2016年营改增后房地产增值税计算案例
会计干货之营改增新政财税[2016]36号乱弹之(八)营改增特定项目增值税“预缴后抵减”的那点儿事
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【tips】本文由梁志飞老师精心编辑整理，学知识，要抓紧！会计实务-营改增新政财税[2016]36号乱弹之(八)--营改增特定项目增值税“预缴后抵减”的那点儿事国家税务总局2016年第16、17、18号公告，是营改增新政财税【2016】36号的配套政策。
在这三个公告中分别规定了增值税的预缴税款政策。
对于此类预缴税款的申报，16、17号公告的规定是可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。
18号公告的规定是抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。
抵减不完的，可以结转下期继续抵减。
表述略有不同，但意思毫无二致。
对于增值税预缴环节政策的理解，实务中已经基本达成共识。
但对于此部分预缴增值税在申报时如何抵减，却有不同认识。
一种观点是应该定向抵减。
即预缴税款必须要等到其所对应的项目发生应纳增值税额后，才能抵减必须进行项目对应。
理由是当期预缴税款若可用其他项目当期的税款抵减，在当期应纳增值税总额大于或等于预缴税额的情况下，刚预缴即抵减掉，预缴或不预缴，不影响纳税人当期缴纳的增值税总额，预缴也就失去了意义。
此种观点，官方口径的代表见诸于陕西省国家税务局。
持此种观点的人，还有一个依据，就是《全面推开营改增业务操作指引》（国家税务总局全面推开营改增督促落实领导小组办公室编）一书对于房地产开发企业销售自行开发的房地产项目的增值税政策的解读：房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，待纳税义务发生时，再计算应纳税款，并可扣除已预缴的增值税税。
2016年5月1日(最新最全)营改增增值税税率表
述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
6.试点纳税人中的小规模纳税人（以下称小规模纳税人）跨县（市）提供建筑服务，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。
纳税
(新增)
5.一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，应以取得的全部价款和
服务Array
销售服务
服务（新
率计算应纳税额。
纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税
务机关进行纳税申报。
7.房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法
按照5%的征收率计税。
8.房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。
9.房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预
缴增值税。
10.个体工商户销售购买的住房，应按照附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条
的规定征免增值税。
纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管
税务机关进行纳税申报。
11.其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价(新增)
销售不动
2016年4月30日前的房地产项目。
2016年第18号 国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》
国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告国家税务总局公告2016年第18号2016.3.31国家税务总局制定了《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》，现予以公布，自2016年5月1日起施行。
特此公告。
国家税务总局2016年3月31日房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法第一章适用范围第一条根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及现行增值税有关规定，制定本办法。
第二条房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。
自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。
第三条房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。
本条解析了自行开发地产项目的特殊情形，即以接盘形式开发的地产项目，公告明确了必须以地产商自己的名义立项销售，这种情况依然可以视为自行开发的房地产项目。
第二章一般纳税人征收管理第一节销售额第四条房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）第五条当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入应如何确认
营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入应如何确认营改增后，视同销售房地产的土地增值税应税收入应如何确认在中国房地产市场，卖方将土地转让给购房者时，往往会涉及土地增值税。
营改增政策自2016年开始实施，对于征收土地增值税的方式也做了一系列的调整。
在新的政策下，视同销售房地产的土地增值税应税收入的确认方式也需进行相应调整。
首先，为了了解这个问题，我们需要先搞清楚两个关键概念：视同销售和土地增值税应税收入。
视同销售是指在转让土地使用权时，应视为房地产开发企业按一定比例销售商品房，从而作为增值税纳税义务人，缴纳土地增值税。
土地增值税应税收入是指在土地使用权转让过程中产生的应纳税款项。
这一税款通常以计税依据和税率为基础进行计算，并由纳税人缴纳给国家。
针对营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入确认的相关问题，可以从以下几个方面来解析：首先，税务主管部门应明确土地增值税的计税依据。
根据《土地增值税暂行条例》和《房地产开发企业所得税暂行条例》，土地增值税的计税依据是土地转让价款减去相关的税费、费用和本次交易中的土地增值额。
其次，对于视同销售的土地增值税应税收入的确认，需要考虑以下几个因素：（一）确定税费和费用计算的合理性。
税费和费用是将纳税义务人需要支付的费用和税款进行扣除，用以计算应纳税款额的部分。
例如，税费和费用计算可能涉及到土地使用权出让金、土地增值费、拆迁安置费等，通过确保计算的合理性，可以减少非必要的纳税额。
（二）认定土地增值额。
土地增值额是指土地转让时土地价格的差额，是计算应纳土地增值税的基础。
在认定土地增值额时，应结合市场行情、评估报告等相关数据来确定。
（三）确保应税收入的准确确认。
应税收入是指土地增值税的征税基础，是开发商转让土地使用权所获取的款项。
应税收入的确认需要根据实际交易价格和相关费用进行计算，并与土地增值额相对应。
此外，在确保准确确认应税收入的同时，还需要遵循国家相关税收政策，在纳税申报和缴税过程中严格遵守相关规定。
《营改增税率表》2016年5月1日实施
2016年5月1日起，纳税人可依法开具国税机关监制的发票。
纳税人销售其取得的不动产(包括个人销售二手房)和其他个人出租不动产向不动产所在地主管地税机关缴纳增值税。
2016年6月1日起，纳税人需要根据实际经营情况填写增值税纳税申报表，在申报期限内进行增值税纳税申报。
营改增纳税人发票
自5月1日起，地税机关不再提供发票，已领取的地税机关印制发票以及印有本单位名称的发票，可继续使用至6月30日;5月1日起，如需要开具增值税专用发票，可根据主管国税机关的安排办理发票领用手续。
5月1日前，如果在主管地税机关已申报缴纳营业税且未向购买方开具发票，需补开发票的，可在12月31日前开具增值税普通发票。
财税〔2016〕36号附件2《营业税改征增值税试点有关事项地规定》
附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定一、营改增试点期间，试点纳税人[指按照《营业税改征增值税试点实施方法》(以下称《试点实施方法》)缴纳增值税的纳税人]有关政策〔一〕兼营。
试点纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算销售额的，按照以下方法适用税率或者征收率：1.兼有不同税率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。
2.兼有不同征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用征收率。
3.兼有不同税率和征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。
〔二〕不征收增值税项目。
1.根据国家指令无偿提供的铁路运输服务、航空运输服务，属于《试点实施方法》第十四条规定的用于公益事业的服务。
2.存款利息。
3.被保险人获得的保险赔付。
4.房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以与物业管理单位代收的住宅专项维修资金。
5.在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者局部实物资产以与与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉与的不动产、土地使用权转让行为。
(三)销售额。
1.贷款服务，以提供贷款服务取得的全部利息与利息性质的收入为销售额。
2.直接收费金融服务，以提供直接收费金融服务收取的手续费、佣金、酬金、管理费、服务费、经手费、开户费、过户费、结算费、转托管费等各类费用为销售额。
3.金融商品转让，按照卖出价扣除买入价后的余额为销售额。
转让金融商品出现的正负差，按盈亏相抵后的余额为销售额。
假如相抵后出现负差，可结转下一纳税期与下期转让金融商品销售额相抵，但年末时仍出现负差的，不得转入下一个会计年度。
金融商品的买入价，可以选择按照加权平均法或者移动加权平均法进展核算，选择后36个月内不得变更。
公告 2016 70 营改增后土地增值税计税依据和增值税不同
金额。 六、关于旧房转让时的扣除计算问 题 营改增后，纳税人转让旧房及建筑物， 凡不能取得评估价格，但能提供购房发 票的，《中华人民Байду номын сангаас和国土地增值税暂 行条例》第六条第一、三项规定的扣除 项目的金额按照下列方法计算： （一）提供的购房凭据为营改增前取得 的营业税发票的，按照发票所载金额 （不扣减营业税）并从购买年度起至转 让年度止每年加计 5%计算。 （二）提供的购房凭据为营改增后取得 的增值税普通发票的，按照发票所载价 税合计金额从购买年度起至转让年度止 每年加计 5%计算。 （三）提供的购房发票为营改增后取得 的增值税专用发票的，按照发票所载不 含增值税金额加上不允许抵扣的增值税 进项税额之和，并从购买年度起至转让 年度止每年加计 5%计算。 本公告自公布之日起施行。
国家税务总局关于营改增后土地增值税 若干征管规定的公告 国家税务总局公告 2016 年第 70 号 全文有效 成文日期：2016-11-10 为进一步做好营改增后土地增值税征 收管理工作，根据《中华人民共和国土 地增值税暂行条例》及其实施细则、 《财政部 国家税务总局关于营改增后契 税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依 据问题的通知》（财税〔2016〕43号） 等规定，现就土地增值税若干征管问题 明确如下： 一、关于营改增后土地增值税应税收入 确认问题 营改增后，纳税人转让房地产的土地增 值税应税收入不含增值税。适用增值税 一般计税方法的纳税人，其转让房地产 的土地增值税应税收入不含增值税销项 税额；适用简易计税方法的纳税人，其 转让房地产的土地增值税应税收入不含 增值税应纳税额。 为方便纳税人，简化土地增值税预征
第六条如下：六、关于拆迁安置土地增值税计算问题
（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处 理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国 税发[2006]187 号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目 的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户 支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。 （二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值 按国税发[2006]187 号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地 安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
法规：公告(2016)70号国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告[2页]
国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告国家税务总局公告2016年第70号为进一步做好营改增后土地增值税征收管理工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）等规定，现就土地增值税若干征管问题明确如下：一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款二、关于营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入确认问题纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条规定执行。
纳税人安置回迁户，其拆迁安置用房应税收入和扣除项目的确认，应按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第六条规定执行。
三、关于与转让房地产有关的税金扣除问题（一）营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。
（二）营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税（以下简称“城建税”）、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。
凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。
其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。
房地产营改增的选择计税方法
房地产营改增的选择计税方法1、简易计税方法老项目选择简易计税方法，需要解决的问题主要是预收房款缴纳营业税的开票问题、预售房款预交增值税和销售的增值税计算和发票。
（1）预收房款的处理。
所谓预售房款是指房地产企业销售未完工开发产品而收取的款项，不包括与所售开发产品无直接关系的会员费等赋予一定权力而收取的费用。
分两种情况，一是规定时间以前收取，二是规定时间以后收取。
规定时间以前收取的，按规定应计算缴纳营业税，需要开具发票的，原则上在2016年12月末前开具增值税普通发票，如果在年底前由于不具备条件不能开具发票的，应及时与税务机关沟通。
按预收房款除以1加5%征收率换算不含税收入，再乘3%预征率计算预交税款。
如果是销售前开具预收房款的增值税发票，根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（2016年第53 号）附件，可以选择“未发生销售行为的不征税项目”中的“已申报缴纳营业税未开票补开票”开具发票。
另一个主要问题就是规定以前收取的预售房款，未按规定的期限缴纳营业税，一拖就给拖到了现在，交营业税人家地税局收不了，交增值税又怕以后查出又要补缴营业税，存在交双份税款的风险，如何是好？根据营改增相关文件规定：“试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。
”这是原则，方正税务师认为为稳妥起见，不能证明预收收入发生在规定以后，还是补缴营业税，如果正常无法申报，那就走自查，按照查补税款处理，当然按规定要交滞纳金【房企财税微值fdccsdr】规定时间以后收取的，按规定应计算缴纳增值税，按预收房款除以1加5% 征收率换算不含税收入，再乘3%预征率计算预交税款，在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。
如果开具预收房款的增值税发票，根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（2016年第53号）附件，可以选择“未发生销售行为的不征税项目”中的“销售自行开发的房地产项目预收款”开具发票。
财税〔2016〕36号附件2 营业税改征增值税试点有关事项的规定
附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定一、营改增试点期间，试点纳税人[指按照《营业税改征增值税试点实施办法》(以下称《试点实施办法》)缴纳增值税的纳税人]有关政策（一）兼营。
试点纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算销售额的，按照以下方法适用税率或者征收率：1.兼有不同税率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。
2.兼有不同征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用征收率。
3.兼有不同税率和征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。
（二）不征收增值税项目。
1.根据国家指令无偿提供的铁路运输服务、航空运输服务，属于《试点实施办法》第十四条规定的用于公益事业的服务。
2.存款利息。
3.被保险人获得的保险赔付。
4.房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金。
5.在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。
(三)销售额。
1.贷款服务，以提供贷款服务取得的全部利息及利息性质的收入为销售额。
2.直接收费金融服务，以提供直接收费金融服务收取的手续费、佣金、酬金、管理费、服务费、经手费、开户费、过户费、结算费、转托管费等各类费用为销售额。
3.金融商品转让，按照卖出价扣除买入价后的余额为销售额。
转让金融商品出现的正负差，按盈亏相抵后的余额为销售额。
若相抵后出现负差，可结转下一纳税期与下期转让金融商品销售额相抵，但年末时仍出现负差的，不得转入下一个会计年度。
金融商品的买入价，可以选择按照加权平均法或者移动加权平均法进行核算，选择后36个月内不得变更。
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百度文库 - 让每个人平等地提升自我
1
某市区的甲房地产开发公司（以下简称甲公司）为增值税一般纳税人，销售自行开发
的房地产项目，2016年7月发生如下经营业务：
（1）甲公司将一套自行开发的房屋无偿赠送给新星公司，这套房屋成本价为90万元，
按照甲公司最近时期销售同类不动产的平均价格确定价值为111万元（包括销项税额）。
（2）采用直接现款交易方式销售已办理入住的销售房款39100万元，已开具增值税专
用发票，销售建筑面积为49000平方米；该项目可供销售建筑面积为70000平方米，
该项目取得土地支付土地出让金40000万元，已取得土地出让金符合规定的有效凭证。
（3）采取预收款方式销售房屋，收到预收账款3330万元。
（4）销售《建筑工程施工许可证》日期在2016年4月30日之前的住宅，办理入住并
收款4200万元。
（5）甲公司购买一台机械设备，增值税专用发票注明的价款为100万元，增值税税额
为17万元。
（6）甲公司购入一处不动产，增值税专用发票注明的价款为2000万元，增值税税额
为220万元。
（7）甲公司支付房地产开发项目设计费636万元，增值税专用发票注明的价款为600
万元，增值税税额为36万元。
（8）甲公司以包工包料方式将鸿达建筑工程项目通过公开招标，腾飞建筑公司中标承
建该工程项目，工程结算价款为8325万元，取得增值税专用发票注明的价款为7500
万元，增值税税额为825万元。
要求：
1.作出业务（1）-业务（8）的会计分录。
2.计算甲公司2016年7月份应纳的增值税。
百度文库 - 让每个人平等地提升自我
2
二、案例解析
1.要想正确作出每笔业务的会计分录，就要计算出每笔业务的销项税额、进项税额。
本案例既考核了营改增相关知识，又考核了会计基本功。
业务（1）：要按照视同销售处理。根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税
改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施
办法》（以下简称《实施办法》）第十四条第（二）款规定，下列情形视同销售不动
产：单位向其他单位无偿转让不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
《实施办法》第四十四条规定，纳税人发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，
主管税务机关有权按照纳税人最近时期销售同类不动产的平均价格确定。《实施办法》）
第十五条第（2）款规定，提供销售不动产，税率为11%；《实施办法》第二十三条规
定，一般计税方法的销售额不包括销项税额，纳税人采用销售额和销项税额合并定价
方法的，按照下列公式计算销售额：销售额＝含税销售额÷（1+税率）；《实施办法》
第二十二条规定，销项税额=销售额×税率。
业务（1）销项税额=111÷（1＋11%）×11%=11万元,会计分录为：
借：营业外支出 101
贷：开发产品 90
应交税费——应交增值税(销项税额) 11
业务（2）：根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项
目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)第四条规定，
房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，
百度文库 - 让每个人平等地提升自我
3
按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额
计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除
的土地价款）÷（1+11%）。国家税务总局第18号公告第五条规定， 当期允许扣除的
土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面
积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款。【房企财税】
业务（2）销项税额=（39100-40000×49000÷70000）÷（1+11%）×11%=1100万元。
会计分录为：
借：现金或银行存款 39100
贷：主营业务收入 38000
应交税费——应交增值税(销项税额) 1100
业务（3）：根据国家税务总局第18号公告第十条规定，一般纳税人采取预收款方式
销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。第十一
条规定， 应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率）×3%，
适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算。预收账款3330万元应预缴增值
税=3330÷（1+11%）×3%=90万元。
会计分录为：
借：应交税费——未交增值税——一般计税方法 90
贷：银行存款 90
业务（4）：根据国家税务总局第18号公告第八条规定，《建筑工程施工许可证》注
明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目是房地产老项目。一般纳税人
销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。甲
公司可以选择简易计税办法计税。
业务（4）应计提增值税额=4200÷（1＋5%）×5%=200万元。会计分录为：
百度文库 - 让每个人平等地提升自我
4
借：现金或银行存款 4200
贷：主营业务收入4000
应交税费——未交增值税——简易计税方法 200
业务（5）：进项税额=17万元。会计分录为：
借：固定资产 100
应交税费——应交增值税(进项税额) 17
贷：银行存款 117
业务（6）：根据《国家税务总局关于发布<不动产进项税额分期抵扣暂行办法>的公告》
（国家税务总局公告2016年第15号）第二条规定， 增值税一般纳税人2016年5月1
日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，其进项税额应按照本办法有关规
定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。取得的
不动产包括以直接购买形式取得的不动产。第四条规定，纳税人按照本办法规定从销
项税额中抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。
上述进项税额中，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为
待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。业务（6）
确定的2016年7月进项税额=220×60%=132万元，待抵扣进项税额为=220×40%=88万
元。会计分录为：
借：固定资产 2000
应交税费——应交增值税(进项税额) 132
应交税费——待抵扣进项税额 88
贷：银行存款 2220
2017年7月会计处理如下：
借：应交税费——应交增值税(进项税额) 88
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贷：应交税费——待抵扣进项税额 88
业务（7）：进项税额=36万元，会计处理如下：
借：开发成本——前期工程费 600
应交税费——应交增值税(进项税额) 36
贷：银行存款 636
业务（8）：进项税额=825万元，会计处理如下：
借：开发成本——建筑安装工程（鸿达项目） 7500
应交税费——应交增值税(进项税额) 825
贷：应付账款——腾飞建筑公司 8325
2.计算应纳增值税
（1）一般计税方法
销项税额=11+1100=1111万元
进项税额=17+132+36+825=1010万元
应纳增值税=销项税额-进项税额=1111-1010=101万元
（2）简易计税方法
应纳增值税=200万元
（3）根据国家税务总局第18号公告第十四条规定， 一般纳税人销售自行开发的房地
产项目适用一般计税方法计税的，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，
抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。甲公司已预缴税款90万元可以抵减当
期应纳税额。甲公司2016年7月应纳增值税=101+200-90=211万元。