物业管理“三位一体制”

物业管理“三位一体制”

1 居住区物业管理“三位一体”新体制

物业管理“三位一体”，是指业主委员会、物业管理企业、街道居委会三者以物业管理为轴心的社区一体化关系，这是一种综合型社区物业管理新体制。

上世纪90年代初期，上海市委市政府提出政府重心下移、实施两级政府三级管理、加强社区建设稳定社会的重要战略步骤。作为与社区建设密切相关的居住区物业管理，随着居住物权权属性质的变化，管理形态由单一性向综合性演绎。管理的物权性质决定了管理形态。90年代中期，居住区物业管理实践探索创新出现了业主委员会、物业管理企业和街道居委会“三位一体”模式，曾受到上海市市委市政府主管部门高度关注，市委市政府及时下发文件要求普遍推广实施。“三位一体”是居住区域物业管理走向市场演化过程中出现的物业管理形态。

2 静安区“三位一体”实施情况

2.1现状

上海市静安区现有居住区178个，管理面积700万平方米，根据有关规定，应成立业主委员会178个，已成立150，其中，直管售后房58个、系统售后房45个、商品房47个。业委会运作较好的占34％、运作一般占37％、运作问题较多的占29％。“三位一体”关系较正常的占68％、关系一般的占19％、关系不太和谐的占13％。

静安区居住区物业管理“三位一体”关系管理形态大致有三种：（1）制度型。建立了定期会议制度，业委会、居委会和物业公司定期（半个月或一个月）召开联席会议，共同商议、处理居住区物业管理问题，此类型约占26％。（2）不固定型。有时召集三方开会商议，有时举行单边或双边会议，形式不固定，此类型约占40％。（3）扩展型。突破“三位一体”格局，扩展到“四位一体”（增加房地局及房管办事处），或“五位一体”（再增加公安警署），融合了房地行政管理及治安行政管理，此类型约占34％。

1999年，上海市静安区先后实行房管所或房管所转制的物业公司房管员，担任所辖地区居委会物业管理副主任，行使物业管理职责。这是将物业管理与居住区社区工作相结合的一种探索和尝试。

2.2运作效果

多年来，静安居住区域物业管理与社区结合的实践，显现出了十分积极的意义。（1）有利于维护业主合法权益。物业业主有了自己的自治组织，可充分表达自己物业管理方面的意愿,维护自己的正当权益。（2）提高了物业管理质量。多方参与、相互配合、相互监督、相互制约、标本兼治、综合治理，提高了物业管理质量，为共创文明小区、优秀住宅小区创造了有利条件。（3）有利推进物业管理市场化。推行“三位一体”管理模式，有利于培育、完善物业管理市场，推进物业管理市场发展。

2.3 实践中出现的问题

“三位一体”物业管理模式，作为一种新生事物，运作时间不久，不尽完善在所难免。

对上海市静安区实践的剖析，尚存在以下一些问题。

有些业主理念、观念滞后，对业主大会活动冷漠，长期不参加业主大会和业委会活动，参与意识薄弱和业务不熟悉，致使业委会未能充分发挥作用。少数业委会成员重利轻责，缺乏民主集中制、公益服务和诚信意识，甚至闹派别、打“内战”，非原则分歧纠缠不休。不少开发公司由于开发建设遗留问题，如工程质量、设备设施不配套、权属不清、维修基金不到位等，致使业委会、物业管理企业与建设单位发生矛盾，部分开发商，尤其是物业管理企业有“父子”关系的开发商，没有对物业区域开发和管理中的问题承担应尽的责任和义务，致使业委会难以正常工作。

有些物业管理企业未认真履行管理合同，服务不到位，公共部位、公共设施损坏长期无

人问津。有的还乱收费，业主投诉不及时处理。开发公司组建的物业管理企业则偏重自身利益，侵犯购房业主合法权益，干扰业委会正常工作，使业委会无法正常活动。

居住区、物业管理社区形态的管理、指导、职责权限的条文细则不够健全，给具体操作带来一定困难。当业委会内部发生分歧，或与开发商、物管企业等发生矛盾时，居住区政府行政主管部门、基层社区主管部门软弱无力，未能按规定及时、规范、公正协调处理。

3 完善居住区物业管理体制对策

3.1强化行政管理

作为居住区物业管理行政主管部门要强化管理，公正履行职责，触角要广泛伸展、广泛涉及，要积极配合居住区党组织，指导“三位一体”的实施。要加强规范，加强业务协调和培训。要根据新颁物管条例，在所在区（县）房地产管理部门和街道办事处（居委会）指导下，组织成立业主大会，选举好业委会，确保业委会人选质量。积极指导业委会、居委会、物业公司参与“三位一体”规范运作。

3.2深化社区管理

居住区居委会社区管理要继续强化，居委会要熟悉物业管理条例、规定、政策和业务，使社区管理深化、细化，与有关组织共同配合指导居住区域“三位一体”管理。

3.3提高物业管理服务质量

物业管理企业要加强服务，提高服务质量。要诚信服务、主动服务、热情服务，自觉接受居住区域街道居委会、房管办事处指导，自觉接受业主大会和业委会监督。有关方面要少搞形式主义的评比、检查、竞赛，不做表面文章，多干实事。物业管理企业要加强职工培训，切实提高服务质量。

3.4业委会自治管理的四项守则

规范业委会运作，提高自治、自律意识和运作水平，要遵循自治、自律、民主、公益四项守则，接受居委会、房管办事处指导，主动配合物业管理企业搞好物业管理。四项守则如下：自治，就是业委会是业主的自治组织，要以“三个代表”重要思想为旗帜，代表广大业主的根本利益，严格依法行使治理职能;自律，就是业委会成员要严格遵纪守法，自我约束，自我节制，秉公办事，廉洁奉公；民主，就是贯彻民主集中制原则，少数服从多数，接受居住区党组织政治领导，接受街道办事处居委会和房地行政管理部门的业务监督指导;公益，就是为居住区广大业主热心服务，淡泊名利，为社区公益无私奉献。

4. 现行社区物业管理多种形态的思考

依据《上海市住宅物业管理规定》，居住区物业管理，可建立“三位一体”成员会议制度，协调、商议、决策居住区物业管理问题；国务院颁布的《物业管理条例》规定，业主委员会应接受区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处指导，在物业管理区域内，应接受相关居民委员会管理。由于“三位一体”是多个部门代表参加，地区属性较强，在处理、协调关系和矛盾时，以街道地区牵头比较适宜，运作相对比较顺畅。

随着“三位一体”物业管理模式实践的深入，静安区有的居住区域物业管理“三位一体”管理形态，融入了房地产行政管理、公安警署的治安管理，从而发展为“四位一体”、“五位一体”等，成为对“三位一体”形态管理的发展和创新。这种与时俱进的管理形态的新发展值得关注，值得引起深层思索。

完善居住小区的“三位一体”（或其它“多位一体”，下同）管理形态，关键是如何“一体化”，怎样架构一体化的形态和模式。实践表明，“三位”能合成“一体”，展开正常活动，不外乎缘于健全的机制和组织形式。

我国现在居住区物业管理组织多方参与的形态，是由于某些条件尚未成熟、不充分具备的条件下的过渡模式和形态。随着经济、文化和社会总体水平的提高，物业管理的模式必将随之变化，逐步向更科学、更完善的方向发展。