房地产估价实训心得
房地产估价实训心得-标准化文件发布号：（9556-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII
房地产估价实训心得
本周五，在老师的带领下，我们参观了长安镇上的两个楼盘，分别是佳源和长安华府。
我们首先进行了解的是佳源这个楼盘。在佳源中心广场负责人陈经理的讲解下，我们了解到了佳源地理位置，周边的环境，发展前景等项目，总的来看，佳源中心广场未来的发展还是值得期待的，随着医院、大学、地铁等陆续搬迁过来，将对佳源的发展起到积极的推动作用，就拿大学来说，目前长安镇这边有我们东方学院这所大学，之后也有其他大学陆陆续续搬迁过来，学生对于购物、娱乐的需求量还是比较大的，所以我们这些学生就会成为佳源中心广场较为稳定的客户源。
之后我们又参观了长安华府这个楼盘，长安华府与佳源最大的区别就在于，佳源是集商业与住宅一体而长安华府就只是住宅，它主要有套房和别墅，别墅的价格相对来说比较高，我们在工作人员的带领下也去参观了样板房。样板房给我个人的感觉还是挺好的，无论是装修还是面积，都还不错。
对比佳源和长安华府这两个楼盘，我们发现长安华府的价格相对较高，销售量也相对较好。我觉得长安华府价格之所以较高，原因可能在以下几方面：首先，长安华府住宅的地址相对较好，离镇中心近，地理位置较好；其次，佳源中心广场集商铺与住宅一体，商业中心较为嘈杂，不太适合居住，人们可能更偏向于安静的地理
位置；然后，长安华府的名声较佳源更好，住房设施也更好，人们可能会更偏向于长安华府。
通过这次实训，我了解到，房地产估价并不容易，我们要从很多方面来考虑问题，考虑的也要比较全面，需要我们去深入了解这个项目。
房地产估价实训示例
示例： 广州市越秀区建设XX 路13 号 502 房的价值测算过程 一、建筑物基本情况描述与分析 1、实物状况描述与分析 经现场查勘，估价对象所在楼宇为1幢7层混合结构楼梯楼，总楼高约21米，外墙喷涂料，有一部楼梯上下，设拉闸防盗门、简易木门、木窗，铺地砖， 天花与内墙抹灰，内有单独卫生间，室内维护一般，朝向为东南向。 估价对象室内布局合理，采光、通风较好，有噪声，经实地查看，估价对象 能正常使用，为基础完好房。 2、权益状况描述与分析 根据委托方提供的《房地产登记簿查册表》复印件记载，房产登记号为2009登记字号，建筑面积为平方米，其中套内建筑面积为平方 米，共有情况为单独所有，房屋性质为房改房，规划用途为住宅，共 7 层，结构 为混合（乙石），产权人为叶X X，占有部分为全部（权属人），权证号码为 7 号， 房屋所有权性质为所有房产，所有权来历为继承，房屋所有权取 得方式为继承，纳税情况为免税。土地使用权终止日期为2069 年11 月01 日。 登记附注：房改售房，房款付清（成本价）。 3、区位状况描述与分析 （1）位置描述 越秀区地处广州市腹地，是广州市的老中心城区，总面积为平方公里， 总户籍人口约 114 万人，下辖 22 条行政街道。其东面与天河区接壤；南面与海 珠区隔珠江相望；西面毗邻荔湾区；北面与白云区、天河区相邻。越秀区是广州 市商业精华之所在，区内商铺密度大，经济能量高，每年创造的商业价值位居广
州市各区前列，商贸中心地位凸显，为广州市的经济强区。 估价对象位于广州市越秀区中部，距离地铁 5 号线淘金站约 450 米，东临建设X X 路，南邻建设X X 路，西近建设X X 路，所在楼宇为钢筋混凝土结构7层商住房，首层为商业，2 层及2层以上为住宅，呈“一”字形南北排列。 （2）交通描述 估价对象东临建设 XX 马路，双向四车道，地面铺沥青，出入交通工具以私家车、出租车、公交车和地铁为主，道路实行南北双向交通管制。交通较便利，出行较方便。 （3）周围环境和景观描述
房地产估价简答题-妥妥哒-
1.从理论角度试述为嘛房地产需要进行估价？ 随着我国逐渐实行有偿土地使用制度，房屋商品化推进了房地产行业高速发展，市场规模日益扩大，同时也推进了房地产估价行业快速发展，其服务领域越来越广泛，现实生活中的许多方面都需要应用房地产估价。 2.在现实生活中，有哪些方面需要进行房地产估价? 房地产管理工作；土地使用权出让价格评估；房地产交易；房地产保险；房地产课税；征地和房屋征收拆迁补偿；房地产分割；房地产纠纷；房地产拍卖底价；企业各种经济活动中涉及的房地产估价需要；其他目的的房地产估价的需要。3.从房地产用途的角度而言，房地产估价对象主要有哪些？ 居住房地产、非居住房地产：商业房地产、旅馆房地产、餐饮房地产、娱乐房地产、办公房房地产、工业和仓储房地产、农业房地产、特殊用途房地产和综合房地产9类。 4.从房地产开发程度的角度而言，房地产估价对象主要有哪些？ 生地、毛地、熟地、在建工程、现房。 5.从房地产是否产生收益的角度而言，房地产估价对象主要有哪些？ 收益性房地产：住宅、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准仓房、仓库、农地等。 非收益性房地产：高级私人府邸、未开发的土地、政府办公楼、教堂、寺庙等。 6.从房地产经营方式的角度而言，房地产估价对象主要有哪些？ 销售、出租、营业和自用等。 7.房地产估价原则有哪些？ 合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。 8.简述房地产估价程序？ 受理估价申请和业务、制定估价作业计划、收集与整理资料、现场勘查、综合分析和估算、撰写估价报告书及收取估价服务费。 1.房地产的概念？ 指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的综合体，包括物质实体和依托于物质实体的权益 2.房地产的三种存在形态？土地、建筑物、房地 3.房地产的实物、权益、区位的含义？实物是指房地产中看得见摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及结合完成的功能三部分。权益是房地产中无形的、不可触摸的一部分，包括了权利、利益和收益。区位是指某事物占有的场所，但也含有位置、布局、分布、位置关系等方面的意义，分为位置、交通、环境和配套措施四方面 4.房地产的特性？不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限和滞后、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制、保值增值 5.市场价值和非市场价值的含义以及非市场价值主要包括哪些？a称为实际价格，指房地产对于一个典型的投资者的价值。b.称为市场价值以外的价值、其他价值c.包括清算价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、投资价值等 6.市场价格和理论价格的含义？市价指某宗房地产在市场上的一般、平均水平价格。理价是经济学假设的经纪人的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。 7.市场调节价、政府指导价、政府定价的含义？a.是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。B.指由政府价格主管部门或其他有关部门按照定价权限和
房地产评估公司工作总结
房地产评估公司工作总结 下面介绍的是房地产评估公司工作总结,下面一起来看看吧。 房地产评估公司工作总结 一、努力掌握政治理论知识,提高自身政治素质。 通过集团党委组织的集中学习、自学和听课等多种形式深入学习马列主义的理论知识、邓小平理论和“三个代表”重要思想,及时了解当今的国际政治形势,社会动态及党中央的指导方针。为了尽快提高自己的理论水平,我还从广播、报纸中了解当今的国际政治形势,社会动态及党中央的指导方针等。一年来,我认真按照党员的标准严格要求自己,坚定政治信念,加强政治理论、法律法规、金融财务知识学习,转变工作理念,改进工作作风,自觉遵纪守法,认真履行职责。 二、恪尽职守,认真做好本职工作。 在工作上,严格要求自己,以孜孜不倦的进取精神来勉励自己,认真执行领导的统一部署,积极开展日常财务工作,严肃财务纪律。发行公司子公司、发行站众多,日常事务繁杂,导致财务工作比较繁琐。在日常工作,我本着服务发行的原则,提高发行财务工作效率和服务能力,尽量克制抵触情绪,让发行员工都感到满意。 三、进一步加强日常财务工作的管理。 在年初,刚结束繁忙的大征订任务,我们发行核算小组就开始按照《发行公司财务管理实施细则》的要求,对报款、报销、工资、代办费、订报奖品、增值服务、票据等基础的工作抓起,细化财务流程,加强财务监督管理。同时,我们每月终结都要进行自查、自检工作,逐步完善发行公司的财务管理体系。 四、完善财务会计报告及统计。 由于发行公司是去年10月份进行公司化运营,我们是公司化运作后派驻进行财务管理,所以很多基础工作都在一步步的完善。今年,我们进一步加强各种数据的统计工作,完善各类财务会计报告。每周、每月底定时出表,为领导做出相关决策及时提供了财务信息。同时,根据领导的需要,对报表进行修改、变动形式以适应当前的需要。每月经营中出现的变化及发现的问题,在报表中也给予特殊标计。 五、及时完成领导安排其他各项工作。 无论是为地震灾区募捐、爱心订报、十一各大商场订报,还是日常一些事务的办理,我都会按照领导的要求及时、准确、保质的完成。 六、认真参加各种财务培训。 努力学习新知识、新业务、使我们的财务基础工作更加规范,同时也提高了工作效率。我认真归纳总结了所学的内容,在工作之余进行消化理解。通过学习,不仅丰富了我的基础理论知识、提高了实际操作能力,更加强了财经法律意识。 随着我国经济建设的不断发展,和世界经济的巨大变化,我们财务会计工作的侧重点和基本点也在改变。因此财务会计工作不能停留在简单的算账、报账等会计核算上,应不断更新知识,不断提高理论水平。结合本行业财务工作的特点,认真总结经验、查找不足,保证财务基础工作的准确、及时、完整,为领导及时、准确、完整的提供财务信息。 回顾总结,在领导的支持和相关部门的配合下,我顺利地完成了08年的财务工作任务。通过一年来的工作,无论在本行业的业务还是在思想认识上都有一定的提高,但在工作的广度和深度上还需要进一步的扩展,同时克服工作中时有的浮燥情绪。 个人工作存在的不足: 1、细心不够,考虑事情不够全面。在考虑问题的时候不够仔细和全面,容易忽略很多的细节问题。
房地产估价师考试相关知识笔记整理
第一章房地产市场和投资知识 ▲市场=人口+购买能力+购买动机 ▲房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。 ▲具体一宗土地的范围包括：地球表面、地球表面以下一定范围的空间、地球表面以上一定范围的空间。 ▲房地产可以视为实物、权益、区位三者的结合。 ▲市场是： ①商品交换的任何场所； ②使商品交易双方接触的任何安排； ③商品交换关系的总和； ④连接商品生产者的桥梁； ⑤指某一特定商品的现有目标客户群。 ▲市场包括：有形市场和无形市场。 ▲房地产市场市场交易包括：买卖、租赁、抵押、互换等。 ▲市场必须具备：买方、卖方、可供交易的商品。 ▲房地产市场必须具备：买方、卖方、用于交易的房地产。 ▲房地产的特性：①不可移动性（决定了房地产市场是一个地区性市场）；②独一无二性（相同的房地产不可能出现大量供给）；③寿命长久性；④数量有限性；⑤用途多样性；⑥相互影响性（外部影响性）；⑦易受限制性；⑧价值高大性；⑨难以变现性；⑩保值增值性。▲房地产市场的主要特点：①交易的物质实体不能进行空间位置上的移动，只能是无形权益的转移；②交易的对象非标准化，是一个产品差异化的市场；③是一个地区性市场；④容易出现垄断和投机；⑤较多地受到法规政策的影响和限制；⑥一般人非经常性参与；⑦交易的金额较大，依耐于金融机构的支持与配合；⑧广泛的房地产经纪人服务。 ▲房地产市场分类： 1、按用途（功能）可分为：居住房地产市场和非居住房地产市场； 2、按档次可分为：高档房地产市场、中档房地产市场、低档房地产市场； 3、按区域范围可分为：整体房地产市场和区域房地产市场； 4、按交易方式可分为：房地产买卖市场和房地产租赁市场； 5、按交易目的可分为：房地产使用市场和房地产投资市场； 6、按流转次数可分为：房地产一级市场（为土地使用权出让市场）、房地产二级市场（为新
房地产评估个人年度工作总结
房地产评估个人年度工作总结 篇一】 20xx年年初，经过公司与XX物业的洽谈，对我公司进驻XXX小区合作达成了共识，于xxxx年3月15日签订了相关合作合同。首先要非常感谢公司为我提供这个广阔的平台，以及对我的信任，非常感谢公司领导、同事给予的关心帮助，在此我向公司全体同事表示最衷心的感谢。 下面是我对今年所做的工作做一下总结，以及对xxxx年新的一年的工作设想。 一.关于管理工作方面 主要是做好与员工的协调沟通。同时建立良好的人际关系。认真履行公司制定的各项规章制度，统一思想，结合自身工作情况不断发现问题解决问题。接待客户热情积极主动，树立好良好的公司形象。 二.取得的工作业绩 进驻XXX已有9个月，取得的业绩不是很可观，自开设办事处至今成交租赁房源XX套，佣金收入约为XXXXX元;出售、贷款及其他业务为XXX。主要原因是XX门禁及绿化没有搞好，所以至今未得房产证，致使一些业务无法开展。同时，因为合作的物业公司管理方面出现一些问题，导致我们部分的客户纷纷退租。虽然重复的房源再次出
租也可以让我们获利，但是小区的对外口碑已经造成了不好的影响。 三.存在的主要问题 无论在哪个方面取得了成绩，但对照公司的总体要求和管理模式还是相差甚远。主要体现在缺乏工作的主动性，工作计划不够强，部门与部门之间的沟通协调还不够，管理的执行力欠缺，监督工作力度不够，等等，这些都有待于在新的一年里勇于克服和坚决改进的。 四.对公司的建议 一，用人唯才 随着企业的经营的日益复杂，公司也再不断的衍生其他经营方向，唯有人才才能维持企业的长期可持续发展。并且企业需要培养出一批属于自己的骨干成员，而不是依靠更多的亲情来维系，这样离现在化管理就太远了。 二，能力重于学历 成功人士往往是那些学历并不高的人，看重学历只是他的常识和内涵，并不是代表能力的充分条件。选择一些对待工作态度积极，主观能动性强的人安排在适当的位置上是用人的标。 五.xxxx的工作打算 新的一年随着市场形式的发展和激烈的竞争下，我们以积极主动的态度为公司带来更好的效益，明确我们的工作目标，加强业务能力，
房地产估价的基本方法
房地产估价理论与方法 第1讲:房地产和房地产估价(200４) 第一章房地产和房地产估价?第一节引言?一、房地产估价就是对房地产的“客观合理价格”或“价值”进行估算和判定的活动。?房地产价格从某种意义上讲是客观存在的，不以个别人的主观意志为转移,是由市场决定，即是由市场参与者集体的价值判断所形成。因此，房地产估价是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程,将客观存在的房地产价格或价值揭示、显现出来。?二、房地产估价受到政府和社会的高度重视表现在以下四个方面: ?第一、房地产估价成为国家法定制度。房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度。 第二、房地产估价师实行了国家统一考试。从199５年起,取得房地产估价师资格的惟一途径是通过全国房地产估价师执业资格考试。?第三、房地产估价执业制订了国家统一标准。199９年2月建设部会同国家质量技术监督局联合发布了《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》,自1999年6月１日起施行，其内容包括：总则、术语、估价原则、估价程序:、估价方法、不同估价目的下的估价、估价结果、估价报告、职业道德等。?第四、房地产估价行业成立了全国自律性组织。1９９4年８月成立了中国房地产估价师学会(简称为ＣIREA)。 例题:从某种意义上讲,房地产价格是： A、个别人的价值判断 B、估价人员的主观定价 C、由市场力量决定? D、市场参与者集体竟拍的结果 E、由交易双方委托经纪人确定?答案:Ｃ、Ｄ?第二节房地产的概念?一、房地产的整体概念 (一)房地产的定义?房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。其中: ?土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。 建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物。
房地产估价 实习报告
实习报告 专业： 班级： 学号： 姓名： 20** 年**月**日
一、实习目的： 1、学习与熟练房地产估价技能； 2、加深对房地产行业的认知； 3、学习房地产抵押估价报告的制作以及整个工作流程； 4、加强和巩固理论知识，发现问题并运用所学知识分析问题和解决问题的能力。 二、实习时间： 20**年**月**日起 三、实习内容： 1、学习与培训 地点为**房地产评估有限公司。主要学习与培训房地产抵押估价的方法、制作、规章以及相关道德法律。 2、住宅项目市场调研 分小组在外调研**区各楼盘信息以及成交和租金价格情况。 3、互相交流学习 地点为**。不定时交换信息，互相交流经验与相互学习。 四、实习公司介绍 略 五、实习收获与体会 在**评估有限公司实习这段时间中，我收获了很多，也锻炼了很多，不仅对学校中学到的知识进行实践中的升华，也在工作经历中取得了不少的实践心得，并且在同事和同学的帮助下逐渐成长。 “在大学里学的不是知识，而是一种学习的能力”。参加工作后才能深刻体会这句话的含义。在这个信息爆炸的时代，知识更新太快，靠原有的一点知识是肯定不行的。我们必须在工作中勤于动手慢慢琢磨，不断学习不断积累。遇到不懂得地方，自己先相当设法解决，实在不行可以虚心请教他人，而没有学习能力的人迟早要被企业和社会所淘汰。 刚开始来的时候是做市场调研，主要了解及熟悉**区的路段、房地产市场价格、各区域房产局的工作流程和手机相关信息等。事件安排是上午由经理对我们实习生进行理论知识及撰写报告方法和要求的一些可能培训下午出去做市场调研。刚开始觉得很辛苦，很累，但是这些工作不仅锻炼我与人沟通技巧也对我以后工作有很大的帮助，所以一直坚持着，不断的积累经验。经过数十个住宅项目调研表的制作，对朝阳区的楼盘和现在个价格状况有了深入的了解，我的人际交往和突发事件的处理能力有了很大提
不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理
不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理 （二）不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理 1．整幢商业房地产估价 在实际的商业房地产估价中，进行整幢房地产估价的情况相对而言比较少。对整幢商业房地产估价时，首先应详细了解不同楼层的商业业态、经营方式、类型、收入水平差异等，其次了解同层商业房地产铺面 的分布格局及价格分布影响因素，最后根据不同楼层具体情况、交易实例收集的难易程度、潜在租金及其 经营费用测算的难易程度而选择不同估价方法，一般可采用收益法、市场法。 2．整层商业房地产估价 整层商业房地产评估，一般可采用市场法或收益法进行，但通常情况下整层出售或出租个案远少于单 个商铺出售或出租，因此当缺少类似整层商业房地产出租或销售可比实例，而仅有单个商铺的成交实例时，如何利用单个商铺价格修正而估算得出整层商业房地产的价格往往成为估价的难点。 虽然整层商业房地产与分割商铺面临的客户群定位不同，二者在市场价格形成过程中的分割布局、策 划费用、销售代理费用、市场接受能力并不一致，但是二者毕竟是“全体”与“个体”的关系，对于某个具体的铺位价格而言，在数量上与整层商业房地产均价间存在一定的比例关系，因此可通过细致的市场调 查，确定这种数量关系，进而修正到整层商业房地产的价格。 例如，某估价机构接受委托评估××商业广场九层的价格。经过市场分析决定采用市场法作为首选方 法评估××商业广场九层的价值。在选择交易实例时，发现整层商业房地产交易实例很少，但有较多的中 小面积商业房地产交易实例，因此选用中小面积商业房地产交易实例，并进行相应的市场调查了解该市类似估价对象整层商业用房交易价格与中小面积商业用房交易价格的关系，修正确定××商业广场九层的价值。经过市场调查，该市与估价对象类似的整层商业用房交易的价格比中小面积商铺（整层分割交易）的 交易价格平均低8%～15%，估价人员结合估价经验，综合考虑取整层交易修正系数为12%，据此估算得出估价对象的价格。 3．同层商业房地产不同铺面评估 对于同层商业房地产多个铺面进行评估时，可先评估出一个铺面的价格，其余铺面价格在此基础上进 行修正而得出估价结果。但是这种技术处理方式要求对同层商业房地产铺面的分布格局及价格分布影响因 素有充分的了解和认识。 例如，某估价机构用收益法评估××市××片区××商业城二层多套商铺价格，在确定客观租金时，
房地产估价心得
房地产估价概论心得 在大三下学期，我们开设了《房地产估价概论》这门课程，通过学习收获很大，开阔了眼界，对房地产评估行业的未来有了更多的信心。同时也对自己选择了这个行业有了更多的了解。自己体会最深的是下面几个方面。 一、房地产估价的定义 房地产估价是指专业房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。房地产估价是科学与艺术的有机结合，把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。 二、房地产估价按估价目的进行分类，主要有下列类别： 土地使用权出让价格评估；房地产转让价格评估；房地产租赁价格评估；房地产抵押价值评估；房地产保险估价；房地产课税估价；征地和房屋t征收拆迁补偿估价；房地产分割、合并估价；房地产纠纷估价；房地产拍卖底价评估；企业各种经济活动中涉及的房地产估价；其他目的的房地产估价。
三、对房地产估价的原则之一“合法原则”有深刻的认识 老师的授课内容中，无不一而再，再而三地提到“合法原则” ， 反复强调估价必须遵守合法原则，以法律为依据进行估价。这使我深刻地感觉自己在法律学习方面的不足。作为一名房地产估价者，不了解相关的法律法规，仅仅从技术层面出发做估价，是不可能做好估价工作的。老师通过列举案例，说明深刻理解法律法规不仅能够正确维护房地产行政管理机关的依法行政的权力，对提高房地产估价机构和房地产估价者的社会地位都有十分重要的意义。老师也曾问过：房地产评估行业的未来应该向什么方向发展？他认为除了正常意义上的估价服务，有必要向房地产咨询服务的方向发展，向客户提供专业化的房地产相关业务细分服务。这样就要求我们房地产估价者，必须对涉及房地产评估行业的相关法律法规规章有充分的了解，要求房地产估价者具备很高的法律素养。通过学习，不仅在认识上有很大的提高，也增强了做好房地产估价工作的信心，有了更加明确的努力方向和新的动力。 以上就是对房地产估价概述的心得和体会，非常感谢老师对我们的细心教导，希望以后还可以听到老师的授课，虽然老师教我们的时间短，但具体学习内容之外的意义是巨大的。除了面对面学习新知识新思考之外，我能够感受到老师对房地产评估行业的敬业和钻研精神。工作和学习是相辅相成的两件事情，平时的努力和学习更
房地产估价师应具备的职业技能
从1993年到2003年，中国房地产估价师职业资格制度已经建立十周年，中国估价师也走过了十个春夏秋冬。房地产估价师作为一种专业执业资格，特别需要估价师具有较高的个人经验、专业水平、知识面以及服务水平等方面的职业技能。 一、估价师应掌握一定的建筑知识和建筑造价知识 我们知道运用任何一种评估方法时，都会涉及一定的建筑知识，尤其是运用假设开发法进行评估时，更是考验估价师建筑知识的水平。评估个案中“真正的”房地产并不多，其确有大量的包括储油罐、输油管、高压电、泵船、码头、罐基。栈桥等等在内的“动产”，对其中“既无造价资料，亦无图纸”的，宜采用重置成本法，结合“替代原理”，先“模拟”出以当今设计思想及施工工艺状态下重建能大到实物“最佳”使用状态的建筑施工方案，后分部分测算工程量，再查找相关水利、土建定额，以此测算其新建成本。这些“个案”的评估要求估价师掌握一定的建筑知识和建筑造价知识。 二、估价师应掌握一定的房地产经济理论 众所周知房地产估价是一门从经济学角度分析房地产的分支学科，因此，只有具备较深厚的经济理论基础，方能真正地做好估价工作并能进行相应地探索。这就要求估价师了解并探索更多的经纪问题包括：贴现、折旧、经济增长、机会成本、边际收益、收入与税收等，参加房地产经纪理论培训、知识竞赛和房地产继续教育。本人通过自学和培训1996年通过了房地产估价师考试，1997年参加“荆门市房地产法规知识竞赛”获一等奖，并获奖金200元。事实上，一个全面的估价师，不仅可以从事“单一”的评估业务，更可以为大众提供房地产投资/置业咨询服务——为房地产投资者忧解难，或者为置业者出谋划策。这主要包括：预算不动产投资价值和投资回报率；测算投资/置业成本，安排购置资金；测算改造成本，改进物业收益水平；预测市场波动，确定投资/置业方向；测算租售、抵押（留置）成本，安排物业资产管理计划。 三、估价师应该具备丰富的房地产专业技术知识 顾名思义，房地产估价是对房地产标的物或者房地产为主的标的物进行估价的一项技术工作，缺少房地产专业的基础知识，就谈不上做一名估价师。从房地产估价的基本方法也可以佐证，成本法是以成本测算方式估算房地产价值，其中比如社会平均利润率、资金占用成本如何确定，直接牵涉到估价结论的可靠性；市场法是以市场可比价格估算房地产价值，但是如果没有房地产专业基础知识，又如何选择“可比实例”，又如何进行“区域”、“个别”等因素的调整；收益还原法是以贴现原理测算房地产价值的，试问如果不具备房地产基础知识，其中的客观收益又怎么判定，特别是针对一个收益整体不可分，但只评估其中部分房地产的价值时必须确定分摊价值时，更离不开房地产专业知识。事实上，房地产专业知识的面很广，包括建筑、规划、土地、质量、计划、营销、物业管理等等。有些估价师在用市场法进行评
房地产估价——市场比较法的评分实训
房地产估价实训3——比较法评分 本次评估运用市场比较法时所选取的区域因素、个别因素，在编制比较因素指数时，由估价师根据市场交易情况，确定相应因素指数作为编制依据。 （1）交易日期修正：估价对象交易日期统一设定为2018年10月份，选取的可比实例根据可自行设定，然后参考下 （2）房地产状况因素修正 A、区域因素： ①地段位置：综合分析地段等级、距区、市中心的距离及商贸繁华程度等因素，以估价对象为基准（100%），每变化一个等级修1%-5%。②公共配套设施完备度：综合分析大公共配套（菜市、医院、商场、休憩娱乐场、中小学、金融机构等）及小区配套（会所、停车场、健身场所、幼儿园等），以估价对象为基准（100%），按好、较好、一般、较差、差进行每个级别差1%修正。③交通便利程度：综合分析地铁、与从化汽车站距离、公共交通等因素，以估价对象为基准（100%），每变化一个等级修1%-5%。④周边物业类型：综合分析周边房屋类型（工厂、商业用房、住宅等），以估价对象为基准（100%），每变化一个等级修1%-2%。⑤环境状况：综合分析环境质量（声、气、视）、治安环境、人文环境等因素，以估价对象为基准（100%），每变化一个等级修1%-5% B、个别因素 ①新旧程度（建筑年代）：以估价对象为基准（100%），每变化一年修正±%。②朝向：南、东南、西南、东、西、东北、西北、北八个方向，以南为最好，东次之，西再次之，以北为最差，每变化一个朝向修正1%。③楼层：中层偏上最优，高层次之（顶楼除外），低层再次之，视情况修正1%-2%。④户型（布局）：综合分析户型功能的齐全、分区、户型与面积的合理性，以估价对象为基准（100%），每变化一个等级修正1%-2%。⑤装修情况：分毛坯、普装、
房地产估价心得
房地产估价心得 在大三下学期，我们工程管理专业学习了《房地产估价》这门专业课。总的来说，通过对这门课程的学习，让我对当代中国房地产市场有了一个大致的认识，对各种房地产估价方法也有了初步了解，再加上自己动手做的房地产估价报告，我觉得自己的收获还是非常大的。下面我将对自己所学的知识做出如下总结。 一、房地产估价的含义 房地产估价是模拟房地产价格形成的规律，将房地产客观合理的价格测算出来的过程。这就要依据一定的估计理论和方法，也必须掌握房地产估计的概念、特征以及估计基本要素，掌握估计对象房地产区位、实物、权益的界定。 二、房地产估价的本质 1、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格。 2、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价，房地产成交价格容易受交易者动机、偏好等个别情况的影响。房地产价值是由众多市场参与者的价值判断而非个别人的价值判断而形成的。估价师在模拟市场定价时，不能以自己的偏好来判断。 3、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证，估价专业意见的作用有：咨询性或参与性；鉴证性或证据性。后者的法律责任大于前者。 4、房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内。估价师应当对其估价结果的有限性有清楚的认识，采用多个假设来处理现有的知识水平和范围以及数据的完整性方面的有限性，并将这些假设对估价结果的影
响明确地告知委托人，所以对估价师评价其结果准确与否不是看其估价结果而是评价其估价的过程是否符合规范的要求。 5、房地产估价既是一门科学也是一门艺术。正确的房地产价值分析、测算与判断必须依靠科学的估价理论与方法，但又不能完全拘泥于这些估价的理论与方法，还必须有依靠实践经验。 三、房地产估价的必要性 1、一种资产只有具备了下列2个条件才真正需要专业估价：（1） 独一无二性。（2）价值量较大。具体就房地产来讲，由于房地产具有不可移动性、独一无二性和价值量大性，房地产市场是典型的“不完全市场”并且市场信息不对称，不会自动地形成常人容易识别的适当价格。房地产估价的有助于将房地产价格导向正常化，促进房地产公 平交易，建立合理的房地产市场秩序。 2、房地产估价是估价行业主流的原因：房地产具备专业估价的条件，房地产量大面广而其他资产的数量相对较少，房地产需要估价的情形较多而其他资产需要估价的情形相对较少。 四、几种常用估价方法的介绍 1、市场比较法 挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例（已成交的或评估过的、具备正常报价的）与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。
房地产估价师考试-真题+答案
2003年全国房地产估价师执业资格考试——房地产基本制度与政策试卷 一、单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。） 1、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定，从(C)开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。 A．1997年下半年 B．1998年上半年 C．1998年下半年 D．1999年 2、下列用地中，不宜划拨供给的是(C)。 A．部队伙房建设用地 B．工商管理所办公楼建设用地 C．上市公司保卫科值班室建设用地 D．科技博物馆扩建项目建设用地 3、土地使用权出让合同由(D)与土地使用者签订。 A．市人民政府 B．县人民政府 C．省人民政府土地管理部门 D．市、县人民政府土地管理部门 4、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前(D)申请续期。 A．15日 B．3个月 C．6个月 D．1年 5、拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是(C)。 A．面积结算 B．货币补偿 C．产权调换 D．货币补偿或产权调换 6、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为(B)。 A．产权调换 B．货币补偿 C．产权调换或货币补偿 D．不予补偿
7、某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房户型发生变化，并在10日内书面通知了买受人，买受人接通知后未作表示，2个月后买受人提出退房，按规定买受人( A )。 A．有权退房，但应承担违约责任 B．有权要求开发公司承担违约责任 C．有权要求开发公司赔偿损失 D．无权退房 8、转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起(A)日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。 A．30 B．45 C．60 D．90 9、《中华人民共和国城市规划法》确定的城市规划区是指(D)因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。 A．城市市区、郊区 B．城市市区、城市行政区域内 C．城前市区、郊区以及城市行政区域内 D．城市市区、近郊区以及城市行政区域内 10、某县是国家级历史文化名城，该县单独编制的历史文化名城保护规划，应报(D)审批。 A．上一级城市人民政府 B．省人民政府 C．国务院 D．建设部、国家文物局 11、建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工，可申请延期，延期(C)。 A．以一次为限，不超过3个月 B．以一次为限，不超过6个月 C．以两次为限，每次不超过3个月 D．以两次为限，每次不超过6个月 12、按照《住房置业担保管理试行办法》的规定，住房置业担保公司提供的担保是(C）担保。 A．一般保证 B．贷款人、保证人分担责任的比例保证 C．连带责任保证 D．信誉保证 13、下列有关住房置业担保公司的表述中，不正确的是(B)。 A．有不少于1000万元人民币的实有资本 B．货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行
房地产估价练习题及其答案(精)
房地产评估复习题及答案(一 第一章房地产和房地产评估 1.按房地产的(B来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。☆ A.收益性 ;其评估 C.房地产的未来状况 D.房地产过去状况与现在状况的差异状况 4.从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是:( A.商业、办公、工业、居住 B.商业、居住、办公、工业
C.商业、办公、居住、工业 D.商业、居住、工业、办公 5.娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的:(☆ A.用途 B.开发程度 50年 B.权益 C.区位 D.实物、权益、区位9.典权制度是中国特有的,下列阐述正确的为:( A.支付等于买价的典价,即可获得房地产的所有权, B.支付典价后只能获得房地产的使用权
C.支付典价后房地产的使用者不付租金 D.出典人获得典价后即失去房地产的所有权 10.医院、学校是属于哪一类房地产(☆ A.商业 B.办公 D.本地区本类房地产 3.一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房,总价为30万元,其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5%,则:( A.实际价格28.5万元,名义价格30万元
B.实际价格29.28万元,名义价格30万元 C.实际价格30万元,名义价格不存在 D.实际价格28.578万元,名义价格30万元 4.采用比较法求得的价格通常称为( A.路线价 D.均价 7.下列价格阐述正确的是:( A.市场价格>抵押价值>征用价值>课税价值 B.市场价格>征用价值>抵押价值>课税价值
C.市场价格>课税价值>征用价值>抵押价值 D.市场价格>征用价值>课税价值>抵押价值 8.投资价值评估时所采用的折现率为:( A.根据市场现状 B.最低收益率 2.D, 3.D, 4.B, 5.B,
2015年房地产估价师考试全套真题
2015年房地产估价师考试全套真题 2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、 （一）单项选择题（共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1．我国土地用途管制的核心是（）。 A．实行土地有偿有限期使用制度 B．经营土地有偿使用 C．不能随意改变农用地的用途 D．不能随意改变建设用地的用途 2．征收集体土地的补偿费归（）所有。 A．县级以上人民政府土地管理部门 B．乡(镇)人民政府 C．土地使用者 D．农村集体经济组织 3．某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是（）年。 A．15 B．25 C．35 D．55 4．房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起（）日内给予答复。 A．3 B．5 C．7 D．10 5．超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金（）以下的土地闲置费。 A．5%
B．10% C．15% D．20% 6．转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到（）土管部门备案。 A．规划 B．土地 C．房地产开发 D．建设 7．修建性详细规划应当符合（）规划。 A．控制性详细 B．区域 C．近期建设 D．分区 8．施工单位签署质量合格的文件上，必须有（）的签字盖章。 A．注册建筑师 B．注册结构工程师 C．注册建造师 D．注册监理工程师 9．商品房预售合同登记备案的申请人是（）。 A．商品房销售代理机构 B．商品房预售人 C．商品房购买人 D．商品房购买人和商品房预售人 10．抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同（）。 A．不受该抵押权影响 B．应当解除 C．没有效力 D．不得对抗抵押权
房地产估价业发展中存在的问题及建议
苏北房地产估价业发展中存在的问题及建议 （一）房地产估价机构数量少，规模小房地产估价机构数量少是目前苏北多数城市面对的共同问题，如徐州截至2003年底，房地产估价机构不足15家。房地产估价机构数量与全市人口相比明显不足。部分县区甚至没有一家独立的房地产估价机构。除了估价机构数量少，规模小也是苏北乃至全国估价行业存在的问题。目前房地产估价机构的来源主要有脱钩改制后的房地产估价机构和民营机构，这些估价机构人员大多在10人左右，其中房地产估价师约占70％，有的企业是房地产估价师兼会计和内勤。甚至有个别外地房地产估价机构在徐州建立的分公司中，注册房地产估价师仅有1人，连外业调查员和会计共计4人，房地产估价机构规模很小。在这种情况下很难想象一旦国外有经验、有实力的房地产估价机构进入如何应对。 （二）房地产估价从业人员素质参差不齐，高学历比重不高据清华大学房地产研究所对北京、上海、西安、天津和重庆的部分一级房地产估价机构进行的调查表明，被调查的33家估价机构的学历构成比例是：专科人员28％，本科53％，本科以上19％。据笔者所了解，徐州、苏迁等地目前从事房地产估价行业的人员中，多数为专科及以下学历人员，本科从业人员比例较低，本科以上从业人员基本没有。由于在我国房地产估价行业发展较晚，从业人员严重不足，因此国家对该行业估价师资格准入设置的门槛较低，最低至没有相应学历但通过国家经济专业初级资格考试并取得相应资格，具有若干年的工作经验可以参加房地产估价师职业资格考试。这一方面扩大了房地产估价师的选拔范围，另一方面不可避免的是房地产从业人员素质参差不齐。而苏北作为江苏经济不发达的地区，对人才的吸引力一直较弱，从业人员学历低的现象尤其突出，高学历从业人员 明显不足。 （三）房地产估价师继续教育未能发挥应有作用由于房地产估价从事的是价值较大的商品评估，并且房地产商品具有唯一性、质量差异性等特点，不同的房地产商品往往具有不同的价格。甚至同一幢楼统一单元的相邻商品房都会因为朝向、采光等不同价格不同。房地产估价结果直接影响到当事人的利益。正是因为房地产估价的极端重要性，2001年建设部发布的100号令规定“房地产估价师必须在注册有效期内参加中国房地产估价师学会或其指定机构的一定学时估价业务培训，取得继续教育合格证明”。但由于不少估价师对继续教育的重要性认识不足，多数继续教育仅仅是走过场，估价师们很少利用继续教育的机会加强与同行之间的交流，获取信息的渠道较少。继续教育未能发挥 其应有的作用。 （四）房地产估价机构竞争不当由于部分房地产估价机构是从原政府部门脱钩改制分离出来的，与管理部门有着较多的联系，所以很多时候管理部门有意识的对其倾斜，比如指定房地产估价机构来进行与政府有关的业务。这样很容易就形成了个别估价机构业务量爆满排队等候的现象，而其他估价机构门可罗雀，业务量明显不足。为了在争夺市场，部分房地产估价机构通过采取降低估价费用、给予回扣等不正当手段进行竞争。如某公司在与客户谈判时，将估价费用降低至国家规定费用的40％，虽然最终赢得了这
房地产评估实习报告.doc
篇一:《房地产估价实习报告》 实习报告 我实习的公司为辽宁华鼎房地产土地估价有限公司，实习时间从2012年4月份开始至今，所在的部门为房地产评估部，岗位是助理估价师。从本科到研究生一直学的都是房地产经营与管理，再加上研究生导师在房地产估价行业卓越的成就，让我对房地产估价产生了浓厚的兴趣。能到辽宁最大的房地产估价公司实习是我的荣幸，并且实习期间不仅巩固了学校学到的知识，更多的还是实践能力得到的提升。 首先来介绍一下我的实习单位。辽宁华鼎房地产土地估价有限公司于1998年11月成立，是我国房地产估价一级机构、土地估价A级机构，是大连市目前唯一一家同时具备房地产估价和土地估价最高级别的机构，并具备中国房地产估价师协会、中国土地估价师协会会员资格，是符合现代企业制度的专业评估公司。 2010年，华鼎公司获“辽宁省房地产估价30强”第一名，辽宁省房地产估价机构年营业收入第一名；2011年，大连市国家税务局、地方税务局授予“纳税信用等级A级企业”，获“大连市首批百项为中小企业服务的优秀服务产品”称号，中国房地产估价师与房地产经纪人学会授予“知名房地产估价机构”荣誉
牌匾，中国共产党大连市委员会授予“先进基层党组织”荣誉牌匾；2012年，成为中国房地产估价师与房地产经纪人学会“理事单位会员”证书。 华鼎公司办公地址位于大连市核心区友好广场远洋大厦B座16层，办公面积达1300多平方米。华鼎公司工作业务涵盖了银行、政府、企业、个人等广大范围，评估目的涉及到抵押贷款、拆迁补偿、土地挂牌、资产转让、房地产课税、投资入股等类型。 华鼎公司自成立伊始，就建立了完善的评估业务质量控制制度、风险控制制度以及健全的内部管理制度，为公司的良好发展提供了全面的保障。随着不断的进步和发展，华鼎在实践中总结经验、吸收国际先进的评估机构管理理念，将质量控制、风险控制、内部管理制度化、科学化、先进化、专业化，为各种类型的客户提供了高质量服务。多年来华鼎一直保持着“独立、客观、公正、诚信”的执业原则，在业内有着良好的声誉。 经营范围华鼎在全国范围内从事各类房地产评估、土地评估、房屋质量缺陷评估、房屋拆迁评估、项目管理、贷后监管、项目可行性研究、投资咨询、工程招标代理、房地产开发可行性研究、投资顾问，同时公司还可从事房屋交易代理及相关信息咨询等业务。 华鼎拥有专业评估人员60多人，以注册房地产估价师和注册土地估价师为
商业房地产评估研究.doc
商业地产评估研究 商业地产是指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产。狭义的商业地产主要只用于零售业、批发业的房地产，主要包括百货店、商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场、便利店、专卖店、仓储商店等。广义的产业地产既包括零售业、批发业的房地产，还包括酒店、餐饮、娱乐休闲、商务办公等房地产。我们今天主要讨论狭义的商业地产的评估，也就是商场和店铺的评估。 我们大家都评估过商业物业，有大的商场，也有小的店铺。在现场勘查和评估过程中，我们可以发现，相对于住宅、办公和工业物业来说，商业地产的价值评估考虑到的影响因素是最多的，遇到的情况也是最为复杂的。 下面，我从商业地产的特点分析出发，大家讨论一下现场勘查和评估中需要注意的一些事项，提出评估商业地产应采用的几种方法，并对一些具有代表性的商业地产的评估难点和技术路线提出探讨性意见。 一、商业地产特点 1、收益性 商业地产属于经营性房地产，其主要特点是能够用以获得收益，其收益和获利方式大致分为两类：（1）是房地产开发后直接销售、投资转卖，这类商业地产多为小区级零星商铺、街铺，其特点表现分散、体量小及经营档次在中档以下，这种商业地产获利方式从严格单方上讲属于房地产开发范畴，主要获取开发利润；（2）是长期投资经营，有开发商自营、业主自营、出租给他人经营等方式，这类包含各种体量商业地产。 2、经营内容多，业态多样 在同一宗商业地产特别是大体量商业地产中，往往会有不同的经营业态和内容，例如一部分经营商业零售，一部分经营餐饮，一部分经营娱乐等等。不同
的经营内容一般会有不同的收益水平，因此对商业地产估价时需要区分其不同的经营内容，根据不同经营内容分别进行估价测算，例如采用收益时应在市场调配分析的基础上测算不同经营内容商业地产的收益水平，并以各种商业经营业态采取不同的收益率。 3、出租转租多，产权分散复杂 商业地产往往是销售给个体业主或公司，业主又常常将其拥有的房地产出租给别人经营或自营，有的承租人从业主手上整体承租后又分割转租给第三者，造成商业地产产权分散、复杂，因此在进行商业地产估价时要调查清楚产权状况，分清估价价值定义是出租人权益评估还是承租人权益评估，避免有的估价委托人仅是承租人，却以房地产产权人的身份委托评估。 4、装修高档且复杂 为了营造舒适宜人的购物消费环境，商业地产通常会有相对高档的装修，而且形式各异。估价时需要准确单独估算其价值。另外，商业用房装修升级快，对有些经营者而言，买下或承租别人经营的商业用房后，为了保持或建立自己的经营风格或品牌效应，一般会重新装修。因此在估价时应该充分分析现有装修状况能否有效利用，如无法利用应考虑追加装修投入对评估价值的影响。 5、垂直空间价值衰减性明显 商业地产的价值在垂直空间范围内表现出明显的衰减性。一般来说，商业物业的价值以低层为高（高层商业物业顶层有景观等因素，比较特殊），向上的方向其价值呈现快速的衰减，越到后面，价值衰减则越慢。这是因为低层对于消费者而言具有最便捷的通达度，不需要借助于垂直方面的交通工具，而向上的楼层需要借助交通工具，通达的便捷度随之减弱。 二、现场勘查时需要注意的事项 对于商业地产，我们在现场勘查的时候要特别注意。因为商业地产的实物状况、权益状况和区位状况都会影响到其价值。 1、实物状况