理方案 六、物业管理公司盈利模式的确定 前 言 优质的物业管理是吸引客户的法宝，是经营者创造收益的源泉；而良好的经营效益又为物业管理提供了资金支持，以经营引导管理、以管理促进经营，二者相互依托，相互促进。 商务写字楼是随着经济的高速发展，为满足高效、舒适的办公环境需要而产生的一种房地产商品。其商品属性从客观上要求物业服务公司要围绕经营实施科学化、专业化的管理服务,使物业实现保值增值。
一、组织加构的设定 （见附表一） 二、物业公司的工作职能 1．制度管理：制定物业公司日常工作的流程，工作秩序，制定相关的运营管理制度。 2．财务预算：参与物业公司的整体的运营成本费用，拟定写字楼对外出租收入及租金预算。 3．决策工作：分析各项工作任务及经营状况，对运营中出现的 问题提出意见及建议，解决运营中出现的问题。 4．协调工作：协调各部门之间的关系，协调入驻业户公共关系。 5．业主管理：制定管理相关规定及程序，协助业主办理进场、撤场手续，督促业主服从各项管理制度。 6．监管工作：监管各业主运营情况，定期分类各类报告，了解员工工作表现、人员变动、掌握商户经营情况，改善工作流程。 7．业主服务：巡视物业公司员工提供之业主服务态度、服务技巧等，若有业主投诉，细心聆听、查明因由，及时解决问题及投诉，保持写字楼之信誉及形象。 8．营销工作：配合制定全年营销租凭计划，执行各项营销活动，参与营销推广活动之推广计划及实施。 9．培训工作：对招商主要营销人员进行培训，如日常工作程序，商户沟通技巧等， 10．培养物业公司员工团队精神：倡导彼此信任、友好一致、团结互助、精诚合作的工作氛围。 三、本司的发展方向确定 物业管理企业正逐步走向市场化、规范化，一些依靠开发商“过生活”的襁褓之婴，也慢慢走出保护伞，逐渐走向市场化。但在我国，多数物业管理企业仍然存在专业水平匮乏的现象，也因此导致物业管理行业频频闹纠纷，所以，提高物业管理企业的专业化水平是我国物 业管理企业的唯一发展方向。 简言之，现代物业管理中大部分的职能是通过对物和对行为的管理，最终转向以提供优质服务主经营方式转变。 物业管理涉及业主的方方面面，各项管理工作针对性、技术性又很强，要提高物业管理的整体水平，降低物业管理的成本费用，就必须对物业实行专业化管理，由物业管理企业来全面负责和承担管理责任。虽然国内物业管理市场正迅速发展，需求日益壮大，然而，综观国内现在的物业管理水平，均与专业的物业管理服务有一定的差距。故此，我们一方面可以大胆借鉴香港地区和国外一些发达国家的物业管理经验，探索建立符合国际惯例并适合中国国情的物业管理体系，同时自己也要勇于实践和尝试，构建新思路，实施新举措。 综上所述，物业公司应把管理物业转变成为经营物业，从而走规范化、专业化的发展之路，是本集团物业管理公司发展的方向，也是未来我物业公司发展的必然趋势，这需要物业公司的每一名物业管理人去思考、去创造、去实现。 四、物业的公司收支分析 物业公司的收入来源，大致归纳就包含四个方面的收入： 一、公共性服务费用的收入，就是通常所说的物业管理费； 二、公众代办性服务费的收入； 三、特约服务费的收入； 四、物业企业的综合经营的收入。 就上述的四种收入，是物业企业经过多年的实际操作经验和市场调查、研究、分析的。可以看出，第一种物业管理费在物业公司为扩大招商，促进市场可持续发展的情况下，在短期或中长期时间内作为市场发展吸引力的主营业务收入。作为实质性的物业经济收入。第二种公众代办服务费，就目前的市场环境来看，水、电及其他代办项目都是控制在国家能源相关部门，物业管理企业得不到任何的手续费，只能是物业管理企业免费为住户和业主提供服务。第三、第四种服务费收取靠的是物业管理企业有能力去充分发掘、开拓市场，如果忽视或者没有能力作到，则企业就根本没有发展的前途和空间。 再看物业公司的支出情况： 一是物业成本包含有服务人员的工资、社会保险；物业管理区域公用部位、公用设施设备的日常维护费；清洁费用；绿化养护费；公共秩序维护费；办公费；固定资产折旧等等，我在核算营业成本的时候包含了直接的人工费、材料费； 二是核算开展物业管理过程中发生的管理费用； 三是核算财务费用； 四是核算所得税。 在实际工作中我做了一些调查，并针对调查的资料进行统计、分析，得出了如下的结果： 物业公司的支出，是在规范化操作下，按照国家相关部门审定的指导价，占物业管理费的比例分别为： 人工费：40％（占物业管理费总额）；清洁：10％；工程维护、园林绿化：10%；管理成本：7％，其它及不可预计费3%，总计支出费用占到物业管理费的70％以上。那么，实际盈利值只有30%左右。 按照以上数据得出，物业公司经营是集团有发展的必要性。 １、物业市场需求需要物业从管理物业向经营物业过度 就目前的市场来看，物业公司出路是如何从管理物业到经营物业，如何选取其二者的最佳结合点着手，既不能全力搞其他经营，而相应降低物业服务的质量，也不能死死看守物业项目，只顾日常作业，不搞创新而将物业公司的大好资源白白浪费。因此，正确的做法应当是在一方面不断提高物业管理服务水平，不断创新增加服务项目的同时进行经营创利活动。 ２、经营物业的资源及管理运作 经营物业的资源管理就是策划、组织、领导及控制物业公司的资源，以求实现管理服务及经营的总目标。资源项目中主要分为两大部分：一是物质资源；二是人力资源。 在物业项目中的人力资源是最重要的资源。因为每个服务性项目的经营管理是一项复杂的、细致的工作，它涉及的面广、范围大，要 求高于其它行业。 物质资源又可分为固定资产资源与资金资源。这是都具备的资源，只是能力的大小、资金的多少的区别。 物业企业的品牌、良好的信誉及形象，物业项目与其他单位或企业的良好关系，一定的经营客源网络，有用的资料、时间等，都可视为物业项目的宝贵资源。 物业项目的经营管理者的目标就是要通过利用这些资源提供给客户一流的服务，同时获得企业的经济收益，实现盈利的目标。经营物业大致有以下四个方面的基本管理运作： （1）、策划。策划即预先确定目标及方针，然后根据目标制定一整套详细的实施方案来达到目标。就根据物业公司的实际情况，物业经营的资源的优缺点，商家的心态，将来的市场的发展趋势和方向，制定可行性方案。 （2）、组织。组织是指充分利用物业项目中一切可利用资源，以便最有效地达到经营管理的目标。组织就是充分地、有效地利用物业公司中各个职能单位，每项设备，每个员工在经营管理活动中，协调一致地发挥其功能和作用。 （3）、领导。领导是促进和指挥属下员工履行岗位职责，对员工给予指导和监督，以确保得到最高和最佳的工作效率及经济收益。 （4）、控制。控制即监督和检查计划的执行情况和目标的实现程 度。如成本控制、财务控制、质量控制。 所以，具备上述的运作能力后，我们的经营与服务在日常管理中不是矛盾的而是相辅相成的。 五、写字楼经营管理方案 作为商务写字楼的经营者，盈利是物业经营管理的目的，是实现投资回报、物业保值增值的必然要求。而作为写字楼的经营管理和服务——物业公司，在工作中要着重把握两个方面： 1、在保证服务质量的前提下，科学合理地增加经营收入以及控制物业运营成本。 一定程度上，写字楼租金水平决定出租率的高低，而出租率的高低是经营效益的具体体现。结合同类物业的市场供求状况、地理位置、建筑类型、结构状况、设施设备情况、交通情况等因素，写字楼物业升值空间较大。合理制定商业租金价位，引进有一定的商业信誉商户，以带动整幢大厦的商务氛围。 物业经营成本的控制在保证优质服务质量的同时，采取管理措施使成本费用最小化。经验数据表明，人力成本和公共能源成本占物业服务企业成本的70%左右。由此，在满足客户能源需求的前提下，要避免不必要能源的浪费。要做到计量细化到与每个能源使用方的经济利益挂钩，并杜绝一切可能的无管理现象，如长明灯供水设施的跑冒滴漏现象等。 2、建立服务质量标准体系和工作流程，物业管理服务质量对写字楼租金水平和市场价值的影响力是不可低估的。为此，要建立一整套以客户为关注焦点的规范内部管理运作的服务质量标准体系和工作流程。 1）档案资料。档案资料的建立是对前期建设开发成果的记录、实施物业管理时对工程维修、配套、改造的记录、物业管理合同、客户资料、投诉反馈记录以及物业管理过程中的质量记录。物业管理档案资料的建立主要抓收集、整理、归案、利用四个环节。收集的关键是完整，整理的重点是去伪存真，归档就是按照资料本身的内在规律进行科学地分类与保存，利用在日后的管理过程中使用并加以充实。 2）工程设备管理。设备是写字楼的心脏。一方面，技术力量配备方面要求技术人员精干熟练，专业技术过硬，工作效率高。另一方面，制定完善的设备运行管理检查维修制度、故障应急预案、24小时值班制度和科学的保养规程，确保楼宇外观及结构良好，各系统设备设施完好、运行正常。 3）安全管理。加强治安防范管理力度和措施，坚持“张驰有度、人技合一”的原则。即：以监控系统为主；辅之以保安门岗、流动岗哨、机动应急人员，建立一个严密、可靠的安全网络。安全岗位设置以填补技防“盲点”为准则，根据实际情况，设置门岗、外围（含车场）流动岗。门岗要做好来人来访登记，经客户确认后，再予放行；大件