商圈调查与开店选址方法

店铺选址 第一部分 选址七种利器

一、商铺最好选在人们聚集的场所。如剧院、电影院、公园等娱乐场所附近，或者大工厂、机关附近，这样一方面可吸引出入行人，另一方面顾客也更容易记住该店铺的地点，并且来过的顾客向别人宣传介绍，会比较容易指引他人光顾。另外，商业区的发展、居民区的扩容和市政规划的建设，会给店铺带来更多的顾客，并使其在经营上更具发展潜力。

二、最好选在交通便利的区域。理想状态下的商铺或商业街市应具备接纳各种来客的交通设施，即商铺周边拥有轨道交通、公交车站点，还具有停车场。在主要车站的附近，或者在顾客步行不超过20分钟的路程内的街道设店。观察马路两边行人流量，选择行人较多的一边更有利于经营。

三、要选择较少横街或障碍物的一边。许多时候，当行人注意到你的店铺时，但由于需要穿越马路而放弃光顾，要么行人为了过马路，而集中精力去躲避车辆或其他来往行人，而忽略了一旁的店铺。

四、根据经营内容来选择地址。店铺销售的商品种类不同，其对店址的要求也不同。有的店铺要求开在人流量大的地方，比如服装店、小超市，但并不是所有的店铺都适合开在人山人海的地方，比如保健用品商店和老人服务中心，就适宜开在偏僻、安静一些的地方，近来颇受关注的社区商铺较为适合开设这类店铺。

五、要学会“傍大款”。即把店铺开在著名连锁店或品牌店附近，条件允许的话甚至可以开在它的旁边。例如，你想经营餐饮，那就将店铺开在“麦当劳”、“ 肯德基”的周围。因为，这些著名的洋快餐在选择店址前已做过大量细致的市场调查，挨着它们开店，不仅可省去考察场地的时间和精力，还可以借助它们的品牌效应“捡”些顾客。

六、选取自发形成某类市场的地段。在长期的经营中，某街某市场会自发形成销售某类商品的“集中市场”，事实证明，对那些经营耐用品的店铺来说，若能集中在某一个地段或街区，则更能招徕顾客。因为人们一想到购买某商品就会自然而然地想起这个地方。

七、如果店铺处于商业中心街道。在东西走向街道的最好坐北朝南;南北走向街道的最好坐西朝东，尽可能使店铺处于十字路口的西北拐角。另外，三岔路口也是开设店铺的好地方;在坡路上开店不可取;路面与店铺地面高低不能太悬殊。这就是通常所说的“金角银边草肚皮”。

第二部分 六项注意 前几个月增幅高达120多个点，而反映需求意愿的销售增长仅有20多个点，其差额自然就是空置率大升，致使其销售均价下降千元之多。对于信奉“一铺养三代”的商铺投资者而言，在商铺投资风险增加的同时，商铺投资的选择性、机会以及低成本性也在提高，因而掌握商业经营规律，明了商业择址的成功经验，是保障商铺投资决策正确的前提条件，“一铺养三代”才能真正变为现实。

其一，“金角，银边，草肚皮” 在一条商街上要选择“角”与“边”上的铺位。“金角，银边，草肚皮”是商业内流行的择址、选铺的要诀。一条商街制造的效益并不是均等的，街角上的铺位是择铺首选。因为街角汇聚四方人流，人们要立足的时间长，因而街角商铺因人流多必带来财气旺。“边”是指一条街两端的铺位处于人流进入的端口，也是刚进入商街的客流有兴趣、有时间高密集度停留的地方，商铺生意由此兴旺。"草肚皮"则指街的中间部分，因客流分散、购物兴趣下降、行走体力不支而使店铺经营困难重重。

其二，选低不选高 顾客在店铺内行走购物为省时、省力，往往不愿向楼上走，因而店铺低层往往比其它楼层创造更高的营利。为此，在择铺时，选择一、二层比选择三、四层店铺要更具有经营上的安全性。换言之，一个商业楼的层高与其经济效益成反比关系，即楼层越高，销售越低，从而利润就会越少。这是由顾客的购物习惯与消费心理决定的。

其三，店铺离公交站点越近越好 国外称之为“TOD”导向，即商铺经营受制于公交线路。因为，公交站点汇聚人流，周边的店铺自然会受到青睐。商铺投资者在投资之前，要首先了解城市，特别是该区域的未来规划信息，而公交规划是其择址的基本依据。

其四，社区内的商铺更具投资价值 社区是居住人群常年生活的空间，因而抵近消费地的社区商业能够提供充分的便利性，使商铺投资的安全性和营利性大为提升。当前的问题是，新兴社区入住率偏低，使消费规模难以支撑商铺经营；社区商业规模往往大于社区需要。但是，从长远看，社区商业的远景向好，因而，把握有利时机进入可以保证商铺投资坐收长期稳定回报。

其五，店铺与商圈要求相吻合 一定的市场空间对业种、业态的组合有客观要求，只有适应才能使经营顺畅。一般而言，现有商圈内对零售、餐饮、娱乐、修理等业种要齐全。对业态的需要则视消费人群的多元化差异而定。因此，投资商铺之前，投资者需了解这些具体情况，进而确定自身店铺未来要做的行业以及不同的业态，才能使经营具有针对性。

其六，了解城市及区域规划 规划是对未来发展的远景描画，从而改变未来城市在空间上的格局，使某些市场由此繁荣或由此变得冷寂。这种大背景、大环境的考量，是投资者在局部市场选择的先决性条件，否则一铺不但养活不了三代，反而成为三代人的负担。

选址总结 总之，财富的持续增长，往往是一个正确而英明决策的衍生物，而不动产特别是商铺投资更具有资本化特征，不仅可以带来持久和丰厚的现金流，更可以带来远胜于其它地产项目的快速增值和大幅溢价的美好前景。正因为如此，它吸引了越来越多的眼球和越来越多的行动，以致商铺投资失败的案例俯仰皆是。如何在这种躁动中深刻理解商业经营规律，进而冷静分析，果断行动，是确保正确的投资决策所必须的逻辑保障。 第三部分 八大招 去年商业地产成交量历史最高 今年新增30万平方米商业项目 近年来，随着本市第三产业的不断发展，投资商业地产的人越来越多。数据显示，2009年，本市将有近30万平方米的新增商业项目投入市场，然而并不是所有商铺都具有高额回报率。投资者如何才能选到"一铺养三代"的黄金区位，如何获得高出投资额数倍的回报？经济专家为您提供选铺八大招数。

商圈现状 部分商家经营惨淡 昨日记者走访了本市南京路、滨江道、和平路商圈，发现熙熙攘攘的金街中，仍有一些商场显得异常冷清。比如滨江道上乐宾百货旁边的一家时尚购物广场，客流量非常小，售货员都在看报纸或玩电脑游戏，与旁边麦购休闲广场的门庭若市形成鲜明对比。在南京路附近一家淘宝购物馆的招商部，一位店铺老板甚至因为经营困难与招商人员发生了争吵。随后记者在和平路附近的一家淘宝商城发现，该商城的三、四层正在进行内部装修，工作人员表示要进行内部业态调整，可该商城开业还不到一年，调整原因自然是不言而喻了。

业内信息 商铺价格仍存水分 根据中原地产投资顾问部统计显示，2008年商业地产成交量达到历史最高，为138万平方米。业内人士表示，去年本市商业地产开发量大涨，不过受金融危机影响，开发商资金链紧张，多数商业项目已推迟上市时间或延长开发周期，预计会大幅提升今年商业地产供应量。如果没有施工延期的情况出现，今年将有近30万平方米的新增供应投入市场。 价格方面，2008年天津商业物业市场销售报价集中在2万元-4万元/平方米，多为相同位置其他类型物业的1.3至3倍。中原地产（天津）投资顾问部总监高飞分析，商铺成交价与报价存在较大差异，折扣浮动在5%-20%左右。高飞预计，2009年天津整体商业物业销售价格涨幅不会很高，但是由于商业地产的开发量较同一项目其他类型地产的开发量要小得多，很多开发商会采取报高价，暗打折的方式。"今年高价项目还会出现，其水分会很大。"

部分数据资料来源：DTZ戴德梁行研究部 部分商业项目参考售价 项目 区域 销售价格（元/m2） 津典时代 河西区 20000 和平门 和平区 23800（临街1F） 新天地Beginning 河东区 23000 上东壹街 东丽区 18000 部分商业项目参考租金 项目 区域 租金范围（元/m2天） 号外时尚馆 和平区 2F：8-12 3F: 6-10 4F：5-8 奥城商业广场 南开区 1F：3-8 佰秀街 和平区 1F：18 2F：14-16 3F-4F：5.5-9 乐宾百货 和平区 B1：6 1F：10-15 2F：11 泰达市民广场 开发区 整体：1.5-8

商铺投资8大招数 店铺选址关系着投资者未来的经济效益，天津理工大学工商管理系主任杨强从交通、客流量、空间布局等方面提供了选铺八大招数。

1."傍大牌"，把店铺开在著名连锁店或品牌店附近，或与超市、商厦、饭店等集客力较强的品牌门店和公共场所相邻。

2."车流量大不等于客流量大"，商铺最好位置应当是面向人流而不是面向车流，通常不建议首选在街头或街尾。

3."选择人口密集的地方"。如剧院、电影院、公园等娱乐场所附近，可吸引出入行人经过，也易于使顾客记住店铺地点。

4."交通便利"，在主要车站的附近，或者在顾客步行不超过20分钟的路程内的街道设店。选择马路哪一边较有利于经营，需要考察两边的行人流量。

5."有广告空间"。有的店面没有独立门面，店门前自然就失去独立的广告空间，也就使你失去了在店前"发挥"营销智慧的机会。

6."关注商业规模"，如果整体商业项目规模过大，或铺面数量过多，则要考虑开发商的统一经营管理问题和统一招商定位的问题。

7."停车位置"，近年来私家车数量激增，停车位是否充足是店铺选址的必要考虑因素。 8."空间布局要合理"，开间与进深比例通常适宜在1：2.5，层高考虑到装修因素，起码3米以上。

第四部分 警惕闹市孤岛 选对了商铺真的可以实现一铺养三代，但一旦投错赔下去，也可以清空两代人。同为商业物业，商铺比起写字楼，风险更大，也更能体现一个投资者对于片区经济、人群结构、规划发展、人流导向、出行习惯等细节的全面把握。如果按照常规把商铺大致分为街铺、社区铺和内铺三种类型，街铺的选择又是商铺中最难以判断的一种，也是业内人士公认“赌性”最大的一种投资。 “街铺的投资绝对是三言两语说不清的，甚至有时候是只能自己靠感觉去判断。”业内人士说。所以，我们综合了一些业内专家的建议，为大家介绍一些常用的判断方法，以供参考。

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