我国房地产信托的问题及对策

我国房地产信托的问题及对策
作者：颜青
来源：《时代金融》2012年第33期
【摘要】近年来，随着房地产业成为支柱型产业之一，我国的房地产信托业在迅猛发展的同时，由于受金融环境的影响，房地产业融资渠道单一，缺乏金融创新等问题的影响，在一定程度上又制约了房地产信托的发展。

本文指出了我国房地产信托存在的问题，同时在借鉴国外REITs的发展经验的同时，也提出若干推动我国房地产信托发展的相关对策。

【关键词】房地产信托 REITs 制约因素对策
一、房地产信托概述
（一）房地产信托的一般概念
房地产信托，即“Real Estate Investment Trust”，简称REITS。

有两层含义，一是指房地产合法的拥有者或者是契约上的所有人将该处房地产委托给专门的房地产信托投资公司，由投资公司对该房地产进行资产管理。

房地产信托投资公司将管理该房产（包括转让、买卖、出租）等获取的收益给予该房地产的委托人或者受益人，而房产信托公司可以获取该房地产的部分收益，或者收取管理费用。

二是对于房地产资金的信托，即资金的委托人将自己的资金交付给信任的房地产信托投资公司，用于投资在房地产的项目上或者房地产的管理上，房地产信托投资公司对这些资金有利用和管理的权利。

资金的收益将由信托投资公司交付给房地产投资资金的委托人或者受益人。

（二）房地产信托的发展
发展房地产信托，既可以在房地产的发展上提供资金融通，又可以拓宽投资者的融资渠道，改变单一的靠银行贷款的融资方式，分散金融风险。

但从2010年以来，政府对房地产业的控制越来越紧，这使众多的房地产商从银行贷款越发的困难。

为了缓解巨大的资金压力，房地产信托成为替代性的融资工具。

房地产调控以来，因为银行信贷收紧，融资渠道发生了很大的变化，房地产信托产品深受追捧，成为房地产开发商的一个重要资金来源，因此，信托公司也收益颇丰。

二、我国房地产信托发展中要解决的问题
（一）房地产信托产品的结构不够完善
目前，在我国房地产开发商眼中，信托公司扮演的是贷款发放机构。

信托公司所募集的资金大多投资给了地产开发商。

信托机构在这个过程中本质上充当了银行的角色。

这样就是去了信托公司原有的意义。

信托公司通过信托计划从投资者手中募集资金，然后直接贷款给地产开发项目。

甚至于有些地产开发商还将信托计划募集的资金用在开发项目的前期，或者是作为自己公司的自有资金，进而在银行贷款中获取高信用。

这些方面的用途都为将来的偿还问题埋下了很深的隐患。

而国外成熟资本市场上，房地产信托主要模式为权益型、抵押型及混合型。

如美国房地产市场中，96.1%以上的房地产信托产品采用权益型，抵押型最低，仅占1.6%。

（二）房地产面临到期支付风险
目前，我国有很多房地产项目出现了到期未能支付的现象。

中金公司发布的研究报告指出，今年预计到期的房地产信托的规模达到2234亿元，而预计的总还款金额为2500亿元，其中主要集中在第三季度兑付，每月平均还款达到360亿元。

面对如此高的返款规模，那些无法到期清算的信托投资项目，信托公司采取到期延迟支付或者用公司自己资金垫付等方式进行偿还，也有一些公司采取发行新的房地产信托投资项目将风险向后转移或者替代原有风险。

其中，风险的主要形式有：一是公司的现金资产不稳定，资金链容易断裂，这就会给房地产开发公司发行的信托投资计划的资金安全带来影响。

二是一些股权类的房地产信托产品，利用的是将来的预期盈利能力来为现在的房地产开发项目提供资金支持，这样一来，一旦人们对将来的房地产业的预期产生悲观的看法，房地产信托产品的兑付会成为一个很大的问题。

在目前的形式下，一旦房地产开发商出现资金链断裂以及现金流支付风险，将严重影响信托计划的后期偿还。

（三）房地产信托行业缺乏专业的管理人才
优质和专业的管理人才是信托投资公司发展的必要条件。

由于银行的严格的信贷制度，有些房地产项目由于自有资金不足以及一些条件未达到银行贷款的标准，房地产公司常常采用信托的手段进行资金融通。

这些方面需要信托方面的高端人才才能实现。

然而一旦地产项目启动或者达到了银行贷款的要求，地产开发商会在银行进行贷款。

这样，信托公司和银行就会处于竞争的局面。

但是由于银行的在规模上和人才上的垄断性，信托公司的胜算很小。

这就需要信托公司培养高质量的管理人才，建立优势的财产管理机构。

人才的发展对于信托公司来说是根本的方面，这也对信托公司未来的发展提供了很好的条件。

（四）信托业务存在法律上存在漏洞
首先，受托人职责问题。

有些信托公司把一些股权类产品的资产管理权交给其他机构执行，进行管理职责的转托管。

这种行为有悖于《信托法》的有关规定。

其次，金融创新与法律规避往往相伴而生。

凯恩理论认为政府管制是有形的手，规避则是无形的手，许多形式的政府管制与控制实质上等于隐性税收，阻碍金融业从事已有的盈利性活动和利用管制外的利润机
会，因此金融机构通过创新来逃避政府管制。

房地产信托业也是如此，通常很多新的项目的出现往往是为了逃避金融机构的监管。

三、我国房地产信托发展中存在问题的解决的对策
针对以上提出的问题，再结合我国目前的发展状况，借鉴国外发达的信托市场的先进经验，为了让我国房地产信托投资得到更好的发展，我们可以采取以下几个方面的措施，来发展我们国家的房地产信托业。

（一）针对房地产信托的二级市场进行完善处理
完善的房地产信托产品的二级市场对房地产信托的发展有着非常重要的作用。

相关数据表明一些成熟的信托市场上大部分的信托会在证券交易所上市，以美国为例，其中300多个房地产信托有2/3在股票交所上市。

而我国的《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》的第四条的规定却是说信托公司不得通过公共媒体宣传其信托产品，例如报纸、电视、网络等。

如果违反上述规定，就按非法集资处理，造成的资金损失由投资者承担。

这样虽然在某些方面规范了信托的公司的经营行为，其指导思想也值得肯定，但与此同时，公众对于房地产信托的认知度却大大降低，相对于信托产品来说，银行储蓄以及国债的认知度要高得多，公众偏好于选择自己熟知的产品而对于信托这种相对陌生的投资形式却很少选择。

因此，我国可以对房地产信托的二级市场上进行调整，可以借鉴国外发达国家的先进理念，将房地产信托产品在二级市场上直接上市等方式来增加房地产信托产品的流动性，进而建立起高效、稳定、透明、健康发展的房地产信托产品二级市场。

（二）确保房地产市场能够健康发展
目前我国的房地产市场发展迅速，居民对房地产的需求日益扩大，出现了供不应求的现象。

还有在一些大的城市，这种现象更为普遍，虽然在某些方面缓解了房地产业的紧张局面，但是投资者的回报问题却成为了制约房地产信托发展的关键因素。

与此同时，房地产信托的出现，也对房地产市场的泡沫化问题和繁荣的假象起到了推波助澜的作用。

一旦这些问题出现，将会很难去解决。

因此，房地产业健康稳定的发展，对于房地产信托投资基金的扩大来说也是有一个不可或缺的因素。

国家的相关机构可以出台更加完善和稳健的房地产政策，以保持房地产市场的稳健发展。

（三）培养在房地产信托方面的专业人才
相对于其他领域而言，房地产信托是个专业型比较强的融资方式，需要一批综合性和复合型的人才，其涉及的领域不仅涵盖金融、房地产、证券、信托，还涉及法律知识，因此，建立起一批专业的房地产信托人才对于房地产信托业的发展来说是必不可少的。

人才是一个行业得以发展的基础，没有专业的人才，这个行业的发展就会失去活力。

因此，信托公司需要引进一
大批的专业复合型人才以及先进的管理技术，着力发展相关联的中间机构，进而保证和国际上先进的信托计划可以接轨。

（四）加快房地产信托的立法工作
我们国家需要尽快出台房地产信托投资方面的法规或条例，建立健全的法律法规体系。

从欧美等发达国家的市场来看，一个国家房地产信托业的繁荣和稳定，离不开完善的法律法规和相关的体系。

在美国，国家还通过监管部门对信托业实施专门的监管，针对其资金运用还有收益分配等方面都有严格的控制，在信托的产品的设计方面也有比较严格的监管和法律约束。

完善的法律体系和严格的法律监管为美国房地产信托的发展提供了一个良好的环境，我们国家也应该学习其完备的法律制度，进一步完善我们国家对于房地产信托业的立法工作，建立起一套严格有效的法律体系。

参考文献
[1]孙飞，孙立. 中国房地产信托市场回顾与展望[J].河南金融管理干部学院学报，2006（02）：8-11.
[2]汪建新. 房地产信托投资基金理论研究进展及借鉴[J].商业时代，2006（04）：34-36.
作者简介：颜青（1989-），女，河南省济源人，首都经济贸易大学金融学院研究生，研究方向：金融学。