某银行房地产开发贷款管理办法

xxx银行房地产开发贷款管理办法 （2016年版）

第一章 总 则 第一条 为了加强房地产管理，规范贷款行为，防范贷款风险，提高信贷资产质量，根据《中华人民共和国商业银行法》《中华人民共和国担保法》《固定资产贷款管理暂行办法》《项目融资业务指引》等有关法律、法规和制度规定，制定本办法。 第二条 本办法所称房地产开发贷款是指对房地产开发企业发放的，用于住房、商业用房及其配套设施建设的贷款。 第三条 发放房地产开发贷款必须符合国家的方针、政策，遵守国家法律法规和总行相关规定，坚持安全性、流动性和效益性原则。 第四条 房地产开发企业实行名单制。对未列入名单的开发企业，不得为其办理房地产开发贷款业务。 第五条 本办法适用于xxx银行各分支机构。

第二章 贷款种类和条件 第六条 贷款种类。房地产开发贷款的种类主要包括住房开发贷款、商业用房开发贷款和综合用房开发贷款。 （一）住房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于住房及其配套设施建设的贷款。 （二）商业用房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于写字楼、商场和宾馆（酒店）及其配套设施等商用项目建设的贷款。 （三）综合用房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于商住两用房及其配套设施等综合性用房项目建设的贷款。 第七条 借款人条件。借款人应具备以下条件： （一）经工商行政管理部门核准登记的企业法人； （二）取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续； （三）产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好； （四）在我行开立基本存款账户或一般存款账户； （五）评定的信用等级符合总行要求； （六）信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力； （七）贷款人规定的其他条件。 第八条 贷款项目条件。贷款项目应具备以下条件： （一）已纳入国家或地方建设开发计划，其立项或备案文件合法、完整、真实、有效； （二）土地全部价款已交清，无任何法律纠纷； （三）具备《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》； （四）项目资本金不低于项目总投资的35％，且能够在使用银行贷款之前投入项目建设； （五）项目实际功能与规划用途相符，符合当地市场需求，有良好的经济和社会效益； （六）有我行认可的有效担保； （七）贷款人规定的其他条件。

第三章 贷款期限与利率 第九条 房地产开发贷款期限一般不超过3年，总行另有规定的除外。 第十条 房地产开发贷款利率按照中国人民银行及我行产品定价相关规定执行。

第四章 贷款担保与保险 第十一条 房地产开发贷款执行总行担保管理等相关制度规定，主要采取抵押担保方式，优先以本项目土地及在建工程设定抵押。以土地作抵押的，抵押贷款金额不得超过抵押物价值的70％；以在建工程作抵押的，抵押贷款金额不得超过抵押物价值的50％。 第十二条 借款人提供的抵押物，应当符合《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》等法律法规及关于商业性房地产信贷的相关政策规定。 第十三条 房地产抵押价值，可由贷款人与抵押当事人进行协商议定，或委托贷款人与抵押登记部门共同认可的的资产评估机构进行评估。 第十四条 以土地使用权作抵押的，确定抵押期限时应以土地使用权出让合同的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限为限。 第十五条 房地产开发贷款采取质押担保方式、保证担保方式的，执行我行相关担保管理规定。 第十六条 对需要办理保险的，借款人应按贷款人指定的保险种类到保险公司办理保险。保险期限不得短于借款期限，投保金额不得低于贷款本息金额，并应当明确贷款人为该保险的第一受益人。保险期间，保险单原件由贷款人保管。

第五章 贷款受理、调查、审查与审批 第十七条 贷款受理。借款人申请贷款时，应向贷款人提交借款申请，并提供以下有效资料： （一）借款人资料 1、营业执照、房地产开发资质证书、税务登记证、组织机构代码证、基本存款账户开户许可证； 2、公司章程及相关验资报告； 3、借款人中征码及信用报告查询授权书； 4、法定代表人身份证明及信用报告查询授权书； 5、公司最高权力机构或其授权机构同意申请借款的决议文件； 6、公司上三个年度及近期财务报表； 7、贷款人要求提供的其他资料。 （二）贷款项目资料 1、项目立项批文或备案资料； 2、项目可行性研究报告或具有相当性质的项目相关资料； 3、国有土地有偿使用合同和土地出让地价款缴交凭证； 4、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》； 5、已投入的项目资金凭证； 6、建筑施工合同及监理合同； 7、贷款人要求提供的其他资料。 第十八条 贷款调查。贷款调查核实内容主要包括以下方面内容： （一）借款人情况 1、基本情况。主要调查借款人组织形式、股权结构、业务范围、资质等级、经营业绩和发展前景等；法定代表人、实际控制人和其他高级管理人员的学历、经历、经营管理能力、诚信状况和经营业绩等；主要股东的实力和经营业绩等情况。 2、财务情况。主要分析借款人上三个年度和近期财务报表，调查企业经济实力、经济效益和偿债能力等，要特别关注重点会计科目财务数据和指标的异常变化。 3、资信情况。主要通过有关资信查询系统调查借款人资信情况。 4、关联情况。主要调查核实借款人及其股东的关联关系和业务情况。 （二）贷款项目情况 1、项目基本情况。主要调查项目“四证”及其附件是否齐全、真实，内容是否一致；核实项目资金凭证，验证项目资本金是否如实投入项目并达到35%；项目建设进度是否合理，实际建设是否与规划相符；贷款用途是否真实，是否用于缴交土地出让金。 2、建设内容情况。主要调查项目用地性质和用途；项目类型、特点、地理位置、规划设计、环境规划、占地面积、建筑面积、容积率、建筑密度和绿化率等。 3、建设条件和资金情况。主要调查土地价款是否全部缴交；项目周边的市政规划、设施情况；项目监理和施工企业的资质情况；项目拆迁安置情况，是否存在拆迁纠纷；项目土地闲置情况；预（销）售情况；其他融资方式的合法、合规、合理性；项目投资预算情况及资金缺口应对措施；贷款用途和用款计划。 4、项目市场前景。主要调查当地房地产市场情况；项目周边同类物业的销售和出租情况；项目定位定价是否合理，目标客户定位是否明确；销售或出租计划是否合理。 （三）担保情况 主要调查抵押物的性质和权属是否明晰、合法有效，价值是否充足；保证人的保证资格和保证能力等。 （四）其他需要调查核实的情况。 第十九条 贷款审查。贷款审查人员结合以上调查内容对借款人、贷款项目、贷款担保、还款能力等情况进行审查和风险判断，提出审查意见。 第二十条 贷款审批。贷款审批人员结合贷款风险因素和风险规避措施，做出贷款决策。 房地产开发贷款审批按照总行有关审批授权规定执行。

第六章 贷款发放 第二十一条 对已审批同意的贷款，应按照项目建设的工程进度放款。在贷款发放前，贷款人应与借款人及其他相关当事人签订书面借款合同、担保合同等相关合同，并办妥担保手续，落实各项发放前提条件。 第二十二条 房地产开发贷款采取受托支付方式，由贷款人根据借款人委托将贷款资金支付给符合合同约定用途的借款人交易对手。

第七章 贷后管理 第二十三条 贷款人应为借款人建立贷款档案，贷款档案管理执行总行授信业务档案管理有关规定。 第二十四条 贷款人应做好贷后管理相关工作。贷后管理内容包括贷后检查、资金监管、贷款本息催收、风险预警等，要按照总行相关制度规定执行。 第二十五条 贷款人应要求借款人定期提供财务报表等资料，定期对借款人执行借款合同情况、贷款使用情况及经营情况进行跟踪调查和检查。 （一）对借款人信用状况下降或擅自改变规划、变更项目的，贷款人要及时采取措施直至收回贷款； （二）贷款人应对抵（质）押物价值的变化情况进行监测和评估，对抵（质）押手续不完善的要及时补充完善，对抵（质）押物价值不足值的要及时追加担保或采取其他措施。 第二十六条 贷款人应要求借款人在借款合同履行期内出现下列情况之一时，必须事先通知贷款人或征得贷款人同意： （一）法人、法定代表人及主要股东变更； （二）担保能力发生较大变化； （三）产权变动或重要财产被处置； （四）经营方式及经营范围有调整； （五）项目实施进度或资金使用计划有重大调整； （六）经营场所迁移； （七）影响贷款人权益的其他重要变动。 第二十七条 贷款人应要求借款人按期足额归还贷款本息；贷款需要展期的，执行总行贷款展期管理有关规定。 第二十八条 贷款作业监督、监测、分析、检查、预警等执行总行贷后管理有关规定。 第二十九条 贷款形成不良的，执行总行不良贷款管理有关规定。

第八章 附 则 第三十条 本办法与以往规定不一致的，按本办法执行；未尽事宜，按我行信贷管理相关规定执行。 第三十一条 本办法由xxx银行总行负责解释和修订。 第三十二条 本办法自印发之日起执行。《xxx市商业银行房地产开发贷款管理办法》（张商银字[2014]300号）同时废止。