【老会计经验】土地增值税常见筹划思路
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【老会计经验】土地增值税常见筹划思路
所谓土地增值税，就是纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除项目金额后增值再按比例交纳的税收。纳税人是有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称房地产）并取得收入的个人和单位。征税范围包括土地、地上建筑物及其附着物，不包括通过继承和赠予等无偿方式转让的房地产，课税对象有偿转让的土地增值额。根据国务院颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，土地增值税的税率为四级超额累进税率，即增值额未超过项目金额的50%，税率为30%；值额超过项目金额的50%未超过100%，税率为40%；值额超过项目金额的100%未超过200%，税率为50%；值额超过项目金额的200%以上，税率为60%.2006年12月1日《关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》对个人转让房地产无法确定土地增值额的实施总价作为税基的，各省税率不同但基本按现价或评估价的1%-2%.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税；个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免征土地增值税；居住满3年未满5年的减半征收土地增值税。
一般而言，可以运用以下办法进行土地增值税的筹划：
一、利用土地增值税的起征点进行的纳税筹划所谓“土地增值税的起征点”，即根据《土地增值税暂行条例》的规定，纳税人建
土地增值税 筹划 文档
土地增值税筹划一般思路 来自: 互联网 所谓土地增值税，就是纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除项目金额后增值再按比例交纳的税收。纳税人是有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称房地产）并取得收入的个人和单位。征税范围包括土地、地上建筑物及其附着物，不包括通过继承和赠予等无偿方式转让的房地产，课税对象有偿转让的土地增值额。根据国务院颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，土地增值税的税率为四级超额累进税率，即增值额未超过项目金额的50%，税率为30%；值额超过项目金额的50%未超过100%，税率为40%；值额超过项目金额的100%未超过200%，税率为50%；值额超过项目金额的200%以上，税率为60%.2006年12月1日《关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》对个人转让房地产无法确定土地增值额的实施总价作为税基的，各省税率不同但基本按现价或评估价的1%-2%.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税；个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免征土地增值税；居住满3年未满5年的减半征收土地增值税。 一般而言，可以运用以下办法进行土地增值税的筹划： 一、利用土地增值税的起征点进行的纳税筹划所谓“土地增值税的起征点”，即根据《土地增值税暂行条例》的规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%，免征土地增值税。按照这一原则，纳税人建造住宅出售的，应考虑增值额增加带来的收益和放养起征点的优惠而增加的税收负担问的关系，避免增值率稍高于起征点而导致的得不偿失。 二、充分加计允许扣除项目进行的纳税筹划（l）充分计列利息费用及其他费用支出现行土地增值税制度对房地产开发中作为财务费用的利息支出有两种列支方法：一是在商业银行同类同期贷款利息范围内据实扣除。同时对其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和（以下简称“合计数”）的5%计算扣除；二是对不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，可按上述“合计数”的10%计算扣除包括利息在内的全部费用支出。 在实际操作中，以上两种方法计算的“房地产开发费用”必然存在差异。因为第一种方法中允许“据实扣除”的利息和第二种方法中“合计数”的5%（即因包括利息费用而增加的部分）不一定相等。如果企业进行纳税筹划，就要比较这两者的高低，选择其中扣除利息较高者对应的方法，作为企业的最后选择。如果允许“据实扣除”的利息费用较高，应选用第一种方法，单独计算利息支出；否则，应选用后一种方法，按“合计数”的10%扣除全部费用。 （2）充分利用对房地产开发企业的附加扣除实施纳税筹划《土地增值税实施细则》规定，对从事房地产开发的企业，可按“合计数”的20%加计扣除项目金额，其他企业从事房地产开发的，不享受此项费用扣除。此举的主要目的是为了抑制对房地产的炒买炒卖行为、因此，当非房地产开发企业欲进入房地产业时，不宜作为其非主营项目，而应考虑重新设立一独立核算的、专门从事房地产开发和交易的关联企业。这样，不仅可以在房地产开发业务中享受前述附加扣除，实现土地增值税的纳税筹划，而且可以在今后的各纳税年度中利用企业
土地增值税的税务筹划及案例分享
土地增值税的税务筹划及案例分享 2019-12-10 最近一段时间，笔者遇到的土地增值税清算申报业务开始多了起来。土地增值税自行清算申报，一直是实务中的重点和难点。房地产开发项目通常具有时间跨度长、过程步骤多、涉及部门广等特点。纳税人往往在复杂的开发过程中进行所谓的“税务筹划”，以达到少缴税款的目的。充分认识土地增值税自行清算的复杂性，深入剖析土地增值税自行清算工作中的典型问题，有利于企业提升清算成效，规避税务风险。 常见违规操作 从笔者的实践经验上看，一些房地产开发企业由于对税收筹划的认识不深刻，对政策的理解不到位，存在一些违规操作。 借口资料残缺，申请核定征收。举例来说，房地产开发企业甲公司于2011年建造开发了一小区。由于开发当时土地成本较低，如果按查账征收方式进行清算，需要补税近1000万元。于是，甲公司故意隐瞒相关资料，以造成资料缺失的假象，从而采用核定征收方式进行清算，在清算申报环节无需补税。主管税务机关通过向相关行政主管部门函调等方式，获得了整个项目开发必备的核心资料后，要求甲公司按照查账征收方式进行清算。最终，该项目需补税近1000万元。 审核补税不罚款，自行清算钻空子。土地增值税清算审核，与一般的税务稽查和检查不同。根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）的规定，纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的审核税款，不加收滞纳金，截至目前也并无罚款规定。于是，部分房地产开发企业通过隐瞒销售收入，对同时间销售的、同地段同楼层单位，设计了不同的单位售价，虚列扩大开发成本，降低增值率，借机申报大额退税。但如此一来，企业后续可能需要补缴企业所得税并缴纳相应的滞纳金，风险隐患颇高。 自设隐蔽工程，无法自圆其说。房地产开发企业乙公司认为，自己所建造项目的地下桩基工程隐蔽，而高楼建成后，地下工程将无法查看核对，故账面虚列成本，忽视了事前对地下桩基的地形勘察和设计论证。可是，地下桩基工程施工不能随意，即使是提供了地形的勘察设计资料，还需要符合合同、发票、决算报告以及现金流四者一致等要求。税务机关在审核过程中下达通知书，要求企业在规定的时限内提供合同、决算报告、发票、现金流相一致的证明资料。最终，乙公司因无法提供相关明细资料，对应成本无法扣除。 混淆公共配套设施，计算出现偏差。在实践中，一些房地产开发企业将无产权车库车位、阁楼等设施，在未经认定的情况下，直接作为公共配套设施，在清算时直接全部扣除。部分房地产开发企业认为，拿地后进行了整体开发，因此不区分开发房产类型以计算不同的增值率，未分类型计算增值额，而是整体计算销售收入、土地出让金和契税、开发成本及税金附加，不符合《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）的有关要求。
企业所得税纳税筹划方法
文华学院 毕业设计（论文） 企业所得税纳税筹划方法的研究 学生姓名：熊亚梅学号：140203410058 学部（系）：经管学部 专业班级：财务管理2班 指导教师：符超老师职称或学位：讲师 2017年5月7日
摘要 企业所得税纳税筹划是指纳税人在不违反国家法律、法规的前提下，对企业的组织结构、生产经营、财务管理等经济业务或行为的涉税事项预先进行规划和运筹，在企业价值最大化的战略框架下实现企业税收负担的最优化处理。随着我国税制与国际惯例的接轨，所得税体系将日益完善和丰富，在整个税制中的地位将逐渐提高，使得纳税筹划变得日益重要。通过纳税筹划，减轻企业在企业所得税的税负，降低企业的财务成本和筹资成本，控制企业财务风险。本文对我国企业所得税纳税筹划的相关问题进行研究。其主要成果为： （1）对纳税筹划的涵义、特点、意义和企业所得税相关概念进行界定和总结，这是分析企业所得税纳税筹划的理论基础。(2)对企业进行所得税纳税筹划的条件、风险及其控制的方法作系统的探讨。(3)从企业经营管理过程的实际需要出发，对企业各阶段的所得税纳税筹划的具体环节和方法作了较为深入的案例分析(4)指出企业在具体进行所得税纳税筹划操作时应该注意的问题。 关键词:企业所得税；纳税筹划；案例分析；
目录 摘要.................................................................................................................... I 关键词................................................................................................................ I 一、绪论.. (1) （一）研究的背景及意义 (1) （二）文献综述 (1) （三）企业纳税筹划的基本方法 (2) 1.文献检索法 (2) 2.定量分析和定性分析相结合的方法 (2) 3.比较分析和绝对分析相结合的方法 (2) 4.系统研究方法 (2) （四）纳税筹划研究的目的 (3) 二、概述 (4) （一）纳税筹划的概念 (4) （二）企业所得税纳税筹划的意义 (4) 三、企业所得税纳税筹划的方法 (6) （一）投资产业的纳税筹划 (6) （二）固定资产的折旧方法 (6) （三）存货计价方法 (8) （四）业务招待费纳税筹划 (9)
企业所得税纳税筹划.doc
企业所得税纳税筹划- 摘要：当前，随着全球经济一体化的形成，市场竞争日趋激烈化，企业要想在激的市场竞争中获得优势，就需要企业通过管理能力的不断提升来实现自身价值的最大化。税务筹划作为企业管理工作中重点内容之一，能够基于当前的市场经济环境与法制环境下为企业实现合理的避税，进而减轻企业的税负，以提升企业的经济效益，进而为企业的发展提供充足的资金基础。本文在阐述纳税筹划相关理论基础上，分析了当前企业所得税纳税筹划上所存在的问题，进而为企业实现合理的所得税纳税筹划提出了对策，以供参考。 关键词：企业所得税；纳税筹划 前言 随着市场经济的发展，我国的税收制度体系实现了进一步的完善，进而通过合理的税率以及税种的设置实现了对企业市场行为的有效监管，为实现资源的合理配置奠定了基础。在此背景下，企业要想实现自身经济利益的最大化，就需要实现对税收的合理筹划，进而实现合理避税，以强化企业的竞争实力。但是，由于税收筹划在国内起步时间较晚，加上企业对于税收法律制度体系缺乏完善的了解与掌握，同时也缺少必要的专业人才基础致使企业无法实现合理避税与偷税漏税的有效区分而走上了偏路。因此，企业在开展管理工作中，如何实现合理的纳税筹划，亟待解决。 1、纳税筹划的相关理论基础 1.1纳税筹划的定义。指的是作为纳税的主体，需要基于税法相关规定的基础上，实现对需要缴纳税务业务的有效筹划，进
而通过合理避税来实现企业利润的最大化，以最终提升企业的综合竞争实力，使企业在当前的市场竞争环境中实现稳健发展。企业所得税纳税的主体为境内取得合法收入的企业。 2、当前企业所得税纳税筹划上所呈现出的问题 2.1纳税筹划组织结构不合理进而致使这一工作无法得到系统化的落实。在纳税筹划上，当前企业尚未建立合理的组织结构，进而无法将纳税筹划工作贯穿于企业的经营管理活动始终。当前，我国企业在开展所得税纳税筹划工作的过程中，对于所得税纳税筹划工作的认识不足，进而只是将这一工作置于某一个案例的设计中，并没有建立相应的纳税筹划部门，因而也就无法实现对这一工作的全面落实。企业所得税纳税筹划目标的实现需要将这一工作贯穿于经营管理活动的始终，需要企业有效的划分自身的职能组织结构，进而才能实现有效的决策。而当前大部分企业的决策体制存在的弊端，进而致使企业高层的决策权力被弱化，无法实现对企业所得税纳税筹划的有效管理，同时，企业的财务部门只是单纯的完成财务账务工作，无法实现对纳税筹划工作的有效落实，进而企业的纳税筹划工作从整体上讲尚未得到有效且全面的开展。 2.2企业经验式的纳税筹划设计缺乏合理性。当前，我国企业在开展所得税纳税筹划工作中，财务设计上只是将目光投向于个别的案例，这种分散的设计形式致使无法实现纳税筹划的目标。在此种形式的设计始终是围绕一种情况下如何实现企业节税的最大化，并没有将这一工作与企业的整体战略目标以经营管理目标相结合。因而，经验式的纳税筹划设计致使企业无法从根本上实现对相关问题的有效解决，进而使企业无法通过纳税筹划来实现经济利益的最大化。
土地增值税筹划思路
房地产开发项目经营方式比较特殊，土地增值税征收管理难度较大，其中，非常特出的问题是，纳税人成片受让土地使用权后分期分批开发、转让房地产，以及纳税人采取预售方式出售商品房。国家为了加强土地增值税的征收管理，保证税收及时足额入库，采取了先按比例预征，然后再予以清算的方法。 土地增值税清算是指，房地产开发企业在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规和有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，填写清算申报表，向主管税务机关提供有关资料，办理清算手续，结清土地增值税税款的行为。房地产开发企业符合这些条件之一的， 应当进行清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （3）直接转让土地使用权的。对于符合这些条件之一的，主管税务机关可以要求房地产开发企业进行清算： （1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。 二、涉及房地产开发项目土地增值税清算的税收优惠（一）财政部确定的其他扣除项 财政部确定的一项重要扣除项目是，对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。 （二）建造普通标准住宅出售的税收优惠 建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20%的，予以免税。超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。所谓“普通标准住宅”，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、小洋楼、度假村、以及超面积、超标准豪华装修的住宅，均不属于普通标准住宅。2005年6月1日起，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。 （三）因国家建设需要而被政府征收、收回的房地产，免税这类房地产是指因城市市政规划、国家建设需要拆迁，而被政府征收、收回的房地产。由于上述原因，纳税人自行转让房地产的，亦给予免税。 三、房地产开发项目土地增值税清算的纳税筹划方法
企业所得税税收筹划及会计处理方案
月辉电器有限公司所得税税收筹划与会计处理方案 一、公司简介 公司名称：月辉电器有限公司 经营范围：以经营各类家用电器为主的全国性家电零售连锁企业。公司规模：10000人以上 法人代表：XXX 公司地址：XXX 公司历史：月辉电器有限公司成立于1987年元月一日，是中国最大的以家电及消费电子产品零售为主的全国性连锁企业。月辉电器有限公司在全国280多个城市拥有直营门店1200多家，年销售能力1000亿元。2003年、2006年月辉电器有限公司相继在香港、澳门开业，目前在两地已拥有17家门店，迈出中国家电连锁零售企业国际化第一步；2004年月辉电器有限公司在香港成功上市； 2008年3月，控股三联商社，成为具有国际竞争力的民族连锁零售企业。目前，集团拥有员工（含门店促销员）20万人，每年为国家上缴税收超过20亿元。 二、涉税业务 1、A公司2009年第一季度会计利润总额为100万元，其中包括国债利息收入5万元，企业所得税税率为25％，以前年度未弥补亏损15万元。企业“长期借款”账户记载：年初向建设银行借款50万元。年利率为6％：向B公司借款10万元，年利率为10％，上述款项全部用于生产经营。另外，计提固定资产减值损失5万元。假设无其他
纳税调整事项。A公司第一季度预缴所得税的数额确定和会计处理如下： 企业预缴的基数为会计利润100万元，扣除上年度亏损15万元以及不征税收入和免税收入5万元后，实际利润额为80万元。对于其他永久性差异，即题目中长期借款利息超支的4[即10×（10％-6％）]万元和暂时性差异（资产减值损失5万元），季度预缴时不作纳税调整。 2、假设第二季度企业累计实现利润140万元，第三季度累计实现利润-10万元，第四季度累计实现利润110万元。 3、经税务机关审核，假如该企业汇算清缴后全年应纳税所得额为120万元，应缴企业所得税额为30万元，而企业已经预缴所得税额35万元。按照相关规定，主管税务机关应及时办理退税，或者抵缴下一年度应缴纳的税款。 一般情况下，税务机关为了减少税金退库的麻烦，实务中，大多将多预缴的上年度企业所得税抵缴下一年度应缴纳的税款。 4、假如2009年第一季度应预缴企业所得税为15万元。 5、另外，企业应注意，按照《企业会计准则第18号——所得税》的规定，对于暂时性差异产生的对递延所得税的影响，应该按照及时性原则，在产生时立即确认，而非在季末或者年末确认，以上资产减值损失形成的暂时性差异。
土地增值税合理避税的各种对策
土地增值税税务筹划合理避税的各种策略 一、要做到如何合理避税，首先我们就要熟悉这个行业及相关税金及定义，就土地增值税来说，主要可以从以下几个方面理解： 1、土地增值税的征税对象是纳税人转让房地产所取得的增值额，此项增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。 2、土地增值税只有对有偿转让的房地产征税，对于继承、赠与等方式无偿转让房地产，则不予征税。 3、以房地产转让到投资、联营企业，暂免征，再转让，征税。 合作建房建成后自用的，暂免，建成后转让的，征税。 企业兼并转让房地产的，暂免。 交换房地产的，单位之间交换征税，个人之间互换经当地税务机关核实，免征。 房地产抵押，抵押期间不征，期满偿还债务本息不征，期满不能偿还债务，以房地产抵押的征。 房地产出租不征。 房地产评估增值不征。 国家收回房地产产权免征。 土地使用者转让、抵债或置换土地征税。 首先大概的征税与不征税范围我们明白了，这就有利于我们进行后续
的筹划，接下来就是解决实际核算的问题了，合理避税的目的也就是在合法的范围内用合规的方式合理的降低企业税收成本，增加利润，那么合理避税主要就可以从两方面入手了，一是从成本入手，关于成本的问题可参照本论坛的另一篇文章，一是从收入入手。首先税收成本的降低就从日常发生的各项支出开始，要想少交税，自然就要想办法从成本上下功夫，在收入保持不变的情况下，成本费用增加了，实现的增值额自然就降低了，那么税也就少了。首先我们要了解可以扣除的项目 二、土地增值税可扣除项目： 1、取得土地使用权所支付的金额 （1）、以出让方式取得土地使用权时，为支付的土地出让金 （2）、以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的土地出让金 （3）、以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款 2、开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）（1）、土地征用及拆迁补偿费 (2)、前期工程费 （3）、建筑安装工程费 (4)、基础设施费 （5）、公共配套设施费 （6）、开发间接费：直接组织、管理开发项目所发生的费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费等等。
土地增值税税收筹划的几种实用方法
土地增值税税收筹划的几种实用方法 2009-12-10 9:3樊其国 土地增值税清算开查，房地产企业提前备账。 房地产开发企业如何应对和统筹安排土地增值税的清算补税事项？进行有效的土地增值税税收筹划，势必成为房地产企业当前及今后企业发展中的重要课题。企业追求的目标是企业价值最大化，价值最大化最有效的评价方式就是利润及利润率增长的可持续性。作为企业的决策者，在充分理解政策的同时，要尽可能把政策对企业的不利影响降低到最低点。房地产企业在计算土地增值税时，在不违反税法的前提下，应当选择对自己最有利的计税方案，从而达到节约土地增值税的目的。 国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发[2009]31号颁布实施以后，税收新政堵住了房地产行业的一些税收漏洞，但也提供了新的可供筹划的涉税空间。房地产开发企业需要根据新的政策，适当调整开发、销售的策略，在不违反税法的基础上减轻税负。运用会计的技术和方法，对计税现状分析研究，我们认为规避土地增值税仍有可行的筹划空间，其土地增值税节税空间和经济效益还是比较可观的。笔者现将工作实践中探讨的土地增值税税收筹划的几种实用方法介绍如下。 一、充分利用土地增值税免税期限优惠政策 如《深圳市地方税务局关于土地增值税有关问题的通知》深地税发〔2005〕609号第一条规定：房地产开发企业缴纳土地增值税的纳税义务发生时间以合同签定时间为准。对在2005年11月1日(含11月1日)后签定房地产销售合同的，在纳税人取得房地产销售首期款收入时，就该房产销售价款全额计算预缴土地增值税。深圳××花园五期销售收入37,765万元，其中2005年11月1日以前签定购房合同金额31,636万元，土地增值税纳税清算时依照上述通知，申报应税收入6,129万元。 二、开发商品房转自用不再视同销售 国税发[2009]31号第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。 将开发的商品房转作固定资产的行为发生在2008年1月1日以后，不应当视同销售。不难看出，开发出品转作固定资产已经不再按照视同销售处理，企业需要密切关注，避免给自身增加不必要的纳税负担。 三、选择多元化方式处置开发产品 多元化方式处置开发产品的方式包括：销售、出租、先出租后销售、售后返租、股权投资、产权转让、转作经营性资产（开发产品自用自营）等。 对于房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。这标志着长期持有型物业开发商可免交土地增值税。而这一因素或可导致未来大量开发商将物业变出售为自持。房地产开发公司可以根据自己的发展战略和实际情况来进行相应的筹划，降低土地增值税的税负或延迟土地增值税的纳税时间。对一些从事商业物业开发的房地产发展商来说，现在要把过去以销售为主转向以自己持有为主，因为自己持有没有增值就不用交土地增值税，深圳出租回报率还是比较高的。 将自己开发的房地产商品的用途改变为自用自营，即可享受不征收土地增值税的税收优
企业所得税纳税筹划案例分析
A公司企业所得税纳税筹划 一、公司概况 公司主要从事新型公路养护机械的技术开发与制造,公司经营范围:公路筑路养护设备、除雪设备、市政环卫设备、港口设备、铁路养护设备、机场养护设备、特种设备的开发、制造及销售;公路养护施工。经营货物及技术进出口;设备租赁。公司发展至今年产值仅50-100亿元,市场保有量600-700亿元,预计2020年养护机械市场规模将达到10,095亿元-12,975亿元,未来十年平均每年新增配置量将达到近1,000亿元。目前公司正在进行冷吹式机场除雪车、机场跑道除冰液洒布车、机械式综合除雪车等行业高端产品的研发。 二、A公司财务状况及涉税情况分析 A公司2011年度的财务状况及涉税情况如下: (一)收入及利润 2011年度实现营业收入202,890,132、77元,比上年增加69,637,942、72元,同比增长52、26个百分点。此外,2011年,A公司在营业外收入方面共盈利10,004,544、57元(主要为政府补助)。2011年全年实现利润76,927,135、78元,比上年同期增加44,960,325、91元,降幅71、1%。 (二)费用水平 A公司2011年发生销售成本99,812,049、59元,销售费用18,388,472、57元,管理费用17,198,476、76元,财务费用一3,148,719、35元。2011年列支工资薪金3,802,905、23元,列支工会经费14,185、92元,职工福利费68,679、64元,职工教育经费10,355、00元;列支业务招待费2,104,552、57元,折旧摊销支出875,848、44元。 (三)其她涉税财务指标 2011年,应收账款年初金额为43,199,192、5元,年末余额为63,461,696、12元;其她应收款年初金额为5,881,719、03元,年末金额为6,212,883、27元元,计提坏账准备1,687,505、49元。 (四)企业所得税纳税现状及分析 公司涉及的主要税种有增值税17%、营业税5%、城建税7%、教育费附加3%、地方教育费附加2%、企业所得税25%、个人所得税。2008年1月1日实施
土地增值税的筹划方案
土地增值税的筹划方案 来源:未知作者:admin 点击: 240 次时间:2011-11-29 10:08 甲公司原为一家乡镇企业，成立于1956年，经过50余年的发展，已成长为集生产、加工、销售、科研开发和投资为一体，拥有职工20000余人，年营业收入超过160000万元的大型企业集团，技术水平和经营规模均居同行业领先地位。 1996年为了和市场接轨，建立现代企业制度，甲公司以其所拥有的生产设备、房屋建筑物投资成立乙股份有限公司，全面承接其生产加工、销售和科研开发。甲公司仅拥有土地使用权，转变为单一功能的投资公司。2009年1月，出于区域战略布局的考虑，甲、乙公司与A集团进行重组，甲、乙公司分别将所拥有的土地使用权、房屋建筑物及附着物、机器设备等转让给A公司（非股权转让）。甲公司取得土地使用权所支付的金额为2700万元（无其他扣除项目），转让价格为11000万元，乙公司房屋建筑物的转让价格为18140万元。甲公司如何转让土地使用权使得所承担的税负最低。 方案一：直接转让土地使用权 根据重组方案，甲、乙公司分别将所属的土地使用权、房屋建筑物及附着物直接转让给A集团。转让过程中所承担的税费分别由甲、乙公司承担。则该转让行为甲公司应缴纳营业税、城建税、教育费附加、印花税和土地增值税如下：依据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）第三条第二十款的规定：“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。” 应缴纳营业税：（11000-2700）×5%=415（万元） 应缴纳城建税、教育费附加：415×（7%+3%）=41.5（万元） 应缴纳印花税：11000×0.5‰=5.5（万元） 依据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定：土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。 转让土地使用权扣除项目合计：2700+415+41.5+5.5=3162（万元） 土地增值额：11000-3162=7838（万元） 土地增值额占扣除项目的比例：7838/3162≈248% 应缴纳土地增值税：7838×60%-3162×35%=3596.1（万元） 应缴纳企业所得税：（11000-2700-415-41.5-5.5-3596.1）×25%=1060.48（万元） 综上，甲公司转让该土地使用权应纳税费合计为5118.58万元；转让利润为3181.42万元；总体税负率为46.53%。 土地增值税的筹划方案(2) 来源:未知作者:admin 点击: 241 次时间:2011-11-29 10:08 方案二：甲公司收回房屋建筑物后再转让 因土地使用权属于甲公司，地上房屋建筑物属于乙公司，甲公司可以通过收回地上房屋建筑物再一并转让给A集团的筹划方案降低税负。即乙公司以18140万元的价格将房屋建筑物转让给甲公司，因其转让价格不变，所以缴纳的各项税费不变，不会增加乙公司的税收负担，但对于甲公司而言，其转让行为由原来的单纯转让土地使用权改变为转让土地使用权和地上建筑物及附着物，转让成本由2700万元增加至20840元，转让价格由原来的11000万元增加至29140万元，土地增值额不会发生太大变化，土地增值率下降，适用税率降低。A集团受让价格不变，亦不会增加A集团的负担。则甲公司应缴纳营业税、城建税、教育费附加、印花税、契税和土地增值税如下（政策依据略）：甲公司受让乙公司的房屋建筑物应缴纳契税。 应缴纳契税：18140×4%=725.6（万元）
土地增值税纳税筹划
土地增值税纳税筹划
土地增值税细则解读 【摘要】土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。业内人士介绍说，新政策对抵扣项目的核算细化到财务费用的计算、抵扣条件、面积存在误差后补、退房款的计算甚至土地闲置费用是否可以抵扣。但仍被评论为没有“打中要害”。股市操作建议：关注土地增值税从严清算对地产股和股市的影响力度、IF1006合约以10日均线为多空分界点；各合约基本无期现套利机会。 一、基本面消息 在"新国十条"和各地细则均提及要加大土地增值税清算力度之后，国家税务总局26日发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清算过程中若干计税问题。针对土地增值税清算过程中出现的收入确认、税前扣除等有关问题，国税总局给予明确。如果严格执行土地增值税清算的政策，将大大降低土地二级市场卖方的赢利空间，囤地可能无利可图。
国土资源部近期下发通知，部署2010年城市土地价格调查和监测工作。与往年略有不同的是，今年新增了一项工作，需要完成35座重点城市(包括京沪广深)的商品房成本构成调查与监测。在近期楼市调控政策密集出台的背景下，此项调研颇为引人关注。 土地增值税概念： 土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。 土地增值税：以土地和地上建筑物为征税对象。以增值额为计税依据。土地增值税的功能是国家对房地产增值征税。其计算公式为：土地增值税应纳税额＝增值额＊适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数 土地增值税如何征收 土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。（1）增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%；（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；速算扣除系数为5%；（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；速算扣除系数为15%；（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%；速算扣除系数为35% 。 增值税征收的两种方式
土地增值税论文-纳税筹划论文
土地增值税论文纳税筹划论文 土地增值税纳税筹划探讨 摘要：纳税筹划不仅对企业有利，对国家也有利。纳税筹划不是企业的个体行为，而是一项复杂的系统工程。纳税筹划作为一个产业在我国前景光明。 关键词：纳税筹划土地增值税探讨 1 纳税筹划的概念及意义 所谓纳税筹划是指纳税人在不违反现行法律规定的前提下，通过对其应税的事前和事中行为进行合理筹措和安排，尽可能减少纳税的数额或推迟纳税时间从而取得利益最大化的经济行为。 目前我们国家很多人，包括一些税务工作人员，对纳税筹划存在错误的认识，认为纳税筹划就是钻法律的空子，逃避公民应承担的义务，就是偷漏税，甚至抗税。其实纳税筹划不仅对纳税人有利，而且对国家也有利：纳税人的筹划方案暴露了国家税法的不足和缺陷，可以促进政府有关部门改进相关的法律制度，完善税制，堵塞税法的漏洞，这是对国家税收立法的重大贡献。 近年来我国房地产行业发展十分迅猛，已成为国民经济的支柱产业之一，对国民经济持续发展贡献巨大。房地产业不仅拉高了GDP，促进了经济增长，同时也是利税大户，对国家财政收入的增长居功至伟。房地产业涉税税种之多、涉税金额之大是很多行业无法比拟的。其中土地增值税因其税率高、税负重而引人关注，做好土地增值税的
纳税筹划可以为企业节省大量税金支出，从而增加效益。 2 纳税筹划的前提条件和环境 纳税筹划不是企业的个体行为，更不是几个财务人员闷头瞎干的闭门造车行为，而是一项复杂的系统工程，做好纳税筹划需要众多的前提条件和良好的企业环境。本文作者根据亲身经历，总结了最为关键的几点，愿与诸位方家分享： 2.1 企业必须与税务机关充分沟通，建立良好的关系。任何纳税筹划方案的最终实施都要得到税务机关的确认，税务机关对企业进行税务检查就是对企业纳税筹划方案的考验。如果税务检查没有问题，说明企业的纳税筹划方案是可行的，否则是不可行的。因此企业在纳税筹划过程中一定要请税务机关参与进来，以确保企业纳税筹划方案的准确性和安全性。 2.2 必要时企业需要聘请中介机构。因为企业和税务机关是税收双方当事人，有着相反的利益关系，所以企业单纯依靠税务机关进行纳税筹划不具有客观性，而中介机构具备整合某一行业（比如房地产行业）纳税筹划资源的能力和条件，可以利用其掌握的同行业其他房地产公司纳税筹划案例的经验和方法为委托企业提供服务，从而保证纳税筹划的准确性和成功率。 2.3 企业的财务人员必须综合素质高，业务能力强，不仅熟悉国家的经济法规、税法等相关法律规定，而且作风正派，一身正气；公司的财务资料必须完整，真实。 2.4 企业领导要有大局意识，不能只盯着“自留地”。纳税筹划是
土地增值税纳税筹划的六种方法
土地增值税纳税筹划的六种方法 土地增值税是对房地产企业收益影响较大的税种之一。2006年12月28日国家税务总局发布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》中明确规定：从2007年2月1日起。房地产企业土地增值税的交纳将由先前的“预征制”转为“清算制”。当前。对房地产企业来说，如何进行有效的土地增值税税收筹划。减轻纳税负担，相应增加企业的盈利，势必成为当前及今后企业发展中的重要课题。笔者认为可以从以下几个方面着手进行税收筹划。 一、收入分散筹划法 按相关税法规定，土地增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。在扣除项目金额一定的情况下，转让收入越少，土地增值额就越小，当然税率和税额就越低。因此，如何通过分散转让房地产的收入，就是一个着眼点。一般常见的方法是将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离，分次单独签定合同。例如某房地产开发企业准备开发一栋精装修的楼房，预计精装修房屋的市场售价是1 800万元（含装修费600万元），该企业可以分两次签定合同，在毛坯房建成后先签l 200万元的房屋买卖合同，等装修时再签600万元的装修合同，则纳税人只就第一份合同上注明金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，不用缴纳土地增值税。这样就使得应纳税额有所减少，达到节税的目的。 二、费用迁移筹划法 房地产开发费用即期间费用（管理费用、财务费用、经营费用）不以实际发生数扣除，而是根据利息是否按转让房地产项目计算分摊作为一定条件，按房地产项目直接成本的一定比例扣除。纳税人可以通过事前筹划，把实际发生的期间费用转移到房地产开发项目直接成本中去，例如属于公司总部人员的工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等都属于期间费用的开支范围，由于它的实际发生数不能增加土地增值税的扣除金额，因此，人事部门可以在不影响总部工作的同时把总部的一些人员安排或兼职于每一个具体房地产项目中。那么这些人的有关费用就可以分摊一部分到房地产开发成本中。期间费用少了又不影响房地产开发费用的扣除，而房地产的开发成本却增大了。也就是说房地产开发公司在不增加任何开支的情况下，通过费用迁移法，就可以增大土地增值税允许扣除项目的金额，从而达到节税的目的。 三、“临界点”筹划法 房地产开发公司开发一个项目，总要获得一定的利润，但利润率越高，缴纳的土地增值税就越多，税后利润可能反而越小。因此，如何做到使房价在同行中最低，应缴土地增值税最少，所获利润最多是房地产公司应认真考虑的问题。按照税法有关优惠规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。这里的“20%的增值额”就是“临界点”。根据临界点的税负效应，可以对此进行纳税筹划。 实际工作中，首先要测算增值率（增值额与允许扣除项目金额的比率），然后设法调整增值率。改变增值率的方法有两种：一是合理定价，如在销售过程中增值率略高于两极税率档次交界的增值率，通过适当降低价格可以减少增值额，降低土地增值税的适用税率，从而
土地增值税案例筹划分析(1)
房地产开发企业对土地增值税进行筹划是常态。然而不当税收筹划又会带来税务稽查风险。本文从一则房地产开发企业的土地增值税清算案例入手，对房地产开发企业的土地增值税税收筹划进行分析，指出其税务稽查风险点供大家参考。 （一）基本案情 A项目由A房地产开发企业全资开发。该项目坐落于H区的新兴行政中心，紧邻国道，2010年7月拿地3.6万㎡，2013年12月竣工，B集团同时为A 房地产开发企业控股股东，出资比例70%。 A项目只开发普通住宅和非住宅两种清算类型，其中非住宅包括车库、商铺和幼儿园三种类型共计2.2万余㎡，在土地增值税清算申报时已售罄。A房地产开发企业提交的税务师事务所出具鉴证报告审定的销售截止期为2014年12月，已售面积16.4万㎡，已售比例96.99%，申报收入约6.9亿。根据税务师事务所出具的鉴证报告，A项目转让普通住宅和非普通住宅两种房屋类型所取得收入的增值率都是负值，也就是说申报的土地增值税实际税负为零。 A项目已预缴土地增值税1102万元，申请退税1102万元。（二）税务机关的质疑 1、实际税负的争议问题。A房地产开发企业申报的土地增值税实际税负为零，剔除房地产开发企业按照取得土地使用
权所支付的金额和房地产开发成本之和加计扣除20%，计算出A项目开发经营的利润率仅为13%左右，这与行业正常利润率不符。 2、销售收入的争议问题。非住宅的销售单价仅为4170元/㎡，低于普通住宅的4204元/㎡。但仔细核对后发现，根据鉴证报告该项目非住宅分为三种类型——商铺、幼儿园和车库，其中车库面积占非住宅总面积70%，单价2381元/㎡，在H区不算低价，但是车库拉低了非住宅销售平均单价。而同时，商铺均价9000元/㎡，幼儿园均价4500元/㎡，初步看来也是低于市场价的。 3、成本比率的争议。该项目申报四项费用之和达到4亿元，单位面积成本2376元，超出按竣工年度计算的定额标准。（三）税务机关的清算审核 地税局相关人员从以下几方面进行了土地增值税清算审核：1、清算单位的审核 在基本情况的审核中，税务人员发现该项目拥有两个《建设用地规划许可证》，按照当地地税局的公告，“房地产开发以规划主管部门审批的用地规划项目为清算单位”，故A项目应当划分为两个清算单位，而税务师事务所出具的鉴证报告只划分了一个清算单位。 通过进一步分析，独立办理《建设用地规划许可证》的小地块上是九号楼，而九号楼车库面积1742㎡，仅占其非住宅
企业所得税税收筹划案例
第一节企业所得税的税收筹划案例 案例:1 一、案例名称:装修方案调整背后的税收筹划谋略 二、案例适用:第五章第二节“企业所得税的税收筹划” 三、案例来源:中国税网 四、案例内容: 天晟公司为了改善工作环境与提升企业形象,于2004年11月~12月斥资560万元,对原值为2000万元的办公楼(折旧年限20年,已使用6年)进行了装修,相关费用已经全额计入了当期损益。从税收角度分析,公司支付的装修费用占到了房屋原值的28%(560÷2000×100%),按税法规定,不能直接进入本期费用予以税前扣除,应该作为资本性支出,每年以计提折旧的形式分期(从2005年1月份开始)摊入成本。因此,公司在申报2004年度企业所得税时,需要调增560万元的应纳税所得额。 五、筹划分析: 企业的固定资产在投入使用后,会发生一些诸如维护、改建、扩建或改进其功能的费用(统称为“固定资产后续支出”)。会计制度及相关准则与企业所得税法规在对这项支出性质的确认与计量规范上存在一定差异。 财政部《关于执行〈企业会计制度〉与相关会计准则有关问题解答(二)的通知》(财会〔2003〕10号)明确:《企业会计准则――固定资产》规定,与固定资产有关的后续支出,如果使可能流入企业的经济利益超过了原先的估计,如延长了固定资产的使用寿命,或者使产品质量实质性提高,或者使产品成本实质性降低,则应当计入固定资产账面价值,其增计后的金额不应超过该固定资产的可收回金额。除此以外的后续支出,应当确认为当期费用,不再通过预提或待摊的方式核算。企业在日常核算中应依据上述原则判断固定资产后续支出就是应当资本化,还就是费用化。在具体实务中,对固定资产装修费用,符合上述原则可予资本化的,应当在“固定资产”科目下单设“固定资产装修”明细科目核算。 国家税务总局《关于印发企业所得税税前扣除办法的通知》(国税发〔2000〕84号,以下简称《通知》)第三十一条规定:纳税人的固定资产改良支出,如有关固定资产尚未提足折旧,可增加固定资产价值;如有关固定资产已提足折旧,可作为递延费用,在不短于5年的期间内平均摊销。符合下列条件之一的固定资产修理,应视为固定资产改良支出:(一)发生的修理支出达到固定资产原值20%以上;(二)经过修理后有关资产的经济使用寿命延长两年以上;(三)经过修理后的固定资产被用于新的或不同的用途。 可见,会计制度与《通知》在判断固定资产后续支出性质时的侧重点各有不同。前者主要就是提供了质的规范,在量的方面没有具体数额规定,并且还出现了“可能流入”、“原先的估计”等主观性很强的字眼,使得企业在实际执行中的弹性较大。后者给出的规范有着具体数额限制,显然更为严谨与直观。两相比较,《通知》能够起到有效地防止企业出于自身利益需要来模糊固定资产后续支出的性质(即使双方都认定为资本性支出,在确定资本化金额时也会有出入,本文未就此进行讨论)的作用。 从上面分析可知,由于会计与税收目的不同,可能会导致两者判断同一笔支出性质时出现相异的结论。对企业而言,一项支出究竟就是予以资本化逐年扣除还就是直接费用化计入本期损益,势必影响年度利润额,进而改变纳税人应纳税额。 但就是,《通知》也给纳税人提供了筹划空间。只要企业事先对装修金额进行测算,将其与房屋原值进行比较,把费用控制在规定比例之内,就可以直接税前扣除。 假定条件不变,天晟公司改变装修方案,把原有工程分成一期(费用320万元)与二期(费用240万元)进行,并将二期工程延至2005年12月开工并完成。这样操作给公司带来了以下
土地增值税筹划的基本思路
土地增值税筹划的基本思路
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土地增值税筹划的基本思路-会计 土地增值税筹划的基本思路 李怀森 影响土地增值税的主要因素是房地产转让收入（或转让价格）和扣除项目金额；因此土地增值税筹划应从这两个方面作为切入点，通过设计最优纳税方案，达到节省纳税成本，实现利益最大化的目标。按照这个思路，土地增值税筹划应从以下方面进行考虑： 一、房地产转让收入的筹划 根据土地增值税的规定，纳税人建造的普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目的20%的，免征土地增值税；增值额与扣除项目比率在20%以上的，按照增值额全额征收土地增值税。假如纳税人计算土地增值税的扣除项目除营业税费外，其他扣除项目金额不变，在提高房地产销售价格情况下，纳税人转让房地产增值额占扣除项目比例超过20%，是否对纳税人有利呢？也就是说增加的这部分收入扣除各项税金后，其收益是否能抵充应缴纳的土地增值税？ 例如纳税人开发的是普通标准住宅，房地产转让收入12 亿,扣除项目金额10 亿, 则增值额2 亿,如果增值额占扣除项目比例小于或等于20%，则免税；如果扣除项目不变，当增加收入时，增值率超过了20%，小于50%，情况就发生了变化，在征税情况下，房地产转让收入增加的比率为R,房地产收入为12 亿×(1+R)，收入增加，相应地增加应缴纳的营业税、城建税和教育费附加，增加的营业税及附加扣除项目金额12 亿×R×5.5%,如果再考虑企业所得税，即增加的净收益还要按25%缴纳企业所得税，应纳的所得税是(12亿×R- 12亿×R×5.5%)×25%；纳税人增加的收入扣除营业税、城建税、教育费附加和企业