物权法登记制度2

物权法登记制度(3)物权法登记制度根据物权的种类，登记可以分为所有权登记、用益物权登记和担保物权登记。

后两者也称为他项权利登记。

所有权登记是较为常见的一种登记类型。

有的法学家将所有权登记等同于初始登记。

[44]这样的观点显然是不正确的。

初始登记是指就某一土地首次进展的登记，如国有土地使用权出让时进展的登记。

[45]可见，不仅所有权，用益物权和担保物权也是存在初始登记的。

而且，所有权登记也不一定是初始登记，如所有权转让后进展的登记就不是初始登记，而是移转登记。

另外，并非所有的不动产所有权都需要登记，根据《物权法》第31条的规定，因公法行为、继承和遗赠行为以及事实行为创设的所有权只有在处分物权时才可能需要办理登记。

而我国的土地等自然资源属于国有，依法可以不登记所有权(《物权法》第9条第二款)。

用益物权登记在物权法上主要有土地承包经营权登记(第227条，第229条)，建立用地使用权登记(第139条、145条、第150条)，宅基地使用权登记(第155条)和地役权登记(第158条、第169条)。

土地承包经营权的登记效力采用了登记对抗主义，未经登记，不得对抗善意第三人。

《物权法》这样规定，主要有以下考虑:(1)我国农村还根本上处于典型的熟人社会，社区成员较为封闭固定，人口与财产缺乏流动，关于土地承包经营权这样的重大家庭财产取得，人们常常可以通过非制度的方式获得相应信息，从而减少了物权公示的必要性。

(2)土地承包经营权的取得与集体经济组织成员的社员权有密切联系，交易相对人亦可通过，某人是否具有成员资格，而在一定程度上了解其是否享有土地承包经营权。

(3)我国广阔农村地区尚未建立完善的土地登记制度，如果要求土地承包经营权以登记为设立要件，那么制度缺乏物质根底，亦难以实施。

(4)如果要求登记为土地承包经营权的设立要件，势必增加权利的取得程序，增加一定的登记费用，增加了农民的负担。

这种观点充分考虑到了我国的国情，非常有道理。

建立用地使用权登记那么采取了登记生效主义，自登记时设立或者变更。

之所以与土地承包经营权采取不同的政策，在于建立土地使用权大局部发生在城市，而城市已经进入了陌生人社会，而且登记制度也较农村完善，以登记为生效要件具备现实可能性，而且对于交易平安的维护也有益处。

值得注意的是，我国对于建立用地使用权出让登记采取了强制限期登记的制度，具有浓厚的行政色彩。

如《土地登记规那么》第26条规定:“以出让方式取得国有土地使用权的，受让方应当在按出让合同约定支付全部土地使用权出让金后三十日内，持土地使用权出让合同和土地使用权出让金支付凭证申请国有土地使用权设定登记。

成片开发用地采取一次出让、分期付款、分期提供出让国有土地使用权的，受让方应当在每期付款后三十日内，持土地使用权出让合同和土地使用权出让金支付凭证申请国有土地使用权设定登记。

”第50条规定:“国有土地的用途发生变更的，土地使用者应当在批准变更之日起三十日内，持有关部门批准文件和原《国有土地使用证》申请土地用途变更登记。

以出让方式取得国有土地使用权的用途发生变更的，土地使用者还应当提交签订的土地使用权出让合同变更协议或者重新签订的土地使用权出让合同。

”尽管可以理解为这些是为了管理的需要，但《土地登记规那么》对于没有办理登记的法律后果的规定却确实不太合理。

其第69条规定，土地使用者、所有者凡不按规定如期申请初始土地登记的，按照非法占地的处理方法论处;对凡不按规定如期申请变更土地登记的，除按违法占地处理外，视情节轻重报经县级以上人民政府批准，注销土地登记，注销土地证书。

按照登记生效主义的理论，没有登记，仅仅是不发生物权的效力，当事人的合同是有效的，如何突然成了“非法占地”，确实值得商榷。

有学者认为，这种做法“将受让人的权利变成了行政规章所确定的义务，完全混淆了其作为平等主体的土地出让方和作为国家土地管理部门的不同身份”。

《物权法》中规定的宅基地使用权和地役权的登记制度是比较特殊的，即无需进展设立登记，但是已经登记的权利在变更、转让或消灭时，应当及时办理登记。

有学者认为，这是由于我国幅员辽阔，地区差异宏大，因此造成有些地区建立了较完善的登记制度，而另一些地区那么没有，因此，对于那些已经建立了登记制度的地区，在权利变动时，当然要求及时办理登记。

[51]这是从地区差异的角度分析，有一定的道理，不过笔者认为，这个问题还是以宅基地和地役权分开讨论为妥。

首先，就宅基地而言，从登记必要性问题上分析似乎更为适宜。

实际上，如果宅基地使用权没有发生流转，其设定登记是没有意义的。

以我国现有宅基地审批制度，即使在取得宅基地后不登记，也不会发生权属不明的情况。

一户一宅，而且有面积限制，还必须经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准。

在如此多的限制下，再加上农村是熟人社会，很难发生权属纠纷，是否登记并不重要。

而现行政策对宅基地流转的严格限制也使得初始登记非为必要.所以，《物权法》规定宅基地无需设立登记是很有道理的。

到了流转的时候，为了交易的平安，当然应当鼓励办理登记，否那么是无法进展变更登记的。

基于和土地承包经营权一样的原因，这里的设立和变更登记也只是采取对抗主义。

至于在地役权的场合，采取登记对抗主义是否合理，还有待讨论。

尽管很多地役权发生在农村，登记对抗的理由似乎和宅基地一致，但是仔细分析，如果地役权不登记而得以设立，登记仅仅具有对抗效力，那么在未登记时，地役权与不作为的债权实际没有什么区别。

有学者认为，在地役权合同生效后，没有进展登记以前，基于合同，一方当事人完全可以利用对方的不动产，但是此种利用的权利在性质上只是不作为债权，而且此种不作为债权不仅不能对抗善意第三人，甚至不能对抗恶意第三人。

这与对世性的地役权截然不同。

[54]此种观点确实有一定的道理。

3、担保物权登记担保物权登记主要是抵押权的登记和权利质权的登记，权利质权登记上文已有论述，此处不再重复，重点谈谈抵押登记。

《物权法》针对不同的抵押财产，采取了不同的登记效力。

其中不动产、不动产权利设定抵押登记的，采用登记生效主义(《物权法》第187条)，而动产设定抵押登记的，采用登记对抗主义(《物权法》第188条和189条第一款)，不过对于一般动产抵押登记，法律又设置了特别规定，即对于在正常经营活动中已经支付合理价款并取得了抵押财产的买受人，即使已经登记抵押权，也不能对抗此第三人(《物权法》第189条第二款)。

此第三人与善意第三人唯一的区别是，不要求他在主观上不知道动产上已经设立抵押权。

这样规定的理由是，在这些可抵押的一般动产中，产品、原材料等占了很大比例，而这些对于流通性是有很高的要求的，企业和商户的资金周转要依赖于它们的流通。

动产的所有权变动和风险转移发生在交付时，假设要求买受人承担查阅登记簿的义务，否那么可能要承担动产的抵押权，那么既影响动产的流通，不利于企业经营，也增加交易本钱，给买受人课以苛刻的义务，更何况在现实中买受人根本不可能去这样做。

不过，这样的制度设计也存在一个问题，就是债权人的债权所获得的保护不够，对于债务人的融资规模显然会受到很大的限制。

另外，抵押登记还有一个效力，就是可以产生权利的顺位效力。

这一方面表现在抵押权与租赁权的关系上:如果抵押权没有登记，那么无论租赁权是设立在还是在后，未登记的抵押权均不能对抗租赁权;如果抵押权进展了登记，那么该抵押权可以对抗其后设立的租赁权，但不能对抗在先的租赁权(《物权法》第190条)。

另一方面表现抵押权与抵押权之间的顺位效力:如果抵押权都登记了，那么以登记先后定其效力上下;如果都没有登记，那么按照债权比例清偿;在登记了的抵押权和没有登记的抵押权之间，那么以登记抵押权优先(《物权法》第199条)。

(三)从登记效力确实定性看从登记效力确实定性看登记还可以分为终局登记与临时登记。

终局登记又称本登记，是指直接使当事人所期待的不动产物权变动发生效力的登记。

在进展终局登记后，当事人所要设立的物权即刻设立，所要变更、废止的.物权即刻发生相应结果。

上面讨论的物权类型实际上都是在终局登记的范围内讨论的。

而临时登记那么是属于保全性质的登记，一般存在的时间较短，详细包括《物权法》第19条规定的异议登记和第20条规定的预告登记。

1、异议登记所谓异议登记，就是事实上的权利人以及利害关系人对现时登记权利的异议的登记。

该登记的直接法律效力，是中止现时登记的权利人按照登记权利的内容行使权利。

我国《物权法》规定的异议登记制度有如下特征:(1)权利人、利害关系人申请更正登记而不动产登记簿记载的权利人不同意是异议登记的前提条件。

也就是说，更正登记是异议登记的前置程序。

这样规定是否适宜，是值得探讨的。

从规定了异议登记的德国民法来看，并没有这个要求。

如《德国民法典》第899条第1款规定，在第894条的情况下，对土地登记簿正确性的异议可以被登记。

因此只要有登记错误的情形，就可以为异议登记。

异议登记本来就是更正登记的一个前置程序，目的是防止在更正之前第三人善意取得，至于真实权利人和利害关系人是直接先申请异议登记，再申请更正登记，还是在登记权利人回绝同意更正后再申请异议登记没有限制。

《物权法》的规定剥夺了了异议登记申请人的选择权，缩小了异议登记发挥作用的范围。

(2)异议登记的申请主体是利害关系人。

这里的利害关系人是否包括真正权利人?应当认为，在登记具有公信力的情况下，异议登记的目的就是保护真实权利人，假设不允许其提出申请自然与异议登记的立法目的相违背。

那么又该如何界定利害关系人?应当认为，但凡自己的权利未登记或者未正确登记的人，或者因登记不存在的负担或者限制而受损害的人均属于这里所说的利害关系人。

法律规定只能由利害关系人提起异议，主要是为了防止异议登记的滥用，损害登记权利人的利益。

当然，在日本，由于登记没有公信力，异议登记主要起到的是一个对善意第三人的警示作用，防止善意第三人陷入不必要的纠纷中，正因为如此，日本的预告登记(即这里的异议登记)是根据法院的裁决作出，而不需要当事人的申请。

[58](3)异议登记的效力是对于权利人处分的事后阻断。

登记权利人是可以处分权利的，异议登记只是起到一个警示作用，并不能限制当事人的权利，只是买受人要承担可能被追索的风险。

该登记的直接法律效力是使得申请人具有中止现时登记的权利人按照登记权利的内容行使权利的抗辩权利。

这主要是从交易效率角度得出的结论。

如果采取事前防止的方式，即通过制止登记物权进入流通领域的做法，来确保真实权利人的利益，[59]这样不利于物权的流通。

而且，如果异议登记不正确，登记权利人是真实权利人，假设采事前限制处分的模式，显然损害了其利益。

这也违背了异议登记保护真实权利人的立法初衷。

(4)申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。