房地产估价思考题答案

第1章习题及参考答案1-1 什么叫房地产?如何理解房地产中的实物、权益和区位的概念。

房地产是指可开发的土地及其地上定着物、建筑物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。

即它是实物、权益、区位的综合体。

实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，例如：建筑物的结构、设备、装修外观，土地的形状、平整程度、基础设施完备程度等。

权益是房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益，例如，所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权、相邻关系等。

房地产的区位是指一宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，除了其地理坐标位置，还包括它与重要场所（如市中心、机场、港口、码头、火车、汽车站、政府机关、同行业等）的距离，从其他地方到达该宗房地产的可及性，从该宗房地产去往其他地方的便捷性，以及该宗房地产的周围环境、景观等。

1-2房地产特征有哪些？房地产具有位置的固定性、产品的独特性、寿命的长久性、供给的有限性、高价值性、缺乏流动性、效用的多样性、政府的制约性、价值的双元性等特点。

1-3 房地产的类型主要有哪些？房地产类型的划分主要有4种：即按用途划分；按开发程度划分；按是否产生收益划分；按经营使用方式划分。

1-4 阐述影响房地产价格的因素。

房地产价格的影响因素区分为个别因素、区域因素和一般因素三个层次。

个别因素是指房地产本身所具有的特点或条件。

例如，土地的个别因素有地质、地貌、地势、地形、日照、通风、干湿，邻接街道的条件，与市政设施的接近程度等等；又如，房屋的个别因素有结构、类型、式样、装修、设备、质量、户型、层次、朝向、建造年代等等。

区域因素是指房地产所处地区的环境特点。

主要有：商业服务业的繁华程度，道路交通的通畅程度，交通便捷程度和城市基础设施的状况等等。

一般因素是指影响所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素。

主要包括经济因素、社会因素、政治因素和心理因素等等。

1-2 自我测试：选择题：1A2A3D 4A5D 6A7D 8C第2章习题与参考答案2-1 什么是房地产估价？专业房地产估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在对影响估价对象价格的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定的活动。

2-2 房地产估价有什么特点？房地产估价具有科学性、艺术性、综合性的特点2-3 什么是最高最佳使用原则？最高最佳适用原则也称最有效使用原则（principle of best use），或称最高最佳使用原则，是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。

2-4 什么是估价时点？估价时点也被称为评估基准日，它是指决定评估对象房地产的估价额所指的具体日期，通常以年、月、日表示。

2-5 房地产估价应遵循哪些原则？房地产估价的基本原则：合法原则；最高最佳使用原则；替代原则；估价时点原则；公平原则等。

2-6 为什么说房地产估价是科学、艺术和经验三者的结合？房地产估价建立在科学的估价理论与方法的基础之上，具有科学性。

房地产估价虽然从现象上来看，是估价人员对房地产价格所做出的推测与判断，但究其实质并不是主观臆断，而是把房地产的客观实在价值通过评估活动正确地反映出来，具有很强的客观性和科学性。

虽然房地产估价具有科学性特征，即正确的房地产价格的推测与判断，必须依赖于科学严谨的房地产估价理论和方法，但又不能完全拘泥于有关的理论和方法，还必须依赖于有关估价人员的经验。

因为房地产价格形成的因素复杂多变，不是简单地套用某些数学公式就能够计算出来的。

房地产估价在一定程度上具有艺术性，房地产估价体现出科学性与艺术性的高度统一。

实训练习题：2-1请举例说明房地产估价的必要性。

房地产估价的必要性体现：土地使用权出让的需要；房地产转让、租赁的需要；房地产抵押、典当的需要；房地产交易的需要；房地产保险的需要；房地产损害赔偿的需要；房地产税收的需要；房地产纠纷调处和有关司法鉴定的需要；企业发生有关经济行为的需要；房地产管理的需要等。

2-2自测题：填空：1、房地产估价目的估价原则估价程序估价方法2、合法原则；最高最佳使用原则；替代原则；估价时点原则；公平原则等。

3、估价时点的客观合理价格第3章习题与答案3-1什么是市场比较法？市场比较法又称市场法、比较法，是将待估房地产(估价对象)与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做相应的修正，以此估算待估房地产的客观合理价格或价值的方法。

3-2市场比较法的理论依据是什么？市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。

替代原理作用于房地产市场，表现为效用相同，条件相近的房地产价格总是相互牵引，趋于一致，即：任何买者不会接受比市场上正常价格较高的成交价格，任何卖者也不会接受比市场正常价格较低的成交价格，因此，我们在评估某一房地产的价格时，可以用类似房地产的已知交易价格，比较求得估价对象房地产的未知价格。

3-3市场比较法适用的条件是什么？1）充裕、可靠的市场交易资料2）市场资料与待估房地产具有相关性3）交易实例与待估房地产在当地市场供求关系基本一致4）交易实例与待估房地产均能显示各自具备的条件3-4市场比较法的优缺点什么？市场比较法的优点可归纳为：①简单；②可靠；③分析方法明确；④市场资料收集较易。

缺点：①由于事实上没有完全相同的物业，交易实例与待估房地产之间均有相异之处，无论所搜集的资料如何精细，在比较中仍需依赖个人的判断能力以及经验作出评估。

个人能力的强弱影响评估的结果。

②评估必须在充裕的市场资料的前提下进行，缺乏交易实例或者交易实例不足时，都会影响评估的进行。

因此，一些特殊的物业无法采用市场比较法进行估价。

③交易实例与待估房地产之间要作比较调整，若调整过多，这种方法的可靠性亦随之降低。

3-5市场比较法的操作步骤是什么？运用市场比较法估价一般分为下列7个步骤进行：①交易实例的收集；②可比实例的选取；③建立价格比较基础；④交易情况修正；⑤进行交易日期修正；⑥进行房地产状况修正；⑦求取比准价格。

3-6搜集交易实例的途径主要有哪些？交易实例的搜集有下列几种途径：1）查阅政府有关部门的房地产交易等资料。

如房地产权利人转让房地产时申报的成交价格资料、交易登记资料，政府出让土地使用权的地价资料，政府确定、公布的基准地价、标定地价和房屋重置价格资料等。

2）查阅报刊、网络资源上有关房地产出售、出租的广告、信息等资料。

3）参加房地产交易会，了解房地产价格行情，搜集有关信息，索取有关资料。

4）向房地产交易当事人、四邻、经纪人、金融机构、司法机关等调查了解有关房地产交易的情况。

5）与房地产出售者，如开发商、代理商等洽谈，取得真实的房地产价格资料。

6）同业人员之间不定期相互提供各自经手的交易资料。

估价人员、估价机构如能组成类似学会、协会、联合会之类的组织，可以约定相互交换所搜集的交易实例和经手的估价案例资料。

3-7选取可比实例应符合哪些原则？1）物质的同一性或类似性2）估价目的一致性3）地点的同一性或类似性4）时间的接近性5）交易情况无反常性3-8建立价格比较基础具体包括哪些方面？建立价格比较基础具体包括下列5个方面：①)统一付款方式；②统一采用单价；③统一币种和货币单位；④统一面积内涵；⑤统一面积单位。

3-9什么是交易情况修正？如何进行交易情况修正？可比实例的成交价格可能是正常的，也可能不是正常的。

由于要求评估的估价对象的价格是客观合理的，所以，如果可比实例的成交价格不是正常的，则应将其修正为正常的，这样才能将其作为估价对象的价格，这种修正称为交易情况修正。

交易情况修正需要估价人员具有丰富的经验，对交易情况有充分的了解，分析造成价格差异的原因，找出价格变动的规律从而进行修正。

交易情况修正的方法主要有百分率法和差额法。

采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例的成交价格×交易情况修正系数＝正常价格采用差额法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例的成交价格±交易情况修正额＝正常价格3-10什么是交易日期修正？如何进行交易日期修正？房地产市场的状况决定了不同时期房地产的价格水平。

可比实例的成交价格是其成交日期时的价格，是在其成交日期时的房地产市场状况下形成的。

要求评估的估价对象的价格是估价时点时的价格，应是在估价时点时的房地产市场状况下形成的。

如果成交日期与估价时点不同，房地产市场状况可能发生了变化，价格就有可能不同。

因此，应将可比实例在其成交日期时的价格修正为在估价时点时的价格，如此才能将其作为估价对象的价格，这种修正称为交易日期修正。

采用百分率法进行交易日期修正，其一般公式为：可比实例在成交日期时的价格×交易日期修正系数＝在估价时点时的价格3-11什么是房地产状况修正？如何进行房地产状况修正？进行房地产状况修正，是将可比实例在其房地产状况下的价格，调整为在估价对象的房地产状况下的价格。

经过了房地产状况修正后，就将可比实例在其房地产状况下的价格变成了在估价对象的房地产状况下的价格。

首先列出对估价对象这类房地产的价格有影响的房地产状况各方面的因素，包括区位方面的、权益方面的和实物方面的；其次判定估价对象房地产和可比实例房地产在这些因素方面的状况；然后将可比实例房地产与估价对象房地产在这些因素方面的状况进行逐项比较，找出它们之间的差异造成的价格差异程度；最后根据价格差异程度对可比实例的价格进行调整。

总的来说，如果估价对象房地产优于可比实例房地产，则应对可比实例的价格做增价调整；反之，则应做减价调整。

3-12房地产状况修正应注意的问题是什么？可比实例房地产状况，无论是区位状况、权益状况还是实物状况，都应是可比实例房地产在其成交日期时的状况，而不是在估价时点或其他时候可能发生了变化后的状况。

由于不同使用性质的房地产，影响其价格的区位因素和实物因素不同，因此，在进行区位状况和实物状况的比较修正时，具体比较修正的内容及权重应有所不同。

例如，居住房地产讲求宁静、安全、舒适；商业房地产着重繁华程度、交通条件；工业房地产强调对外交通运输；农业房地产重视土壤、排水和灌溉条件等。

即使某些因素相同，对价格的影响程度也不一定相同。

3-13为评估某写字楼的价格，在该写字楼附近地区调查选了了A 、B 、C 三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下表3-11：表3-11上表交易情况中，正（负）值表示可比实例价格高（低）于其正常价格的幅度；区域因素和个别因素中，正（负）值表示可比实例的相应因素优（劣）于估价对象的幅度。

从2002年1月1日到2002年6月31日该类写字楼的市场价格基本不变，以后月均递减1％。