住房保障适度水平测度规划效用

住房保障适度水平测度及规划效用摘要：住房保障适度水平是科学合理制定住房规划和住房保障规划的关键因素和重要理论依据。

本文通过对发达国家和地区住房保障发展历程的总结，住房保障支出水平总体发展轨迹呈“倒u型”曲线，并运用比较分析的方法构建了住房保障支出适度水平测度模型和分析了住房保障适度水平作用机制，最后从住房保障适度水平测度的角度对城乡规划如何加强对住房问题的研究进行了思考。

关键词：住房保障支出适度水平；测度模型；住房保障适度水平；住房规划我国住房制度由建国后的福利分房经历了1998年的根本性变革，确立了以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系。

随后在国民经济快速发展的宏观背景下，城镇房地产业迅猛扩张，城镇住房的总量不断扩大和人均住房水平不断提升。

然而过于市场化的分配方式必定会导致“两极分化”的住房供求格局，住房价格普遍持续上涨，商品住房制度满足了高收入家庭的住房需求，中等收入家庭的住房需求却无法满足。

房价高企和公共住房缺位掏空了中等收入家庭上代人的积蓄和这代人未来的收入，严重降低了他们的生活水平，对其它消费产生强烈的挤出效应。

住房已成为工薪阶层最昂贵的生活必需品。

2009年全国两会和2010年全国两会，住房问题也连续两年成为两会的焦点问题，多份提案直指房地产问题。

控制地价、控制税费、控制利润以发展公共住房是摆在政府面前的严峻课题。

对于大范围内出现的住房问题，在国家层面已陆续出台了多项调控政策。

中央政府同时也要求城市政府制定具体的住房建设规划，并希望以此明确调控内容，实现调控目标。

国家《2009-2011年廉租住房保障规划》出台后，保障性住房制度正在逐步保障低收入家庭的基本居住条件。

但保障覆盖水平较低、供不应求的问题仍很突出。

合理界定保障性住房的供应对象和住房保障适度水平，明确保障性住房在城镇住房建设中所占比例，是当前迫切需要解决的问题之一。

1.现行城镇住房及其保障状况与问题1.1住房及住房保障状况我国城市商品房建设量一直保持在比较高的水平，然而保障性住房的建设情况却不容乐观。

2009年国土资源部公布的《2009年上半年全国土地市场动态监测分析报告》显示，2009年前六个月，普通商品住宅用地供应占住宅用地供应总量的84.1％，保障性住房用地供应占住宅用地的16.7％，实际保障覆盖面严重不足。

在城镇整体居住面积和居住水平得到提升的同时，住房价格整体不断攀升，城市低收入群体的住房状况却每况愈下。

城市低收入群体主要涉及两大类人群，一个是原城市居民中生活困难且住房条件差的人群，主要是城市低保户或其他人员；另一个流入城市的外来打工者，其中又以农民工阶层为主，而这个人群又是一个逐渐增大的需要特别关注的群体。

原城市部分低收入居民人均可支配收入一般不到所在城市平均人均可支配收入的50%，而农民工实际劳动时间超过城镇职工的50%，但月平均收入不到城镇职工平均工资的60%，实际劳动小时工资只相当于城镇职工的1/4。

在城市中相对极低的收入水平，使他们难以靠自身的力量解决住房问题。

1.2存在问题1.2.1住房闲置和住房困难同时存在住房闲置和住房困难具体表现为住房供需的结构性闲置和结构性困难和住房区位选择上的相对闲置和相对困难等。

其中，住房供需的结构性闲置和结构性困难是主要的和影响较大的问题，也是迫切需要研究和解决的问题。

从供给方面来看，高档楼盘和大户型住房开发较多；从需求方面来看，面向中低收入群体的中小户型住房、经济适用房和廉租房等保障性用房需求很大。

供需结构的失衡加剧了两极分化，高收入群体往往拥有多套房产却无人居住、中低收入群体想扩大住房或者改善住房条件却一套难求。

区位较好的楼盘由于交通条件的优越和配套设施的相对完善，而相对紧缺；远郊的楼盘由于交通不便和配套欠缺，而无人问津。

1.2.2 居住人口变化与住房建设增加不匹配城市人口变化和增长数量与城市每年新增的商品房面积相比，可以用于衡量住房需求变化与住房供给变化之间的关系。

城市居住人口的变化和增长，主要由外来务工人员、高校毕业学生和异地购房者三部分组成。

近年来，城-城、城-乡流动人口的变化等导致的异地购房和异地居住的现象有所增加。

如南京新开发楼盘有相当比例被马鞍山、镇江、高淳、溧水等周边县市以及苏北地区的高收入群体所购买，作为投资或者移居所用。

这部分外来人口流入也是造成城市住房紧张和住房价格上涨的重要原因。

外来务工人员、高校毕业学生由于收入较低或者刚刚参加工作购买能力有限，多数选择租住单个房间或者是租住在性价比较高的郊区农民住房，这部分需求往往得不到有效供给。

1.3 导致住房保障问题的原因分析从社会主流意识看，在经济上，房地产被视为拉动 gdp 上升的主要动力。

尤其是在许多快速发展的大城市，土地制度的改革极大地凸现了中心区位的土地稀缺性及经济价值，供不应求的住房市场使得住房价格持续攀升。

在政治上，房地产成为最可夸耀的政绩之一，地标建筑、旅游地产和大尺度场馆建设开发层出不穷。

一些地方政府，将自己紧紧地绑在房地产这辆疾驶的马车上，通过出让土地获得巨额财政外收入，很多大城市土地出让所得已经占政府财政收入比重的一半以上，但这部分“卖地求荣”所得并未用到保障性住房建设上，造成住房供需失衡的进一步加剧。

近年来，外资进驻国内房地产市场，以及国际市场对中国制造产品出口的打压，促使国内资金进一步向房地产业的转移，都造成了房价上涨和中低收入群体购房能力的下降。

为解决住房保障问题，国家接连出台了一系列住房保障措施，但由于起点较低、地方差异化较大和没有住房保障方面的法律保障，包括住房规划和住房保障规划编制等在内的住房保障调控措施见效甚微。

合理界定保障性住房的供应对象和明确住房保障适度水平以及分析其动态变化趋势，仍是当前实现住房保障所迫切需要解决的问题。

2.住房保障支出适度水平测度模型构建2.1住房保障水平影响分析从发达国家和地区的经验来看，住房保障水平与经济发展水平和保障措施密切相关。

人均gdp处在较低水平时，贫困人口比例高、保障需求大，但受政府财政能力的限制，住房保障水平也较低[]；随着人均gdp的提高，住房保障水平不断提高，供给与需求之间差距逐渐缩小；当供给能力与客观需求基本平衡之后，贫困人口比重缩小，人均可支配收入的提高，住房保障需求不断下降，住房保障水平回落。

所以，住房保障水平发展轨迹呈倒u型[]。

住房保障上升阶段，保障水平主要由政府供给能力决定，以此确定保障人口和标准，住房保障相对需求线高于人均gdp，低于客观需求线；保障水平回落阶段，保障水平由需求决定，以此确定保障支出，住房保障相对线基本与客观需求线吻合，低于人均gdp。

保障适度水平发展趋势2.2 模型构建本文用住房保障支出占gdp的比重来衡量住房保障支出水平：（公式1）公式1中：h为住房保障支出系数[]，s为社会保障支出系数[]②，xa为住房保障支出，sa为社会保障支出，g为国内生产总值。

2.2.1社会保障支出系数图2部分国家社会保障支出占gdp的比重走势③从发达国家社会保障水平发展历程来看，总体呈现不断上升趋势，但无论实行自保公助型还是国家福利型社会保障模式，其发展趋势均是越来越接近。

说明社会保障水平有其合理的适度区间，即存在共同的适度标准，而不是无限制地快速上升[]。

因此基于以下假设：假设1：假定各发达国家社会保障水平变化趋势是符合本国经济发展的；假设2：综合各国社会保障水平发展趋势拟合的模型认为是社会保障水平适度模型；对1950-1995年8个国家的社会保障支出水平与人均gdp的面板数据进行拟合，得到如下模型：（公式2）r-squared=0.9892；prob（f-statistic）<0.001；d-w =1.91通过各项检验值。

2.2.2 住房保障支出系数图3部分欧美国家住房保障支出占社会保障支出的比重变化情况分欧美国家人均gdp变化情况④由图3、4可以看出，美国、英国和荷兰住房保障支出系数呈现出不同的变化：荷兰和英国先升后降，美国变化趋势较为稳定，整体呈下降趋势。

三个国家人均gdp均呈上升趋势，但荷兰在1988年人均gdp达16130美元/人，和英国在1991年人均gdp达16580美元/人时，住房保障支出系数变化趋势均由升转降，部分说明当人均gdp达到一定水平后，住房保障支出呈下降趋势，印证了住房保障水平呈倒u型发展规律。

我国目前人均gdp较低，住房水平相对发达国家偏低，住房保障支出水平应处在较低和上升阶段。

本文以上述三个国家最大值平均值9％和最小值平均值4.5％分别作为适度水平的高限和低限。

将住房保障支出系数修正社会保障支出系数模型得到住房保障支出适度水平发展模型：⑤（公式3）住房保障支出是社会经济发展的产物，也是社会经济正常运行的客观要求，因此住房保障支出水平需与经济社会发展水平相适应。

根据发达国家和地区的经验，人均gdp在1万美元以下住房保障支出水平增长速度较快，人均gdp在1万~2万美元之间增长放缓，人均gdp超过2万美元后将逐渐回落。

各国国情不同，住房保障支出水平发展轨迹不同，但总体趋同。

2008年我国人均gdp约为3313美元，在2020年以前，我国住房保障支出水平会处于快速增长阶段。

2.3 住房保障适度水平影响机制供给层面考虑的住房保障支出适度水平反映了在国民收入分配中住房保障具有的份额和现实的保障水平，但不能完全反映出住房保障水平的具体分布和具体的效用水平，不能切实反映出住房保障具体项目的分配合理性，因此还需要结合需求层面来综合考虑适度水平。

需求的多少决定了住房保障经费实际支出水平的高与低，即保障水平与未来需求密切相关。

从居民个体出发研究居民收支情况、居住现状，确定相应地保障标准，可以避免保障支出的浪费；从居民整体出发，可以防止住房保障覆盖人群过少和住房保障标准定得过高的问题。

供给约束决定了住房保障可支出的水平，保障需求决定了保障保准和保障对象，两者结合决定了住房保障实际可建设规模和空间分布，为规划保障住房空间提供了依据和决策基础。

3.总体规划层面应对的思考城市总体规划作为城市政府宏观调控和实现社会公平的重要手段之一，具有法律效应，必须改变以往对住房问题关注缺失的状况，增加有关住房建设的内容，明确保障性住房的用地空间布局及相关指标控制，作为住房建设实施的城市规划管理依据。

3.1加强城市人口结构与住房需求关的研究现行城市规划对相关的城市人口结构、不同收入群体所占比例以及居住人口变化情况缺乏系统的了解。

城市总体规划中也只是笼统地提出近远期人口规模，根据人均居住面积指标测算整体居住用地需求，缺乏对人口结构及其住房需求的相关性分析，未能反映出群体收入和住房类型、户型大小以及住房区位之间的呼应关系。

因此在城市总体规划中，需加强对城市人口结构、群体收入空间分布和现状住房供给方式等方面的社会研究，特别是需要关注城市原有低收入群体和外来务工人员的住房需求和空间分布，做出不同住房类型需求规模和空间分析的现状图，作为确定城市整体住房需求结构、修正住房供给的规模和空间选择以及各个分区住房供给主导方式选择的依据 [7]。