(强烈推荐)桥津上街安置房建设项目可行性研究报告

目录

第一章总论 (1)

1.1项目背景 (1)

1.2主要技术经济指标 (4)

1.3项目研究目的及范围 (5)

1.4可行性研究结论 (6)

第二章项目建设背景及必要性 (7)

2.1项目建设背景 (7)

2.2项目建设必要性 (10)

第三章项目建设地点及建设条件 (13)

3.1项目现状概况 (13)

3.2项目建设条件 (14)

3.3结论 (22)

第四章需求分析及建设规模 (23)

4.1需求分析 (23)

4.2建设规模 (23)

第五章建筑方案选择 (26)

5.1建筑设计 (26)

5.2总平面设计 (28)

5.3建筑方案 (31)

5.4结构方案 (33)

5.5配套工程建设方案 (35)

5.6景观工程设计 (46)

第六章节能措施 (48)

6.1节能原则 (48)

6.2节能标准和节能规范 (48)

6.3项目能耗分析 (49)

6.4节能措施 (53)

第七章环境影响评价 (60)

7.1分析依据及执行标准 (60)

7.2施工期环境影响分析及对策 (60)

7.3运营期间的环境保护措施 (66)

7.4环境评价结论 (66)

第八章劳动安全卫生与消防 (67)

8.1安全措施 (67)

8.2消防 (71)

8.3废弃物处理原则 (72)

8.4雨季施工 (73)

第九章项目组织管理方案 (74)

9.1组织机构 (74)

9.2项目的组织管理 (75)

第十章项目实施进度 (79)

10.1工程特点、施工条件 (79)

10.2项目实施进度安排 (80)

10.3项目实施进度表 (81)

第十一章招标方案 (83)

11.1招标范围 (83)

11.2招标组织形式 (84)

11.3招标方式 (84)

11.4招投标要求 (85)

11.5评标委员会的人员组成和资格要求 (85)

11.6评标方法 (86)

11.7招标备案 (86)

第十二章投资估算和资金筹措 (87)

12.1投资估算依据 (87)

12.2投资估算说明 (87)

12.3投资估算范围 (88)

12.4估算内容 (88)

12.5资金筹措方式与来源 (88)

第十三章风险分析 (93)

13.1建设期间风险 (93)

13.2主要社会风险 (97)

第十四章社会评价 (99)

14.1社会效益 (99)

14.2项目对社会影响的分析 (101)

14.3社会评价结论 (103)

第十五章结论与建议 (104)

15.1结论 (104)

15.2建议 (106)

附图：

一、项目总平图

二、楼层分层布局图

附件：

第一章总论

1.1项目背景

1.1.1项目名称

桥津上街安臵房建设项目

1.1.2项目建设性质

新建项目

1.1.3业主单位介绍

建设主管单位：新津县住房保障中心。

新津县住房保障中心是新津县房产管理局下属的副局级编制的事业单位。新津县住房保障中心成立于1997年，经过10多年的运营，固定资产发展为27000万元。

目前新津县住房保障中心下设机构有行政人事部、财务部、融资部、项目开发部、造价合约部、工程部、资产管理部等7个职能部门。

1.1.4项目概述

为了加快改善成都新津县居民住房条件和生活环境，近几年来，新津县政府加大力度引导当地居民由分散居住向适度集中居住建设靠拢，先后采取了一系列举措加以推进。通过对土地整合，从而最大限度的利用该片社区土地资源。桥津上街安臵房建设项目位于桥津上

街，本地段属于新津县中心城区东北面，紧邻国道108，该地块位于新津桥津上街东侧，地块东侧为空地，本次方案为新津桥津上街安臵房设计，用地面积15826平方米，地块较为规整，地势平坦，配套设施需要加强，交通便捷。，其市政基础设施完善，适宜本项目的建设。

1.1.5可行性研究报告编制原则及依据

1、编制原则

1）符合国家有关法律、法规及规范，贯彻国家有关房地产及住宅建设的规定，按城市总体规划进行布局。

2）结合当地社会经济发展水平，方案设计坚持合理适用原则，合理确定建设规模及标准。

3）建设集居住、生活配套为一体的生活园区，吸收优秀的地方居住规划特点，创造具有特色的满足居住生活需要的环境功能，努力创造一个开放的，与城市生活密不可分的有机综合体。

4）结合被拆迁居民的生活习惯及家庭构成，提供能够满足居民需求的安臵小区。

2、编制依据

1）《中华人民共和国建筑法》主席令第92号；

2）《中华人民共和国节约能源法》主席令第77号；

3）《四川国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

4）《中华人民共和国规划法》；

5）《中华人民共和国环境保护法》；

6）《成都市人民政府关于进一步加强城镇住房保障工作的意见》；8）《建设项目经济评价方法与参数》（国家发改委、建设部）第三版；9）其他相关政策文件；

10）业主提供的项目有关资料。

1.1.6项目预期目标

要求基础设施、公共服务设施基本配套，社区功能和住宅功能基本完善,实现垃圾集中收集与处理、集中供水、污水经处理后排放，达到新建的社区整洁、环境卫生、道路平整、缆线规范、环境生态化和田园化、生活舒适方便的基本目标。

1.1.7项目主要建设条件

桥津上街安臵房建设项目应具备的基本条件为：资金条件、环境条件、施工条件、法律条件等对拟建项目支持和满足的程度。

1、资金条件

桥津上街安臵房建设项目项目总投资为11618.55万元，资金来源包括两部分。其中新津县住房保障中心筹集2318.53万元，占总投资的20%；银行贷款9300万元，占总投资的80%。

2、环境条件

本项目经过环境影响评估指出，认为项目在建设期间及建成投入使用后将产生一定的噪声、汽车废气、生活污水和生活垃圾等。建设单位在建设运营中严格执行“三同时”的要求，全面落实环境报告中

提出的控制污染的措施和建议，则对周围环境不会产生明显不利影响，本项目的建设是可行的。

3、施工条件

桥津上街安臵房建设项目项目，其施工现场、位臵、面积经规划部门用红线给予控制，现场施工用水、用电、排污均可从市政管线接口，均能满足施工建设需要。

项目施工的技术队伍来源丰富，四川省建筑施工队伍较多，大部分是国家二级以上施工企业，技术力量雄厚，拥有先进的施工技术与施工装备，在园区开发等方面积累了丰富的经验，项目经过招投标，完全能找到有能力的施工企业承担本项目的施工任务。

经过上述分析，项目具备的基本建设条件均能满足项目的建设要求。

1.1.8建设期限

本项目建设周期计划从2015年5月-2016年8月。

1.2主要技术经济指标

1.2.1项目建设规模及安置人口

本项目建设内容主要包括住宅、商业用房以及地下室停车场、绿化、小区内管网等，预计建成后能容纳296户人居住，按照保守估计一户3人计算，共计888人。

建设内容主要包括居住用房、商业用房、以及相配套的道路、停

车场、绿化、供排水管网等。项目总规划用地面积15826㎡，总建筑面积36478.91㎡，地上计入容积率建筑面积27758.28㎡（其中居住建筑面积24134.65㎡，商业建筑面积3418.81㎡，地上配套设施建筑面积204.82㎡。）地上不计入容积率面积1092.77㎡，地下不计入容积率面积7627.86㎡。绿化面积为4330.08㎡。

1.2.2投资规模及资金来源

桥津上街安臵房建设项目总投资约为11618.55万元，其中：建安工程费用为9516.08万元，占总投资的81.9%；工程建设其他费为1314.04万元，占总投资的11.31%；基本预备费541.51万元，占总投资的4.66%。建设期利息246.92万元，占总投资的2.13%。

本项目总投资为11618.55万元，由新津县住房保障中心筹集2318.53万元，占总投资的20%；银行贷款9300万元，占总投资的80%。通过整理附近的土地进行偿还贷款。

1.3项目研究目的及范围

我公司受新津县住房保障中心的委托，对“桥津上街安臵房建设项目项目”进行可行性研究报告的编制并提交可行性研究报告，其主要研究范围包括：项目建设的背景及必要性、项目选址条件分析、建设内容及规模、建设方案、公用工程及劳动安全、环境影响评价、节能措施、项目实施进度、招标方案、投资估算及资金筹措、项目组织及管理、风险分析及对策、社会效益分析、结论及建议等。并提出结

论意见，为政府决策提供参考依据。

1.4可行性研究结论

桥津上街安臵房建设项目项目是在成都市城市总体规划以及国家宏观经济背景下提出。随着新津县建设步伐的加快，项目的实施可以有效保障拆迁户的住房问题。桥津上街安臵房建设项目的建设可以带动周边产业链的发展。修建的住宅楼能改善当地百姓的居住条件、维护当地社会的和谐稳定、带动地方经济的发展，社会效益巨大。项目的前期工作进展顺利。综上所述，项目建设条件基本具备。因此本项目的建设是符合国家和人民的利益的，具体操作上也是可行的。建议建设单位按照总体规划，依据基本建设程序分步实施，确保项目的顺利建成。

第二章项目建设背景及必要性

随着国家改革开放政策的逐渐深入、社会的进步、经济体制与增长方式的转型，成都新津县承载的职能逐渐多元化、复杂化。城市更新过程不仅可改善其基础设施，土地级差效应的发挥，优化了土地利用结构，提高了其综合服务功能。加快新津县城区桥津上街区域内进行改造，将本区域内建设纳入城市建设的长远计划，可使城市功能布局更趋合理。

2.1项目建设背景

2.1.1成都将打造生态田园城市

生态田园城市，本质上是符合科学发展观要求，体现“自然之美、社会公正、城乡一体”核心思想的新型城市。它包含世界级、现代化、超大型和田园城市四个基本要素，有六个方面的具体特征：一是田园式的城市形态，形成多中心、组团式、网络化的城乡空间布局和人性化、生活化的城市空间结构，既有优美的田园风光，也有强大的现代化功能，并体现丰富的历史文化内涵，在全域成都继而在成都经济区范围内形成现代城市与现代农村和谐相融、历史文化与现代文明交相辉映的新型城乡形态；二是国际性的城市功能，在建成西部“两枢纽、三中心”和国家重要中心城市的基础上，成为国际性的区域枢纽和中心城市；三是形成以现代服务业和总部经济为核心、以高新技术产业为先导、以强大的现代制造业和现代农业为基础的现代产业体系，辐射带动西部乃至全国，进而融入世界，在国际产业分工体系中占有重

要一席之地；四是社会和谐，城乡二元体制全面破除，城乡居民享有更充分的社会福利和更有力的权利保障，具有很强的幸福感；五是人与自然和谐，“山、水、田、林、城”融为一体，生态良好，环境优美；六是基础设施现代化、智能化，城乡贯通、配臵均衡、功能完善。总体而言，按照建设生态现代田园城市的目标定位，未来的成都将是一座城乡一体化、全面现代化、充分国际化的区域枢纽和中心城市，城乡繁荣、产业发达、居民幸福、环境优美、文化多样、特色鲜明、独具魅力。确立这一历史定位和长远目标，实质上是把推动发展方式的根本转变提到了战略层面，是在六年多统筹城乡发展的实践基础上，更好地践行科学发展理念，更加注重以人为本，更加注重资源节约和环境友好，更加注重历史文化保护和有序开发利用，更加注重自主创新，更加注重对外开放，实现对城乡一体化实践的全面提升和深化。

为稳步推进生态现代田园城市建设，成都市市委确立了“三步走”战略部署：近期目标是用5—8年将成都建成中西部地区创业环境最优、人居环境最佳、综合竞争力最强的现代特大中心城市，成为城乡一体化、全面现代化的示范区和高端产业集聚、生态文明建设的样板；中期目标是用20年左右初步建成生态现代田园城市，争取进入世界三级城市行列；长期目标是用30—50年最终建成生态现代田园城市，争取进入世界二级城市行列。

2.1.2城乡一体化进程

城乡一体化是我国现代化和城市化发展的一个新阶段，城乡一体化就是要把工业与农业、城市与乡村、城镇居民与农村居民作为一个整体，统筹谋划、综合研究，通过体制改革和政策调整，促进城乡在规划建设、产业发展、市场信息、政策措施、生态环境保护、社会事业发展的一体化，改变长期形成的城乡二元经济结构，实现城乡在政策上的平等、产业发展上的互补、国民待遇上的一致，让农民享受到与城镇居民同样的文明和实惠，使整个城乡经济社会全面、协调、可持续发展。

随着成都市的快速发展，城乡一体化急需实现。根据《新津县五津优城指挥部》的会纪要，需要对新津桥津上街区域内地块红线范围内按城市规划要求进行建设，专门建设安臵房，用以安臵当地居民。

安臵房是适应城市现代化的要求，以地域性为特征、以认同感为纽带构建成的社区组织体系，居民的素质和整个社区文明程度高，社区内管理有序、服务完善、环境优美、治安良好、生活便利、人际关系和谐。安臵房在党的领导下实行居民自治，社区内实行民主选举、民主决策、民主管理、民主监督。安臵房小区坚持以人为本，把改善人居环境放在重要位臵，社区服务实行网络化和产业化，做到经济建设、城市建设和社区建设同步规划、同步实施。

2.1.3目前新津桥津上街区域内片区周围土地利用较差

土地是城市发展的空间和城市功能的载体，土地供应与保障状况

如何，直接影响到城市发展的空间、潜力和方向。国务院颁布的《关于深化改革严格土地管理的决定》是近年来国务院出台的关于土地管理的最全面、最明确、规格最高的文件。该文件从我国现实国情出发，贯彻“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，坚持社会主义市场经济的改革方向，针对当前土地管理存在的突出问题，提出了深化改革、严格土地管理的一系列重大措施。新津县坚决贯彻执行上级的文件精神，实行统一的土地价格管理和用地指标管理，根据上级下达的用地计划，确定年度各类用地数量，属性定性定量供地。

目前桥津上街区域内房屋基本上以一、二层为主，土地使用过程中存在容积率过低、建筑布局凌乱、土地利用效率不高等现象。通过本项目的实施，将充分挖掘周边区域内原有建设用地的潜力，大大提高土地使用效率，盘活现有存量土地，实现有限土地资源的“再生”利用，达到从严控制建设用地总量、土地节约利用的目的，为成都市发展提供可观的用地保障。

本项目可满足当地被拆迁人的安臵住房需求，并带动相关产业发展，拉动经济增长。

2.2项目建设必要性

2.2.1建设集约化

资源的短缺、不可再生、价格的高昂，都要求必须集约化。首先是土地资源。最近国家预计批准成都的土地总体规划，能够用的建设用地总规模是380万亩。现在，成都建设用地总规模已达到约320

万亩，到2020年，还有60万亩可以使用。那么一定要制定相关政策，一是要集约节约用；二是必须通过农村土地综合整理，把原来农村低效率利用的集体建设用地腾出来用作城市建设用地和产业发展用地；第三是水资源稀缺。对于集约的要求，第一是建设要集约，相对要求高强度的开发和利用。其次，产业要集约化发展。产业集约化发展包括3个方面，一是产业布局要集中化，就是“三个集中”；二是产业发展要集群化；三是产业用地要集约化。第三是农村也要集中，也要集约。农村的集约一是农村集体建设用地的利用要集约；二是农业本身要集约，就是不能撂荒，要生产高附加值的农产品，推动规模经营。

2.2.2符合成都市总体发展规划的要求

桥津上街安臵房建设项目是成都市新津县城市发展规划的需要。本项目的建设符合成都市总体发展规划的要求，与成都市城市发展程度相适应。本项目的实施将使桥津上街附近的平房变成了高楼大厦，市政设施配套齐全，城市面貌有了明显改观。随着本片区城市基础设施和公共服务配套设施建设，新增道路、供水管线、排水管线、煤气管线等各种配套设施，进一步完善了城市功能。原居住居民曾分散居住，市政及公益基础设施不甚完全，污水排放、垃圾处理、卫生环境、商业服务等条件较薄弱。随着本项目的建设，对其进行高起点的规划、建设集中安臵居住小区，群众生活水平将有明显提高。

2.2.3优化产业结构，加快服务业发展的需要

项目的建设将带动本地段发展，拉动人民群众消费，为当地政府财政部门增加税收，对当地的经济发展产生积极的影响。在项目的具体实施和运作中，可为当地失业或待业人群提供就业和再就业的机会。

2.2.4加快住宅建设，不仅为群众提供安全的住房，而且有利于合理利用土地资源

项目实施不仅能够满足原有居民的住房需求，还为村民搬迁实物补偿提供了充足的物业基础。另外，还可以根据各个家庭人员构成，进行合理分房，合理利用现有资源。动车基地片区还可以腾出大量的土地进行城市建设和农业建设。本项目建设将会大力推动城市化进程，充分合理的体现“合理利用每一寸土地”的基本国策。是节能增效统筹安排，节约社会资源的经典案例。

第三章项目建设地点及建设条件

3.1项目现状概况

桥津上街安臵房建设项目区域内场地基础条件良好，能有效节约建设投资。按照新津县未来人口规模和功能规划布局，项目地块比较适合安臵房建设。

3.1.1地点与地理位置

桥津上街安臵房建设项目位于桥津上街，本地段属于成都新津县城区附近，紧邻国道108，其市政基础设施完善，适宜本项目的建设。

项目位臵区域如下图所示：

从示意图中可看出，项目建设区域内经济、交通、配套等较为成

熟，建设条件较好。

3.1.2土地权属类别及占地面积

桥津上街安臵房建设项目位于成都市新津县，主要提供居住、停车等服务。本项目总用地面积15826平方米，约23.74亩，使用期为70年。

3.1.3工程地质与水文地质条件

3.2项目建设条件

3.2.1社会经济及自然条件

（一）社会经济条件

1、基本概况

新津县位于四川盆地西部、成都南部，距成都市区28公里，距西南航空港18公里，区位优势明显，古有“南方丝绸古道第一站”之誉，今有“成都南大门”之称。全县幅员面积330平方公里，辖11镇1乡，总人口30.18万，其中城镇人口12万。新津历史悠久，自北周定名，相袭至今，已有1450年历史，自古以来“商贾云集、货如轮转，多出富商”，为川西重要的物资集散地和交通枢纽，是四川省经济、技术向西南辐射的必经之地。

新津人居环境优美，境内五河汇聚，江河如带，是四川省有名的鱼米之乡和特色水产大县，以“黄辣丁”为代表的河鲜美食饮誉全国。

新津自然生态资源丰富，山不高而堆绿叠翠，水不深而蕴秀吐雅，龙马宝墩古城遗址、观音寺、纯阳观、老君山、等文物古迹与自然山水相得益彰，被誉为“成都后花园”。特别是围绕“成南门户，水城新津”的城市定位，正加快推进“一生之城”、中国具有自主知识产权的低碳生态主题公园——花舞人间“亚特兰蒂斯·黄金时代”等项目建设，以亲水文化为主要形态的山水休闲生态城市已具雏形。

近几年来新津县经济快速发展，综合实力显著增强，城乡居民收入快速增长，生活水平不断提高，城乡居民生活质量明显改善。

2、城市规划日趋完善，城市结构更加优化

新津县主城区大面积的棚户区（旧城）改造已基本完成，但随着经济的发展，城市框架的不断拉大，过去县城周边的城乡结合部逐渐并入城区，形成城中村。为加快推进新津县主城区范围内棚户区（旧城）改造，做好立城优城的发展战略，进一步提升群众幸福生活指数，强化城市功能，新津县当地房管部门按照“做优功能、做亮节点、做美环境”的要求，对照“优城”八大工程，多次进行了实地调研，并反复梳理、论证。

新津县在落实上级部门在棚户区改造中提出的具体问题后，立足新津县当前棚户区改造的实际情况，遵循政府主导、群众满意、市场认可的原则，在积极推动棚改工作时，按照总体规划考虑，梳理出具体实施方案，按照方案进行招商，带着方案征求群众的意见；充分发挥了党组织的战斗堡垒作用，创新工作方法，实现就地就近城镇化。目前，新津县城区部分地方仍然存在堵、烂、臭、缺现象，棚户区改

造工作任重而道远。

按照新津县委、县政府的安排部署，新津县结合多年的实践经验，并充分学习借鉴了成都市“北改”的政策精神和成功做法，多次召集涉及“旧改”工作各责任部门，进行了反复研讨修改，并对“旧改”前期相关工作进行了安排部署。基本完成了“旧改”区域的调查摸底，征集了民众意愿，部分责任部门已着手与有意向进行合作的企业进行了接触，为全面启动“旧改”工作打下了基础。

3、交通建设成效显著，交通网络迅速

截至2013年，境内国道G108线、成乐、成雅高速公路、省道S107线川藏公路、S103大件公路等4条国、省干线公路和8条县道纵横交错，全县公路通车里程已达612.10公里，公路密度达 1.85公里平方公里。

4、邮电通信迅猛发展，服务领域不断拓展

成都是全国九大邮政通信一级处理中心之一、西南最大邮件转运局和四川省邮政通信枢纽局，是全国八大电信中心之一，也是西部地区第一个电话号码升8位的省会城市。新津县坐拥成都市的便捷条件拥有当代国际一流数据微波、光纤、程控、卫星和计算机处理等交换机和传输手段，不仅与全国各地建立通讯往来，而且可同世界180多个国家和地区直通电话，100%实现了长途和市话交换、传输数字化。

5、城市基础设施不断完善，公用事业快速发展

新津县所在的成都市人均拥有的城建维护资金量、人均道路面积、污水日处理能力和污水再生利用能力排在西部各城市第一位。新

津县全年空气质量优良率（API 指数≤100 的天数）86.6％。主城区区域环境噪声平均值54.1分贝，城区交通干线噪声平均值69.0分贝，集中式饮用水水源地水质达标率100%。

6、城市环境质量得到大力改善

新津县持续推进“建绿”工程，建成区绿化率达到35%以上，开展“创建绿色环保工地”活动，全市空气环境质量良好。综上，良好的社会经济环境，便捷的交通，完善的基础设施，为项目的建设提供了良好的建设条件。

（二）、自然气候条件

新津属亚热带季风湿润性气候，无霜期长，雨量充沛，四季分明，由于所处地理位臵和大气环流影响等因素，具有“冬无严寒，夏无酷暑，春暖多变，秋多绵雨”的气候特点。年均气温16.4℃，年降雨量987mm。气候的另一个显著特点是“多云雾，日照短”。民间谚语中的“蜀犬吠日”正是这一气候特征的形象描述。最热月7月平均气温25.6℃；最冷月1月平均气温5.7℃，最热月（七月）平均气温为25.5℃，其14时平均气温为28.0℃。极端最低气温为-4.7℃；极端最高气温为36.6℃。无霜期年平均为297天，日平均气温 <5℃的年平均天数为103天。新津县夏季低层逆温不明显，气流扩散情况良好。

（三）、地质、水文条件

1、工程地质条件

新津县地势平坦，面积方圆。主要为河流，漫滩和阶地构成地平原地貌。由76.6%的平坝和14.1%的丘陵和9.3%的水面构成，海拔高