房地产估价实训示例
房地产估价综合实训1住宅房地产估价报告
房地产估价综合实训1住宅房地产估价报告序言：本报告对一处位于城市A的住宅房地产进行估价。
估价的目的是为了确定该住宅的市场价值，以便于所有者和潜在买家做出合理的决策。
该估价报告基于市场调查、房屋特性、房产历史数据等综合信息进行分析和估算。
一、房地产背景：该住宅房地产位于城市A的中心地带，周边设施完善，交通便利。
该住宅总建筑面积为200平方米，共有三层，分为客厅、卧室、厨房和浴室等功能区域。
该住宅的公共设施包括停车场和花园。
二、市场调查：根据市场调查，城市A的房地产市场目前呈现稳定的增长态势，居民购房意愿较高。
周边类似类型的住宅房地产价格大致在每平方米2万人民币左右，与该住宅的地理位置和设施相匹配。
三、房屋特性：1.建筑结构：该住宅采用钢筋混凝土框架结构，具有良好的抗震性能。
2.建筑年限：建筑年限为十年，结构完好，无明显破损和老化迹象。
3.房屋面积：该住宅总建筑面积为200平方米，合理规划，实用空间充足。
4.房屋装修：该住宅装修风格简约大方，整体装修风格与购房者需求相符。
5.房屋用途：该住宅适合居住，可供买家自主居住或作为出租物业。
四、房产历史数据：根据房产历史数据，该住宅自建成以来，房产市值一直保持平稳增长的趋势。
与周边类似住宅相比，该住宅的物业增值潜力较大。
五、估价结果：综合考虑市场调查、房屋特性和房产历史数据，我们得出以下估价结果：该住宅的市场价值为每平方米2万人民币，总价值为400万人民币。
六、评估准确性和风险提示：结论：。
房地产估价案例与分析
房地产估价案例与分析在房地产市场中，估价是一项至关重要的工作。
它不仅关系到买卖双方的利益，也对金融机构、税务部门以及政府规划等方面有着重要的影响。
接下来，我将为您分享几个具有代表性的房地产估价案例，并进行深入的分析。
案例一：市区商业写字楼这是一座位于市中心繁华地段的商业写字楼，总建筑面积约为 5000 平方米。
周边配套设施齐全，交通便利，有多条公交线路和地铁站。
该写字楼建于 10 年前，外观略显老旧，但内部装修尚可。
在对其进行估价时，首先考虑的是市场比较法。
选取了周边同类型的近期成交的写字楼作为比较对象。
通过对位置、面积、楼层、装修、设施等因素的比较和修正，得出了初步的市场价值。
同时，还采用了收益法进行估价。
收集了该写字楼的租金收入数据，包括租金水平、出租率等，并考虑了运营成本、空置率等因素，通过折现计算出未来收益的现值。
此外，成本法也被运用到估价中。
计算了重新建造相同写字楼所需的成本，包括土地成本、建筑成本、税费等，并扣除折旧，以确定其价值。
综合三种方法的估价结果，最终确定该写字楼的市场价值为_____元。
分析：在这个案例中，多种估价方法的综合运用能够更全面、准确地反映房地产的价值。
市场比较法能够直观地反映市场的供求关系和价格水平；收益法注重房地产的盈利能力；成本法则从成本角度提供了参考。
然而，在实际操作中，每种方法都存在一定的局限性。
市场比较法依赖于可比案例的选取和修正，而可比案例的差异可能会影响估价结果的准确性。
收益法中对未来收益和折现率的预测具有一定的主观性。
成本法中土地成本和建筑成本的估算也可能存在误差。
案例二：郊区住宅别墅这是一处位于郊区的独栋住宅别墅，占地面积约 1000 平方米，建筑面积400 平方米，带有独立花园和车库。
周边环境优美，安静宜人，但距离市中心较远，交通不太便利。
对于该别墅的估价，市场比较法的应用受到了一定的限制，因为周边类似的成交案例较少。
因此，重点采用了收益法和成本法。
房地产评估案例
1房地产评估案例案例一某单位住宅楼评估一、评估对象基本情况某单位有一处住宅区，占地面积2000平方米，包括一幢1990年建成的七层砖混结构住宅楼，建筑面积为4800平方米；一幢1992年建成的一层临街铺面、门卫房，也为砖混结构，建筑面积为180平方米。
该住宅区地处市城郊结合部，距环城路500米左右，南临× ×路，西临规划之× ×东路，东临× ×公目，北临× ×。
周围无环境污染，交通便利，环境优雅。
二、评估目的本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。
三、评估基准日评估基准日为2000年8月15日。
四、评估方法及过程根据评估目的和所掌握的资料，决定采用两种方法进行评估。
（一）采用房地分估、加总的方法1.建筑物价格采用成本法进行评估。
经市场调查，当时该地段砖混结构楼房的建造单价为800元／7方米，平房造价为400元／7方米。
该建筑物的建造时间为1990年，使用年限为4n年，已使用10年，取残值率为4％。
楼房重置成本=800×4800=384（万元）楼房评估值=384－[384×（1－4％）÷40]×10=384－92.16=291.84（万元）平房的建造时间为1992年，使用年限为25年，已使用年，取残值率为5％。
铺面、门卫房重置成本=400×180=7.2（万元）铺面、门卫房估价=7.2－[7.2×（1—5％）÷25]×8=7.2－2.2=5（万元）楼房、铺面、门卫房等建筑物的评估价值共计为：291.84+5=296.84（万元）2.土地价格采用基准地价修正系数法进行评估。
计算公式为：土地价格=宗地所在区域基准地价×（宗地地价影响因素修正值）根据该市房地产有关资料，该住宅所处地区属于市五级二类三通一平熟地，基准地价为1098元／平方米。
房地产估价实习报告文档3篇
房地产估价实习报告文档3篇Real estate appraisal practice report document编订：JinTai College房地产估价实习报告文档3篇小泰温馨提示：报告是按照上级部署或工作计划，每完成一项任务，一般都要向上级写报告，反映工作中的基本情况、工作中取得的经验教训、存在的问题以及今后工作设想等，以取得上级领导部门的指导。
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本文简要目录如下：【下载该文档后使用Word打开，按住键盘Ctrl键且鼠标单击目录内容即可跳转到对应篇章】1、篇章1：房地产估价实习报告文档2、篇章2：房地产估价文档3、篇章3：房地产经营与估价专业认知实习报告文档篇章1:房地产估价实习报告文档地产，是一种稀缺的资源、重要的生产要素和生活必需品，是人们最重视、最珍惜、最具体的财产形式。
随着经济发展、社会进步、人口增加，对其需求日益增长。
在市场经济中，房地产还是一种商品，成为人们投资置业的良好对象。
由房地产的投资开发、咨询、估价、经纪、物业管理等组成的房地产业，是国民经济中的一个重要产业。
房地产是一种特殊的商品，房地产业是一个特殊的产业。
现代房地产业在我国的兴起，虽然是近一二十年的事，但其来势迅猛，一波三折，富有生命力，为世人瞩目。
也可以说，房地产业，在我国社会主义市场经济的发展中扮演着越来越重要的角色。
房地产估价从表面上看，好像是估价人员在给房地产定价—估价人员认为值多少钱就值多少钱。
但实际上，房地产估价不应是估价人员的主观随意定价，而应是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程，将客观存在的房地产价格或价值揭示、显示出来，是科学与艺术的有机结合。
要做好房地产估价，不仅需要通晓房地产估价的理论、方法和技巧，还需要具备房地产制度政策、开发经营，以及经济、建筑、城市规划、法律等多方面的知识，需要理论与实践高度结合。
房地产评估案例3则
房地产评估案例3则房地产评估案例案例⼀某单位住宅楼评估⼀、评估对象基本情况某单位有⼀处住宅区，占地⾯积2000平⽅⽶，包括⼀幢1990年建成的七层砖混结构住宅楼，建筑⾯积为4800平⽅⽶；⼀幢1992年建成的⼀层临街铺⾯、门卫房，也为砖混结构，建筑⾯积为180平⽅⽶。
该住宅区地处市城郊结合部，距环城路500⽶左右，南临× ×路，西临规划之× ×东路，东临× ×公⽬，北临× ×。
周围⽆环境污染，交通便利，环境优雅。
⼆、评估⽬的本次资产评估的⽬的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。
三、评估基准⽇评估基准⽇为2000年8⽉15⽇。
四、评估⽅法及过程根据评估⽬的和所掌握的资料，决定采⽤两种⽅法进⾏评估。
（⼀）采⽤房地分估、加总的⽅法1.建筑物价格采⽤成本法进⾏评估。
经市场调查，当时该地段砖混结构楼房的建造单价为800元／7⽅⽶，平房造价为 400元／7⽅⽶。
该建筑物的建造时间为1990年，使⽤年限为4n年，已使⽤10年，取残值率为4％。
楼房重置成本=800×4800=384（万元）楼房评估值=384－[384×（1－4％）÷40]×10=384－92.16=291.84（万元）平房的建造时间为1992年，使⽤年限为25年，已使⽤年，取残值率为5％。
铺⾯、门卫房重置成本=400×180=7.2（万元）铺⾯、门卫房估价=7.2－[7.2×（1—5％）÷25]×8=7.2－2.2=5（万元）楼房、铺⾯、门卫房等建筑物的评估价值共计为：291.84+5=296.84（万元）2.⼟地价格采⽤基准地价修正系数法进⾏评估。
计算公式为：⼟地价格=宗地所在区域基准地价×（宗地地价影响因素修正值）根据该市房地产有关资料，该住宅所处地区属于市五级⼆类三通⼀平熟地，基准地价为1098元／平⽅⽶。
房地产评估报告实训作业
一、作业背景随着我国房地产市场的蓬勃发展，房地产评估行业也逐渐成为了一个重要的行业。
为了提高我国房地产评估行业的服务质量，培养一批具备专业素养的房地产评估人才，我们进行了一次房地产评估报告实训作业。
本次实训以我国某城市的一处住宅小区为评估对象，旨在通过实训，让学生掌握房地产评估的基本流程、方法和技巧。
二、评估对象及目的1. 评估对象：某城市某住宅小区，位于市中心，占地面积为50000平方米，总建筑面积为100000平方米，共有住宅楼30栋，共计1000套住宅。
2. 评估目的：为该住宅小区的业主提供一套全面的房地产评估报告，以便了解其住宅的价值，为业主在房屋买卖、抵押、租赁等活动中提供参考。
三、评估方法1. 市场法：通过搜集相似住宅的销售价格，结合评估对象的区位、实物状况等因素，对评估对象的价值进行估算。
2. 成本法：根据评估对象的建筑成本、土地成本、税费等，结合折旧等因素，对评估对象的价值进行估算。
3. 收益法：根据评估对象的租金收入、运营成本、空置率等因素，对未来收益进行预测，从而估算评估对象的价值。
四、评估结果1. 市场法评估结果：根据市场法评估，该住宅小区的平均每平方米住宅价值为12000元。
2. 成本法评估结果：根据成本法评估，该住宅小区的平均每平方米住宅价值为10000元。
3. 收益法评估结果：根据收益法评估，该住宅小区的平均每平方米住宅价值为13000元。
五、评估结论综合市场法、成本法和收益法评估结果，该住宅小区的平均每平方米住宅价值约为12000元。
六、评估报告使用说明1. 本评估报告仅供参考，实际交易价格可能因市场波动、政策调整等因素而有所不同。
2. 评估报告中的数据均来源于公开资料，评估人员已尽最大努力确保数据的准确性。
3. 评估报告的使用期限为一年，自评估报告出具之日起计算。
4. 评估报告的使用范围限于本次评估目的，不得用于其他目的。
七、实训总结通过本次房地产评估报告实训作业，我们深刻认识到房地产评估工作的复杂性和重要性。
房地产估价实际案例
房地产估价实际案例在房地产交易中，估价是至关重要的环节，它直接关系到买卖双方的利益。
本文将通过实际案例，探讨房地产估价的实践过程和方法。
以下是两个房地产估价的实际案例：案例一：某小区住宅估价某市A小区是该市的核心商业区，同时也是该市最繁华的居住区之一。
该小区内建有多座高层住宅楼，住户众多。
某公司计划购买该小区一栋住宅楼，因此需要对该楼进行估价。
为了准确评估该住宅楼的价值，经过综合考虑，评估师采用了多种估价方法，包括市场比较法、收益法和成本法。
市场比较法是最常用的估价方法之一，该方法通过比较该小区相似住宅楼的市场价格来确定目标楼的估值。
通过对该小区周边类似楼盘的市场价格进行调研，评估师发现该小区的均价为每平方米1万元人民币。
基于此数据，再结合目标楼的面积和建筑质量，评估师将该楼的估值确定为1800万元。
除了市场比较法，评估师还采用了收益法来进行估价。
通过该楼每月的租金和租期，评估师计算出了该楼每年的净收入，并根据市场上的投资回报率计算出该楼的投资价值。
经过计算，评估师得出了该楼的投资价值为2000万元。
最后，评估师还考虑了该楼的建筑成本，并进行适当的折减，以得出该楼的成本法估价。
经过反复计算和比较，评估师最后确定了该楼的成本法估价为2100万元。
综合考虑市场比较法、收益法和成本法的估价结果，评估师得出结论，该小区住宅楼的估价范围为1800万元至2100万元。
这个范围将为购买方和卖方提供了一个明确的参考，有助于双方进行价格协商。
案例二：某商业地产估价某市B地区是这个城市的商业中心，吸引了众多商业企业争相入驻。
某公司计划投资一处商业地产项目，但需要对该项目进行准确的估价。
为了进行商业地产的估价，评估师首先考察了该地区商业地产的市场行情。
通过调研，评估师发现，该地区商业地产的市场租金为每月每平方米500元人民币。
根据目标项目的面积，评估师计算出该项目的租金收益为每年300万元。
除了租金收益，评估师还考虑了该项目的潜在增值空间。
房地产评估实训报告
房地产评估实训报告本报告旨在对位于XX市中心商业区的一处商业办公楼进行评估。
该实训旨在训练评估师对不同类型房地产进行评估，并应用多种评估方法。
2. 项目概况地址：XX市中心商业区，交通便利，商业氛围浓厚。
类型：商业办公楼，共10层，建筑面积20000平方米。
使用情况：目前已有70%的办公空间租出，剩余30%空置。
3. 评估方法本次评估采用了市场比较法、收益法和成本法三种主要方法，并综合考虑了实地调查和市场数据。
4. 数据收集实地调查：对该商业办公楼进行了实地考察，了解其建筑状况和周边环境。
市场数据：收集了近期类似房地产项目的成交价格和租金数据。
5. 市场分析XX市商业办公楼市场持续稳定增长，需求旺盛，但竞争激烈。
类似商业办公楼的租金价格在过去一年中有所上涨，但空置率略有上升。
6. 评估结果市场比较法：根据相似房地产项目的销售数据，将该商业办公楼的价值估算为XXX万元。
收益法：根据租金收入和未来预期增值率，将其净现值估算为XXX万元。
成本法：按照建筑成本和折旧率，将其价值估算为XXX万元。
7. 风险评估市场竞争加剧可能导致租金下降和空置率上升。
法律法规变化可能对房地产投资带来影响。
8. 结论与建议综合各种评估方法的结果，建议将该商业办公楼的估值定为XXX 万元，同时提出了加强市场营销、提高服务质量等建议，以降低风险并提高投资回报率。
9. 附录数据表：包括收集到的市场数据和实地调查结果。
图表：展示了各种评估方法的比较和分析。
10. 参考文献引用了本报告中使用的相关资料和参考文献。
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示例：
广州市越秀区建设XX 路13 号
502 房的价值测算过程
一、建筑物基本情况描述与分析
1、实物状况描述与分析
经现场查勘，估价对象所在楼宇为1幢7层混合结构楼梯楼，总楼高约21米，外墙喷涂料，有一部楼梯上下，设拉闸防盗门、简易木门、木窗，铺地砖，
天花与内墙抹灰，内有单独卫生间，室内维护一般，朝向为东南向。
估价对象室内布局合理，采光、通风较好，有噪声，经实地查看，估价对象
能正常使用，为基础完好房。
2、权益状况描述与分析
根据委托方提供的《房地产登记簿查册表》复印件记载，房产登记号为2009登记字号，建筑面积为平方米，其中套内建筑面积为平方
米，共有情况为单独所有，房屋性质为房改房，规划用途为住宅，共 7 层，结构
为混合（乙石），产权人为叶X X，占有部分为全部（权属人），权证号码为 7 号，
房屋所有权性质为所有房产，所有权来历为继承，房屋所有权取
得方式为继承，纳税情况为免税。
土地使用权终止日期为2069 年11 月01 日。
登记附注：房改售房，房款付清（成本价）。
3、区位状况描述与分析
（1）位置描述
越秀区地处广州市腹地，是广州市的老中心城区，总面积为平方公里，
总户籍人口约 114 万人，下辖 22 条行政街道。
其东面与天河区接壤；南面与海
珠区隔珠江相望；西面毗邻荔湾区；北面与白云区、天河区相邻。
越秀区是广州
市商业精华之所在，区内商铺密度大，经济能量高，每年创造的商业价值位居广
州市各区前列，商贸中心地位凸显，为广州市的经济强区。
估价对象位于广州市越秀区中部，距离地铁 5 号线淘金站约 450 米，东临建设X X 路，南邻建设X X 路，西近建设X X 路，所在楼宇为钢筋混凝土结构7层商住房，首层为商业，2 层及2层以上为住宅，呈“一”字形南北排列。
（2）交通描述
估价对象东临建设 XX 马路，双向四车道，地面铺沥青，出入交通工具以私家车、出租车、公交车和地铁为主，道路实行南北双向交通管制。
交通较便利，出行较方便。
（3）周围环境和景观描述
周边有宜安大厦、荣建大厦、德安大厦、青菜岗大院等低层居住楼，住宅集
聚度高。
附近有市第八人民医院、烈士陵园、建设六马路小学、市二十一中学、
中国农业银行、中国建设银行、胜佳超市、屈臣氏超市、建设三马路市场等，生
活和市政配套设施完善，环境、卫生、教育条件好，商业繁华度高。
（4）外部配套设施描述估价对象为居住用房，环境卫生较好，供水、排
水、供电、通信和有线电视
与市政管网连接，可保证日常使用。
附近无重大污染源，无高压输电线路、无线
电发射塔、垃圾站等有影响设施，易受建设X X 路等路段车流噪声影响。
（5）区位优劣状况分析近几年，随着城市发展战略的调整，越秀区原有的
优势地位渐显衰落，老城
区布局不尽合理、建筑密度大、交通拥挤、公共配套设施不足等问题日益突出，局限了越秀区的经济发展。
随着城市建设的发展、旧城改造推进和城市规划的
变迁，越秀区的城市面貌
也将得到进一步发展。
二、估价目的与估价时点
根据本次委托方的要求，估价目的是为委托方进行投资购买决策提供市场价
值参考依据。
估价时点为2010 年11 月1日。
三、估价方法选择
房地产评估最基本的估价方法有市场比较法、收益法、成本法。
估价方法的
选择应按照房地产估价规范，根据当地房地产市场发育状况并结合估价对象的具
体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。
估价对象所在区域住宅市场成熟，周边类似房地产成交较活跃，市场交易案
例较多，故可采用市场比较法进行评估。
四、估价技术路线
经过对周边房地产市场的调查，结合估价对象的特点，选取了三个类似房地
产作为比较实例，采用市场比较法进行评估。
评估中需要对比较案例的交易情况
修正、市场状况修正和房地产状况修正等方面与估价对象进行比较和修正，最终求取待估房地产的价格。
五、房地产估价测算过程
1、市场比较法测算公式
比准单价=可比实例单价×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产
状况调整系数
房地产状况调整系数=区位状况调整系数+实物状况调整系数+权益状况调整系数
估价对象比准单价=实例A比准单价×权重A+实例B比准单价×权重B+实例
C 比准单价×权重C
2、选取可比实例
（1）根据估价对象区位、权益、实物状况等情况，经估价人员对估价对象附近房地产市场的调查，按时间接近、用途相同、地段相似的原则，确定A、B、C 三个可比实例，具体情况见表1。
表1
（2）建立价格可比基础。
一般分为统一付款方式、统一使用单价、统一货币单位和统一面积内涵四个方面，见表2。
表2
通过建立价格可比基础，得到可比实例A的单价为12500 元/㎡，可比实例
B 的单价为10176 元/㎡，可比实例C的单价为12543 元/㎡，且均为建筑面积下
的单价。
3、交易情况修正
根据估价人员对周边类似房地产的调查，可比实例A、B、C 均为正常成交
价格，不考虑修正。
4、交易日期调整修正
该地区二手房住宅价格指数见表3。
表3广州市越秀区二手房住宅价格指数表
5、房地产状况修正
（1）区位状况住宅集聚度：周边有宜安大厦、荣建大厦、德安大厦、青菜岗大院等低层居
住楼，住宅集聚度高。
区域繁华度：周边有市第八人民医院、烈士陵园、建设六马路小学、市二十
一中学、农业银行、建设银行、胜佳超市、屈臣氏超市、建设三马路市场等，生活和市政配套设施完善，环境、卫生、教育条件好，商业繁华度高。
业主消费层次：属于中高档次消费人群。
道路通达度：临建设六马路，双向四车道。
公共交通种类：出租车、公交车、地铁。
公交便捷度：附近有247 路、483 路、546 路、214 路等多条公交线路在附近路站停靠，交通便捷，出行便利。
公共设施完善度：土地开发程度达到红线内外“五通”，即通上水、通下水、通电、通信和通路，场地平整。
环境质量优劣度：环境卫生较好，附近无重大污染源，无高压输电线路、无线电发射塔、垃圾站等有影响设施，易受建设六马路车流噪声影响。
规划限制：无。
三个可比实例与估价对象区域因素大致相同，因此
不需要进行修正。
（2）实物状况建筑物实物状况包括建筑结构、楼层、层高、评估楼层、室内装修、朝向、
成新率、采光通风、噪声、设备设施、平面布置、物业管理、建筑面积等因素，见表4。
表4建筑物实物状况修正项目表
表5建筑物实物状况修正系数表
（3）权益状况修正
三个可比实例与估价对象土地、建筑物权益状况大体一致，故不修正，见表6。
表6权益状况修正系数表
（4）房地产状况修正汇总，见表7。
表7房地产状况修正系数表
6、求取比准价格
比准价格求取汇总表见表 8。
经估价人员专业分析，上述影响因素应作为市场比较法中对估价对象与可比
实例进行修正的因素，经上述因素修正后的比准价格能客观、公正、科学、全面地反映估价对象的市场价格。
表8比准价格求取汇总表
7、确定估价对象的客观合理价值
根据三个可比实例的修正价格，采用简单算术平均法确定为：估价对象单价=（可比实例A的比准价格+可比实例B的比准价格+可比实例
C 的比准价格）÷3=（13503+11589+13255）÷3=12782（元/平方米）
8、评估总价确定
估价对象的建筑面积为平方米，按确定的评估单价，估价对象对应的总
价为：
评估总价=12782×=481881（元，取整）。