房地产开发经营工作中的土地招拍挂流程
房地产开发全流程及详细报建流程
一项目开发流程及内容（一）项目开发流程（二)项目开发流程内容1、土地获取深圳目前已基本采用招拍挂卖的方式,此阶段主要是地块信息的收集、分析,对地块开发方向进行可行性研究分析。
2、立项筹备（项目方案设计阶段）（1）凭土地出让合同到规划局规划技术处申报，规划测绘队测绘后，取得建设项目规划红线图,进行放点确位，报项目名并注册。
（2）选定各类专业服务机构，首先选定其专业的策划代理公司,以市场需求出发,完成项目前期的策划工作，并协助完成项目规划设计的要点；然后选定规划设计单位。
3、报批报建（1)提交可行性研究报告和立项申请，到计划发展委员会申请立项；（2)将总体规划方案报规划局规划管理处审批,通过后领取建设用地规划许可证（总体规划通过后如一次规划分批实施，将分期实施详细规划和相应单体建筑设计报规划局规划管理处审批。
）（3)在项目签订土地出让合同、取得立项批文和建设用地规划许可证后到当地民政局地名管理办公室申报地名。
（4)上述手续完毕，到规划局规划管理处申领建设工程规划许可证。
（5)在项目的总体规划设计审查通过以后,由规划设计单位对整个项目的所有专业管线(包括：供电、自来水、燃气、电信、有线电视、路灯，市政道路、雨污水管网）进行管线规划设计，设计方案送规划局的市政规划管理处审核，通过后，将管线规划图送上述各专业部门听取各部门意见，然后由建设单位会同规划局的有关人员召集各专业部门召开管线规划协调会，将所有专业部门的意见形成会议纪要，以防止各专业管线在具体实施中相互扯皮，管位相撞。
（6)到各规费收缴部门报审、缴费，具体手续办理如下：⏹将报批的范围内所有建筑单体图纸报当地消防部门进行消防审查，取得建筑工程消防意见书。
⏹到当地建设局计划财务处缴纳建设规费。
⏹到当地教育局计划财务处缴纳教育设施附加费。
⏹到卫生防疫站进行工程卫生防疫审查，缴纳卫生防疫检测费。
⏹与当地房管局白蚁防止所鉴定白蚁防止协议，缴纳白蚁防止费。
⏹按整个建设项目规划的绿化率规定专门对项目进行绿化设计,将绿化报建图，送园林管理局审批。
什么是招拍挂
什么是招拍挂？招、拍、挂是招标、拍卖、挂牌出让国有建设用地使用权的简称，分别是国有建设用地使用权出让的一种方式。
招标出让国有建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。
拍卖出让国有建设用地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。
挂牌出让国有建设用地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。
《土地法》及国土资源部相关的部门规章规定，对于经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土地。
其含义是指经营性用地必须通过上述方式出让土地。
统称为招拍挂制度。
招、拍、挂制度最初起源于欧美，后来在我国的香港广泛推广使用。
我国目前地产业的经营性土地招、拍、挂的形式，正是以香港的土地拍卖规则而参照制定的。
经营性土地使用权招标拍卖作为经营城市土地、规范土地市场秩序的重中之重，其理论上可以从源头上防止土地批租领域的腐败，也是提高经营城市土地水平，改善投资环境的根本性措施，比协议出让有着明显优势，让土地以更公平、合理的价格出让，减少人为干扰因素，杜绝腐败产生。
[编辑本段]招、拍、挂的优点一套科学、合理、完善的土地招标挂牌制度是在一定制度上可以终结靠关系、“暗箱操作”的协议供地方式，进入了一个土地供应公开交易的新时代。
正因此，有人称土地招标拍卖挂牌出让制度的颁布、实施为中国的“土地革命”。
该制度的优点是：一、土地使用权实行招标拍卖挂牌，防止和避免了腐败行为的产生。
土地使用不公开，难免搀杂着“幕后交易”一些掌管土地使用权的部门为了个人或小集团利益，往往会借机敛财，肥了个人，害了国家，直接导致国有资产流失。
工业地产开发流程和运营
工业地产开发流程和运营一、工业地产开发流程1.市场调研与规划2.用地获取工业地产的用地获取是一个关键环节。
通过竞拍、招拍挂、协议出让等方式获取土地。
根据规划和市场需求选择合适的土地，同时要与相关部门协商，确保土地的合法性和开发权益。
3.项目设计与施工准备根据工业地产规划，进行项目设计，包括规划设计、建筑设计等。
设计要考虑工业功能和环境要求等因素。
准备施工前的各项手续，包括取得施工许可证、招聘工程团队、采购建材设备等。
4.施工与设备安装进行工业地产的土地平整、基础设施建设、建筑施工等工作。
同时进行专业设备的安装和调试，确保工业地产的设施设备完备、功能正常。
5.配套设施建设在工业地产项目建设中，需要同时建设一些配套设施，如道路、供水、供电、通讯等设施。
这些配套设施的建设是工业地产正常运营的必备条件。
6.销售与租赁工业地产建设完成后，进行销售或租赁工作。
根据市场需求，进行有效的销售和租赁推广活动，吸引企业入驻。
7.项目交付与验收工业地产项目交付给租户或购房者之前，进行项目交付与验收。
确保项目按照规划和设计要求完成，并检查是否存在问题或质量缺陷。
二、工业地产运营1.招商引资2.租赁管理对于工业地产的租赁企业，进行租金收取、租期管理、租金升级等工作。
确保租户的合法权益和项目的稳定运营。
3.项目维护与管理对工业地产项目进行定期的检查和维护工作，保证项目的良好运营和使用环境。
维护包括设施设备的维修和更新，环境卫生的维护，安全防范的落实等。
4.运营申报与验收根据相关政策和管理要求，定期申报工业地产的运营情况。
如申报纳税、安全生产许可等。
同时接受政府或相关机构的验收，确保工业地产运营符合相关标准和法规。
5.项目升级与改造根据市场需求和租户要求，对工业地产项目进行升级和改造。
升级和改造包括设备设施升级、功能改造和环境改善等。
提高项目的竞争力和吸引力。
6.营销与客户服务持续开展营销和品牌推广活动，提高工业地产项目的知名度和美誉度。
完整房地产开发报批报建节点流程超详细
D
58.1
土地费用成本分析（可售）
成本中心
D
58。2
建安成本分析（可售）
成本中心
D
58.3
行政事业性收费及规费分析（可售）
成本中心
D
58。4
营销费用分析（可售）
成本中心
D
58.5
管理费用分析（可售）
成本中心
D
58。6
期间不可预见费分析（可售）
成本中心
D
58.7
价值分配
成本中心
D
58.8
目标成本预设
制作土地招拍挂标书
外联
取得招拍挂竞买资格确认单
外联
12
竞价并取得中标通知书或成交确认
发展中心/城市公司
C
（二）、注册项目公司（或指定已成立的项目公司）
13
准备项目公司注册所需的资料
管理中心/城市公司
B
14
确定项目公司注册代理公司并签订 合同（或确定自行办理）
筹备组/城市公司
D
15
项目公司注册领取营业执照，获得 公章
筹备组/城市公司
D
序号
节点工作成果
主责单位
完成时间
节点管控级
另
（三）、土地出让合同签订及土地移交
土地出让合同签订前的准备工作
16
了解签订土地出让合同政府内部的 流程和审批程序
发展中心/城市公司
C
17
了解签订土地出让合同中需要公关 的难点和关键人物
发展中心/城市公司
C
18
公司领导明确是否按时缴纳土地出 让金及土地契税
（勘界与地形测绘）与地方关系协
发展中心/城市公司
房地产拿地流程及技巧
集团规避政策风险的基本思路和操作原则。
（3）各地区公司的快速反应 根据本地区的实际情况，制定公司层面和项目层面的对策。
2. 宏观调控加强以来，投资决策的应对
案例：E:\投资管理讲义2013\投资决策三线原则.doc
E:\投资管理讲义2013\2013年房地产以来企业发展状况盘点.doc
案例：
2010—2014年龙湖战略和投资策略.doc 恒大的三年战略
二、房地产投资拿地模式研究
1.城市运营的开发模式
案例：天津项目\新城项目推介.ppt
2.大盘开发的模式
钓鱼城项目
恒大·金碧天下.ppt
特点： 1.土地规模大、建设规模大 2.物业形态多样化 3.建设运营周期5—8年
选择重要考虑因素。
31
江北商圈
沙坪坝商圈
渝中商圈
大坪商圈
南坪商圈
杨家坪商圈 大渡口商圈
C.从场地角度看“地块”
1.地块高差 2.地块规整程度 3.地块与周边事物的衔接关系 4.地块内部可利用或不可利用的因素
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D.规划设计要点解读
考虑要素： 1、政府层面 2、企业自身层面 3、市场层面 4、项目目标平衡方面
广义的勾地概念：
围绕“合理避让税费”这个总原则展开，从绕开“招拍挂”到 规避强制性程序，从而达到低代价的协议拿地目的。八大勾地方式攻略.doc
3.土地竞买案例
..\6.25\万州地块公告.doc E:\6.25\招商地产挂牌门槛条件（深圳）.doc
七、地产企业前期如何控制土地
1. 国内地产企业通行的地块获取方式
20
地块投资理念
住房和城乡建设部工作人员的城市土地收储与供应工作
住房和城乡建设部工作人员的城市土地收储与供应工作随着我国经济的快速发展和城市化进程的加快，城市土地的收储与供应工作成为住房和城乡建设部工作人员关注的焦点。
城市土地作为城市发展的基础资源，对于促进经济增长、改善居民生活水平、提高城市综合竞争力具有重要意义。
为确保城市土地资源的合理配置和有效利用，住房和城乡建设部工作人员积极推行土地收储与供应工作，旨在实现城市发展的可持续性与社会效益的最大化。
一、土地收储土地收储是指住房和城乡建设部工作人员采取各种手段，通过要约征收、协议征收等形式，将适宜进行城市建设的土地从农村集体经营性建设用地和农田转变为城市建设用地。
土地收储的目的是优化土地资源配置，增加城市建设用地供应，满足城市发展的需求。
在土地收储工作中，住房和城乡建设部工作人员需要充分考虑土地利用需求、农民利益保障和政府的宏观调控目标，制定科学合理的土地收储政策。
同时，必须注重社会公平和公正，保障农民合法权益，通过合理补偿和就业安置等措施，确保农民在土地流转中能够得到收益，提高他们的生活质量。
二、土地供应土地供应是指住房和城乡建设部工作人员在土地收储的基础上，根据城市发展的需求和规划，将合适的土地供应给有资质的开发商和建设单位，用于城市建设和房地产开发。
土地供应的方式包括招拍挂、拍卖、划拨和协议出让等多种形式。
在土地供应工作中，住房和城乡建设部工作人员应当依法依规进行，确保土地资源的合理配置和有效利用。
同时，要加强土地监管，防止土地资源浪费现象的发生，并加强与其他部门的沟通与协调，形成合力，推动城市土地的可持续开发与利用。
三、加强管理与监督为确保城市土地的收储与供应工作顺利推进，住房和城乡建设部工作人员需要加强对土地收储与供应的管理与监督。
一方面，要加强对土地使用、转让和流转的审查，确保土地的合法性和合规性。
另一方面，要加强对土地供应市场的监测与调控，防范土地市场的波动风险，维护市场的稳定与健康发展。
此外，住房和城乡建设部工作人员还应加强对城市土地规划与设计的指导与管理，提高城市土地的综合利用效益。
土地招拍挂出让中设立新公司开发的法律思考
土地招拍挂出让中设立新公司开发的法律思考摘要：招标拍卖挂牌出让土地允许设立新公司开发建设，但是各地在实际操作中没有统一的细则，本文结合钦州市采用的措施，对设立新公司办理土地确权开发建设碰到的问题和风险进行分析，在此基础上提出进一步完善相关规则的建议。
关键词：土地招拍挂；设立新公司；确权开发随着市场经济的发展，土地市场化配置逐渐完善，土地招标拍卖挂牌出让制度实施取得了明显的经济效益和社会效益，并且对加强廉政建设，转变政府职能，都起到了积极的推动作用。
根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》（下称规范）的规定，“申请人竞得土地后，拟成立新公司进行开发建设的，应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等内容。
出让人可以根据招标拍卖挂牌出让结果，先与竞得人签订《国有土地使用权出让合同》……也可按约定直接与新公司签订《国有土地使用权出让合同》”，该规定为土地招拍挂允许设立新公司并将土地确权到新公司提供了政策依据。
但在实践中，由于未出台设立新公司办理土地确权的具体细则，致使涉嫌违规转移士地等问题时有发生。
因此，笔者结合钦州市采用的措施对招拍挂出让中设立新公司办理土地确权存在的法律问题谈点粗浅看法。
一、允许设立新公司符合实际需要（一）优化营商环境的需要。
《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第十一条规定，“中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。
出让人在招标拍卖挂牌出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件”，该规定杜绝了出现违规设置竞买资格条件的情况，确保招拍挂活动公平公正，竞买参与范围更广，更利于地方政府开展招商引资。
同时，竞得土地后一般需要项目公司进行开发建设，该规定也为自然人等参与竞得土地后再设立新公司提供先决条件。
（二）投资者自身开发经营的需要。
土地投资开发项目一般都耗资大、周期长，竞买人申请参加土地竞买时，往往需要通过设立新公司进行股权重组并寻找最佳合作伙伴，不可能每次开发项目都把总部迁入地块所在地或以总部公司的名义开发某项目，通过设立全资或控股的新公司进行开发建设，也能够化解项目开发可能给总公司带来的风险。
国有土地使用权出让流程讲解
5.5采取何种出让方式
• 根据意向用地者申请情况，符合4.3规定（招拍挂适用范 围）条件的土地使用权出让，应当采取招标拍卖挂牌方式 。对不能确定是否符合4.3规定条件的具体宗地，可由国 有土地使用权出让协调决策机构集体认定。
• 对具有综合目标或特定社会、公益建设条件、开发建设要 求较高、仅有少数单位和个人可能有受让意向的土地使用 权出让，可以采取招标方式，按照综合条件最佳者得的原 则确定受让人；其他的土地使用权出让，应当采取招标、 拍卖或挂牌方式，按照价高者得的原则确定受让人。
5.4用地预申请
• 为充分了解市场需求情况，科学合理安排供地规模和 进度，有条件的地方，可以建立用地预申请制度。单 位和个人对列入招标拍卖挂牌出让计划内的具体地块 有使用意向的，可以提出用地预申请，并承诺愿意支 付的土地价格。市、县国土资源管理部门认为其承诺 的土地价格和条件可以接受的，应当根据土地出让计 划和土地市场情况，适时组织实施招标拍卖挂牌出让 活动，并通知提出该宗地用地预申请的单位或个人参 加。提出用地预申请的单位、个人，应当参加该宗地 竞投或竞买，且报价不得低于其承诺的土地价格。
• 出让公告可以是单宗地的公告，也可以是多宗地的联合公告。
9.2招标拍卖挂牌公告应当包括下列内容：
• （一）出让人的名称和地址； （二）出让宗地的面积、界址、空间范围、现状 、使用年期、用途、规划指标要求； （三）投标人、竞买人的资格要求以及申请取得 投标、竞买资格的办法； （四）索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点 和方式； （五）招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限 、投标和竞价方式等； （六）确定中标人、竞得人的标准和方法； （七）投标、竞买保证金；
6.2招标拍卖挂牌出让方案报批
• 国有土地使用权招标拍卖挂牌出让方案应 按规定报市、县人民政府批准。
招拍挂土地入市模式探讨(20131017)
图1 2013年上半年北京各类经营性用地成交面积分布图
（2）建设方案（20分）
方案、定位、理念、方案说明、进度综合打分 （3）企业资质（15分） （4）综合印象（5分）
招标、挂牌竞价分析
挂牌方式： 目前的挂牌方式虽与原有方式发生一些转变，但实质上是从”总价高者“得演变为“可售 楼地面价高者得”，我司在此种方式下竞争，一级开发商的优势难以显现。 招标方式：评标分为两个阶段 第一阶段：评估比较投标人的财务及资信（20分） （我司相对外地非品牌或本地实力较弱企业存在优势，对于品牌企业无优势。）
三、招标、挂牌出让方式分析 招标流程
标书编制、保证金缴纳、申报资料组织 资格预审、标书投递 土地交易的招标开标、评标 （1）点算标书； （2）开启标书； （3）对标书和标书附件进行审查，对不 符合规定的标书宣布为无效标书； （4）评标和定标，确定中标人； （5）对中标人发出《中标通知书》；
部署。因此地方政府在土地出让过程中，即要保证国土部防地王要求，也要保证银监会防流
土地出让方式演变：
土储为达到控制流标要求，利用了挂牌方式成交机率高的优点，即不受参与企业 数量限制；为保证控制住宅项目地王出现，又能顺利完成保障房建设指标要求，利用 拍卖方式成交收益高特点，将住宅项目价格限定上浮空间（全国要求50%上限，北京 更为严格要求上限为40%），达到上限进入保障房竞面积阶段；而商业项目竞价格阶 段无上限要求。 挂牌方式：住宅项目多采用挂牌竞房价竞保障房面积的方式；商业项目采用挂牌 方式实质为“先挂牌后拍卖的方式” 该方式优点为最大限度满足了政府在满足收益的同时，又满足了保障房指标的完 成，并减少流标项目几率； 招标方式：由于招标中相对其他方式存在暗箱操作可能，为杜绝社会舆论非议， 近年使用较为谨慎。主要出现在工业用地、商业用地、保障房用地或商业大于50%以
《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(部39号令)详解
《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（部39号令）详解《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（部39号令）详解岳晓武雷爱先段春华王小雨2007年9月28日，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(中华人民共和国国土资源部令第39号)，自2007年11月1日起施行。
了解修订《招标拍卖挂牌国有土地使用权规定》（2002年国土资源部11号令）的背景，正确理解和把握39号令的基本原则、总体内容、操作程序和重点条款，有助于更好地贯彻落实《物权法》，进一步健全和完善国有土地出让制度，更大程度上发挥市场配置土地资源的基础性作用。
为此，我们对《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（下称39号令）的重要内容进行了详细解读。
一、《物权法》扩大了“招拍挂”出让和建设用地使用权设立范围，11号令修订成为必然2002年5月9日，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（11号令），自2002年7月1日起施行。
11号令全面确立了经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度，明确规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，前述规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。
11号令第一次明确了经营性用地必须实行招拍挂出让，第一次对招拍挂出让的原则、范围、程序、法律责任进行了系统规定。
11号令确立了市场配置土地资源的制度，其核心是通过“公开、公平、公正”的市场方式确定土地使用权人，这一既具有实体性内容又有程序性规定的部门规章一经面世，既在社会上产生了强大的反响，被业界称为“第二次土地革命”。
随着土地使用制度改革的不断深入和土地资源市场化配置程度的不断提高，11号令在实践中也逐渐暴露出一些局限性，需要进一步完善。
比如，在招标拍卖挂牌出让范围上，11号令只规定了商业、旅游、娱乐和商品住宅四类经营性用地必须实行招标拍卖挂牌，相对于各地已将工业用地纳入招标拍卖挂牌范围，11号令规定的出让范围显得窄了。
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房地产开发经营工作中的土地招拍挂流程
房地产开发经营是一个复杂的过程，其中土地招拍挂流程是其中至
关重要的环节之一。
本文将为您详细介绍房地产开发经营工作中的土
地招拍挂流程。
一、招拍挂政策背景
房地产行业受到政府政策的严格控制，土地使用权的招拍挂制度是
为了规范土地使用，避免乱象的产生。
招拍挂政策的出台，为房地产
开发经营提供了良好的平台，促进了土地资源的有效利用。
二、土地出让条件与准入要求
在土地招拍挂流程中，政府将会根据城市发展规划与土地利用规划，制定出让条件与准入要求。
开发商需要了解并满足相关要求，包括项
目规划、资金实力、项目经验等方面。
只有符合条件的申请人才能参
与土地招拍挂。
三、土地招标公告发布
政府会通过国家、地方媒体或官方网站发布土地招标公告，向社会
公开宣布土地招拍挂的相关信息，包括土地位置、面积、规划要求、
竞标方式等。
开发商需要及时关注，并获取招标文件以了解具体要求。
四、报名与递交投标文件
开发商需要按照土地招标公告的规定，填写相关报名表格，并按时
递交投标文件。
投标文件通常包括投标书、开发方案、投资估算与资
金来源证明等。
开发商需要认真准备，确保投标文件的完整性和准确性。
五、资格预审与评审
在报名截止后，政府会进行资格预审，审核开发商的资质与申请材
料是否符合招标条件。
通过资格预审的开发商将进入正式评审环节。
评审会根据一定的评价标准，对开发商的投标文件进行综合评分，并
选定中标人。
六、竞买与竞价
中标人需要按照招拍挂的要求，参与竞买与竞价环节。
这一环节通
常是在场公开进行，参与者根据自己的情况提出竞价或者竞争性议价，最高竞价者将成为最终中标人。
七、签订土地出让合同
中标人与政府将会进行土地出让合同的洽谈与签订。
合同中会明确
约定土地出让的使用条件、时间、方式、付款方式等。
中标人需要按
照合同的要求实施土地开发经营工作。
八、履约与付款
中标人需要按照土地出让合同的要求，按期履行合同义务。
这包括
按时付款、按规划开发土地等工作。
同时，政府也会进行监督，确保
中标人按照合同要求履行义务。
九、土地出让关系登记
中标人需在土地出让合同签订后的规定时间内，办理土地出让关系登记。
这一环节是为了确保土地使用权的合法性与权属的清晰度。
十、项目开发与运营
土地招拍挂流程的最后一步是项目的开发与运营。
中标人需要按照合同规定，进行项目的开发建设，并在完成后进行项目运营。
政府会对项目进行监督，确保其符合规划要求与合同约定。
结语
土地招拍挂流程是房地产开发经营工作中的重要一环，本文简单介绍了其主要流程。
对于开发商来说，要积极参与竞标，严格按照招标规定履行义务，才能顺利取得土地使用权，推动房地产项目的顺利发展。