【管理制度】拆迁管理制度

拆迁管理制度

1、目的

为了规范和完善开发项目拆迁工作流程，统一指导地区公司有序高效开展拆迁工作，保证项目开发进度，制定本制度。

2、原则

拆迁工作要合法并且灵活高效的进行。要严格按照国务院《城市房屋拆迁管理条例》、建设部《拆迁房屋估价指导意见》、《拆迁行政裁决规程》等法律规章规定的条件和程序进行，并参照地方政府拆迁管理规定，避免野蛮粗暴拆迁行为给公司声誉和经济带来的不良影响。

3、适用范围

本制度适用于由沿海公司承担拆迁任务的项目。包括政府毛地出让项目和通过转让获取土地需要由沿海公司承担拆迁任务的项目。

政府承担拆迁任务和合作对方承担拆迁任务的开发项目，沿海只需要按照相关协议督促对方完成拆迁任务。

4、机构与职责

4.1地总负责对拆迁方案及方案执行过程中重大调整的审批。

4.2地区公司成立拆迁专班小组，专班小组由项目前期运作部门、工程、财务等相关部门组成，地总直接领导。专班小组具体负责拆迁方案的制定和执行。

4.3集团投资与策划部负责拆迁联络工作，具体包括对拆迁方案提出参考意见、关注项目拆迁进度。

5、程序

5.1拆迁启动：在项目合作意向签订后，地区公司应及时就该项目成立拆迁专班小组。

5.2拆迁调查：在土地权益类合同正式签署后，地区公司拆迁专班小组进行拆迁前期调查。此项工作也可视具体情况，委托给拆迁公司进行。

调查所应该涵盖的基本内容和方式参照拆迁指引，调查报告除作为地区公司拆迁方案制定的依据外，还应该以书面形式提交集团投资与策划部备案。

5.3拆迁方案：在前期调查的基础上，对整个拆迁区域内被拆迁房屋状况和被拆迁人的不同情况进行分类，发现其中的特点并加以分析，据此制定不同的对策和拆迁方案，在此基础上形成整体拆迁方案，可以减少日后的拆迁阻力。

5.3.1拆迁方案应该包括的主要内容：被拆迁房屋状况、拆迁补偿方式、补偿标准、费用预算、拆迁周期等。

5.3.2拆迁方案应该制定两套，一套用于提交政府部门办理《拆迁许可证》；另外一套用于公司内部控制项目拆迁时间和费用（以下简称内部拆迁方案）。

5.3.3内部拆迁方案应该报请集团分管执总审批，通过后作为既定方案，并以此作为控制项目拆迁成本和费用的标准。

在实际执行过程中，如果遇有重大变故，需要对既定的拆迁方案作重大调整（重大调整一般是指拆迁费用和时间超过既定拆迁方案一定幅度）时，也应该报请集团执总审批。

5.4申领《拆迁许可证》：拆迁许可证是实施房屋拆迁必备的法律凭证，申领该证的前置条件参见拆迁指引。

5.5房屋评估与安置补偿协议：按照建设部〈拆迁房屋估价指导意见〉进行评估，

并以评估结果作为与房屋拆迁人协商安置补偿的基础；如达不成一致意见，按照建设部《拆迁行政裁决规程》的规定申请裁决。

5.6委托拆迁：根据拆迁项目的特点和自身条件，选择拆迁方式。对于拆迁区域大、拆迁房屋状况复杂的项目，一般情况下应委托专业拆迁公司负责全部拆迁工作，拆迁费用一次性包死。

5.7强制拆迁：强制拆迁要慎用。确有必要时，必须严格按照法律规定的条件和程序实施。强制拆迁实施的具体条件和程序参见拆迁指引规定。

项目实施强制拆迁时，地区公司应该以书面形式向集团备案。

6、监督与执行

6.1凡是有拆迁的项目，地区公司应该将项目拆迁进程中的几个关键节点进展情况及时在集团投资月报表中加以说明。

6.2在拆迁实施过程中，如遇有不可预见因素严重影响拆迁进展时，地区公司应将拆迁受阻原因及拟应急方案和措施报集团审批。

6.3项目拆迁工程竣工后，地区公司拆迁小组应该就拆迁工作进行总结，形成书面报告报送集团投资与策划部。

报告的内容包括整个拆迁工作是否按照既定的内部拆迁方案完成，未落实的成因、值得借鉴的经验、出现的失误和教训等。

附件：拆迁流程和指引