农村集体土地使用权流转现状与趋势
农村集体土地使用权流转现状与趋势【原文出处】重庆国土资源
【原刊期号】200611
【原刊页号】25～32
【分类号】MF1
【分类名】体制改革
【复印期号】200702
【作者】李珍贵
【作者简介】李珍贵，中国土地勘测规划院地政研究中心。
【内容提要】农村集体土地流转是中国独特土地产权制度下的特殊产物，是农村土地所有权、
经营权、使用权统分结合的实现形式。我国实行土地用途管制制度，特别对农用地实行最严
格的耕地保护政策，对其流转的限制以不改变农业用途为前提。但从现实看，对农村建设用
地也给予了限制和约束，使其在一定程度上不能在市场经济条件下发挥应有作用，亟需从法
律上、政策和制度上改革。
本文拟通过对目前农村土地流转历史演变和现状的分析，探究农村集体建设用地土地使
用权流转广度和深度。
【摘要题】“三农”问题
【正文】
农村集体土地流转是中国独特土地产权制度下的特殊产物，是农村土地所有权、经营权、
使用权统分结合的实现形式。现行农村土地使用权的流转是在坚持家庭承包经营制度的前提
下，由承包方将其拥有的土地使用权，按照依法、自愿、有偿的原则，通过转包、转让、互
换、入股等形式，流转给发包方或其他单位及个人。土地流转后的开发利用也必须依法进行，
不能改变土地的所有权性质，防止借土地流转之名非法改变耕地的农业用途。因此农村建设
用地的流转是农村集体土地使用权流转的难点和热点，是当前亟待解决的问题之一。
随着农业产业化经营兴起和农村劳动力转移，农村集体土地使用权流转速度明显加快，
规模不断扩大。如何引导、完善、规范农村集体土地使用权的合理流转，尤其是农村建设用
地能否流转，怎样流转，即规范农村建设用地合法流转，以实现农村集体土地合理、持续利
用。
2004年10月国务院28号文《关于深化改革严格土地管理的决定》指出：“在符合规划
的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”。这一原则
性规定对地方来说，还缺乏可操作性法律规范。2005年7 月《广东省集体建设用地使用权流
转管理办法》以“政府令”形式发布，使该省农村集体土地直接入市有地方法规依据。在现
行征地制度法律框架下，打破了“非经政府征地，任何农地不得合法转为非农用途”的传统，
出现了征地制度与农地直接入市制并存的新时期。
一、农村集体土地使用权流转的政策演变
从1950年开始至今，我国农村先后经历了四次较大规模的土地产权制度变革，或者说农
村集体土地使用权的流转政策经历了四个时期。
第一时期：50年代初期
1950年6月颁布实施的《土地改革法》，其中第30条规定，农民对拥有的土地“有权
自由经营、买卖和出租”，赋予了农民对土地自由流转的权利，但这个时期比较短。
第二时期：1950年代中期—1970年代末期
1955年开始的农业生产资料的社会主义改造和人民公社化运动，最终确立了三级所有，
队为基础的集体所有制，弱化了农民对土地产权的意识，造成农村土地所有权虚置。个体农
民与土地不再存在法律上的产权关系，“有权自由经营、买卖和出租”的流转方式不复存在。
第三时期：改革开放初期—21世纪初
1978年开始陆续出现的土地联产承包责任制，标志着农村土地制度从单纯集体所有向集
体所有、家庭经营的两权分离模式转变，农村集体土地使用权的流转出现萌芽。
1987年国务院批复了一些沿海发达省市就土地适度规模经营进行试验，使得土地经营权
的流转突破了家庭承包经营的限制，农村土地流转制度开始进入新的探索期。
1998年修改的《土地管理法》对农村土地使用权的自由转让加以规范，2003
年实施的《农村土地承包法》从法律层面上对合法土地承包经营权给予了保护。该法中规定，通过家庭承
包取得的土地承包经营权，可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。
第四时期：2005年以来
2004年10月国务院28号文《关于深化改革严格土地管理的决定》指出：“在符合规划
的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”。2005年7月，广东省政府制定了《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》，明确农村集体建设用
地使用权可上市流转，并通过招标、拍卖、挂牌和上网竞价四种方式进行，这意味着农村建
设用地使用权流转进入了市场化的阶段。其他地区也开始有了不同程度的松动。
二、农村集体土地使用权流转的现状及特点
1987年我国实行土地使用制度改革，国有土地使用权进入市场流转。国有土地有偿使用
制度的建立，促进了经济和社会的发展，然而集体土地使用制度改革却相对滞后。农村集体
土地使用权的流转包括农用地和建设用地的流转。农用地在不改变用途的情况下，按照《农
村土地承包法》规定进行。但是农用地转为建设用地目前只能通过国家征收。
1.现实中农村集体土地使用权流转普遍存在，尤其是建设用地的流转
现行《土地管理法》禁止农村集体所有土地使用权流转用于非农业建设。城乡二元结构，
国家与集体“两种产权”形成了两个分割的土地市场。上个世纪80年代开始，经济发达地区随着城市和农村城镇化不断发展，集体建设用地资产性质逐渐显现出来，以出让、转让、出
租和抵押等形式自发流转集体建设用地使用权的现象屡有发生，在数量上和规模上有不断扩
大趋势，集体建设用地隐形市场实际上就客观存在。广东、浙江、江苏、上海等地，为了解
决国有建设用地不足和农民参与工业化、城市化进程等问题，城市郊区、县城、中心集镇，
大量的企业使用集体土地，使得集体建设用地进入市场成为事实。珠江三角洲地区尤为突出。
据统计，珠三角地区通过流转的方式使用农村集体建设用地实际超过集体建设用地的50％，在粤东、粤西及粤北等地，这一比例也超过20％。而这些现象与现行农村集体建设用地管理
制度存在一定的矛盾，反映了市场经济条件下对集体建设用地使用权流转的内在需求，有其
深刻的合理性。
但是自发流转引发了诸多土地纠纷。因为缺少合法性，这种流转合同属《合同法》规定
的无效合同。一些经营业绩不佳的企业钻法律空子，在合同期满之前，故意不交租金，诉讼
时，农民集体利益得不到保障。
从现实中不难发现，在农村集体建设用地流转过程中，工业化、城市化是农村集体土地
流转的外在推力，土地利用收益分配机制不合理是集体土地使用权流转的内在动力。随着社
会经济的快速发展，农村集体土地使用权的流转一直处于比较尴尬的地位。
2.农村集体建设用地流转的方式和特点
农用土地承包经营权流转的形式主要有转让、转包、互换、入股、“四荒”使用权拍卖（租
赁）。农村集体建设用地流转的形式主要有出租土地使用权、直接转让土地使用权、土地入股、
合营、其他形式。
农村集体建设用地流转的形式和特点：一是随着企业发展的自身要求，企业间合并、兼
并、重组及股份制改造改组，出现了集体建设用地使用权的转让；二是乡镇、村级集体经济
组织为发展经济，以集体建设用地使用权作价出资或入股、联营形式兴办内引外联企业；三
是因企业间债权债务等原因，司法裁定造成的集体建设用地使用权的转移；四是利用闲置的
集体建设用地进行出租；五是近郊农民的宅基地以出租、抵押、转让而使得使用权人发生变
动，即集体土地使用权随农民住宅转让、出租等。不仅乡镇企业用地随着企业改制普遍流转，
农村宅基地也随房屋买卖或出租等进行流转。现实证明，农村集体土地使用权的这种转移已
普遍存在并且符合市场经济的客观需要。
三、农村集体土地使用权流转在法律上的制约
农村集体土地使用权流转在法律上的制约，本文主要是指农村集体建设用地的流转。对
于农村集体建设用地流转，目前没有专门的法律法规，惟一涉及土地分类、用途、规划等相
关管理的法律，是1998年修订的《土地管理法》。
《宪法》第10条规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律
规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国
家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。任何组织
或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”
现行《土地管理法》第2条规定：“国家依法实行国有土地有偿使用制
度。”第43条规
定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办
乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）
村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请
使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。”
尤其是《土地管理法》第63条明确规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转
让或者出租用于非农业建设。”据此，农民集体所有的土地——无论耕地还是集体建设用地，
都必须通过征收转为国有后才能出让这一途径转变为建设用地，而且根据土地征收补偿标准，
农民只能得到最高不超过农用地年产值30倍的补偿。这意味着，农民并没有对集体土地的处分权，实际上也就没有土地财产权，所以更无法获得土地出让的收益。
上述法律条文严格限制了集体土地非农建设的使用范围，只允许农村集体经济组织自建
自用。即集体经济组织成员可以使用本集体经济组织的土地办企业或者建住房，但是不得出
让、转让或者出租集体土地使用权，也就是表示，集体建设用地向本村镇以外的企业和个人
的流转行为是法律明文禁止的。然而现实中，大量农村集体建设用地突破国家法律法规的限
制，集体建设用地通过出租、转让、合作、入股等方式流转到农村集体经济组织以外的企业
和个人使用。尤其是改革开放以来，地方通过流转用于工业园区建设和城镇建设，成为经济
发展和城市建设用地不可或缺的重要组成部分。一方面随着经济建设和城市发展，仅靠国家
建设用地指标远远不能满足需求，需要农村集体建设用地作为重要补充；另一方面现行国家
征地办法侵害农民利益，受到越来越多的抵制，农民更愿意选择土地流转，保留所有权不变，
以维护自身的利益。
受法律规定条件的限制，农村建设用地使用权流转受到很大的限制。
四、各地在农村集体建设用地流转方面的积极探索
我国对土地实行用途管制制度，特别是对农用地实行最严格的耕地保护政策，对其流转
的限制以不改变农业用途为前提，无疑是非常正确的。但是，在市场经济条件下，对农村建
设用地也给予了限制和约束，使其在一定程度上不能发挥应有作用。集体土地直接进入市场，
将有助于土地资源的有效配置，最大限度地发挥土地的作用，因此各地对集体建设用地使用
权流转进行了积极探索。国土资源部曾在江苏苏州、安徽芜湖、浙江湖州、河南安阳、广东
省等地开展试点。
1.试点城市的做法
2001年浙江省温州市率先颁布新办法，规定农民集体建设用地的使用权可以转让。该办
法规定，凡集体建设用地上的建筑物、构筑物等依法转让时，其土地使用权可相应转让。转
让方式包括出售、赠与、交换、作价入股。在城市（镇）规划区内，集体土地使用权转让时，
先由市、县政府将土地征为国有，再参照国有土地转让办法办理手续。规划区外的农民宅基
地，转让范围由原来的同村调剂扩大到同县转让，受让方把原来的宅基地交还给村集体后，
其新受让来的土地所有权照样保持集体性质不变，也不需再交纳土地转让金；非宅基地的集
体建设用地转让，则视其不同用途采取不同转让办法，应缴纳的税费也不相同。
2002年11月，昆山、海门作为江苏省土地流转改革先行试点地，规定集体建设用地使
用权流转，必须符合土地利用总体规划及城镇规划，严格限定在城市和集、村庄建设用地的
规模范围内；根据当地市场供求状况，制订本地区集体建设用地使用权流转年度计划。
2003年6月广东省政府发出《关于试行农村集体建设用地使用流转权的通知》，明确农
村集体建设用地使用权可上市流转，其方式可以是出让、转让、出租和抵押等，并必须符合
四个条件：一是经批准使用或取得的建设用地；二是符合土地利用总体规划和城市、镇建设
规划；三是依法办理土地登记，领取土地权属证书；四是界限清楚，没有权属纠纷。特别强
调，收益应该向农民倾斜，农村集体建设用地使用权流转的收益中50％左右应用于农民的社会保障安排；剩余50％左右一部分留于集体发展村集体经济，大部分仍应分配给农民。
上述各地做法不尽相同，试点中也出现了不少问题，但如何保护农民利益和保障农用地
不会被基层政府变相流转，已引起高度重视。
2.社会发展和市场经济需要法律法规和政策制度创新
现行土地法律和政策对于农村集体土地使用制度特别是集体建设用地使用有较多限制，
对市场经济的发展产生不利影响。在当前市场经济发展日趋成熟的条件下，正视农民集体土
地所有权，推行集体土地有偿使用制度的改革，建立健全农村集体土地使用权合理、规范的
流转途径已迫在眉睫，需要在法律法规和政策制度方面予以创新。
2005年10月1日《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（下称《办法》）施行，
这是第一个规范集体土地流转的省级规定。广东省范围内的集体建设用地使用权可以通过出
让、出租、转让、转租和抵押，包括农村的经营性用地将全部通过市场流转。该《办法》主
要有以下创新：
第一，集体建设用地使用权同国有土地一样可以出让、出租、转让、转租、抵押、作价
入股后，土地的价格不再取决于其“身份”，而是取决于其所处的地理位置。现在广东除集体
土地使用权不能进行房地产开发外，其他用途的土地，均有评估机构按相同方法进行评估，
相同位置的集体土地和国有土地，地价完全相同。
第二，集体建设用地使用权在转让过程中，是采取出让、出租、还是作价入股等形式完
全是由农民自己决定，必须由三分之二以上的本集体经济组织成员或者村民代表同意后方可
实施，使农民的土地所有权真正得到了体现。
国家为了公共利益需要，依法对集体建设用地实行征收或者征用的，该土地集体所有者
和使用者应当服从，但必须经过本集体经济组织成员的村民会议2／3以上成员或者2／3以
上村民代表同意。即必须征求村民的同意后才能报批，保障了村民的知情权和参与权。
第三，农民集体可合法地与工业企业等谈判，可自主地出让、出租集体建设用地。这是
有利于形成农村集体土地使用权的市场价格，为政府制定征地补偿标准提供参照系。因为农
地直接入市，是有利于降低工业化的成本。农民直接与工业企业谈判，价格可能比政府征用
后再出让更低。
第四，集体建设用地使用权流转所取得的收益将纳入农村集体财产统一管理，其中50％
以上应当专款专户用于农民的社会保障安排，不得挪用，为农民利益提供了一个保护底线。
在国家没有相关规定的情况下，浙江、江苏、广东等沿海发达省市根据经济发展需要进
行了试点，并出台了系列农村集体建设用地流转管理办法，探索农村集体建设用地流转机制，
以实现规范有序管理，取得了初步的经验，也为修订《土地管理法》等相关法规和土地使用
制度改革奠定了政策基础。为进一步规范全国集体所有建设用地使用权的流转管理，国土资
源部2006年根据国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》，研究拟订《集体建设用地流
转管理条例》。
同时，国土资源部和国家发改委也联合发文，以试点方式摸索“农村建设用地的减少与
城镇建设用地的增加相挂钩”政策。
五、集体建设用地使用权流转改革的基本原则
1.合理配置土地资源，推进集体建设用地使用制度改革，允许农村集体建设用地进入市
场
土地作为要素市场特殊商品，应通过市场机制调节和配置。一是按照土地效益最大化的
原则合理配置土地资源；二是通过市场机制实现土地的价格和价值相符。农村集体建设用地
进入市场，对充分发挥农村集体土地的资产效益，加快形成土地资源的市场配置机制具有推
动作用。
2.切实保障农民的土地财产权，赋予集体建设用地与国有建设用地同等权利
保留农村集体土地所有权，允许集体建设用地在符合条件的前提下，直接进入市场流转，
为实现集体土地和国有土地同等权利，建立统一、规范、有序的城乡一体化的土地市场体系，
为全面推行集体建设用地使用权流转并将之纳入规范化、制度化轨道奠定法律基础。
3.集约节约利用土地，加强总量控制与用途管制，规范农村集体建设用地的流转
集约节约利用土地资源是国家指导土地开发利用的基本方针，也是集体建设用地流转必
须遵循的基本原则。只有通过经济、行政、规划等手段和措施，改变农村建设用地粗放、无
序、低效的状况，促进土地的节约集约利用。
在允许集体建设用地进入市场的同时，还要通过集体建设用地供应的总量控制以及土地
利用总体规划和城市总体规划，并将集体建设用地供应指标纳入年度供应计划等手段来规范。
对于农用地转为建设用地，必须根据土地用途管制原则，依法履行征地申请和审批。
4.完善集体建设用地流转的相关制度与法制建设，确保国家土地政策的更好衔接
农村集体建设用地流转必然涉及相关制度和政策衔接，如土地征收、城市总体规划和土
地利用总体规划、土地用途管制、土地收益分配等一系列配套政策。健全和完善相关政策，
保证集体土地流转程序的公开、公平、公正，体现农民对土地的权利，保障农民合法权益，
确保国家土地政策的衔接，以保证改革的顺利进行和农村社会稳定。
图／于斌
农村土地流转调研报告
农村土地流转调研报告 农村土地流转调研报告 加强农村土地流转管理服务加快推进现代农业发展步伐 一、我县农村土地流转的现状 三十年前推行的以家庭承包经营为基础，统分结合的双层经营体制，极大地解放和发展了农村生产力，调动了广大农民的生产积极性，推动了农业农村经济快速发展，农民收入稳步增加，人民生活水平显著提高，针对农业机械化程度不断提高，农户承包经营土地零星分散与集约经营、提高规模效益的矛盾日趋突出的实际，上世纪九十年代中期以来，我县农村土地经营权有偿流转逐步发展，取得了一定的成效。据初步统计，目前，全县农村土地经营权流转面积达万亩，其中，耕地万亩，占耕地面积的%，林地万亩。流转形式主要有入股、出租、互换、转包等四种基本形式。入股形式的典型有普满乡石角塘村，以组为单位，对耕地进行连片发包，收入归本组村民。出租形式的典型有坦坪乡的松艳生态农业发展园、龙潭镇的众鑫农工贸公司、塘村镇邓林养殖小区和湖南盛丰生态农林有限公司、广东宸宇营林有限公司、湖南郴州香满楼
畜牧有限公司等，流转的土地主要为林地。互换形式主要为农村居民建房用的宅基地。转包形式主要为外出务工人员承包经营的耕地请亲朋好友代耕和跨区域连片种植烤烟的农户。实践证明，农村土地流转是流出方、转入方"共赢"及社会效益显著的好事实事。流出方在保证承包土地收入的同时，可以放心地务工经商，部分农民还可以在租用土地的企业或大户里打工，增加务工收入。转入方对转入的土地，在经营期内，可以充分整合自身的技术、信息、资金优势，放心大胆的进行投资开发，形成适度规模经营，辐射带动周边区域生产的发展，加快农业产业结构调整。同时，通过土地流转，使土地相对集中，减少了田土边界纠纷矛盾隐患，引进工商资本和社会闲散资金及先进的农业理念进入农业领域，解决农业资金"瓶颈"问题，增强现代农业发展理念。 二、我县农村土地流转中存在的困难和问题 我县农村土地流转虽然取得了一定的效益，但流转不畅的问题仍然十分突出，农村土地抛荒现象在各地仍然不同程度存在，究其原因，主要有三个方面：一是流转的市场机制不健全。总体来说，我县的农村土地流转基本上是农户间的自发流转。虽然县外的几大公司租地面积达10多万亩，但也存在着合同手
大丰区农村土地流转现状分析
大丰区农村土地流转现状分析 国家出台多项政策法规鼓励和推进土地经营权流转，农村土地流转发展迅速，有效地推动了农业供给侧改革、为乡村振兴打下基础，但在土地流转中也存在着许多问题和风险。本文调研大丰区土地流转现状，认为土地流转取得了不俗的成果，但也存在发展不平衡等现象，并对如何更好推进土地流转提出了措施建议。 标签：大丰；土地流转；农业供给侧改革；措施 近年来，农村土地流转速度加快、趋势向好，土地流转可盘活农村土地，提高土地利用率，增加农民收入，加快农业农村现代化进程。国家出台多项政策鼓励和推进土地经营权流转，党的十八大和十八届三中全会都提出，要鼓励土地承包经营权在公开市场上流转，发展多种形式适度规模经营，2014年出台了《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度经营的意见》。十九大报告提出实施乡村振兴要求深化农村土地制度改革，完善承包地“三权分置”制度，土地承包关系延长三十年保持不变，为全面推进农村土地流转提供坚强的政策保障。大丰区位于江苏沿海中部，是江苏省面积最大的城市区，近年来，大丰坚持将农村土地流转作为发展现代农业、提高农民收入的新抓手，效果显著、成果斐然。所以，调研大丰地区农村土地流转的现状，总结其做法、经验，找出存在的问题，并探讨推进大丰地区农村土地流转的措施、建议，不仅有助于大丰区推进农业农村现代化，对全省乃至全国具有重要意义。 一、大丰区农村土地流转的基本情况 大丰区拥有农用地287.7万亩，其中耕地面积154.33万亩，现有农户20.74万户，农业人口50.29万人，人均耕地面积3亩余，为江苏省之首。迄今，已超50%耕地面积进行了土地流转。 （一）主要做法 1.加强农村土地流转制度保障。扎实开展土地确权登记工作，深入推进“三权分置”改革，并专门出台大丰区《关于加快农村土地流转促进农业适度规模经营工作的意见》，制定四项措施：严格执行土地流转政策；严禁改变流转土地农业用途；严格规范土地流转手续；严明土地流转工作纪律，保障农村土地流转顺利进行。 2.制定农村土地流转资金扶持政策。制定相关扶持政策，安排专项奖补资金，对农村土地流出方、组织者、流入方进行补偿，激励和调动各方参与土地流转的积极性。近年来，已兑现土地流转奖补资金1885万元、家庭农场奖补资金349万元，其中区级奖补资金分别达1330万元、27万元。 3.培育新型经营主体带动土地流转。鼓励引导专业大户、家庭农场、专业合
关于农村土地流转情况的调查报告
关于农村土地流转情况的调查报告几年来，我省、市一直把搞好土地有序流转作为促进农业增效、农民增收、维护农村稳定的大事来抓，认真贯彻落实《农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》，对依法推进土地流转进行了积极的探索，虽然取得了一定成效，但还存在许多亟待完善的地方。作为一名乡镇农办人员，为深入了解我镇土地流转情况，于2011年3月15日—2011年3月22日对我镇辖区内土地流转情况进行了为期7天的调查。现将有关情况汇报如下： 一、镇辖区内土地流转的现状 截止2010年末，全镇农村土地流转面积达7417公顷，涉及943个农户，分别占耕地面积的10.8%和总农户的11.2%。其中流向种养大户和龙头企业的为173公顷，占流转总量的2.3%;流向农民专业合作组织的178公顷，占流转总量的2.4%;流向农户的7068公顷，占流转总量的95.3%。在土地流转总量中转包的5599公顷，出租的742公顷，互换的37公顷，转让的660公顷，入股的178公顷，其他形式的200公顷，分别占流转总量的75.5%、10%、0.5%、8.9%、2.4%、2.7%。流转的土地中自发流转的6897公顷，占流转土地的93%;流转出的土地主要以种植粮食作物为主，占流转总量的80%以上，种植经济作物和蔬菜占流转总量的10%左右。流转期限以中短期为主，5年以下流转面积占88.4%，5～10年占4.3%，10年以上占7.3%。由于我镇采取土地入股等形式，依托农民专业合作社和种数粮大户，搞土地规模经营，有力地促进了农村土地流转，实现了土地资源的优化配置和合理利用，发挥了规模效益。一是促进了农村土地规模化经营。通过土地入股流转，使农村土地向农民专业合作组织和有能力经营的农民集中，实现了土地规模经营。二是实现了转移劳动力和农民增收双赢。农村土地流转后使一些会手艺、头脑活、善经营的农民摆脱了土地束缚，或打工，或经商，服务于二、三产业。既增加了农民收入，又活跃和繁荣了城乡经济，加快了小城镇建设步伐。三是推动了农业产业化经营的发展。通过成立农村土地流转合作社，规范土地流转操作程序，加快土地流转进程，采取公司+流转合作社+基地+农户等形式，吸引大量社会资本投向农业，促进了先进生产技术、现代装备、现代管理在农业领域的运用和推广。 二、存在的主要问题
农村土地使用权转让合同
农村土地使用权转让合 同 文件编码（GHTU-UITID-GGBKT-POIU-WUUI-8968）
农村土地使用权转让合同出让方（甲方）：身份证号： 受让方（乙方）：身份证号： 经甲、乙双方友好协商并经村委同意，本着平等、自愿、有偿、诚实信用原则，就土地转让事宜达成合同如下： 一、转让地块概况 1、该地块位于 ____________________________________________，土地面积为 __________平方米，该土地长___________米，宽__________米， 东邻___________________,西邻___________________，南至 ___________________________________，北至 ___________________。 2、现该地块的用途为农业用地。 二、转让方式 1、甲、乙双方通过自愿协商，经村委同意，甲方于______年 _____月_____日将上述土地的使用权交付给乙方使用。乙方须按照国家关于农村土地的相关法律法规行使该土地的使用权，严禁将该土地用于违法经营。 2、土地使用权一次性转让给乙方使用，转让费为人民币大写： ______________________万元（￥：___________元）。 三、合同期限以及付款方式： 该土地使用权转让合同期限：自签订之日起至_______年_______月_______日，合同到期之后，土地使用权依旧归甲方所有。 双方在签订该合同之日，乙方一次性支付给甲方土地转让款人民币大写：__________万元。
四、本合同签订后，甲方就所转让的该土地的土地使用权及与土地 使用权有关的其他权利、权益及收益等均归乙方所享有；日后如有征用 等的，土地征用赔偿款、青苗补偿等与土地使用权有关的全部权益均归 乙方享有。 五、违约责任： 1、在合同履行期内，任何一方违反本合同以上之约定，即视为违 约。 2、因甲方违约导致合同解除，甲方须按照转让土地使用权金额的20%支付乙方；因乙方违约导致合同解除，甲方不予退还乙方的承包费，并且解除此合同。因双方当事人过错导致合同解除，应当分别承担相应的违约责任。 七、本合同经双方自愿达成，无任何欺哄行为。双方签字捺印后生效，永不翻悔。 七、本合同一式三份，甲、乙双方各执一份，村委留一份。 甲方(签名)： ________年____月____ 日 乙方(签名)： _______年____月____ 日
农村集体建设用地使用权流转程序
一、农村集体建设用地使用权符合下列条件的，可以出让、转让、出租和抵押： (一)经依法批准转用或取得的用地; (二)符合土地利用总体规划和城市、镇村建设规划; (三)依法办理土地登记或领取土地权属证书; (四)界址清楚，没有权属纠纷。 二、农村集体建设用地使用权首次流转的程序： (一)农村集体经济组织持土地所有权证等资料，向所在镇国土资源分支机构提出申请; (二)经镇国土资源分支机构和镇人民政府提出初审意见后，报市土地行政主管部门审定，符合条件的发给流转批准书; (三)农村集体经济组织取得流转批准书后，按有关规定确定土地使用者，签订流转合同; (四)流转双方按流转合同约定缴纳土地流转有关费用后，持流转批准书、流转合同、地上建筑物合法证明等文件于签订流转合同之日起30日内，到市土地行政主管部门申请办理土地登记手续，确认建设用地使用权，领取土地使用证。 三、农村集体建设用地使用权再次流转的程序： (一)依法取得农村集体建设用地使用权的土地使用者，按有关规定转移土地使用权，签订再次流转合同; (二)流转双方按再次流转合同约定缴纳土地流转有关费用后，持土地使用证、首次流转合同及流转批准书、再次流转合同、地上建筑物证明等文件，于签订再次流转合同之日起30日内到市土地行政主管部门申请办理土地使用权变更登记或出租、抵押登记。 注意事项： 农村集体建设用地使用权不得再次流转的情形： (一)未按首次流转合同的约定开发的农村集体建设用地; (二)土地使用权属不清或存在争议的; (三)转让已设立抵押担保物权的农村集体建设用地，抵押人未通知抵押权人和未告知受让人的; (四)已被依法查封、冻结的;
2019年农村土地流转市场现状与发展趋势预测-15页文档资料
2015-2022年中国农村土地流转市场现状调研分析及发展趋势报告 报告编号：1577590
行业市场研究属于企业战略研究范畴，作为当前应用最为广泛的咨询服务，其研究成果以报告形式呈现，通常包含以下内容： 一份专业的行业研究报告，注重指导企业或投资者了解该行业整体发展态势及经济运行状况，旨在为企业或投资者提供方向性的思路和参考。 一份有价值的行业研究报告，可以完成对行业系统、完整的调研分析工作，使决策者在阅读完行业研究报告后，能够清楚地了解该行业市场现状和发展前景趋势，确保了决策方向的正确性和科学性。 中国产业调研网Cir基于多年来对客户需求的深入了解，全面系统地研究了该行业市场现状及发展前景，注重信息的时效性，从而更好地把握市场变化和行业发展趋势。
一、基本信息 报告名称：2015-2022年中国农村土地流转市场现状调研分析及发展趋势报告 报告编号：1577590←咨询时，请说明此编号。 优惠价：￥6480 元可开具增值税专用发票 网上阅读：http://cir/R_JianZhuFangChan/90/NongCunTuDiLiuZhuanFaZhanQuShiYuCe FenXi.html 温馨提示：如需英文、日文等其他语言版本，请与我们联系。 二、内容介绍 土地流转是指土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。 随着农村土地流转市场的逐步形成，农村土地价值稳步上升，农村资本市场规模显着扩大。农村土地使用权资本化将给每个农村家庭直接带来财富增值。 据中国产业调研网发布的2019-2022年中国农村土地流转市场现状调研分析及发展趋势报告显示，保守估计，农地使用权资本化价值达10万亿元以上。随着农村土地流转市场的逐步形成，农村土地价值稳步上升，农村资本市场规模显着扩大。根据中国社科院调查，农地整体租金水平是每亩每年290元。按5％的平均收益率计算，每公顷耕地（仅用于农业项目）的价值约8.7万元，由此可以初步推算出我国18亿亩耕地的潜在价值为10.44万亿元。实际上，随着土地租金的逐年增长，以及未统计在册的土地，全国农村资本市场规模更大。 2019-2019年我国农村土地流转行业市场规模 中国土地流转面积快速增长。近几年中国土地承包经营权流转面积快速增长，2019年约为6372 万亩，仅占家庭承包耕地总面积的5.2%。截至2019年底，全国家庭承包耕地流转面积达到4.03亿亩，比2019年底增长18.3%；流转面积占家庭承包经营耕地面积的30.4%，比2019年提高4.7个百分点。流转出承包耕地的农户达5833万户，占家庭承包农户数的25.3%，比2019年上升2.4个百分点。有8个省市家庭承包耕地流转比重超过35%，分别是：上海71.5%、江苏58.4%、北京52.0%、黑龙江50.3%、浙江4 8.0%、安徽41.0%、重庆39.7%、河南37.1%。
农村土地使用权流转合同
农村土地使用权流转合同 甲方：XXX县XXX社区居民委员会（以下简称甲方） 乙方：（以下简称乙方） 按照中央、省、市、县、镇党委、政府关于做好农村土地使用权合理流转工作的要求，以穏定和完善家庭承包经营为基础，充分结合双层经营体制，把土地承包经营期延氏30年不变落实到具体地块，这是土地使用权流转的基本前提。在此基础上建立农村土地使用权合理流转机制，切实维护甲、乙双方的合法权益，保障和促进农村经济的发展，根据国家有关法律法规和政策的规定，经甲方村委员会议事会讨论通过（甲方议事会会议记录见附件一），甲方同意将本村土地使用权以租赁的方式转让给乙方经营（所涉本次土地流转各村民小组、所涉及农户的同意书见附件二），本着平等互利的原则，现经甲乙双方协商一致，达成如下协议： 一、土地流转方式：釆取农民自愿，出租方式。 二、土地流转用途：涉农项日及产品生产、销售等合法经营项日 三、流转土地现状：集体，坐落方位：具体界至以草图及界桩为准（详见附件 三）0上述土地总面积亩（其中公摊面积亩），具体土地面积以实际丈量为准，丈量清单及各村民小组、各农户各自的面积详见附件四（土地使用权流转农户、面积明细清单）。 四、土地流转时限：转让时间在不超过第二轮延包剩余时限的基础上从年月日起至年月日止。 五、土地流转费用：每亩每年由乙方交给甲方500公斤大米，共计每年应交大米公斤。并按此折算成现金支付，大米均以本地每年市价的屮等普通大米价折合现金。大米单价保底2.6元/公斤，若当年9月30日市场大米单价超过2. 6 元/公斤，以市场中等价计算租金。 六、付款方式及时间：1、先付款后使用，租金每三年递增5%,每年交款时间为5月 31 LI前，逾期按廿加收滞纳金万分之五：2、甲方必须保证租赁土地由以上给乙方，待实际丈量确定后亩数与金额，乙方预缴土地租金6万元整（作定 1 / 4 金，待正式土地面积、金额确定后此款即转为第一年租金，多退少补），若甲方不能按合同执行，甲方将支付乙方10万元违约金；若乙方违约，则违约金不退。第一年租金支付方式、金额： 七、费用承担：乙方只支付租金，甲方不得再收取其它任何费用。但乙方在经营期
20160704155911 (《集体土地使用权地价评估技术指引(征求意见稿))
集体土地使用权地价评估技术指引 (征求意见稿) 为适应新形势下集体土地资源市场化配置的需要，规范集体土地使用权地价评估行为，健全集体土地合理价格形成机制，促进城乡土地市场一体化建设，制订本指引。 1.适用范围 本指引适用于集体土地使用权（承包经营权）地价评估，本指引所称集体土地，是指土地所有权属于集体经济组织，符合城乡土地制度及规划管制要求，可进行市场化交易的集体建设用地和集体农用地。 2.引用的标准 下列标准所包含的条文，通过在本指引中引用而构成本指引的条文。本指引颁布时，所示版本均为有效。使用本指引的各方应使用下列各标准的最新版本。 （1）《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）； （2）《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）； （3）《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）； （4）《农用地质量分等规程》（GB/T 28407-2012）； （5）《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012）； （6）《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）。
3.依据 （1）《中华人民共和国物权法》； （2）《中华人民共和国土地管理法》； （3）《中华人民共和国农村土地承包法》； （4）《中华人民共和国担保法》； （5）《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》； （6）《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（2013年11月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过）； （7）《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号） （8）《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）（9）中共中央办公厅、国务院办公厅《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》（中办发…2014?61号）； （10）国务院办公厅《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》（国办发…2014?71号）。 4 总则 4.1 地价内涵 集体建设用地使用权价格。在符合规划用途或现状合法用途下，一定年期的集体建设用地使用权在当地市场条件下的正常交易价格。其权利特征是属于农村集体所有权下的土地使用权，按照交易方式的不同有不同的价格形态，包括出让价格、转让价格、租赁租金、抵押价格、联营入股价格等。估价过程中应根据不同交易方式所发生交易的权利特征、经济关系等确定价格内涵。
农村土地使用权转让协议(协议范本)
(协议范本) 姓名：____________________ 单位：____________________ 日期：____________________ 编号：YW-HT-012632 农村土地使用权转让协议(协议Rural land use right transfer agreement
农村土地使用权转让协议(协议范本) 转让方(以下简称甲方)：_________ 受让方(以下简称乙方)：_________ 甲乙双方依据《中华人民共和国农村土地承包法》等有关法律、法规和国家有关政策的规定，本着平等、自愿、有偿的原则，就土地承包经营权转让事宜协商一致，订立本合同。 一、转让标的 甲方将其承包经营的_________乡(镇)_________村_________组_________亩土地(地 块名称、等级、四至、土地用途附后)的承包经营权转让给乙方从事_________(主营项目)生产经营。 二、转让期限 转让的土地承包经营权年限为_________年，即自_________年_________月 _________日起至_________年_________月_________日止。 三、转让价格 转让的土地承包经营权的转让金为_________元人民币。甲方承包经营相关地块时对该地块实际投入资金和人力改造的，可收取合理的补偿金。本合同的补偿金为_________元(没有补偿金时可填写为零元)。两项合计总金额为_________元人民币。 四、支付方式和时间 乙方采取下列第_________种方式和时间支付转让金和补偿金：
1、现金方式(一次或分次)支付转让金和补偿金(无补偿金时可划去)，支付的时间为_________。 2、实物方式(一次或分次)支付转让金和补偿金(无补偿金时可划去)，实物为 _________(具体内容见附件)。时间为_________。 五、土地承包经营权的交付时间和方式 甲方应于_________年_________月_________日前将转让承包经营权的土地交付乙方。 交付方式为_________或实地一次性全部交付。 六、承包经营权转让和使用的特别约定 1、转让土地承包经营权必须经发包方同意，并由甲方办理有关手续，在合同生效后甲方终止与发包方的承包关系。 2、甲方交付的承包经营土地必须符合双方约定的标准。 3、乙方必须与发包方确立新的承包关系，变更土地经营权证书，签订新的土地承包经营合同，方能获得土地承包经营权。 4、乙方获得土地承包经营权后，依法享有该土地的使用、收益、自主组织生产经营和产品处置权。 5、乙方必须按土地亩数承担农业税费和国家政策规定的其他义务。 6、乙方必须依法保护和合理利用土地，不得掠夺性经营，不得给土地造成永久性损害，并负责保护好承包土地上的林木、排灌设施等国家和集体财产。 7、乙方不得改变土地的农业用途，不得用于非农建设。 8、其他约定：_________。 七、违约责任
农村土地流转现状及研究
农村土地流转现状及研究 我国是农业大国，绝大多数人口在农村，农民、农业、农村问题 是否得到解决关系到中国经济的发展。当前在我国农村，农民赖以生存和发展的基础仍然是土地，土地制度的合理设计和健康运行是解决“三农问题”的根本所在，而土地问题中的核心和关键就是农村土地承包经营权的流转问题。土地承包经营权流转对于优化土地资源配置、提高农业生产率、实现农业产业化经营、促进农民增收具有重要作用。我国农村土地承包经营权流转增长速度呈加快趋势，但总体上仍然存在一些问题，影响了土地承包经营权流转的效率，进而成为解决我国“三农”问题的一个瓶颈。是理论界关注的焦点问题。本文结合近年来我国农村土地承包经营权流转的现况、存在的问题及成因的研究分析，对农村土地承包经营权流转进行探索研究。 （一）、1982 年《宪法》第10 条规定:“任何组织或者个人不 得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”与此同时中央政策也对承包地流转作出了禁止性的规定，该阶段为禁止流转阶段 （二）、1984 年中央一号文件《一九八四年农村工作 __》规定：“鼓励土地逐步向种田能手集中。社员在承包期内，因无力耕地或转营他业而要求不包或少包土地的，可以将土地交给集体统一安排，也可以经集体同意，由社员自我找对象协商转包，但不能擅自改变向集体承包合同的内容。”同时也规定了：“自留地、承包地均不准买卖，
不准出租，不准转作宅基地和其他非农业用地。”这阶段为逐步承 认流转阶段 （三）、xx年8 月29 日，第九届全国人民 __常委会第二十九 次会议通过了《中华人民 __农村土地承包法》，于xx 年3 月1 日起施行，该法的颁布实施标志着土地承包经营权流转制度的正式确立，并对土地承包关系的稳定起到了促进作用。《农村土地承包法》第4 条规定：“国家依法保护农村土地承包关系的长期稳定。”此原则性的规定保证了土地承包经营权的长期性和稳定性，为农村土地承包经营权的流转创造了良好的前提条件。农村土地承包法对此作出了规定，通过家庭承包方式取得的土地承包经营权，可以依法进行出租、转包、转让、互换或其他方式流转。此规定充分的体现了土地承包经营权流转受法律的保护。此阶段为正式确立流转阶段 （一）、转包。转包是指转包方在有效的农村土地承包经营权存 在的前提条件下，在承包期内以一定期限依法将全部或者部分土地承包经营权转移给同一集体经济组织的其他农户或其他织从事农业生 产经营的行为。 （二）、出租。此方式是现在最常见的流转方式，因农村劳动力 大量转移到城市，造成农村人口的流逝，很多农户无法耕种自家土地，承包经营权出租给他人，此处“其他人”不仅限于本集体经济组织。
非农集体土地使用权转让协议
转让方（以下简称甲方）： 受让方（以下简称乙方）： 根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规，经甲乙双方协商一致，现就甲方集体所有的土地及地上附着物使用权转让于乙方有关事宜订立如下协议： 第一条：甲方将位于，面积为平方米，地上附着物为的甲方集体所有的闲置非农用土地及地上附着物经民主决议通过受让于乙方使用。 第二条：使用权转让期限共年，甲方从年月日起将上述使用权交付乙方使用，至年月日收回。 第三条：乙方支付甲方转让费共元（大写元），支付方式为。 第四条：甲方权利义务 1、如国家法律、行政法规调整或政府行为需征用上述使用权，甲方有权收回。 2、如因不可抗力原因给乙方造成损失甲方不予赔偿。 3、如因乙方不按时交纳转让费，经甲方向乙方书面催款通知30日后，甲方有权单方解除合同并要求乙方支付违约金元。 4、不因国家法律、行政法规调整或政府行为，甲乙双方可协议解除本合同，转让费据实结算，甲方不可单方无故解除合同。
5、甲方应保证乙方正常使用上述使用权，确保供水、供电、通行，并提供办理使用权变更手续相关证明材料。 第五条：乙方权利义务 1、乙方根据需要在办理相关许可证件后有权在受让土地上搭建建筑物及修建附属设施，甲方不得干涉。 2、合同有效期内，乙方搭建的建筑物及修建的附属设施由乙方占有、使用、受益、处分，甲方无权干涉，合同期满后，乙方同等条件下有续订合同的优先权。 3、乙方有权转让受让的土地及地上附着物使用权。 4、因国家法律、行政法规调整或政府行为征用、甲方单方收回使用权、合同期满后，乙方建筑物或设施仍能够使用，甲方应折价补偿乙方经济损失元。 5、乙方可与甲方协议解除合同，转让费据实结算，解除合同乙方应提前30日书面通知甲方，乙方向甲方书面通知60日后合同自动终止。 6、乙方应按时支付转让费用并不得违法使用上述使用权。 第六条：本合同一式三份，甲乙双方各执一份，交土地管理部门留档备查一份。 第七条：本合同自双方签字盖章后生效。 甲方：乙方： 年月日年月日
农村土地流转情况调查问卷
山东政法学院经济管理系 农村土地流转情况调查问卷 调查者姓名：班级：学号：本问卷调查是山东政法学院经济管理系学生寒假社会实践的一部分,其调查结果主要用于分析山东省有关土地流转的相关问题，不会用作他用，相关信息会在使用后销毁。本次调查仅占用您五分钟的时间，对于您能在百忙之中填写此问卷表示感谢！（以户为单位） 1、请填写您的相关信息（我们会为您保密） 姓名：年龄：家庭人口：受教育程度： 居住地：市县乡（村） 2、您家共用多少亩耕地？（） 3.您了解国家有关土地流转的相关政策吗？ A.很了解 B.比较了解 C. 了解一点 D.不知道 4、您家的耕地使用状况？ A.自己耕种 B.全部流转 C.一部分自己耕种，一部分流转（比例） 5.您家为什么要将耕地进行流转？ A.无力耕种 B.不愿耕种，收入太低 C.急需一笔收入 D.身不由己 E.其他 6、您家耕地流转的对象： A.亲戚 B. 同村其他个人 C. 专业大户 D. 农民专业合作社 7、您家耕地通过什么方式进行的流转： A.自发 B.村委会引导 C.村委会强制 D.流转对象上门洽谈 8.您家耕地流转的形式： A.转包 B.出租 C.互换 D.转让 E.股份合作 F. 其他（）说明：可多选，如果多选请标明每种形式流转的具体土地数。 9、您家通过耕地流转获得的收益： A.0-200 B.200-600 C.600-800 D.800-1000 E.1000以上 说明：收入以每年每亩为单位，若获得的是实物，将实物按市场价折合成现金，一次付清除以流转的时间。 10、您流转耕地希望得到的合理收益是多少！（） 说明：收益以每年每亩为单位。 11、您家耕地流转后的用途： A,继续耕种 B.挪作他用 12、您将耕地转让后主要靠什么谋生？ A.剩余土地的耕种 B.养殖 C. 在村里做小生意 D.在村里担任工作，有收入 E.自己或家人外出打工 F.其他（） 说明：若选择“其他”请写明。 13.您家宅基地的使用情况？ A.闲置 B.已盖上房子，等待居住 C. 已盖上房子，已经居住 D.已流转 14.您所在村(乡)有哪些社会保障政策？ A.新型合作医疗 B.最低生活保障 C. 社会化养老 D.村民相关福利 F.其他 说明：可多选，选择其他请写明具体的政策。 调查问卷到此结束，再次感谢您的合作！ 山东省农村土地流转情况调查问卷
农村土地流转现状面临的困难及对策建议
农村土地流转现状面临的困难及对策建议近年来，随着我镇外出打工人员的逐年增多和二、三产业的不断发展，一部分农民的基本生活保障在很大程度上已经不再依赖土地，这就造成农村土地承包经营权流转的现象比较普遍。现将我镇土地流转情况汇报如下： 一、我镇土地承包经营权流转现状 自去年，全区土地流转工作会议以后，罗村镇通过土地流转服务平台，大力推进农村土地承包经营权流转，鼓励种养大户通过承租、承包、转让、入股等形式进行土地流转，建设现代家庭农场，开展适度规模经营。目前，全镇整建制的对聂村村和罗村村承包耕地进行了土地流转，合计流转的2144.2亩。通过土地流转，实现规模经营需要一定的产业支撑。罗村镇作为传统的工业镇，目前农业比重小，农业产业化水平还不高，农业效益较为低下，农业产业作为农村土地流转的一种内在动力的作用还很弱。 二、土地流转的政策建议 （一）加强农村土地承包监督管理，稳定和完善土地承包关系。我县是一个人多地少和农业人口比重大的农业县，农村土地不仅是基本的生产资料，也是农民的基本生活保障。因此，政府工作各部门必须对农村土地问题给予高度的重视，要健全严格规范的农村土地管理制度，把党的农村土地承包政策落实到位，维护好农民的根本利益。加强我县农村土地承包合同的管理，重点要从宣传、规范、完善、解决四个方面来抓。一是要宣传《农村土地承包法》，增强干部群众法
律意识。《农村土地承包法》正式实施以来，我们就把宣传贯彻这部法律作为农村土地工作的一件大事，积极组织编印《农村土地承包法律法规汇编》，免费发放到千家万户；二是要规范土地承包经营权流转管理和服务，搞好农村土地确权、登记、颁证工作。完善土地承包经营权权能，依法保障农民对承包土地的占有、使用、收益等权利。加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿、有偿的原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营；三是要完善土地承包流转程序，维护农户的利益。在具体工作中，我们要做到充分尊重农户的意愿，规范土地流转手续，保护农民的合法权益四是要解决好农村土地承包纠纷，积极开展农村土地承包仲裁活动。 （二）多种方式推进农村土地承包经营权流转和适度规模经营发展。按照《中华人民共和国农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》等相关法律、法规和政策，根据我县农业产业化发展规划，积极引导农户通过转包、转让、出租、互换、入股、委托流转等多种形式流转土地承包经营权，鼓励有资金、懂技术、善经营、会管理的种养大户，鼓励农业企业、农民专业合作社、农业科技人员等单位或个人通过接包、租赁、入股、委托经营等形式连片经营农户流转的土地，开展土地规模经营。探索农村土地股份合作制，鼓励农户以土地承包经营权入股的形式进行农业合作生产。在土地仍是农民收入主要来源，土地流转基本条件不够具备的地区，要围绕当地主导产
农村集体土地使用权流转模式
农村集体土地使用权流转模式 农村的土地农民们是只有使用权而没有所有权的，农村的土地是属于集体土地。但是人们可以对农村集体土地的使用权进行流转，而且农村集体土地流转的方式有多种，可以根据自身的需求来进行选择。那么农村集体土地使用权流转模式是怎样的呢？下面就给大家介绍一下。 ▲一、农村集体土地使用权流转模式 ▲1、互换 互换土地，是农村集体经济组织内部的农户，为方便耕种和各自的需要，对各自土地的承包经营权进行的简单交换，是促进农村规模化、产业化、集约化经营的必由之路。30年前，中国农村实行土地联产承包责任制，农民分到了土地。但由于土地肥瘦不一，大块的土地被分割成条条块块。划分土地时留下的种种弊病，严重制约着生产力的发展和产量的提高。如何让土地集中连片，实现规模化、集约化经营，于是互换这种最为原始的交易方式，进入农民视野。
▲2、交租 在市场利益驱动和政府引导下，农民将其承包土地经营权出租给大户、业主或企业法人等承租方，出租的期限和租金支付方式由双方自行约定，承租方获得一定期限的土地经营权，出租方按年度以实物或货币的形式获得土地经营权租金。其中，有大户承租型、公司租赁型、反租倒包型等。 ▲3、入股 入股，亦称“股田制”或股份合作经营，是指在坚持承包户自愿的基础上，将承包土地经营权作价入股，建立股份公司。在土地入股过程中，实行农村土地经营的双向选择(农民将土地入股给公司后，既可继续参与土地经营，也可不参与土地经营)，农民凭借土地承包权可拥有公司股份，并可按股分红。该形式的最大优点在于产权清晰、利益直接，以价值形态形式把农户的土地承包经营权长期确定下来，农民既是公司经营的参与者，也是利益的所有者，是当前农村土地流转机制的新突破。 ▲4、宅基地换住房，承包地换社保 以重庆为例，去年被国家批准为统筹城乡综合配套改革试验区后，在土地改革领域率先进行大胆探索，创造了土地流转的九龙坡模式即宅基地换住房、承包地换社保。也就是说，农民放弃农村宅基地，宅基地被置换为城市发展用地，农民在城里获得一套住房。农民放弃农村土地承包经营权，
集体土地使用权转让合同范本(标准版).docx
编号：_________________ 集体土地使用权转让合同范本 甲方：________________________________________________ 乙方：________________________________________________ 签订日期：_________年______月______日
转让方（以下称甲方） 负责人： 受让方（以下称乙方） 甲乙双方根据我国有关法律规定，本着平等互利，协商一致的原则，就土地使用权转让事宜达成如下协议，以资双方共同遵守： 一，甲方转让给已方的土地位于至，总面积平方米/亩。（以下称该土地） 二，甲方保证对该土地在转让给乙方前没有设定任何形式的担保，也没有将其全部或部分出资或作价入股，甲方将此土地的使用权转让给乙方，已按法律规定的程序征得了其集体组织内部成员的同意。 三，乙方将此土地用于兴建住宅。不得用于其它用途。 四，双方协商确定此土地的转让价格为元人民币/平方米（亩），共元人民币，大写人民币，此外，乙方再无须向甲方支付任何费用。 五，在本协议签订之日起日内，乙方将土地补偿款元人民币一次性支付给甲方。
六，甲方须全力协助乙方办理土地使用权证书的审批手续，办证所需的一切税费由乙方负担。 七，土地使用权转让给乙方后，如该土地被国家征用，依法所得的各种补偿款归乙方所有。甲方及其组织成员不得分配补偿款。 八，任何一方违约，除应依法承担违约责任外，还应向另一方支付土地转让价款%的违约金。 九，本协议定一式三份，甲乙双方各执一份，交有关管理机关一份，都有相同的法律效力，自双方签字盖章后生效。 十、双方确认在国土局签订合同或协议只供参考，具体生效内容以本合同为准。 甲方： （公章） 乙方： 年月日
农村土地使用权流转合同(政府版)
农村土地使用权流转合同 甲方（出让方）： 乙方（受让方）： 为了促进农业和农村经济结构调整，提高土地使用效益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》及其他有关法律法规的规定，本着公平、平等、自愿、互利有偿的原则，经双方充分协商，达成如下一致意见： 一、流转标的 甲方同将其承包经营的位于县镇村组土地亩，土地的承包经营权流转给乙方从事生产经营。 二、流转土地方式、用途 甲方采用出租的方式将其承包经营的土地流转给乙方经营。 三、土地承包经营权流转的期限和起止日期 双方约定土地承包经营权流转期限为年，从年月日起，至年月日止。 四、流转土地的种类、面积、位置 甲方将承包的田地亩，流转给乙方。 五、流转价款、补偿费用及支付方式、时间 （一）乙方同意每3年月日前付清，按田元/亩，合计元流转价款支付给甲方。
六、土地交付、收回的时间与方式 甲方应于年月日前将流转土地交付乙方。 乙方应于年月日前将流转土地交回甲方。交付、交回方式为。并由双方指定的第三人予以监证。 七、甲方的权利和义务 1、如遇国家建设（或其他原因）流转该土地，土地流转在合同期内如遇相关赔偿费：土地种植作物归乙方所有，土地赔偿归甲方。 2、协助乙方按合同土地经营权，合理、环保正常使用土地协助解决该土地在使用行使产生的用水、用电、道路、边界及其他方面的纠纷，不得干预乙方的正常生产经营活动。 3、不得将该土地在合同规定的期限内再流转和随意涨价。 八、乙方的权利和义务 1、按合同约定流转的土地使用必须在国家法律、法规和政策允许范围内，享有从事生产经营活动的自主生产经营权，经营决策权，产品收益、处置权。 2、如遇国家建设（或其他原因）征用该土地，乙方所承包土地上的种养殖及设备归乙方所有。 3、按照合同规定按时足额缴纳土地流转费用及补偿费用，不 得擅自改变流转土地的用途，不得荒芜，不得对土地、水源进行毁灭性、破坏性、伤害性的操作和生产。 4、流转期满3年之后，租金可依据当时、当地市场物价、随
我国农村土地流转的现状与对策研究
我国农村土地流转的现状与对策研究
中国农村土地流转的现状与对策研究 引言 农业、农村和农民问题是中国社会经济发展具有全局性、战略性的重大问题。土地问题是影响“三农”问题解决的关键，而如今土地问题的核心是农村土地流转问题。新中国成立以来，中国农地变迁经历了从土地改革，到农业合作化，再到人民公社，最后到家庭联产承包责任制的过程。家庭联产承包责任制还原了农业家庭经营最优的特征，经过让家庭成为自身经济活动的剩余索取者，家庭成员成为财产的股东，并赋予家长配置资源、协调生产和应用激励手段的权力，其结果是“一个家庭责任制下的劳动者劳动激励最高，这不但是因为她获得了她努力的边际报酬率的全部份额，而且还因为她节约了监督费用”。家庭联产承包责任制的制度绩效是显著的。林毅夫在分析1978－1984年间中国农业增长的源泉时，运用生产函数法测算，此间农业产值增长42.23%，在各种解释变量中，制度变量的贡献约占46.89%，相当于同期化肥、资本、劳动力、土地投入的总效应。可是，作为一项制度创新，家庭联产承包责任制不可能一劳永逸地解决农业增长中的全部问题。因为，家庭联产承包责任制在运行过程中逐渐暴露出一些缺陷和不足：其一，家庭经营规模细小，土地零碎，既妨碍了土地的适度规模经营，又妨碍了农业的机械化；其二，随着第二、三产业的发展，农户兼业化日益严重，农业生产成为许多农户的副业，这既不利于传统农业向高效的现代农业转变，也不利于农地的可持续利用；其三，农民对土地的依恋心理增强，给具有现代意义的农民离土离乡增添了新的困难；其四，农民的组织程度降低，农户分散化，使现代农业科技和先进生产经验、先进耕作技术的传播与推广变得比
土地流转论文-农村土地流转现状、问题及建议
农村土地流转现状、问题及建议 随着第二轮土地承包的完成及农村土地承包经营权的确定，农村经济得到了飞跃发展，但是随着市场经济深入发展和农村城镇化建设进程的进一步加快，一方面，土地在农民家庭经营中的地位发生了变化，一些农村劳动力自愿摆脱土地的羁绊，或远离家乡热土外出打工，或到农村城镇经商置业，或就近服务于二、三产业，呈现出空前的“退一进二闯三”的职业分化转移趋势；另一方面，农村产业化经营要求农业经营规模化，而土地使用逐步向专业能手集中又是农业规模经营的重要前提。因此，如何进一步加快与完善土地流转，已成为目前农村工作的重要课题之一。为此藁城市土地局组织人员对全市土地流转情况进行了专题调查。 一、农村土地经营权流转的现状和主要形式 截至目前，藁城市农村土地流转面积19216亩，占全市家庭经营面积2．54％，涉及农户4201户，占农户总数的2。47％。土地经营权流转形式多样，归纳起来主要有以下几种形式： 1．转包。即承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转绘同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转包后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务，接包方按转包时约定的条件对转包方负责。全市实行转包的土地面积有12960亩，占流转总面积的67．4％。 2．转让。即承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源，经承包方申请和发包方同意，将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户，由其履行相应土地承包合同的权利和义务。转让后原土地承包关系自行终止，原承包方承包期内的土地承包经营权部分或全部灭失。全市实行转让的面积有2354亩，占流转总面积的12。3％。 3．互换。即承包方之间为方便耕作或者各自需要，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换同时交换相应的土地承包经营权。全市实行互换的面积有452亩，占流转总面积的2。4％。 4．人股。即实行家庭承包方式的承包方之间为发展农业经济，将土地承包经营权作为股权，自愿联合从事农业合作生产经营。其他承包方式的承包方将土地承包经营权量化为股权，入股组成股份公司或者合作社等，从事农业生产经营。全市实行入股的面积有256亩，占流转总面积的1．3％。
关于集体土地使用权取得和流转的分析意见
关于集体土地使用权取得和流转的分析意见集体土地使用权是土地使用者经人民政府依法批准使用集体土地时，按照法律规定或合同约定对土地所享有的占有、使用和收益的权利。目前我国大多数学者认为，集体土地使用权按取得方式不同可以分为土地承包经营权和集体土地建设用地使用权。 一．土地承包经营权 土地承包经营权是指承包人依法通过承包而取得的对农村土地使用和收益的权利。 （一）土地承包经营权的主体 《土地管理法》第十四条规定：“农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。”第十五条规定：“……农民集体所有的土地，可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。” 因此，农村集体土地承包经营权的主体既可以是本集体经济组织内部的成员，也可以是本集体经济组织以外的单位或者个人。 （二）土地承包经营权的取得方式 根据《农村土地承包法》第三条规定：“农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。” 取得农村土地承包经营权的方式有两种：一种是家庭承包，另一种是其他方式承包，即荒山、荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。 （三）取得土地承包经营权的法定程序 1.本集体经济组织成员的承包经营 根据《土地管理法》第十四条第一款规定：“农民集体所有的土地由本集体
经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为三十年。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民的土地承包经营权受法律保护。” 根据《农村土地承包法》第二章内容的规定，以家庭承包方式取得土地承包经营权，按照如下程序进行： （1）本集体经济组织成员的村民会议选举产生承包工作小组； （2）承包工作小组依照法律、法规的规定拟订并公布承包方案； （3）依法召开本集体经济组织成员的村民会议，讨论通过承包方案； （4）公开组织实施承包方案； （5）签订承包合同，承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权。 （6）由县级以上地方人民政府向承包方颁发土地承包经营权证，并登记造册，确认土地承包经营权。 以其他方式取得承包经营权的，《农村土地承包法》第四十五条、四十六条分别规定：“以其他方式承包农村土地的，应当签订承包合同。”“荒山、荒沟、荒丘、荒滩等可以直接通过招标、拍卖、公开协商等方式实行承包经营，也可以将土地承包经营权折股分给本集体经济组织成员后，再实行承包经营或者股份合作经营。” 2.本集体经济组织以外的单位或者个人的承包经营 根据《土地管理法》第十五条第二款规定：“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。” 因此，经过村民会议三分之二或者三分之二村民代表的同意，并且经乡（镇）政府批准，农民集体所有的土地可以由本经济组织外的单位或者个人承包经营。由本经济组织以外的单位或者个人承包的，应当对承包方的资信情况和经营能力