第四章-房地产价格评估计算题
房地产估价试题及答案
一、单项选择题1、房地产产品具有（A）特性。
A.位置的固定性B.可挪动性C.低值性D.投资的低风险性2、下列哪种情况可导致房地产价格偏高（B）A.出售方急于出售B.存在房地产税费的转嫁C.买方对所卖的房地产有特殊兴趣D.卖方对市场行情很不了解3、房地产价格容易受买卖双方的个别因素的影响，以下哪一个因素对房地产价格的影响最小。
（A）A.买卖双方的学历状况B.买卖双方的偏好C.讨价还价能力D•感情冲动4、某估价机构于2005年8月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2005年8月16日。
因估价结果有争议，2005年12月15日进行复估，则重复估价的估价时点为（A）。
A.2005年8月16日B.2005年12月15日C.估价作业期间的任意一天D.估价人员与委托人商定的某天5、与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是（D）A.均衡原理B.预期原理C.竞争原理D.替代原理6、有甲、乙两宗面积形状都相同的相临地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人的索价对交易双方都是公平合理的正常价格应为（B）A．50万元B．55万元C．70万元D．70万元以上7、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200平方米，现空置。
估算估价对象的租金时，下列最适宜作为可比实例的为（D）A.建筑面积1800平方米，两年前租出，年租35万元，位于同一工业区B.建筑面积1100平方米，近期租出，年租50元/平方米，位于20公里外C.建筑面积10000平方米，近期租出，年租180万元，位于同一工业区D.建筑面积1000平方米，近期租出，年租20万元，位于同一工业区8、采用市场比较法本别计算出4个可比实例的估价结果，他们分别是：220元/平方米、240元/平方米、230元/平方米。
在求取综合结果值若采用中位数法，则综合结果值应为（A）A．230B．242.5C．235D、2409、从卖方角度看，成本法的理论依据为（A）A.生产费用价值论B.替代原理C.效用价值论D.预期原理10、某宗土地的规划容积率为3，可兴总建筑面积为6000平方米的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（D）元/平方米。
房地产估价上课例题讲解学习
一、单选题1、收益递减原理可以帮助我们确定（）A房地产内部构成要素的组合是否均衡B最佳集约度和最佳规模C最佳用途D房地产与其外部环境是否保持协调2、寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下列4个方面依序筛选：（）A①法律上的可行性②技术上的可能性③经济上的可行性④价值是否最大B①技术上的可能性②经济上的可行性③价值是否最大④法律上的可行性C①价值是否最大②法律上的可行性③技术上的可能性④经济上的可行性D①法律上的可行性②技术上的可能性③经济上的可行性④价值是否最大3、房地产估价时点是（）A.对估价对象的房地产决定其估价额的基准日期B.估价开始的日期C.估价报告编制完成的日期D.委托估价的日期4、估价时点为未来，估价对象为未来状况下的情形，多出现在（）中。
A.房地产损害赔偿案件B.房地产纠纷案件C.房地产预售D.房地产市场预测5、如果在估价对象附近存在若干相近效用的房地产并已知他们的价格时，则可以依据（），由这些相近效用的房地产的已知价格推算出估价对象的位置价格。
A.预期原理B.效用原理C.替代原则D.生产费用价值论二、多选题1、最高最佳使用具体包括下列哪些方面（）A最佳用途B最佳区位C最佳规模D最佳集约度2、适合原理加上（），便为最高最佳使用原则。
A收益递增递减原理B预期原理C替代原理D均衡原理3、合法权益包括（）A合法产权B合法使用C合法交易D合法处分4、类似房地产是指与估价对象处于同一供求范围内，并在（）等方面与估价对象相同或相似。
A用途B规模C档次D建筑结构5、房地产估价的基本原则包括（）A.合法原则B.最高最佳使用原则C.估价时点原则D.替代原则E.独立、主观、公正原则三、判断题1.合法原则是要说明估价机构或人员应具有合法的评估资格。
（）2.房地产估价原则即房地产价格形成原理。
（）3.估价时点就是选定的一个估价作业的特定日期。
（）4.最高最佳使用原则是指房地产估价应以能为估价对象带来最高价值的使用来进行。
房地产经济专业知识与实务-房地产估价
房地产经济专业知识与实务-房地产估价(总分：118.00，做题时间：90分钟)一、单项选择题(总题数：40，分数：40.00)1.在房地产估价中，建筑物折旧=建筑物重新购建价格-( )。
A．房地产价格 B．建筑物开发成本C．土地价值 D．建筑物市场价值A.B.C.D. √本题考查成本法的公式。
房地产价值=重新购建价格-建筑物折旧则建筑物折旧=重新购建价格-房地产价值注意本题是房地产价值而非房地产价格。
2.净收益=有效毛收入-( )。
A．物业服务费 B．运营费用C．经营成本 D．开发建设成本A.B. √C.D.本题考查收益法中净收益计算的基本公式。
净收益=有效毛收入-运营费用。
3.进行面积内涵换算时，套内建筑面积下的价格=使用面积下的价格×( )。
A．套内建筑面积/建筑面积B．使用面积/建筑面积C．使用面积/套内建筑面积D．套内建筑面积/建筑面积A.B.C. √D.本题考查按建筑面积计价与按套内建筑面积计价的换算关系。
套内建筑面积下的价格=使用面积下的价格×使用面积÷套内建筑面积。
4.可比实例成交价格×( )=可比实例正常市场价格。
A．交易情况修正系数B．房地产价格指数C．交易日期调整系数D．房地产状况调整系数A. √B.C.D.采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格×交易情况修正系数=可比实例正常市场价格。
5.报酬率等于( )、投资风险补偿率、管理负担补偿率、缺乏流动性补偿率之和减去投资带来的优惠率。
A．低风险报酬率 B．银行存款利率C．银行贷款利率 D．无风险报酬率A.B.C.D. √本题考查报酬率的含义。
报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率。
6.某建筑物的建筑面积为100m2，经过年数为10年，单位建筑面积的重置价格为500元/m2，经济寿命为30年，残值率为5%。
用直线法计算折旧，则此建筑物的现值为( )元。
《房地产估价》习题课课件(成本法)
（10）功能折旧： （30-90+400+60）万元=400万元。 （11）估价对象估价结果：
总价=（8218.1-534.8-400）万元=7283.3万元； 单价=7283.3万元／20000m2=3641.65元／m2。
1 6% -1 54.90万元；
0.5
800 24万元 60% 1 6% - 1 800 24万元 40%
1.5
④建筑物的重置价格=（800+24+54.90+50+120）万元=1048.9 万元。 （2）计算建筑物的折旧额： ①墙、地面等损坏的折旧额=18万元； ②装修部分的折旧额=200万元×1／5×2=80万元； ③设备部分的折旧额=110万元×1／10×8=88万元； ④长寿命项目的折旧额=（1048.9-18-200-110）万元×1／ 50×8=115.34万元； 该建筑物的折旧总额=（18+80+88+115.34）万元=301.34万元。
1.某建筑物为钢筋混凝土结果，经济寿命为50年，有效经 过年数为8年。经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑 物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建 造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入），管理费用 为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为50万元，开发 利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复 费用为18万元，装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年， 已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年， 已使用8年。假设残值率均为0，试计算（1）该建筑物的重置 价格；（2）该建筑物的折旧总额。 解：（1）计算建筑物的重置价格： ①建造成本=800万元； ②管理费用=800万元×3%=24万元； ③投资利息
不动产估价试卷
考生姓名：___________学号层次专业一、单项选择题：（在每小题的四个备选答案中，选出一个正确的答案，并将其序号填在题中的括号内。
每小题1分，共10分）1、影响房地产价格水平的最终因素是（）。
A．行政因素 B．自身条件 C．供求状况 D．环境因素2、比准价格是一种（）。
A．市场价格 B．比较价格 C．评估价格 D．成本价格3、土地还原利率是指（）。
A．将土地纯收益还原为土地价格的利率 C．银行存款利率B．将土地收益还原为土地价格的利率 D．银行贷款利率4、市场比较法的理论基础是（）原则。
A．供需 B．综合分析 C．预期收益 D．替代5、容积率是指在一定区域范围内（）。
A．建筑物占地面积与整个宗地面积之比B．建筑物的总建筑面积与建筑物占地面积之比C．建筑物的总建筑面积与整个宗地面积之比D．建筑物占地面积和绿地面积之和与整个宗地总面积之比6、在市场比较法中，市场交易情况修正是指通过修正排除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差。
以下选择中，（）交易情况不需要修正。
A．协议 B．拍卖 C．招标 D．有一定利害关系人互相间的交易7、估价期日与估价日期是（）。
A．在性质上相同 B．在日期上相同C．完全不同的两个日期 D．以上都不对8、成本估价法形成的理论基础是（）。
A．效用价值理论 B．报酬递减理论C．生产费用价值理论 D．生产要素分配理论9、设有甲、乙、丙三宗建筑用地，甲地上面已经有建筑物，而且是在最有效使用状态，乙地上有建筑物，现为学校，丙地为空地，在此种情况，甲、乙、丙三宗土地的估价方法应分别为（）。
A．收益还原法、成本逼近法、市场比较法B．成本逼近法、收益还原法、市场比较法C．收益还原法、市场比较法、市场比较法D．市场比较法、市场比较法、市场比较法10、在市场比较法中，土地使用权年限修正属于（）修正。
A．交易情况 B．交易日期C．区域因素 D．个别因素二、判断：（判断下列各题正误，正者在括号内打“√”，误者在括号内打“×”。
房地产估价练习题
（一）1甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比有（）。
2、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方面的制约。
A 建筑技术B土地权利设置C相邻关系D土地使用管制3、建筑物的所有权可以分为独有、共有和（）三种。
A区分共有B区分所有C公有D私有4、房地产需要专业估价的理由有（）5、某土地上一建筑物，各层建筑面积相同，共20层，且建筑密度为60％，则容积率为（）6、房地产按开发程度来划分，可以分为（）几类。
7土地具有位置固定性的特点是指土地的社会经济位置固定不变（）8两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同，而如果权益相同，则价值不可能有很大的不同（）9同一宗房地产在不同估价目的下所得的评估价值也应近似（）1、房地产的实物、权益、区位的概念分别是什么？2、中国目前有那些房地产权利，其概念是什么？3、从房地产估价角度看，对一宗土地的认识包括那些方面？4、从房地产估价角度看，对建筑物的认识包括那些方面？5、什么是房地产估价的概念？6、房地产的特性有那些？7、什么是估价时点、估价对象、估价目的、估价方法？8、土地利用时要受到那些限制？9、对房地产估价来说，房地产的分类有几种，各包含那些？（二）1、房地产价格与一般物品价格的相同点有那些？2、房地产价格与其供求的一般关系是什么？3、楼面地价的含义是什么，有何作用？4、市场调节价、政府指导价、政府定价的含义是什么？5、基准地价、标定地价、房屋重置价格的含义是什么？6 不是导致商品住宅供给变化的主要因素是（）A开发成本的变化B消费者收入的变化C价格的变化D开发商对未来的预期7 有一宗房地产交易，成交价格为3000元/㎡，付款方式是首付10％，余款在1年内按月等额付清，假设月利率为0.5％，其一次支付的实际成交价格为（）8 甲土地的楼面地价2000元/㎡，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价1500元/㎡，容积率为7，若两块土地的面积等其他情况相同，其总价相比有（）。
房地产估价考试复习题
一、单项选择题（每题3分，共15分）1、在下房地产权益中有些属于债权，有些属于物权，请选出属于债权的是（C ）A．抵押权B．地役权C．租赁权D．所有权1、房地产估价从某种意义上讲是(B)房地产的价值。
A.发明B.发现C.创造D.隐定2、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为(A)。
A.掌握的有关信息不同B.作出的估价师声明不同C.估价对象状况不同D.委托人不同3、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据(B)应按服装店用途进行估价。
A.合法原则B.最高最佳使用原则C.估价时点原则D.替代原则4、下列不属于房地产区位因素的是（B）。
A.交通B.用途C.环境D.楼层5.在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为（A）。
A.0.95B.0.99C.1.01D.1.056.下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（B）。
A.某标准厂房B.某酒厂厂房C.某待出让土地D.某写字楼7.在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（A）。
A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料C.房地产市场在过去无明显的季节变动D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格8.下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（A）。
A.房地产投机B.物价变动C.财政收支状况D.居民收入水平9确定估价对象及其范围和内容时，应根据（B），依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。
A.估价原则B.估价目的C.估价方法D.估价程序10．影响房地产价格的环境因素不包括（ D）。
A．大气环境B．声觉环境C．卫生环境D．物价因素11．在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（A ）。
房地产估价复习题参考答案
房地产估价复习题及答案供参考三、简答题1、从房地产估价的角度对建筑物的基本认识主要包括哪些方面从房地产估价的角度对建筑物的基本认识主要包括：1名称;2坐落;3面积;4层数和高度；5建筑结构,一般分为钢结构,钢筋混凝土结构,砖混结构,砖木结构,简易结构;6装修;7建筑设备,包括给排水、通风、采暖等;8平面位置;9工程质量;10建成年月;11维护、保养、使用情况;13利用现状;14权属状况;2、房地产价格的特征主要有哪8方面其来源于房地产的哪些特性1房地产价格具有区位性,受区位的影响很大;2房地产价格实体具有双重性,即房地产价格在其内涵上具有双重的双实体性基础;3房地产价格实体具有收益性,即房地产价格实质上是房地产权益的价格;4房地产价格形式具有双重性,既有交换代价的价格,也有使用和收益代价的租金;5房地产价格形成具有长期性,即房地产价格是在长时期内各种因素综合作用下形成的; 6房地产价格具有个别性,即房地产价格通常是一宗房地产一个价格;7房地产价格具有敏感性,即房地产价格关系到国计民生,是一个十分敏感的价格;8房地产价格具有增值性,即房地产价格呈现较明显的增值趋势;3、什么是市场比较法其理论依据和适用条件是什么市场比较法是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法;市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理;适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区,而且有广泛市场交易的房地产类型;4、房地产估价上的建筑物折旧包括哪几个方面求取建筑物折旧的方法有哪几种最常用的是哪种建筑物折旧包括物质折旧、功能折旧、经济折旧;求取方法主要有：1耐用年限法；2实际观察法；3成新折扣法;4综合法;最常用的是耐用年限法特别是其中的直线折旧法和成新折扣法;5、收益法的含义及其理论依据是什么收益法适用的对象和条件是什么收益法是将预测的估价对象未来收益,通过报酬率或资本化率、收益乘数往回折到估价时点,以此求取估价对象价值的方法;收益法是以预期原理为基础的,即是基于未来收益权利的现在价值的;预期原理说明,决定房地产当前价值的,重要的不是过去的因素而是未来的因素;收益法适用的对象：适用于有收益或有潜在收益的房地产;它不限于估价对象本身现在是否有收益,只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可;收益法适用的条件：收益法完全建立在数学模型的基础上,所以要求房地产的收益和风险必须都能够较准确地量化;6、什么是假设开发法其理论依据、前提条件、适应对象是什么假设开发法The hypothetical development method,是在估算开发完成后房地产正常交易价格的基础上,扣除预测的未来房地产正常的开发成本、利息、利润、税收等费用,根据剩余之数来确定估价对象房地产价格的一种方法;其理论依据是预期原理;前提条件：(1)必须假设土地或房地产的利用为最佳开发利用方式;(2)售价的预测和成本的测算必须符合合法原则,符合国家有关政策,包括税收政策;(3)正确分析房地产市场行情;(4)假设在开发期间各项成本的投入是均匀投入或分段投入;(5)开发商的利润和开发成本为社会正常平均水来;假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价;7、什么是房地产估价原则如何理解在理论上估价原则与估价要求是有区别的合法原则、房地结合原则、最高最佳使用原则、估价时点原则和替代原则从理论上说,估价原则与估价要求有区别,估价原则反映的是房地产价格运动内在的规律,而独立、科学、客观、公正的总要求及以依法估价等,是社会对房地产估价者提出的要求,是估价的前提条件;8、什么是资本化率资本化率有哪些种类求取资本化率的基本方法有哪些资本化率capitalization rate是将房地产的净收益转换成价值的比率;主要有三种：综合资本化率,建筑物资本化率和土地资本化率;求取资本化率的方法主有：1市场提取法；2安全利率加风险调整值法；3复合投资收益率法；4投资收益率排序插入法;;四、计算题必须写出计算过程,可不算出结果;1、某房地产建成于1995年12月30日,此后收益年限为50年；1997年12月30日至1999年12月30日要分别获得纯收益85、90、95万元；预计2000年12月30日要分别获得纯收益95、92、94万元,从2003年12月30日起每年可获得的纯收益将稳定在95万元；购买该类房地产通常可得到银行70％的抵押贷款,抵押贷款的年利率为6％,自有资本要求的收益率为10％;试利用上述资料估算该房地产1999年12月30日的收益价格;计算过程：1计算公式：i表示年份,Ai未来第i年的净收益,t净收益有变化的年限,Y表示资本化率,大于0;2A1=95万元,A2=92万元,A3=94万元,A=95万元3Y=70%×6%+1-70%×10%=%4n=50-4=46年5t=3年6将上述数字代入公式计算：Ｖ＝95／１＋%＋92／１＋%2＋94／１＋%3＋95／%×１＋%3×１－１／１＋%46-3＝万元;2、某房地产的土地面积1000m2,建筑面积2000ｍ２;土地于1999年10月１日通过有偿出让方式获得,使用权年限为50年,当时的单价为1000元／m2；建筑物的结构为钢筋混凝土,于2000年10月1日竣工投入使用,当时的建筑造价为每１ｍ２建筑面积800元;2004年10月１日与该房地产的地段和用途相同、使用权年限为50年的土地的单价为1100元／m2；该类房屋的重置价格含使用权年限为50年的土地价格为每１m2建筑面积2000元;估计该类建筑物的残值为零,土地资本化率为6％;试利用上述资料估算该房地产2004年10月1日的总价;１计算公式为：旧房地价格＝土地重新取得价格＋建筑物重新购建价格－建筑物折旧２修正后的土地价格＝V50×K45／K50＝1100×1000×１－１／１＋６％45／１－１／１＋6%50＝元;３建筑物重新购建价格＝2000×2000－1100×1000＝ 2900000元４建筑物累计折旧额＝2900000×４／５０－１＝元５该房地产2004年10月１日总价＝＋2900000－＝3741908元3、某建筑物的重置价格为180万元,经济寿命为50年,有效经过年数为10年;其中,门窗等损坏的修复费用为2万元；装修的重置价格为30万元,平均寿命为5年,已使用3年；设备的重置价格为60万元,平均寿命为15年,已使用10年;残值率假设为0;试求其折旧总额;1门窗等损坏的折旧额=修复费用=2万元2装修的折旧额=30×1/5×3=18万元3设备的折旧额=60×1/15×10=40万元4长寿命项目的折旧额=×1/50×10=万元5该建筑物的折旧总额=2+18+40+=万元4、某建筑物为钢筋混凝土结构,经济寿命50年,有效经过年数为８年,经调查测算,现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元建设期为２年,假定第一年投入建造成本的60％,第二年投入40％,均为均匀投入,管理费用为建造成本的3％,年利率为6％,销售税费为50万元,开发利润为120万元;又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元,平均寿命为5年,已使用2年；设备的重置价格为110万元,平均寿命为10年,已使用8年;假设残值均为零;试计算该建筑物的折旧总额;①计算建筑物的重置价格：建造成本＝800万元管理费用＝800×3％＝24万元投资利息＝800＋24×60％×1＋6%－1＋800＋24×40％×1＋6％－１＝万元则：建筑物的重置价格＝800＋24＋＋50＋120＝万元②计算建筑物的折旧额：墙、地面等损坏的折旧额＝18万元装修部分的折旧额＝200×2／5＝80万元设备部分的折旧额＝110×8／10＝88万元长寿命项目的折旧额＝－18－200－110×8／50＝万元则：建筑物的折旧总额＝18＋80＋88＋＝万元5、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼,总建筑面积3000m2,于4年前建成并投入使用,办公楼正常使用寿命长于土地使用年限;甲、乙双方当时合同约定,建成投入使用后,其中的1000m2建筑面积归甲方,2000m2建筑面积由乙方使用15年,期满后无偿归甲方;现今,乙方欲拥有该办公楼的产权,甲方也愿意将其转让给乙方;试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益;据调查得知,现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元,出租率为85％,年运营费用约占租赁有效毛收入的35％,报酬率为10%;计算过程为１计算办公楼现值①办公楼整体年净收益＝80×3000×85％×1－35％×12＝万元②收益年限＝40－6＝34年③办公楼现值为：＝／10％×1－1／1＋10%34＝万元２计算乙方的使用权价格①乙方使用权年净收益＝80×2000×85％×1－35％×12＝万元②乙方使用权剩余收益年限＝15－4＝11年③乙方使用权剩余收益年限价格为：＝／10％×1－1／1＋10％11＝689万元③甲方权益价格＝办公楼现值－乙方使用权价格＝－689＝万元6、某酒店总建筑面积10000m2；一层建筑面积2000m2,其中500m2为酒店大堂,1500m2出租用于餐厅和咖啡厅；其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室;该酒店共有客房190间建筑面积7600m2,会议室2间建筑面积200m2,自用办公室3间建筑面积200m2;当地同档次酒店每间客房每天的房价为200元,年平均空置率为30％；会议室的租金平均每间每次500元,平均每间每月出租20次；附近同档次一层商业用途房地产的正常市场价格为每平方米建筑面积1500元,同档次办公楼的正常市场价格为每平方米建筑面积8000元;该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40％;当地酒店这种类型的房地产的报酬率为8％;试利用上述资料估计该酒店的正常总价格;１计算一层餐厅和咖啡厅的价格：1500×1500＝225万元２计算自用办公室价格：8000×200＝160万元３计算酒店客房年总收益：200×190×365×1－30%＝万元４计算酒店会议室年总收益：500×20×2×12＝24万元５计算酒店年总费用：×40％＝万元６计算酒店自营部分年净收益：＋24－＝万元７计算酒店自营部分的价格含大堂、客房、会议室、办公室：／8％＝万元８计算该酒店的正常总价格：＋225＋160＝万元7、为评估某住宅楼的价格,估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共5况中的三方面因素产生的作用程度相同;另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增%,其后至2002年11月1日则每月递减％,而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变,以后每月递增1％;试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的３个交易实例作为可比实例,并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价如需计算平均值,请采用简单算术平均法;①选取可比实例;实例Ｂ误差太大,实例Ｄ成交时间与估价时点相隔１年以上,故实例Ｂ和实例Ｄ不作为可比实例;选取实例Ａ、Ｃ、Ｅ作为可比实例;②计算公式：估价对象价格＝可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数③交易情况修正系数为：可比实例Ａ：100／100＋2＝100／102可比实例Ｃ：100／100可比实例Ｅ：100／100－3＝100／97④交易日期修正系数为：可比实例Ａ＝１＋１％4可比实例Ｃ＝１＋１％4可比实例Ｅ＝１＋１％3⑤房地产状况修正系数为：因房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同,故设三方面的因素的权数相同,均为１／３,则有：可比实例Ａ＝100／100×1／3＋100－2×1／3＋100－4×1／3＝100／98可比实例Ｃ＝100／100＋３×1／3＋100＋２×1／3＋100－２×1／3＝100／101 可比实例Ｅ＝100／100×1／3＋100－１×1／3＋100＋１×1／3＝100／100 ⑥计算比准价格：比准价格Ａ＝5100×100／102×1＋1％4×100／98＝元／ｍ２比准价格C ＝5200×100／100×1＋1％４×100／101＝元／ｍ２比准价格Ｅ＝5000×100／97×1十1％3×100／100＝元／ｍ２⑦将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场法的估算结果,则有：估价对象价格单价＝＋＋／3 ＝元／ｍ２8、某建筑物的建筑面积100m 2,有效经过年数10年,单位建筑面积的重置价格500元/m 2,经济寿命30年,残值率5％;试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额,并计算其现值; 计算公式： D i 为年折旧额,C 为建筑物的重新购建价格,C=500×100=50000S=50000-50000×5%=47500；故年折旧额为Di=47500/30=,10年的折旧总额为×10=故现值为=9、某旅馆需要估价,据调查,该旅馆共有300张床位,平均每张床位每天向客人实收50元,年平均空房率为30%,该旅馆营业平均每月花费14万元；当地同档次旅馆一般床价为每床i C(1-R)D =D=C S N N -=每天45元,年平均空房率为20%,正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%,该类房地产的资本化率为10%,试选用所给资料估算该旅馆的价值;1年有效毛收入=300×45 ×365 ×1-20%=万元2年运营费用= ×30%=万元3年净收益=万元4旅馆价值=10%=万元。
房地产估价习题上含答案
一、选择题1、下列哪种房地产不是按经营使用方式来划分的类型？（ ）A 、出租的房地产; Ｂ、自用的房地产；Ｃ、餐饮的房地产；Ｄ、营业的房地产2、在一块土地上投资建造写字楼，当楼高为５层时，预期投资利润率为4.36％；在5～20层时，每增高一层，投资利润率上升0.18％；而在20～30层时，每增高一层，投资利润率下降0.14％。
由此可见，超过20层之后，这块土地的边际收益开始出现递减，揭示了（ ）。
Ａ、收益递增规律；Ｂ、收益递减规律；Ｃ、规模的收益递增规律；Ｄ、规模的收益递减规律3、最高最佳使用原则必须同时符合的四个标准是：法律上许可、经济上可行、价值最大化和（ ）。
A 、协商一致；Ｂ、技术上可能；Ｃ、环境上适合；Ｄ、规模上均衡 4、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（ ）状况为参照系进行的。
A 、可比实例房地产；B 、估价对象房地产；Ｃ、标准房地产；D 、类似房地产5、某可比实例的实物状况比估价对象优９％，则其实物状况修正系数为（ ）。
Ａ.0.91; B.0.92; C.１.09; Ｄ.1.106、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6％，则交易情况修正系数为（ ）。
Ａ、0.060； B 、0.0940；C 、1.060；D 、1.0647、通过市场提取法求出的估价对象建筑物的年折旧率为5%，则估价对象建筑物的经济寿命是（ ）年。
Ａ、50； Ｂ、10；Ｃ、20； Ｄ、无法知道8、某建筑物重置价格为C ，残值率为0，正常使用的耐用年限为N 年，现已使用了t 年，经估价人员观察判断剩余经济寿命n 年，且N ≠n+t ，以直线法计算折旧总额的适宜公式为（ ）。
A 、n N C ⨯ C 、t N C ⨯ D 、)(n N t n C -⨯+ 9、在一般情况下，（ ）适用于一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件建筑和设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使用建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。
CH4 房地产评估
七、房地产评估前期工作
• • • • 明确房地产评估基本事项 拟订评估作业方案 实地勘察评估对象 收集评估所需资料
第二节
市场法的应用（掌握）
一、适用范围
市场法适用于活跃市场的交易性房地产。 在下列情况下，市场法往往难以适用： 1.没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的 地区 2.某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地 产，如古建筑等； 3.很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等； 4.风景名胜区土地； 5.图书馆、体育馆、学校用地等。
例 某城市某用途土地容积率修正系数见 容积率修正系数表
容积率 0.1 0.4 0.7 1.0 1.1 1.3 1.7 2.0 2.1 2.5 修正系数 0.5 0.6 0.8 1.0 1.1 1.2 1.6 1.8 1.9 2.1 如果确定比较案例宗地地价每平方米为3800元， 容积率为2.1，被估宗地规划容积率为1.7，则待 估宗地容积率修正计算如下： 经容积率修正后可比实例价格 =3800×1.6/1.9 =3800×容积率因素修正系数（1.6/1.9） =3200（元/平方米）
第一节 房地产评估概述
一、土地的特性
（一）土地 （二）土地的特性（掌握） 1.土地的自然特性 （1）土地位置的固定性 （2）土地质量的差异性 （3）土地效用的永续性
一、土地的特性
2.土地的经济特性 （1）土地经济供给的稀缺性 （2）土地产权的可垄断性
在土地所有权或使用权让渡时，就必然要求实现其垄断 利益，在经济上获得收益。
2、土地使用权转让
土地使用权转让是指土地使用者将土地使 用权再转移的行为，包括出售、交换和 赠与。凡未按土地使用权出让合同规定 的期限和条件投资开发、利用土地的， 土地使用权不得转让。 土地使用者之间 使用年限=出让年限－原土地使用者已使用 年限 过户登记
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(1)待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途为住宅建设,允许容积率为6,覆盖率为≤５０％，土地使用权年限为70年,要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值。
有关数据如下:预计建设期为２年,第一年入60％的总建设费,第二年投入４0％的总建设费,总建设费预计为1000万元。
专业费用为总建设费用的６%,利息率为10％，利润率为20％,售楼费用及税金等综合费率为售楼价的5%，假设住宅楼建成后即可全部售出,楼价预计为3000元/平方米,折现率１0%。
（1)根据所给条件计算如下: 1)预计住宅楼的买楼价的现值为：()230002000629752066()110%⨯⨯=+元2)总建筑费用现值为:()()0.5 1.5100060%10000100040%100009190000()110%110%⨯⨯⨯⨯+=++元3)专业费用=9 1９0 000×6％＝551 400（元)４)租售费用及税金=29 7520 6６×5％=１ 4８7 60３(元) 5）投资利润=(地价+总建筑费用+专业费用）×20% =(地价×２０％）＋(9 190 000+551 ４0０）×20% =(地价×２0％)＋1 9４8 ２80６）总地价=（２9 752066－９1９０000—551 ４00-l487603—1948280）÷(1+20％）＝16574７８3÷1。
2 =13812319（元) （3)某房屋建筑面积为１２00平方米,同类型房屋标准新建单价为970元／平方米,但该房屋装修好,调整增加1%；设备配置齐全,增加2％;地段、层次、朝向增加１.５％,其他情况同于标准房屋。
经现场评定，该房屋为７成新．根据上述情况，评估房屋价格。
（3)根据题意:该房屋价格＝970×（1+ｌ％+２%+1。
５％)×１2０0×0。
７=9７０×1.045×12０0×0。
７ =851４66（元)（４)某商业用房地产，按照国家的规定其土地使用权最高使用年限为４0年,现该房屋拟出租,出租期l0年，按租赁双方合同规定，前5年租金是以第一年租金8万元为基础，每年比上年递增2％,后5年按每年15万元固定不变。
假定资本化率为l ０%，该房地产l ０年租期内的收益现值为多少？(4)()()()()()()()()()()()()232344555812%812%812%8110%110%110%110%812%1511110%10%110%110%66.75⨯+⨯+⨯++++++++⎡⎤⨯+++-⎢⎥+⨯++⎢⎥⎣⎦=被估房地产十年租期内的收益现值=万元(5）有一待估宗地，现收集到４个可比较参照交易案例，具体情况如下表。
表中的交易情况、区域因素及个别因素值,都是参照物宗地与待估宗地比较，负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差，正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优,数值大小代表对宗地地价的修正幅度。
容积率与地价的关系为：容积率在l-１。
5之间时，容积率每增加0。
1,宗地单位地价比容积率为1时增加3%。
该城市地价指数见下表:试根据以上条件评估待估宗地2０00年1月20日的价格。
()()()4515011110%115100106100100800785.4/11101021091011001110%P -+=⨯⨯⨯⨯⨯⨯=-+元平方米()()()()()()452504534011110%115100106100100850812.8/11111011121001011110%11110%115100106100100760841.53/111010*********1110%P P -+=⨯⨯⨯⨯⨯⨯=-+-+=⨯⨯⨯⨯⨯⨯=-+元平方米元平方米()()()()45445123411110%115100106100100780881.93/111010010099991110%785.4812.8841.53881.93830.41/44P P P P P P -+=⨯⨯⨯⨯⨯⨯=-+++++++===元平方米元平方米即待估宗地２00０年1月２0日的价格为每平方米８30。
41元(6)有一宗已七通一平的待开发建设的空地，土地面积为32０0平方米,建筑容积率为2。
5,拟开发建设为公寓。
土地使用权年期为５0年。
据市场调查和项目可行性分析,该项目建设开发周期为3年,取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租,出租率估计为９0%，每建筑平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的２5%。
建筑费预计每建筑平方米1000元,专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。
假设当地银行贷款利率为7%,不动产综合还原利率为8％,开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15％。
试评估该宗土地的地价。
计算结果以元为单位（取整)。
(6)该题为收益法和剩余法的综合运用,利用收益法求取不动产总价,利用剩余法求取地价。
1) 测算不动产总价①不动产建筑总面积：32０0×２．5 = 8000(平方米）②不动产纯收益 = ３00×80０0×9０%×(1－２5%） =1620000(元)③不动产收益年期= ５0-3 = 47(年)④不动产总价=1６2０000×(P/Ａ,8%,47)=1９706１13(元)2）测算建筑费及专业费建筑费及专业费 = 1000×(1＋１0%）×80００ = 880０000（元)3）计算利息利息 = 地价×7%×3 + 8800000×7％×１。
5 = ０。
２1地价＋924000(元)4）计算利润利润 = 19706113×15% = 29559１7(元）5) 测算地价地价 = 不动产总价—建筑费—专业费—利息-利润= 19706113—88000０0—0.21地价—９２4000-２955９１7地价 = 6９942２4／1.21 = ５7８0３50(元）单价 = 5７８035０/３200 = 1806。
３6（元/ m2）楼面地价＝１806.３6/２．5 = 722。
5４（元／ｍ２）（7)房地产的总使用面积为1万平方米，月租金为7元／平方米。
预计年房租损失费为年预期租金总收入的5％,房产税为年预期租金总收入的12％，管理费、修缮费为年预期租金总收入的６％，房屋财产保险费为0。
3万元/年。
预计该房地产尚可以使用１0年．折现率为12％。
计算该房地产的评估值。
（7）1)该房地产的年租金总收入为：1×7×12 = 8４（万元)2）该房地产的年出租费用为:84×(5％+１2%＋6％）+ 0。
3 ＝19．６２（万元） 3)该房地产的年纯收益为:84－1９.6２ = 64。
3８（万元)4）该房地产的价格为:64.3８×(P/Ａ，12％,１0） = 6４．38×5.65０ 2 = 36３。
76（万元)（８)假定某市政府将于2000年2月１日公开拍卖一宗土地,规划用途为住宅,土地面积 5000平方米,容积率限定为4，土地使用权70年,某开发商欲购买此地,他准备取得土地后即投资开发，施工期为２年,建筑投资均匀投入。
建筑成本为150０元/平方米，专业费为建筑成本的6％，开发商的目标利润为成本的15%,有关税费为楼价的５%,折现率为1０%,工程完工后每平方米售价５500元，估计一年内售完。
开发商委托你评估该宗土地价格，试计算分析。
（8)1)完工后的预期楼价现值为:5０00×4×5500／(1＋１０%)2。
５ = 8667.８(万元)2)建筑成本及专业费：１５0０×（1+６%)×500０×4 /（1＋10％)2/2= 2８91（万元）３）有关税费：8667。
８×5% = 43３。
4(万元)4)目标利润为：(地价＋2891) ×15％= 15%地价+４3３．7万元５)估算地价：地价=8667。
8—2891－433。
4—433.７—１5％地价地价=4２69。
3（万元)(９)某房地产20０1年1０月的年净收益为３00万元,预测未来3年的年净收益仍然保持这一水平，2004年10月转售时的价格预计比2001年１0月上涨１0%,转售时卖方应缴纳的税费为售价的6％.若该类房地产的投资收益率为9％，试测算该房地产２0０１年10月的价格.(9)3０0×(P／A,９%，3) +p×(1+１0％）×(１—6％）×(P/F，9%,3）=pp = 3７5９.４(万元)（11）某房地产的土地面积1００0平方米，建筑面积２0０0平方米。
土地于1994年10月1日通过有偿出让方式以1000元/平方米的价格取得，使用权年限为5０年。
建筑物为钢筋混凝土结构,于1995年10月1日建成使用，建筑造价为80０元/建筑平方米.19９9年１0月1日与该房地产地段及用途相似、使用权年限为５0年的土地的价格为1100元/平方米,该类房屋的重置成本为９00元/建筑平方米。
假定该类建筑物的残值为零,土地资本化率为６%,试估算该房地产１9９9年10月1日的总价格. （1１)1)建筑物的价格: 9０0×2000×（49—4）/4９＝165３０６１(元) ２)土地价格：1１00×10０0×（P/Ａ，6%,45）/ (P/A,6％，50)=１０78６３8（元）３)房地产总价格: 16530６１+1078638=2７31６99(元）11。