房地产的经济学论文

房地产的经济学论文

XXXXXX大年夜学

Bachelor of Management

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工商治理学士学位课程

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MODULE CODE AND NAME

科目代码及名称

Module Code 科目代码：B2

Module Name科目名称：经济学

Lecturer 讲师：XXX

Section Code专业班级：XXXXXX

Student ID 学生证号码：XXXXX

Student Name学生姓名：XXX

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目次

郑州市住房价格走势分析

摘要 (2)

关键字 (2)

1.1我国当前房地产市场成长情况 (3)

1.1.1房地产商 (3)

1.1.2居平易近 (3)

1.2对郑州市住房根本情况进行介绍分析 (3)

1.2.1房地产价格保持高速增长 (3)

1.2.2二手房市场火爆,成交量及价格增长敏捷 (4)

商品房的供需两边重要影响身分

2.1开辟商开辟商品房的重要影响身分进行分析。 (4)

2.1.1资金： (4)

2.1.2容积率： (5)

2.1.3原材料价格上升 (5)

2.1.4地盘 (5)

2.2居平易近购买住房的重要制约身分进行评价。 (5)

2.2.1房地产价格 (5)

2.2.2小我收入 (6)

2.2.3：住房改革轨制 (6)

对郑州房地产走势的猜测和建议

3.1郑州市住房价格将来的走势 (6)

3.2对小我花费者和企业进行房地产投资的建议。 (7)

3.2.1小我花费者： (7)

3.2.2房地产企业： (8)

（a）开辟企业品牌 (8)

（b）优化供给构造在泉源上控制地盘供给构造 (8)

参考文献： (9)

郑州市住房价格走势分析

摘要：我国房地家当在近10年快速成长，今朝已成为我国公平易近经济的一个支柱家当，对我国经济的成长，居平易近栖身情况、栖身前提起了积极感化，但我国房地家当也出现了一些亟待解决的问题。房地产价格持续走高，远超出了通俗居平易近的购买力，不仅影响到房地家当的可持续成长，并且直接影响到社会，经济的成长，分析房价上涨的原因和提出有效办法具有重要意义。本文在大年夜量市场查询拜访的基本上，应用经济学道理，对郑州市房地产价格的影响身分进行分析，根据这些身分，对郑州市住房价格将来的走势进行猜测，为小我和企业的房地产投资提出建议。

Abstract :China's real estate industry in the last 10 years of rapid development, has become a pillar industry of China's national economy, On China's economic development, living environment, living conditions played a positive role.however,there have been some of the real estate industry problems to be solved. Real estate prices continued to rise, far beyond the purchasing power of ordinary citizens, not only affect the sustainable development of the real estate industry, but also directly affect the social and economic development, Analysis of the reasons housing prices and propose effective measures of great significance. In this paper, a lot of market research, based on the application of economic principles, real estate prices in Zhengzhou City, the factors affecting the analysis, based on these factors, Zhengzhou City, the trend of housing prices to predict the future, for individuals and businesses make real estate investment Recommendations.

关键字：住房价格影响身分走势建议

Keywords:housing prices factors trends recommendations.，has become a pillar industry of national economy,

郑州房地产市场根本情况

1.1我国当前房地产市场成长情况

在房地产市场化的前提下, 房地产价格形成受到供授与需求两方面身分的影响。

1.1.1房地产商

从供给方面看, 我国房地产市场是区域垄断性的市场。在这种市场格局下, 房地产开辟企业具有较大年夜的价格决定权。在房地产开辟企业面对地价上涨与资金成本上涨的压力时, 有才能也有念头经由过程房价上涨保持其高额利润。从房地产供给的角度来看, 我国房地产市场是区域垄断性的市场。在这种市场格局下, 房地产开辟企业具有较大年夜的价格决定权。在房地产开辟企业面对地价上涨与资金成本上涨的压力时, 有才能也有念头经由过程房价上涨保持其高额利润。1.1.2居平易近

从需求方面看, 城市化快速成长和人均收入的持续增长必定会形成强大年夜的住房需求。同时, 对房地产市场的投契需求以及国际上对人平易近币升值的预期, 也使我国的房地产价格赓续上涨。“伴跟着经济的持续成长与工业化过程的赓续推动,我国正处于城市化过程加快成长的阶段, 1978 年我国城镇人口占总人口的17.92%, 2007 年我国城镇人口占总人口的44.90%, 我国城市化率以每年0.93 个百分点的速度赓续推动。假如推敲到农平易近进城打工, 并在城市安家落户的情况, 我国实际的城市化率还应更高一些。”

1.2对郑州市住房根本情况进行介绍分析

1.2.1房地产价格保持高速增长。商品房价格持续保持高速增长，从商品房市场成交价格来看,商品房价格和室庐价格自2002 年开端持续高速增长。成熟地段捧热高端楼盘的大年夜开辟商几乎同时对准了位于二七区的西中板块。郑州西区，历来是老郑州的首选置业之地，成熟的生活力氛，完美的人居配套，成熟商圈，价值也逐渐飙升。

跟着郑汴融城的变迁，大年夜郑东疆土随之拓展，郑州新区的概念深刻人心。不少楼盘在展位宣传上也纷纷打出“郑州新区”概念。郑州房价已经跨越了5000元，而郑东新区的房屋均价已经是7312元/㎡，而经由过程查询拜访，河南郑州郑东新区楼市单价最高1.7万元，当属郑州房价之最。由此看出,郑州市房地产市场房价涨幅过大年夜, 不少中低收人的庶平易近买房包袱过重, 市场的负面影响正在浮现。

1.2.2二手房市场火爆,成交量及价格增长敏捷。郑州市二手房市场自2001年开端, 一向保持增长势头,2007年郑州市二手房价格涨幅远超新房, 但经由前几年的高速增长后成交量增长速度有所放缓。国度发改委国度统计局颁布的查询拜访数据显示, 2007 年, 全国70 个大年夜中城市房屋发卖价格同比上涨7.5% ，个中, 郑州市新建商品室庐价格同比上涨5 .3% , 环比上涨0 .7% ;二手住房发卖价格同比上涨9.3% ,环比上涨1.9% 。

商品房的供需两边重要影响身分

2.1开辟商开辟商品房的重要影响身分进行分析。

“房地家当是公平易近经济的支柱家当, 它的成长在很大年夜程度上带动着城市和其他家当的成长。房地家当是公平易近经济的支柱家当, 它的成长在很大

年夜程度上带动着城市和其他家当的成长。”

2.1.1资金：房地产开辟企业的资金来源是多元化的, 房地产开辟企业的资金来源中, 除自筹资金外, 主如果国内银行贷款及其他资金来源。其他资金来源根本上是房地产预售款, 而房地产预售款中有很大年夜部分是花费者按揭贷款。在自筹资金中也仅有16%阁下是房地产开辟企业的自有资金。总的来说, 房地产开辟企业80%以上的资金是来自于银行贷款。

2.1.2容积率：容积率极大年夜程度上决定了基准地价, 这与城市经济学理论中地价决定容积率相悖; 根据微不雅经济学理论, 地盘价格取决于地盘要素市场的供需关系, 而房地产商根据地盘价格与本钱价格比拟较来决定地盘投入和本钱投入, 进而决定本钱密度或容积率; 其二, 基准地价和容积率的线性关系没有给地盘和本钱投入的替代关系供给足够的空间, 而地盘和本钱的替代关系是市场准则下地盘应用效力的关键。当容积率上升时,地价以雷同的倍数上升, 即容积率与地价之比不变。

2.1.3原材料价格上升。跟着公平易近经济持续高速成长，居平易近生活质量的进步，生活方法和生活质量产生了很大年夜的变更，社会需求的增长带动了基本行业的投资，引起钢筋、水泥、建材、涂料等原材料价格上涨，均推动了房价上升。

2.1.4地盘：资本有限，房地产用地大年夜量增长又导致农业用地急剧削减而形成地盘资本的高度稀缺，在供给和需求的互相感化下必定使市场均衡价格上涨，对房价构成较大年夜影响。国度对控制地盘供给政策的陆续出台，使农业可耕地、扶植用地受到严格控制，地盘获取难度和成本加大年夜，再加上一些开辟商囤积

地盘加倍剧了地盘供给的重要。

2.2居平易近购买住房的重要制约身分进行评价。

2.2.1房地产价格：进入新世纪，房地产价格起伏不定，2001 岁首年代到2002 年上半年房价直线下跌，从2002 年下半年到2005 岁首年代房价开端了慢慢回升并在随后的两年保持震动行情，但2007 年下半年房价开端一泻千里，直到2009 年第一季度开端触地反弹并敏捷攀升，达到汗青最高位。由此可以看出，这些年来我国房地产波动频繁且激烈。

2.2.2小我收入：指或人的收入的高低。假如居平易近的购买力是逐渐加强的，那如今房价上涨幅度完全在居平易近的购买才能范围之内，国度如许大年夜力进行房价调控是没有须要的，然则，我们都认为了房价上涨的压力，所以这个结论与实际不符。并且，我国城市居平易近收入呈加快分化的趋势，在查询拜访中，我发明，对于住房价格的快速增长，只有占城镇总人口数805%阁下的最高收入人群可以比较安闲的面对；占城镇人口总数9.1%阁下的高收入人群面对房价的增长则略显吃力，然则还能遭受的住；其余82.4%的城镇人口则在房价快速增长面前表示出不合程度的负重感。

2.2.3：住房改革轨制：“住房分派不公平的问题：新老公房的现有住户获得更多的政策优惠，这是对后参加劳动部队的劳动者的一种剥夺。”经济学常识告诉我们，城市的地盘是有级差地租的，不合地段上的住房贸易价值相差悬殊。那些因为汗青政治原因而占据城市核心肠段的单位或小我住户会额外获得一大年夜笔财富，他们可以经由过程卖旧买新而实现财富的转移。不管是“提租补贴”照样“补贴售房”都是以原住户的原住房面积为根据而进行的，如许就造成本来住大年夜房、宽房的人获得更多的补贴，住房窄小或没有住房的人获得的补贴少或

没有补贴。中国筹划经济时代形成的“单位制”，使单位在房产资本的设备过程中权力过大年夜，住房改革步履艰苦。

对郑州房地产走势的猜测和建议：

3.1郑州市住房价格将来的走势

经由查询拜访分析，将来房地产价格仍会上升，只是上升的幅度有所降低，最后趋于均衡成长。原因是多方面的：城市化程度是有限的，城市化程度弗成能跨越百分百；人均住房应用面积，就是人弗成能无穷制的扩大年夜住房应用面积，一是地盘有限，其次是人的购买才能有限；再者是人均地区临盆总值增长变更，因为经济的成长程度及其他一些身分的影响，人均地区临盆总值的变更是开端增长很快逐渐增速削减。“工业临盆生命轮回阶段论认为，工业各部分都处在不合的生命轮回阶段上，在成长过程中必定要经历立异、成长、成熟、衰老四个阶段，并且在不合的阶段将由旺盛部分转为停止部分，最后成为阑珊部分。处在立异成长中的家当一般比较强大，假如一个地区的主导家当处在立异成长阶段注解该地区是高梯度地区，若一个地区的主导家当部分都是处在成熟阶段及厥后期或阑珊阶段的阑珊部分所构成，这种地区属于中、低梯度地区。”郑州就是属于这个地区。

3.2对小我花费者和企业进行房地产投资的建议。

3.2.1小我花费者：当今跟着经济快速成长，居平易近收入稳步进步、金融和泉币政策情况宽松、人平易近币升值和外资大年夜量流入房地家当、居平易近小我投资理财渠道单一、房价比年上涨等一系列身分的感化下，形成了带有全社会性

质的住房花费不雅念，即：一是买房不仅能栖身，还能投资，房屋不仅能保值，更能增值；二是房地产投资有暴利，搞什么都不如搞房地产；三是租房不如买房；四是迟买不如早买；五是买斗室不如买大年夜房。这是住房花费刚步入市场化时的的特点。恰是在这一花费模式的感化下，室庐花费空前旺盛。投资者认为可以在短期内购房投资获取更快、更大年夜的利润；城市扶植扩大年夜使一部分人须要从新购房。

然则从宏不雅经济情况的角度，总体好转的趋势并不明显。经济还没到底，楼市弗成能见底。从宏不雅情况回到对房市的分析，今朝有将近一半的购房者是用按揭来购房的，当经济下行压力增大年夜，小我预期收入的前景会受到负面影响，购房需求也受到影响。并且如今宏不雅经济的将来走向仍不明白，在经济尚未企稳的情况下，房市的走向也面对着很强的不肯定性。

建议小我投资者的立场必定要谨慎。加上经济危机的影响，商品住房投资者大年夜大年夜削减，不少人把已投资的住房也提前交易出手，变成现金，防止房地产市场“泡沫”决裂，使房屋价格下跌，投资缩水。

3.2.2房地产企业：

（a）开辟企业品牌，做好宣传开辟企业集团化要解决当前高楼价与通俗居平易近低收入的抵触、降低开辟成本、进步开辟本质，均离不开大年夜型范围企业的支撑。开辟企业品牌对房地家当的成长至关重要，好的品牌可以作为一种无形资产，使企业以较低的成本获得客户，为企业持续成长创造前提，给企业带来经济效益和社会效益。针对市场建立一个独特的品牌形象，并对品牌的整体形象进行设计、传播，从而在顾客心中占据独特的地位。然后再结合平面、电视、收集等媒体系体例定一套经久的宣传筹划，加强品牌的宣传力度。

（b）优化供给构造在泉源上控制地盘供给构造。今朝市场上中高等商品住房供过于求，以别墅为主的高等室庐占用了过多有限的地盘资本，所以要控制高等商品房的地盘供给量，加大年夜低价位商品房，特别是经济实用房和廉租房的用地供给量。对于经实用房的落实工作要严格控制经济实用房的受盗人群，房屋质量以及审批法度榜样。

参考文献：

1,中国国度统计局、REICO数据

2,经济学（第六版）约翰.斯罗曼经济科学出版社

3，对我国房地产泡沫经济问题的若干思虑付岩

4，地盘政策和城市住房成长丁成日

5，从供求两方面分析我国房地产价格上涨的原因马征