深圳城市发展单元规划(pdf 37页)

深圳市龙岗华为科技城城市发展单元规划大纲深圳市规划和国土资源委员会深圳市龙岗区人民政府二O一二年二月目录前言 (1)01.发展愿景 (1)1.1发展基础 (1)1.2发展优势 (2)1.3发展目标 (3)02.规划方案 (4)2.1空间结构 (6)2.2配套设施 (7)2.3综合交通 (8)2.4城市设计 (9)2.5子单元划分 (10)03实施策略 (11)3.1管理分区 (11)3.2实施路径 (12)3.3实施重点 (13)04.子单元规划导则 (14)4.1一般规定 (14)4.2子单元控制指引 (15)05.特别说明 (34)前言范围与区位华为科技城发展单元为梅观高速、机荷高速、清平高速、布龙路围合的区域，总用地面积21.92平方公里。

该单元位于深圳市中部综合组团，北依观澜高新工业区，西接龙华中心-龙华新城商贸生活区，南靠特区综合功能区，距福田中心区10公里，距梅林海关5.5公里，布吉海关10公里，距深圳北站4.5公里。

编制背景华为科技城是特区一体化发展的“先行示范区”，是深圳区域创新、城市与产业“双转型”的示范地区，也是引导城市空间南北纵深发展的重要节点。

目前该片区产业升级和旧村、旧城进行城市更新的意愿较强，迫切需要协调与指引。

为了顺利启动和推进华为科技城的建设，特编制《深圳市龙岗区华为科技城城市发展单元规划大纲》。

编制过程⏹2011年4月，深圳市规划和国土资源委员会（以下简称“市规土委”）委托中国城市规划设计研究院深圳分院编制《深圳市龙岗华为科技城城市发展单元规划》。

⏹2011年4-10月，结合《深圳市龙岗华为科技城城市更新规划》，在与各级政府或相关权益人进行协调的基础上，综合运用规划、土地、政策等手段，形成规划初步成果。

⏹2011年10-11月，市规土委发展单元例会讨论。

⏹2011年12月，通过龙岗区政府审议。

⏹2011年12月28日，经市规土委发展单元例会初审通过。

1.1 发展基础规划范围内，生态控制线外用地16.92平方公里，大部分为建成区。

其中，已建用地13.98公里，以工业和城中村（旧村）为主；未建用地仅2.98平方公里，分布相对分散，且大部分规划为市政道路和公共绿地，因此，可直接开发的用地较少。

现状土地权属复杂，国有储备、转地未补偿空地约17.1%，国有已出让用地约40.4%，集体合法用地约4.8%，集体实际占用地约为37.7%。

片区内缺乏高标准、高品质的商业、文化、教育与医疗等公共服务设施，居住品质较低。

2011年航拍图1.2 发展优势本片区具有与特区接近的地缘优势，位于特区辐射的“第一圈层”，是深圳中轴线北拓的重要空间节点。

片区北侧东侧保留了相当规模的自然山体和水体，为片区环境品质的提升提供了有利条件。

本片区是深圳九大高新技术产业基地之一，具有良好的产业发展基础，已显现出以华为技术有限公司为代表的向研发和总部功能发展的产业高端化发展趋势。

龙华—坂雪岗高新技术产业制造基地深圳市高新技术产业布局示意深圳轴带香港中心区福田中心区华为科技城港深南北发展轴带示意1.3 发展目标规划以建设国际知名的通讯技术与计算机技术研发和总部为主导的综合性新城区为核心，将为区域产业升级和研发产业集聚提供高端生产性服务和高标准、高品质的城市公共服务，包括研发企业总部、酒店、商业、文化娱乐、教育、医疗和居住等功能。

（1）提供安居乐业的城市环境——完善城市功能：提供高品质、高标准的城市公共服务和居住配套——提供高品质的、促进交流的城市空间环境（2）积极引导产业向研发与总部功能升级与转型——引导传统、低效益的工业转型——拓展研发办公空间，引入符合发展目标的产业（3）加强政府在片区发展中主导作用，保障社区利益，引导地区整体发展（1）用地面积⏹近中期发展单元：用地规模约670公顷（不计现状保留及已明确规划条件用地），建设用地325公顷（不计公共绿地、独立占地的配套设施和市政道路用地），其中居住用地约110公顷，居住与商业混合用地约50公顷，商业服务业设施用地约20公顷，研发办公用地约70公顷，工业用地约75公顷。

⏹远期发展单元：主要为鼓励产业升级的产业用地，具体要求远期根据产业发展需求确定。

规划方案2发展参数结合现状，补充与完善开发空间、公共服务功能和研发办公功能，梳理城市空间与产业空间布局关系，通过局部调整强化片区空间系统、优化强化产城融合的整体空间结构，支持片区发展。

发展策略居住功能产业功能公共服务设施绿色开放空间（2）建筑面积⏹近中期发展单元：规划建筑总面积为1350万平方米（不包括现状保留和已明确规划条件用地的建筑面积），其中二类居住建筑面积上限为450万平方米，三类住宅下限约为105万平方米，研发办公及高新产业建筑面积下限约为350万平方米，商业服务业建筑面积下限约为120万平方米。

⏹远期发展单元：770万平方米（包括现状保留建筑量）。

（3）人口规模⏹居住人口39万发展大纲图2.1 空间结构两心：依托岗头河滨河公园打造产业服务中心，依托坂田地铁站打造地区综合服务中心。

双轴：沿岗头河构筑产业服务轴，连接华为基地和产业服务中心；沿坂雪岗大道构筑城市公共服务轴，连接地区综合服务中心和产业服务中心。

四区：形成以华为基地为主的产业功能区、贝尔路以南的城市综合功能区、以山林地为主的生态功能区以及产业和城市功能混合的产业综合功能区。

2.2 配套设施配套设施布局图设施类别项目名称数量备注教育设施高中3规划新增1处36班普通高中、1处48班普通高中；现状保留寄宿制高中1处。

九年一贯制学校9规划新增54班3处；扩建54班1处、45班1处、36班1处；现状保留54班级2处、48班1处。

初中3规划新增18班初中2处；现状保留18班初中1处。

小学4规划新增36班1处；扩建36班1处；现状保留36班2处。

医疗卫生设施综合医院3现状保留1000床医院1处；规划新增400床医院1处、200床医院1处。

文化体育设施文化站/居住区级文化中心2规划新增1处，占地约1.3公顷；规划改建1处。

综合体育中心/社区体育活动场地3规划新增2处，现状保留1处。

道路交通设施公交首末站10规划新增9处，每处占地不少于3000平方，在建1处。

邮政设施邮政支局5规划新增4处，附设；调整选址1处，总用地4500平方米。

行政管理设施派出所2现状保留或规划调整选址1处，占地不小于4000平方米；现状保留1处。

通信设施通信机楼4规划新增1处，占地不小于4500平方米；现状保留2处；预留备用地1处，占地不小于9000平方米。

环境卫生用地雨水、污水处理用地3规划新增2处雨水收集处理设施，每处占地不小于2500平方米，现状保留1处污水泵站。

再生资源分拣场1规划新增1处，占地约10000平方米。

电力能源设施变电站10规划新增110千伏变电站3处，预留110千伏变电站2处，每处占地不小于4000平方米；规划新增220千伏变电站1处，占地不小于15000平方米；按已批文件建设220千伏变电站1处。

现状保留110千伏变电站3处。

液化石油气设施/加油加气站6新增2处加油加气站，每处占地不小于500平方米，现状保留1处加油加气站；规划新增2处液化石油气设施，现状保留1处液化石油气设施。

给排水设施供水厂1规划新建，占地不小于10公顷。

污水处理厂1规划扩建，占地不小于14公顷。

防灾设施消防站3规划新增2处，在建1处。

应急避难场所2规划新增2处，结合学校或公共绿地设置。

2.3 综合交通加强片区道路与区域高速公路网以及外围干道的对接，融入区域交通网络体系。

畅通内部，贯通断头路，完善片区次干路和支路系统，构建顺畅便利的内部交通体系。

加强片区公共交通设施建设，提升公交服务水平。

2.4 城市设计尊重现状和生态本底，以带状滨河绿地、点状公园和绿道建立自然山体与片区内部的绿色联系，建立绿色空间与公共功能区的系统联系。

沿主要干道路建设以林荫道为特征的片区通勤绿道。

沿自然山体公园、滨水休闲公园和主要公共服务区布置休闲自行车系统。

4567899101010123城市设计引导图岗头河滨河公园城市设计意向休闲绿道2.5子单元划分该片区划分为25个子单元。

基本原则：⏹规划整体性——综合考虑规划功能区的完整性、道路与街坊划分情况、用地的整合需要。

⏹用地权属——综合考虑土地出让、征转情况以及涉及的行政村和自然村用地情况，考虑土地的历史遗留问题影响。

⏹经济平衡性——综合考虑各子单元操作的经济可行性，用地改造实施的难易搭配、公共设施分担的合理性与均衡性。

⏹实施的衔接性——综合考虑开发模式和开发重点的要求，与已立项、已审批项目的实施情况以及相关部门的工作安排相结合，ZDY-18ZDY-17ZDY-19ZDY-04ZDY-14ZDY-25ZDY-10ZDY-09ZDY-08ZDY-06ZDY-05ZDY-07ZDY-24ZDY-23ZDY-21ZDY-22ZDY-02ZDY-13ZDY-03ZDY-11ZDY-16ZDY-15ZDY-01ZDY-20ZDY-123.1 管理分区⏹一类管理区：政府主导的重要公共功能区，重点为主导规划编制、开发主体引入、拆迁谈判监管。

⏹二类管理区：政府主导的重要配套设施和产业园区。

⏹三类管理区：政府引导进行城市更新的区域，重点为根据子单元规划指引编制更新专项规划，保障配套设施的落实。

⏹四类管理区：现状保留、参照已批或相关规划建设，以及近期现状保留、远期优化提升区。

三类管理区四类管理区一类管理区二类管理区管理分区图3.2 实施路径(1)开发模式：以城市更新为主、土地整备为辅、整备与更新联动。

(2)实施时序：⏹开发时序建议：——政府主导的一类和二类管理区：08、04和17和12单元为近期发展单元，01、02单元为中期发展单元、13、14为远期发展单元。

——政府引导的三类管理区：建议优先推进15、16、05、06单元，具体时序根据市场确定。

——道路建设：优先贯通五合大道、坂澜大道、稼先路，改造雪岗北路和雪岗南路、建设布澜大道。

⏹近期重点工作建议：政府主导开展重点功能区和重要基础设施的土地整备工作；在政府引导下，社区统筹相关主体利益，在社区层面解决土地历史遗留问题，作为社区进行城市更新前提。

开发时序示意图整备与更新综合区现状保留、已确定规划条件与远期优化提升区土地整备区城市更新区开发模式图政府引导近期重点区政府引导中远期重点区中远期建设城市主干路政府主导近期重点区政府主导中期重点区政府主导远期重点区近期建设城市主干路3.3 实施重点重点建设项目布局图项目类别项目名称数量备注商业服务（1）星级酒店1服务于高新企业高端需求（2）商业综合体2服务于片区的商业性服务中心产业服务（3）中小企业孵化园2服务于中小企业的融资和技术服务基地（4）产业配套中心1服务于高新产业发展综合产业服务基地公共服务（5）会展中心1隶属华为企业（6）综合体育中心1服务于整个片区的综合体育中心（7）城市公园6服务于周边的休闲娱乐场所（8）电信设施3通信机楼2处和电信维修站1处（9）消防设施2大型消防站（10）综合医院2200床1处，400床1处（11）高中2占地面积参照深标执行（12）九年一贯制学校/中小学6/4占地面积参照深标执行可根据实施要求和相关主管部门要求布置集中的九年一贯制学校或分开设置同等服务规模的小学和初中（13）片区级文化中心1服务于片区的综合文化中心交通（14）道路--（15）公交首末站9-市政（16）供水厂1扩建（17）再生资源分拣场1新建（18）污水处理厂1扩建（19）变电站4新建3处110千伏变电站完善产业服务体系，建设产业服务中心和配套公寓，满足华为等高新企业对产业发展空间和员工宿舍的需求。